第一篇：業主委員會宣傳資料

業主委員會政策法規宣傳資料

一、業主委員會的含義

業主委員會是經業主大會或業主代表大會選舉成立，代表全體業主維護業主合法權益的組織，業主委員會對業主大會或業主代表大會負責。

二、業主委員會成立依據及條件

（一）法規依據：

《天門市物業管理辦法（暫行）》（天政規[2012]10號）

（二）成立條件：

物業已交付使用的建筑面積達到50%以上；或物業已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%，且使用超過一年。

分期開發的物業，可成立臨時業主委員會，履行業主委員會的職責。

三、業主的界定

業主是指物業所有權人、已辦理商品房預售合同登記且所購房屋已入住使用的單位和個人及持有空置物業的建設單位。

四、投票選舉的計票方式

投票權是根據業主擁有物業的面積確定的對物業管理區域公共部分和公共事務進行表決的權利。每戶一票，該票代表的投票權以物業建筑面積計算，每一平方米為投票權的計算份額，超出部分按四舍五入處理。

五、業主委員會的職責

業主委員會作出的決定，不得違反法律、法規政策，不得違反業主大會的決定，不得損害業主公共利益。業主和物業管理公司有權監督業主委員會的工作，對業主委員會及其人員的違法違規行為，應及時勸告和制止，并報房管部門查處。

具體職責包括：

1、執行業主大會通過的各項決議；

2、召集和主持業主大會，報告物業管理的實施情況；

3、督促全體業主及使用人遵守物業管理法規和規章制度，服從物業管理公司的依法管理，按時交納管理服務費、物業維修基金等費用，對住用戶開展多種形式的宣傳教育；

4、用招標或其他方式，依法選聘或續聘物業管理公司，經業主大會同意后，代表業主簽訂物業管理委托合同并負責履行；

5、與物業管理公司議定管理服務費等費用的收取標準及使用方法；

6、審議物業管理公司的年度管理計劃、年度費用概預算及決算報告；

7、檢查、監督物業管理公司的物業管理工作；

8、監督共用設施、設備、場地的使用和維護；

9、審議決定物業維修基金的使用及其他有關物業管理的重大事項；

10、執行政府部門對該物業的管理事項提出的指令和要求；

11、配合計生部門與街道辦事處、居民委員會開展計劃生育工作；

12、配合街道辦事處、居民委員會開展社區建設；

13、修訂業主公約、業主委員會章程；

14、任期屆滿三個月前，建立換屆選舉籌備小組，進行換屆選舉。

六、擔任業主委員會委員的條件

（一）屬該物業區域內的業主；

（二）具有良好的道德品質、熱心公益、責任心強、有一定的組織能力和必要的工作時間；

（三）按時繳交物業管理服務費，模范遵守物業管理制度；

（四）熟悉物業管理法律法規及物業管理日常管理工作；

（五）具有一定的學歷水平；

（六）未發生以下不適宜擔任業主委員會委員的情形：

1、喪失民事行為能力或限制民事行為能力的；

2、被司法部門認定有犯罪行為的；

3、從事該區域物業管理公司工作的；

4、違反物業管理法規、業主公約或業主委員會章程、決議、社會公德的；

5、其他原因不適宜擔任業主委員會委員的。

第二篇：業主委員會成立資料

第一步：向小區所在街道辦事處申請成立業主大會籌備小組，得到批復后，開始籌建。

第二步：籌備小組向街道提交所有業主名單，并將業委會章程、公約對外張貼公布。

第三步：由業主推薦業委會候選人，并將他們的簡歷和推選過程對外公布，并提交給街道，同時向街道提交組建業委會的申請。

第四步：得到街道辦的批復后，再到所屬房產主管部門登記，并到所屬派出所為業委會刻公章。

要合法地組織起本來是一盤散沙的業主召開業主大會，成立維護業主權益的業主委員會，下面的步驟必不可少。

＊相關法律法規

小區成立業主大會、業主委員會，最重要的是依法辦事。所依據的法律法規，包括有國務院頒發的《物業管理條例》（2003年6月8日，國務院第379號令）和建設部頒布的《業主大會規程》（建住房［2003］131號），地方性的法律文件則有廣州市國土房管局發出的《關于貫徹國家〈物業管理條例〉有關問題的通知》（穗國房字〔2003〕592號）。

業主委員會是業主大會的執行機構，負責了解業主和物業使用人的意見和建議，督促業主按時交納物業服務費、水電費、物業專項維修基金以及監督物業管理公司履行物業服務合同。

＊第一、成立籌備小組

根據《業主大會規程》，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。

在實際操作中，想成立業主委員會的業主首先應該互相建立聯系，然后聯系小區一定數量的業主簽名，發起成立業主大會的倡議，同時發信邀請政府相關部門指導自己小區成立業主大會。籌備組成員可以由業主自薦，也可由業主推薦，最好的方法是由開始的發起人張榜通告，請業主在一定時間內自愿報名參與籌備工作。

＊第二、公告

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

＊第三、籌備業主大會

籌備組要完成的工作包括：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主公約》（草案）；

（三）確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）確定

業主委員會委員候選人產生的辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其他準備工作。

其中

（一）、（二）、（三）、（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

＊第四、產生候選人

籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

＊第五、宣傳

籌備小組將業主委員會候選人簡歷表、業主委員會選票格式樣本、業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

＊第六、做會務籌備工作

做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票權的業主，知會街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

＊第七、召開業主大會

籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下，組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

業主大會履行以下職責：

（一）制定、修改業主公約和業主大會議事規則；

（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；

（三）選聘、解聘物業管理企業；

（四）決定專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；

（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（六）法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

＊第八、召開第一次會議

業主委員會召開第一次會議，選舉業主委員會主任、副主任，并可以開展工作。

＊第九、報政府備案

第三篇：業主委員會成立的資料（模版）

房地產市場消費提示三

物業服務消費應注意的問題

近年來，隨著我市經濟社會的快速發展，人民生活水平大幅提高，商品房已經成為重要的居民消費品。為保障廣大市民在商品房消費時的合法權益，讓市民百姓“明白置業、放心置業、安全置業”，我們根據相關法律、法規，結合日常工作中接到的群眾投訴案件，編制了房地產市場消費提示系列，供廣大市民朋友在買房置業時參考。此次消費提示的主題是如何成立業主大會和物業服務消費時應注意的問題。

一、如何成立業主委員會

業主委員會是業主大會執行機構，由首次業主大會選舉產生，地方人民政府有關部門應當對成立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。由區域內三名以上熱心業主提議，20%以上入住業主簽名同意,向所在地縣(市)、區房管局申請成立業主大會，并在首次業主大會上依法通過業主大會議事規則、管理規約，選舉產生業主委員會成員。具體步驟如下：

（一）申請

由物業項目3名以上業主（房屋產權證或備案合同上記載的自然人）持產權證原件、復印件及入住20％以上業主簽名的書面申請材料到縣（市）、區房管局申請。

（二）告知

縣（市）、區房管局在接到業主聯名申請后，經審核符合成立業 1

主大會條件的，3日內書面告知鄉（鎮）人民政府、街道辦事處。

（三）社區居委會組織開展籌備工作的步驟

1、向全體業主公告業主大會籌備組組建方案。

2、籌備組產生后，由社區在項目顯著位置公示籌備組成員名單。（公示時間不少于7天）

3、公示期滿，無異議，籌備組正式啟動各項籌備工作。

（1）依據示范文本，擬定《業主大會議事規則（草案）》、《管理規約（草案）》。在擬定過程中可通過多種形式向廣大業主告知并征求意見。（公告時間不少于5天）

（2）確定業主委員會成員候選人條件、產生辦法及人數，并向全體業主公告。（公告時間不少于3天）

（3）確認業主身份，統計本次業主大會人數和建筑面積，并向全體業主公告。（公告時間不少于3天）

（4）籌備組確定的本屆業主委員會成員人數、候選人名單及候選人情況在小區內公告。（公告時間不少于3天）

（5）在小區內公告召開首次業主大會的時間、地點、形式和內容，準備大會。（公告時間不少于15天）

4、首次業主大會結束后，籌備組審核業主大會議題的有效通過情況，并向全體業主公告。

5、籌備組組織召開業主委員會第一次會議，選舉產生業主委員會主任、副主任、秘書等并進行成員分工。

6、鄉（鎮）人民政府、街道辦事處對籌備工作情況及材料進行

備案審查后，3日內發放《業主委員會備案表》，由業主委員會到所在縣（市）、區房管部門審查備案。

7、業主委員會憑房管部門的備案證明刻制印章，印章名稱為物業管理小區（大廈）名稱后加業主委員會。

8、縣（市）、區房管局將業主委員會備案情況向轄區鄉（鎮）人民政府、街道辦事處以文書形式函告。

9、在社區監督下，依法備案的業主委員會在區域內公告人員分工情況。籌備組將有關材料移交業主委員會后自行解散。

二、業主大會籌備經費及業主委員會的辦公經費應由誰來承擔 首次業主大會籌備工作所需經費，由建設單位承擔。

業主委員會日常辦公費用的籌集和使用由業主大會決定。

三、購房時要了解前期物業服務合同的內容

根據國務院《物業管理條例》規定，為了對物業進行管理養護，保障先期入住業主的合法權益，需要物業服務企業的先期介入，在小區實際入住率低且入住業主彼此不熟悉，無法形成統一意志的情況下，由開發建設單位代表業主選聘物業服務企業并與物業服務企業簽訂前期物業服務合同，對該項目實施前期物業管理。

根據《鄭州市物業管理條例》第三十條第二款，建設單位在銷售物業時，應當將臨時管理規約和前期物業服務合同向物業買受人明示，并作為物業買賣合同的附件。

四、前期物業服務合同何時終止

業主委員會依法成立備案后，與新選聘的物業服務企業簽訂的物

業服務合同生效之日起，前期物業服務合同自行終止。

業主委員會未與服務企業簽訂物業服務合同時，前期物業服務合同仍然有效。

五、物業服務合同對所有業主具有約束力

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。

選聘物業服務企業應是小區廣大業主的意志體現，應當由業主大會討論并經物業管理區域內全體業主人數及擁有產權面積超過1/2的業主通過的決議選擇物業服務企業。作為本區域的業主，都應當積極主動參與選聘物業服務企業的工作。

六、業主選聘物業服務企業要注意哪些問題

國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業。選聘物業服務企業應當經物業管理區域內全體業主人數及擁有產權面積超過1/2的業主同意。選聘的物業服務企業要按照合同約定，對房屋及配套設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和正常生活秩序。選聘物業服務企業時要選擇具有良好信譽和豐富的物業管理經驗的企業，選擇時，要了解物業服務企業的背景，過去的業績及目前的經營服務狀況，并關注：

1．人員素質。物業管理工作的管理者和操作者的素質是極其重要的。人員素質較好，并不意味著物業管理人員必須有很高的學歷，而是要熟悉業務。當然，對于不同崗位的人要求也不盡相同。一個物業服務企業，有幾個主要的環節應該有專業技術人員把關。如建筑工程結構類工程技術人員，機電類工程技術人員，財務會計，管理專業人員等。

2．社會信譽。社會信譽是選擇物業服務企業時要考察的主要因素，這是市場經濟條件下選擇合作伙伴的前提條件。社會信譽的好壞主要從以下幾方面體現：無投訴記錄；所管住宅小區被評為優秀管理小區；接受某物業后一直未被解聘。

3．收費合理。物業管理服務的收費一定要合法合理。國家對于物業管理收費有一定的標準，物價管理部門也要進行控制。在政策允許的范圍內，各企業的報價也會有差別，應選擇收費合理的企業。

4．管理質量。應對物業服務企業正在管理的物業進行考察，看一看各項服務達到的標準和管理上所采取的措施。

鄭州市房地產管理局

二○○九年十一月十一日

第四篇：業主、業主大會及業主委員會章程---宣傳

第三章 業主、業主大會及業主委員會

第二十一條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務。享有的權利和承擔的義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

第二十二條 物業管理區域內的業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。一個物業管理區域設立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

第二十三條 物業管理區域符合下列情形之一的，可以設立業主大會：

（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的；

（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。

物業管理區域符合前款條件后15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。建設單位未及時履行告知義務的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。

第二十四條 業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任。籌備組中的業主代表由業主推選產生，或者由街道辦事處、鄉鎮人民政府提名經業主同意產生，并在物業管理區域內公示，公示時間不少于7日。

建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。第二十五條 業主大會籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份、業主專有部分面積，核定業主人數、物業總建筑面積；

（四）擬定業主委員會委員選舉辦法；

（五）提出業主委員會委員候選人名單；

（六）首次業主大會的其他準備工作。

籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將前款第（一）項至第（五）項內容在物業管理區域內公示。第二十六條 業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議。

首次業主大會會議選舉產生業主委員會7日內，業主大會籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責自行終止。

第二十七條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第二十八條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。第二十九條 下列事項由業主大會決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）續籌和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。第三十條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主參加。

業主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。

第三十一條 采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應經本人簽字確認，業主代表在業主大會投票時如實反映。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

第三十二條 采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府或其委托的社區居委會現場監督指導下進行。業主應當在書面征求意見表上實名簽署意見；業主委員會應當將征求意見結果在物業管理區域內公示；業主對公示內容有異議的，有權查閱相關資料。

第三十三條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。業主委員會委員的人數應當為單數，不得少于5人，具體人數和任期由業主大會議事規則確定。主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

業主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業主委員會委員按照預定名額和候選人得票順序，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的候選人當選。未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員，候補委員列席業主委員會會議，但不具有表決權。

第三十五條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府及區縣物業管理行政主管部門備案：

（一）業主委員會備案登記表；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會成員的基本情況。

區縣物業管理行政主管部門應當自收到上述材料后5日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內公告備案情況。

備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內公告。第三十六條 業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）審核需要業主分攤的費用；

（五）監督管理業主共有收益；

（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（七）監督管理規約、物業管理制度的實施；

（八）調解物業使用糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十七條 有下列情形之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：

（一）有20%以上業主書面提議；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。

應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

第三十八條 業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按規定程序組織召集。

第三十九條 業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

有1/3以上委員提議召開業主委員會會議時，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其他委員召集業主委員會會議。第四十條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上簽名同意。

業主委員會會議應當作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應有出席會議的委員簽字后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。第四十一條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第四十二條 業主委員會委員不得有下列行為：

（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；

（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

第四十三條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；

（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

（四）被判處刑罰的。

第四十四條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會會議終止其委員資格：

（一）不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；

（二）不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；

（三）違反本條例第四十二條規定的；

（四）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；

（五）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會主任資格終止的，由業主委員會委員推選一位副主任任主任；副主任資格空缺或者資格終止的，由業主委員會委員從委員中推選副主任；委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。

第四十六條 業主委員會應當在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。

業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。

第四十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四十八條 業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第四十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區縣物業管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第五十條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，由區縣物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五篇：業主委員會

今天，我們在這里召開社區成立業主委員會工作會議，會議的主要目的，就是要動員各社區進一步統一思想、明確目標，以積極的姿態、扎實有效推進該項工作。成立業主委員會現已是大勢所趨，全市各區、街都在大力開展此項工作，我街東湖天下、東湖林語和行吟水榭小區已成立業主委員會，其他社區還需盡快組建。下面，我講三點意見：

一、抓住重點，突破關鍵，加快提升和諧社區建設水平

社區是最基層的自治組織，也是街道工作最堅強的后盾。建設一個管理有序、服務完善、文明祥和的和諧社區，是我們社區管理體制調整的根本目的，也是加強社區建設的基本目標，我們要對照這一目標，把握工作重點，抓住關鍵核心，猛攻薄弱環節，以重點工作的有效突破，帶動社區建設水平的整體提升。

1、突出資源整合，優化載體建設。要利用社區調整的契機，加大資源整合力度，讓有限的社區資源，發揮出更大的效能。要加快完善硬件設施。把配備社區用房作為社區建設的基礎性工程。近年來，通過整合、新建、租賃等途徑，我們已經高標準解決了85%以上的社區服務用房，目前28個社區用房平均面積達800平方米左右，今后我們將繼續加大調配力度，按照用房面積與居住人口規模相適應的原則，確保每個社區用房不少于1000平方米。要科學布局功能設置。根據“干部辦公空間最小化、居民活動空間最大化、使用利用效益最優化”的要求，調整社區用房的布局結構，倡導“開放式辦公、一站式服務”，真正體現社區用房公共服務的特質。要廣泛搭建服務平臺。因地制宜打造居家養老、醫療衛生、文體活動、社區警務等多功能為一體的社區綜合服務平臺，要注重功能的實效性，堅決杜絕講排場的形式主義。

2、突出規范有序，理順各種關系。社區是社會管理體系的細胞，只有協調好錯綜復雜的各種關系，才能有效發揮自身的職能和作用。要理順上下關系。當前，社區工作行政化、“小馬拉大車”的現象十分普遍。要嚴格落實社區準入制度，按照“權隨責走、費隨事轉”的要求，明確社區工作重點，理清社區服務事項，不得將行政部門職責范圍內的事項隨意轉嫁給社區。要理順村社關系。當前，少數社區村居混為一談、村社職責不清，嚴重影響了工作開展。要明確“股權分紅跟人走、管理服務在社區”的原則，只要是居住在社區的村民，就是社區服務的對象。下一步，我們還將加大“村居合一”力度，從源頭上解決村社職責交叉的矛盾。要理順內部關系。進一步完善“一委一居一站一辦”新型社區服務管理構架，突出社區黨組織領導核心作用，充分發揮其在社區治理中的組織、領導、監督作用，居委會要指導和監督社區內社會組織、業主委員會開展工作。

3、突出服務為本，提升服務效能。服務是社區的天職。要進一步創新服務內容、提高服務質量，讓居民在優質服務中感受社區的便利、體會社區的價值。要推進網格化服務。把社區網格化建設作為創新社區服務的總抓手。每個社區原則上以四百戶左右為一個網格單元，每個網格配備1-2名網格員，承諾社區網格服務內容，發放市民聯系卡，讓每個社工(網格員)成為居民家庭的“貼心管家”，增強居民群眾對社區的歸屬感和親情感。要推進社會化服務。將社工、社區各類組織、同駐共建單位和商業網點等服務團隊進行優化整合，按照有償、無償、志愿服務的形式，為社區居民提供更加便捷、更加人性化的服務。要推進互動化服務。社區居民往往來自不同的地方，即使同住一棟樓，彼此也不熟悉。陌生人社區對社區發展極為不利。要以社會組織重建為抓手，開展形式多樣的互動性活動，密切鄰里關系，增進互動交流，把陌生的、分散的社會元素有機整合起來，服務社區居民。

4、突出固本強基，加強社區黨建。社區黨組織是社區各種組織和各項工作的領導核心，要在構建社區大黨建格局、提升社區黨建水平上下功夫。要拓展黨建平臺。把黨組織覆蓋和社區網格化設置融合起來，使黨的工作觸角延伸到每個網格、每個門棟、每戶家庭，實現黨的組織和工作全覆蓋。要把轄區內的非公有制經濟組織、社會組織納入黨建、共建范圍，讓經濟發展優勢轉化為和諧社區建設優勢。要發揮黨員作用。把社區黨員推向社區活動和服務群眾的前沿陣地，幫群眾排憂解難，增強黨員影響力和組織凝聚力。要實行街道機關黨員干部到居住社區報到制度，參與社區志愿活動，督促他們在社區發揮作用。要打造黨建品牌。以“群眾得實惠、黨建有活力”為龍頭，努力創建社區黨建特色。結合社區“一居一品”建設，賦予黨建新內涵，打造一批功能型、服務型、文化型等特色黨建品牌，放大品牌效應，使社區黨建的出色成效，成為和諧社區建設的強大推力。

5、突出運轉高效，強化社區保障。以強化基礎保障為重點，努力為社區創造良好的發展條件。要加強隊伍保障。社區工作者被稱為“小巷總理”，工作好壞直接關系和諧社區建設的成效。要利用這次村、居“兩委”換屆選舉的契機，選優配強社區“兩委”班子。堅持教育培訓和實踐鍛煉并重，不斷提升社區工作者的綜合能力，真正把我們的社區干部隊伍打造成善做城市工作的行家里手。要落實經費保障。街道財政要向社區建設、民生事業傾斜，逐年遞增預算，對“村居合一”的社區，按標準撥付社區經費，不占用村級集體資產資金，為社區的公益性、社會性、服務性支出提供基本保障。要規范社區經費管理，把有限的資金用在刀刃上。要完善制度保障。制定完善社區發展績效考核機制，加大重點工作考核力度。實施社區工作人員等級評定、民主評議等考核制度，真正做到能上能下、能進能出，逐年提高社區工作者待遇，激勵社區工作者干事創業的積極性。

三、齊抓共管，強攻薄弱，加快實現物業管理工作新突破

物業管理是涉及千家萬戶的一項民生工程，也是我們街道推進城市工作一項艱巨任務。社區管理體制調整以來，我們圍繞加強物業管理，展開了一系列的基礎性工作，設置了部門，調配了力量，完善了制度，并多次和房管、城管等部門研究磋商，明確了街道和相關管理各方的職責定位。下階段，我們重點要在管理的實效上求突破，通過街道上下的共同努力，切實解決城區物業糾紛多、物管水平低的問題，讓廣大市民處處感受到城市形象的日益變新。

1、要完善機制，凝聚工作合力。物業管理是一項系統工程，需要各方協調，合力推進。要強化統籌協調。建立完善市職能部門、街道、社區、業主委員會、物業企業“五位一體”的物業管理新體制，各司其職、互相促進。街道物管中心作為物業管理主管部門，要組織指導、綜合協調全街道物管工作開展，使各種管理手段、管理要素為工作所用，形成強大的管理合力。要強化主體責任。各社區要負責對轄區內物業管理企業、業主委員會日常工作的指導與監督，化解物業管理矛盾，解決居民訴求，真正把物業管理納入社區工作范疇，融入社區綜合管理，使社區成為物業管理工作的堅強“堡壘”。要強化部門配合。街道各職能部門要加強物管工作的聯動配合，主動擔當物管工作的相關職責，為全街道物業管理健康有序開展竭智盡力。要對接好城管、公安等管理服務職能向社區延伸，加快融入小區物業管理，發揮積極作用。

2、要標本兼治，提升管理水平。堅持市場手段和行政手段并舉，加大推進力度，加快實現物管工作的提質增效。要推行分類管理。堅持市場化方向，在商品住宅小區推行市場化物業服務，完善招投標競爭制度，健全企業管理機制，加快提升管理水平。對老小區、拆遷安置小區，由街道提供準物業服務，并積極創造條件向市場化物業服務過渡，鼓勵導向村、社區自發組建專業公司，承接安置小區物業管理業務。要嚴格市場監管。聯合房管、工商等部門，大力整頓物業管理市場秩序，把物業服務企業的服務行為作為市場準入退出的重要依據，形成優勝劣汰機制，倒逼物業企業規范運作。要積極培育和引進品牌物業企業，發揮優秀物業企業的集聚、輻射效應，帶動全街道物業企業健康發展。要化解物管矛盾。建立小區物業投訴和應急服務機制，及時回應居民訴求，幫助解決實際困難。要建立完善物管糾紛快速調解處理機制，有效解決影響小區穩定和諧的源頭性問題。引導好、保護好群眾物管自治組織的積極性，加快提升物業管理社會化、和諧化發展水平。

3、要多措并舉，促進長效管理。物業管理工作關系復雜、任務艱巨，必須多管齊下，常抓不懈，促進良性循環。要狠抓薄弱環節。繼續加大老小區和城中村改造力度，完善小區基礎設施，提升宜居環境，為物業管理夯實基礎。要結合“環境綜合整治百日行動”，重拳整治小區內違法搭建、損綠毀綠、破墻開店等行為，集中解決一批群眾反映強烈的環境臟亂差問題，嚴防死灰復燃。要加大考核力度。建立由市相關職能部門和街道、社區為成員單位的住宅小區物業管理督查考核小組，以群眾滿意度作為核心，對全街道小區物管企業服務行為進行日常監管和年終考核，及時發現問題、查找問題、整改問題，嚴格獎懲制度，通報考核結果，考核分值和服務費緊密掛鉤，激勵企業提高服務質量。要加強輿論導向。加大物業管理法規的宣傳力度，增強社會各界對物業管理工作的認同感。倡導居民樹立“花錢買服務”的消費理念，努力破解長期欠繳物業費的難題。要積極引導黨員干部帶頭遵守業主公約和物業管理規章制度，自覺履行業主的責任和義務，積極維護物業管理秩序，形成全民參與、齊抓共管的生動局面。

同志們，加強社區建設、物業管理，事關群眾切身利益、事關社會和諧穩定，責任重大、使命光榮。讓我們以更高的定位、更實的舉措，開拓創新，不懈努力，奮力譜寫城市工作的嶄新篇章，為建設現代化濱江花園城市建設作出更大的貢獻！