第一篇：中信物業相關資料

在中國，中信物業根據中信房地產股份公司的整體戰略構想分別在北京、廣州、深圳、上海、長春、東莞、汕頭、惠州、長沙、成都、重慶、大連、蘇州、寧波等城市設立了專業的物業服務公司。物業服務類型涵蓋高檔住宅、寫字樓、商場、別墅、工業區及政府辦公樓等物業，物業服務的面積超千萬平方米。特別是對國內經典標志性建筑提供成功的物業管理，在國內外贏得良好聲譽和信任。

公司致力于完善管理制度、通過用精致的服務營造和諧社區，打造精品、提高中信地產產品價值，創造客戶滿意、員工擁戴、社會稱贊的“中信物業”服務品牌。

深圳市中信物業管理有限公司為中信地產深圳投資有限公司下屬的專業物業管理企業，成立于2000年，是全國首家一次性順利通過質量/環境/職業健康安全（ISO9001/ISO14001/OHSAS18001）三個標準化體系認證的物業管理企業，具有國家一級物業管理資質。目前公司共有員工510人，所有管理崗員工均有大專以上學歷，管修人員全部持證上崗。

2007年，深圳中信物業獲得了“中國物業管理金榜企業Top100”光榮稱號，2008年又獲得第五屆“深圳知名品牌”殊榮，并成為深圳市物業管理協會副會長單位。

經過8年的發展，深圳中信物業憑借中信深圳集團的強大實力和高品質的管理服務，在深圳打造了“誠信的物業人，可信賴的管家”的物業管理品牌。

誠信的物業人，可信賴的管家。誠信決定物業管理企業的生存空間，中信物業深諳個中道理，從成立之初，深圳中信物業以“以信譽謀發展，用服務創效益”為指導，秉承“明明白白，實實在在”的經營風格，運用科學的管理手段和誠信經營，重視顧客長遠的服務需求，持續進行物業管理專業研究與探索，積極參與行業的競爭，提高服務品質，帶給顧客舒適的生活環境，提升了品牌和美譽度，使中信物業的發展步伐越來越快，管理規模不斷擴大，在行業間的知名度越來越高。

深圳中信物業管理類型涵蓋高檔住宅、寫字樓、商場、別墅、工業區及政府公共物業等。自2004年以來，深圳中信物業緊跟中信深圳（集團）公司區域性開發和經營的發展步伐，在惠州、蘇州、重慶、寧波成立了分公司，并在惠州，長沙、重慶、成都、蘇州、寧波、井岡山等地成功接管了項目，目前管理面積逾300萬平方米。

深圳中信物業以誠信、高品質、人性化的管理，成為顧客的貼心朋友，可信賴的管家。

東莞市中信物業管理有限公司成立于1995年，是中信華南（集團）東莞有限公司的全資企業，是專門從事物業服務的專業化公司，具備國家一級資質，也是中國物業管理協會常務理事單位和東莞市物業管理協會的副會長單位。

目前公司員工逾1000人，公司總部設置在廣東東莞，同時在廣東中山和吉林長春設立異地分公司。所服務的區域包括中信東泰花園、中信陽光假日、中信陽光澳園、中信新天地、中信凱旋城、中信森林湖、中山中信美景康城、長春中信城等較大規模的樓盤以及東莞市建設局、質監站等承接管理項目，服務面積逾二百六十萬平方米。

公司非常重視規范內部管理，致力質量體系建設和社區環境管理，于2003年2月通過

德國ＴüＶISO9001認證并持續地通過監督審核和換證復審，又于2008年2月通過深圳鵬程國際ISO14001認證審核。公司以“顧客滿意、持續改進、中和信達、物華業成”為質量方針，視“服務打造品質生活”為公司使命，以“樹環保意識，創綠色社區，堅定地為環保社會做出努力”為環境方針。公司盡力履行優秀企業公民的社會責任，除了積極引導社區居民投入綠色環保活動外，還持續地組織并積極地參與社會救助扶貧活動。公司倡導“六個一”的經營理念，即一個中心就是以社區居民滿意為中心；一個產品就是專業化的物業服務；一個規范就是以 ISO9001 質量體系為運作規范；一個特色就是具有特色的社區文化；一種文化就是中信的企業文化；一個團隊就是要建立一支永遠創新的優秀團隊。

經過多年的實踐和歷練，公司專業化的管理、人性化的服務不僅贏得了廣大客戶和社會公眾的高度稱贊，更得到了國家建設部、廣東省、東莞市有關權威機構的肯定，先后曾榮獲“全國城市物業管理優秀示范小區”、“廣東省城市物業管理住宅示范小區”、“東莞市物業管理優秀住宅小區”、“東莞市社會治安綜合治理安全文明小區”、“全國優秀度假社區”、“泛珠區域物業管理品牌企業”等榮譽。

公司除了持續地保持原有的優質服務和良好的社會美譽，還一直追求著不斷創新的服務精神，2008年初啟動“四心服務”系列行動，進一步提升客戶滿意，努力營造更安全、更優美、更舒適、更便捷的物業社區環境，讓社區居民出門放心、回家開心、住得舒心及生活省心。

2006年9月份，中信物業成為首批加入國際 “金鑰匙”物業聯盟組織的物業服務單位，率先在東莞引入首個“金鑰匙物業服務體系”，它吸收和借鑒國際高星級酒店“人性化服務”和“滿意加驚喜”的服務理念，在提供常規物業管理服務基礎上，高標準、嚴要求項目內部管理，增加專項免費服務項目和特約性增值服務內容，以委托代辦（代購、代修、代租、代送、代訂、代買等）為滿足客戶需求的表現形式，全方位凸顯服務的差異化和增值度。東莞市中信物業管理有限公司正在積極參與世界金鑰匙物業聯盟的標準制定，這將對中國物業服務行業的發展起到里程碑式的作用。

東莞市中信物業管理有限公司一直視員工為企業最寶貴的財富，本著“人本、卓越、創新”的企業特征，不斷進行自我建設與完善，將中信物業締造成為一個值得信賴的中國物業管理品牌。

北京中信國際大廈物業管理有限公司是中國中信集團公司下屬企業,是中國最早從事專業物業管理企業之一，于1985年7月15日開業，受中信集團公司委托全面經營管理國際大廈，公司開業以來每年都超額完成中信集團下達的經營計劃指標，為中信集團公司和國家創造了良好的經濟效益，獲國家物業管理企業二級資質。

與時俱進、開拓創新是公司生存和發展的源泉和動力，公司持續不斷創新改進各項管理和服務，把管理和服務與國際接軌，不斷提高管理和服務水平，得到了市場承認和贊譽。面對全球經濟一體化和激烈的市場競爭，近年來公司在經營管理好國際大廈的同時，勇敢走向市場，積極參與市場競爭，不斷擴大市場份額，全力塑造中信國際物業管理品牌，認真完成每一個物業管理合同的條款和承諾，將公司的質量管理標準、模式、理念、技術引入到各物業管理項目，確保每個項目實現開局好、起步高、樹形象、創效益。

第二篇：中信物業2012年工作總結

2012年中信物業工作總結

龍驤盛世、蛇報新春。伴隨新春的喜慶氣息，我們正跨步走在2013年希望的大道上，總結過去兩年在物業服務工作中的得與失，結合集團公司的發展戰略，我們將繼續以“穩步提升服務水平，向零投訴挑戰”為服務宗旨，全心全意為城市花園業主服務。現將2012年工作總結如下：

第一部分：2012年工作完成情況

1.物業收費及二期交房情況：

⑴.一期交房232戶，物業費收取率為 95%，入住率為72%；

⑵.二期七、八號樓順利完成交房：78戶，前期開發公司質量過硬，物業準備充分，交房過程相對平和、順暢，交房流程更加完善。

2.裝修管理：

⑴.2012上半年大部分業主集中裝修，我們在各樓之間巡邏檢查，宣傳《裝飾裝修管理辦法》，對于業主提出的問題及時給予解釋，整體裝修過程沒有出現大的違規現象。

⑵.對于裝修過程單元對講門經常有人用東西抵住的現象，我們通過文字宣傳，同時發動各單元的老年同志幫忙監督，此問題已基本上杜絕。

⑶.個別業主房屋裝修過程中存在的小問題，合理的訴求，我們通過有效協調，處理得當，全年無直接在上級主管部門投訴的現象發生。

3．物業內部工作：

⑴.物業綜合信息平臺已經初步建立：業主信息、裝修情況、車輛信息等我們進行匯編，整理成冊，查找方便。

⑵.構建中信物業理論庫工作邁出堅實的一步：物業管理法規、裝修管

理及其相關的物業服務理論知識已裝在心中，物業員工服務方式和方法更加靈活、有效。

⑶.物業員工品德高尚、助人為樂氛圍日漸濃厚：小區保安、保潔多次幫助小區內老人提東西上樓，保安員劉云拾到業主錢包及時交還業主，業主送“拾金不昧”錦旗一面以示表揚。

4.安全管理工作：

⑴.全年每個星期一早會，保安集中訓練和訓話：每季度保安隊伍進行消防實戰演練，拋水帶、滅柴火、油火等類別，以讓保安隊員都能孰練掌握相關消防安全的基本知識。總結平時工作存在的問題，大家暢所欲言，獻言獻策。

⑵.上半年七、八號交房后邊路口加裝了4個攝像頭，小區內目前有20個攝像機24小時的運行，同時保安繼續全年24小時不間斷巡邏，辦公室不定期對巡邏效果進行抽查監督，全年小區沒有出現事故。

⑶.業主反應比較強烈的停車問題，首先我們積極面對，由于小區還在建設之中，我們盤查外來車輛停放，對于業主車輛停放不整齊的，我們通過貼宣專標語、警示提示等方法進行排解。

5.綠化管理：

⑴.小區綠化實行專人負責，根據實際需要，澆水、施肥、修剪、除蟲，初步總結出一套形之有效的管理方法，為今后的綠化管理打下了堅實的基礎。

⑵.公司制作了一批簡易的溫馨提示牌，并通過保安巡邏時宣傳提醒，業主愛護花草的意識有所提升，綠化沒有大面積的損壞現象。

6.小區衛生管理工作：

⑴.統一管理，劃分區域，責任到人。小區衛生區域根據工作要求劃分若干個責任區，定人負責，衛生區域每天打掃2次，欄桿每天擦拭1次，小區衛生效果整體比較好，受到了業主的稱贊。

⑵.小區衛生有檢查有評比。物業辦公室人員不定時進行衛生抽查，同時通過對業主走訪聽取業主的意見，合理取舍，對于業主意見比較大的地方重點督導，積極改善，效果明顯。

二、存在不足：

1．全年培訓工作開展的不夠積極，與業主溝通不夠，收效不明顯。

2．員工隊伍的穩定性較差，基層員工的服務意識不強，存在當一天和尚撞一天鐘的不良現象。

3．個別員工的自私自利的心理太重，影響公司隊伍的團結，需要進一步加強引導。

4．收取物業費的方法不夠多，靈活性較差。

三、個人感言：

1．凡事感恩，感謝給我們壓力的人，感謝給你提出中肯意見的人，因為我想信只有真正付出了才有回報-----天道酬勤。

2．在當今競爭激烈的社會現實下，必須保持一顆善于學習，會學習的良好心態，全面提升自己的綜合素質，為今后的工作打下堅實的基礎。

3．最后送大家一句話：管理上哪里有關注，哪里就會有成效。

第三部分：2012年工作打算

一、總體思路：

圍繞總經辦提出的“先品牌，后規模”的總體經營思路，強化執行力建設，注重物業員工理論培訓和小區現場細節管理，全面提升中信物業的綜合服務水平。

二、2012年工作計劃及保障措施：

①.強化執行力建設，打造一流小區：高標準、嚴要求，發揮小區內的優勢項目影響力，做好每一件事，為開發公司戰略服務。

②.注重基層員工物業理論培訓：整理當前公司的制度、相關物業管理法規、業主規約及物業服務標準進行全面培訓，提升物業的生存能力。

③.綜合城市花園業主群體現狀，摸索出一套行之有效的管理方法：對小區業主的現狀（工作單位、年齡階段、心態），進行分類管理，促進物業管理效率，提升收費率。

④.注重細節管理，從小事做起：從城市花園的衛生死角、公共秩序、物業員工形象抓起，真正做到用心服務，用實際行動去感化人，為創造一個和諧、文明的小區努力奮斗。

雄關漫道驟如鐵，而今邁步從頭躍。中信物業公司在全體員工的共同努下，順利地走完了2012年，總結過去一年得與失，使我們更加清醒的認識到與同行之間的差距，鞭策我們不斷學習創新，展望2013年信心百倍，我們將以更加開放和包容的心態去努力工作。

最后，祝大家新年愉快，身體健康，萬事如意！

中信物業公司

2012-12-28

第三篇：物業資料

物業管理費由哪些項目構成根據國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》，住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：（1）管理服務人員的工資和按規定提取的福利費；

（2）公共設施、設備日常運行、維護及保養費；（3）綠化管理費；（4）清潔衛生費；（5）保安費；（6）辦公費；（7）物業管理單位固定資產折舊費；（8）法定稅費。此外，物業管理費中還應包括物業管理公司的利潤。對于高檔住宅小區的物業管理，成本中可以增加保險費。

與我國基本價格制度轉換相適應，按照定價主體和形成途徑不同，物業管理收費實行市場調節價、政府指導價、政府定價三種定價方式。

物業與物業管理的概念

（一）物業的概念

“物業”一詞來自于香港方言。它評自 Real Property或Real Estate，表示房地產或不動產。在港澳及東南亞一些國家，物業一詞往往作為房地產或不動產的別稱或同義詞。在《香港房地產法》一書中，作者李宗鋒先生稱“物業”是單元性的房地產。它既可以是單元性的地產，也可以是單元性的房產；既可以是一套住宅，也可以是一棟樓宇或房屋，故而物業所涉及的范圍非常廣泛。應注意的是，盡管物業詞常常作為房地產的同義詞，但是物業的概念與房地產的概念 在很多方面還存在著差別。一般來說，房地產一詞涉及宏觀領域泛指一個國家或地區的整 個房地產；而物業則是一個微觀的概念，它一般是指一個單項的房地產，或一項具體的實 物資產。

1．物業的特征。物業與其他事物一樣，也有自己獨特的性質。首先是它的自然屬性，即物業是一種區別于其他物質的物質形式，它具有以下特征：

（1）固定性。表現于土地、建筑物的不可移動性或位置的確定性。

（2）耐久性。表現于長久的使用壽命期。

（3）多樣性。表現于建筑物構造、外觀、功能等形式的多樣性。

2．物業的社會屬性。物業的社會屬性，主要包括以下內容：

（1）經濟屬性。表現于物業的商品屬性，即物業是一種商品，物業的生產、經營、交換、分配及消費等，必然也是商品化的運行過程，物業的一切運行須符合市場經濟的客觀要求。

（2）法律屬性。表現于房地產的物權關系。在中國的法律中，房地產物權即為房地產物權人在法律范圍內享有房屋的所有權，及其占有土地的使用權。

（二）物業管理

物業管理的英文表示有很多形式，諸如 Property Management，Real Easte Management。其概念也有多種解釋。目前比較趨于一致的是廣義的物業管理和狹義的物業管理兩種概念。

1．廣義的物業管理，是指在物業的壽命周期內，為發揮物業的經濟價值和使用價值，管理者采取多種科學技術方法與管理手段，對各類物業實施全過程的管理，并為物業所有者或使用者提供有效周到的服務。廣義物業管理的范疇相當大，它涉及到物業全部壽命周期內的多種管理與服務活動。如物業的開發建設管理，租售管理、裝修管理、修繕管理、以及為物業使用者的經營、生產、居住而提供的多種形式的服務。

2．狹義的物業管理，是指專業組織或機構，受業主委托，按合同或契約，運用現代經營手段和修繕技術對已建物業及其業主或用戶進行管理和服務。狹義的物業管理，一般包括對房屋建筑及附屬配套設備、設施及場地以經營的方式進行管理，對房屋周圍的環境、清潔

衛生、安全保衛、公共綠化、公用設施、道路養護統一實施專業化管理，并向住用人提供多方面的經營服務。

從以上概念的比較可見，廣義物業管理與狹義物業管理的區別，在于其管理范圍的大 小不同。廣義物業管理涵蓋較寬，包括了物業的產生到壽命終止的全部過程。在大多數的 企事業組織或機構內，其內部物業的管理均體現出這種廣義性的特征。而狹義的物業管 理，則多體現在物業建成并投入市場后，專業的物業管理企業接受業主或用戶的委托，而 進行的物業使用期的管理與服務。我國物業管理行業起步較晚，物業管理的市場體系正在 建立中，目前開展的物業管理，多屬于狹義的物業管理。隨著我國物業管理業的進一步發 展，廣義范疇的物業管理也將出現并呈發展的趨勢。

物業管理消費的特征和功能

一、物業管理費的支出是一種消費性支出

消費是作為社會成員的人們為滿足個人物質和文化生活需要對各種產品和勞務的使用。消費性支出是貨幣的持有者購買最終產品或服務來滿足自身的需求或獲得某種滿意而發生的支出。而投資性支出是為了實現資本的增值，實現資本的積累。很顯然，在目前的物業管理市場，大部分業主的物業管理支出為消費性支出，享受物業管理的過程也是一種消費行為。附著在居住消費之上的物業管理服務是大部分業主作為住房消費的一部分來獲得的。在現代消費理念中，業主購買了房產，實際上只完成了住房消費的一部分，物業管理消費才剛開始。這一消費是一個持續而漫長的過程，直至發生產權轉移和產權自然終止為止。因此，對于大部分業主而言，物業管理的消費屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業管理公司是從過去的“房管所”衍生出來的，加之政府的“福利”觀念、“福利面前人人平等”的觀念等的影響，致使業主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹立起來，消費行為也被嚴重扭曲。這樣既打擊了物業管理企業的經營積極性，也湮滅了業主的許多消費欲望，從而嚴重阻礙了物業管理市場的發展。因此，明確物業管理的業主消費屬性，具有十分重要的意義。

1、有助于物業管理企業提高服務水平和服務質量。明確了業主的消費者地位和消費者行為，則意味著物業管理企業的收入來源是消費者的消費。而不同的消費群體或物業小區，其消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大，則要求物業管理企業必須更加貼近消費者，不斷挖掘業主的潛在需求，為業主提供更全面、及時、周到和細致的服務，特別注重“個性化服務”的提供。

2、有助于業主理性地消費。只有樹立了業主的消費意識，業主才能根據自己所支付的價格來定位自己的物業管理消費層次，而不是攀比。并對物業管理公司的服務質量的好壞，質價比的合理度以及在物業管理中出現的各種問題提出相應的意見、建議，行使自己的權力，積極參加管理。

3、有助于政府制定積極的物業管理消費政策。明確了物業管理的消費屬性，有助于政府根據居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業管理消費機制正常運行、物業管理消費順利實現的各項方針、制度、規定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進物業管理消費的健康發展。

二、物業管理消費的特征

1、物業管理消費的高消費性。物業管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會性消費。物業管理消費和單純的物質消費相比，消費支出明顯偏高。物業管理行業是建設于良好的社會再生產能力之上的，經濟發展水平制約著物業管理行業繁榮興旺的水平。目前，物業管理服務除了深圳、廣州、上海、北京等經濟發達城市和中心城市發展良好以外，在相當多的內地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀念的因素以外，起決定作用的是經濟發展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現有住宅小區的物業管理費按平均每平方米3元、月

支出300元計算，也只占到其家庭收入的3％左右。而這一比例到內地，則可能上升到30％。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來計算，其物業管理費支出也在家庭收入的5％以上，大大超出了業主的承受能力。因此，對大多數人而言物業管理消費是一種高消費的支出。將物業管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業管理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來定位物業管理消費的時間和空間及“房屋管理”消費的時間和空間；有利于提高物業管理的行業壁壘，從而提升整個行業的檔次；有利于業主進行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無意排斥物業管理消費的現象。只有當社會發展到一定程度后，物業管理消費才會成為人們的內在需求。

2、物業管理消費的發展性。即物業管理消費的深度和廣度隨社會經濟的發展而發展。在經濟欠發達的地區或時期，也存在所謂的物業管理，但那里（時）的物業管理內容單

一、功能單

一、層次較低。即使個別地區（時期）具有現代意義的物業管理，但能有資格享受這一消費的也只是個別群體。盡管大部分人或群體客觀上有此需求，但也無法得到滿足。隨著經濟的發展和物質財富的豐富，物業管理消費將遞進增長。

3、物業管理消費的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業階層，由于其價值觀、審美觀的不同，對物業管理消費的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區，偏重于對物業管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業主，既重視對物業管理硬件的消費，更重視對物業管理軟件的消費。

4、物業管理消費的可塑性。物業管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講，物業管理消費的空間可大可小，小到業主自己的家庭，大到整個社區，甚至整個城市，到處都有物業管理消費的內容。物業管理的消費容量也是如此。物業管理消費不同于物質消費那樣，不享受物業管理的某些內容，不會對業主產生某些身心影響或嚴重影響。

5、物業管理消費的公共性。物業管理消費是一種公共消費。因為，其有兩個基本特性。一是非他性。物業管理公共服務一旦提供了，便會有眾多的受益者，業主將共同消費這一服務，不可能將其中任何人排斥在外，每個人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業管理公共服務一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個業主的加入或少一個業主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務，業主之間不必開展競爭或爭奪。

三、物業管理消費的功能

物業管理消費具有許多其他消費不可替代的功能。“有限的價格，無限的享受”為物業管理的基本功能。

一個優秀的物業管理企業除了能提供合同約定、可量化的服務之外，其服務范圍和服務水準能達到相當的廣度和深度。在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業能提供規范、完善、人性化的高質量服務，實現物業使用的便利性、舒適性，延長物業的使用壽命，實現保值增值；在基本服務范圍之內，一個優秀的物業管理企業更能將服務提升到文化的層面，盡可能地賦予物業以附加值。社區文化、社區經濟概念的引入，使得物業管理的功能有了更加廣闊的發揮空間。

具體而言，現代物業管理具有如下功自能：

1、教化和益智的功能。現代物業管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經營和服務上了。現代物業管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺、小區的文化，使業主肩一種情感的歸屬。這樣的物業管理消費，能增長消費者的見識，開闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業主的素養。

2、促進身心健康的功能。在衣食無憂的現代都市人群中，越來越多的人已不再滿足于偏居一隅，追求舒適、個性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現，“買房買環境，買房買享受”的理念也為越來越多的現代人所接受。因為人的一生大部分時間將在小區度過。生活在高檔小區，享受著高檔物業管理，能產生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會心情舒暢，心胸開闊，身心健康，生活質量提高。

3、社交和繁榮文化的功能。物業管理消費與其他消費一樣，存在著循序漸進、由低層次向高層次螺旋式上升運動的規律。物業管理消費的層次越高，越表現出對高品位服務、高品位文化和精神服務的需求，以滿足其自身高層次的需求。而現代物業管理則能通過建立多種平臺或采取多種形式，來促進業主的交流，繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個意義上講，物業管理消費促進了人們的社會交流和情感的交融。

4、具有凈化社會空氣、促進社會和諧發展的功能。營造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業主的思想道德水平和文化素質有明顯而易見提高，是現代物業管理的基本目標之一。高質量的物業管理消費可以提高人的整體素質，從而促進整個社會的和諧發展。

恩格爾定律顯示，隨著人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業管理等社會性消費上的支出比例將不斷上漲。根據這種社會發展趨勢，物業管理這一消費市場將越來越巨大。

物業管理公司類型劃分

隨著房改的逐步深入，物業管理公司應運而生，據統計全市已達959家注冊經營，但是許多人對它還是膚淺的認識，感興趣的是成立業主委員會，有權選擇物業管理公司為業主服務，如管理服務不盡人意，有權中止合同，炒物業管理公司的“魷魚”，選擇大家滿意的物業公司上崗。而實際情況遠非想象的那么簡單。

在新舊矛盾交錯、類型復雜的情況下，物業管理公司嚴格規范住宅小區管理制度，提供方便快捷的優質服務，贏得業主的滿意，是占領市場的首要選擇。況且類型繁多，有必要對各種類型的物業管理公司有初步的認識，相互了解，勤于溝通，共建美好家園才是物業公司與業主的共同心愿。

第一，由商品房開發商組建的物業管理公司，由于硬件環境優越，人員素質高，各種服務設施齊備，商業娛樂休閑場所全都具備，再加上有千畝森林，百畝水面，自然環境優越，使小區物業管理水平能很快向智能化管理邁進，這是很大優勢，但也存在管理脫節，計劃經濟體制下“官商”意識，服務質量不高的問題，提高“軟件”水平是當務之急。

第二，是中央國家機關、企事業單位委托市房管部門管理的住宅小區，由于雙方有幾十年的良好合作基礎，資金充足，即便國家機關進行調整，人員分流，給物業管理帶來一定困難，但經過溝通，達成共識。委托管理改為物業管理后，良好的合作基礎，經費到位。使住宅小區維護修繕，設施改造逐步完善，物業管理水平的提高有目共睹。

第三，由房管所改制為物業管理公司，經費短缺嚴重，由于小區內住宅建設年代長，設施改造項目過多，無資金保障，運行最為困難。

由于接收建設單位遺留下的問題，一直沒予解決，住戶以拒交各種費用為報復手段，多年積累，成了這些公司很大的虧損黑洞。再加上許多設施的強制更新，為提高首都大氣質量，供暖燃料改為油料和天然氣。成本不斷上漲，供暖費收繳由于計劃經濟體制下福利怪圈沒有改革，成了老大難問題，多年未果。在這種情況下，房管所改為物業管理公司，難度之大可想而知。況且改制難，生存更難。在這種情況下輕管理、重開發經營，餐館擾民事件屢有發生。求生存如此之難，哪里有什么精力提高物業管理水平。據一家媒體報道，西郊一住宅小區垃圾成堆，環衛部門不予清運，原因是小區物業公司拒交清運費，而物業小區則辯稱，我們是房管所改制的，奉上級領導之命改的，既不可能，又無能力交納垃圾清運費，而環衛部

門反駁說：既掛牌改制，就應按章交費。雙方爭執不休，遭殃自然是小區的居民。這樣無能力交納費用的物業公司，何必掛牌改制呢？

第四，是企事業單位行政房管部門改為的物業公司，由于歷史原因和各種因素，企事業單位蓋職工宿舍，社會化問題的矛盾越來越突出，成了阻礙企事業經濟發展的巨大包袱。如何讓行政房管部門分離出去，減輕企事業負擔成了企事業領導頭痛的問題，而讓行政后勤分離，成立物業公司，扶持幾年后，完全斷奶，成了最好的選擇。但人員素質低，住宅設施老化，急待修繕的房產居多，資金短缺就更讓物業管理公司領導頭痛的首要問題，求生存發展，廣拓門路，增加員工凝聚力，盡管保證員工收入不低于過去水平。這一切一切都需要資金支持，而企事業領導恨不得立竿見影，改制后減少投入，直到逐年遞減，最后能夠反過來上交企事業利潤，這種急功近利的做法，很難讓物業公司有什么發展前景，提高物業管理水平，讓物業公司健康發展。

一輪又一輪的討價還價的資金投入討論，雙方絞盡腦汁，衡量輕重，員工生存成了首要選擇。多開商業網點增加服務種類，這種不顧具體情況的經營方式很難奏效。面對大型超市以連鎖方式，步步緊追的擴大服務范圍，除了交通干道附近和繁華路口外，小而全的服務經營小店只能慘淡經營。

第五，也是幾種物業公司里最為復雜的類型，就是企事業單位過去相互委托管理的住宅小區和宿舍樓，由于過去的歷史原因和各種因素，住宅樓產權分屬幾個單位，然而委托其中一個單位管理，每年按分攤面積，交納費用。這種情況實際很復雜，這里有過去年代，由于經費不足，幾個單位分別購買一棟樓，有上下級單位合蓋的宿舍樓，有出賣地皮和出資金共建的房子，一個單位分成幾個小單位，產權變更的宿舍，中央和本市企事業單位合蓋的住宅，在改制前，許多單位由于關停并轉，人員分流遺留下的矛盾令人揮之不去，資金缺口嚴重妨礙了對住宅樓日常管理修繕。你中有我，我中有你的房產關系，互相拖欠經費，形成三角債。鍋爐改造、一戶一表改造工程都需要資金實施。你急他不急的策略，令改制后的物業公司束手無策。怎么辦？

讓人著急，卻暫無良策，但有一點卻令物業管理公司領導馬虎不得，那就是改為物業管理公司就要在國家主管部門統一規范下按照物業管理標準，進行資格審核認證合格后，合法經營。逐年檢驗發現違反規定取消你的經營資格。

內地的物業管理主要存在三種管理模式

1、專業物業管理模式

管理內容為住戶提供全方位的綜合服務，寓公寓管理于服務中；經費來源主要是通過收取管理費和多種經營來解決，為住戶提供有償服務；服務對象主要是高檔物業，如寫字樓、別墅、賓館、公寓等。

2、專業化與行政性相結合的管理模式

大多由發展商自行組建，管理對象以住宅小區為主；由于福利性管理的影響，這類公司很難實現資金平衡，只能靠經營其它產業，或者由發展商支持獲得平衡；管理目標是為居民提供一個安靜舒適、方便安全的居住環境，以支持發展商的開發。

3、傳統行政性福利管理模式

即由北京市房地局或本單位自管。從總體上看，目前后兩種模式尤其是第三種模式仍占主要地位，第一種模式處于起步階段。從管理服務質量看，市場上有影響的專業物業管理公司有10多家，主要是合資或外資企業，如怡信、魏理仕、梁振英測量行、第一太平洋戴維斯、九龍倉物業、萬通璐頓、威格斯、太聯物業等。中資的以萬科物業較為知名。

第四篇：中信銀行貸款所需資料111

中信銀行貸款所需資料

1、身份證、戶口本，非本地戶口的申請人應在當地有穩定工作，居住一年以上；

2、本人或其家庭成員名下在當地有房產；

3、結婚證（夫妻雙方/原件復印件）；單身應提供單身證明（民政局出示證明）；離異的應提供離婚證或法院的判決書及未再婚證明；

4、收入證明；（加蓋公章或財務章）

5、公務員、事業單位、國有企業的職工需提供近三個月代發銀行的銀行賬戶明細（工資表需加蓋單位公章或財務章）；民營企業職工需提供近三個月工資表和代發銀行的銀行卡明細或家庭存折流水；個體工商戶需提供企業的營業執照（年檢后），國稅、地稅登記證、近三個月稅票，如貸款金額超過50萬元以上者，需提供公司章程和驗資報告；

6、首付款收據原件及復印件；（需加蓋開發商財務章）

7、購車合同原件；

8、如戶口與身份證不符的應到本地派出所出具相關證明；

9、如果結婚證與身份證不符的應到本地民政局出具相關證明；

10、主貸人、參貸人一寸照片各一張。

注意事項：

（1）經面談、家訪或第三方調查，確認借款申請人真實情況與其提供書面材料嚴重不符的；（不能辦理）

（2）在人行征信報告中顯示有逾期超30天記錄或5次（含）以上30天以內逾期記錄，且不能提供合理證明的；（不能辦理）

（3）當前有貸款處于逾期狀態的；（不能辦理）

（4）已有兩筆或以上未結清購車貸款的，或同時申請兩筆（不含）以上汽車貸款的；（不能辦理）

（5）單一借款人發放汽車貸款金額不超過100萬元；

（6）借款人必須在貸款期限內投保車輛損失險、盜搶險、第三者責任險、交強險、不計免賠險，自燃險在生產廠商賠償責任期結束后必須投保。以上保險的保險金優先受償權人應為中信銀行股份有限公司包頭分行。

第五篇：中信銀行經營性物業抵押貸款流程

銀行授信流程：

1、收集資料

2、評級

3、送審

4、評審

5、放款

6、貸后檢查

我行經營性物業抵押貸款準入標準：

經營性物業產權清晰、公司近三年經營和財務狀況良好、管理規范具備還本付息能力。借款人資信良好無不良記錄。貸款額度：該物業評估凈值的60% 期限：不超過15年

利率：基準利率上浮30%左右