第一篇：簡析違章搭建的處理的相關法律依據以及案例分析1

簡析違章搭建處理的相關法律依據

物業裝修違章搭建，一直是物業管理服務活動中比較常見的問題，也是城市規劃管理的一個頑疾，屢禁不絕。違章搭建除了影響小區外觀，影響房屋結構安全，侵犯全體業主公共權益，破壞鄰里間的和諧之外，更為嚴重的是違章搭建人對法律的踐踏。

一、違章搭建涉及的相關法規

隨著違章搭建的滋生蔓延，政府部門對拆違工作也一直在堅持執行，之前也出臺了很多規定。目前拆違的主要依據有：《物權法》、《物業管理條例》、《城市規劃法》、《重慶市物業管理條例》、《最高法關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《消防法》等。

二、違章搭建的處理權責及程序

1、物業公司的權責

物業公司發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。作為物業公司，其沒有強制拆違的權力，也沒有起訴業主拆違的權利。物業公司只有勸阻的權利，若業主堅持違章搭建，物業公司只能向業主委員會和有關行政管理部門報告。

2、相關業主的權利

若業主、使用人違反規定或業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止；相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。相關業主，主要是指相鄰業主，通過相鄰權進行起訴。《物權法》第92條：不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。

3、對違章搭建業主的處罰

①若損壞房屋承重結構的，若破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。②違法搭建建筑物、構筑物的，由房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；當事人逾期未拆除的，房地產管理部門可以申請人民政府組織強制拆除。③對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料；拒不改正的，可以組織代為整改，代為整改的費用由當事人承擔。附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

這里的處罰分為兩種：一種是行政處罰：罰款；另一種是行政強制：強制拆除、限制房地產轉移和抵押登記。

4、當事人對市房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，具有申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。若當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

5、違章建筑的拆除主體

區政府和法院兩者都有權力拆除違章搭建，涉及到行政強制執行，所謂行政強制執行是指行政主體依法執行或申請人民法院對不履行發生法律效力的行政決定的行政相對人采取強制方式，以迫使該相對人履行該義務。行政強制執行權的歸屬：根據我國現行法律、法規的規定，行政強制執行既存在由行政機關實施的情況，也存在由司法機關實施的情況，即行政機關和法院都可以成為行政強制執行的主體。它們之間的行政強制執行權限的分配，根據我國行政訴訟法及有關司法解釋的規定，可以概括為以申請法院強制執行為原則。

第二篇：裝修違章搭建案例分析

案情簡介

咸陽某住宅小區內一業主張某購得該小區一套小高層商品房住宅后，遂進行房屋裝飾裝修，在房屋裝修過程中張某擅自改變該房屋主體結構，并且經常在休息時間進行施工，影響到周圍鄰居的生活休息。小區物業管理公司得知上述情況后，找到張某告知其應當立即停止施工工程，同時告知張某根據該小區制定的管理公約中規定張某的行為應當受到罰款的處罰，限張某一周內到物業管理公司交納罰款。張某認為其已購買了該房屋，怎樣裝修別人管不著，并且到法院起訴物業管理公司要求排除妨害。物業公司接到法院的應訴通知后向陜西許小平律師事務所進行法律咨詢，詢問應如何進行答辯。房產部的曹律師給出如下法律意見：

律師分析

根據我國《城市新建住宅小區管理辦法》有關規定，房地產產權人、使用人不得實施四種禁止性行為，并規定了物業管理公司對發生的違禁行為有權制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失。這四種行為有：

1、擅自改變小區內土地用途的；

2、擅自改變房屋、配套設施的用途、結構、外觀，毀損設施、設備，危及房屋安全的；

3、私搭亂建，亂停亂放車輛，在公共部位亂堆亂放，隨意占用、破壞綠化、污染環境，影響小區景觀，噪聲擾民的；

4、不照章交納各種費用的。同時建設部《建筑裝飾裝修管理規定》中明確規定，房屋裝修時，凡涉及拆改主體結構和明顯加入荷載的，房屋所有權人、使用人必須向房屋所在地的房地產行政主管部門提出申請，并由房屋安全鑒定單位對裝飾裝修方案的使用安全性進行審定，經批準后，申請人還要向建設行政主管部門辦理報建手續，并領取施工許可證。如果張某的裝修行為危及到房屋的安全，構成改變房屋主體結構的行為，物業公司有權制止張某繼續裝修。但是，對于物業公司提出的根據自己制定的管理公約對張某進行處罰，律師認為：根據我國《行政處罰法》的規定，只有法律、行政法規和規章才能設定行政處罰，小區管理公約這種自律性規章是不能設定行政處罰的。小區公約中可以規定責令恢復原狀、賠償損失等民事責任方式。因為物業管理是基于委托合同而產生的管理權限，且行政處罰的主體只能為法律規定的有執法權的行政主體。

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2010-2-22 17:10 勇敢小肥羊 | 八級 案例回放

周女士與張先生是樓上樓下的鄰居，周女士住在樓下，張先生住在樓上。兩家辦理了入住手續后分別開始裝修。在裝修期間，張先生發現，樓上的周女士在樓上不停地砸他家的屋頂。經了解，原來樓上的周女士家為了為了建造一座錯層樓梯，擅自將樓板也就是張先生家的屋頂打透，并截斷了變截面梁的主鋼筋兩根，輔筋數根，致使樓板的承重梁結構受到嚴重損壞。樓板的承重梁結構受到損壞后，張先生曾多次與周女士和她家的裝修人員進行交涉，要求其暫停裝修并依法恢復原狀。周女士并沒有理會張先生提出的要求，仍然繼續裝修。因為房屋得不到修繕，屋頂隨時都會跌落碎石的危險，張先生只能停工。張先生向小區物業公司投訴無果后，決定把周女士及小區物業公司一起告上了法庭。

參考物業管理法律法規：

關于加強住宅裝飾裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行為監督執法的通知 http://

法院經審理認為，被告周女士在裝修自己的房屋時擅自拆改房屋結構，其行為違反了有關法律規定。由于被告周女士的拆改行為，致使原告不能入住自己的房屋，給原告造成一定的經濟損失，對此應承擔賠償責任。被告物業公司在收取原告和被告交付的裝修保證金后，未能盡到監督和管理責任，造成被告周女士對房屋結構拆改，因此被告物業公司應在收取的保證金的范圍內承擔責任。因此判令：

一、被告周女士對其房屋拆改部分按房管局房屋安全鑒定檢測中心所出具的鑒定報告的要求，委托有資質的施工單位進行修復、恢復原狀，由被告物業公司委托有資質的單位驗收，上述費用由被告周女士承擔。

二、被告周女士賠償原告張先生因未能入住房屋的經濟損失17000余元，物業費共計3000余元。被告物業公司在收取裝修保證金的范圍內對上述費用承擔連帶責任。

案例分析

廣東華譽律師事務所的郭嗣彥律師對本案例進行了分析。郭律師認為，在本案中，被告周女士應對本案負主要責任，物業公司承擔連帶賠償責任是合理的。《廣東省物業管理條例》第五十五條明確了損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變為經營性用房；將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；破壞或者擅自改變房屋外觀；違法搭建建筑物、構筑物；損壞或者擅自占用、改建物業共用部位等行為列為物業管理區域內禁止行為。若給他人造成損害的，應依法承擔民事責任。而物業公司未能對周女士的裝修行為進行有效的全過程監督管理，也未責令周女士限期整改，并未及時處理原告張先生的投訴，從而造成被告周女士違法裝修，并擴大了原告的損失。因此在本案中承擔連帶賠償責任。

參考物業管理法律法規：

http://

業主裝修時擅自改動房屋結構并不是什么新鮮事，有拆除或者部分拆除房屋柱、梁的；有在承重墻上增開門窗的；更有直接拆了承重墻打通房間的……然而，這些行為不僅違反了《無錫市城市房屋安全管理條例》（以下簡稱《條例》）有關規定，更容易給整棟大樓埋下安全隱患。近日，無錫市住房保障和房產管理局房屋安全管理處對我市兩起違法裝修行為進行了行政處罰，這也是《條例》自2007年6月1日實施以來首次對違法裝修行為進行行政處罰。

為了增加空間利用率，擅自拆除承重墻

2份罰單一張20000一張3500

案例一：

2009年9月，無錫市某裝飾設計有限公司在對春江花園三期326號某戶進行房屋裝飾裝修時，房屋所有人陸某要求拆除掉廚房間與餐廳之間的橫墻（中間為磚砌填充墻、兩端各為200毫米混凝土剪力墻），拆改主臥室進門處混凝土門垛。該裝飾設計公司在陸某沒有出示房屋結構改造安全許可的情況下，就按其要求擅自拆改了房屋結構。

經無錫市房屋安全鑒定中心鑒定，拆改鋼筋混凝土墻使該房屋結構構件有效截面明顯減少，原有鋼筋被割斷，其側向剛度及豎向承載能力明顯下降，削弱了結構的整體抗力，影響房屋的結構安全。

鑒于立案調查后，房屋所有人陸某和無錫市某裝飾設計有限公司積極配合接受調查，并在規定期限內按要求完成改正，因此減輕處罰：對房屋所有人陸某不予行政處罰；對無錫市某裝飾設計有限公司，依據規定處以2萬元的罰款。

案例二： 2009年8月，太湖國際一街區45號某戶房屋使用人李某進行裝飾裝修時，未向市房產行政管理部門申請房屋結構改造安全許可，就擅自拆除了六層北臥室至陽臺間混凝土反梁高出樓面部分（約400毫米高），梁上部主筋及箍筋均被割斷拆除、混凝土被拆除。

經無錫市房屋安全鑒定中心鑒定，拆改的鋼筋混凝土框架梁為雙筋截面梁，上部鋼筋及混凝土被割斷拆除，梁內箍筋被割除，使其有效截面減少78%，受彎及受剪承載力大幅下降，削弱了結構的整體抗力及抗震性能，嚴重影響房屋的結構安全。

鑒于立案調查后，房屋使用人李某積極配合接受調查，并在規定期限內按要求完成整改，因此對其減輕處罰：對房屋使用人的李某，依據規定處以3500元的罰款。去年發現違法拆改480余起

2008年汶川大地震之后，市民對房屋安全質量問題格外重視。不過仍有一些市民和單位不顧法律法規，擅自拆改房屋結構。據統計，僅2009年我市房屋安全管理處通過主動巡查和群眾舉報等方式，發現違法拆改房屋結構480余起。房屋安全管理處有關負責人說，如果市民在裝修改造前能做到主動申請房屋結構改造安全許可，并按照經審定的裝修設計方案進行裝修施工，完全可以避免亂拆亂改引發的安全隱患，同時還能減少鄰里糾紛的發生。

簡單加固基本不起作用

“別人都敲了，為什么我就不能敲？”這是房屋安全管理處的工作人員在平時查處工作中，經常聽到的業主反駁。部分業主因心存僥幸，仍擅自拆改房屋結構。“我們將嚴格按照條例規定，發現一起查處一起，有法必依，執法必嚴。”管理處負責人這樣表示。

實際上，有不少業主因不具備房屋結構安全、抗震等專業知識，對房屋隨意拆改，或者自行用槽鋼、工字鋼等進行簡單加固，以為這樣就安全了。而經市房屋安全鑒定機構的專業鑒定，這些簡單加固基本起不到效果，房屋安全隱患仍然存在。“一套幾十萬、上百萬的新房千萬不要因擅自拆改而變?危房?。”該負責人說，一旦違法裝修被查處并需要整改的話，市民必須找具備專業資質的加固單位重新進行設計、施工，耗費成本更高，更要因此拖延工期，實在得不償失。

裝潢公司不能瞎創意

在春江花園三期違法裝修案中，負責裝修施工的裝飾設計公司，因在房屋業主未提供許可決定的情況下，就直接拆除了混凝土剪力墻，被處以2萬元的罰款。“業主可能不具備專業知識，但作為有專業資質的企業，對擅自拆改房屋結構的危害應當是清楚的。”管理處負責人表示，裝潢公司是房屋裝修管理的源頭，也是房屋安全執法的重點。

裝潢公司在給業主進行裝修設計時，不能為了“創意需求”隨意變動房屋結構，更不能提出所謂“加固辦法”誤導房屋業主。在裝修施工前，裝潢公司應該要求業主提供房屋結構改造許可決定，并且嚴格按照許可決定實施結構改造施工。如果業主拿不出許可決定，裝潢公司不僅要告知業主必須先辦理許可，而且在取得許可之前不可以實施結構改造施工。

物業企業有義務進行巡視管理

很多業主在入戶進行裝修時，物業服務企業都會收取一定的裝修保證金。如果房屋業主在裝修過程中拆改了房屋結構，有的物業企業就直接沒收裝修保證金作為處罰，而亂拆亂改的房屋結構就聽之任之。管理處負責人表示，物業企業依法沒有權力處罰保證金，而是應承擔起“發現、制止、勸阻、報告”的義務。依據《條例》規定，房屋業主在房屋結構改造前，物業服務企業有義務將房屋主體承重結構、抗震防火結構、設計使用年限和結構改造情況告知業主。物業服務企業在房屋業主裝修前應告知其裝修過程中的嚴禁行為，并告知房屋業主若涉及房屋結構變動須向市房產行政管理部門申請房屋結構改造安全許可。另外，物業公司在日常物業管理過程中要加強裝修巡視，發現業主需拆改房屋結構的，應當告知業主按《條例》規定辦理相關手續；若發現擅自拆改房屋結構的裝修行為，應當勸阻、制止，并及時報告房產行政管理部門。

專家提醒二次裝修需留意拆改

隨著新房的地段邊緣化，很多人選擇購買城區里社區條件相對成熟的二手房。如果您的婚房是二手房而非新房，那在裝修時可能多了一些拆改項目，比新房裝修的過程要瑣碎一些，費用也會相應增加。專家提醒，二次裝修時改造較多，部分拆改需多留心，還要注意成品保護。此外，處好鄰里關系也相當重要。

拆除注意成品保護

需要注意的是，如果您家的房子只裝修了一兩年，耐水膩子可以不必完全鏟除，打磨墻面后即可重新涂刷乳膠漆。如果是五年以上的老房，由于膩子的材料老化，二次裝修時必須鏟除至墻底，否則會影響今后墻面乳膠漆的施工質量和裝修后的長期使用效果。

如果原有水電管線不合理，比如線路只有1.5毫米或者不滿足現在大功率電器的需求，就要考慮對線路進行擴容。如果原有線路布局不合理，還要考慮重新布線。一般來說，老房的水電改造一般會占到施工費用的10%-15%左右。

由于部分老房的戶型設計并不合理，在二次裝修時很多人會想到拆改墻體。需要注意的是，只有非承重墻才可以拆，而且拆改墻體必然增加較高的費用，如果不是很必要，專家建議盡量不要拆改墻體。在拆除墻體時，要事先斷電，避免發生事故。原有電源線路和弱電線路要保留的，最好事先做好記號和記錄，施工切斷的線路甩頭必須留出足夠的富余量，以方便以后接線。

成品保護是二次裝修中相當重要的一個環節。對于不需改動的天然氣、水表、管道、暖氣、門、窗、櫥柜等物品，需要用專業的保護膜全包上并固定，防止施工時使之受損。

通知鄰里處好關系

由于二次裝修基本是在已經入住大量居民的小區和多層住宅內進行，需要您考慮裝修施工環境，盡量減少對鄰居生活的影響。

在裝修之前，您得先到物業辦手續，并與左鄰右舍、樓上樓下的鄰居打聲招呼，對電梯、材料的運輸和存儲、垃圾的堆放和清運都是裝飾公司應該考慮的問題。對左鄰右舍有特殊要求的老人、孕婦、病人等要事先了解，并與其商量好施工時間。在不延誤工期的前提下，盡最大可能減少裝修對鄰居的影響。

二次裝修的施工整體時間比初次裝修一般要長出15天至30天，建議您最好留出富余時間以應對突發情況造成的工期延長。

裝修考慮長久性

婚房裝修，很多人可能會想著更多的在設計上突出兩人的二人世界或者喜慶的氣息，如刷上紅色的墻漆等。雖然最終效果漂亮且應景，但很有可能在兩三年后就厭煩了這種風格，如果要換就得將墻漆全部鏟掉重新刷漆，工程量較大。因此，專家建議在裝修時應該更多的考慮長久性，注重裝修在今后生活的實用性。

裝修和感情一樣，還得經得起時間的考驗。您在裝修時，最好選擇一些經典的設計，最好不要是3-5年內就過時的裝修，避免出現三五年后就得重新裝修的狀況，不僅費時還費心費力。此外，雖然現在是兩人生活，但也許過了三五年后就成了三口之家，裝修時您還得將家庭今后幾年的變化考慮在內。

很多人的婚房是小戶型，只是過渡性的房子，有的甚至只打算居住3-5年后換大房。如果您家屬于這種情況，可考慮只在部分區域進行突出性的設計，如在客廳做出一些造型，其他部分簡裝即可，或者更多的考慮用軟裝、掛飾等物品來裝飾新婚氣息。在后期選擇家具、家電時，最好選擇與裝修風格相近的產品，以獲得更好的匹配效果。

參考物業管理法律法規：

關于加強住宅裝飾裝修活動中擅自變動建筑主體和承重結構違法行為監督執法的通知

第三篇：物業公司如何處理違章搭建

如何處理違章搭建

關于違章搭建的界定

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目前，法律法規對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規、或規章的強制性規定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規定分布在大量的法律、法規或規章中，據不完全統計有20個以上，例如：《土地管理法》、《城市規劃法》、《村莊和集鎮建設管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。

違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

住宅區域內違章搭建的形式

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為了經濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

1、在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等；

2、在一樓庭院內的建筑物、構筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；

3、依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；

4、違反業主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。

違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業管理條例》第六十七條規定：“物業管理區域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業的規劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定的物品；

（六）制造超過規定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規和管理規約禁止的其他行為。”

違章搭建由哪個部門管

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管理違章搭建的婆婆很多，在舉報違章搭建時一定要找對監管部門。法律、法規在規定禁止性規定的同時，也相應的規定了處理違法搭建的部門，例如：

《城市規劃法》第六十四條規定：“未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉規劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”

《防洪法》規定，未經水行政主管部門對其工程建設方案審查同意或者未按照有關水行政主管部門審查批準的位置、界限，在河道、湖泊管理范圍內從事工程設施建設活動的，由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機構按照國務院水行政主管部門規定的權限處罰。

《南京市城市治理條例》第二十四條規定：“發現正在建設的違法建設行為，城市管理行政執法部門或者規劃行政主管部門應當立即責令停止建設、限期拆除。當事人不停止建設或者逾期不拆除的，由市、區、縣人民政府責成有關部門查封施工現場，實施強制拆除。

相關權利人對違章搭建行為的救濟方式

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對于違章搭建行為，相鄰業主、業主委員會、物業公司等相關權利人可以行駛以下權利進行救濟：

1、相鄰業主投訴權。對于違章搭建行為，相鄰業主有權向城市管理行政執法部門或者規劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

2、相鄰業主訴訟權。違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業主的人身、財產安全的，相鄰業主有權依據《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。

3、業主委員會權責。業主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。

4、物業公司權責。物業公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于妨礙物業管理的行為，還可以依據物業管理服務合同或業主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。

物業公司處理違章搭建的義務

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物業企業應當加強對物業管理區域的管理，發現違章搭建行為，有義務依據《物業管理條例》第四十六條、《江蘇省物業管理條例》第六十七條規定等法規的規定進行勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。也就是說，在遇到業主違章裝修搭建時，物業公司一般應積極履行三項義務：一對違章裝修行為進行勸阻；二是對違章搭建行為進行制止；三是及時報告有關行政主管部門。

物業服務企業對于業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，可以向法院起訴業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的。但是需要注意的是，這一點是物業公司的權利，而不是義務。

物業公司無權強拆違章搭建

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遇到違章搭建，相鄰業主首先想到的是投訴到物業，要求物業進行處理。但是物業公司并不是行政機關，沒有法律的授權，無權采取強制措施。因為對違章搭建采取拆除等強制行為必須由行政機關依據行政法規定的程序進行，或者由法院依法強制執行，除此之外其他任何人都不可以進行強拆，否則應當賠償損失。

案例一：物業強拆違章建筑，法院判決賠償業主損失

2001年6月13日，南京市民張小阜女士購了一處住房，并與蘇寧物業公司（下稱蘇寧公司）簽訂了物業管理合約。7月16日，張小阜請工人對新房進行裝修。在此過程中，她在內廚房外北陽臺上，用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房，且進行了內外裝修，但該房系違章建筑。

同年9月27日傍晚，負責小區物業管理的蘇寧公司的保安人員來到張的新房，限裝修工黃某5分鐘內離開房間。黃某離開后，蘇寧公司的有關人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午，張小阜找到物業公司負責人交涉未果。當日晚6時許，蘇寧公司的邱某帶領該公司數人，從張小阜鄰居的窗口跳入張家北陽臺，將其違章搭建的廚房全部砸毀，廚房內的生活設施及物品全部被毀壞。

事后，張小阜與蘇寧公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日將對方告上法庭，要求判令蘇寧公司賠償物品損失費2.3萬元、精神損失費5000元，并要求被告承擔本案全部訴訟費。

南京市鼓樓區法院受理此案后，先后兩次開庭審理此案。庭審中，蘇寧公司首先提出，訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑，張小阜也未提供相應的證據證實損害行為就是該公司所為。據此，蘇寧公司不清楚張小阜起訴的依據是什么。此外，對張小阜要求賠償精神損失費沒有法律依據，故請求法院駁回原告的訴訟請求。

張小阜指出，自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議，但蘇寧公司無權拆除違建，并堅稱廚房及室內物品就是對方強行拆除并毀壞的。她認為，由于蘇寧公司的損害行為，毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水，還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損，費用高達4685元，要求蘇寧公司一并賠償。

南京市鼓樓區法院對張小阜損壞現場進行了實地勘查，并委托評估機構對所建廚房的建材價值、人工費用及廚房內的生活設施、物品進行了財產評估，鑒定結論總損失額為1.2萬元。該院經審理后認為：張小阜搭建的廚房雖系違章建筑，應當拆除，但該權利應由行政主管部門行使，蘇寧公司作為物業管理部門，無權行使此權利。作為廚房的搭建人，張小阜投入的建筑材料、人工費用及廚房內的生活設施、物品系其合法財產，理應受法律保護。蘇寧公司擅自闖入對方民宅，毀壞財物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財物受損有直接的因果關系，由此所造成的損失理應予以全部賠償，具體賠償數額以鑒定結論為準。

物業是否有權以自己名義起訴業主，要求拆除違章搭建？

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這個問題長期存在爭議，在司法實踐中也存在相反的判決，支持的法院認為違章搭建行為損害了全體業主的利益，妨害了物業管理秩序，物業公司作為提供物業管理服務的主體，維持物業管理區域的秩序是其合同義務之一，因此物業公司當然有起訴違章搭建業主的主體資格。反對的觀點認為，雖然違章搭建行為損害了全體業主的利益，但是并未損害物業公司的利益，故物業公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。

但是需要注意的是，法律、法規對于違章搭建行為的界定是概括性的，尤其缺乏專門針對城市物業管理區域內的違章搭建行為的界定，這就需要在《房屋銷售合同》、《（前期）物業管理服務合同》或者《業主（臨時）公約》中對違章搭建行為進行約定。案例二：業主違章搭建構筑物，物業起訴拆除獲法院支持

楊先生在松江某小區新購聯排別墅一幢，為讓家人住得舒心，楊先生精心裝修，花費甚巨。他不僅將房內布置得溫馨舒適、富麗堂皇，把靠南的二樓露臺、三樓陽臺作了封閉，更為了多利用空間，把靠北的陽臺一并封閉，并在封閉的玻璃上再搭建了一間陽光房。看到房屋靠小區圍墻，楊先生又突發奇想，將屋外靠墻的草地改造了一座古香古色的全木質涼亭，準備夏天乘涼，冬日小憩。

隨著裝修完工，楊先生準備享受勞動成果時，卻收到物業公司的通知，要求其限期拆除封閉的二樓露臺、三樓搭建的陽光房以及涼亭，為此雙方爭執不下。物業公司依據《業主臨時管理規約》以及相應的入住文件，將楊先生告上了法庭。松江區人民法院審理后認為，被告楊先生的行為違反了 《業主臨時管理規約》第七條中不得擅自封閉陽臺、不得在公共部位搭建建筑物的規定，判決被告拆除相關的封閉陽臺以及涼亭。案例三：業主違章搭建構筑物，物業起訴拆除獲法院支持

王敏系萬科星園小區9號樓X房屋的業主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業主共同部分私自搭建構筑物，北京萬科物業認為，王敏的行為嚴重侵害了全體業主的共同權益。為維護全體業主的合法權益，現訴至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。

王敏辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由是：程序上萬科物業提交的證據物業管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，萬科星園小區涉及違建比較普遍，應當追加所有違建業主都應作為本案共同被告。事實上王敏之所以在二層露臺上搭建，是為了解決冬季保溫的問題，不存在損害其他業主利益的情況，在購買該房屋時前手業主已和業主進行過溝通，物業公司同意在個人露臺上搭建。

法院審理后認為：萬科星園小區業主大會與原告簽訂了《萬科星園物業服務合同》，且合同期滿后原告仍為該小區提供物業服務，原、被告間已形成事實上的物業服務關系。被告系X室的所有權人，萬科星園業主委員會制定了《萬科星園物業管理規約》，被告作為萬科星園小區業主，亦應予以遵守。現原告要求被告拆除違法構筑物的請求，有法律及事實依據，本院予以支持。依據《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款、第八十三條之規定，判決被告王敏于本判決生效之日起七日內拆除位于北京市朝陽區仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。案件受理費三十五元，由被告王敏負擔。

物業公司處理違章注意事項

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1、通過《前期物業服務合同》、《業主管理規約》等文件明確對違章搭建行為進行界定，對常見多發的違章搭建行為作出列舉性規定，明確物業企業的訴訟主體資格。

2、加強裝修管理，對裝修現場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點部位的裝修加強巡視，一旦發現破壞房屋承重結構或違章搭建的苗頭應當及時制止，防止其他業主效仿，否則一旦形成違章搭建的風氣將無法制止，最終必將招致更過業主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現場的方式制止違章搭建，并及時向有關部門報告。

3、聯合業主委員會或社區工作人員耐心做好違章搭建業主的說服工作，說服不成功的應當及時向業主發出整改通知書，并向相關部門報告，向相鄰業主通告，獲取其他業主的支持。

4、物業企業接受的是全體業主的委托，維護全體業主的利益。在物業管理區域內進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當利益，物業管理企業有義務予以勸阻、制止和及時報告。實踐中物業公司在履行上述三項義務時都必須保留好相關的證據，如果物業管理企業履行了上述義務卻沒有留下相關憑據，則可能日后成為其他業主拒交管理費的理由或被業主認為疏于管理。

5、雖然物業管理相關規定為物業管理企業設定了相關義務，卻并沒有賦予物業管理企業行政執法權，因此物業企業應慎重采取強制拆除措施。

第四篇：物業違章搭建糾紛法律責任分析與處理

物業管理區域內違章搭建糾紛法律責任

分析與處理

物業管理區域內違章搭建糾紛幾乎是每個物業管理企業在實踐中都能遇到的，也是非常棘手的問題。本文將就這一糾紛的法律責任和物業企業的正確處理作一簡要的探討與分析。

在探討這個問題之前，我們有必要先弄明白物業管理的內涵、物業管理的性質以及物業管理企業的性質等相關概念。這一方面是為了便于后面的分析，同時，只有明白了這些我們才有探討違章搭建糾紛，分析責任的基礎和實際意義。

一、相關概念

1、物業管理的內涵

《物業管理條例》第二條明確規定：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。從這一規定中不難看出，物業企業的職責即物業管理的基本內容包含兩個方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理；二是維護相關區域內的環境衛生和秩序。這是物業管理企業面向所有住用人提供的最基本的管理和服務，確保物業的完好與正常使用，維護正常的工作生活秩序和良好的環境。它也是業主和物業管理企業在《物業管理服務合同》中約定的最基本的內容。規定中的“相關區域”應是指 與房屋配套或為房屋的使用者服務的室內外各類設備、市政公用設施、相鄰的場地、庭院、干道等。

2、物業管理的性質

物業管理是一種與房地產綜合開發現代化生產方式相配套的綜合性管理，是隨著住房制度改革的推進而出現的產權多元化格局相銜接的統一管理，是與社會主義市場經濟體制要求相適應的社會化專業化、市場化的管理，其本質是服務行為。

3、物業企業的性質

物業管理企業是依法定程序設立，以物業管理為主，獨立核算、自主經營、自負盈虧的具有獨立的企業法人地位的經濟組織。其指導思想是：以服務為宗旨，以經營為手段，以經濟效益、社會效益和環境效益的綜合統一為目的。這是物業管理企業與房地產行政部門所屬的房管所和各自管房單位的房管處的最本質的區別。

二、法律責任分析

違章搭建，顧名思義是指業主或物業使用人在物業管理區域內的“相關場地”私自搭建，而又不能出示規劃許可證的行為。這顯然違反了《城市規劃法》，同時給行為人房屋相鄰各方的排水、通行、通風、采光等方面造成了不同程度的妨礙，進而引起相鄰各方的不滿，引發糾紛。如果不及時妥善處理，可能會造成較為嚴重的后果。

1、違章搭建行為人責任

業主或物業使用人在未取得《規劃許可證》的情況下，在物業管理區域內擅自搭建，破壞了小區規劃，妨礙了其相鄰各方的排水、通行、通風、采光等，其行為違反了《城市規劃法》這一根本的同時，違反了《民法通則》第八十三條：“不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”的規定；違反了《環境保護

法》第六條：“一切單位和個人都有保護環境的義務，并有權對污染和破壞環境的單位和個人進行檢舉和控告。”的規定；一般情況下還違反了《業主公約》，進而違反《條例》第七條第一款“業主在物業管理活動中，遵守業主公約、業主大會議事規則”的規定。正常情況下，物業企業在與業主簽訂《物業管理服務合同》時，應有這樣一條：業主應自覺遵守和維護《業主公約》。如果是這樣的話，違章搭建行為人就又違反了《合同法》第八條：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”的規定。綜上所述，違章搭建行為人在物業企業或有關行政管理部門進行糾正后，應迅速明白自己行為的欠妥，可能給相鄰各方帶來不便，進而引發糾紛，造成不必要的后果。按照《民法通則》第八十三條的有關規定，停止搭建，排除妨礙，恢復原狀。給有關各方造成損失的，應當賠償損失或協商解決。

2、物業管理企業及有關部門的法律責任

物業管理企業是具有獨立法人資格的社會經濟實體，按照獨立核算，自主經營，自負盈虧的原則運轉，物業管理的本質是服務行為，其性質是社會化、市場化的。業主與物業企業是《合同》的甲方與乙方，是服務與被服務的關系，二者不存在行政隸屬關系。物業企業對業主沒有行政許可資格。但作為“涉事”物業企業并不能因此就對違章搭建行為高高掛起，置身事外。因為在《物業管理條例》第二條對物業管理的含義的規定中有“維護區域內環境衛生和秩序”的規定，它也是物業管理兩大基本內容之一。就這一點來說，違章搭建行為破壞了規劃，不同程度地妨礙了相鄰各方的排水、通行、通風、采光等，引起鄰里糾紛，進而擾亂了物業區域內正常的生活秩序，物業企業有

義務，有責任制止。這是我在分析具體的問題之前先闡明物業管理，物業企業性質等概念的原因所在。

那么，物業企業與有關部門在這一糾紛當中的法律責任如何界定呢？且看《物業管理條例》第四十六條的規定：“對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法修理。”從上述條款的規定中，我們可以很清楚地明白兩點：一是物業管理企業以違章搭建行為有制止和報告的義務；二是對違章搭建行為有制止和處理義務的是有關行政主管部門，具體是哪個行政主管部門因各地的規定不同而異。

物業管理區域是一個相對封閉的區域，作為物業區域的管理服務人，物業企業在遇到物業管理服務區域內的違章搭建行為，應當予以制止。但值得注意的是，《條例》本條規定只是為物業管理企業設定了一項義務而已，并沒有賦予物業管理企業行政執法權。因為物業管理企業接受的是全體業主的委托，維護全體業主的利益。在物業管理區域內進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當利益，作為管理服務人，物業管理企業應當有義務予以制止。但實際上，這里的制止，是一種義務而不是權利。這與《條例》第二條“維護相關區域內的秩序”的規定是一致的。

同時，物業管理企業的制止義務又是有限度的，對物來管理區域內的違章搭建行為因為沒有相應的手段而可能無法制止。這時，物業企業所應當做的，就是及時向有關主管部門報告。按照《條例》第四十六條第二款之規定，有關行政主管部門應當及時處理物來管理企業的報告。如果相關主管部門對物業企業的報告不予理睬，屬于行政不作為，應當承擔相應的法律責任，《條例》第六十七條規定得很清楚：對相關主管部門工作人員發現“違法行為不予查處”的，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

3、物業企業對違章搭建糾紛的正確處理

首先，應充分履行制止和報告義務，特別是在向有關主管部門報告后，更要關注事態的發展和處理情況。如果有關主管部門能及時地處理，要積極地給予配合。但若遇到相關主管部門不能及時處理的話，就更要耐心細致地對違章搭建行為人動之以情，曉之以理闡明利害，謹防事態進一步擴大，同時可以再次向相關主管部門報告，言明如再不及時處理的話，事態有可能擴大。這樣做一方面可以多與業主溝通，在業主心目中樹立真實、誠懇的形象；另一方面也為相關主管部門及時處理爭取時間。贏得業主和相關主管部門的信任，這對樹立企業形象，創立企業品牌很有好處。

其次，要文明服務，制止要注意方式，千萬不能以“管理”者自居，動輒對自己的服務對象呼三嚇四地下命令，這極容易使矛盾激化，讓自己進退兩難。

其三，物業企業要注重對《條例》、《業主公約》等的宣傳，讓業主盡可能明白自己的在物業管理中的權利和義務，在物業小區內，哪些事是可以做的，哪些事情是不可以做的，以減少上述矛盾的發生。

第五篇：關于違章搭建糾紛材料

小區業主黃先生告訴記者，樓下鄰居近期在自己家后院的小天井里大興土木，原本露天的天井被完全封閉，依托著圍墻，鋁合金框架支撐起了完全透明的玻璃材質墻面，并且將頂篷直抵樓上人家的空調支架下。“這已經是改良后的玻璃屋了。”黃先生表示，底樓兩套住房為同一業主所有，其中一套在此前已經搭起了玻璃房，而新近搭建完成的小屋和原有的連成了一體，甚至進行了改良，為了方便空氣流通，頂篷處還開啟了5扇可開合的天窗，儼然是一間坐落在花園里的陽光房。為了方便進出，業主還在圍墻處開了一道門，將家門直接朝向了小區綠地。“每逢下雨天，雨水打在頂篷上噼里啪啦的聲音，已經成為噪音。”黃先生表示，尤其在炎熱的夏天，陽光照射在玻璃屋頂上，不僅刺眼且所產生的熱輻射，直接影響二樓住戶，更令人擔憂的是，高度離二樓住戶僅一步之遙，也造成了安全隱患。

法律人士認為，底樓的天井，該業主有使用權，但沒有產權，如果將之完全封閉，從物權法的角度講，就等于侵占了小區業主的公共部位。這種玻璃房應該屬于違章搭建，業主可以以侵犯相鄰權進行訴訟。

請問潭律師：1）當前小區內底樓住戶都搭此類建筑，隔壁102室更是將整個35平米天井全部做成陽光房，請問律師我家陽光房究竟算不算違章建筑？（天井劃分在我家房型圖中）2）若算違章建筑，必定要被法院強制拆除

我家是一樓,房型為三室一廳外加近35平方米的天井(96年房型,天井三面是由圍墻圍住,兩間臥室和客廳都并排朝南,03年8月裝潢時在征得二樓戶主口頭同意后在其中的一間臥室外搭了一個陽光房約12平米(陽光房的位置是在天井的左邊,左面挨墻，頂棚基本和圍墻統一高度且沒有向圍墻外圍延伸，陽光房位于天井右邊的一邊砌過水泥圍墻裝了門，天井圍墻沒有被破壞過，當時物業也到現場來看過并默許)。現二樓戶主到法院起訴我家陽光房為違章建筑要求拆除。tansy解答：

答：你好。雖然當前許多小區內底樓住戶都搭建了此類建筑，但它依然是違章建筑。若權利人訴至法院則多半會判決折除此建筑。二樓的晾衣架及空調不是違章建筑。

但此類案件目前是民不舉官不糾，現對方已將你起訴至法院，則你敗訴機率很大。若要保全你的陽光房，建議你與對方直接調解或者由律師調解解決此事，爭取庭前合解，以最小代價維護自已的最大利益。