第一篇：小議物業(yè)公司處理違章搭建的難處并幾點建議

小議物業(yè)公司處理違章搭建的難處并幾點建議 誰給物業(yè)公司一個后盾

說起處理“違章搭建”，物業(yè)公司的工作人員紛紛表示十分有難度。而在人民普遍住房條件日益改善、生活水準日益提高的今天，即使住在老宅中的人們也希望自己的居住能相對更舒適、更寬敞一些，生活質(zhì)量更高一些，于是小搭小弄似乎再所難免。就拿某區(qū)物業(yè)公司所管理的公房來說，在人口密度如此集中的地方竟然有如此多的違章搭建，對直接處理此事的物業(yè)公司來說不啻是一個挑戰(zhàn)。然而更讓物業(yè)頭痛的是，自己所擔負的職責如此重大，然而所具的權利卻相當有限。物業(yè)雖然承擔了城市管理的職責，但是卻并不具備城市管理的一些權利，譬如執(zhí)法權。在處理違章搭建的過程中，物業(yè)的活動范圍十分有限，以下是物業(yè)公司處理違章的職責范圍：

一.上門勸阻，宣傳有關法律、法規(guī)、政策，令其自行拆除。

二.勸說不聽后，上門拍照取證，勾畫構造圖。

三.找搭建人詢問筆錄。

四.發(fā)通知書面告知，三天以內(nèi)自行整改。

其中第三條詢問筆錄時，還必須有兩名城市管理行政人員到場，物業(yè)人員無權單獨詢問筆錄。

如果三天之內(nèi)搭建人不進行整改的話，物業(yè)公司就將一系列材料申報到城管中隊，由城管中隊呈報城管局局，進一步處理此事。物業(yè)公司的任務似乎暫時到此為止了，然而事實遠非如此。職責到此為止，權限到此為止，然而所擔負的責任、處理事情的難度卻遠遠超過此，物業(yè)公司處理違章搭建的種種難處便在其間了。

一、與居民息息相關，物業(yè)難避利害。物業(yè)公司在投送好材料之后盡管已經(jīng)做完了自己職責范圍之內(nèi)的工作，卻往往必須全程關注每一起案例。這是因為物業(yè)與居民可謂息息相關，居民有任何的不滿或者投訴第一個要找的對象便是物業(yè)。

在物業(yè)部門遞交材料以后，應該由行政部門繼續(xù)處理此類案例，然而行政部門處理案件需要講究一系列程序，故要花去許多時間在走程序之上。但是居民并不一定了解這類情況，他們只知道他們舉報的違章搭建至盡沒有人來拆除，物業(yè)在勸阻拍照之后再也沒有任何作為。事實上，這是因為很多居民對物業(yè)的概念還停留在從前房管所的印象之上，認為房管所拆除一個違章搭建只要申請一張執(zhí)法證便可以進行，然而物業(yè)早已沒有了執(zhí)法權。但是居民往往會認為物業(yè)辦事不力，這樣大大損害了物業(yè)的形象，不利于物業(yè)部門以后的工作。有一些居民會以此為借口不交房租，或者有一些居民干脆也乘機搞一個違章搭建。對于這類情況，物業(yè)真是有苦難言，為了避免更多的違章搭建出現(xiàn)，為了樹立物業(yè)的形象，更為了物業(yè)自身的生存，物業(yè)公司往往在處理違章搭建的案件中由最不起眼的角色成為最賣力的角色。

二、行政步驟緩慢，物業(yè)望眼欲穿。在處理違章搭建案例過程中，真正能對違章搭建行使權利的是行政部門，如城管大隊，城管大隊則直接擁有強制執(zhí)行權。

盡管有些違章搭建在得到法院強制執(zhí)行的裁決之后，的確得到了有效的整治。但有關部門似乎更應該考慮如何在走冗長的行政程序過程中，對違章搭建進行有效的監(jiān)管。不少違章搭建在上報時還呈一個初胚，但由于案子到走行政程序的階段，居民覺得似乎沒什么動靜，以為此事已擱置下來，于是便又繼續(xù)動工。等到一個程序走完，居民的違章也真正搭建好了，那個時候再拆除，無怪一些居民動怒、拼命的事件會發(fā)生。而另一些居民在看到此戶居民的違章搭建在短時間內(nèi)并沒有收到什么沖擊，以為可以相安無事，以為物業(yè)只是嚇唬嚇唬人的，于是便也效仿著搭起了違章建筑，這下一個違章搭建還沒拆掉，一片違章搭建倒又蜂擁而至了。

當然在處理違章搭建的具體操作中，物業(yè)人員還會感受到各種各樣的難處，例如，遇到一些較有權勢的居民家違章搭建該如何處理；遇到一些行政部門相互推諉責任該如何處理等等。這里不一一贅述，只相應地再提出幾點建議。

一、物業(yè)人員要更提高自身工作素養(yǎng)，盡量將違章搭建扼殺于萌芽狀態(tài)。我們知道違章搭建并非一朝一夕就能完成，其搭建的原材料也不可能置于家中，而肯定是置于露天。因此，在違章搭建的伊始，完全可能被發(fā)現(xiàn)并被立即制止。這就需要物業(yè)人員提高自身的素養(yǎng)，鍛煉較強的職業(yè)敏感。當然有些物業(yè)小區(qū)人員精簡，工作人員不可能成天巡視街坊，這就需要物業(yè)公司聯(lián)合好居委會等一些更為基層的組織，一有情況及時匯報。

在發(fā)現(xiàn)違章搭建，上門進行勸阻時，物業(yè)人員要注意方式方法，多多宣傳法規(guī)政策，把不及時拆除違章搭建的嚴重后果性跟居民交代清楚，盡量將違章搭建扼殺于萌芽狀態(tài)。要知道雖是違章搭建，也是耗費居民心血與金錢的，等到成型以后再發(fā)現(xiàn)再拆除，無疑大大增加了工作的難度。

而在準備材料時，物業(yè)公司也要遵照程序，不可遺漏，仔細應付。一旦被房產(chǎn)辦事處以材料有缺的借口而退回，豈非自己耽誤寶貴的時間？同時物業(yè)人員還必須吃透法規(guī)，盡可能在現(xiàn)有法規(guī)基礎上把握各個行政部門的職責范圍，準確地投遞材料，減少不必要的時間的消耗。

二、希望上級有關部門能進一步完善法規(guī)，分清職責，彌補缺漏。實踐證明，如果對同一行為不同的法規(guī)都有所規(guī)范，并由不同的行政管理部門去執(zhí)行，其結果，要么是發(fā)生法權爭執(zhí)，要么是互相推諉，執(zhí)法效果往往不好。”對于物業(yè)管理部門來說，上級法規(guī)的混亂，執(zhí)法部門的相互推諉將給物業(yè)的工作帶來極大的困難。而物業(yè)部門本身也急需要一部清晰的法規(guī)來明確在拆違過程的費用的攤派與清算。

三、希望行政部門的辦事效率提高，盡可能快速地解決違章搭建問題。如果說要走行政訴訟這條道路來解決違章搭建問題，一系列繁復的程序是必不可少的話，那么行政部門是否可以盡量減少人為的拖沓與耽擱。擁有強制執(zhí)行權的城管大隊可以處理事情這樣火速.城管大隊可以立即采用強制執(zhí)行措施，避免冗長的行政官司，同樣做到雷厲風行、大快人心？

四、希望政府能將廉租房政策往深度推進，擴大低價房的交易買賣。大多數(shù)有違章搭建的地方都位于一些不顯眼的地方，有些居民家的住房條件還相當艱苦。因此筑起違章搭建也往往由窘迫的居住條件所致。如果政府的廉租房價格能更優(yōu)惠，地點更靠近市區(qū)；或者低價房的交易買賣更便捷更實惠，相信許多居民都會高高興興地遷入新居。相信那個時候，所有的“老違章”“新違章”也都會慢慢地成為歷史名詞，直到終于地被塵封起來了。相信只要社會方方面面都能給物業(yè)一個后盾，違章搭建在物業(yè)公司手里將不再成為令人犯難的問題。小區(qū)違章搭建問題解決途徑

作者：李常思

為業(yè)主和物業(yè)使用人提供寧靜、整潔、舒適的生活和工作環(huán)境是物業(yè)服務企業(yè)追求的目標之一，違章搭建問題一直困擾著物業(yè)服務企業(yè)，雖然《管理規(guī)約》、《物業(yè)服務合同》里有所約定，但執(zhí)行程度并不樂觀。這類問題是全國性問題，特別是二、三線城市尤為突出，在一定程度上反映了現(xiàn)階段國民素質(zhì)還有待提高。

一方面，物業(yè)服務企業(yè)非行政執(zhí)法機構，不具備行政執(zhí)法的主體資格，對待小區(qū)內(nèi)違章建筑不能進行強行拆除和處罰，難以對違章搭建者形成有效制約；而另一方面，物業(yè)服務企業(yè)向政府部門報告后，得到的常常是遙遙無期的等待和無奈。長此以往，違章搭建屢禁不止，業(yè)主的正常生活環(huán)境受到影響開始用拒交物業(yè)費的方式表示抗議??

如何解決此類問題值得從業(yè)人員深思，下面筆者試從行政執(zhí)法與監(jiān)督、創(chuàng)建和諧社會、訴訟等方面介紹幾條解決途徑：

一、預防為主，物業(yè)服務企業(yè)首先應當通過各種方式宣傳違章搭建對小區(qū)環(huán)境的危害，并嚴把建筑材料進場關，加強巡邏，爭取將小區(qū)內(nèi)違章搭建消滅在萌芽狀態(tài)。

二、依據(jù)規(guī)劃法、規(guī)劃條例向區(qū)規(guī)劃部門書面報告。如不能解決，可依據(jù)《河北省監(jiān)察廳行政效能投訴處理暫行辦法》向當?shù)丶o檢委行政效能投訴中心投訴，請求行政執(zhí)法監(jiān)督。也可依據(jù)《河北省民主評議行風工作規(guī)范》向民主評議行風辦公室投訴，要求民主評議行風辦公室監(jiān)督行政執(zhí)法部門踐行行風承諾。

三、借助街道辦事處、社區(qū)居委會的力量。小區(qū)違章搭建問題也是各地《創(chuàng)建和諧社區(qū)標準》要求的主要內(nèi)容之一，街道辦事處、社區(qū)居委會應當積極配合物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)解決。

四、借助業(yè)主委員會力量。《物權法》第八十三條規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

五、必要時物業(yè)服務企業(yè)還可直接通過訴訟解決，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定，業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。首先 對于違章建筑、施工的定義、認定，都有相關法律法規(guī)。對于違章建筑，判定相對容易，違章施工就相對復雜一些。

一般常見的違章施工：

1.擅自開工；

2.亂拉電線，私自增加線路負荷或超負荷用電；

3.擅自改動燃氣線路，安裝燃氣用具；改動上下水、電線（開關盒）；

4.空調(diào)機不按指定位置安裝；

5.隨意改變窗臺、窗框、玻璃、陽臺、護欄顏色和格調(diào)；

6.隨意改變陽臺功能，隨意封陽臺，裝防盜門、網(wǎng)；隨意拆掉陽臺配重墻；

7.隨意拆改墻體，在承重墻、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽；

8.私自開鑿樓面層，破壞防水層；堵塞地漏和排水管；

9.擅自占用公共通道、天臺、屋面；擅自在室外加裝燈、牌、廣告等；

10.擅自移動消防設施；擅自動火作業(yè)；大型建筑不按規(guī)定配置滅火器材；

11.鋪裝過重的地板材料；

12.隨意丟棄裝修垃圾，利用公共部位、場地加工裝修材料；

13.隨意用電梯運送裝修材料；

14.不辦理施工證，不遵守物業(yè)區(qū)域內(nèi)治安管理規(guī)定；不按時間施工，制造噪音;

15.破壞公共綠籬、綠地；

16.隨意安裝太陽能設備等。

對于違章建筑 很多違章業(yè)主不以為然，要么說“我干擾誰啊，我自己家搭建,又沒搶鄰居家地方”，要么說“人家都這么做了，我為啥就不能”等等，諸如此類，都覺得自己非常有理，但其實不然。

先說違章建筑-陽光房。很多住頂樓的業(yè)主都會說，這么一大片平臺，不搭設一個陽光房，多浪費啊。我也不搭很高，不會影響鄰居采光；再一個，是在我家陽臺，又不是公有面積，更加不會擾民啦。

對此，大致有兩方面的解讀。1.景觀方面。

一個小區(qū)的設計，不是單單一間房，一棟樓，一條路，來進行設計的。開發(fā)商請了專業(yè)的人員進行全盤設計、考量。這些專業(yè)設計的主題，也是當年吸引業(yè)主購買的主要動力。所以，頂樓追加的陽光房，單獨看起來是增加面積，增加了公用。但總體看起來，就覺得是狗尾續(xù)貂，如癬如癤。

有些時候，房屋銷售人員會把露天改造陽光房作為賣點，這也是事實，但這不能成為業(yè)主自行搭建的借口。

2.安全方面。

搭建陽光房要加那么多架子、玻璃，憑空增加了樓體的承重，對于高層來說，房屋在設計時出于安全考慮都會設計高度極限，居民在樓頂私自搭建則會增加建筑高度，同樣也增加了房屋的危險性。

有些居民在私搭建時甚至改變了墻體位置，對房屋作了結構性的改變，存在很大的安全隱患。玻璃房采光條件特別好，如果在屋內(nèi)有一些易燃物，火災的隱患同時也增加了。

像陽光房這樣的違章建筑肯定沒有經(jīng)過驗收，質(zhì)量再過關，一旦遇到災害性天氣，安全根本無法保障。再則,遇到風雨天氣，一些私自搭建的雨棚、架子等等會造成噪音，影響其它居民正常休息。

再說違章施工-敲墻。很多住敲了的業(yè)主都會說，“我敲我家的墻，和你家沒干系啊”,或是“我只是挪了墻，又不是拆掉，有什么關系。”

對此，大致也有兩方面的解讀。

1.改造的墻體為非承重墻。

非承重墻是指不承受上部樓層荷載的后砌墻體，只起分隔空間的作用，在施工圖上為中空墻體，屬于建筑非結構構件，對結構安全性影響較小。

其實“非承重墻并非不承重，其含義僅僅是相對于承重墻而言。”非承重墻是次要的承重構件，但同時也是承重墻非常重要的支撐部位。

非承重墻 不等于 可拆除

因為，從實際情況來看，非承重墻至少要承受來自兩個部分的重量：一部分是墻體的自重，以目前通常所見的6至7層的多層住宅為例，底層住宅的非承重墻總共要承受上面五層墻體的重量;另一部分，從設計上講，非承重墻還屬于抗震墻的范疇，一旦發(fā)生地震，非承重墻將和承重墻一起承受地震對房屋造成的破壞力。

所以，在一幢樓房中，若個別家庭拆除非承重墻或在墻上打個門或窗戶，對結構會造成影響。若是整幢樓的住戶都隨意拆改非承重墻體，將大大縮短樓房的使用年限。

2.改造的墻體為承重墻。

承重墻指支撐著上部樓層重量的墻體，在工程圖上為黑色墻體，打掉會破壞整個建筑結構。

上海的《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》中第四十一條規(guī)定：“違反本規(guī)定第二十六條第一項規(guī)定，損壞房屋承重結構的，由區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。”

按照此規(guī)定，破壞承重墻，不但必須恢復，而且還可能被處以高達20萬的罰款。所以，承重墻是萬萬動不得的。

承重墻是經(jīng)過科學計算的，如果在承重墻上打孔裝修，都會影響地基的穩(wěn)定性。所以說，即使更改了承重墻體為空調(diào)預留的小小空洞，也會都會被算作是違章施工。

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為了小區(qū)的美麗，大家的安全，所有業(yè)主都應該監(jiān)督并自管。但總有些業(yè)主抱有僥幸心理。反正沒人管我就建吧，我就砸吧。

所以從一個小區(qū)的違章建筑程度，可以反觀物業(yè)管理，從一個小區(qū)的違章施工，可以反觀業(yè)主的責任觀.小區(qū)業(yè)主開始裝修時，都會簽一份裝修合約，繳納裝修違約金，簽署小區(qū)公約。所有小區(qū)公約都會規(guī)定不能搭建違章建筑，違章施工的鞥條款。

如果 物業(yè)管理專業(yè)、到位，就從根本上杜絕了違章建筑、施工的產(chǎn)生。

前業(yè)委會對物業(yè)監(jiān)管不利，物業(yè)本身管理水準不夠，導致目前小區(qū)內(nèi)的違章情況愈演愈烈。

而小區(qū)業(yè)主，也從最開始第一批業(yè)主開始大換血，很多都是二手房，有甚者是三手房四收房。

這時候就又會出現(xiàn)這樣的問題，因為我買的是二手房，那么原有的違章建筑、施工是不是也要算到我頭上呢？

結論很淺顯，當然算你的。

舉個簡單的例子。你買了輛二手車，原來的車主改裝了車燈，燈改為了氙氣大燈超過了國家的流明標準。此時你去年檢驗車，被勒令拆除違規(guī)燈具，并罰款，你會和車管所說，這是以前的車主改裝的，和你沒關系嗎？

同理，發(fā)現(xiàn)有違章建筑的房屋，買賣時，都應該讓原房主出具違章建筑的《建筑許可證》。而有違章建筑沒有相關許可證的買賣合同，屬于無效行為。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，如果未經(jīng)有關部門頒發(fā)施工許可證，擅自施工建筑的，或雖有施工許可證和建設用地審批手續(xù)，但未按批準內(nèi)容施工的房屋建筑物屬違章建筑。它包括：1.建造人未取得土地所有權，而在他人有合法使用權的土地上建造違章建筑；2.取得土地使用權，單位取得建筑許可證，擅自建造的違章建筑物；3.取得土地所有權和建筑許可證，單位未按批準內(nèi)容施工的違章建筑物。兩法還規(guī)定，以違章建筑為標的的買賣，應認定無效。由于違章建筑物不具有合法手續(xù)，或其施工違法，因而不能成為合同轉(zhuǎn)讓的合法標的物，轉(zhuǎn)讓違章建筑物的行為應屬無效。

如果沒有發(fā)現(xiàn)，那么好吧，你只能 打落牙齒和血吞了，誰讓你不睜大慧眼呢。

第二篇：物業(yè)公司如何處理違章搭建

如何處理違章搭建

關于違章搭建的界定

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目前，法律法規(guī)對違章搭建沒有權威的定義，一般理解為建造時違反法律、法規(guī)、或規(guī)章的強制性規(guī)定而建造的建筑物或構筑物。這些強制性規(guī)定分布在大量的法律、法規(guī)或規(guī)章中，據(jù)不完全統(tǒng)計有20個以上，例如：《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《村莊和集鎮(zhèn)建設管理條例》、《公路法》、《防洪法》、《民航法》、《電力法》、《畜牧法》、《市容管理條例》等等。

違章搭建不能簡單的以是否取得房屋所有權證或土地證為界定標準，應由規(guī)劃、城管等政府部門通過法定程序作出認定。

住宅區(qū)域內(nèi)違章搭建的形式

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為了經(jīng)濟利益，違章搭建的形式多種多樣，常見的有：

1、在屋頂建設的違章搭建，如在屋面利用屋面平臺加蓋整層房屋，或者利用屋面露臺、退層等順勢搭建簡易活動板房、陽光房，或者將屋面升高等；

2、在一樓庭院內(nèi)的建筑物、構筑物，如私自將一樓空地圍起來作為私家花園、私自搭建車棚、車庫等；

3、依附于房屋外墻的建筑物、構筑物，如利用一樓陽臺、外墻搭建陽光房、簡易棚等；

4、違反業(yè)主公約安裝的設施，如伸縮晾衣架、封閉陽臺、無煙灶臺等等；

5、逾期未拆除的未占用道路的施工臨時建筑物、構筑物等等。

違章搭建的形式無法列舉窮盡。《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（七）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（八）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（九）擅自擺攤設點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十一）擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十二）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。”

違章搭建由哪個部門管

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管理違章搭建的婆婆很多，在舉報違章搭建時一定要找對監(jiān)管部門。法律、法規(guī)在規(guī)定禁止性規(guī)定的同時，也相應的規(guī)定了處理違法搭建的部門，例如：

《城市規(guī)劃法》第六十四條規(guī)定：“未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，由縣級以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規(guī)劃實施的影響的，限期改正，處建設工程造價百分之五以上百分之十以下的罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處建設工程造價百分之十以下的罰款。”

《防洪法》規(guī)定，未經(jīng)水行政主管部門對其工程建設方案審查同意或者未按照有關水行政主管部門審查批準的位置、界限，在河道、湖泊管理范圍內(nèi)從事工程設施建設活動的，由由縣級以上人民政府水行政主管部門或者由流域管理機構按照國務院水行政主管部門規(guī)定的權限處罰。

《南京市城市治理條例》第二十四條規(guī)定：“發(fā)現(xiàn)正在建設的違法建設行為，城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃行政主管部門應當立即責令停止建設、限期拆除。當事人不停止建設或者逾期不拆除的，由市、區(qū)、縣人民政府責成有關部門查封施工現(xiàn)場，實施強制拆除。

相關權利人對違章搭建行為的救濟方式

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對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司等相關權利人可以行駛以下權利進行救濟：

1、相鄰業(yè)主投訴權。對于違章搭建行為，相鄰業(yè)主有權向城市管理行政執(zhí)法部門或者規(guī)劃部門等相關政府部門進行投訴，請求有關部門予以拆除，以排除妨礙，同時相鄰業(yè)主還有權要求政府部門對違法主體進行罰款等行政處罰。

2、相鄰業(yè)主訴訟權。違章搭建的建筑物、構筑物影響了相鄰業(yè)主的通風、采光、日照、通行等權利或者影響了相鄰業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全的，相鄰業(yè)主有權依據(jù)《民法通則》第八十三條、《侵權責任法》的有關條款向法院提起訴訟，請求排除妨礙、恢復原狀或者賠償損失。

3、業(yè)主委員會權責。業(yè)主委員會，有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于侵害業(yè)主共同利益的行為，還可以依法向人民法院提起違約之訴或侵權之訴，請求恢復原狀、排除妨害并賠償損失。

4、物業(yè)公司權責。物業(yè)公司有權也有義務對違章搭建行為進行勸阻、制止，并及時向有關行政部門進行報告，對于妨礙物業(yè)管理的行為，還可以依據(jù)物業(yè)管理服務合同或業(yè)主公約的約定向人民法院提起違約之訴，請求恢復原狀、排除妨害并承擔違約責任。

物業(yè)公司處理違章搭建的義務

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物業(yè)企業(yè)應當加強對物業(yè)管理區(qū)域的管理，發(fā)現(xiàn)違章搭建行為，有義務依據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十六條、《江蘇省物業(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定等法規(guī)的規(guī)定進行勸阻、制止，并及時向有關行政管理部門報告。也就是說，在遇到業(yè)主違章裝修搭建時，物業(yè)公司一般應積極履行三項義務：一對違章裝修行為進行勸阻；二是對違章搭建行為進行制止；三是及時報告有關行政主管部門。

物業(yè)服務企業(yè)對于業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，可以向法院起訴業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的。但是需要注意的是，這一點是物業(yè)公司的權利，而不是義務。

物業(yè)公司無權強拆違章搭建

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遇到違章搭建，相鄰業(yè)主首先想到的是投訴到物業(yè)，要求物業(yè)進行處理。但是物業(yè)公司并不是行政機關，沒有法律的授權，無權采取強制措施。因為對違章搭建采取拆除等強制行為必須由行政機關依據(jù)行政法規(guī)定的程序進行，或者由法院依法強制執(zhí)行，除此之外其他任何人都不可以進行強拆，否則應當賠償損失。

案例一：物業(yè)強拆違章建筑，法院判決賠償業(yè)主損失

2001年6月13日，南京市民張小阜女士購了一處住房，并與蘇寧物業(yè)公司（下稱蘇寧公司）簽訂了物業(yè)管理合約。7月16日，張小阜請工人對新房進行裝修。在此過程中，她在內(nèi)廚房外北陽臺上，用輕鋼龍骨材料搭建了一間約8.5平方米的廚房，且進行了內(nèi)外裝修，但該房系違章建筑。

同年9月27日傍晚，負責小區(qū)物業(yè)管理的蘇寧公司的保安人員來到張的新房，限裝修工黃某5分鐘內(nèi)離開房間。黃某離開后，蘇寧公司的有關人員將張家的北陽臺廚房吊頂、屋頂、墻體等多處砸爛。第二天上午，張小阜找到物業(yè)公司負責人交涉未果。當日晚6時許，蘇寧公司的邱某帶領該公司數(shù)人，從張小阜鄰居的窗口跳入張家北陽臺，將其違章搭建的廚房全部砸毀，廚房內(nèi)的生活設施及物品全部被毀壞。

事后，張小阜與蘇寧公司多次交涉未果，遂于2001年10月11日將對方告上法庭，要求判令蘇寧公司賠償物品損失費2.3萬元、精神損失費5000元，并要求被告承擔本案全部訴訟費。

南京市鼓樓區(qū)法院受理此案后，先后兩次開庭審理此案。庭審中，蘇寧公司首先提出，訴狀中所稱在外陽臺上搭建的廚房是違章建筑，張小阜也未提供相應的證據(jù)證實損害行為就是該公司所為。據(jù)此，蘇寧公司不清楚張小阜起訴的依據(jù)是什么。此外，對張小阜要求賠償精神損失費沒有法律依據(jù)，故請求法院駁回原告的訴訟請求。

張小阜指出，自己對搭建的廚房是違章建筑不持異議，但蘇寧公司無權拆除違建，并堅稱廚房及室內(nèi)物品就是對方強行拆除并毀壞的。她認為，由于蘇寧公司的損害行為，毀壞了自家外廚房自來水管及廚房排油煙氣管等。由于自來水管損壞漏水，還造成鄰居家廚房、餐廳裝潢受損，費用高達4685元，要求蘇寧公司一并賠償。

南京市鼓樓區(qū)法院對張小阜損壞現(xiàn)場進行了實地勘查，并委托評估機構對所建廚房的建材價值、人工費用及廚房內(nèi)的生活設施、物品進行了財產(chǎn)評估，鑒定結論總損失額為1.2萬元。該院經(jīng)審理后認為：張小阜搭建的廚房雖系違章建筑，應當拆除，但該權利應由行政主管部門行使，蘇寧公司作為物業(yè)管理部門，無權行使此權利。作為廚房的搭建人，張小阜投入的建筑材料、人工費用及廚房內(nèi)的生活設施、物品系其合法財產(chǎn)，理應受法律保護。蘇寧公司擅自闖入對方民宅，毀壞財物屬不法侵害行為。該公司的侵害行為與原告財物受損有直接的因果關系，由此所造成的損失理應予以全部賠償，具體賠償數(shù)額以鑒定結論為準。

物業(yè)是否有權以自己名義起訴業(yè)主，要求拆除違章搭建？

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這個問題長期存在爭議，在司法實踐中也存在相反的判決，支持的法院認為違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，妨害了物業(yè)管理秩序，物業(yè)公司作為提供物業(yè)管理服務的主體，維持物業(yè)管理區(qū)域的秩序是其合同義務之一，因此物業(yè)公司當然有起訴違章搭建業(yè)主的主體資格。反對的觀點認為，雖然違章搭建行為損害了全體業(yè)主的利益，但是并未損害物業(yè)公司的利益，故物業(yè)公司無起訴主體資格。筆者同意第一種意見。

但是需要注意的是，法律、法規(guī)對于違章搭建行為的界定是概括性的，尤其缺乏專門針對城市物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違章搭建行為的界定，這就需要在《房屋銷售合同》、《（前期）物業(yè)管理服務合同》或者《業(yè)主（臨時）公約》中對違章搭建行為進行約定。案例二：業(yè)主違章搭建構筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持

楊先生在松江某小區(qū)新購聯(lián)排別墅一幢，為讓家人住得舒心，楊先生精心裝修，花費甚巨。他不僅將房內(nèi)布置得溫馨舒適、富麗堂皇，把靠南的二樓露臺、三樓陽臺作了封閉，更為了多利用空間，把靠北的陽臺一并封閉，并在封閉的玻璃上再搭建了一間陽光房。看到房屋靠小區(qū)圍墻，楊先生又突發(fā)奇想，將屋外靠墻的草地改造了一座古香古色的全木質(zhì)涼亭，準備夏天乘涼，冬日小憩。

隨著裝修完工，楊先生準備享受勞動成果時，卻收到物業(yè)公司的通知，要求其限期拆除封閉的二樓露臺、三樓搭建的陽光房以及涼亭，為此雙方爭執(zhí)不下。物業(yè)公司依據(jù)《業(yè)主臨時管理規(guī)約》以及相應的入住文件，將楊先生告上了法庭。松江區(qū)人民法院審理后認為，被告楊先生的行為違反了 《業(yè)主臨時管理規(guī)約》第七條中不得擅自封閉陽臺、不得在公共部位搭建建筑物的規(guī)定，判決被告拆除相關的封閉陽臺以及涼亭。案例三：業(yè)主違章搭建構筑物，物業(yè)起訴拆除獲法院支持

王敏系萬科星園小區(qū)9號樓X房屋的業(yè)主，自2012年7月王敏在其所有的房屋外的全體業(yè)主共同部分私自搭建構筑物，北京萬科物業(yè)認為，王敏的行為嚴重侵害了全體業(yè)主的共同權益。為維護全體業(yè)主的合法權益，現(xiàn)訴至法院要求：判令王敏拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。

王敏辯稱：不同意原告的訴訟請求。理由是：程序上萬科物業(yè)提交的證據(jù)物業(yè)管理合同的期限是到2013年12月31日，以及到期，萬科星園小區(qū)涉及違建比較普遍，應當追加所有違建業(yè)主都應作為本案共同被告。事實上王敏之所以在二層露臺上搭建，是為了解決冬季保溫的問題，不存在損害其他業(yè)主利益的情況，在購買該房屋時前手業(yè)主已和業(yè)主進行過溝通，物業(yè)公司同意在個人露臺上搭建。

法院審理后認為：萬科星園小區(qū)業(yè)主大會與原告簽訂了《萬科星園物業(yè)服務合同》，且合同期滿后原告仍為該小區(qū)提供物業(yè)服務，原、被告間已形成事實上的物業(yè)服務關系。被告系X室的所有權人，萬科星園業(yè)主委員會制定了《萬科星園物業(yè)管理規(guī)約》，被告作為萬科星園小區(qū)業(yè)主，亦應予以遵守。現(xiàn)原告要求被告拆除違法構筑物的請求，有法律及事實依據(jù)，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國物權法》第七十八條第一款、第八十三條之規(guī)定，判決被告王敏于本判決生效之日起七日內(nèi)拆除位于北京市朝陽區(qū)仰山路萬科星園9號樓X室二層主臥東北角露臺上搭建的違法構筑物。案件受理費三十五元，由被告王敏負擔。

物業(yè)公司處理違章注意事項

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1、通過《前期物業(yè)服務合同》、《業(yè)主管理規(guī)約》等文件明確對違章搭建行為進行界定，對常見多發(fā)的違章搭建行為作出列舉性規(guī)定，明確物業(yè)企業(yè)的訴訟主體資格。

2、加強裝修管理，對裝修現(xiàn)場、屋面、露臺、庭院等可能違章搭建的重點部位的裝修加強巡視，一旦發(fā)現(xiàn)破壞房屋承重結構或違章搭建的苗頭應當及時制止，防止其他業(yè)主效仿，否則一旦形成違章搭建的風氣將無法制止，最終必將招致更過業(yè)主的不滿。方法上可以通過限制裝修人員或裝修材料進入施工現(xiàn)場的方式制止違章搭建，并及時向有關部門報告。

3、聯(lián)合業(yè)主委員會或社區(qū)工作人員耐心做好違章搭建業(yè)主的說服工作，說服不成功的應當及時向業(yè)主發(fā)出整改通知書，并向相關部門報告，向相鄰業(yè)主通告，獲取其他業(yè)主的支持。

4、物業(yè)企業(yè)接受的是全體業(yè)主的委托，維護全體業(yè)主的利益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行違章搭建，侵害了其相鄰各方的正當利益，物業(yè)管理企業(yè)有義務予以勸阻、制止和及時報告。實踐中物業(yè)公司在履行上述三項義務時都必須保留好相關的證據(jù)，如果物業(yè)管理企業(yè)履行了上述義務卻沒有留下相關憑據(jù)，則可能日后成為其他業(yè)主拒交管理費的理由或被業(yè)主認為疏于管理。

5、雖然物業(yè)管理相關規(guī)定為物業(yè)管理企業(yè)設定了相關義務，卻并沒有賦予物業(yè)管理企業(yè)行政執(zhí)法權，因此物業(yè)企業(yè)應慎重采取強制拆除措施。

第三篇：違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措施和建議

違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措施和建議

三月中旬以來，松陵鎮(zhèn)渡江小區(qū)居民連續(xù)上訪我大隊及相關部門，反映渡江小區(qū)內(nèi)有許多居民搭建了違章的小屋，另有數(shù)十戶居民正在搭建或即將搭建小屋，影響了周邊的通風采光和正常的治安秩序，要求相關部門依法予以制止并拆除。有關調(diào)查情況如下：

一、基本情況和經(jīng)過

三月十六日，渡江小區(qū)內(nèi)兩村民來監(jiān)察大隊反映其東鄰在未辦理法定手續(xù)的情況下，準備建造兩層樓房，將嚴重影響其通風采光。而在此之前他們已向所在村、鎮(zhèn)建管所及土地管理部門、城管等部門投訴，因這些部門均表示該問題應有建設局監(jiān)察大隊處理，故最終來大隊投訴。我大隊在接到投訴后，領導十分重視，當即與城管中隊及城管局領導取得聯(lián)系，要求按去年九月份市政府既定的聯(lián)合執(zhí)方案共同進行調(diào)查摸底，并聯(lián)合發(fā)書面停工通知書。十七日上午，監(jiān)察大隊與城管中隊共同指派執(zhí)法人員進入該小區(qū)進行調(diào)查摸底。

2、近兩年隨著工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市的快速擴張，外來務工人員大量涌入我市，暫住房租賃和商務服務市場供不應求（據(jù)傳最多的一戶年租金多達二十萬元）。一部分居民以失地、下崗困難和生活無保障為由，擅自在自家院內(nèi)或自有住宅邊非法占地建房出租給外來務工人員居住或破墻開門開店用于經(jīng)營。因此，租房熱在一定程度上也為違章建筑的形成提供了市場空間。

3、近兩年隨著我市城市化發(fā)展進程的不斷加快，大量的動遷工作需要及時跟上，由于某些動遷政策及配套措施上還存在著不完善的原因，導致了被列入動遷范圍居民借大肆建造違章建筑和裝飾裝修謀取賠付差價的惡劣現(xiàn)象，尤其在一些城中村中非法占地搭建違章建筑已掀然成風。

4、部門間配合協(xié)作工作不夠，存在著相互推諉扯皮的現(xiàn)象。違章建筑中既有違反規(guī)劃規(guī)定內(nèi)容，也有違法占地行為，還有一部分是影響了市容市貌、工商及治安管理等方面的規(guī)定。而查處違章建筑和破墻開店等牽涉土地、建設、城管、工商、社區(qū)、鎮(zhèn)級建設管理等多個部門。以目前各相關執(zhí)法部門依法法定程序查處效果并不大，造成違章建筑既成事實非法使用。與此同時，一些上訪居民在多次上訪相關部門無效的情況下，干脆效仿搭建違章建筑，使城中村搭建違章建筑現(xiàn)象逾演逾烈，也有損于政府相關職能部門的威信。

三、應對措施和建議

由于以上種種原因，市區(qū)的違章搭建已成為一個嚴重的社會問題，如何扎實有效地制止城中村的違章搭建行為，維護社會安定團結的局面，樹立政府職能部門的權威已成為當前城市化發(fā)展過程中的一個重要課題。因此，根據(jù)大隊成立以來與規(guī)劃、城管等部門對違章建筑進行整治的工作經(jīng)驗，結合我市違章搭建現(xiàn)狀，對切實加強各級管理工作和制止違章建筑工作提出如下建議：

1、仍應充分調(diào)動和發(fā)揮基層的管理力量。村、社區(qū)（街道）等基層組織由于掌握屬地居民的基本情況，多年來在推進建設管理和監(jiān)督工作中扮演著重要的角色。而用好基層組織的管理力量一直是各級建設管理部門推進建設監(jiān)管工作規(guī)范化的重要手段。近兩年由于種種原因，在城市化推進過程中，基層組織逐年退出農(nóng)村（城中村）的建設監(jiān)管工作，而在規(guī)劃調(diào)整、管理職能移交過程中新的配套管理措施又未及時跟上。在缺少基層監(jiān)督和初審的情況下，各級建設管理部門很難及時了解和掌握基層的建設動態(tài)，對違章搭建的苗頭性問題未能及時有效地制止，待到大面積違章建筑出現(xiàn)時，已失去了處理的最佳時機，造成了現(xiàn)在罰不責眾的被動局面（監(jiān)察大隊和城管中隊在渡江小區(qū)的聯(lián)合停工通知書甚至無法發(fā)到當事人手中）。為此，在當前情況下，土地、建設、城管、鎮(zhèn)政府等相關單位必須根據(jù)以往成功的管理經(jīng)驗，結合現(xiàn)實情況，制定相關措施，要在規(guī)劃審批權限相對集中后，切實加強土地、建設、施工的審批發(fā)證和管理工作，并切實調(diào)動和發(fā)揮好基層的協(xié)管力量，以便及時掌握動態(tài)，及早整治好苗頭性的問題。

2、切實加強部門的協(xié)作配合，明確分工。

第四篇：違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措施和建議

違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措

施和建議

違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措施和建議

違章搭建情況的調(diào)查報告及應對措施和建議

三月中旬以來，松陵鎮(zhèn)渡江小區(qū)居民連續(xù)上訪我大隊及相關部門，反映渡江小區(qū)內(nèi)有許多居民搭建了違章的小屋，另有數(shù)十戶居民正在搭建或即將搭建小屋，影響了周邊的通風采光和正常的治安秩序，要求相關部門依法予以制止并拆除。有關調(diào)查情況如下：

一、基本情況和經(jīng)過 三月十六日，渡江小區(qū)內(nèi)兩村民來監(jiān)察大隊反映其東鄰在未辦理法定手續(xù)的情況下，準備建造兩層樓房，將嚴重影響

其通風采光。而在此之前他們已向所在村、鎮(zhèn)建管所及土地管理部門、城管等部門投訴，因這些部門均表示該問題應有建設局監(jiān)察大隊處理，故最終來大隊投訴。我大隊在接到投訴后，領導十分重視，當即與城管中隊及城管局領導取得聯(lián)系，要求按去年九月份市政府既定的聯(lián)合執(zhí)方案共同進行調(diào)查摸底，并聯(lián)合發(fā)書面停工通知書。十七日上午，監(jiān)察大隊與城管中隊共同指派執(zhí)法人員進入該小區(qū)進行調(diào)查摸底。現(xiàn)場情況表明，正在違章建房或正在籌備建房的多達十幾戶，且已建成投入使用的違章建筑近百戶。因?qū)υ撔^(qū)的住戶情況不熟悉，人員生疏，且違法建筑面廣量大，小區(qū)內(nèi)居民相互指責、內(nèi)訌和效仿的情況十分嚴重，已無法發(fā)書面停工通知書。為全面了解和掌握該小區(qū)違章的確切情況，三月十八日，監(jiān)察大隊執(zhí)法人員全體出動，對渡江小區(qū)進行地毯式調(diào)查摸底，對所有已經(jīng)建成投入使用和正在建造或準備建造的違章建筑進行了統(tǒng)計和

攝像及照像取證，同時只能口頭通知在建戶停止施工。據(jù)統(tǒng)計，該小區(qū)內(nèi)正在搭建的違章戶有6家，正在籌建或挖基槽的為4家，而近幾年來陸續(xù)建成已投入使用的竟有126家之多，幾乎家家有違章建筑，已到了罰不責眾局面，現(xiàn)場事態(tài)十分嚴重。

二、問題的原因和危害性

渡江小區(qū)城鄉(xiāng)結合部出現(xiàn)如此大面積的違章搭建行為，既有各級相關管理部門工作銜接方面的問題，也有深層次的歷史和社會的原因，歸納下來主要有以下幾方面：

1、渡江小區(qū)地處城鄉(xiāng)結合部，是城市化發(fā)展中形成的新城中村。在前幾年，所有的農(nóng)民建房均按村鎮(zhèn)建設的相關規(guī)定嚴格進行規(guī)劃、建設的審批和過程管理。先由村級基層組織進行初審，再到松陵鎮(zhèn)人民政府建設管理部門進行報批并接受行業(yè)管理。而隨著市區(qū)規(guī)劃的調(diào)整，目前渡江小區(qū)的行政及相關事務的管理已由松陵鎮(zhèn)政府劃到開發(fā)區(qū)，該小

區(qū)農(nóng)民建房除規(guī)劃初審由我局規(guī)劃部門協(xié)助把關外，用地、建設規(guī)劃和施工許可的發(fā)證以及工程建設施工管理職能均由開發(fā)區(qū)規(guī)建局行使。由于審批和管理權限的變更以及村、鎮(zhèn)基層組織和相關部門監(jiān)督管理工作在移交時出現(xiàn)了一定時間的監(jiān)管真空，目前渡江小區(qū)農(nóng)民建房基礎管理工作基本處于失控狀態(tài)。

2、近兩年隨著工業(yè)經(jīng)濟的迅猛發(fā)展和城市的快速擴張，外來務工人員大量涌入我市，暫住房租賃和商務服務市場供不應求。一部分居民以失地、下崗困難和生活無保障為由，擅自在自家院內(nèi)或自有住宅邊非法占地建房出租給外來務工人員居住或破墻開門開店用于經(jīng)營。因此，租房熱在一定程度上也為違章建筑的形成提供了市場空間。

3、近兩年隨著我市城市化發(fā)展進程的不斷加快，大量的動遷工作需要及時跟上，由于某些動遷政策及配套措施上還存在著不完善的原因，導致了被列入動遷范圍居民借大肆建造違章建筑和裝飾

裝修謀取賠付差價的惡劣現(xiàn)象，尤其在一些城中村中非法占地搭建違章建筑已掀然成風。

4、部門間配合協(xié)作工作不夠，存在著相互推諉扯皮的現(xiàn)象。違章建筑中既有違反規(guī)劃規(guī)定內(nèi)容，也有違法占地行為，還有一部分是影響了市容市貌、工商及治安管理等方面的規(guī)定。而查處違章建筑和破墻開店等牽涉土地、建設、城管、工商、社區(qū)、鎮(zhèn)級建設管理等多個部門。以目前各相關執(zhí)法部門依法法定程序查處效果并不大，造成違章建筑既成事實非法使用。與此同時，一些上訪居民在多次上訪相關部門無效的情況下，干脆效仿搭建違章建筑，使城中村搭建違章建筑現(xiàn)象逾演逾烈，也有損于政府相關職能部門的威信。

三、應對措施和建議 由于以上種種原因，市區(qū)的違章搭建已成為一個嚴重的社會問題，如何扎實有效地制止城中村的違章搭建行為，維護社會安定團結的局面，樹立政府職能部

門的權威已成為當前城市化發(fā)展過程中的一個重要課題。因此，根據(jù)大隊成立以來與規(guī)劃、城管等部門對違章建筑進行整治的工作經(jīng)驗，結合我市違章搭建現(xiàn)狀，對切實加強各級管理工作和制止違章建筑工作提出如下建議：

1、仍應充分調(diào)動和發(fā)揮基層的管理力量。村、社區(qū)等基層組織由于掌握屬地居民的基本情況，多年來在推進建設管理和監(jiān)督工作中扮演著重要的角色。而用好基層組織的管理力量一直是各級建設管理部門推進建設監(jiān)管工作規(guī)范化的重要手段。近兩年由于種種原因，在城市化推進過程中，基層組織逐年退出農(nóng)村的建設監(jiān)管工作，而在規(guī)劃調(diào)整、管理職能移交過程中新的配套管理措施又未及時跟上。在缺少基層監(jiān)督和初審的情況下，各級建設管理部門很難及時了解和掌握基層的建設動態(tài)，對違章搭建的苗頭性問題未能及時有效地制止，待到大面積違章建筑出現(xiàn)時，已失去了處理的最佳時機，造成了現(xiàn)在罰不責眾的

被動局面。為此，在當前情況下，土地、建設、城管、鎮(zhèn)政府等相關單位必須根據(jù)以往成功的管理經(jīng)驗，結合現(xiàn)實情況，制定相關措施，要在規(guī)劃審批權限相對集中后，切實加強土地、建設、施工的審批發(fā)證和管理工作，并切實調(diào)動和發(fā)揮好基層的協(xié)管力量，以便及時掌握動態(tài)，及早整治好苗頭性的問題。

2、切實加強部門的協(xié)作配合，明確分工。在當前城市化進程中動遷規(guī)模和難度增大的情況下，建議有關部門加強調(diào)查研究，縮短動遷工作中從計劃到實施的時間，切實制定和完善動遷配套政策和落實措施，使一些鉆動遷政策空子的動遷戶無機可乘。另外，要加強房屋租賃市場的監(jiān)管，對未取得房屋產(chǎn)權證或不符合經(jīng)營條件或外租的違章建筑堅決不予工商登記或外租登記發(fā)證。同時相關部門要加強執(zhí)法檢查，堅決取締無證經(jīng)營或外租的現(xiàn)象，使之無利可圖，以此來遏制亂搭建之風。

3、切實加強領導，加大聯(lián)合執(zhí)法力度。

已經(jīng)上級批準的市行政執(zhí)法局應盡快組建成立，并借鑒周邊其它縣市在城市管理相對集中行政處罰權管理的成功經(jīng)驗，組織聯(lián)合執(zhí)法行動。在現(xiàn)階段，針對市區(qū)城中村大規(guī)模違章搭的情況，建議暫時由市政府牽頭組織相關執(zhí)法部門成立整治違章建筑專項治理領導小組，在督促村、鎮(zhèn)建設管理、街道、社區(qū)、基層城管隊等部門加強日常巡查監(jiān)督的同時，根據(jù)土地、規(guī)劃、城管、工商等方面的法律法規(guī)，切實加強領導，統(tǒng)一調(diào)度相關的執(zhí)法單位進行聯(lián)合執(zhí)法，對城中村違章建筑及破墻開店情況突出的，采用行政強制手段有計劃、分階段進行整治。同時，切實加強媒體的反面宣傳力度，震懾準備進行違章搭建的行為，堅決制止亂搭的惡習，以此來確保城市化進程的順利實施。

第五篇：物業(yè)公司業(yè)戶違章處理標準作業(yè)規(guī)程

1、目的：規(guī)范業(yè)戶違章處理工作，維護業(yè)戶的利益，保持小區(qū)良好的環(huán)境和秩序。

2、適用范圍：適用于物業(yè)公司管轄范圍的業(yè)戶違章事件的處理。

3、職責：客戶服務中心經(jīng)理負責業(yè)戶重大違章事件的處理。

物業(yè)主任負責住戶一般違章事件的處理。

4、程序要點

4．1違章處理的原則

4．1．1以勸導、教育為主的原

則。

4．1．2慎用處罰的原則。

4．1．3實施處罰以應得大多數(shù)業(yè)戶認可的原則。

4．1．4批評規(guī)勸從重，處罰從輕的原則。

4．1．5處理盡量不傷和氣，事后主動緩和關系的原則。

4．2常見業(yè)戶的違章現(xiàn)象

4．2．1違反裝修管理規(guī)定的現(xiàn)象。

a）擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外觀（含外墻、外門窗陽臺等

部位設施的顏色、形狀和規(guī)格）設計功能和布局；

b)對房屋的內(nèi)外承重墻、柱、梁、板進行違法亂紀章鑿、拆、搭建；

c)擅自拆除、改造供電、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設施；

d）擅自拆除地漏蓋和向地漏傾倒雜物；

f)其他違反裝修管理規(guī)定的行為；

4．2．2違反消防管理規(guī)定的現(xiàn)象。

a)堵塞消防通道；

b)損壞消防設備和器材，動用、損壞樓梯、走道和出口的各類消防標識、

報警裝置、滅火設施；

c)超負荷使用電器，亂接電線造成火災隱患；

d)在公共場地燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物；

e)營業(yè)場所不按規(guī)定配置滅火器材；

f)其他違反消防管理規(guī)定的行為。

4．2．3違反環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的現(xiàn)象。

a)亂丟垃圾、果皮、紙屑、煙頭等雜物，隨地吐痰和大小便；

b)破壞衛(wèi)生設備設施；

c)在公用場地私自堆放、吊掛雜物、亂搭、亂建、亂張貼涂寫；

d)高空拋物、倒污水；

e)播放高音喇叭制造超量噪音；

f)踐踏草坪、攀摘花、樹及占用綠化地、損壞、涂畫園林建筑小品；

g)其他違反治安管理規(guī)定的現(xiàn)象。

4．2．4違反治安管理規(guī)定的現(xiàn)象。

a)違章停車；

b)違反規(guī)定存放、排放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；

c)聚眾賭博、打架斗毆；

d)其他違反治安管理的行為。

4．2．5無特殊原因，拒交有關管理服務費用的行為。

4．2．6采取可能損害其他住戶利益或影響小區(qū)安全行為。

4．2．7違反以上管理規(guī)定，未造成小區(qū)業(yè)戶利益受損或?qū)π^(qū)公共安全造成

威脅的視為一般違章，其他違規(guī)均視為重大違章。

4．3違章的處理辦法

4．3．1即時勸導、教育：適用于一般違章事件。

4．3．2限期整改：適用于違反本規(guī)程4.2條有關款項，給小區(qū)公共利益造成較大

經(jīng)濟損失的違章事件。

4．3．3賠償經(jīng)濟損失：適用于違反本規(guī)程4.2條有關款項，給小區(qū)公共利益造成

較大經(jīng)濟損失的違章事作。

4．3．4通報批評：適用于不接受違章處理意見的業(yè)戶。

4．3．5提起訴訟：適用于小區(qū)造成較大經(jīng)濟損失而拒不賠償或嚴重拖欠或拒有關

原管理服務費用。

4．4違章得處理程序

4．4．1物業(yè)公司職員如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶有違章行為應立即和采取規(guī)勸、教育的方式

進行處理，勸導業(yè)戶停止違章行為。

4．4．2片區(qū)管家接到業(yè)戶違章信息后，在〈〈業(yè)戶違章事件記錄表〉〉上登記

然后按以下規(guī)定進行處理：

a）屬重大違規(guī)事件物報物業(yè)公司上級處理。

b）屬一般違規(guī)事件物業(yè)主任到現(xiàn)場予以勸導、教育。

4．4．3物業(yè)公司上級領導接到重大違章事件信息后，根據(jù)情況及業(yè)戶違章給小區(qū)造成的經(jīng)濟損失大小，決定給予“賠償經(jīng)濟損失”或“提出起訴”的處理意見。

4．4．4對于造成較大經(jīng)濟損失且拒賠償或嚴重拖欠或拒交管理服用的，可采取發(fā)律師函方法處理，必要時再依法向當?shù)厮痉C關提起訴訟。

4．4．5對于：“賠償經(jīng)濟損失”、“通報批評”及“提起訴訟”的處理措施一定要特別慎重，處理完畢后，客戶服務中心應主動與當事者溝通及緩和雙方關系。

4．4．6違章處理意見經(jīng)物業(yè)公司上級簽署后生效，由客戶服務中心執(zhí)行。涉及向業(yè)戶收取有關費用，由客戶服務中心每月月底將〈〈業(yè)戶違章記錄表〉〉復印一份保存，原件報財務部統(tǒng)一扣款。

4．4．7對違規(guī)業(yè)戶的處罰工作，由物業(yè)公司經(jīng)理或客戶服務中心經(jīng)理依據(jù)規(guī)程處理；對其他員工只能勸導、教育，嚴禁越權處罰。

4．5資料保存：《業(yè)戶違章記錄表》由客戶服務中心統(tǒng)一歸檔；一般違章事件資料保存期為一年；重大違章事件的資料保存期為5年。

5．相關表格

《業(yè)戶違規(guī)處理通知單》