第一篇：20110420-006韶關市“三舊”改造工作簡報第六期

韶關市“三舊”改造工作簡報

2010年第 6期

韶關市“三舊”改造領導小組辦公室2010年8月10日印發

市“三舊”改造工作領導小組召開成員會議

8月4日下午，市“三舊”改造工作領導小組在市政府常務

會議室召開了領導小組成員會議。會議由市“三舊”改造工作領導小組副組長、市政府副市長尚偉主持。會議傳達了全省“三舊”改造專題匯報會議精神，聽取了市國土資源局劉杰關于“三舊”改造工作情況匯報，研究和部署了下階段工作。

會議強調，各部門要把思想統一到市委市政府的重要決策和

部署上來，將“三舊”改造作為轉變經濟發展方式的重要抓手，認真抓好落實。會議要求，8月15前完成以下工作：一是市“三舊”辦負責制定市區“三舊”改造辦事流程。二是市城市管理局（市“三舊”改造辦協助）在韶關市城市房屋拆遷管理辦法（韶府令第39號）基礎上，制定符合實際、更具操作性的拆遷補償安置保護價標準，特別是加快制定市區舊城鎮、舊村莊拆遷運作流程。三是市城鄉規劃局負責牽頭制定單元規劃編制和審批流程，特別是需加強“三舊”改造項目設計能力，加快研究一套辦法，制定出臺改造宗地容積率、建筑密度等核心規劃指標確定的技術規范，為“三舊”改造工作加快推進解除制約瓶頸。四是區政府要進一步提高“三舊”改造有所作為的意識，著重在改造項目設計、規劃協調、投資招商等方面發揮主導作用，加快制定符合各區實際的項目設計、拆遷、項目實施等配套政策和措施。各區要進一步明確區、鎮（街道辦）、居委（村委）會職責，責任到人，細化分工，做好項目的選擇和服務工作；加強與規劃、國土、建設等部門的互動、協調以及與改造主體的溝通，配合改造主體開展項目前期資料準備、征地拆遷情況調查、單元規劃編制

等工作，確保改造的順利實施。會議要求，各部門在開展上述工

作過程中要廣泛聽取紀檢、監察等部門意見，保證程序的嚴密性。（市三舊辦）

強化監管，規范運作，過好“三舊”改造“廉政關”

“三舊”改造作為一個復雜的系統工程，涉及到政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的利益，有關政策優惠措施，有一定的“操作空間”、“灰色地帶”，有一定的自由裁量權。特別是突破現行土地政策，一旦偏離方向，將成為腐敗滋生的溫床，是預防腐敗滋生的重點環節。為此，要強化監管，規范運作，確保過好“廉政關”。

（一）加強組織領導。成立“三舊”改造預防腐敗工作領導

小組，由紀檢監察部門牽頭，協調各相關單位紀檢監察力量。全程參與“三舊”改造工作各個環節，及時掌握工作動態，提出廉政建設意見；監督行政審批行為，規范權力運行；針對發現的問題和隱患，及時采取預防措施。

（二）加強宣傳教育。將參與“三舊”改造的工作人員作為

重點教育對象，經常性地組織開展黨紀政紀法規知識學習，增強依法行政意識，筑牢拒腐防變思想道德防線，提高反腐倡廉的自覺性。

（三）建立健全制度。一是建立一套公開、公平、公正的辦

事程序。制定一整套“三舊”改造配套制度，打造程序規范、自由裁量空間小、操作性強的“三舊”改造政策體系。二是建立“三舊”改造會審制度。項目資格審核、土地出讓方式及返還比例的確定、“三舊”改造涉及協議出讓、容積率等相關規劃指標的調整、征地拆遷及補償方案的制定等，都必須經相關責任部門核實后提出處理意見，最后報“三舊”改造工作領導小組會審。三是建立審批責任追究制。按照“誰審批誰負責”的原則，盡量細化工作任務并落實到各個責任主體，各司其職，各負其責，哪個環節出了問題就追究誰的責任，以做到權責分明。四是建立“三舊”改造項目公示制度。所有“三舊”改造項目的招投標、協議出讓、出讓收入返還、規劃指標調整等情況都要向社會公開，避免在具體操作經辦過程中出現職務犯罪或暗箱操作情況。

（四）把握關鍵環節，規范權力運行。一是嚴把用地指標關?！叭f”改造規劃的制定要廣泛征求相關部門和社會意見，不斷完善并公示后才能執行。加強對土地管理法律法規和節約集約用地的監督檢查，嚴格土地審批和供應建設用地，防止違反土地利用總體規劃和城鄉規劃確定“三舊”改造地塊的開發用途和利用條件等規劃指標的情況發生。二是嚴把用地手續關。一些以前不能辦理用地手續的違法用地，在“三舊”改造政策中可以完善用地手續，因此，在完善歷史用地手續時，必須嚴格審查是否符合“三舊”改造政策所規定的條件，同時經過確權和嚴格依照用地發生時的政策法律規定進行處理（處罰）并完善征收手續后，才能辦理供地手續。完善手續必須和改造利用相掛鉤，嚴禁只完善用地手續不改造，要堅決防止將未使用和不改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地利用“三舊”改造政策辦理用地手續。三是嚴把土地交易關。加強對協議出讓條件的審核，凡“三舊”改造用地屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招拍掛方式出讓，并且最好是采用網上交易的方式；確定改造成本和土地價格評估機構時必須采用搖珠的形式公開選聘，政府出讓國有建設用地使用權需進行地價評估的，應根據《韶關市公開選聘土地評估機構實施方案》在業經注冊的土地評估機構中公開公正競投，搖珠選取評估機構，個人、企業之間進行土地使用權轉讓、抵押融資的，可自行委托有資質的評估機構進行土地評估，國土資源部門做好土地估價報告備案工作；土地抵押貸款所涉評估地價與實際地價水平明顯不符的，國土部門可向銀行等金融信貸機構發出風險提示函；對評估價格嚴格把關，評估價格必須通過集體決策的方式確定；嚴格執行土地評估抽查制度，進一步加強對土地評估機構的監管，定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，對違法違規的機構或個人按照有關規定報告有關部門處理。四是嚴把出讓收入返還關。補交地價采取定額片區價法，由政府根據基準地價劃分片區，制定各個片區“三舊”改造項目的出讓收入返還優惠程度，片區內的“三舊”改造項目統一參照執行，最大程度減少人為因素干擾；嚴格出讓金返還的審核，防止違規批準不具備出讓金返還資格的企業參照國企標準返還出讓金，以及各種采取弄虛作假手段多拿多占返還金的行為。五是嚴把征地拆遷關。首先，做好事前征詢工作，在大多數改造戶同意改造的前提下，充分征求意見后制定補償安置方案，盡量保護被拆遷戶的利益，防止出現“釘子戶”而影響改造進程。其次，健全征地拆遷程序，加強征地拆遷監管。堅持依法征地，認真執行征地預存款制度，征地協議制度、征地公告制度、征地聽證制度等，積極推行拆遷項目招標制度，逐步建立政府主導、市場運作的拆遷機制。加強對征地拆遷各項政策落實情況的檢查，對不依法兌現補償，損害被征地拆遷農民合法權益的相關人員依法追究其責任。再次，加強對補償資金的監管。補償標準和補償情況要進行公示，防止各種弄虛作假騙取補償款的情況；嚴格財務管理制度，建立補償款專帳，做到專人管理，防止各種拖欠、截留、挪用補償款，損害被征地拆遷群眾利益的情況，確保項目資金安全。六是嚴把工程建設關。工程項目的立項、監理、招標、施工等環節要嚴格依法依規進行，堅持做到公開、公正、公平。對“三舊”改造項目建設工程實行專項執法檢查，嚴防各種違規審批行為，嚴肅查處領導干部打招呼、批條子插手工程建設的行為。待項目竣工驗收后，再給予辦理出讓金返還等優惠政策。

（五）加強監督檢查，預防腐敗行為。一是加強社會輿論監督。將“三舊”改造項目的招投標情況、征地拆遷補償情況、協議出讓情況等在媒體公開，接受人民群眾監督，同時公布投訴舉報電話，方便公眾舉報“三舊”改造中的腐敗行為。二是開展聯合執法。建立人大、紀檢監察部門和檢察機關聯合執法檢查機制，針對“三舊”改造不同環節，聯合開展執法檢查，及時發現問題并采取整改措施，防止職務犯罪行為的發生。（市國土資源局紀檢監察室）

主送：徐建華書記、鄭振濤市長、鄧蘇夏主席、段宇飛常委、李石保常委、楊小明副主任、尚偉副市長、李德軍副秘書

長、市“三舊”改造工作領導小組其他成員；

省國土資源廳辦公室、市委辦公室、市人大辦公室、市政

府辦公室、市政協辦公室，市紀委監察局、市委政策研究

室、市人大城建工委、市“效能辦”、《韶關信息》、《韶

府信息》。

發：市局領導，各科室、分局、下屬各中心，各縣（市、區）

國土資源局責任編輯：莫新生（共印60份）投稿郵箱：sgsjb2010@163.com傳真：8633776

第二篇：20110420-006韶關市“三舊”改造工作簡報第六期

韶關市“三舊”改造工作簡報

2010年第 6期

韶關市“三舊”改造領導小組辦公室 2010年8月10日印發

市“三舊”改造工作領導小組召開成員會議

8月4日下午，市“三舊”改造工作領導小組在市政府常務會議室召開了領導小組成員會議。會議由市“三舊”改造工作領導小組副組長、市政府副市長尚偉主持。會議傳達了全省“三舊”改造專題匯報會議精神，聽取了市國土資源局劉杰關于“三舊”改造工作情況匯報，研究和部署了下階段工作。

會議強調，各部門要把思想統一到市委市政府的重要決策和部署上來，將“三舊”改造作為轉變經濟發展方式的重要抓手，認真抓好落實。會議要求，8月15前完成以下工作：一是市“三舊”辦負責制定市區“三舊”改造辦事流程。二是市城市管理局（市“三舊”改造辦協助）在韶關市城市房屋拆遷管理辦法（韶府令第39號）基礎上，制定符合實際、更具操作性的拆遷補償安置保護價標準，特別是加快制定市區舊城鎮、舊村莊拆遷運作流程。三是市城鄉規劃局負責牽頭制定單元規劃編制和審批流程，特別是需加強“三舊”改造項目設計能力，加快研究一套辦法，制定出臺改造宗地容積率、建筑密度等核心規劃指標確定的技術規范，為“三舊”改造工作加快推進解除制約瓶頸。四是區政府要進一步提高“三舊”改造有所作為的意識，著重在改造項目設計、規劃協調、投資招商等方面發揮主導作用，加快制定符合各區實際的項目設計、拆遷、項目實施等配套政策和措施。各區要進一步明確區、鎮（街道辦）、居委（村委）會職責，責任到人，細化分工，做好項目的選擇和服務工作；加強與規劃、國土、建設等部門的互動、協調以及與改造主體的溝通，配合改造主體開展項目前期資料準備、征地拆遷情況調查、單元規劃編制

等工作，確保改造的順利實施。會議要求，各部門在開展上述工作過程中要廣泛聽取紀檢、監察等部門意見，保證程序的嚴密性。（市三舊辦）

強化監管，規范運作，過好“三舊”改造“廉政關”

“三舊”改造作為一個復雜的系統工程，涉及到政府、集體、土地原使用權人及相關權利人的利益，有關政策優惠措施，有一定的“操作空間”、“灰色地帶”，有一定的自由裁量權。特別是突破現行土地政策，一旦偏離方向，將成為腐敗滋生的溫床，是預防腐敗滋生的重點環節。為此，要強化監管，規范運作，確保過好“廉政關”。

（一）加強組織領導。成立“三舊”改造預防腐敗工作領導小組，由紀檢監察部門牽頭，協調各相關單位紀檢監察力量。全程參與“三舊”改造工作各個環節，及時掌握工作動態，提出廉政建設意見；監督行政審批行為，規范權力運行；針對發現的問題和隱患，及時采取預防措施。

（二）加強宣傳教育。將參與“三舊”改造的工作人員作為重點教育對象，經常性地組織開展黨紀政紀法規知識學習，增強依法行政意識，筑牢拒腐防變思想道德防線，提高反腐倡廉的自覺性。

（三）建立健全制度。一是建立一套公開、公平、公正的辦事程序。制定一整套“三舊”改造配套制度，打造程序規范、自由裁量空間小、操作性強的“三舊”改造政策體系。二是建立“三舊”改造會審制度。項目資格審核、土地出讓方式及返還比例的確定、“三舊”改造涉及協議出讓、容積率等相關規劃指標的調整、征地拆遷及補償方案的制定等，都必須經相關責任部門核實后提出處理意見，最后報“三舊”改造工作領導小組會審。三是建立審批責任追究制。按照“誰審批誰負責”的原則，盡量細化工作任務并落實到各個責任主體，各司其職，各負其責，哪個環節出了問題就追究誰的責任，以做到權責分明。四是建立“三舊”改造項目公示制度。所有“三舊”改造項目的招投標、協議出讓、出讓收入返還、規劃指標調整等情況都要向社會公開，避免在具體操作經辦過程中出現職務犯罪或暗箱操作情況。

（四）把握關鍵環節，規范權力運行。一是嚴把用地指標關?！叭f”改造規劃的制定要廣泛征求相關部門和社會意見，不斷完善并公示后才能執行。加強對土地管理法律法規和節約集約用地的監督檢查，嚴格土地審批和供應建設用地，防止違反土地利用總體規劃和城鄉規劃確定“三舊”改造地塊的開發用途和利用條件等規劃指標的情況發生。二是嚴把用地手續關。一些以前不能辦理用地手續的違法用地，在“三舊”改造政策中可以完善用地手續，因此，在完善歷史用地手續時，必須嚴格審查是否符合“三舊”改造政策所規定的條件，同時經過確權和嚴格依照用地發生時的政策法律規定進行處理（處罰）并完善征收手續后，才能辦理供地手續。完善手續必須和改造利用相掛鉤，嚴禁只完善用地手續不改造，要堅決防止將未使用和不改造等不屬于“三舊”改造范圍的用地利用“三舊”改造政策辦理用地手續。三是嚴把土地交易關。加強對協議出讓條件的審核，凡“三舊”改造用地屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招拍掛方式出讓，并且最好是采用網上交易的方式；確定改造成本和土地價格評估機構時必須采用搖珠的形式公開選聘，政府出讓國有建設用地使用權需進行地價評估的，應根據《韶關市公開選聘土地評估機構實施方案》在業經注冊的土地評估機構中公開公正競投，搖珠選取評估機構，個人、企業之間進行土地使用權轉讓、抵押融資的，可自行委托有資質的評估機構進行土地評估，國土資源部門做好土地估價報告備案工作；土地抵押貸款所涉評估地價與實際地價水平明顯不符的，國土部門可向銀行等金融信貸機構發出風險提示函；對評估價格嚴格把關，評估價格必須通過集體決策的方式確定；嚴格執行土地評估抽查制度，進一步加強對土地評估機構的監管，定期對土地評估機構和土地估價報告進行隨機檢查，對違法違規的機構或個人按照有關規定報告有關部門處理。四是嚴把出讓收入返還關。補交地價采取定額片區價法，由政府根據基準地價劃分片區，制定各個片區“三舊”改造項目的出讓收入返還優惠程度，片區內的“三舊”改造項目統一參照執行，最大程度減少人為因素干擾；嚴格出讓金返還的審核，防止違規批準不具備出讓金返還資格的企業參照國企標準返還出讓金，以及各種采取弄虛作假手段多拿多占返還金的行為。五是嚴把征地拆遷關。首先，做好事前征詢工作，在大多數改造戶同意改造的前提下，充分征求意見后制定補償安置方案，盡量保護被拆遷戶的利益，防止出現“釘子戶”而影響改造進程。其次，健全征地拆遷程序，加強征地拆遷監管。堅持依法征地，認真執行征地預存款制度，征地協議制度、征地公告制度、征地聽證制度等，積極推行拆遷項目招標制度，逐步建立政府主導、市場運作的拆遷機制。加強對征地拆遷各項政策落實情況的檢查，對不依法兌現補償，損害被征地拆遷農民合法權益的相關人員依法追究其責任。再次，加強對補償資金的監管。補償標準和補償情況要進行公示，防止各種弄虛作假騙取補償款的情況；嚴格財務管理制度，建立補償款專帳，做到專人管理，防止各種拖欠、截留、挪用補償款，損害被征地拆遷群眾利益的情況，確保項目資金安全。六是嚴把工程建設關。工程項目的立項、監理、招標、施工等環節要嚴格依法依規進行，堅持做到公開、公正、公平。對“三舊”改造項目建設工程實行專項執法檢查，嚴防各種違規審批行為，嚴肅查處領導干部打招呼、批條子插手工程建設的行為。待項目竣工驗收后，再給予辦理出讓金返還等優惠政策。

（五）加強監督檢查，預防腐敗行為。一是加強社會輿論監督。將“三舊”改造項目的招投標情況、征地拆遷補償情況、協議出讓情況等在媒體公開，接受人民群眾監督，同時公布投訴舉報電話，方便公眾舉報“三舊”改造中的腐敗行為。二是開展聯合執法。建立人大、紀檢監察部門和檢察機關聯合執法檢查機制，針對“三舊”改造不同環節，聯合開展執法檢查，及時發現問題并采取整改措施，防止職務犯罪行為的發生。（市國土資源局紀檢監察室）

主送：徐建華書記、鄭振濤市長、鄧蘇夏主席、段宇飛常委、李石保常委、楊小明副主任、尚偉副市長、李德軍副秘書長、市“三舊”改造工作領導小組其他成員；

省國土資源廳辦公室、市委辦公室、市人大辦公室、市政府辦公室、市政協辦公室，市紀委監察局、市委政策研究室、市人大城建工委、市“效能辦”、《韶關信息》、《韶府信息》。

發：市局領導，各科室、分局、下屬各中心，各縣（市、區）國土資源局 責任編輯：莫新生（共印60份）

投稿郵箱：sgsjb2010@163.com 傳真：8633776

第三篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應緊張，房地產可供開發有效土地供不應求，和大量土地開發投入、土地低效利用。

城市中心區用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務設施短缺、環境污染等弊病，嚴重阻礙了我國城市化和城市經濟的進一步發展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉變，走內涵式發展道路，成為了目前實現我國城市土地利用由粗放型向集約型轉變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產開發向“三舊要地”也將成為一種普遍的發展趨勢。

關鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關政策，并在珠江三角洲地區及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉人居環境、加快發展方式轉變、激發城鄉生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮發展具有深遠的歷史意義和重要的現實意義。

二、三舊改造的優勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經濟持續增長。

2、節省新增建設用地的有償使用費。

3、按規定完善歷史遺留用地手續，不需要落實耕地占補平衡。現在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內部和公共設施用地，另外80%按照招拍掛，協議以后一半進入出讓。

5、實現多方共贏，調動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續的用地，采用協議方式，完善供地手續。

6、有利于統籌城鄉發展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導模式

政府負責拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導建設，屬于完全政府主導的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設基礎設施、公共服務設施，滿足地區設施承載力的需要；（2）根據城市規劃的功能布局，政府對不適應城市發展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產生的失業工人提供免費培訓，為原改造范圍內的居民提供最低生活保障；（3）政府統征統購被納入城市建成區的農村用地，為失地農民提供全面的社會保障。

2．政府主導更新型：（1）政府統一對舊城區、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優惠吸引商業、生產性服務業進駐；（2）允許升級改造的工業區適度發展配套的生產性服務業。

3．政府主導改建型：（1）政府主導拆遷補償等工作，統籌基礎設施、公共服務設施和建筑改造的建設與資金投入；（2）政府制定合理補償標準，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業培訓。

4．政府主導整治型：（1）編制專門的保護規劃，使新建筑的形式、色彩、層數和尺度與歷史建筑保持協調統一；（2）成立改造工作專項部門，監管保護范圍內的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區人口壓力，提升居民生活品質。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導和規范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導、公眾參與、市場化運作”相結合，進行“陽光拆遷”；規范拆遷流程、操作方法，建立監督渠道，實現拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發商共同進行拆遷、土地整理與重新建設；（2）引入市場資金發展休閑、生態旅游業，促進產業結構高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發經營與管理；（2）合理制定開發強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導模式

由村集體成立經濟發展公司進行改造，政府負責協作或給予扶持政策，可采用集體主導的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉啟動地塊，建設公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設公寓式住宅，用于安置舊村內其它村民；（3）政府予以相關配套設施和政策的支持。

2．集體主導改建型：（1）在完善股權設置和股份分配的基礎上，由村集體統一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導整治型：（1）編制村莊整治規劃和詳細規劃，指導建設；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發商墊資建設，建成后讓開發商擁有數年的租賃經營權，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發商對建成后物業贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發商經營，將其他鋪位的租金用于抵償建設費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經濟的收益，開展村莊人居環境整治，實現村級經濟良性循環發展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產權置換開發商改造物業，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關政策補償村民住宅建設成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規劃、城鄉規劃的前提下對現有低效利用的建設用地進行“二次開發”，通過進行土地資源整合和統籌規劃，提高土地資源利用效益，引導產業升級與集聚發展，充分拓展和適度預留城市發展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關政策約束下由原土地使用權人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關政策引導市場主體參與，開發主體在符合土地規劃和城市規劃下靈活地選擇改造方式，協調多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設用地改造運作機制：“政府引導、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉讓，引導市場主體對其進行二次開發，實現土地集約效益的提升和舊區物質更新。在其整理運作過程中政府通過優惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發商的市場風險，增加了營利空間，增強了其參與開發的意愿與動力。而其整理結果將使政府通過公共基礎設施建設和城市空間物質及其產業更新，實現規劃發展意圖；開發商則在政策扶持的有利條件下，通過經營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區，實現了住區環境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導拆遷安置、開發商主導開發建新。佛山創意產業園創建則由開發商主導改造，引入新產業，實現了產業置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯合開發”，“轉為國有，市場運作”

集體建設用地改造運作機制較為復雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設直接更新、聯合開發和轉化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現物業經濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設的農民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設廣東夏西國際橡膠城，實現了村集體經濟持續發展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發商和村集村共同分享價值增值的市場主導改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業改造全部由開發商按設計標準墊資建設，建成后開發商擁有5年的租賃經營權。而轉化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯合開發，所得利益按股分紅的聯合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環境也得到有效改善，還將分享項目經營的利

潤，而開發商則節省了土地對于資金的占用，降低了投入和風險。

概括而言，集體建設用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯合開發”、“轉為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區,低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創建者森大廈株式會社經過17年時間、1000多輪與原業主的談判,最終促成這一地區的再開發,使之成為舊城改造典范之作。開發完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業設施、文化設施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區域里實現居住、工作、游玩、休憩、學習和 8

創造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現了兩個目的,一個是老城區的二次城市化,另一個就是產業升級和轉型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區和商業辦公區。

由于日本承認土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產權所有者,雖然這些原業主也希望改變破舊、不安全的居住環境,與六本木的開發商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發商直接買下土地所有權；第二種是新房換舊房,按協議換算辦法,用新房換原業主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業主可以把一部分所有權出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發商也花費了14年的時間,與原業主成立“懇談會”、“協議會”,經過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業主共同利益的實現,而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協調人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權的法律義務。而開發商和原業主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到。“這時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復調查改造范圍和方式,不斷修改開發計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發商的利益。

七、三舊改造中開發商所面臨的難題和潛在風險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業產權的復雜性，拆遷談判的復雜性與長期性，開發商作為獨立的經營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發定位問題：

三舊改造因開發成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準的定位、定價來實現盈利。

3、開發模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復雜多變，必然要求其開發模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關鍵就是要促成經營效益

與社會效益雙贏局面，實現項目的順利開發。

（二）潛在風險

1、營運風險：

一是由于得不到充分的市場信息導致經營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規劃條例、賦稅規定等造成投資失敗的可能性。

2、財務風險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發，就很難轉入其他投資領域，這樣一旦開發商判斷出現偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發投資中，投資周期往往很長，在開發過程中，由于建造成本不可預計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發成本，可能造成開發投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風險：

舊改開發成本比較高，必然導致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導致項目利潤率不能實現或凈收入低于期望值等。

4、社會風險和自然風險：

由于社會的、經濟的較大變動或者沖擊以及相應的規模、政策等因素的變動，引起房地產需求和價格的跌落，當社會經濟發展處于高潮時期，房地產價格上漲，當各種政策調控和經濟衰退時，原有發展規劃改變，造成房地產需求下降進而引起房地產價格急劇下降。

八、結論

由以兩種土地所有權屬性質的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質就是要實現政府、開發商、被拆遷人三方利益協調與共享土地價值升值的過程，而享有權益的同時，就必須履行相應的義務(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關權益的同時，履行各方相應的義務，是保障三舊改造的順利實施與成功的關鍵。

目前我國城市正處于快速發展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區改造，挖掘城市發展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉空間環境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發商”共享價值增值，構建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設土地整理中，通過“政府實現舊區更新-居民居住條件和環境得到改善-開發 12

商經營收入”實現利益協調；在集體建設土地整理中，通過“政府實現城鄉統籌發展-村民村集體物業更新、收入增加-開發商利潤分成”實現利益協調，從而得到絕大數居民支持和開發商的積極參與，減少了政府政財負擔，實現了規劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關于加快推進舊城鎮舊廠房舊村居改造的決定及3個相關指導意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規劃（2009-2020）

第四篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

印發《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區人民政府，市政府各部門、各直屬機構：

《惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法》業經十一屆7次市政府常務會議討論通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。執行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規范、有序運行，根據省人民政府《關于推進“三舊”改造促進節約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關規定，結合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉規劃、“三舊”改造專項規劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經市、縣人民政府批準實施，由改造單位具體負責征收拆遷、安置補償等事宜，且相關安置補償等費用由其承擔支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協議方式出讓“三舊”改造用地使用權涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標準

（一）舊城鎮改造用地。

根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內，工業用地在符合城鄉規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內，在符合城鄉規劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創意產業項目的，土地用途和使用權人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業用地改變為商業、居住等經營性用地（不含物流園用地）的，根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內，改造單位申請將原工業用地改變為物流園用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業用地性質不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業、辦公及其它功能，根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據拆遷改造項目規劃確定的總容積率等規劃指標評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標準，計算應繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標準計算應繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內，規劃確定的改造項目計算容積率指標用地紅線以外的城鎮公共基礎設施用地上的建構筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關規定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規定的標準繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經市、縣人民政府批準調整改造項目建設用地性質、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規定的標準補繳土地出讓金，須嚴格按照國家和省、市有關建設用地改變性質、調整容積率補繳土地出讓金的法規、政策規定執行。

三、監督檢查職責

對于采取協議方式出讓“三舊”改造用地使用權和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經市、縣 “三舊”改造工作領導小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準，在監察、審計部門的監督下實施，嚴禁未經集體研究決定擅自采取協議方式出讓土地使用權和確定土地出讓金繳交標準，一經發現，將嚴肅處理，并按有關法律法規規定追究相關責任人的責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任。

四、本辦法自發布之日起施行，省政府停止執行“三舊”改造政策后，本辦法相應自行廢止。

第五篇：工作簡報第六期

工 作 簡 報

[第六期]

成自瀘高速公路內自B合同段 二O一二年四月十二日

股份公司黨委書記智渝敏檢查指導成自瀘勞動競賽工作

煥之四望云物，光明而清鮮，一陣暖風吹來，帶著新生、發展、繁榮的消息，幾乎傳達到每一個細胞，也傳達到成自瀘高速公路內自B合同段。2012年4月12日上午，天空下著蒙蒙的細雨，四川路橋股份有限公司黨委書記智渝敏、紀委書記胡榮一行人冒雨深入一線到成自瀘高速公路內自B合同段檢查指導勞動競賽工作，成自瀘公司總經理劉德永、成自瀘高速公路B合同各段項目經理程邦興一同陪同檢查。智書記 一行先后查看成自瀘高速公路內自B合同段各個施工現場，每到一處都詳細詢問工程進展以及在施工中遇到的實際困難，同時指出施工中存在的具體問題，并對下一步工作開展做出明確指示。

下午，在B3分部召開了成自瀘高速公路內自段勞動競賽匯報會，智書記聽取了B合同段項目經理程邦興關于勞動競賽工程建設情況的匯報，重點了解工程建設質量、安全、進度情況。在聽取項目經理匯報后，智書記對成自瀘高速公路B合同段勞動競賽實施方案結合工程進度建設給予了充分肯定，并希望再接再厲，確保按期竣工通車，并鼓勵員工積極工作，為成自瀘高速公路實現5月底初通目標努力奮斗。會上，智書記對成自瀘高速公路B合同段開展勞動競賽提出以下要求：

（一）目前工期、安全、質量、效益為首要任務，提高認識，不講客觀原因。

（二）各分部要全力以赴，勇奪第一。

（三）顧全大局，講政治、講團結。

（四）各分部工作加大宣傳力度，圍繞集“雙400億”目標，搞好勞動競賽。

（五）各標段分部要加緊完善內業資料，做到業內野外并進。

（六）一定要按業主要求在5月10日完成施工任務。

通過這次勞動競賽，成自瀘高速公路B合同段項目部員工一定會堅定信念、積極進取、誠實守信、齊心協力，以更加良好的精神狀態，更加高漲的熱情投入到工作之中，為實現成自瀘高速公路5月底初通而奮斗。

抄送：集團公司，股份公司，大橋分公司，成自瀘高速公路開發有限責任公司。

四川路橋成自瀘高速公路B合同段 2012年4月12日發