第一篇：企業(yè)改制過程中的帳務(wù)處理辦法

企業(yè)改制過程中的帳務(wù)處理辦法

企業(yè)改制完成并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)文件、制度、規(guī)定等進行正確的帳務(wù)處理。雖然有關(guān)部門規(guī)定了改制企業(yè)的帳務(wù)處理程序，但是，在實踐過程中由于企業(yè)與企業(yè)之間所表現(xiàn)的問題不同及財會人員的素質(zhì)差異，各改制企業(yè)之間的帳務(wù)處理千差萬別，甚至有些改制企業(yè)的帳務(wù)處理不完全符合有關(guān)制

度的規(guī)定，本文就改制完成企業(yè)的帳務(wù)處理提出一好范文版權(quán)所有些實際處理做法。

一、改制完成企業(yè)進行會計處理時相關(guān)聯(lián)的幾個事項

1、自改制評估基準日到公司制企業(yè)設(shè)立登記日的有效期內(nèi)，原企業(yè)實現(xiàn)利潤而增加的凈資產(chǎn)，應(yīng)當上繳國有資本持有單位，或經(jīng)國有資本持有單位同意，作為公司制企業(yè)國家獨享資本公積管理，留待以后年度擴股時轉(zhuǎn)增國有股份；對原企業(yè)經(jīng)營虧損而減少的凈資產(chǎn)，由國有資本持有單位補足，或者由公司制企業(yè)用以后年度國有股份應(yīng)分得的股利補足。

2、改制企業(yè)改制完成的標志，應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)取新的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上所確定的企業(yè)設(shè)立登記日。

3、資產(chǎn)評估增值部分計提的折舊在會計制度中是允許，而且也是必須的，但是不允許在所得稅前抵扣，即應(yīng)做納稅調(diào)整或做相應(yīng)的會計處理。

4、新改制的公司制企業(yè)應(yīng)根據(jù)上級主管部門批準的改制方案的要求做相應(yīng)的帳務(wù)處理。如：改制后的公司承繼原企業(yè)的全部債權(quán)債務(wù)、原企業(yè)職工勞動合同的解除等。

5、資產(chǎn)評估結(jié)果是國有資本持有單位出資折股的依據(jù)，自評估基準日起一年內(nèi)有效。

6、自2003年1月1日新成立企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

7、會計師事務(wù)所出具的原企業(yè)清產(chǎn)核資的審計報告和新公司成立時的驗資報告；

8、資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告和有關(guān)部門的備案表。

二、企業(yè)改制過程中涉及到帳務(wù)調(diào)整的幾個階段及相應(yīng)會計處理

改制企業(yè)的帳務(wù)調(diào)整主要在如下四個階段進行：

第一階段：改制企業(yè)對各類資產(chǎn)進行全面清查階段的會計處理。

財政部財企[2002]313號文規(guī)定：改建企業(yè)應(yīng)當對各類資產(chǎn)進行全面清查登記，對各類資產(chǎn)以及債權(quán)債務(wù)進行全面核對查實，編制改建日的資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清冊。資產(chǎn)清查的結(jié)果由國有資本持有單位委托中介機構(gòu)進行審計。資產(chǎn)清查的結(jié)果連同審計報告按照財政部有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)損失管理的規(guī)定確認處理。

在該階段，對清理出的各項資產(chǎn)盤盈、盤虧、毀損、報廢以及按國家規(guī)定統(tǒng)一清理掛帳而未處理的潛虧、虧損掛帳、產(chǎn)成品清查損失，報經(jīng)主管財政機關(guān)審批后沖減未分配利潤、盈余公積、資本公積，不足部分沖銷資本金。企業(yè)應(yīng)作如下會計調(diào)整分錄；

借：未分配利潤、盈余公積、資本公積、實收資本

貸：各項損失的資產(chǎn)類或負債類科目

第二階段：資產(chǎn)評估增減值的會計處理。

由于該部分涉及到企業(yè)所得稅的調(diào)整問題，即資產(chǎn)評估增值部分所計提的折舊不得在所得稅稅前抵扣，作該部分會計處理時，應(yīng)首先考慮對企業(yè)所得稅的影響。

在實際帳務(wù)處理過程中，如何將評估增減值一一計入到單項資產(chǎn)價值中去，涉及的工作量相當大，實際處理時可考慮按照稅法規(guī)定采用綜合調(diào)整辦法。即將資產(chǎn)分類處理，如房屋建筑物評估增值時，可在固定資產(chǎn)房屋建筑物明細帳部分單列一項改制時評估增值明細項目；如機器設(shè)備評估減值，可在固定資產(chǎn)機器設(shè)備明細帳部分單列一項改制時評估減值明細項目。

因資產(chǎn)評估而引起相關(guān)資產(chǎn)價值的增減變化在實際帳務(wù)處理時可以有兩種方法：

第一種方法：企業(yè)選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊按遞延稅款處理。

1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

貸：資本公積

貸：遞延稅款（評估增值額×所得稅稅率）

2、計提折舊、使用或攤銷，結(jié)轉(zhuǎn)計入應(yīng)納稅所得額時，其應(yīng)交的所得稅：借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金----應(yīng)交所得稅。

第二種方法：企業(yè)選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊在納稅申報時做納稅調(diào)整。

1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

貸：資本公積。

2、納稅時，調(diào)整每一納稅年度的應(yīng)納稅所得額，調(diào)整期限最長不超過10年。

有條件的企業(yè)，也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調(diào)整。

第三階段：改制評估基準日至改制完成日利潤增減值的會計處理；

改制完成后，改制企業(yè)首先應(yīng)當編制改制基準日到改制完成日期間的損益表，確定該期間的損益情況，同時，還要編制改制完成日的資產(chǎn)負債表，確定改制完成日的資產(chǎn)狀況。其次與原上級主管部門共同確認該期間的損益情況，必要時，也可聘請會計師事務(wù)所對該期間的損益情況進行審計。最后，新公司應(yīng)與原上級主管部門協(xié)商該期間的損益

第二篇：企業(yè)改制過程中如何會計處理

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企業(yè)改制完成并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，財務(wù)部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)文件、制度、規(guī)定等進行正確的帳務(wù)處理。雖然有關(guān)部門規(guī)定了改制企業(yè)的帳務(wù)處理程序，但是，在實踐過程中由于企業(yè)與企業(yè)之間所表現(xiàn)的問題不同及財會人員的素質(zhì)差異，各改制企業(yè)之間的帳務(wù)處理千差萬別，甚至有些改制企業(yè)的帳務(wù)處理不完全符合有關(guān)制度的規(guī)定，本文就改制完成企業(yè)的帳務(wù)處理提出一些實際處理做法。

一、改制完成企業(yè)進行會計處理時相關(guān)聯(lián)的幾個事項

1、自改制評估基準日到公司制企業(yè)設(shè)立登記日的有效期內(nèi)，原企業(yè)實現(xiàn)利潤而增加的凈資產(chǎn)，應(yīng)當上繳國有資本持有單位，或經(jīng)國有資本持有單位同意，作為公司制企業(yè)國家獨享資本公積管理，留待以后擴股時轉(zhuǎn)增國有股份；對原企業(yè)經(jīng)營虧損而減少的凈資產(chǎn)，由國有資本持有單位補足，或者由公司制企業(yè)用以后國有股份應(yīng)分得的股利補足。

2、改制企業(yè)改制完成的標志，應(yīng)是企業(yè)領(lǐng)取新的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照上所確定的企業(yè)設(shè)立登記日。

3、資產(chǎn)評估增值部分計提的折舊在會計制度中是允許，而且也是必須的，但是不允許在所得稅前抵扣，即應(yīng)做納稅--------------------------精品

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調(diào)整或做相應(yīng)的會計處理。

4、新改制的公司制企業(yè)應(yīng)根據(jù)上級主管部門批準的改制方案的要求做相應(yīng)的帳務(wù)處理。如：改制后的公司承繼原企業(yè)的全部債權(quán)債務(wù)、原企業(yè)職工勞動合同的解除等。

5、資產(chǎn)評估結(jié)果是國有資本持有單位出資折股的依據(jù)，自評估基準日起一年內(nèi)有效。

6、自2003年1月1日新成立企業(yè)應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)會計制度》。

7、會計師事務(wù)所出具的原企業(yè)清產(chǎn)核資的審計報告和新公司成立時的驗資報告；

8、資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告和有關(guān)部門的備案表。

二、企業(yè)改制過程中涉及到帳務(wù)調(diào)整的幾個階段及相應(yīng)會計處理

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改制企業(yè)的帳務(wù)調(diào)整主要在如下四個階段進行：

第一階段：改制企業(yè)對各類資產(chǎn)進行全面清查階段的會計處理。

財政部財企[2002]313號文規(guī)定：改建企業(yè)應(yīng)當對各類資產(chǎn)進行全面清查登記，對各類資產(chǎn)以及債權(quán)債務(wù)進行全面核對查實，編制改建日的資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清冊。資產(chǎn)清查的結(jié)果由國有資本持有單位委托中介機構(gòu)進行審計。資產(chǎn)清查的結(jié)果連同審計報告按照財政部有關(guān)企業(yè)資產(chǎn)損失管理的規(guī)定確認處理。

在該階段，對清理出的各項資產(chǎn)盤盈、盤虧、毀損、報廢以及按國家規(guī)定統(tǒng)一清理掛帳而未處理的潛虧、虧損掛帳、產(chǎn)成品清查損失，報經(jīng)主管財政機關(guān)審批后沖減未分配利潤、盈余公積、資本公積，不足部分沖銷資本金。企業(yè)應(yīng)作如下會計調(diào)整分錄；

借：未分配利潤、盈余公積、資本公積、實收資本

貸：各項損失的資產(chǎn)類或負債類科目

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第二階段：資產(chǎn)評估增減值的會計處理。

由于該部分涉及到企業(yè)所得稅的調(diào)整問題，即資產(chǎn)評估增值部分所計提的折舊不得在所得稅稅前抵扣，作該部分會計處理時，應(yīng)首先考慮對企業(yè)所得稅的影響。

在實際帳務(wù)處理過程中，如何將評估增減值一一計入到單項資產(chǎn)價值中去，涉及的工作量相當大，實際處理時可考慮按照稅法規(guī)定采用綜合調(diào)整辦法。即將資產(chǎn)分類處理，如房屋建筑物評估增值時，可在固定資產(chǎn)房屋建筑物明細帳部分單列一項改制時評估增值明細項目；如機器設(shè)備評估減值，可在固定資產(chǎn)機器設(shè)備明細帳部分單列一項改制時評估減值明細項目。

因資產(chǎn)評估而引起相關(guān)資產(chǎn)價值的增減變化在實際帳務(wù)處理時可以有兩種方法：

第一種方法：企業(yè)選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊按遞延稅款處理。

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1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

貸：資本公積

遞延稅款（評估增值額×所得稅稅率）

2、計提折舊、使用或攤銷，結(jié)轉(zhuǎn)計入應(yīng)納稅所得額時，其應(yīng)交的所得稅：

借：遞延稅款

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交所得稅。

第二種方法：企業(yè)選擇按評估價值計提折舊，增值部分的折舊在納稅申報時做納稅調(diào)整。

1、將評估價值入帳時：

借：相關(guān)資產(chǎn)評估增值額

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貸：資本公積。

2、納稅時，調(diào)整每一納稅的應(yīng)納稅所得額，調(diào)整期限最長不超過10年。

有條件的企業(yè)，也可以按照每一項目的實際增減值情況逐項調(diào)整。

第三階段：改制評估基準日至改制完成日利潤增減值的會計處理；

改制完成后，改制企業(yè)首先應(yīng)當編制改制基準日到改制完成日期間的損益表，確定該期間的損益情況，同時，還要編制改制完成日的資產(chǎn)負債表，確定改制完成日的資產(chǎn)狀況。其次與原上級主管部門共同確認該期間的損益情況，必要時，也可聘請會計師事務(wù)所對該期間的損益情況進行審計。最后，新公司應(yīng)與原上級主管部門協(xié)商該期間的損益情況處理。具體帳務(wù)處理如下：

1、改制期間有利潤，且協(xié)商為上繳原上級單位，則作--------------------------精品

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如下分錄：

借：未分配利潤

貸：應(yīng)付利潤

2、改制期間有利潤，且協(xié)商作為新公司國家獨享資本公積管理，擴股時，轉(zhuǎn)增國有資本，則作如下分錄：

借：未分配利潤貸：資本公積-國家獨享資本公積。

3、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位以現(xiàn)金補足，則作如下分錄：

借：現(xiàn)金、銀行存款、其他應(yīng)收款等貸：未分配利潤

4、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位以實物補足，則作如下分錄：

借：固定資產(chǎn)（上級主管部門應(yīng)承擔的虧損值）

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貸：未分配利潤

5、改制期間有虧損，且協(xié)商為原上級單位用以后國有股份應(yīng)分得的股利補足。

簽訂協(xié)議時：

借：其他應(yīng)收款貸：未分配利潤以后分股利時：

借：未分配利潤

貸：應(yīng)付利潤

以國有股份應(yīng)分得的股利補足時：

借：應(yīng)付利潤

貸：其他應(yīng)收款

第四階段：股東實際新投入實物資產(chǎn)或貨幣資金階段

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原企業(yè)的凈資產(chǎn)折股后，還有其他股東以貸幣資金或?qū)嵨锓绞酵度霑r，應(yīng)以驗資報告和資產(chǎn)評估報告為依據(jù)，對其他股東新投入的注冊資本金作如下帳務(wù)處理。

其他股東投入貸幣資金時：

借：現(xiàn)金或銀行存款

貸：實收資本

其他股東投入實物資產(chǎn)時：

借：相關(guān)資產(chǎn)價值（評估值）

貸：實收資本

三、改制完成后，企業(yè)實際調(diào)帳處理

企業(yè)改制完成后，財務(wù)部門在實際建帳時，有如下兩種方法：

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第一種方法：結(jié)束舊帳，另立新帳。

第一步：以評估報告為基礎(chǔ)，建立新帳的明細帳。

以資產(chǎn)評估報告所確定的評估明細表為基礎(chǔ)，將評估明細表所列示資產(chǎn)項目及負債項目的具體內(nèi)容一一在明細帳記錄（按評估值），評估報告所列示的凈資產(chǎn)，若全部折股的則計入實收資本，若未全部折股，則將未折股部分作相應(yīng)的會計處理（如資本公積、其他應(yīng)付款等）。

第二步：以驗資報告為基礎(chǔ)，將其他股東的投入進行正確地帳務(wù)處理。

具體處理時見本章第二部分第四階段的內(nèi)容。

第三步：將改制評估基準日至改制完成日因利潤增減變化而導致各科目金額變化的處理。

根據(jù)編制的改制基準日至改制完成日的損益表和資產(chǎn)負債表，確定該期間各科目借貸雙方的累計數(shù)，將其以一筆計入明細帳，在摘要里可寫成改制期間金額的變化數(shù)，其累--------------------------精品

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計數(shù)或余額應(yīng)與編制的改制完成日的損益表和資產(chǎn)負債表上的相關(guān)數(shù)據(jù)一致，若不一致，應(yīng)查明原因。

具體會計處理見本章第二部分第三階段的內(nèi)容。

第四步：將資產(chǎn)評估增減值做相應(yīng)的會計處理。

具體方法見本章第二部分第二階段的內(nèi)容。

第二種方法：沿用老帳沿用老帳的基本方法是在企業(yè)老帳的基礎(chǔ)上進行帳務(wù)調(diào)整。

具體調(diào)方法如下：

第一步：將資產(chǎn)清查階段的需調(diào)整的項目進行調(diào)整。

第二步：將資產(chǎn)評估增減值進行調(diào)整。

第三步：將改制基準日至改制完成日的利潤增減值進行調(diào)整第四步：將股東新投入的資產(chǎn)入帳。

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具體調(diào)整方法見上文。

上述兩種方法調(diào)整完成后，應(yīng)注意以下幾個要點：

1、實收資本應(yīng)與驗資報告和營業(yè)執(zhí)照所確定的注冊資本一致；

2、資產(chǎn)評估增減值應(yīng)與評估報告所列示評估增減值一致；

兩種方法的優(yōu)劣：

第一種方法工作量較大，但步驟清晰，適合于小型企業(yè)做帳務(wù)處理；

第二種方法工作量較小，但需要帳務(wù)處理者具有較強的會計處理實際經(jīng)驗，且?guī)?wù)處理者的思路要清晰，適合于大中型企業(yè)改制后做帳務(wù)處理。

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第三篇：專題 企業(yè)如何建賬以及帳務(wù)處理

專題：企業(yè)如何建賬以及帳務(wù)處理

一般性問題

任何企業(yè)在成立初始，都面臨建賬問題，何為建賬呢?就是根據(jù)企業(yè)具體行業(yè)要求和將來可能發(fā)生的會計業(yè)務(wù)情況，購置所需要的賬簿，然后根據(jù)企業(yè)日常發(fā)生的業(yè)務(wù)情況和會計處理程序登記賬簿。這看似是一個非常簡單的問題，但建賬過程可以看出一個人會計業(yè)務(wù)的能力，以及對企業(yè)業(yè)務(wù)的熟悉情況，所以我們要了解一下企業(yè)應(yīng)如何建賬。無論何類企業(yè)，在建賬時都要首先考慮以下問題：

第一，與企業(yè)相適應(yīng)。企業(yè)規(guī)模與業(yè)務(wù)量是成正比的，規(guī)模大的企業(yè)，業(yè)務(wù)量大，分工也復(fù)雜，會計賬簿需要的冊數(shù)也多。企業(yè)規(guī)模小，業(yè)務(wù)量也小，有的企業(yè)，一個會計可以處理所有經(jīng)濟業(yè)務(wù)，設(shè)置賬簿時就沒有必要設(shè)許多賬，所有的明細賬可以合成一、兩本就可以了。

第二，依據(jù)企業(yè)管理需要。建立賬簿是為了滿足企業(yè)管理需要，為管理提供有用的會計信息，所以在建賬時以滿足管理需要為前提，避免重復(fù)設(shè)賬、記賬。

第三，依據(jù)賬務(wù)處理程序。企業(yè)業(yè)務(wù)量大小不同，所采用的賬務(wù)處理程序也不同。企業(yè)一旦選擇了賬務(wù)處理程序，也就選擇了賬簿的設(shè)置，如果企業(yè)采用的是記賬憑證賬務(wù)處理程序，企業(yè)的總賬就要根據(jù)記賬憑證序時登記，你就要準備一本序時登記的總賬。不同的企業(yè)在建賬時所需要購置的賬簿是不相同的，總體講要依企業(yè)規(guī)模、經(jīng)濟業(yè)務(wù)的繁簡程度、會計人員多少，采用的核算形式及電子化程度來確定。但無論何種企業(yè)，都存在貨幣資金核算問題，現(xiàn)金和銀行存款日記賬都必須設(shè)置。另外還需設(shè)置相關(guān)的總賬和明細賬。所以，當一個企業(yè)剛成立時，你一定要去會計商店去購買這幾種賬簿和相關(guān)賬頁，需說明的是明細賬有許多賬頁格式，你在選擇時要選擇好你所需要的格式的賬頁，如借貸余三欄式、多欄式、數(shù)量金額式等，然后根據(jù)明細賬的多少選擇你所需要的封面和裝訂明細賬用的脹釘或線。另外建賬初始，必須要購置的還有記賬憑證[如果該企業(yè)現(xiàn)金收付業(yè)務(wù)較多，在選擇時就可以購買收款憑證、付款憑證、轉(zhuǎn)賬憑證；如果企業(yè)收付業(yè)務(wù)量較少購買記賬憑證(通用)也可以]、記賬憑證封面、記賬憑證匯總表、記賬憑證裝訂線、裝訂工具。為報表方便還應(yīng)購買空白資產(chǎn)負債表、利潤表(損益表)、現(xiàn)金流量表等相關(guān)會計報表，上面我們講述了一般企業(yè)建賬時要做的準備工作。

第四篇：企業(yè)所得稅退稅帳務(wù)處理

企業(yè)所得稅退稅帳務(wù)處理

某司屬西部新辦交通運輸企業(yè)，享受“老、少、邊窮”政策，開業(yè)前三年，企業(yè)所得稅全額減免。但自開運輸發(fā)票政策于開業(yè)一年多以后得以批準，自開票之前運輸發(fā)票由地方稅務(wù)局代開，開票同時稅務(wù)局征收所有稅種(包括企業(yè)所得稅)，該企業(yè)于第二年向地稅務(wù)局申請退還企業(yè)所得稅。請問老師以下兩種處理方法正確嗎?

第一種：

1、代開票時，計提企業(yè)所得稅

借：所得稅

主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金-所得稅

-營業(yè)稅

-城建稅

-其他應(yīng)交款-教育費附加

2、交稅時，借：應(yīng)交稅-所得稅

-營業(yè)稅

-城建稅

-其他應(yīng)交款-教育費附加

貸：銀行存款

3、第二年收到稅務(wù)局退回的企業(yè)所得稅時，借：銀行存款

貸：所得稅

第二種：

1、自開票時，不計提所得稅

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅金-營業(yè)稅

-城建稅

-其他應(yīng)交款-教育費附加

2、交稅時，借：應(yīng)交稅-所得稅

-營業(yè)稅

-城建稅

-其他應(yīng)交款-教育費附加

貸：銀行存款

3、第二年收到稅務(wù)局退回的企業(yè)所得稅時，借：營業(yè)外收入-補貼收入

貸：應(yīng)交稅-所得稅

上面兩種處理辦法正確嗎?如不，請問老師這個過程該如何處理?

答：您第一種處理比較合理，但有一點，對于稅務(wù)機關(guān)的退還所得稅，應(yīng)當先通過應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅過渡處理，做：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

貸：所得稅費用

借：銀行存款

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交所得稅

另外，按新會計準則的規(guī)定，教育費附加不再計入其他應(yīng)交款，而是計入應(yīng)交稅費——教育費附加。

第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)帳務(wù)處理：

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務(wù)處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本其明細科目可以歸納為以下六類：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。

房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內(nèi)涵相同。按成本核算對象和成本項目設(shè)置明細分類賬，對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細分類賬；具體的明細核算如下：

1、發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動遷用房等支出：

借：開發(fā)成本—A項目-土地征用及拆遷補償費

貸：銀行存款等科目

2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出時：

借：開發(fā)成本—A項目-前期工程費

貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目

3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費：

借：開發(fā)成本—A項目-建筑安裝工程費

貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

4、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

借：開發(fā)成本—A項目-基礎(chǔ)設(shè)施費

貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

借：開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費

貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

6、與直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的相關(guān)費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費

貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等

待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”。按多個項目進行核算的還涉及到成本的歸集和分配。

1、直接成本：可以直接計入該成本計算對象，如：某一項目支付的地價款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費用等。

2、間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用。：最常用的方法有面積分攤法。

3、共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。

會計分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品－－-按項目或棟號設(shè)置明細

貸：開發(fā)成本—相關(guān)明細科目

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理

通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認收入，其款項暫記入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。

收到房款時帳務(wù)處理：

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款—按房號及客戶名稱進行明細核算

同時應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅（按預(yù)售房款計稅）

貸：銀行存款

2、開發(fā)項目完工經(jīng)驗收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認銷售收入的實現(xiàn)。

借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目

貸：營業(yè)收入

同時結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本

借：經(jīng)營成本

營業(yè)稅金及附加

貸：開發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細科目

應(yīng)交稅費—應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等

幾種特殊情況的帳務(wù)處理：

1）、房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價值

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：周轉(zhuǎn)房

再按購銷合同中雙方簽訂的價格

借：銀行存款等科目

貸：經(jīng)營收入

并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本

借：經(jīng)營成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

2）、舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補償部分和增加面積部分的價款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入

借：預(yù)收帳款等科目

貸：經(jīng)營收入

3）、采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應(yīng)收價款時

借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款”

貸：經(jīng)營收入

按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本

借：經(jīng)營成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。

房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財活動相關(guān)的費用，應(yīng)作為企業(yè)的“財務(wù)費用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經(jīng)營收入”。

在房地產(chǎn)竣工驗收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風險和報酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)

借：開發(fā)產(chǎn)品一已售

貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存

（三）、房地產(chǎn)開發(fā)費用

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

（四）、房地產(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。

1、支付工程進度款及備料款時

借：預(yù)付帳款—××公司

貸：銀行存款—××銀行及帳號

2、工程竣工結(jié)算時再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）

借：開發(fā)成本—××棟—建筑安裝工程費－－-土建工程款、安裝工程款等

開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費—道路、供水等

開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費—游泳池、假山等

貸：預(yù)付帳款—××公司

應(yīng)付帳款—××公司(結(jié)算差額)

（五）、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為

稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項目批準書以及基建計劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時符合“其他代理服務(wù)”條件的，對房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”計征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務(wù)。（這里代建房的條件非常重要）。例如：國稅函[1998]554號對新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局提出的：（關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進行施工，并按施工進度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

關(guān)于“代建”的有關(guān)帳務(wù)處理如下：

1、代建成本不需要做專門的帳務(wù)處理。

2、收到委托方的款項時 借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

3、支付施工單位時 借：其他應(yīng)付款 貸：銀行存款