第一篇：帳務處理子系統教案

帳務處理子系統

是基礎、核心，一、工作原理及功能結構

原始憑證經過數據處理形成會計帳戶，是基本功能

1、手工處理

2、計算機處理方式

流程是一樣 但速度快，精確度高，有新特點

圖：原始憑證

編制 記帳憑證

臨時憑證文件庫 審核 記帳

憑證文件 期末業務處理

發生額余額文件 編制 輸出

會計報表 總帳 明細帳 輔助帳

數據庫不穩定，審核發現憑證有問題，數據可以修改，即便審核完了，審核可以處消，無痕跡處理。與手工不同。

會計憑證作為記錄來存放，數據庫文件是由若干個記錄形成的 根據原始憑證編制記帳憑證，存放在臨時憑證文件庫中，數據流程：輸出 報表、帳簿、對往來業務進行清帳、銀行對帳 通用帳務系統的基本功能

二、帳務系統初始化

必須根據本單位的具體情況，把通用的系統變成專用的

1概述：類似手工，選定記帳方式、確定會計科目和帳戶、設定記帳憑證、記帳規則，期初余額等初始建帳工作，工作量大

2、操作

會計科目、憑證類型的確定，設置科目是有原則的，比如說現金、銀行存款等總帳科目或者說是一級科目，必須符合國家會計制度的規定，下級科目根據企業具體情況，另外還要滿足企業核算和管理的需要。對資產、負債等需要的科目，報表需要的數據等 會計科目的設置一定要保持一定的穩定性，為了保證數據的正確性，一般要求在系統投入使用后不能對科目進行修改和刪除，只有在年末結完帳以后才可以修改，因此要工作中只可以增加少量的同級科目

憑證類型的確定 憑證是最基本的數據來源，單

一、收、付、轉等，不同企業也是應該根據企業規模來確定，記帳憑證一旦設定也不允許修改和刪除，企業必須根據單位的需要來確定 會計數據的準備 把手工的數據，根據電算化的特點重新分類整理。往來帳數據的準備 銀行帳數據的準備

3、憑證摘要的規范化

4、會計人員的分工確定 會計業務 計算機加入 科目余額的準備 需要強調的是明細帳的余額

三、日常的會計核算業務

四、輔助核算

五、期末業務處理、結帳

六、銀行對帳

加強理論和實踐相結合

系統控制參數設置

會計科目的設置 科目編碼的原則

會計科目編碼全碼、唯一性且必須按其級次的先后順序 科目代碼要適合計算機識別和分類處理

科目代碼應簡單明了

科目代碼要反映科目間的統屬和邏輯關系，減少位數 科目代碼應具有一定的擴展性

二、模塊功能：增加、修改、查詢、刪除、打印、保存

某個科目已制單、或已經錄入期初余額不能修改。要清零再修改。不能刪非末級科目

憑證類別設置

第二篇：免抵退帳務處理

“免、抵、退”稅的申報流程

1、免抵退稅預申報

時間：本月免抵退稅正式申報之前

資料：本月免抵退稅明細申報電子數據。

后續處理：到稅務機關進行預審后，將預審反饋信息讀入出口退稅申報系統，并根據反饋疑點調整申報數據。

2、增值稅納稅申報

時間：法定的增值稅納稅申報期內

資料：

⑴《增值稅納稅申報表》及其附表

⑵ 上期的《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》（經退稅部門簽字蓋章）

⑶ 稅務機關要求的其他資料

后續處理：

將稅務機關審核確認的增值稅納稅申報表中的數據錄入到出口退稅申報系統中，然后填報《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》。

3、免抵退稅正式申報

時間：次月1日至15日，逢節假日順延。

資料：

⑴ 免抵退稅申報電子數據

⑵ 外匯核銷單（退稅專用聯）或遠期收匯證明單

⑶ 出口報關單（退稅專用聯）

⑷ 代理出口證明

⑸ 出口發票

⑹《生產企業出口貨物退（免）稅申報明細表》

⑺《生產企業出口貨物退（免）稅申報匯總表》

⑻《增值稅納稅申報表》（經征稅部門簽字蓋章）

有來料加工或進料加工業務的，還須報送以下資料：

⑼ 新辦的來料加工海關登記手冊原件

⑽ 新辦的或要核銷的進料加工海關登記手冊原件

⑾《生產企業進料加工海關登記手冊申報明細表》

⑿《生產企業進料加工進口料件申報明細表》

⒀《生產企業進料加工貿易免稅申請表》

⒁《生產企業進料加工海關登記手冊核銷申請表》

⒂ 稅務機關要求的其他資料

以上資料須按照退稅部門的規定要求裝訂成冊。

后續處理：

稅務機關審核通過后，生成正式反饋信息。企業將正式反饋信息讀入至出口退稅申報系統中，并更新原申報數據。

“免、抵、退”稅的計算

生產企業出口貨物”免、抵、退”稅額應根據出口貨物離岸價、出口貨物退稅率計算。出口貨物離岸價（FOB）以出口發票上的離岸價為準（委托代理出口的，出口發票可以是委托方開具的或受托方開具的），若以其他價格條件成交的，應扣除按會計制度規定允許沖減出口銷售收入的運費、保險費、傭金等。若申報數與實際支付數有差額的，在下次申報退稅時調整（或年終清算時一并調整）。若出口發票不能如實反映離岸價，企業應按實際離岸價申報”免、抵、退”稅，稅務機關有權按照《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國增值稅暫行條例》等有關規定予以核定。

免抵退稅額的計算

免抵退稅額＝出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×出口貨物退稅率－免抵退稅額抵減額

免抵退稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×出口貨物退稅率

免稅購進原材料包括國內購進免稅原材料和進料加工免稅進口料件，其中進料加工免稅進口料件的價格為組成計稅價格。

進料加工免稅進口料件的組成計稅價格=貨物到岸價格+海關實征關稅+海關實征消費稅

當期應退稅額和當期免抵稅額的計算

當期期末留抵稅額≤當期免抵退稅額時，當期應退稅額＝當期期末留抵稅額

當期免抵稅額＝當期免抵退稅額－當期應退稅額

當期期末留抵稅額>當期免抵退稅額時，當期應退稅額＝當期免抵退稅額

當期免抵稅額＝0

“當期期末留抵稅額”為當期《增值稅納稅申報表》的”期末留抵稅額”。

免抵退稅不得免征和抵扣稅額的計算

免抵退稅不得免征和抵扣稅額＝當期出口貨物離岸價×外匯人民幣牌價×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）－免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額

免抵退稅不得免征和抵扣稅額抵減額＝免稅購進原材料價格×（出口貨物征稅稅率－出口貨物退稅率）。

新發生出口業務的生產企業自發生首筆出口業務之日起12個月內的出口業務，不計算當期應退稅額，當期免抵稅額等于當期免抵退稅額；未抵頂完的進項稅額，結轉下期繼續抵扣，從第13個月開始按免抵退稅計算公式計算當期應退稅額。

“免、抵、退”稅的年終清算

什么是年終清算？

出口貨物退（免）稅的年終清算，是稅務機關在一個公歷終了后按照出口退（免）稅政策和出口退（免）稅管理辦法的規定，對出口企業在上一已申報辦理的退（免）稅情況進行一次全面、系統的重新審核、計算、清理和檢查。這項工作，既是出口退稅管理的一項重要內容，又是對全年出口退稅工作的一次全面檢查。年終清算，不但是監督和檢查出口企業對出口退稅的執行和管理情況，而且也是對稅務機關日常工作質量、效率高低、辦法措施是否得當的一次重要檢驗。因此年終清算，不僅有利于進一步正確貫徹國家的出口退稅政策，使多退的稅款及時追回，少退的稅款及時補足，還可以促使稅企雙方不斷總結經驗教訓，揚長避短，更進一步提高出口退稅管理的水平。

清算時間：

終了后三個月內。

清算范圍：

出口企業在上一個內當年報關出口并在財務上作銷售處理的出口貨物的退（免）稅款，以及以前應退未退結轉至上年辦理的退（免）稅款。

“出口企業”指享受出口退稅政策的所有企業。

特殊情況：

出口企業發生下列情況時，退稅機關須在內進行及時清算。

1.出口企業經營發生變化，如出口企業因某種原因停業、歇業、破產、遷移、轉業、合并、分設等；

2.出口企業違反國家有關政策規定，被國家有關部門停止或暫停一定時期出口退稅權、出口經營權的。

清算核查重點：

1、出口企業（包括外貿、工貿企業和自營、委托出口貨物的生產企業，下同）有無從事”四自三不見”業務涉嫌騙取出口退稅的問題。如存在涉嫌騙稅問題，要一查到底，不受清算時間的限制。有重大涉嫌騙稅問題的，要及時移送有關部門查處。

2、出口企業申報退稅所提供的出口貨物報關單、增值稅專用發票（或普通發票）、專用稅票、出口收匯核銷單是否規范、真實有效，有無偽造、涂改、非法購買、虛開代開和其他弄虛作假的問題；在具體辦理退（免）稅過程中，是否真正做到了單證相符、單證和出口貨物報關單、出口收匯核銷單、專用稅票等電子信息相符；

3、出口貨物退稅率適用是否準確，是否嚴格按照總局下發的退稅率文庫審核審批辦理退稅。對調整出口退稅率的貨物，是否嚴格按照出口貨物的報關離境日期執行。對多退的稅款，要依法扣回，少退的稅款予以補退；

4、對生產企業出口貨物””免、抵、退””稅額的計算是否準確；其計稅離岸價格是否正確；

5、生產企業是否存在已出口但不申報””免、抵、退””稅的情況；

6、對生產企業超過規定期限仍未取得有關單證的出口是否按規定補稅；

7、對借權、掛靠企業已辦理的退稅，是否按規定全部追繳入庫；

8、對出口卷煙有無超免稅計劃辦理免稅的問題；

9、對利用外國政府貸款和國際金融組織貸款采用國際招標方式國內企業中標的機電產品，其申報辦理退稅所附送的憑證是否齊全、完整；其貸款性質是否屬于限定的外國政府貸款和國際金融組織貸款；

10、實行A、B類退稅管理的出口企業是否將出口收匯核銷單等退稅憑證收齊；清算時對未收齊出口收匯核銷單等退稅憑證的已退稅款，是否已予以扣回；

11、出口貨物退（免）稅的計稅依據適用是否準確；

12、外貿出口企業以”進料加工”貿易方式減免稅進口原材料、零部件轉售給其他企業加工時，對這部分銷售材料的應交稅款是否在出口企業當期辦理的出口退稅款中予以抵扣，是否存在漏扣、少扣等問題；

13、有無非指定外貿出口企業出口貴重貨物而辦理退稅的問題；

14、有無出口不允許退稅貨物或免稅貨物辦理退稅的問題；

15、出口企業辦理出口貨物退（免）稅后，發生退關、國外退貨時，企業是否向退稅機關辦理了申報手續并補交或抵扣稅款；

16、出口企業是否按期結匯，遠期結匯（180天以上）的出口貨物，出口企業申報退稅時，是否附送了外經貿主管部門出具的遠期結匯證明；

17、根據出口貨物退（免）稅政策的調整和變化，其他需要重點清算的內容。

出口退稅涉稅帳務處理

不予免征和抵扣稅額：

借：主營業務成本（出口銷售額FOB×征退差－不予免征和抵扣稅額抵減額）貸：應交稅金——應交增值稅——進項稅額轉出

應退稅額：

借：應收補貼款——出口退稅（應退稅額）

貸：應交稅金——應交增值稅——出口退稅（應退稅額）

免抵稅額：

借：應交稅金——應交增值稅——出口抵減內銷應納稅額（免抵額）

貸：應交稅金——應交增值稅——出口退稅（免抵額）

收到退稅款：

借：銀行存款

貸：應收補貼款——出口退

第三篇：帳務處理請示

**發展有限公司 關于對09年帳務處理的請示

尊敬的集團領導：

新的一個會計即將到來，年底**公司財務人員對公司09年及以前的相關帳務進行了疏理，發現存在一些待解決問題，現請示如下：

1、現公司帳面存貨-苗木57,506,080.00元，216.29畝（根據評估報告入帳），但歷年對苗木的其他投入，包括人員工資、土地租金、原材料、水電費等農業生產成本均未在公司財務核算，為更真實進行財務核算，建議能否將部分竹坡生態園相關成本費用如：人員工資（約30000元/月），水電費（約2000元/月）及電話費（有發票）、肥料采購（大額有發票）等在**公司核算。

2、帳面-其他應收款-**余額2,014,548.44元，系05年12月清理固定資產掛帳至今，建議能否通過上述1的相關農業成本和其他科目處理沖帳（以前的土地承包費918000元、拆遷補償費156000、植被恢復費80000元、水庫成魚補償費49800元等相關成本可以考慮補充資料入帳沖**的暫借款）。

3、**項目入帳的問題：因現國稅局對**公司的所得稅征定方法尚未確定，考慮到今后的稅負，**項目（收入1050萬）可否不納入**公司核算。

湖南**綠化發展有限公司

2009年12月23日

第四篇：房地產帳務處理

一、資產類主要會計科目核算：（1）現金 從銀行提取現金 借：現金

貸：銀行存款 支取現金或是預支現金 借：其他應收賬——XX 成本類或材料類科目 貸：現金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發經營過程中，轉讓和銷售開發產品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據：購方協議銷售發票或出租發票）借：應收賬款——XX公司或個人 貸：主營業務收入

②出讓材料而應收取的未收款項 借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入 收回款項時： 借：銀行存款 貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉銷法，二是備抵法 提取壞賬準備金 借：管理費用 貸：壞賬準備 發生壞賬時 借：壞賬準備 貸：應收賬款 收回已轉銷的應收賬款 借：應收賬款 貸：壞賬準備 借：銀行存款 貸：應收賬款

（5）應收票據：指房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。

銷售商品房而收到的商業匯票 借：應收票據——XX公司 貸：主營業務收入 商業匯票到期：

若為無息商業匯票（所附單據：銷售發票、雙方協議）借：銀行存款

貸：應收賬款 若為有息商業匯票 借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產開發企業按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

拔付承包單位抵作備料款的材料 借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業與承包單位按月或是按季進行工程結算時（所附單據：工程價款結算單）借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款 借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付工程款

貸：銀行存款

②預付給供應商的材料價款 借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款 借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款 用銀行存款補付余額 借：應付賬款——應付購貨款 貸：銀行存款

（7）物資采購：主要是核算企業購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或實際成本（11）庫存設備：用來核算企業用于開發工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發票、付款單）借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）借：物資采購——設備采購

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：

采購保管費的實際分配率=材料實際發生的采保費/本月購入材料實際發生的買價和運雜費

某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率 材料驗收入庫（所附單據：入為單、設備管理單）借：庫存設備 貸：物資采購

②訂購設備與材料，所發生的買價與動雜費、稅款（所附單據：購貨發票、提貨單、銀行單據、運輸費單據）借：預付賬款

貸：銀行存款 設備到達驗收入庫 借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨款 沖減預付的設備貨款 借：應付賬款——應付供貨款 貸：預付賬款

支付余下應付的設備材料采購款 借：應付賬款 貸：銀行存款

③設備和材料發出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據：發出材料匯總表、設備出庫單）借：開發成本——房屋開發

貸：庫存設備

銷售積壓設備（所附單據：設備出庫單、銀行單據、銷售發票）借：銀行存款

貸：其他業務收入 結轉成本 借：其他業務支出

貸：庫存設備（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。發出材料，委托外單位加工 借：委托加工材料

貸：庫存材料

材料成本差異 加工完后驗收入庫 借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領用生產工具，一次性攤銷計入成本費用 借：開發間接費用

貸：低值易耗品

倉庫領用工具一批，用五五攤銷法： 借：待攤費用

貸：低值易耗品 借：采購保管費

貸：待攤費用

（14）開發產品：是指企業已經完成全部開發過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產品，包括開發完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等 企業開發的產品，在竣工驗收時 借：開發產品 貸：開發成本

對外銷售轉讓的開發產品，月份終了按時結轉開發成本 借：主營業務成本

貸：開發產品

（15）分期開發產品：應根據分期銷售合同進行結算，可以根據需要設置“分期收款開發產品備查賬”。借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（16）出租開發產品：是指利用開發完成的土地和房屋，進行商業性出租的一種經營活動。主要是通過收取租金的形式實現的。應下設“出租產品”“出租產品攤銷”兩個明細科目 出租土地或是房屋時

借：出租開發產品——出租產品

貸：開發產品 租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業務收入

（17）周轉房：是指企業用于安置拆遷居民周轉使用，下設“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目

開發的用于安裝居于拆遷的周轉房，按實際搭建的成本 借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋 按月計提的周轉房攤銷 借：開發成本或開發間接費用 貸：周轉房——周轉房攤銷

其間發生的維修費用，如果金額不大 借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款 如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用

貸：銀行存款

最后再分次攤入到有關成本費用科目

（18）固定資產

①購入的固定資產（所附原始憑證：運雜費專用發票、現金支出憑單、銀行單據、購貨發票等）借：固定資產 貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產 借：固定資產購建支出

貸：銀行存款 支付安裝費用 借：固定資產購建支出

貸：銀行存款 安裝完畢交付使用時 借：固定資產

貸：固定資產購建支出

②自制自建的固定資產（所附單據：移交使用單、工程結算單）支付的土地征用費及堪設計費 借：固定資產購建支出

貸：銀行存款 領用材料時

借：固定資產購建支出

貸：庫存材料

分配建筑工人工資和福利費 借：固定資產購建支出

貸：應付工資

應付福利費 完畢建筑交付使用 借：固定資產

貸：固定資產購建支出

③其他單位投資轉入的固定資產（所附單據：投資證明、合同）借：固定資產

貸：實收資本

累計折舊

④改擴建的固定資產（所附單據：擴建通知單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產——生產生用固定資產 殘料變賣時 借：銀行存款 貸：固定資產購建支出 支付擴建工程款時 借：固定資產購建支出 貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據：工程竣工結算單）借：固定資產——未使用固定資產 貸：固定資產購建支出 交付使用時

借：固定資產——生產用固定資產 貸：固定資產——未使用固定資產

（19）無形資產：企業長期使用而沒有實物形態的資產，包括專利權、非專利技術、商標權、土地使用權。

二、負債的主要會計科目的核算

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項 支付給承包單位轉來的工程價款結算預支單 借：開發成本

貸：應付賬款 以預支款抵沖應付款時 借：應付賬款

貸：預付賬款 補付其余款時 借：應付賬款

貸：銀行存款

（2）預收賬款：按照規定合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到預付款時 借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款 提交工程價款結算單時 借：應收賬款

貸；主營業務收入

借：預收賬款——預收代建工程款 貸：應收賬款 收回全部余款 借：銀行存款 貸：應收賬款

（3）應付工資

開出現金支票，發放工資 借：現金 貸：銀行存款 借：應付工資

貸：現金 結轉代扣款項 借：應付工資

貸：其他應收款——代扣水電費

代扣房租 月末分配工資費用 借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）

管理費用——勞動保險費（長期放假員工）應付福利費（醫務人員）

（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）借：開發成本（建安）

開發間接費用（開發項目現場）

銷售用費（銷售機構）

管理費用（行政管理部門）

采購保管費（采購部門）貸：應付福利費 用現金支付福利費時 借：應付福利費

貸：現金

（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業稅、城市維護建設稅、固定資產調節稅、所得稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

月末按照實現的經營收入計算應交稅金 借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

月末如按規定計算當月應交納的房產稅、車船使用稅 借：管理費用

貸：應交稅金——房產稅

——車船使用稅

——土地使用稅 月末計算的所得稅 借：所得稅

貸：應交稅金——應交所得稅 實際交納的稅金 借：應交稅金——XX稅

貸：銀行存款

（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款 月末按規定提取教育附加 借：主營業務稅金及附加

貸：其他應交款——教育費附加

三、成本、費用主要會計科目核算（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用 借：開發成本——土地開發

貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式： 某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發

貸：開發產品

支付的配套設施開發費用 借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發

貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款 ④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付工資

庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目

企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款

或庫存材料

或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續 借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發生的間接費用時 借：開發間接費用

貸：銀行存款

或應付賬款

或應付工資 分配開發的間接費用 借：開發成本——房屋開發

貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋

貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用

貸：銀行存款

或應付賬款

四、收入、利潤的主要會計科目核算

（1）主營業務收入：包括土地轉讓收入、商品銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房租金收入。

由于營業收入的實現與價款結算時間上的不一致，我們應該分開計算 ①在實現營業收入同時收到價款時 借：銀行存款

貸：主營業務收入 ②營業收入實現前，價款收取后的。借：應收賬款 貸：主營業務收入

③預收價款時，待開發完工后再移交使用的 借：銀行存款

貸：預收賬款 移交使用時 借：應收賬款

貸：主營業務收入 借：預收賬款

銀行存款

貸：應收賬款

④以賒銷或分期收款方式銷售開發產品時，應以當期收到的金額確認為收入 借：銀行存款

貸：主營業務收入

（2）其他業務收入：主要包括售后服務收入、材料轉讓收入、固定資產出租收入、開形資產轉讓收入 借：銀行存款 或應收賬款 貸：其他業務收入

（3）主營業務成本：一般本科目期末無余額 轉讓或是銷售開發產品成本的結轉 借：主營業務成本 貸：開發產品

如分期開發產品的，應與收入相配比結轉成本 借：主營業務成本

貸：分期收款開發產品

（4）其他業務支出

（5）主營業務稅金及附加

計提本月份主營業務應交納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及土地增值稅

借：主營業務稅金及附加 貸：借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

——應交土地增值稅

其他應交款——應交教育費附加

月末按照實現的其他業務收入計算出應交納的稅金 借：其他業務支出 貸：應交稅金——應交營業稅

——應交城市維護建設稅

其他應交款——應交教育費附加

五、配套設施開發成本的核算

（一）、配套設施的種類及其支出歸集的原則

房地產開發企業開發的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發小區內開發不能有償轉讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉讓的城市規劃中規定的大配套設施項目，包括：（1）開發小區內營業性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發小區內非營業性配套設施，如中小學、文化站、醫院等；（3）開發項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發成本。

按照現行財務制度規定，城市建設規劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發協調一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發企業也只得將一些不能有償轉讓的大配套設施發生的支出也計入開發產品成本。

為了正確核算和反映企業開發建設中各種配套設施所發生的支出，并準確地計算房屋開發成本和各種大配套設施的開發成本，對配套設施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設施支出，可直接計入有關房屋等開發成本，并在“開發成本——房屋開發成本”賬戶中歸集其發生的支出；

2．對不能直接計入有關房屋開發成本的第一類配套設施支出，應先在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集，于開發完成后再按一定標準分配計入有關房屋等開發成本；

3．對能有償轉讓的第二類大配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行歸集。

由上可知，在配套設施開發成本中核算的配套設施支出，只包括不能直接計入有關房屋等成本核算對象的第一類配套設施支出和第二類大配套設施支出。

（二）、配套設施開發成本核算對象的確定和成本項目的設置

一般說來，對能有償轉讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發成本。對這些配套設施的開發成本應設置如下六個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發成本。對不能有償轉讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發成本，再按一定標準，將各配套設施開發成本分配記入有關房屋等開發成本。至于這些配套設施的開發成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費。由于這些配套設施的支出需由房屋等開發成本負擔，為簡化核算手續，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發間接費兩個成本項目。

（三）、配套設施開發成本的核算

企業發生的各項配套設施支出，應在“開發成本——配套設施開發成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。對發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工

程款”等賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本—— X X”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本——XX”賬戶的貸方。對能有償轉讓大配套設施分配的開發間接費用，應記入各配套設施開發成本明細分類賬的“開發間接費”項目，并記入“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的借方和“開發間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發產品不同步開發，或房屋等開發完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發小區的開發，時間較長，有的需要幾年，開發企業在開發進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經銷售，而幼托。消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發成本進行結轉和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數，計算出已出售房屋應負擔的數額，用預提方式記入出售房屋等的開發成本。開發產品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發產品預提的配套設施費＝該項開發產品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率＝該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發產品的預算成本（或計劃成本）合計×100% 式中應負擔配套設施費的開發產品一般應包括開發房屋、能有償轉讓在開發小區內開發的大配套設施。

如某開發小區內幼托設施開發成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發成本。假定各項開發產品和幼托設施的預算成本如下：

101商品房 1000 000元

102商品房 900 000元

151出租房 800 000元

181周轉房 800 000元

201大配套設施——商店 500 000元

251幼托設施 320 000元

則

幼托設施配套設施費預提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發產品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元

152出租房：800 000元×8％＝64000元

182周轉房；800 000元×8％＝64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8％＝40 000元

按預提率計算各項開發產品的配套設施費時，其與實際支出數的差額，應在配套設施完工時，按預提數的比例，調整增加或減少有關開發產品的成本。

現舉例說明配套設施開發成本的核算如下：

如某房地產開發企業根據建設規劃要求，在開發小區內負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發包給施工企業施工，其中商店建成后，有償轉讓給商業部門。水塔和幼托的開發支出按規定計入有關開發產品的成本。水塔與商品房等同步開發，幼托與商品房等不同步開發，其支出經批準采用預提辦法。上述各配套設施共發生了下列有關支出（單位：元）：

20251

252 商店

水塔

幼托

（元）

（元）

（元）

支付征地拆遷費 50 000 5 000 50 000

支付承包設計單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應付承包施工企業基礎設施工程款 50 000 30 000 50 000 應付承包施工企業建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設施配套設施費 35 000 分配開發間接費 55 000 預提幼托設施配套設施費 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借；開發成本——配套設施開發成本 105 000 貸：銀行存款 105 000

用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 80 000 貸：銀行存款 80 000

將應付施工企業基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本 765 000 貸：應付賬款—一應付工程款 765 000

分配應記入商店配套設施開發成本的水塔設施支出時，應作；

借：開發成本——配套設施開發成本——商店

000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 35 000 分配應記入商店配套設施開發成本的開發間接費用時，應作：

借：開發成本——配套設施開發成本——商店 55 000 貸：開發間接費用 55 000

預提應由商店配套設施開發成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發成本—一配套設施開發成本—一商店 40000 貸：預提費用——須提配套設施費 40000

同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發成本明

細分類賬。

（四）、已完配套設施開發成本的結轉

已完成全部開發過程計經驗收的配套設施，應按其人問情況

和用途結轉其開發成本：

1，對能有償轉讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設

施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發成本一配套設施吁發

成本”賬廠的貸方轉入“開發產品——一配套設施”賬戶的借方，作如

下分錄入貼：

借：外發產品—一配套設施

460000 貸；開發成本－－－配套設施開發成本

460000 配套設施有償轉讓收入，應作為經營收入處理。

2．按規定應將其開發成個分配計入商品房等計發產品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發生的實際開發成本按一定的標準（有關開發產品的實際成本、預算成本

或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發成本，作如

下分錄入賬：

借；開發成本——－房屋開發成本 265000 開發成本—一配套設施可發成本 35000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 300000

3．對用預提方式將配套設施支出記入有關評發產品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發生的開

發成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用—一預提配套設施費 320 000 貸：開發成本—一配套設施開發成本 320 000

如預提配套設施費大于或少于實際開發成本，可將其多提數或少提數沖減有關開發產品成本或作追加的分配。如有關開發產品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發產品的成本。

六、代建工程開發成本的核算

（一）、代建工程的種類及其成本核算的對象和項目

代建工程是指開發企業接受委托單位的委托，代為開發的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發特點和內容，在會計上也應根據各類代建工程成本核算的不同特點和要求，采用相應的費用歸集和成本核算方法。現行會計制度規定：企業代委托單位開發的土地（即建設場地）、各種房屋所發生的各項支出，應分別通過“開發成本——商品性土地開發成本”和“開發成本——房屋開發成本”賬戶進行核算，并在這兩個賬戶下分別按土地、房屋成本核算對象和成本項目歸集各項支出，進行代建工程項目開發成本的明細分類核算。除土地、房屋以外，企業代委托單位開發的其他工程如市政工程等，其所發生的支出，則應通過“開發成本——代建工程開發成本”賬戶進行核算。因此，開發企業在“開發成本——代建工程開發成本”賬戶核算的，僅限于企業接受委托單位委托，代為開發的除土地、房屋以外的其他工程所發生的支出。

代建工程開發成本的核算對象，應根據各項工程實際情況確定。成本項目一般可設置如下幾項：（l）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）開發間接費。在實際核算工作中，應根據代建工程支出內容設置使用。

（二）、代建工程開發成本的核算

開發企業發生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發間接費用，應記入“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款”、“庫存材料”、“應付工資”、“開發間接費用”等賬戶的貸方。同時應按成本核算對象和成本項目分別歸類記入各代建工程開發成本明細分類賬。代建工程開發成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發成本明細分類賬相同。

完成全部開發過程并經驗收的代建工程，應將其實際開發成本自“開發成本——代建工程開發成本”賬戶的貸方轉入“開發產品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結算手續后，將代建工程開發成本自“開發產品”賬戶的貸方轉入“經營成本”賬戶的借方。

如某開發企業接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發小區旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費300 000元，前期工程費 160 000元，應付基礎設施工程款 540 000元，分配開發間接費用 80 000元，在發生上列各項擴建工程開發支出和分配開發間接費用時，應作如下分錄入賬：

借：開發成本——代建工程開發成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應付賬款——應付工程款 540 000 開發間接費用 80 000

道路擴建工程完工并經驗收，結轉已完工程成本時，應作如下分錄入賬：

借：開發產品——代建工程 1080 000 貸：開發成本——代建工程開發成本 1080 000

七、自營開發工程成本的核算

房地產開發企業的基礎設施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發包方式進行。

采用自營方式進行的基礎設施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規模不大，在施工過程中發生的各項工程費用，可直接計人有關開發成本的核算對象，記入“開發成本——房屋開發成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發成本——房屋開發成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應付工資XXX

如果工程規模較大，由企業所屬施工單位進行內部核算的，可根據需要設置“工程施工”賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工成本核算對象和成本項目設置工程施工成本明細分類賬進行工程成本明細分類核算。

（一）、自營工程成本核算的對象和項目

由于開發企業基礎設施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和結構，需要一套單獨的設計圖紙，在建設它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標準設計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎設施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產，在對工程組織成本核算時，必須采用定單成本核算法，即按照各項工程進行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項工程的生產費用，應直接計入各項工程成本；凡是不能直接計入各項工程而應由有關工程共同負擔的生產費用，要先按照發生地點先行歸集，然后按照一定的標準，定期分配計入有關工程成本。

按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預算的單位工程。因為單位工程是編制工程預算、工程進度計劃的對象。根據單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預算的執行結果，分析工程成本超降的原因，及時反映施工活動的經濟效益。為了簡化工程成本核算手續，對于：（l）在同一施工地點、同一結構類型、開竣工時間

相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預算造價很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預算造價的比例，算得各該單位工程的實際成本。

為了便于核算各項工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產費用按照經濟用途加以分類。施工單位的生產費用按照它的經濟用途，一般應分為下列成本項目：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構成工程實體的材料、結構件的實際成本以及周轉材料的攤銷和租賃費用。

2．人工費指直接從事工程施工工人（包括施工現場制作構件工人，施工現場水平、垂直運輸等輔助工人，但不包括機械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費。

3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設施費，養路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規定支付的施工機械進出場費。

4．其他直接費指現場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產工具用具使用費，工程定位復測費，工程點交費，場地清理費等。

5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產、生活用的臨時建筑物、構筑物及其他臨時設施，還應包括臨時設施攤銷費。上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項工程成本。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發生的各項費用，要按照一定標準分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應先將它記入“施工間接費用”賬戶，然后按照一定標準分配計入各項工程成本。

（二）、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和結構件，通常通過“領料單”、“退料單”。“已領來用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計算。“已領未用材料清單”是對下月需要繼續使用的月末施工現場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應從當月領用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領用次數又多，很難在領用時逐一加以點數，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準材料進行點數后，日常領用時不必逐筆辦理領料手續，月末先計算定額耗用量。

本月定額耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定額）

再通過盤點求得實際耗用量，差異數量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結存數量+本月收入數量-月末盤點數量

差異數量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數量÷本月定額耗用量×100% 然后求得各項工程實際耗用大堆材料數量和計劃價格成本：

某項工程實際耗用大堆材料數量＝該工程定額耗用量×（1±差異分配率）

某項工程實際耗用大堆材料的計劃價格成本＝該工程實際耗用大堆材料數量×計劃單價

施工隊組在施工過程中領用的周轉材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領用時填制“領料單”，先將其成本記入各項工程成本。于工程完工時，再填制“退料單”將實際盤存數沖減工程成本。對租賃的周轉材料，其租賃費可根據租賃費用賬單記入各項工程成本。

（三）、人工費的核算

工程成本中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據“工程任務單”中工資總額匯總計入各項工程的成本，職工福利費可按工資的比例（目前為14％）計入各項工程的成本。

“工程任務單”是施工員根據施工作業計劃于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據施工作業計劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發。任務單中工程完工后，施工員應根據工程任務單中規定的各項條件進行檢查，并會同質量檢查員進行驗收，評定質量等級。實際驗收數量與簽發的工程數量有出入時，應查明原因并經領導批準后才能結算。每月簽發的工程任務單，應于月末全部進行結算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計數進行結算，未完工部分可結合下月施工作業計劃中的工程任務，再簽發給原來的班組，使當月完成的工程和當月應發的工資獎金于當月結算。

對計時工人的工資和職工福利費，可根據按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業工時總數和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內各該施工單位建筑安裝工人作業工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率（元/時）＝月份內施工單位建筑安裝工人工資和

職工福利費總額（元）÷月份內該施工單位建筑安裝工人作業工時總和（時）

用施工單位平均工資率乘務項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內應分配的人工費：

項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率

（四）、機械使用費的核算

施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發生的各項費用，應另行組織核算。因為使用施工機械而發生的機械使用費，是單獨記入工程成本的“機械使用費”項目的。

機械使用費的內容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。

2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。

3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。

4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應計的修理費和租人機械的租賃費。

5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現場、運離施工現場和在工地范圍內轉移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，若運往其他施工現場，運出費用由其他施工現場的工程成本負擔。

7.輔助設施費指為使用施工機械建造、鋪設的基礎、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設施費，如數額較大，可先記入“待攤費用”賬戶，然后按照現場施工期限分次從“待攤費用”賬戶轉入“工程施工——機械使用費”賬戶，攤入各月工程成本。

8.養路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養路費和牌照稅。

9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土時所用的水泥、砂、石等，應記入工程成本的“材料費”項目；為施工機械擔任運料、配料和搬運成品工人的工資，應記入工程成本的“人工費”項目；土建施工隊因組織機械施工而發生的有關管理費，一般應記入“施工間接費用”的有關項目，不列作施工機械使用費。

機械使用費的總分類核算，應先在“工程施工——機械使用費”賬戶進行。施工單位發生的各項機械使用費，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“累計折舊”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“工程施工——機械使用費”賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：工程施工——機械使用費用 9 000 貸：庫存材料

00 低值易耗品

材料成本差異 應付工資 4 000

應付福利費

560 銀行存款 2 165 累計折舊 8 000 待攤費用 3 000

機械使用費的明細分類核算，對大型機械可按各機械分別進行；對中型機械一般可按機械類別進行。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時（或工作臺班或完成工作量）為標準。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據各種機械的使用記錄，在“機械使用月報”中加以匯總。

根據機械使用費明細分類賬記錄的機械使用費合計數和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過下列算式將機械使用費進行分配。

某項工程應分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用 費合計÷機械工作臺時合計

對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進行。在這種情況下，對于各項工程應分配的機械使用費，可在月終充根據機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費計劃數，求得當月按各種機械臺時費計劃數計算的機械使用費合計，然后與當月實際發生的機械使用費合計數比較，求得機械使用費實際數對按臺時費計劃數的百分比，再將各項工程控臺時費計劃數計算的機械使用費進行調整。

某項工程應分配的機械使用費＝∑（該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費計劃數）×實際發生的機械使用費÷∑（機械工作臺時合計×該機械臺是費計劃數）

現舉例說明它的分配計算方法如下：

（1）先確定各種施工機械每個臺時費計劃數

施工機械臺時費計劃數的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據施工機械原值、折舊率，隨機駕駛人員工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費計劃數為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費計劃數為 8元。

（2）求出各種施工機械技臺時費計劃數計算的機械使用費合計

設例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費計劃數 20元 5 800元 0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費計劃數 8元 2 400元

其他施工機械 11 800元

按臺時費計劃數計算的機械使用費合計 20 000元

（3）根據機械使用費明細分類賬匯總計算實際發生的機械使用費，設例中計 19 000元

（4）計算機械使用費實際數對按臺時費計劃數計算的百分比，設例中為

19000元/20000元×100％＝95％

（5）將各項工程按臺時費計劃數計算的機械使用費按實際數加以調整

如 101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費計劃數計算的機械使用費合計數為9 000元，則應分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項工程成本的機械使用費，應自“工程施工——機械使用費”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“機械使用費”項目：

借：工程施工 19 000

貸：工程施工——機械使用費 19 000

對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程成本的“機械使用費”項目。

（五）、其他直接資的核算 工程成本中的“其他直接貿”，是指在施工現場直接發生但不能記入“材料費”、“人工費”和“機械使用費”項目的其他直接發生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設施費用；

3．因場地狹小等原因而發生的材料H次搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測資、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現場耗用的水、電、風、汽和運輸等勞務，可按實際結算數記入“工程施工”賬戶的借方和有關工程成本的“其他直接費”項目。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2 000元，應作：

借：工程施工 2 000 貸：銀行存款 2 000

對于不能直接記入各項工程成本的水、電、風、汽等勞務費用，可在月終根據各項工程的實際耗用量，將各項勞務費用分配于各有關工程成本。

根據水、電、風、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風、汽和材料二次搬運費等計入各項工程成本的“其他直接費”項目。

對于施工現場發生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程成本的，應直接計入；不能直接計入各項工程成本的，應先行匯總登記，然后按照一定標準將它分配計入有關工程成本。

（六）、施工間接費用的核算

工程成本中除了上文所說的各項直接貿外，還包括施工單位組織施工、管理所發生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程成本所應負擔，因而無法將它直接計入各項工程成本。為了簡化核算手續，都將它先記入“施工間接費用”賬戶，然后將它分配計入各項工程成本。

施工間接費用的內容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等的經常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調動工作的差旅費、住勤補助費、市內交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術安全設施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發生的間接費用，在總分類核算上，應在“施工間接費用”賬戶進行。發生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差異”、“應付工資”、“應付福利費”、“銀行存款”、“現金”、“累計折；日”、“待攤費用”等賬戶的貸方轉入“施工間接費用”賬戶的借方。

借：施工間接費用 20 538 貸：庫存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差異 50 應付工資 8 500 應付福利費 1190 銀行存款 2 900 現金 298 累計折舊 4 600 待攤費用 1500

如施工單位搭建有為進行施工所必需的生產和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設施，應將其搭建支出先記入“遞延資產”賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用”賬戶。

施工間接費用的明細分類核算，應按施工單位設置“施工間接費用明細分類賬”，將發生的施工間接費用按明細項目分欄登記。

每月終了，應對施工間接費用進行分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額（即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設備安裝工程按人工費的百分比）所計算的施工間接費的比例進行分配。

某項工程本期應分配的施工間接費用＝本期實際發生的施工間接費用×該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程規定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進行調整，即將上列算式改為：

某項工程本期應分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×該項工程本期該項工程規定的施工間接費用定額］×本期實際實際發生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發生的直接費（或人工費）×各項工程規定的施工間接費用定額］

如某施工單位在 1998年 7月份計發生施工間接費用 20 538元，各項工程在7月份內發生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建筑工程

直接費 141 000元

施工間接費用定額為直接費的6%

102商品房建筑工程

直接費 126 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

151出租房建筑工程

直接費 59 000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應分配的施工間接費用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元 對于分配于各項工程成本的施工間接費用，應自“施工間接費用”賬戶的貸方轉入“工程施工”賬戶的借方，并記入各項工程成本的“施工間接費”項目：

借：工程施538 貸：施工間接費用 20 538

（七）、自營工程成本核算程序小結

為了核算各項自營工程的實際成本，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據前述有關成本核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設有如圖表5七所示的“工程施工成本明細分類賬”，用以記錄各項工程的成本。同時不論工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應計成本以后，工程成本明細分類賬的記錄方為完整。

工程施工成本明細分類賬中各成本項目的實際成本，根據上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內各項工程發生的實際成本，應在月終將它自“工程施工”賬戶的貸方轉入“開發成本”賬戶的借方:

借：開發成本XXX 貸：工程施工XXX

根據上文所述，現將自營工程成本核算程序歸納如下：

1．根據開工報告，確定工程成本核算對象，開設工程施工成本明細分類賬；

2．按工程成本核算對象和成本項目匯總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接貿和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際成本；

5．根據完工報告，結算工程施工成本明細分類賬中的實際總成本，并與預算成本對比分析。

八、開發間接費用的核算

（一）、開發間接費用的組成和核算

開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。為了簡化核算手續，將它先記入“開發間接費用”貼戶，然后按照適當分配標準，將它分配記入各項開發產品成本。

為了組織開發間接費用的明細分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節約費用開支，開發間接費用應分設如下明細項目進行核算：

l．工資

指開發企業內部獨立核算單位現場管理機構行政、技術、經濟、服務等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費

指按上項人員工資總額的一定比例（目前為14％）提取的職工福利費。

3．折舊費

指開發企業內部獨立核算單位使用屬干固定資產的房屋、設備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費

指開發企業內部獨立核算單位使用屬于固定資產的房屋、設備、儀器等發生的修理費。

5．辦公費

指開發企業內部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6．水電費

指開發企業內部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費

指用于開發企業內部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉房攤銷

指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出

指開發企業為開發房地產借入資金所發生而不能直接計入某項開發成本的利息支出及相關的手續費，但應沖減使用前暫存銀行而發生的利息收入。開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

10．其他費用

指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

從上述開發間接費用的明細項目中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發產品量的增減而成比例的增減。但就單位開發

第五篇：售樓部帳務處理

房地產企業為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。房地產企業的營銷設施應用模式不同，相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）相關規定，筆者對房地產企業目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

（2）“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。

“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定 另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。

房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

一、國家稅務總局答疑：

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用，是計入開發成本呢還是計入期間費用？如果計入開發成本在土地增值稅清算時是否允許扣除？

回復意見：

根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

因此，房地產開發企業修建的臨時售樓設施，在計算土地增值稅時，不作為開發間接費用，不可以計入開發成本并在土地增值稅清算時扣除。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。國家稅務總局

2010/12/21

二、國稅發（2009）31號文件： 國稅發〔2009〕31號規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：

6、開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

房地產開發企業修建的臨時的售樓處、樣板房及其裝修費用屬于項目營銷設施建造費，理應計入房地產開發成本。

三、可以這樣理解：國家稅務總局對上述費用在企業所得稅與土地增值稅扣除規定是不一樣的：

1、臨時樣板房、臨時售樓廳其建造費和裝修費，作為所得稅扣除要求會計上處理作開發成本中開發成本中開發成本中開發成本中列支。而土地增值稅扣除規定不作1+2項目中進行扣除，而作為期間費用扣除。

2、建造用于銷售的工程中的臨時樣板房、售樓處建造費（臨時樣板房或售樓處，以后出售），所得稅處理上也作為開發成本，隨同完工產品出售結轉銷售成本。土地增值稅上由于建造及裝修的臨時售樓處利用了會所等設施，臨時樣板房以后也作為完工產品出售，可以作為開發成本進行扣除，并可加計扣除處理。【【【【肖太壽肖太壽肖太壽肖太壽】】】】房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析房地產開發企業臨時設施的財稅處理及案例分析

所謂的房地產開發企業的臨時設施是指房地產企業為開發房地產而工地上臨時建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設施。這些臨時性設施應怎樣進行財務和稅務處理？筆者結合最近相關稅收政策的研究，在此就房地產企業的臨時設施的財稅處理進行分析。

（一）房地產開發企業臨時設施的財務處理

由于房地產企業的臨時性設施一次性支出金額較大，并且臨時性設施均不構成最終開發產品實體，也沒有分攤占地面積的土地成本，根據收入與費用匹配的原則，應進行分期攤銷，因此，對于臨時性設施的建造成本，實際發生時直接計入開發成本，會計處理是：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）

貸：銀行存款

或

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）

貸：銀行存款

將來開發產品銷售時，作為共同成本予以分配轉出。

（二）房地產開發企業臨時設施的稅務處理

1、所得稅的處理

《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）規定：開發間接費指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。在結算計算成本時，項目基建臨時設施可通過“前期工程費——臨時設施”核算，項目營銷設施可通過“開發間接費——項目營銷設施”進行歸集。國稅發[2009]31號第二十六條

（一）項以可否銷售原則確定計稅成本對象規定：開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時性輔助設施不作為計稅成本核算對象出現，應作為過渡成本處理。

2、臨時性設施的房產稅處理

（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋的房產稅處理

《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條規定：“凡是在基建工地為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，不論是施工企業自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業使用的，在施工期間，一律免征房產稅。但是，如果在基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。”財稅地[1986]8號第十九條規定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產稅。納稅人委托施工企業建設的房屋，從辦理驗收手續之次月起征收房產稅。”基于以上政策規定，房地產開發企業臨時性建筑物不征房產稅必須同時滿足兩個條件：一是臨時設施必須為基建工地服務，二是必須處于施工期間的臨時設施。如果基建工程結束，臨時性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產稅。

因此，為基建工地服務的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間是免征房產稅的，如果基建工程結束以后，施工企業將這種臨時性房屋交還或者估價轉讓給基建單位的，應當從基建單位接收的次月起，依照規定征收房產稅。或者這些臨時性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結束以后還在使用的，就應該依照規定征收房產稅。（2）售樓部、樣板間的房產稅處理

由于房地產企業為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構成《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定。因此，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值，在計算房產稅時就要首先納稅調整。

案例：

2011年6月，A房地產公司取得某市一宗土地使用權后進入立項開發，先期投入建造的臨時設施包括有項目基建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財稅處理。

分析：

（1）財務處理

建用房1000㎡建造成本120萬元，售樓部2000㎡，建造成本340萬元，樣板間200㎡建造成本50萬元的會計處理如下：

借：開發間接費—項目營銷設施（售樓部/樣板間）3900000

貸：銀行存款 3900000

借：前期工程費——臨時設施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性設施）1200000

貸：銀行存款 1200000

（2）稅務處理

根據《財政部、稅務總局關于檢發〈關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉、〈關于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定〉的通知》（財稅地[1986]8號）第二十一條免征房產稅的規定，A房地產公司項目施工期間，基建用房1000㎡暫不用繳納房產稅，但是項目結束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產稅了。而售樓部2000㎡、樣板間200㎡臨時建筑顯然不是為基建工地服務，而是為A房地產公司項目銷售服務，不符合財稅地[1986]8號第二十一條免征房產稅的規定，應當自建造完畢次月起繳納房產稅。

對于售樓部、樣板間房產稅的繳納，應按自用原值計稅。由于會計核算中，對于售樓部、樣板間的成本費用歸集在開發間接費核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產計稅原值。根據《財政部國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》（財稅[2010]121號）第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。”，因此，在對售樓部、樣板間房產稅計算時要進行納稅調整。

假設售樓部占地面積3000㎡，土地成本1200元/㎡，則售樓部應計入房產原值的土地成本為3000×1200元/㎡=360萬元，房產稅計稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設樣板間占地面積450㎡，容積率低于0.5，則樣板間應計入房產原值的土地成本為200×2×1200元/㎡=48萬元，房產稅計稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。