第一篇：08深圳舊屋村改造經(jīng)驗(yàn)

深圳涉及到320個(gè)原村集體經(jīng)濟(jì)組織以及2000多個(gè)自然村的城中村改造，屬于中國城中村現(xiàn)象最為嚴(yán)重的城市之一。改造的新模式便在政府、企業(yè)以及村民之間的博弈中誕生。與其他大城市相比，深圳的解決辦法更強(qiáng)調(diào)政府的作用，注重利益協(xié)調(diào)，這也為其他城市提供了有益的經(jīng)驗(yàn)。

據(jù)深圳市城中村改造工作辦公室主任陸士忠介紹，針對(duì)不同地區(qū)、不同類型城中村的具體情況，深圳初步探索出了多種模式。

以資金主體來分有三種：村民自建、合作建設(shè)和招投標(biāo)。“深圳目前主要采用前兩種模式，招投標(biāo)方式還沒有實(shí)施，主要是未能得到村民的認(rèn)可。”陸士忠表示政府尊重村民的意愿，會(huì)傾向于選擇更能保障村民利益的改造模式。

以參與主體來分也有三種模式：一是開發(fā)商參與，二是村民自我改善整治，三是政府收購舊屋。

2001年8月，漁農(nóng)村成為深圳第一家自己要求重建家園的村莊，它在深圳創(chuàng)造出“股份公司自己組織改造、村民自籌資金”的獨(dú)特改造模式。該模式由村股份公司組織改造，村民自籌資金，采取靈活的多元化融資機(jī)制，由股份公司擔(dān)保、銀行貸款，竣工后銀行將其轉(zhuǎn)化為樓宇按揭貸款。加上政府的傾斜政策，降低了改造成本。

2005年5月22日，漁農(nóng)村舊城改造項(xiàng)目正式引入開發(fā)商。政府對(duì)村民進(jìn)行了拆遷補(bǔ)償，并投資進(jìn)行市政設(shè)施建設(shè)，這是深圳首個(gè)推倒重建的舊城改造項(xiàng)目。2006年7月27日，深圳福田區(qū)政府、崗廈股份有限公司和金地集團(tuán)公司簽訂了崗廈河園片區(qū)改造框架性協(xié)議，該項(xiàng)目改造為政府主導(dǎo)，引入開發(fā)商參與舊城改造。

2006年10月14日，深圳田廈新村的改造正式啟動(dòng)，與當(dāng)時(shí)盛行的開發(fā)商開發(fā)、政府拆遷補(bǔ)償?shù)母脑炷Ｊ讲煌飶B新村以村民宅基地入股參與改造并分享改造利潤，一時(shí)引起了多方關(guān)注。該模式建立了一種合理的土地利益分配新機(jī)制，讓村民、村集體和參與舊村改造的各方都走出了利益“怪圈”，達(dá)到了一種多贏的效果。

2006年12月4日，深圳羅湖區(qū)田貝舊村改建工程全面啟動(dòng)，確定了自籌資金、自拆自建、自行分配的改造方案。

此外，“政府征收實(shí)施改造”的思路，也已經(jīng)在觀瀾街道君子布社區(qū)張屋舊村、大浪街道賴屋山舊村、石巖街道徑貝舊村三個(gè)村展開試點(diǎn)。

有專業(yè)人士表示，深圳多種模式并存的城中村改造積累了頗為豐富的經(jīng)驗(yàn)，也給其他城市提供了可借鑒的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。(作者：劉曉云)

第二篇：國外舊住宅區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)

國外舊住宅區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)

國外舊住宅區(qū)改造的經(jīng)驗(yàn)

2011-04-14 22:18:59| 分類： 默認(rèn)分類 |字號(hào) 訂閱

關(guān)于城市舊住宅區(qū)改造政策，各國政府在各發(fā)展階段，根據(jù)不同時(shí)期出現(xiàn)的具體問題，出臺(tái)與之相對(duì)應(yīng)的住宅政策。由于各國的體制和面臨的社會(huì)問題不一樣，政府采取的政策手段和實(shí)行的改造政策也各有特點(diǎn)。德國對(duì)于舊住宅改造的政策主要是體現(xiàn)在法律法規(guī)和政府資助方面。英國城市舊住宅區(qū)改造結(jié)合城市規(guī)劃手段，設(shè)立特殊的改造區(qū)，制定相應(yīng)的住房改造政策。法國采用出臺(tái)相應(yīng)的政策法規(guī)和利用政府行政力量調(diào)動(dòng)民間改造的積極性兩種方式來推動(dòng)城市舊住宅區(qū)改造并取得了比較成功的經(jīng)驗(yàn)。荷蘭住宅政策主要集中于物質(zhì)干預(yù)、社會(huì)手段和經(jīng)濟(jì)手段三個(gè)方面。日本的住房政策主要采用立法方式，政府相繼制定了住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法、住宅性能表示制度以及住宅瑕疵擔(dān)保責(zé)任條例等法規(guī)以保障住宅供給質(zhì)量。

通常來說，各國制定的舊住宅區(qū)改造政策和改造措施都具有明確的改造目的。隨著時(shí)間的變化，由于各國面臨的社會(huì)問題不同，隨著時(shí)代演變，政府的責(zé)任/工作的側(cè)重點(diǎn)在發(fā)生變化，各自的工作目標(biāo)和政策也隨著調(diào)整，這是個(gè)不斷改進(jìn)、不斷完善的過程。如德國柏林“謹(jǐn)慎城市更新”的目標(biāo)之一就是強(qiáng)調(diào)城市更新的社會(huì)性，主張城市更新應(yīng)該物質(zhì)改造與社會(huì)網(wǎng)絡(luò)維護(hù)兩者兼顧。而英國基于不同改造區(qū)的不同的改造目的，分區(qū)制定舊房改善政策。以英國工黨政府1974年制定的“破舊房整治區(qū)”政策為例，其目的為了糾正住宅整體改善中出現(xiàn)的問題，以保證改善基金確實(shí)用于急需整治的破舊房屋。1975-1980年，法國開展以改善居住條件的“再居住工程”政策不僅在于改善人們的日常生活，而且旨在創(chuàng)造城市中不同的居住環(huán)境，鼓勵(lì)多種方式的居住形式，限制都市里的區(qū)域隔離、社會(huì)各階層的空間隔離等現(xiàn)象。荷蘭住宅政策的主要目標(biāo)之一，是給居民提供一個(gè)良好的居住環(huán)境。日本的“團(tuán)地再生”就是對(duì)功能、設(shè)施已經(jīng)嚴(yán)重落后的集合住宅進(jìn)行翻新．以及對(duì)所在區(qū)域進(jìn)行改造，使居住質(zhì)量得到提高、價(jià)值得以提升的一種城市規(guī)劃活動(dòng)。總的看來，各國對(duì)于舊住宅區(qū)改造關(guān)注的著眼點(diǎn)有所區(qū)別，德國強(qiáng)調(diào)社會(huì)性與維護(hù)社會(huì)網(wǎng)絡(luò)。英國目前則希望通過住宅改善來解決社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境等多方面問題。日本的住宅改造目的是使居住質(zhì)量得到提高、價(jià)值得以提升。荷蘭則注重住房品質(zhì)、居住環(huán)境和提倡社會(huì)混合。法國在住房改造中關(guān)注保護(hù)和修繕歷史建筑、城市肌理、住房多樣性和社會(huì)混合。注重住宅可持續(xù)發(fā)展，節(jié)約資源，對(duì)住宅進(jìn)行生態(tài)措施和節(jié)約能源技術(shù)的改造是國際普遍的趨勢。在發(fā)達(dá)國家住宅更新過程中采取新的技術(shù)形式和生態(tài)措施有很多成功的改造實(shí)例。一些國家更是將住宅更新之中達(dá)到何種改造的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)的規(guī)定。比如德國1995年頒布的第三版《保溫條例》之中，對(duì)住宅的保溫要求和能耗標(biāo)準(zhǔn)作山了明確的規(guī)定，并且在2000年出臺(tái)的《節(jié)能條例》對(duì)節(jié)能住宅(Energiesparhaus)、低能耗住宅(Niedrigenenergiehaus)、被動(dòng)式住宅(Passivhaus)做了相應(yīng)的定義。

國外城市舊住宅區(qū)改造政策主要內(nèi)容概述

關(guān)于改造內(nèi)容：舊住宅區(qū)改造內(nèi)容包括多個(gè)層次多個(gè)方面。如德國按“硬件”和“軟件”來區(qū)分改造內(nèi)容，荷蘭按計(jì)劃內(nèi)和計(jì)劃外來區(qū)分改造內(nèi)容，日本和英國傾向于按建筑物的部位和改造措施來區(qū)分改造內(nèi)容。

改造資金來源的渠道多樣化、參與主體多元化、市場化，資金籌措方式多樣而靈活，市場投資和自助化改造是住宅改造資金來源的趨勢，而各國政府對(duì)住區(qū)改造均提供了不同程度的經(jīng)濟(jì)支持。政府經(jīng)濟(jì)支持包括國家層面和地方層面。國家對(duì)于住宅改造資助的形式多樣，包括直接投資改造、資金補(bǔ)助、低息貸款、減稅免稅、提供優(yōu)惠政策、提供土地、提供促進(jìn)計(jì)劃以及購買舊住宅翻新等措施。國家改造資金運(yùn)用的形式多樣，包括直接運(yùn)用于支付改造費(fèi)用、設(shè)立專項(xiàng)基金、國家補(bǔ)助、低息貸款、津貼等形式。來源于市場的住宅改造資金包括銀行和私人投資機(jī)構(gòu)，如房地產(chǎn)公司，城市開發(fā)公司以及投機(jī)商等。私人資金包括業(yè)主、租房者、住宅管理機(jī)構(gòu)、自助團(tuán)體等。私人資金不足，可通過向政府申請(qǐng)補(bǔ)助、低息貸款和申請(qǐng)專項(xiàng)基金獲得改造資金。在不同時(shí)期，由于改造政策、改造目標(biāo)、改造對(duì)象的不同，各國的改造資金供給結(jié)構(gòu)也不同。

針對(duì)不同的改造對(duì)象實(shí)行不同的改造措施。在德國，對(duì)于城市舊住宅區(qū)的復(fù)興，主要改造措施是改善交通和停車問題，增設(shè)服務(wù)性設(shè)施和公共設(shè)施，重新規(guī)劃綠化和環(huán)境，規(guī)劃功能混合區(qū)域；對(duì)于城市補(bǔ)丁，加入新的功能，力求和老住宅保持良好的鄰里關(guān)系；對(duì)于單棟住宅的更新，利用新的技術(shù)和新的能源。法國的居住改善措施依據(jù)不同的實(shí)施范圍、地區(qū)和社會(huì)目標(biāo)，采取不同模態(tài)的措施。居住改善計(jì)劃措施包括幾個(gè)不同模態(tài)，“單一(simples)”居住改善計(jì)劃措施、“特殊(cibi6es)”居住改善計(jì)劃措施和“復(fù)合(complexes)”居住改善計(jì)劃措施。在法國首個(gè)居住地方計(jì)劃的修復(fù)工作中，針對(duì)不同住宅類型，采取不同措施

各國關(guān)于舊住宅(區(qū))改造的法規(guī)較健全，門類較多。與城市舊住宅區(qū)改造相關(guān)的法規(guī)按內(nèi)容大致可分為規(guī)劃建設(shè)類、管理類、技術(shù)類、經(jīng)濟(jì)類及其他。按其性質(zhì)可大體分為兩類：一類是政府制定的住宅政策和計(jì)劃，以及有關(guān)機(jī)構(gòu)組織的立法依據(jù)，另一類是對(duì)住宅建設(shè)和交易的全過程，包括土地開發(fā)、建筑設(shè)計(jì)和施工、房租和地租的征收等制定的具體規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)（詳見表 4.1.1-1）。表 1 改造法規(guī)一覽表國別

主要法律依據(jù)

綜合管理類

技術(shù)類

特殊類

地方性法規(guī)

英國

住宅法

住房維修與租金法，住房規(guī)劃法

兩次城市白皮書分別為1977 年的《城市白皮書：內(nèi)城的政策》1978年，《內(nèi)城地方法》和《1980 年地方政府規(guī)劃和土地法案》2000 年的《城市白皮書：城市和城鎮(zhèn)》

德國

建設(shè)法典：包括特殊的城市建設(shè)法和一般的城市建設(shè)法

《聯(lián)邦建設(shè)法》1950、1960，《城市建設(shè)促進(jìn)法》1971，居住建造法規(guī)1950、1956，文物保護(hù)法1972，《簡單更新計(jì)劃》1981

《城市建設(shè)資助法》1971，十二條柏林改造導(dǎo)則，“租金浮動(dòng)上限”規(guī)定，巴登州城市改造發(fā)展計(jì)劃，巴登州改造計(jì)劃1971

法國

城市改造與社會(huì)團(tuán)結(jié)法2000

《馬爾多法》1962，貝松法案1990，城市方針法1991，建筑與住房法典1977，不動(dòng)產(chǎn)維護(hù)法1962，居住區(qū)改良法1960，居住環(huán)境改善法1970

荷蘭

住宅法1901

《90年代住房政策白皮書》1989

日本

《日本住宅地區(qū)改善法》1960

公共住宅法1951 城市更新法，土地區(qū)劃整理法1954 工業(yè)化住宅性能認(rèn)定制度1975 優(yōu)質(zhì)住宅構(gòu)件認(rèn)定制度1974

住宅金融公庫法1950，住宅建設(shè)計(jì)劃法，建筑基準(zhǔn)法，住宅品質(zhì)確保促進(jìn)法，二手房性能標(biāo)示制度

各國均設(shè)置非營利的社會(huì)住宅管理與維修的專業(yè)組織機(jī)構(gòu)，在具體改造中，設(shè)置專門負(fù)責(zé)實(shí)施運(yùn)作的機(jī)構(gòu)，多元化、多途徑的公眾參與體系，各國政府及地方政府在城市舊住宅區(qū)改造中所起的作用不同，明確規(guī)定私人住宅和社會(huì)住宅的維修主體（詳見表 4.1.1-2）。表 2 組織機(jī)構(gòu)一覽表國別

組織機(jī)構(gòu)

性質(zhì)

英國

城市開發(fā)公司和企業(yè)區(qū)①

以及城市開發(fā)和城市復(fù)興資金② 都是重要的城市復(fù)興組織手段。

德國

開發(fā)公司

受政府委托，但獨(dú)立運(yùn)行的有限責(zé)任公司。

房客顧問

組織框架的社會(huì)基礎(chǔ)—房客顧問。

作為一個(gè)社會(huì)組織，受行政委托，獨(dú)立運(yùn)行，居民代表處

組織框架的公眾參與基礎(chǔ)

法國

HLM（低租金住房聯(lián)合會(huì)）

機(jī)構(gòu)成立需經(jīng)國家的批淮。該類組織分為兩大類型，一種類型屬于行政管理型，另一種類型是由私人大型企業(yè)、保險(xiǎn)公司、社會(huì)團(tuán)體組成的住房管理股份公司。

全國房屋修繕局

帶有行政管理性質(zhì)的公共機(jī)構(gòu)。

房產(chǎn)修復(fù)協(xié)會(huì)和里昂區(qū)域裝備公司

市級(jí)政府

市政府擁有發(fā)起居住改善計(jì)劃措施的權(quán)限。

荷蘭

業(yè)主協(xié)會(huì)

管理機(jī)構(gòu)(一個(gè)強(qiáng)制性的業(yè)主協(xié)會(huì))

住房協(xié)會(huì)

非獨(dú)立、私營性質(zhì)的不以盈利為目的的組織，社會(huì)出租部門。必須得到政府的授權(quán)和認(rèn)可。

“工程領(lǐng)導(dǎo)小組”

這些工程領(lǐng)導(dǎo)小組的成員包括政府官員、居民代表和建筑師、社會(huì)工作者等專業(yè)人員。

在改建的過程中，居民始終都是“主角”。

日本

都市基盤整備公團(tuán)

住宅· 都市整備公團(tuán)是一個(gè)為大都市提供優(yōu)良的住宅基地和從事都市再開發(fā)的綜合機(jī)構(gòu)。2

對(duì)我國城市舊住宅區(qū)改造政策研究的啟示

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依據(jù)不同改造目標(biāo)、不同改造對(duì)象、不同改造內(nèi)容制定相應(yīng)的政策。

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政策的制定應(yīng)關(guān)注可持續(xù)發(fā)展、社會(huì)網(wǎng)絡(luò)維系和無障礙化設(shè)計(jì)的方面的發(fā)展趨勢。

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政策的制定應(yīng)推動(dòng)舊住宅區(qū)改造組織機(jī)構(gòu)的多元化、分權(quán)化和公共化發(fā)展。

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完善與城市舊住宅區(qū)改造相關(guān)的法律體系，指明政策法規(guī)層面的修補(bǔ)空間。

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國家、民間和居民共同籌集資金是保障改造資金來源的有效途徑。

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應(yīng)鼓勵(lì)自助式改造和多方組合的改造方式。

第三篇：農(nóng)村危舊土坯房改造經(jīng)驗(yàn)材料

農(nóng)村危舊土坯房改造經(jīng)驗(yàn)材料分流分批、連片聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)管統(tǒng)建--竹笮鄉(xiāng)探索特殊困難群體農(nóng)房改造新模式竹笮鄉(xiāng)共有危舊土坯房3425戶，2231戶仍居住在土坯房內(nèi)，其中特殊群體520戶（兩紅人員遺孀9戶、烈士子女146戶、分散供養(yǎng)五保戶42戶、低保戶250戶、殘疾人73戶）。作為縣工業(yè)園區(qū)和**新城的主戰(zhàn)場，竹笮鄉(xiāng)結(jié)合土地資源緊缺、群眾經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)弱、失地農(nóng)民數(shù)量多、特殊困難群體愿望迫切的鄉(xiāng)情民情，率先從特殊困難群體尋找工作突破口，探索出“分流分批、連片聯(lián)動(dòng)、統(tǒng)管統(tǒng)建”的特殊困難群體農(nóng)房改造新路子。

一、分流分批、遞次推進(jìn)一是對(duì)經(jīng)濟(jì)條件相對(duì)稍好，有戀舊情結(jié)、仍想原地拆建、改建的農(nóng)戶，由政府主導(dǎo)農(nóng)戶自行選址分散建房或修繕加固；二是對(duì)經(jīng)濟(jì)條件差，無能力自行建房并愿意異地搬遷的農(nóng)戶，在集中建設(shè)點(diǎn)內(nèi)進(jìn)行統(tǒng)一安置。特殊困難群體集中安置計(jì)劃三年分三批進(jìn)行：2012年完成以兩紅人員及遺孀、烈士子女、分散供養(yǎng)五保戶為主的第一批45戶安置；2013年完成以低保戶為主的第二批100戶安置；2014年完成剩余第三批約100戶困難戶的安置；

2、連片聯(lián)動(dòng)，優(yōu)勢引導(dǎo)政府規(guī)劃集中連片建設(shè)點(diǎn)。在建設(shè)點(diǎn)的選址上，堅(jiān)持“把最好的地域優(yōu)先給最困難的群體”，將集中建設(shè)點(diǎn)的選點(diǎn)工作與**新城規(guī)劃宏偉藍(lán)圖相結(jié)合、與迎賓大道C段改擴(kuò)建相結(jié)合、在大富村云陂、賴沙組設(shè)置2個(gè)集中建設(shè)點(diǎn)。

第四篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經(jīng)濟(jì)快速增長、城市化快速推進(jìn)，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時(shí)許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實(shí)現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對(duì)此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺(tái)“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進(jìn)“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時(shí)也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機(jī)與活力的客觀要求，對(duì)于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠(yuǎn)的歷史意義和重要的現(xiàn)實(shí)意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動(dòng)投資，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費(fèi)。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補(bǔ)平衡，“三舊”用地改造則不用占補(bǔ)平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進(jìn)入出讓。

5、實(shí)現(xiàn)多方共贏，調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性。為促進(jìn)使用存量土地，鼓勵(lì)原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負(fù)責(zé)拆遷賠償，進(jìn)行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對(duì)不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進(jìn)行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費(fèi)培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會(huì)保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對(duì)舊城區(qū)、舊廠房進(jìn)行翻新、修葺，通過租金和稅費(fèi)的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進(jìn)駐；（2）允許升級(jí)改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補(bǔ)償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會(huì)保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護(hù)規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項(xiàng)部門，監(jiān)管保護(hù)范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負(fù)責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進(jìn)行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會(huì)資金進(jìn)行市場化運(yùn)作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運(yùn)作”相結(jié)合，進(jìn)行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實(shí)現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進(jìn)行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進(jìn)行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進(jìn)行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級(jí)化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動(dòng)調(diào)整用地功能，引入社會(huì)資金參與土地前期整備，共同進(jìn)行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強(qiáng)度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動(dòng)地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對(duì)遷出騰空的部分舊村實(shí)施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補(bǔ)償面積部分）作價(jià)入股籌集改造資金；（2）村民參與整個(gè)開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進(jìn)行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補(bǔ)償和征地費(fèi)用；或由村集體提供項(xiàng)目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運(yùn)作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對(duì)建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費(fèi)用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動(dòng)資金，對(duì)村居進(jìn)行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟(jì)的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實(shí)現(xiàn)村級(jí)經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補(bǔ)償與利潤分紅；（2）不再另行補(bǔ)償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補(bǔ)償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實(shí)施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對(duì)現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進(jìn)行“二次開發(fā)”，通過進(jìn)行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級(jí)與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個(gè)步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲(chǔ)備進(jìn)行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進(jìn)行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項(xiàng)目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場主體”框架下進(jìn)行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價(jià)值增值的過

程。

五、三舊改造的運(yùn)作機(jī)制

1、國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“政府引導(dǎo)、社會(huì)參與，市場運(yùn)作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對(duì)其進(jìn)行二次開發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運(yùn)作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費(fèi)減免、土地出讓金返撥、專項(xiàng)基金支持等等扶持和鼓勵(lì)市場主體(開發(fā)商)參與改造項(xiàng)目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進(jìn)項(xiàng)目改造的全面推進(jìn)；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進(jìn)入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風(fēng)險(xiǎn)，增加了營利空間，增強(qiáng)了其參與開發(fā)的意愿與動(dòng)力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補(bǔ)償收入或遷入新的社區(qū)，實(shí)現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實(shí)現(xiàn)參與多方共享土地價(jià)值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個(gè)機(jī)制，通過引入市場資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機(jī)制。

2、集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”

集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機(jī)制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進(jìn)行更新整理項(xiàng)目可以是通過村集體自主成立項(xiàng)目公司、投入資金改造，實(shí)現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機(jī)制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實(shí)現(xiàn)了村集體經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運(yùn)作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價(jià)值增值的市場主導(dǎo)改造機(jī)制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實(shí)為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機(jī)制(圖3下半部分機(jī)制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實(shí)施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補(bǔ)償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項(xiàng)目經(jīng)營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對(duì)于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險(xiǎn)。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運(yùn)作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運(yùn)作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場運(yùn)作，即類同于國有建設(shè)用地改造運(yùn)作機(jī)制。

六、個(gè)案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要?jiǎng)?chuàng)建者森大廈株式會(huì)社經(jīng)過17年時(shí)間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個(gè)區(qū)域里實(shí)現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項(xiàng)功能。

六本木在舊城改造的過程中實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的,一個(gè)是老城區(qū)的二次城市化,另一個(gè)就是產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對(duì)400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達(dá)成了一致,但如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個(gè)難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個(gè)難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補(bǔ)償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個(gè)項(xiàng)目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價(jià)入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費(fèi)了14年的時(shí)間,與原業(yè)主成立“懇談會(huì)”、“協(xié)議會(huì)”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達(dá)成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個(gè)在談項(xiàng)目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實(shí)現(xiàn),而利益雙

方合作的達(dá)成,需要一個(gè)平衡點(diǎn),達(dá)到平衡點(diǎn)這個(gè)過程要由市場來推動(dòng)。東京都政府在六本木項(xiàng)目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護(hù)個(gè)人對(duì)土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動(dòng)下,博弈雙方在尋求利益平衡點(diǎn)的過程。

當(dāng)然,有的時(shí)候這個(gè)平衡點(diǎn)只在市場的推動(dòng)下很難達(dá)到。“這時(shí)候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項(xiàng)目開發(fā)過程中,東京都政府確實(shí)通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計(jì)劃,甚至把容積率破例提高到一個(gè)新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險(xiǎn)

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨(dú)立的經(jīng)營個(gè)體，無法像政府一樣有能力與時(shí)間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價(jià)來實(shí)現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項(xiàng)目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益

與社會(huì)效益雙贏局面，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利開發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險(xiǎn)

1、營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)：

一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補(bǔ)支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計(jì)的漲價(jià)因素或者獲取貸款的利率提高，會(huì)直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負(fù)，欲罷不能。

3、市場風(fēng)險(xiǎn)：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項(xiàng)目房價(jià)的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時(shí)出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項(xiàng)目利潤率不能實(shí)現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)和自然風(fēng)險(xiǎn)：

由于社會(huì)的、經(jīng)濟(jì)的較大變動(dòng)或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動(dòng)，引起房地產(chǎn)需求和價(jià)格的跌落，當(dāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于高潮時(shí)期，房地產(chǎn)價(jià)格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運(yùn)作機(jī)制可以看出，三舊改造運(yùn)作的核心問題和本質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價(jià)值升值的過程，而享有權(quán)益的同時(shí)，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價(jià)值升值相關(guān)權(quán)益的同時(shí)，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實(shí)施與成功的關(guān)鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進(jìn)程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進(jìn)舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個(gè)急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動(dòng)遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進(jìn)行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價(jià)值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機(jī)制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營收入”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實(shí)現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財(cái)負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻(xiàn)

（1）關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個(gè)相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號(hào)）

（2）關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號(hào)）

（3）佛山市“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（2009-2020）

第五篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號(hào)

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會(huì)議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請(qǐng)徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運(yùn)行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃和實(shí)施計(jì)劃的“三舊”改造項(xiàng)目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實(shí)施，由改造單位具體負(fù)責(zé)征收拆遷、安置補(bǔ)償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請(qǐng)將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對(duì)其中倉儲(chǔ)部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對(duì)其中非倉儲(chǔ)部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項(xiàng)目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評(píng)估確定改造項(xiàng)目用地市場樓面地價(jià)，再分段按比例計(jì)算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項(xiàng)目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對(duì)于一種改造類型用地面積占改造項(xiàng)目總用地面積的比例小于20%的，不單獨(dú)計(jì)算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項(xiàng)目計(jì)算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補(bǔ)償。

3．對(duì)于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項(xiàng)目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項(xiàng)目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補(bǔ)繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補(bǔ)繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對(duì)于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計(jì)收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計(jì)部門的監(jiān)督下實(shí)施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。