第一篇：題探討撤訴制度若干問

撤訴制度若干問題探討

左其洋

我國民事訴訟法第131條規(guī)定：“宣判前，原告申請撤訴的，是否準(zhǔn)許，由人民法院裁定??”這表明，在我國，當(dāng)事人行使自己的撤訴權(quán)利只具有相對的意義，必須輔之以國家干預(yù)。國家干預(yù)是必要的，然而，由于立法上的缺陷，導(dǎo)致實(shí)踐中存在著混亂現(xiàn)象。為此，本文試就我國撤訴制度的缺陷與完善作一探討。

一、撤訴的時間限制

世界上大多數(shù)國家都對申請撤訴的時間作出了限制性規(guī)定，通常認(rèn)為，在被告就該案提出實(shí)質(zhì)性的答辯前，原告可以自由撤訴，在這之后撤訴須經(jīng)被告同意或法院允許。我國民訴法在當(dāng)事人申請撤訴時間上只是原則性地規(guī)定為“宣判前”，由此帶來的弊端顯而易見：

首先，允許原告在辯論終結(jié)后還可撤訴，就會給原告為避免敗訴風(fēng)險而提供了合法機(jī)會。辯論終結(jié)后案件事實(shí)已查清，誰是誰非已經(jīng)明了，如果對己方不利時，原告便以犧牲一半訴訟費(fèi)這一微小代價而撤訴，從而合法地逃避法律的制裁，這與民訴法所追求的目的相違背。而且其撤訴后又可能再起訴，法院又要為同一事實(shí)重新啟動訴訟程序，不但增加了被告的訴累，也使法院為這種濫訴而浪費(fèi)了有限的司法資源。其次，由于我國民訴法未對撤訴時間作出分階段的規(guī)定，如果原告在被告提出答辯后撤訴的，勢必會影響到被告“因應(yīng)訴而取得之消極的確定權(quán)益”(下文將作詳細(xì)論述)，有悖于法律的公平原則。類似的弊病還有很多。

因此，我國法律在當(dāng)事人申請撤訴時間上應(yīng)規(guī)定為：在案件受理后至辯論終結(jié)前，當(dāng)事人可以申請撤訴。并應(yīng)借鑒國外立法中的經(jīng)驗(yàn)，以被告是否提出實(shí)質(zhì)性答辯為界將申請撤訴的時間分為兩個階段，在后一階段申請撤訴的，是否允許，應(yīng)由法院審查后裁定。

二、準(zhǔn)許撤訴標(biāo)準(zhǔn)之完善

我國民訴法未對是否準(zhǔn)許撤訴之標(biāo)準(zhǔn)做出明確規(guī)定，實(shí)踐中只能依靠法官的自由裁量。這種彈性很大的“自由裁量”為法官咨意專斷提供了“合法”的便利。在大力推進(jìn)司法公正反對司法腐敗的今天，討論撤訴的標(biāo)準(zhǔn)問題顯得尤為重要。我們認(rèn)為，法院應(yīng)對此進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并在認(rèn)為當(dāng)事人之撤訴申請同時符合了以下幾個條件的情況下，才能裁定準(zhǔn)許撤訴：

(一)、申請撤訴必須是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示

《民法通則》第4條規(guī)定：“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿??原則。’這表明，為一項(xiàng)民事行為必須是當(dāng)事人真實(shí)的意思表示。具體說來，當(dāng)事人申請撤訴，須不是因?yàn)閷Ψ疆?dāng)事人或第三人的脅迫、欺詐而作出的意思表示，也不是因?yàn)樯硖幚Ь扯鞒龅臒o奈之舉，更不應(yīng)是法官出于某種考慮而對當(dāng)事人的要求，而應(yīng)是正常情況下，當(dāng)事人完全發(fā)自內(nèi)心的真實(shí)的意思表示。

(二)、撤訴必須不損害對方當(dāng)事人之合法權(quán)益

對方當(dāng)事人“因應(yīng)訴而取得之消極的確定權(quán)益”，也需要得到法律的同等保護(hù)，在這種情況下，原告申請撤訴，不僅是對自己訴訟權(quán)利的處分，還將涉及到對方當(dāng)事人對其權(quán)利的處分。如：原告誤以為自己是權(quán)利人而起訴，迫使被告不得不花費(fèi)不菲的律師費(fèi)，不得不花費(fèi)人力、財(cái)力和時間去調(diào)查取證，所有這些損失，被告將在勝訴時獲得補(bǔ)償，在某些特殊案件中，因其成為被告而受損的名譽(yù)也會得到恢復(fù)。但如果原告撤訴了，不公平的待遇就非常明顯了，因?yàn)檫@樣不但使被告失去了在這一訴訟中勝訴的機(jī)會，還會使原告逃脫了相應(yīng)的法律責(zé)任。

因此，“原告起訴，被告就得被動地應(yīng)訴，原告撤訴，被告就得被動地退出”的局面應(yīng)通過立法得到改變，當(dāng)原告撤訴損害了被告之權(quán)益時，除非得到了被告的允許，否則法院應(yīng)裁定不許原告撤訴。被告不同意原告撤訴的，應(yīng)提出充分的根據(jù)和理由。

(三)、撤訴行為必須不違反法律法規(guī)和公序良俗原則

最高人民法院關(guān)于適用民訴法的意見第161條規(guī)定：“當(dāng)事人申請撤訴??如果當(dāng)事人有違反法律的行為需依法處理的，人民法院可以不準(zhǔn)撤訴??。”結(jié)合《民法通則》第58條之規(guī)定，當(dāng)事人撤訴行為有下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)裁定不準(zhǔn)撤訴：

1、雙方惡意串通撤訴，損害了國家、集體或第三人的合法權(quán)益的。如實(shí)體法規(guī)定違法合同的處理除返還原物或賠償損失外還要追繳財(cái)產(chǎn)，若雙方違法，應(yīng)沒收雙方所得財(cái)產(chǎn)，收歸國庫。所以若雙方惡意串通規(guī)避法律責(zé)任，從而損害了國家、集體或第三人的合法權(quán)益時，理應(yīng)不準(zhǔn)撤訴。

2、違反國家指令性計(jì)劃的。雖然市場經(jīng)濟(jì)條件下主要強(qiáng)調(diào)市場調(diào)節(jié)，但國家宏觀調(diào)控的作用仍然是不可替代的。如撤訴的后果違背了國家宏觀調(diào)控方面的指令性計(jì)劃的，應(yīng)裁定不準(zhǔn)撤訴。

3、以合法形式掩蓋非法目的。

4、違反了社會公共利益，不利于社會主義精神文明建設(shè)的。

(四)法定代理人的撤訴結(jié)果必須不影響被代理人的合法權(quán)益得到及時有效地保護(hù)

法定代理人的撤訴行為與當(dāng)事人自行處分行為不同，當(dāng)撤訴不利于及時有效的保護(hù)被代理人的合法權(quán)益時，如：實(shí)踐中存在著當(dāng)事人父母所在單位或當(dāng)事人所在地的居委會、村委會作為法定訴訟代理人，他們僅從自身利益考慮而為的撤訴行為，就是這一情形的典型表現(xiàn)，對此，法院應(yīng)不準(zhǔn)撤訴。

此外，在司法實(shí)踐中還應(yīng)慎重處理以下幾種情況：

1、案件已先予執(zhí)行的。這種情況下，如果原告申請撤訴，將使先予執(zhí)行無據(jù)可依，不但給被告造成極大的損失，也會給法院的工作帶來很大的被動，理應(yīng)不準(zhǔn)撤訴。

2、案件事實(shí)已查清的。此時事實(shí)已清，是非已明，糾紛也即將得到有效解決，如果準(zhǔn)許撤訴，必將使糾紛復(fù)原，已付出的訴訟支出會付之東流，訴訟結(jié)果也將毀于一旦，以后可能還會重復(fù)此勞動過程，從而造成了極大的訴訟浪費(fèi)。對此，法院可不準(zhǔn)原告撤訴。

3、訴訟中原告明確表示放棄權(quán)利的。原告放棄權(quán)利后，對他來說，訴訟中實(shí)體意義上的訴權(quán)已經(jīng)失去了意義。這時如再準(zhǔn)許原告撤訴，他也有可能會因某種原因再起訴，從而造成司法資源的浪費(fèi)等一系列不利的后果。因此，如原告放棄權(quán)利的，法院可不準(zhǔn)其撤訴。

三、撤訴后再起訴之限制

各國法律幾乎無一例外地允許當(dāng)事人撤訴后再行起訴，但在具體操作中又有所不同：英國法律規(guī)定，被告進(jìn)行實(shí)質(zhì)性答辯后原告撤訴的，再起訴須經(jīng)法院許可;美國法律規(guī)定，在被告提出實(shí)質(zhì)性答辯前，同一訴訟不得提出三次，在被告提出實(shí)質(zhì)性答辯后，一般也允許原告再起訴，但如果原告以前曾在任何聯(lián)邦法院或州法院自動撤回過訴訟的，就不能再次起訴;法國法律則允許當(dāng)事人就同一事實(shí)對同一被告再行起訴。

我國民事訴訟法第111條第一款第五項(xiàng)僅規(guī)定，撤訴后原告可就同一事實(shí)對同一被告再行起訴。這樣的規(guī)定會給那些濫用訴權(quán)者有機(jī)可乘，從而造成惡性循環(huán)，使被告陷于“濫訴”之中，法院也疲于奔命，人為地浪費(fèi)了大量的社會財(cái)富，應(yīng)對此作出限制，有條件地允許撤訴后就同一事實(shí)針對同一被告再行起訴：在被告提出答辯前撤訴，原告又起訴的，應(yīng)當(dāng)允許，但不宜超過兩次;在被告提出答辯后撤訴，原告又起訴的，可制定具體標(biāo)準(zhǔn)，同時賦予法院審查權(quán)，由法院決定是否允許原告再起訴。

四、當(dāng)事人撤訴權(quán)之保障

沒有救濟(jì)就沒有權(quán)利，保障當(dāng)事人撤訴權(quán)同樣是重要的。根據(jù)我國民訴法第140條的規(guī)定，當(dāng)事人不能就法院不準(zhǔn)撤訴的裁定提出上訴。換言之，法院不準(zhǔn)撤訴，你想撤也撤不了，如果原告堅(jiān)持不到庭或中途退庭，也能達(dá)到目的，被“按撤訴處理”了，但與自動撤訴相比，其退還一半訴訟費(fèi)這一權(quán)利卻被剝奪了。我國民訴法賦予了當(dāng)事人撤訴權(quán)，但卻沒有明確該權(quán)利的救濟(jì)途徑，從而造成了當(dāng)事人對法院的裁定只能服從。筆者認(rèn)為，對于符合撤訴條件，只因個別法官所謂“自由裁量”而裁定不準(zhǔn)當(dāng)事人撤訴的，實(shí)際上就是濫用審判權(quán)，是對當(dāng)事人撤訴權(quán)的一種侵犯。

根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人對法院的判決、裁定不服的，可依法提起上訴，如判決、裁定已生效，則可提出申訴;人民檢察院認(rèn)為發(fā)生法律效力的判決、裁定確有錯誤的，可依法定情形提出抗訴。具體到裁定上，只有對人民法院不予受理、管轄權(quán)異議和駁回起訴的裁定不服的，當(dāng)事人才可提出上訴。如允許當(dāng)事人就不準(zhǔn)撤訴的裁定提出上訴，那么就會出現(xiàn)一審尚未結(jié)案就上訴的不合法現(xiàn)象。比較切實(shí)可行的救濟(jì)方法是，加大對法官的錯案責(zé)任追究力度，使法官對當(dāng)事人的撤訴申請仔細(xì)審查，認(rèn)真對待，從而切實(shí)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

五、撤訴對訴訟時效的影響

既然可以再起訴，就有必要討論一下撤訴對訴訟時效的影響問題。我國《民法通則》第140條規(guī)定：“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷??”該條文將提起訴訟列為訴訟時效中斷的情形之一，但對于權(quán)利人起訴后又撤訴的，訴訟時效是否中斷?

我國法律未規(guī)定撤訴對訴訟時效的影響，實(shí)踐中各地法院做法不一，各持己見。理論界對此也有不同的看法，大致有兩種觀點(diǎn)：一為肯定說，認(rèn)為起訴即表明已積極行使權(quán)利，該事實(shí)不因撤訴而改變，故撤訴前的起訴行為引起訴訟時效中斷;二為否定說，認(rèn)為撤訴是撤回起訴，亦即權(quán)利人對先前起訴行為的否認(rèn)，此屬怠于行使權(quán)利，故撤訴前的起訴，不引起訴訟時效中斷。

筆者支持肯定說，理由如下：

權(quán)利人提起了訴訟，符合《民法通則》第140條的規(guī)定。雖起訴后又撤訴，但不影響這一次主張權(quán)利行為的效力。退一步講，雖起訴后又撤訴的，至少仍可證明權(quán)利人曾通過訴訟手段主張權(quán)利，至于義務(wù)人是否按要求履行了義務(wù)，則在所不問。有人認(rèn)為，在訴狀副本送達(dá)前，對方尚不知情，應(yīng)認(rèn)定為權(quán)利人尚未行使請求權(quán)，訴訟時效不中斷。我們認(rèn)為，這種觀點(diǎn)值得商榷。法院送達(dá)是有期限限制的，法定期間內(nèi)任一天通知對方當(dāng)事人應(yīng)訴都不影響權(quán)利人在主張權(quán)利。至于人民法院尚未通知對方當(dāng)事人應(yīng)訴時，權(quán)利

人就申請撤訴的，如法院審查后準(zhǔn)許撤訴，則應(yīng)將裁定書送達(dá)雙方當(dāng)事人，此時義務(wù)人也應(yīng)知道權(quán)利人曾主張過權(quán)利。所以，起訴后又撤訴的，訴訟時效應(yīng)予中斷，從人民法院裁定準(zhǔn)許撤訴時重新計(jì)算。

六、應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范撤訴的具體操作程序

審判實(shí)踐中，當(dāng)事人向法院提出撤訴申請后，有些法官為盡快結(jié)案，不經(jīng)嚴(yán)格審查，便裁定準(zhǔn)許撤訴;有些法官為圖省事，干脆在當(dāng)事人的撤訴申請書上大筆一揮“同意”，或者對當(dāng)事人簡單做一詢問筆錄了事;也有些法官對送達(dá)裁定書不予重視，送達(dá)法律文書既是法院的權(quán)利, 更應(yīng)該是法院的義務(wù)，拖得太久甚至不予送達(dá)，不僅會給法院審理案件造成了障礙，也無端增加了當(dāng)事人的訴訟成本，這些都是極不規(guī)范的。程序就是形象，程序不公正形象就不公正。所以必須嚴(yán)格遵照民訴法有關(guān)規(guī)定，對法院在當(dāng)事人申請撤訴中的具體操作予以規(guī)范，從而真正體現(xiàn)出程序上的公正，讓人民滿意。

第二篇：民事撤訴制度（定稿）

民事撤訴制度是民事訴訟的一項(xiàng)重要制度,它和起訴制度一樣,是當(dāng)事人自由處分訴權(quán)的表現(xiàn)。撤訴是一種權(quán)利,所以,一方面要充分保障該權(quán)利得到最大化的保護(hù)和實(shí)現(xiàn),另一方面要對其進(jìn)行合理的限制以體現(xiàn)權(quán)利、義務(wù)對立的正當(dāng)性。那么,當(dāng)事人在什么情況下可以撤訴、在什么情況下不能撤訴?撤訴的法律效果如何?“權(quán)力-權(quán)利”對抗制衡機(jī)制在民事撤訴制度中作用如何?一系列的問題反映出目前我國民事撤訴制度存在的問題,也為我們尋求解決途徑提供了思路和突破口。為此,本文從民事撤訴制度的概述出發(fā),在對民事撤訴制度進(jìn)行價值分析的基礎(chǔ)上,通過比較研究兩大法系主要國家的民事撤訴制度,指出我國現(xiàn)行民事撤訴制度存在缺陷,并提出一些初步的改革構(gòu)想。文章最后對撤訴制度和證據(jù)失權(quán)制度的沖突與協(xié)調(diào)問題進(jìn)行了探討,以期使民事撤訴制度更為和諧的運(yùn)行。本文除引言與結(jié)論外,共分六章: 第一章:民事撤訴制度概述。本章主要是對撤訴制度進(jìn)行一些基礎(chǔ)性的闡釋,指出撤訴的概念可以在廣義和狹義兩個層面上使用,本文的研究僅限于狹義的撤訴,即原告撤回起訴。撤訴就其性質(zhì)而言,只具有純粹的程序性,不涉及當(dāng)事人之間的實(shí)體權(quán)利義務(wù)爭議。為了準(zhǔn)確把握撤訴的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵,接著本部分從當(dāng)事人和法院兩個方面分析了撤訴制度的功能。最后,對我國民事撤訴制度的現(xiàn)狀進(jìn)行了總體歸納,希望從民事訴訟法學(xué)理論的視角勾勒出撤訴制度的全貌,明確民事撤訴制度構(gòu)建的理論根據(jù)。第二章:撤訴制度的價值定位。任何制度的存在和發(fā)展都有其內(nèi)在的價值取向,撤訴制度當(dāng)然也不例外。改革一種法律制度或者確立一種新的法律制度,必須要對各種相互沖突和相互重疊的利益進(jìn)行綜合評價。因此,我們在構(gòu)造符合中國國情的撤訴制度時需要進(jìn)行相應(yīng)的選擇與平衡:首先,撤訴制度中要充分運(yùn)用權(quán)利與權(quán)力制衡的理論,限制法官權(quán)力的運(yùn)用,使法官處于中立裁判的地位,僅有程序指揮權(quán)和裁判制作權(quán)。其次,要使當(dāng)事人雙方形成權(quán)利的制衡對峙局面,以此達(dá)到訴訟的公正。因此,應(yīng)給予被告同原告的撤訴權(quán)相對抗的一項(xiàng)權(quán)利——撤訴否決權(quán)。再次,撤訴是當(dāng)事人的訴權(quán)表現(xiàn)形式之一,自然應(yīng)予保護(hù),但同時又必須考慮到訴訟效益和程序安定的需要,對撤訴進(jìn)行限制。在程序設(shè)計(jì)中既要充分保護(hù)當(dāng)事人的撤訴權(quán),又要對撤訴權(quán)的行使要加以時間、權(quán)力對抗等制約。第三章:對兩大法系部分國家民事撤訴制度的分析與借鑒。本部分從比較法的視角通過列表的形式對世界兩大法系主要國家的民事撤訴制度進(jìn)行了考察,經(jīng)過比較研究,總結(jié)了共同的規(guī)律,并以此為鑒,為我國撤訴制度的改革和完善提供可供參考的視角和思路。第四章:對我國民事撤訴制度的檢討。這一章是本文的重點(diǎn),此部分在第一至第三部分的基礎(chǔ)上對我國的民事撤訴制度進(jìn)行了檢討,指出我國民事撤訴制度在權(quán)力(利)配置中以及在訴權(quán)保護(hù)和程序安定方面存在的問題,主要有:法院享有對撤訴行為非限制的否決權(quán),使國家干預(yù)與處分主義失衡;當(dāng)事人的程序主體地位遭到忽視,應(yīng)訴方權(quán)益保護(hù)的嚴(yán)重欠缺;撤訴程序的不健全,導(dǎo)致當(dāng)事人撤訴權(quán)行使的阻卻;申請撤訴的時間過于寬泛,有悖于訴訟效益原則;有關(guān)撤訴效力規(guī)定得不夠明確,導(dǎo)致當(dāng)事人較容易濫用權(quán)利等。第五章:通過法律控制來實(shí)現(xiàn)撤訴制度的完善。針對第四章所說的缺陷,本部分提出了改革和完善我國民事撤訴制度的建議:比如限制法官權(quán)力的濫用,減少撤訴程序中的國家干預(yù);為了保障被告的程序利益,應(yīng)賦予被告一定條件下的撤訴否決權(quán)以及對撤訴后再行起訴給與一定的限制等,以期建立起適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、科學(xué)合理的撤訴制度。第六章:撤訴制度與證據(jù)失權(quán)制度的沖突與協(xié)調(diào)。作為一項(xiàng)訴訟制度,撤訴制度與證據(jù)失權(quán)制度有著十分密切的關(guān)系。為使撤訴制度的程序運(yùn)行更為和諧,文章在最后對這二者的相互關(guān)系做出了比較完整地分析。筆者認(rèn)為,欲使舉證時限制度落到實(shí)處,要通過完善撤訴制度即對原告的撤訴行為進(jìn)行限制來進(jìn)行規(guī)制。當(dāng)然,對原告的這種限制不能來自法院的干涉,否則既違反了不告不理的訴訟原則,也違反了當(dāng)事人主義訴訟模式所體現(xiàn)的意思自治的原則和精神,這種制度沖突的協(xié)調(diào)只能從被告對原告撤訴申請的限制入手來解決。

第三篇：法律常識題問

法律常識題問

國家公務(wù)員考試法律常識150問

（一）國家公務(wù)員考試法律常識150問

（一）1.售樓廣告上的內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)兌現(xiàn)嗎？

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達(dá)到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

2.房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？

（1）房地產(chǎn)商發(fā)布了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因?yàn)橐蕾嚕ㄌ摷伲V告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認(rèn)為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實(shí)際發(fā)生的損害，這種損害包括財(cái)產(chǎn)的、金錢的、精神的。（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。

參考法條： 《 廣告法》第三十七條

3.《認(rèn)購書》一般包括哪些內(nèi)容？

《認(rèn)購書》的內(nèi)容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計(jì)算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。

參考法條： 《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、第一百一十五條 《合同法》第一百一十五條

4.什么是建筑面積？

建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。它的計(jì)算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

參考法規(guī)：《建筑面積計(jì)算規(guī)則》

5.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)

建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。它的計(jì)算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

6.套內(nèi)墻體面積包括什么？

套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

7.什么是分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

8.公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么？

①公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂６啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。③公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩糠謹(jǐn)偟慕ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》

9.哪些公用建筑面積可以分?jǐn)偅?/p>

整幢樓的以下公用面積可以分?jǐn)偅孩俅筇谩⒐查T廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》。

10.哪些公用建筑面積不能分?jǐn)偅?/p>

①倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

參考法條：《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》第九條

11.面積變了，購房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。

開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

合同約定面積

×100％

參考法規(guī)： 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1)印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費(fèi)？

（1)房屋所有權(quán)登記費(fèi)。（2）公共維修基金。（3）綜合地價款。（4）證件工本費(fèi)。

16.買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購買的車

庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅（如別墅）購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依 然要按照3%的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

18.申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5)有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

（6）具有購房合同或協(xié)議。

（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費(fèi)用？

（1）

律師審查費(fèi)。（2）公證費(fèi)。（3）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。（4）保險費(fèi)。

20.哪些財(cái)產(chǎn)可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機(jī)器、交通運(yùn)輸工具和其他財(cái)產(chǎn)。

（五）依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

國家公務(wù)員考試法律常識150問

（二）21.哪些財(cái)產(chǎn)不能抵押？

不能抵押的財(cái)產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財(cái)產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)；以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標(biāo)專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱

為“換按”。

24.什么樣的房子要評估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認(rèn)為有必要進(jìn)行評估的其他房屋。

經(jīng)濟(jì)適用房不需要評估。

25.什么 是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、銀行運(yùn)用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。

26.什么是個人住房貼息貸款？

所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費(fèi)。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實(shí)惠仍落在貸款人身上。

27.申請個人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計(jì)繳存12個月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.什么是住房補(bǔ)貼？

住房補(bǔ)貼是單位停止實(shí)物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補(bǔ)貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費(fèi)的專項(xiàng)資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼，分次（如按月）或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補(bǔ)貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。

29.住房補(bǔ)貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補(bǔ)貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補(bǔ)貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補(bǔ)貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補(bǔ)貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補(bǔ)貼時，職工住房補(bǔ)貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補(bǔ)貼賬戶下。住房補(bǔ)貼資金封存期間仍按規(guī)定計(jì)息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補(bǔ)貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？

一表是指：《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

31.什么是兩書？

兩書是指：《住宅質(zhì)量保證 書》和《住宅使用說明書》。

32.收房時還查看哪些文件？

《商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？

2002年7月1日以后開工的項(xiàng)目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。2002年7月1日以前開工的項(xiàng)目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。

34.開發(fā)商什么時候算交房？

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達(dá)到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進(jìn)行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實(shí)測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購房者認(rèn)為房屋符合約定，并且在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量問題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機(jī)構(gòu)檢測后，確實(shí)發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰來賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險由購房者承擔(dān)。購房者簽了《房屋驗(yàn)收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費(fèi)就不給鑰匙”合法嗎？

有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費(fèi)用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費(fèi)用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項(xiàng)基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。

38.辦理了

入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護(hù)。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租 用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進(jìn)行轉(zhuǎn)換，不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時間辦房產(chǎn)證？

購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

國家公務(wù)員考試法律常識150問

（三）41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護(hù)的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。

42.什么人可以申請購買經(jīng)濟(jì)適用住房？

（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊(duì)人員）或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。

（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標(biāo)準(zhǔn)。（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟(jì)條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購經(jīng)濟(jì)適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預(yù)購人在經(jīng)濟(jì)適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟(jì)適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟(jì)適用房購房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

44.原價出售經(jīng)濟(jì)適用住房，還以再買嗎？

對于以原價出售已購經(jīng)濟(jì)適用房的原購房人，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟(jì)適用房購買單價出售經(jīng)濟(jì)適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟(jì)適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟(jì)適用房購買資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房屋價款的公房。

（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。

（3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權(quán)糾紛的公房。

（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書 面同意轉(zhuǎn)讓的公房。

（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第五條

46.已購公房上市價格由誰定？

已購公有住房進(jìn)入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進(jìn)行核實(shí)。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進(jìn)行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)。

買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理辦法》第十三條

47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？

如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機(jī)關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機(jī)構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因?yàn)榉课菔欠蚱薰灿械模绻拮硬煌獬鲎猓凶馊司筒荒茏庾≡摲课萘恕?/p>

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細(xì)檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪

些房屋不能出租？

沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗(yàn)收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗(yàn)收部門驗(yàn)收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條。

國家公務(wù)員考試法律常識150問

（四）51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么辦？

租用了這樣的房子，就有可能因違反了法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而導(dǎo)致租賃合同無效，承租人也因此無法追究出租人的違約責(zé)任。但這個時候承租人可以要求出租人退還房租，如果出租人有過錯的話，還可要求出租人賠償損失。如果承租人是因?yàn)槭艿匠鲎馊说钠墼p而租用了法律禁止出租的房屋，承租人還可以撤銷合同，要求對方賠償損失。如果房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)，危及承租人安全健康，承租人即使在租賃的時候知道這種情況，也可以隨時解除合同。

參考法條：《合同法》第五十八條、第二百三十三條。

52.房屋租賃合同一定要以書面形式訂立嗎？

根據(jù)法律規(guī)定，租賃房屋，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同。為有效保護(hù)自己的利益，應(yīng)盡量使用中國消費(fèi)者協(xié)會或當(dāng)?shù)胤抗懿块T推出的示范文本訂立合同。雖然口頭訂立的合同也是有效的，可以被視為是不定期租賃合同，但是一旦產(chǎn)生糾紛，就很難證明是不是存在合同以及合同條款的內(nèi)容是怎么樣的，從而就難以保護(hù)雙方的利益了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第九條。《合同法》第二百一十五條。

53.房屋租賃合同必須要備案嗎？

對于經(jīng)營性用房來說，簽訂、變更、終止房屋租賃合同，出租人和承租人一定要在30日內(nèi)帶著相關(guān)材料到房屋所在地的房產(chǎn)管

理部門辦理登記備案手續(xù)。而住宅用房，暫可不備案，但為有效保護(hù)承租人的權(quán)益，最好還是登記備案，否則就可能發(fā)生出租人同時將房子租給別人的情況；同樣，出租人也面臨著承租人非法將房子租給別人的風(fēng)險。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范圍內(nèi)出租的房屋都要到房屋所在區(qū)、縣國土資源和房屋管理局或其委托的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府租賃服務(wù)站辦理登記備案手續(xù)。如果出租人或承租人有一方是港、澳、臺地區(qū)的人或者外國人，出租人就要到北京市國土資源和房屋管理局備案了。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十三條。

54.房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)去哪些部門登記備案？沒有登記備案的租賃合同有效嗎？

雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

房屋租賃合同登記備案主要是為了便于管理，同時讓大家知道該房屋已經(jīng)被租出去了。雖然沒有登記備案，合同還是合法有效的，雙方必須按照合同的規(guī)定履行。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十四條。

55.承租人能裝修承租房屋嗎？裝修后財(cái)產(chǎn)歸誰所有？

承租人必須在得到出租人的書面同意后才能裝修房屋、增加附屬設(shè)施，而且在裝修的時候也不能隨意改變房屋的結(jié)構(gòu)，拆除承重墻。如果承租人沒有得到出租人的書面同意就裝修了，承租人不僅要恢復(fù)原來的狀態(tài)，還要賠償出租人的損失。

經(jīng)過出租人同意的裝修，雙方可以自行約定財(cái)產(chǎn)歸誰所有。可以在出租人同意的情況下，將裝修后的財(cái)產(chǎn)折價轉(zhuǎn)讓給出租人。

參考法條：《最高法院關(guān)于執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十六條。

56.承租人可以隨便改變房屋的用途嗎？

承租人必須按照合同的約定使用房屋，不能私自改變房屋的用途。倘若需要改變的話，也應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的書面同意。如果法律對該出租房屋有特別要求的話，還要征得主管機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦

法》第二十四條。

57.在出租期間由誰負(fù)責(zé)維修房屋？承租人受到的損失應(yīng)當(dāng)由誰來賠償？

及時檢查、維修出租房屋是出租人的法定義務(wù)，除非雙方在合同中約定由承租人來承擔(dān)維修義務(wù)，否則出租人有義務(wù)檢查、維修房屋，保證房屋符合合同規(guī)定的用途。

對于承租人增添的附屬設(shè)備，雙方也可以約定由誰來負(fù)責(zé)維修。

如果是因?yàn)槌鲎馊瞬患皶r修復(fù)房屋，沒有盡到

檢查和維修的義務(wù)，從而導(dǎo)致房屋發(fā)生倒塌或者其他破壞性事故，并且給承租人的人身財(cái)產(chǎn)帶來損失的，出租人就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

參考法條：《合同法》第二百二十條。國務(wù)院《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十九條。建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十一條、第二十三條。

58.在什么情況下，出租人可以不負(fù)責(zé)任？

如果房屋損壞是因?yàn)槌凶馊说倪^錯造成，或者是因?yàn)榈卣鸬炔豢煽沽Φ囊蛩卦斐桑蛘唠p方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋的，出租人可以免責(zé)。

但是，要注意的是，如果該房屋是因?yàn)槌鲎馊宋醇皶r履行檢查、維修義務(wù)，使得房屋未處于良好使用狀態(tài)下，發(fā)生了不可抗力的事件而致使房屋損壞的，出租人不能免責(zé)，并應(yīng)依過錯程度承擔(dān)一定責(zé)任。

如果雙方約定由承租人負(fù)責(zé)檢查、維修房屋，但是出租人在出租時，對該房屋的現(xiàn)狀有所隱瞞的，如果房屋發(fā)生破壞性事故的話，出租人也不能因此完全免責(zé)。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第二十三條。《合同法》第二百二十二條。

59.房屋拆遷后，原來的租賃合同還有效嗎？

房屋拆遷后，房屋租賃關(guān)系仍然有效，雙方應(yīng)當(dāng)按照租賃合同繼續(xù)履行，出租人不能以此為理由終止租賃合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在補(bǔ)償安置的房屋里。

如果補(bǔ)償安置的房屋和以前的房屋條件不一樣，雙方還可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整租金。如果不符合原來的用途，承租人也可以解除合同。

參考法條：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第二十七條。

60.承租人可以獲得拆遷補(bǔ)償嗎？

承租人是否可以獲得拆遷補(bǔ)償這一規(guī)定，我國各地的情況都不太一樣。在北京，拆遷人必須對被拆遷人予以補(bǔ)償，這個被拆遷人就包括承租人，但是承租人必須具有北京市常住戶口，按照國家規(guī)定的租金正式承租房屋，而且必須是長期居住才能獲得拆遷補(bǔ)償。

參考法條：北京市政府《北京

市城市房屋拆遷管理辦法》第二十七條。國家公務(wù)員考試法律常識150問

（五）71.什么叫做承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？怎樣辦理承租權(quán)轉(zhuǎn)讓？

承租權(quán)轉(zhuǎn)讓就是在租賃期限內(nèi)，承租人將房屋租賃合同中的權(quán)利義務(wù)全部轉(zhuǎn)讓給第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人繼續(xù)履行該房屋租賃合同，這個第三人就叫作承租權(quán)的受讓人。

承租人首先要征得出租人的書面同意，然后和受讓人簽訂“房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”，最后由承租人和

受讓人簽訂“租賃主體變更合同”，變更承租人，由受讓人繼續(xù)履行合同。如果原租賃合同進(jìn)行了房屋租賃登記備案，那么還要到同一機(jī)構(gòu)辦理登記備案手續(xù)。

參考法條：《合同法》第八十八條。

72.按揭房屋能出租嗎？

以按揭方式付款就相當(dāng)于將房屋抵押給銀行，從而獲得貸款，房東擁有對房屋有限的產(chǎn)權(quán)，因此不能未經(jīng)銀行同意出售、出租或抵押該房屋。如果出租人想出租按揭房，則可以向貸款銀行提出申請，經(jīng)同意后出租該房屋。

73.出租人能轉(zhuǎn)租公房嗎？如果將所租住的公房作為廉租房轉(zhuǎn)租，需要經(jīng)過單位同意嗎？

對于出租人租住的公房，如果取得擁有該公房所有權(quán)單位的同意，出租人就有權(quán)轉(zhuǎn)租公房，且單位有權(quán)按照規(guī)定或者協(xié)議分享轉(zhuǎn)租公房的利益。

如果出租人將自己租住的公房作為廉租房出租，則無需經(jīng)過單位同意，而單位也無權(quán)分享出租該公房獲得的利益，但應(yīng)向所在市區(qū)房屋土地管理機(jī)關(guān)申報。

74.如果租住公房的出租人和承租人發(fā)生了糾紛，出租人有權(quán)起訴嗎？

對于出租人租住公房然后轉(zhuǎn)租給承租人的情況，如果出租人事先征得了單位（房屋的所有權(quán)人）的同意，那么出租人就有權(quán)起訴承租人，要求他支付房租、違約金和損害賠償金。如果出租人沒有征得單位的同意私自轉(zhuǎn)租，那么出租人就只能請求法院判決合同無效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用費(fèi)了。

對于出租人已經(jīng)購買的公房，因?yàn)槌鲎馊耸欠课莸乃腥耍裕?dāng)然有權(quán)提起訴訟，要求承租人履行合同，支付租金和違約金，并且賠償損失。

參考法條：《合同法》第五十八條。

75.涉外出租需要履行哪些手續(xù)？

屬于涉外出租房屋的，都應(yīng)在房屋土地管理部門備案。在北京應(yīng)向市房屋土地管理局房改處提出申請，經(jīng)審核符合規(guī)定的，發(fā)給北京市房屋土地管理局統(tǒng)一印制的《房屋租賃證》并加蓋“涉外”印章；同時還要具備涉

外安全審查批準(zhǔn)文件。

此外，出租人也要仔細(xì)檢查外國人有沒有在中國居留的合法證件、身份證明等。

參考法條：《北京市房屋土地管理局關(guān)于在全市范圍實(shí)行房屋租賃證制度及加強(qiáng)租賃登記備案工作的通知》第一條。

76.要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當(dāng)辦理什么證件？還應(yīng)當(dāng)注意什么？

出租人應(yīng)當(dāng)辦理《房屋租賃證》。對于租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃證》是經(jīng)營場所合法的有效憑證，因此，出租人應(yīng)當(dāng)辦理 《房屋租賃證》。

要將房屋出租給經(jīng)營者，出租人應(yīng)當(dāng)檢查承租人的證件，確保承租人進(jìn)行的是合法經(jīng)營。此外還需要經(jīng)常檢查，一旦發(fā)現(xiàn)有違法犯罪、無照經(jīng)營等活動，出租人應(yīng)當(dāng)向公安機(jī)關(guān)舉報。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十七條。公安部《租賃房屋治安管理規(guī)定》第七條、第九條第三款。

77.如果出租人將房屋出租給了無照經(jīng)營者，會產(chǎn)生什么后果？

如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道，承租人進(jìn)行的經(jīng)營活動是屬于無照經(jīng)營，仍然將房屋租給他們的，就會受到工商管理部門的行政處罰。

參考法條：國務(wù)院《無照經(jīng)營查處取締辦法》第十五條。

78.出租房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營和用于居住有何不同？

兩者的管理體制不同。用于生產(chǎn)經(jīng)營的出租房，出租人和承租人雙方對租金等條款有更多協(xié)商的自由，而住宅用房則需遵循政府有關(guān)的租賃政策。出租房用于生產(chǎn)經(jīng)營的特征：

①租金標(biāo)準(zhǔn)不同：雙方可以自行商定租金，而不受住房租賃指導(dǎo)價格的約束。

②修繕責(zé)任不同：對于房屋的自然損壞，可以在合同中規(guī)定由誰負(fù)責(zé)維修，而不一定由出租人負(fù)責(zé)維修。

79.出租人應(yīng)繳納哪些稅？所有的稅都必須由出租人繳納嗎？

個人出租房屋并取得收入，應(yīng)依法納稅。根據(jù)《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托各級政府的外來人口管理部門、區(qū)縣房屋土地管理局、街道辦事處，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或經(jīng)北京市地方稅務(wù)局確認(rèn)的其他具有代征稅費(fèi)能力的單位作為代征人，負(fù)責(zé)出租房屋稅款的征收。

應(yīng)繳稅費(fèi)各地均有所不同。此處以北京為例，出租人應(yīng)繳納以下稅費(fèi)：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅。現(xiàn)在除了個人所得稅按照現(xiàn)行辦法進(jìn)行申報納稅以外，其余只需按實(shí)際收入的5%計(jì)征綜合稅費(fèi)，就無

需繳納此外的其他稅費(fèi)了。

除了合同印花稅，由雙方各自承擔(dān)50%以外，所有稅費(fèi)都應(yīng)由出租人繳納，而不可約定由承租人承擔(dān)。

參考法條：北京市地方稅務(wù)局《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》第三條、第四條。

80.出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋嗎？賣掉房屋需要通知承租人嗎？

出租人可以賣掉或者抵押已經(jīng)出租的房屋。雖然出租人將房屋出租出去，但是房屋的所有權(quán)還是屬于出租人的，他有權(quán)按照自己的需要處置自己的房屋。

出租人賣掉房屋需要通知

承租人。在賣出房屋之前，出租人應(yīng)當(dāng)在合理的時間范圍內(nèi)通知承租人，因?yàn)樵谕葪l件下，承租人有權(quán)優(yōu)先購買承租的房屋。

參考法條：《合同法》第二百三十條。

第四篇：問效制度

爐府發(fā)〔2011〕74號

爐山鎮(zhèn)人民政府

關(guān)于加強(qiáng)重要工作問責(zé)問廉問效制度建設(shè)的通知

各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村民委員會：

為了進(jìn)一步深化爐山鎮(zhèn)重要工作問責(zé)問廉問效工作（以下簡稱“三問”工作），切實(shí)加強(qiáng)“三問”工作制度建設(shè)，建立“三問”工作長效機(jī)制。現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，落實(shí)工作責(zé)任

各黨工委、鎮(zhèn)直各部門主要負(fù)責(zé)人要高度重視，精心組織，建立“三問”工作制度建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任制和工作責(zé)任制，對本工委、本部門“三問”工作重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的制度建設(shè)，逐項(xiàng)細(xì)化分解到具體負(fù)責(zé)人和責(zé)任人員、責(zé)任部門，明確要求和進(jìn)度。

二、突出重點(diǎn)，健全完善“三問”工作制度

各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村要突出“三問”工作制度建設(shè)重點(diǎn)，把握關(guān)鍵，集中力量，利用一段時間，大力開展“三問”工作制度建設(shè)的清理、修訂和完善工作，注重創(chuàng)新“三問”工作制度建設(shè)。

1、健全完善“三問”工作各項(xiàng)工作制度。要從問責(zé)、問廉、問效三個方面入手，找準(zhǔn)“三問”工作制度建設(shè)的支撐點(diǎn)，加強(qiáng)責(zé)任追究、廉潔從政、環(huán)境建設(shè)等方面的制度建設(shè)，完善“三問”工作流程和具體措施，使“三問”工作制度化、程序化、規(guī)范化，建立有效、管用的“三問”工作機(jī)制和制度。

2、健全完善圍繞爐山鎮(zhèn)黨委、政府重要決策、重點(diǎn)工作、重大項(xiàng)目實(shí)施問責(zé)問廉問效等方面的制度。“三問”工作制度建設(shè)要緊緊圍繞樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、貫徹落實(shí)各級中心工作、對權(quán)力運(yùn)行的重點(diǎn)部位和重點(diǎn)環(huán)節(jié)、改進(jìn)工作作風(fēng)和廉潔高效、維護(hù)人民群眾的切身利益、高度關(guān)注民生等重點(diǎn)，大力推進(jìn)制度建設(shè)。

3、健全完善“三問”工作制度建設(shè)，要與反腐倡廉建設(shè)有機(jī)結(jié)合，相互促進(jìn)。各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村在“三問”工作實(shí)踐中，要把反腐倡廉建設(shè)各項(xiàng)工作融入到“三問”工作中去，教育、制度、監(jiān)督、改革和懲處并舉，形成問責(zé)、問廉、問效并重的制度體系。

4、創(chuàng)新“三問”工作制度建設(shè)，典型示范。各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村要按照鎮(zhèn)黨委、政府的統(tǒng)一要求，結(jié)合各自實(shí)際，加強(qiáng)調(diào)研，認(rèn)真總結(jié)，樹立“三問”工作制度創(chuàng)新、典型示范引路意識，在“三問”工作制度建設(shè)上有新突破和創(chuàng)新。

三、強(qiáng)化制度信息報送，改進(jìn)報送形式

各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村要切實(shí)強(qiáng)化制度信息報送意識，及時向鎮(zhèn)“三問”工作制度建設(shè)組報送各項(xiàng)成熟的制度信息，特別是要加強(qiáng)對各自有特色、有亮點(diǎn)，并在“三問”工作制度建設(shè)方面形成的好經(jīng)驗(yàn)、好做法的信息報送。“三問”工作制度信息的報送要堅(jiān)持?jǐn)?shù)量與質(zhì)量并舉的方針，既要追求數(shù)量，更要注重質(zhì)量，報送的制度要實(shí)事求是，防止假、大、空。各黨工委至少報送3個、鎮(zhèn)直各部門、各村至少報送2個有價值的“三問”工作制度。各黨工委、鎮(zhèn)直各部門、各村報送的“三問”工作制度，統(tǒng)一用紙質(zhì)報送。

爐山鎮(zhèn)“三問”工作制度建設(shè)組聯(lián)系人：黃勇

聯(lián)系方式：0857—6638002

二0一一年七月二十四日

第五篇：面 試 問 題

面 試 問 題簡單介紹下自己，和自己的工作經(jīng)歷，工作崗位中主要有哪些工作內(nèi)容？主要的顧客有哪些？對于之前的工作，最滿意的一點(diǎn)和不滿意的分別是什么，并分別說說它帶給你的啟示對于銷售有何理解作為一個銷售，為取得成功，一個好的銷售人員應(yīng)該具備哪四方面的素質(zhì)?你為什么認(rèn)為這些素質(zhì)是十分重要的?在陌拜的過程中，碰到拒訪的和態(tài)度比較強(qiáng)硬的客戶，你會怎么處理您為何要離開目前服務(wù)的這家公司我們的工作與生活歷程并不是一帆風(fēng)順的，談?wù)勀墓ぷ骰蛏罨蚯髮W(xué)經(jīng)歷中出現(xiàn)的挫折或低潮期，您是如何克服的談?wù)勀酝殬I(yè)生涯中令您有成就感的一、兩件事，并說說它給您的啟示當(dāng)您所在的集體處于競爭劣勢時，您有什么想法和行動 10 關(guān)于銷售，你最喜歡和最不喜歡的是什么？為什么？如果某位客戶一直在購買和你的產(chǎn)品相似，但價格卻很低于你的產(chǎn)品，你該怎樣說服這個客戶購買你的產(chǎn)品說說您未來3-5年的職業(yè)定位計(jì)劃