第一篇：房地產企業確認銷售收入的條件有哪些

房地產企業確認銷售收入的條件有哪些？

《企業會計準則第14號——收入》規定，銷售商品的收入只有在符合以下全部條件的情況下才能予以確認：

（1）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（2）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出商品實施控制；

（3）與交易相關的經濟利益能夠流入企業；

（4）相關的收入和成本能夠可靠地計量。

在實務工作中，有的認為，在收到預售房款或簽字正式銷售合同后便可確認收入實現。

我們認為，這種情況不符合上述標準第一條的規定，不應確認。否則有提前確認收入之嫌。

也有的認為，只有產權過戶方能確認收入實現。我們認為，產權過戶涉及多個政府部門，是僅具法律形式意義的收入實現，與真實情況也有出入，有推遲確認收入之嫌，不符合實質重于形式原則。正確、真實確認房地產企業的收入實現，應具備以下四項具體條件：

（1）工程已經竣工并驗收合格；

（2）具有經購買方認可的結算通知書；

（3）履行了銷售合同規定的義務，且價款已經取得或確信可以取得；

（4）成本能夠可靠地計量。

房地產企業（建造承包商）在什么情況下可采用完工百分比法確定收入實現？《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可采用完工百分比法確認收入：

（1）合同總收入能夠可靠地計量；

（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；

（3）在資產負債表日后合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；

（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。

中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤銷的；

（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；

（3）其余應收款能夠收回；

（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。

第二篇：房產企業銷售收入確認的四種情況（本站推薦）

房產企業銷售收入確認的四種情況

房產開發企業所得稅收入確認是在營業稅收入確認的基礎上進行的，主要包括完工產品銷售收入確認、未完工產品銷售收入確認、視同銷售收入確認以及對外出租產品租金收入確認四種情況。筆者現根據《企業所得稅法》、《企業所得稅法實施條例》、《營業稅暫行條例》、《營業稅暫行條例實施細則》、《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函[2008]875號）、《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）等有關規定，對房產開發企業所得稅收入確認方法進行總結。

完工產品銷售收入的確認

企業開發的產品只要符合已將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案、已開始投入使用或已取得初始產權證明其中一個條件即視為已經完工產品。在銷售時一般都要簽訂正式《房地產銷售合同》或《房

地產預售合同》，因采取的銷售方式不同，收入確認的方法也不同。

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品時于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日確

認收入的實現。

這里的“取得索取價款憑據（權利）之日”一般是指書面合同確定的付款日期的當天，未簽訂書面合同

或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成（所有權或使用權轉移）的當天。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現，提

前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品時按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款于實際

收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品時按以下原則確認收入的實現。

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品時按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產

品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品時，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，應按銷售合同或協議中約定價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按

買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品時，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額不得直接從銷售收入中減除。如果銷售合同或協議約定的價格低于基價，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日

確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品時，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現。包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確

認收入的實現。

未完工產品銷售收入的確認

房產開發企業銷售未完工開發產品一般都屬于預收款方式銷售開發產品。企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率在開發期內分季度（或月）計算出預計毛利額，計入開發期應納稅所得額，待開發產品完工后，再計算其實際計稅成本和實際毛利額，將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工當期的企業所得稅應納稅所得額。預計毛利率由省、自治區、直轄市國稅局、地稅局確定，但一般位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的不低于15％。位于地及地級市城區及郊區的不低于10%。位于其他地區的不低于5％。但經濟適用房、限價房和危改房均不

低于3%。

【例】某房產開發公司，2009年計劃在縣城開發建設15棟商品樓，2008年12月份已預售250套，收取價款45000000元，計劃在2009年10月末竣工交付使用，則這批預售房在竣工前每月應記入應納稅所得額的毛利額為45000000×5%÷10＝225000（元）。完工時假設該開發產品的實際毛利率12%，應記入2009

年10月份當期的毛利額為45000000×12%－225000×10＝3150000（元）。

視同銷售收入的確認

房產開發企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，按視同銷售于開發產品所有權或使用權轉移、或實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。其方法和順序如下：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定，但成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。例如：某房產開發企業將新開發的寫字樓10個標準間向A鋼鐵公司進行投資，開發成本38000000元，主管稅務機關確定的成本利潤率為20%，則這10個標準間應確認的收入為38000000×（1＋20%）÷（1－

5%）＝48000000（元）。

對外出租產品租金收入的確認

企業將新建開發產品對外出租時，采取直接收款或預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到款項的當天。分期付款的為合同約定付款日當天。

開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前與承租人簽訂租賃預約協議的，在開發產

品交付承租人使用日確認預收租金收入的實現。

需要注意的幾個問題

（一）根據國稅發[2009]31號文件第四條規定，房產開發企業出現《稅收征管法》第三十五條規定可

以不設置賬簿。

應當設置但未設置賬簿、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料。雖設置賬簿但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬。發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，以及經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報或申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由等的情形時，稅務機關對其以往應繳的企業所得稅要按核定征收方式進行征收管理，同時還要按《稅收征管法》等稅收法律、行政法

規的規定進行處理。

（二）房產開發企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價格以內或由企業開具發票的，均應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價格以內并由其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。但根據《營業稅暫行條例實施細則》第十三條規定，同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費均不視為企業所得稅的收入：一是由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事

業性收費；二是收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；三是所收款項全額上繳財政。

（三）預售的房產開發產品在辦理所得稅納稅申報時，還須出具已銷售未完工產品實際毛利額與

預計毛利額之間差異調整情況報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第三篇：企業直銷貨物增值稅銷售收入確認問題

企業直銷貨物增值稅銷售收入確認問題

根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則規定，現將直銷企業采取直銷方式銷售貨物增值稅銷售額確定有關問題公告如下：

一、直銷企業先將貨物銷售給直銷員，直銷員再將貨物銷售給消費者的，直銷企業的銷售額為其向直銷員收取的全部價款和價外費用。直銷員將貨物銷售給消費者時，應按照現行規定繳納增值稅。

二、直銷企業通過直銷員向消費者銷售貨物，直接向消費者收取貨款，直銷企業的銷售額為其向消費者收取的全部價款和價外費用。

本公告自2013年3月1日起施行。

關鍵詞：直銷收入確認

第四篇：出口銷售收入時點的確認

出口貨物銷售收入時點的確認

1、新會計制度對出口貨物銷售收入實現時點的規定

新會計制度改變了以往的分行業會計制度對外銷收入確認的標準，不再以企業向銀行交單時作為確認收入的時點。新會計制度規定按不同的成交方式來確認收入，主要的確認方式有以下三種：

離岸價（FOB）。離岸價也稱為船上交貨（指定裝運港）條款，采用離岸價核算的外銷收入的，以裝船日作為確認收入的時間。

成本加運費（CFR）。成本加運費也稱為成本加運費（指定目的港）條款，采用成本加運費核算外銷收入的，也是以裝船日作為確認收入的時間。

到岸價（CIF）。到岸價也稱為成本加運保費（指定目的港）條款，采用到岸價核銷外銷收入的，應以到港日作為確認收入的時間。

2、稅法對出口貨物銷售收入實現時間的規定

根據國家稅務總局《出口貨物退（免）稅管理辦法》的規定，出口企業在貨物報關出口后，應按財務制度的規定憑有關憑證在財務上作銷售處理，即出口企業銷售收入實現時間分別為：陸運應以取得承運貨物收據或鐵路運單，海運應以取得出口裝船提單，空運應以取得空運單并向銀行辦理交單后作為收入實現時間。

生產企業出口貨物不論海、陸、空、郵運出口，均以取得提單并向銀行辦妥交單手續的當天，作為出口貨物銷售收入的實現時間。預收貨款不通過銀行交單的，以取得提單日期作為出口貨物銷售收入的實現時間。

生產企業委托外貿企業代理出口，應以收到外貿企業代辦的運單和銀行交單憑證作為確認收入的實現時間。

外貿企業確認出口銷售收入的時點，應采取貨物流通企業財務制度的規定，在取得出口單據并向銀行辦理交單后，再作為收入的實現。同時還應結合不同的結算方式。如采用L/C等無風險方式的出口銷售，可及時確認收入；采用匯款方式結匯的，應于款到后確認收入；采用D／P、D／A結算方式的，應分別將收到貨款和買方承兌日期作為收入的確認時間。

出口貨物由于業務流程長，涉及部門多，政策復雜，其納稅義務確認時點還

有一些特殊規定：

1、國家政策明確規定不予退（免）稅的出口貨物納稅義務發生時間為《中華人民共和國增值稅暫行條例》、《中華人民共和國消費稅暫行條例》及其實施細則規定的銷售貨物納稅義務發生時間；

2、未按期申報退（免）稅和不申報退（免）稅的出口貨物納稅義務發生時間，是出口貨物退（免）稅90日申報期限或設區市國稅局核準的延期申報期限屆滿的次日；

3、未按期補齊退（免）稅單證的出口貨物納稅義務發生時間，是出口報關單、出口收匯核銷單、代理出口貨物證明等單證規定申報期限屆滿的次日；

4、代理出口貨物的受托方在開具《代理出口貨物證明》60天期限屆滿的次日，委托方在貨物出口后90天申報期限屆滿的次日；

5、未按規定提供有效備案單證的出口貨物納稅義務發生時間，是指未按規定期限提供備案單證的次日。

第五篇：房地產銷售收入的確定

一些房地產開發企業在進行所得稅匯算清繳時，對銷售收入具體確認理解不準確，還存在按照原稅法規定預售收入的概念理解并判斷確認銷售收入，出現申報錯誤。《國家稅務總局房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發〔2009〕31號，以下簡稱《辦法》）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，按不同結算方式分別在收到款項時或合同約定應收款項時確認收入。現結合文件進行說明。

取消預售收入的概念

按照新稅法實施前房地產企業所得稅法規定，開發產品完工前的收入為預售收入，完工后才按規定確認銷售收入。而國稅發〔2009〕31號文件規定，開發企業只要按照房地產銷售相關規定與銷售對象正式簽訂了《銷售合同》或《預售合同》，不管開發產品是否完工，稅收上均確認銷售收入的實現。雖然會計核算方面存在預售收入或預收賬款，但在企業所得稅方面，只有完工前銷售收入和完工后銷售收入的概念，而不再有預售收入的概念。按照《辦法》第三條規定，房地產開發經營業務包括土地的開發和建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

完工前銷售收入仍要預計毛利額

雖然取消預售收入概念，但由于開發產品完工前發生的成本費用尚未結算，企業會計上無法計算產品成本，稅收上也無法計算計稅成本。因此，《企業所得稅法》規定，對完工前確認的銷售收入還是采取預計計稅毛利額的方式計入當期應納稅所得額計算繳納所得稅。《辦法》第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

如某房地產開發企業2008年取得開發產品完工前銷售收入1000萬元，當地省級稅務機關確定的計稅毛利率為15%。則當年預計成本為850萬元，計稅

毛利額為150萬元應計入2008應納稅所得額，按規定減除相關稅費后繳納企業所得稅。如2009年開發產品完工，該部分的實際計稅成本為800萬元，則會計上在結轉銷售收入1000萬元同時，確認成本為800萬元，實現利潤200萬元。稅收上允許減除2008年預計的計稅毛利額150萬元，其差額50萬元計入2009應納稅所得額。

完工前銷售收入可作為三項費用計算基數

按照《企業所得稅法》規定，企業發生的廣告費業務宣傳費和業務招待費是以當年實現的銷售（營業）收入為計算基數的。房地產企業當年實際發生的廣告費和業務宣傳費，可以在不超過銷售收入15%范圍之內稅前扣除，超過部分可以結轉到以后扣除；企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費支出，按照發生額的60%扣除，但最高不得超過當年銷售（營業）收入的5％。房地產企業在開發產品完工前，一般會要發生大量的廣告費、業務宣傳費以及部分業務招待費，如果取得預售賬款需要預計計稅毛利額，同時相應的三項費用又不允許稅前扣除的話，勢必會增加預售的應納稅所得額，加重房地產企業的資金負擔。《辦法》第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。因此，房地產企業可以按照稅法確認的銷售收入為基數，計算上述三項費用的當年扣除數額，按規定稅前扣除。以上述舉例為例，2008年企業完工前銷售收入為1000萬元，允許稅前扣除實際發生的廣告費和業務宣傳費限額為150萬元，業務招待費限額為5萬元。但是，按照不重復計算扣除的原則，當企業會計上將完工前銷售收入轉為企業產品銷售收入時，不得再重復計算該部分收入基數。

需要提醒注意的是，房地產開發企業在進行所得稅匯算清繳填寫申報表時，要將完工前的銷售收入填入其他視同銷售收入，將預計計稅成本填入其他視同銷售成本。這樣，就可以將完工前的銷售收入納入三項費用的計算基數。因上述填表已經調增預計計稅毛利額，因此，在填寫其他調整預計計稅毛利額時，要做相應的調減處理，避免重復計算計稅毛利額。