第一篇：天然橡膠初加工建廠全套方案

提供天然橡膠加工廠建設(shè)全套解決方案

廣東湛江市偉達機械實業(yè)有限公司是國內(nèi)熱作機械制造商，專業(yè)生產(chǎn)天然橡膠初加工設(shè)備。為客戶提供天然橡膠加工廠建設(shè)全套解決方案。1.根據(jù)客戶考察當(dāng)?shù)啬z園種植和原料收購情況；2.提供專業(yè)的可行性分析報告；3.向客戶建議制定 產(chǎn)品類型；4.提供加工工藝設(shè)計和建廠規(guī)劃布局；5.提供工人技術(shù)和生產(chǎn)管理培訓(xùn)；6.為客戶推薦技術(shù)管理顧問并協(xié)助客戶開發(fā)銷售市場。多年來憑著豐富的熱作機械生產(chǎn)，經(jīng)驗以及專業(yè)的技術(shù)人才，偉達機械在熱作機械領(lǐng)域作出多項發(fā)明與創(chuàng)新，并不斷對產(chǎn)品進行改進升級，取得多項專利。用最專業(yè)的技術(shù)和負責(zé)任的態(tài)度精心為客戶設(shè)計適合當(dāng)?shù)厥袌龊蛯嶋H需求的生產(chǎn)配置，提供完整的服務(wù)體系，形成了售前咨詢服務(wù)，售后技術(shù)培訓(xùn)以及長期跟蹤服務(wù)。在為客戶提供精良的設(shè)備的同時，推廣先進的生產(chǎn)管理理念，以滿足制造高附加值產(chǎn)品的市場需求。偉達機械立足于國內(nèi)市場，積極拓展國外市場，敢于創(chuàng)新，竭誠為客戶提供一流的產(chǎn)品，一流的服務(wù)。

第二篇：護膚全套方案

一、清晨保濕5步速變水潤美女

肌膚加速變干燥時，最重要且最有效的方法是加強保濕，護膚全套方案。如果你實踐了以下針對干性肌膚的“清晨美容”提議后，肌膚會變得濕潤許多！

Step1：潔面 毛巾洗臉法

這里說的毛巾，是指洗臉用的毛巾粉撲、絹質(zhì)粉撲等等。當(dāng)你感到肌膚粗澀不光滑，特別是出現(xiàn)白色粉刺等堵塞毛孔時，用毛巾輕輕地揉洗皮膚，去掉肌膚表面還很柔軟的角質(zhì)層，清除堵塞毛孔的皮屑、粉刺、油脂，因為這些堵塞物僅用手掌洗臉是清除不掉的。

Step2：保濕化妝水 潔面后3分鐘內(nèi)使用保濕力強的化妝水

化妝水是潔面后，為了濕潤角質(zhì)而使用的保濕護膚品。

選擇使用簡單、保濕能力強的產(chǎn)品為佳，最重要的還是在于潔面后立刻噴抹。

Step3：乳液、潤膚油 鎖住水分不外散，油分補給不可缺

肌膚干燥了，往往立刻只會想到“補水”，但好不容易補給的水分也會慢慢蒸發(fā)掉，這樣是無法保持肌膚一整天的濕潤。而乳液與潤膚油可以起到“鎖水”的作用。同時，肌膚自身的鎖水機能也可得到強化，提高肌膚濕潤度，早晨是最好的“補油”時間。

Step4：化妝水 二次使用化妝水，提高保濕效果

涂完保濕乳液后，再一次使用肌膚水。因為對于肌膚干燥的人，一次保濕護理無法給予充分的水分補給。早晨，第一次補水已被肌膚完全吸收，這成為化妝也無法遮蓋的空洞。因此，分開兩次進行補水護理十分見效，你也可以根據(jù)肌膚的狀況反復(fù)使用這個方法。

Step5：做隔離紫外線護理涂抹防曬霜的手法要輕柔擦防曬品時，千萬不要過度用力，太過用力會使防曬品的效力降低25%；涂抹的厚度要注意的是，每次有1-2ml的使用量才有效，而一般大家使用防曬品的過程中，通常都無法達到這樣的厚度，所以才會導(dǎo)致防曬品沒能產(chǎn)生足夠的防御能力，并且在接觸日曬15-30分鐘后，必須補擦一次防曬品，之后每2-3小時都需要補充一次。堅持不起泡的洗臉方式，盡量避免揉搓。

堅持不起泡的洗臉方式，只用溫水潑洗臉頰，洗臉時避免大力揉搓，肌膚才不會越洗越干。如果你擔(dān)心洗不干凈而堅持使用泡沫式潔面品，那么可以試試“泡沫敷臉法”：把洗面奶搓出豐富的泡沫，敷在臉上一分鐘，再用溫水沖洗干凈。少搽一些保養(yǎng)品，給肌膚透氣的機會。

肌膚斷食期間，絕對沒有“一定要用護膚品”的規(guī)矩，一切都根據(jù)肌膚的狀況靈活掌握。推薦使用可以增加后續(xù)吸收、加強保濕的“開胃”化妝水。如果不覺得緊繃，省略精華液、乳液、面霜也無妨。

三、輕松2步驟 搞定黑頭和毛孔

1、典型問題1：如何有效地去除“黑頭”？

答：黑頭產(chǎn)生的主要原因是皮脂腺分泌過度。這種分泌過度會導(dǎo)致皮膚毛孔變粗。毛孔中的油脂聚集并硬化成為楔狀，毛孔就被硬化的油脂堵塞。因為毛孔是開放的，硬化的油脂接觸到空氣被氧化而變黑，這樣，就形成了我們經(jīng)常見到的黑頭了。

從根源上去除黑頭的方法就是去除痤瘡的方法，但是黑頭是可以擠出進行清潔的，如果鼻子上是一種白頭或者紅包膿包，那就要小心對待了，擠的話會引起炎癥擴散。

對待黑頭的護理重點是堅持每天認真地清潔皮膚，每周應(yīng)進行1—2次的深度清潔和去角質(zhì)，以維持毛孔通暢。另外還需做好保濕的功課，因為油性皮膚往往缺水，缺水越厲害，皮脂分泌越多，產(chǎn)生黑頭的機會也越多。我建議大家不妨嘗試一下伊奈美的瑩煥水源精華露，這款產(chǎn)品最大的特點就是激活活水能量，深度持續(xù)保濕。

同時，我們也可以在黑頭集中的“T字區(qū)”使用鼻貼。需要注意的是，鼻貼不應(yīng)使用太頻繁，否則會傷害角質(zhì)層，使局部皮膚過于敏感，抵抗力下降，還是應(yīng)該依靠日常護理來解決問題。

黑頭的產(chǎn)生周期大約兩周，如果擠出的話，兩周后還要繼續(xù)清理，因此對抗黑頭不是一勞永逸的，需要注意的是，自己處理黑頭一定要保證衛(wèi)生與清潔，這樣才能防止發(fā)炎，所以我建議大家進行黑頭清理一定要到正規(guī)、衛(wèi)生條件優(yōu)良的美容院，具體的操作也應(yīng)該由受過正規(guī)培訓(xùn)的、有經(jīng)驗的美容師來進行，而且清黑頭之前應(yīng)認真清潔面部，所使用的工具也需要嚴格消毒。

如果黑頭或附及的皮膚有發(fā)紅、脫皮、疼痛等表現(xiàn)，則不應(yīng)進行清理黑頭的治療。如今市面上美容院眾多，但良莠不齊，選擇的時候要格外小心。

2、典型問題2：如何有效地收斂肌膚毛孔

答：毛孔粗大有兩種情況，一種是油脂性毛孔粗大，另一種是由于衰老引起的毛孔粗大。

對于油脂性毛孔粗大的形成，既有先天因素也有后天因素。有些朋友皮脂分泌旺盛，角質(zhì)堆積過厚，皮膚新陳代謝不良，從而造成皮脂代謝廢物堆積，引發(fā)毛孔粗大，這是先天因素；而不適當(dāng)?shù)那鍧嵑颓鍧嵅粡氐祝矔?dǎo)致毛孔因阻塞而增大，這是后天因素。女性由于荷爾蒙及油脂分泌的因素，在30—40歲時毛孔問題最明顯。

解決油脂性毛孔問題的原則是由外清潔收斂，由內(nèi)修護滋養(yǎng)。由外的功課包括每天早晚認真清潔皮膚，使用含有BHA或AHA的爽膚水收斂和去角質(zhì)，并每周使用1-2次清潔面膜將毛孔內(nèi)堵塞的油脂污垢徹底清除，使皮膚看上去更有光滑和健康，規(guī)劃方案《護膚全套方案》。如果你希望盡快見效，還可以配合使用具有合理成分的毛孔細致類產(chǎn)品。

由外的功課則包括每天使用不含油脂的清爽乳液給皮膚補充足夠的水分，水充足了油才會少，毛孔也才會相應(yīng)減小。另外需要維持健康而有規(guī)律的生活方式，多食蔬菜水果多飲水，避免油膩食物，保持睡眠充足。

還有一些朋友，雖然油脂分泌不是那么旺盛，但毛孔依舊粗大，這是由于衰老引發(fā)皮膚彈性下降造成的。這種情況和油脂分泌過多引起的毛孔粗大，仔細觀察毛孔方向是不一樣的。四、三大眼部問題完美解決方案

第一大問題 黑眼圈

怎樣解決黑眼圈

對于有黑眼圈困擾的人，睡眠應(yīng)充足，內(nèi)分泌正常，在飲食方面應(yīng)多吃水果、蔬菜等食物，多喝開水，并且盡量減少吃含淀粉食物，營養(yǎng)均衡才是治療黑眼圈的治本方法。

除此之外，也有一些“土方子”可以幫忙改善黑眼圈。平時工作繁忙的人應(yīng)盡量找機會平躺休息，改善眼部血液回流的情形。一方面，可以通過熱敷法來促進血液循環(huán)，如用熱雞蛋按摩：雞蛋煮熟后去殼，用毛巾包裹住，合上雙眼用雞蛋按摩眼部四周，可加快血液循環(huán)。不過注意，用后的雞蛋恐怕是不能再吃了。另一方面，可用薄毛巾包裹著冰塊敷在黑眼圈位置約5分鐘，令血管在冷縮熱脹的情況下，促進血液流暢。

如果你經(jīng)濟上許可的話，選用簡單的保濕滋養(yǎng)產(chǎn)品是必備且安全的最佳方式，可以使用保濕滋潤較高的眼霜來改善干燥現(xiàn)象。含有果酸、麴酸、左旋維他命C與維他命K等美白除皺成分的保養(yǎng)品都具有一定程度的效果。醫(yī)師也會視嚴重情況開一些退色素藥物涂抹，如杜鵑花酸、對苯二酚、維他命A等來抑制色素活性。

如果希望達到快速改善黑眼圈的問題，還可以借助一些治療及手術(shù)方法。果酸換膚、美白導(dǎo)入或利用雷射達到除皺及除黑效果，對于不同原因及程度的黑眼圈都能有不錯的效果。還有市面出售的“眼部穴位按摩器”，是一種不錯的護眼儀器，有助消除眼部疲勞，促進血液循環(huán)，和減輕黑眼圈。

第二大問題 眼袋

眼袋的N種表現(xiàn)形式

由于眼袋的形成原因不同，它所表現(xiàn)的形式也有所差別：

1、單純眼輪匝肌肥厚型眼袋：由于遺傳性因素，年輕時就有下瞼眼袋。其突出特點為靠近下瞼緣，呈弧形連續(xù)分布，皮膚并不松弛，多見于20－32歲年輕人。

2、單純皮膚松弛型：此種情況為下瞼及外眥皮膚松弛，但無眶隔松弛，故無眶隔脂肪突出，眼周出現(xiàn)細小皺紋，多見于33-45歲的中年人。

3、下瞼輕中度膨隆型：主要是眶隔脂肪的先天過度發(fā)育，多見于23-36歲的中青年人。

4、下瞼中重度膨隆型：同時伴有下瞼的皮膚松弛，主要是皮膚、眼輪匝肌及眶隔松弛，造成眶隔脂肪由于重力作用脫垂，嚴重者外眥韌帶松弛，瞼板外翻，瞼球分離，常常出現(xiàn)流淚，多見于45-68歲的中老年人。

第三大問題 浮腫

浮腫產(chǎn)出狀態(tài)

眼皮較厚的單眼皮容易浮腫

單眼皮，且皮膚較厚的人，在早晨起床或疲憊不堪時容易出現(xiàn)眼睛浮腫等問題。雖說皺紋、皮膚松弛與單眼皮、雙眼皮并沒有直接的關(guān)系，可是眼睛浮腫的確在單眼皮的人群中比較常見。

浮腫是脂肪在作怪 單眼皮或雙眼皮，是由上眼瞼的脂肪量決定的。如果上眼瞼皮膚的脂肪量少，就會形成褶皺，也就是雙眼皮；而上眼瞼脂肪量高，則難以形成褶皺，就成了單眼皮。因為單眼皮的眼瞼中脂肪含量高，容易顯得眼睛浮腫。如果屬于單眼皮中眼皮較厚的類型，眼睛浮腫更是意料中的事了。

五、熬夜對電腦 肌膚需要抗氧化

練好兩招抗氧化基本功

Step1：去除老化角質(zhì)，恢復(fù)毛孔暢通

當(dāng)角質(zhì)層不斷增厚又不能自行脫落，肌膚的毛孔會越來越難以呼吸，在這樣一個厚厚的屏障覆蓋下，護膚品自然難以被充分吸收。我們可以使用專門的產(chǎn)品每天調(diào)理角質(zhì)，每天在滋養(yǎng)品之前使用這類產(chǎn)品，可以溫和去除肌膚的老化角質(zhì)，讓之后的護理產(chǎn)品吸收更徹底。

Step2：善用化妝水，提升肌膚吸收能力

使用化妝水早已不是一個可有可無的步驟，它扮演的角色越來越多：除了清潔皮膚、補水以外，它也能幫助肌膚吸收營養(yǎng)品。這是因為抹完化妝水的皮膚會清透清潔，含水量上升，從而更容易“吃”進更多的養(yǎng)分。

肌膚衰老的原點--25歲之后自發(fā)抗氧化能力消失

令肌膚奄奄一息的變數(shù)很多，外界的紫外線、臟空氣就是層層劫難，而現(xiàn)代人經(jīng)常接觸的手機、電腦，這些現(xiàn)代科技產(chǎn)物散發(fā)出的電磁波更是為肌膚“雪上加霜”。

根據(jù)美國醫(yī)學(xué)界的調(diào)查，25歲之前，人的身體中會自然產(chǎn)生一種抗氧化的成分，但過了25歲，這種成分就會慢慢消失。正常狀態(tài)下的肌膚，自身就有很大的能量來抵抗氧化的入侵。只是由于日夜操勞，就會提前出現(xiàn)兵疲馬困的倦態(tài)，肌膚中的自由基會慢慢增多，皺紋、斑點、肌膚光澤減退這些衰老現(xiàn)象--浮頭。更多內(nèi)容請關(guān)注我的微博：小女人愛美容 http://weibo.com/girltg

第三篇：BOT投資建廠方案剖析

1運行與維護

本項目運營管理基本原則是“安全、環(huán)保、高效”。在安全有序的條件下，確保本項目的“預(yù)處理、厭氧發(fā)酵、資源利用、節(jié)能環(huán)保”等各環(huán)節(jié)的正常運行。

本項目運營管理的基本目標(biāo)是：嚴格管理，保證每條生產(chǎn)線平均年無故障運行時間達到365天整，確保本項目年處理垃圾滿足要求；科學(xué)管理，不斷提高資源再利用的效率，努力使本項目達到各項預(yù)期指標(biāo)，同時努力降低生產(chǎn)成本，以獲得較好的經(jīng)濟效益；達標(biāo)排放，保證本項目的廢氣、廢渣、廢液以及其它環(huán)保指標(biāo)達到國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不造成二次污染，實現(xiàn)真正意義上的“無害化”處理；同時，合理安排維護檢修計劃、設(shè)備大修更新改造計劃，確保項目持續(xù)健康運行。

1.1 團隊建設(shè)方案 1.1.1公司組建

為了加快本項目建設(shè)與管理，實現(xiàn)項目目標(biāo)，特許經(jīng)營權(quán)協(xié)議簽訂后一個月內(nèi)，項目法人將出資組建本項目的專業(yè)實施與管理機構(gòu)。

項目公司的主要職責(zé)，一是負責(zé)籌集和按期支付項目所需建設(shè)資金；二是負責(zé)對項目建設(shè)進行全面管理；三是負責(zé)償還項目所需借款資金；四是對項目后期進行再投資和全面運營管理。

1.1.2管理機構(gòu)設(shè)置

根據(jù)項目公司組織機構(gòu)譜系圖的規(guī)劃精神，項目長期運營維護的組織機構(gòu)將在項目總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組成由總經(jīng)濟師和總工程師構(gòu)成的三人領(lǐng)導(dǎo)班子，下設(shè)行政部、技術(shù)部、財務(wù)管理部、生產(chǎn)運行部和運營維護部五個部門，每個室部分別設(shè)置所需的功能，這樣，整個運營組織機構(gòu)將擔(dān)負起本項目的生產(chǎn)運營之重任。1.1.3 勞動定員

1.1.3.1 勞動班制

預(yù)處理間、厭氧發(fā)酵系統(tǒng)、沼氣凈化利用系統(tǒng)為 3 班制，每班工作時間 8 小時。全年生產(chǎn)天數(shù)為 365 天。制定運行工、運行班班長、技術(shù)員、化驗員、維修工、行政管理員等各崗位職責(zé)，在日常運營中嚴格執(zhí)行。1.1.3.2 人員選聘制度及計劃

首先，根據(jù)項目公司組織機構(gòu)譜系圖的規(guī)劃精神，對于項目公司的總經(jīng)理、等高級管理人員由董事會公開招聘或通過其它渠道選拔、擇優(yōu)錄取，并盡可能做到盡早參與本項目的籌備建設(shè)。其次，對于運行部技術(shù)和管理人員，將從有2年以上有機垃圾處置的相關(guān)崗位并具有良好的運行實績與經(jīng)驗的人員中選取，且應(yīng)具備助理工程師以上水平，其余運行人員原則上從大中專院校專業(yè)對口的學(xué)員中選用品學(xué)兼優(yōu)、身體健康的人員，并進行專業(yè)培訓(xùn)，合格者擇優(yōu)上崗，特殊工種須體檢合格。

對受聘者采用合同制形式，與項目公司簽訂勞動合同。組織從業(yè)人員（含臨時工）進行職業(yè)道德培訓(xùn)，并進行考核，建立完善的培訓(xùn)制度。對運行人員進行技術(shù)培訓(xùn)，每年給職工提供1～2周/人及以上的脫產(chǎn)培訓(xùn)機會，并進行的理論與實績考核，按照考核成，5%差強人意的，進行3個月待崗、換崗，對不適應(yīng)要求的作解除合同處理。

本投標(biāo)人具有多年的有機垃圾處置營運經(jīng)驗，聚集和儲備有各類專業(yè)人員，可以調(diào)配部份技術(shù)好、經(jīng)驗豐富、素質(zhì)高的人員去作企業(yè)骨干，以老帶新，確保企業(yè)快速步入正軌。

1.2 生產(chǎn)運行管理方案 1.2.1 全面質(zhì)量管理

在本項目的運行與維護期，將實行全面質(zhì)量管理，爭取獲得ISO9001 質(zhì)量認證，以保證垃圾處理質(zhì)量、生產(chǎn)成本控制和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。1.2.1.1 全過程技術(shù)監(jiān)督

技術(shù)監(jiān)督是涉及全廠、全局、全系統(tǒng)的全面技術(shù)管理工作，需要有組織、有計劃、有秩序地進行和完成各項具體的工作任務(wù)，由總工程師負責(zé)組建技術(shù)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)小組并兼任組長，對各專業(yè)設(shè)有專業(yè)監(jiān)督

工程師（兼）監(jiān)督，分別建立相應(yīng)的監(jiān)督管理技術(shù)責(zé)任制，使得技術(shù)監(jiān)督工作滲透到生產(chǎn)的各個角落。對質(zhì)量不合格產(chǎn)品、設(shè)備、材料具

有否決權(quán)；對考核指標(biāo)及其評比具有決定權(quán)；對制止違章操作及超標(biāo)運行有建議權(quán)。

1.2.1.2 生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)

為提高項目的生產(chǎn)運行管理效率，將生產(chǎn)運行監(jiān)視、設(shè)備設(shè)施管理、維護維修管理、備件庫存管理和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)維護有機地結(jié)合起來，通過生產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，從數(shù)據(jù)庫層面將實時運行數(shù)據(jù)和設(shè)備資產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一起來，使得管理層可以及時的獲得每個運行單位的實時數(shù)據(jù)，也可調(diào)閱各類設(shè)備、設(shè)施的管理數(shù)據(jù)。使管理和控制，計劃與生產(chǎn)緊密結(jié)合，達到管控一體化的目標(biāo)。

生產(chǎn)運行信息管理軟件系統(tǒng)圖

生產(chǎn)運行管理信息軟件系統(tǒng)層狀架構(gòu)圖

1.2.2生產(chǎn)運行管理體系

1.2.2.1操作人員崗位責(zé)任制

建立以崗位責(zé)任制為中心的生產(chǎn)管理規(guī)章制度，根據(jù)各崗位特點制定設(shè)施巡視制度、操作規(guī)程、交接班制度、考勤制度、設(shè)備保養(yǎng)制度等。崗位責(zé)任制有明確的崗位責(zé)任和具體的崗位要求，設(shè)施巡視指定巡視路線、巡視周期和巡視的具體要求；操作規(guī)程明確本工種的具體操作要求，工藝的運轉(zhuǎn)流程、設(shè)備的運行時間，注意事項等；交接班制度明確上下班之間應(yīng)交接的內(nèi)容，在現(xiàn)場交接時應(yīng)共同巡視，當(dāng)面交接清楚等。設(shè)備保養(yǎng)制度規(guī)定每班人員對所管設(shè)備進行清潔、保養(yǎng)的要求與具體做法等。工作程序：

（1）工作職責(zé)

1）負責(zé)水泵、加藥裝置、攪拌機及其他設(shè)備的生產(chǎn)操作和安全生產(chǎn)。2）堅守崗位，遵章守紀(jì)，精心操作，完成生產(chǎn)任務(wù)。（2）工作程序 1）預(yù)檢查

現(xiàn)場檢查：檢查機泵的潤滑、溫度、閥門、污泥泵、消防器材等情況。查看記錄：操作參數(shù)、車間指標(biāo)等。2）接班

聽取交班班長工作匯報，提出預(yù)檢查存在的問題。聽從班長、車間的安排和指令。檢查操作記錄是否清楚、真實、工藝參數(shù)是否達標(biāo)。

（3）本班工作 1）工作內(nèi)容

根據(jù)化驗分析進行加藥。做好取樣分析工作。按巡檢路線每1小時進行檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并匯報。認真記錄操作參數(shù)。定期進行排泥。完成上級交給的其它臨時性工作任務(wù)。

2）主要處理工藝裝置的重點管理

對預(yù)處理系統(tǒng)、調(diào)配池、厭氧池、沼氣凈化及沼氣發(fā)電系統(tǒng)等檢查、記錄。3）交班

向接班者書面將會當(dāng)班操作，設(shè)備運行狀態(tài)及車間等情況。接班者簽名后，當(dāng)班者方可離崗。1.2.2.2運行指標(biāo)管理

加強運行管理，規(guī)范運行人員的操作，對處理成本、處理總量、設(shè)備（設(shè)施）完好率、設(shè)備運轉(zhuǎn)率、能源（材料）消耗等系列指標(biāo)進行運行值考核，實行運行小指標(biāo)考核制，用最佳運行值去考核運行人員，調(diào)動運行人員的積極性，增產(chǎn)節(jié)約、降低能耗，提高經(jīng)濟效益。

對每個班進行每月考核激勵，每月底按照經(jīng)濟效益考核表打分評出第一名，進行獎勵。

1.2.2.3 運行例會制度

每周一下午 16 點召開生產(chǎn)工作例會，會議內(nèi)容：各組組長匯報上周運行工作完成情況、系統(tǒng)狀態(tài)及維修工作情況，好的工作方式方法進行分享學(xué)習(xí)，錯誤的地方進行經(jīng)驗教訓(xùn)總結(jié)。廠長對工作中存在問題、安全隱患進行分析總結(jié)，布置下一步工作。1.2.2.4 交接班制度

（1）接班前，各崗位操作人員應(yīng)按照巡回路線進行現(xiàn)場檢查。檢查主要內(nèi)容：流量、液面是否準(zhǔn)確，壓力、溫度是否正常，潤滑冷卻是否完好，器材、設(shè)備等是否完好。存在問題應(yīng)在交接班會上提出，由上班整改。

（2）交班操作人員應(yīng)對口交接，包括設(shè)施狀況、各單元進出料、pH 值、操作完全、原始記錄、區(qū)域衛(wèi)生等。

（3）交班人員進行詳細、認真交接后，若不存在問題和爭議，在接班人員認可簽字后方可離崗。

（4）關(guān)鍵機組、設(shè)備的運行情況應(yīng)作重點交代，對事故隱患應(yīng)提出切實可行的防范措施。1.2.2.5 操作人員培訓(xùn)

（1）操作人員經(jīng)過培訓(xùn)考核，做到持證上崗。

（2）培訓(xùn)分為基礎(chǔ)知識和崗位知識培訓(xùn)兩部分，基礎(chǔ)知識培訓(xùn)期為1-2天，崗位知識培訓(xùn)期視崗位不同而定，一般為期2-3天。

（3）操作人員培訓(xùn)結(jié)束后，組織對其進行環(huán)境保護理論知識和實際操作能力考試、考核，合格者頒發(fā)合格證書。1.2.2.6巡回檢查制度

（1）按時按指定路線、點巡檢，并作好掛牌、記錄工作。（2）檢查中發(fā)現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時處理，同時報告值班長。（3）巡回檢查內(nèi)容：

1）檢查各機泵的運行情況；

2）各機泵的油位、油質(zhì)、溫度、冷卻等情況； 3）各構(gòu)筑的液位情況； 4）各儀表的記錄及運行情況； 5）設(shè)備及衛(wèi)生。

1.2.2.7 工作紀(jì)律

（1）值班人員要服從領(lǐng)導(dǎo)和嚴格執(zhí)行操作規(guī)程；（2）按時交換班和作好當(dāng)班時的記錄；

（3）值班人員不準(zhǔn)無幫曠工、請假，有特殊情況須事先向領(lǐng)導(dǎo)書面請假，經(jīng)批準(zhǔn)后方可休假，否則作曠工處理；

（4）值班人員不準(zhǔn)擅自離開工作崗位，不準(zhǔn)干私活，不準(zhǔn)睡覺，不準(zhǔn)玩撲克、麻將等，按公司有關(guān)處罰規(guī)定執(zhí)行；

（5）參加調(diào)試部召開職工會議、政治學(xué)習(xí)和組織其他活動，不當(dāng)班人員要積極參加，不準(zhǔn)缺席，當(dāng)班人員要補課。

1.2.3監(jiān)督檢查制度

建立嚴格高效的監(jiān)督檢查制度是實現(xiàn)環(huán)保設(shè)施運行良好狀況的保證。1.2.3.1監(jiān)督檢查內(nèi)容

（1）現(xiàn)場設(shè)施運行質(zhì)量水平完全取決于管理者和操作者的配合密切程度，在設(shè)施設(shè)備正常運行情況下，管理員保證操作人員在執(zhí)行設(shè)施操作規(guī)格的良好環(huán)境；

（2）現(xiàn)場設(shè)施運行是連續(xù)性的生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，要求操作者認真填寫交接班記錄和該設(shè)施操作使用情況，故障記錄，管理員有責(zé)任逐班監(jiān)督檢查；

（3）按規(guī)定時間，由設(shè)施現(xiàn)場管理員匯集設(shè)施運行期間的基本情況，作為報表形式向業(yè)主提供，供業(yè)主作為工作具體指導(dǎo)的參考。管理員必須虛心、認真接受，落實改進和提高設(shè)施運營能力；

（4）現(xiàn)場管理員還必須定期向公司技術(shù)、質(zhì)量、行政部門集中匯報本設(shè)施設(shè)備運行情況、故障現(xiàn)象、修理后運行質(zhì)量、設(shè)施達標(biāo)排放情況、設(shè)施內(nèi)人員值勤質(zhì)量、出勤記錄等內(nèi)容。接受公司相關(guān)部門技術(shù)、行政指導(dǎo)，努力搞好設(shè)施的技術(shù)管理和行政管理；

（5）公司根據(jù)工作時間表安排適當(dāng)抽調(diào)有實際現(xiàn)場處理能力的技術(shù)人員到現(xiàn)場，對現(xiàn)場各個崗位工作質(zhì)量進行直接指導(dǎo)檢查。發(fā)現(xiàn)有違反操作規(guī)程行為和違反規(guī)章制度人員當(dāng)場嚴肅指正，并且記錄在案，實施行政規(guī)勸。1.2.3.2監(jiān)督檢查的目的

（1）重點放在對員工的人個能力的評價或衡量，建設(shè)性地向員工提出更高的創(chuàng)造性、主動性、靈活性、互助性的工作要求；

（2）監(jiān)督檢查分為專業(yè)知識和工作業(yè)績二個方面：專業(yè)知識體現(xiàn)于能力的發(fā)揮，通過監(jiān)督檢查不斷地規(guī)范專業(yè)能力水平和提高個人專業(yè)能力；工作業(yè)績是個人能力的結(jié)晶，通過監(jiān)督檢查，正確評價員工對企業(yè)的貢獻，及時對各類員工提出幫助和鼓勵。1.2.3.3監(jiān)督檢查方法

（1）現(xiàn)場檢查，這種方法機動性大，針對性強，能夠有效規(guī)范員工工作行為，及時發(fā)現(xiàn)才干；

（2）問卷調(diào)查，通過問卷形式，推動員工認真執(zhí)行各種設(shè)施操作規(guī)程和規(guī)章制度，也是一種十分有益的業(yè)務(wù)培訓(xùn)方式；

（3）定期情況匯報，作為組織形式的規(guī)范管理內(nèi)容，定期情況匯報是不可缺少環(huán)節(jié)，也是設(shè)施運行質(zhì)量管理檔案工作的內(nèi)容。能歷史地記錄設(shè)施運行管理與被管理之間的監(jiān)督檢查內(nèi)容。1.2.4 項目公司的人力資源拓展及技術(shù)團隊建設(shè)方案

本項目需要大、中專以上文化程度的專業(yè)技術(shù)人員進行管理和運行。所需專業(yè)有：環(huán)境工程、給排水、機械、電氣、計算機、自控、儀表、分析化學(xué)等。根據(jù)工藝，估算該比例應(yīng)不低于 35％。另外，所有入廠職工均應(yīng)經(jīng)過上崗培訓(xùn)（包括安全知識培訓(xùn)和崗位操作培訓(xùn)等）。1.2.4.1培訓(xùn)制度細則

（1）人力資源部：負責(zé)公司培訓(xùn)工作的統(tǒng)一管理和實施，負責(zé)

建立和培養(yǎng)公司內(nèi)部培訓(xùn)師，并對各部門培訓(xùn)履行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核評估的職責(zé)。

（2）各部門：負責(zé)對員工專業(yè)技能的培訓(xùn)和綜合素質(zhì)的輔導(dǎo)培養(yǎng)，定期制定培訓(xùn)計劃并實施，對培訓(xùn)結(jié)果負責(zé)。

（3）受訓(xùn)人：負責(zé)按培訓(xùn)要求及目標(biāo)落實到實際工作中，達到培訓(xùn)效果和目標(biāo)，并對培訓(xùn)師提出意見和建議。

（4）入職培訓(xùn) 培訓(xùn)目的

A為使新員工全面了解公司，增強新員工對企業(yè)的認知及認可；

B為使新員工盡快進入工作角色并融入企業(yè)，提升新員工的工作效率；增強新員工的穩(wěn)定性，特制定本培訓(xùn)規(guī)定。

培訓(xùn)類別及責(zé)任人

A 基礎(chǔ)知識培訓(xùn)，責(zé)任人：人力資源部，培訓(xùn)主管負責(zé)入職基礎(chǔ)知識的培訓(xùn)及考核；

B 崗位技能培訓(xùn)，責(zé)任人：部門負責(zé)人，負責(zé)新員工崗位技能的培訓(xùn)及考核；

C 系統(tǒng)培訓(xùn)，責(zé)任人：人力資源部，培訓(xùn)主管負責(zé)在培訓(xùn)的整體組織及考核。

D人力資源部負責(zé)新員工所有培訓(xùn)的監(jiān)督和抽查。（5）培訓(xùn)實施及教材規(guī)定 實施跟進：培訓(xùn)主管有權(quán)在計劃時間、計劃地點檢查培訓(xùn)進展和效果；如有變化，培訓(xùn)師需要提前通知培訓(xùn)主管；如未通知培訓(xùn)主管而改變培訓(xùn)時間和地點的，視為培訓(xùn)延期。

培訓(xùn)教材：培訓(xùn)主管、培訓(xùn)師根據(jù)實際需要更新、修訂培訓(xùn)教材，并抄報培訓(xùn)主管統(tǒng)一存檔。

（6）培訓(xùn)考核

入職的基礎(chǔ)知識培訓(xùn)考核分≥90 分為合格，可以上崗；考試成績＜90 分者，培訓(xùn)主管于考試結(jié)束后2 日內(nèi)對其進行補考，補考合格后方可上崗，補考仍不合格者視為與企業(yè)發(fā)展不匹配，結(jié)束試用。

崗位技能培訓(xùn)、系統(tǒng)培訓(xùn)考試成績≥90 分為合格；考試成績＜90 分者，輔導(dǎo)員或培訓(xùn)主管于考試結(jié)束后3 日內(nèi)對其進行補考，補考成績合格者方可轉(zhuǎn)正，補考成績?nèi)圆缓细裾咭暈榕c企業(yè)發(fā)展不匹配，結(jié)束試用。

（7）年/月度培訓(xùn)規(guī)定

每年12 月，人力資源組織各部門提報次年培訓(xùn)需求和計劃；

人力資源部根據(jù)次年公司經(jīng)營計劃和發(fā)展需要及各部門培訓(xùn)需求，制訂總公司培訓(xùn)計劃；

培訓(xùn)計劃需經(jīng)人力資源部經(jīng)理審查、各分管副總裁審核、人力行政副總裁審批后執(zhí)行。

（9）月度培訓(xùn)計劃

各部門根據(jù)培訓(xùn)計劃及實際需要，于每月25日完成次月培訓(xùn)計劃，經(jīng)部門負責(zé)人審查、人力資源部審核和分管副總裁審批后執(zhí)行；

人力資源部匯總各部門月度培訓(xùn)計劃，形成總培訓(xùn)計劃，并跟進執(zhí)行。（9）黃埔訓(xùn)練營培訓(xùn)

實施方案由培訓(xùn)主管編制、人力資源部經(jīng)理審查、人力行政副總裁審核、總裁審批后執(zhí)行；

黃埔訓(xùn)練營課件由主講人編制、培訓(xùn)主管/人力資源部經(jīng)理審查、主講人直接上級審核、人力行政副總裁審批后使用。

（10）外訓(xùn)實施規(guī)定

由公司統(tǒng)一組織安排實施的外訓(xùn)，本著公司指派與員工自愿參加相結(jié)合的原則，員工也可主動提出外派受訓(xùn)的需求申請，經(jīng)審批通過后外出受訓(xùn)；對于公司委派員工出國考察及帶有學(xué)習(xí)性質(zhì)的出差等均納入外訓(xùn)的管理范疇；

參加外訓(xùn)的員工，須簽訂《培訓(xùn)任務(wù)書》及《在職培訓(xùn)協(xié)議》；培訓(xùn)期間，按正常工作日計。

（11）培訓(xùn)有關(guān)說明

在職培訓(xùn)原則上為不脫產(chǎn)學(xué)習(xí)，特殊情況經(jīng)公司批準(zhǔn)，可以半脫產(chǎn)或完全脫產(chǎn)參加培訓(xùn)；

培訓(xùn)費用約定：5000 元（含）以下，服務(wù)期限為 2 年，5000元至 10000，服務(wù)期限為 4 年，10000 至 50000 元，服務(wù)期限為 6年，50000元以上，服務(wù)期限為 9 年。

員工在培訓(xùn)期間或培訓(xùn)結(jié)束后與公司解除勞動關(guān)系，按照雙方所簽定的協(xié)議向公司交納培訓(xùn)費，職稱、資質(zhì)類證書外訓(xùn)，如員工離職時將證書交由公司統(tǒng)一管理使用，公司免于按《在職培訓(xùn)協(xié)議》中所約定的培訓(xùn)服務(wù)期限追究培訓(xùn)費用。A 凡中途自行退學(xué)或者考試不及格者費用自理，公司已交出的費用如數(shù)扣還；B 因違紀(jì)和其他不正當(dāng)行為而被取消學(xué)習(xí)資格者，公司已交費用應(yīng)如數(shù)扣還；C 就學(xué)人員的學(xué)習(xí)費用依據(jù)本規(guī)定和所簽定的協(xié)議辦理，其他費用自理；D 公司組織的各種培訓(xùn)，教材均嚴格按照公司的 CIS 要求去做，公司組織的培訓(xùn)課上應(yīng)將手機等通訊工具關(guān)閉或置于振動狀態(tài)；培訓(xùn)結(jié)束，培訓(xùn)記錄抄報與培訓(xùn)內(nèi)容有關(guān)的部門。

1.3 設(shè)備管理與維護方案 1.3.1 建立完善的設(shè)備檔案

設(shè)備檔案包括技術(shù)資料、運行記錄、維修記錄三個部分。

第一是設(shè)備的說明書、圖紙資料、出廠合格證明、安裝記錄、安裝及試運行階段的修改洽談記錄、驗收記錄等。這些資料便于運行及維護人員了解設(shè)備。

第二部分是對設(shè)備每日運行狀況的記錄，由運行操作人員填寫。如每臺設(shè)備的每日運行時間、運行狀況、累計運行時間，每次加油的時間，加油部位、品種、數(shù)量，故障發(fā)生的時間及詳細情況，易損件的更換情況等。第三部分是設(shè)備維修檔案，包括大、中修的時間，維修中發(fā)現(xiàn)的問題、處理方法等。這將由維修人員填寫。設(shè)備使用了一段時間以后，必須進行小修、中修或大修。

根據(jù)以上三部分檔案，可以此為依據(jù)制定出設(shè)備維修計劃或設(shè)備更新計劃。

1.3.2確定設(shè)備運行最佳方案

機械設(shè)備及其零部件都有一定的運行壽命，要使設(shè)備在良好的工作狀態(tài)下運行，保證其正常使用壽命的同時，在保證完成任務(wù)的前提下，盡量減少設(shè)備的無效運轉(zhuǎn)及低效運轉(zhuǎn)，保證大部分設(shè)備的滿足負荷運行，使設(shè)備的實際壽命延長。

1.3.3做好設(shè)備的巡回檢查

中心控制室可監(jiān)控到的設(shè)備24小時內(nèi)進行不間斷地監(jiān)控，一旦發(fā)生故障可以及時遠控停機并馬上到現(xiàn)場處理。監(jiān)控不到的設(shè)備，針對設(shè)備運行狀況安排人員到現(xiàn)場進行巡回檢查。對 24 小時不間斷運行的設(shè)備，每天應(yīng)檢查 2 次，夜間也至少安排 1 次檢查。

1.3.4設(shè)備的維護保養(yǎng)和修理

設(shè)備壽命很大程度上決定于維護保養(yǎng)的好壞，設(shè)備維護保養(yǎng)依據(jù)工作量大小和難易程度分為日常保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)、三級保養(yǎng)等，日常保養(yǎng)和一級保養(yǎng)每天一次，二級保養(yǎng)和三級保養(yǎng)根據(jù)設(shè)備使用時長而定。

建立 2 卡 3 制度管理體系，2 卡是指:設(shè)備操作卡、檢修人員作業(yè)卡；3制度是指：交接班管理制度、巡檢制度、設(shè)備定期切換試驗制度，復(fù)制一套生產(chǎn)管理模式，實現(xiàn)管理體系復(fù)制。

設(shè)備修理采用定期修理的方法：根據(jù)零件的使用壽命、生產(chǎn)類型、工件條件和有關(guān)定額資料，事先規(guī)定出各類計劃修理的固定順序、計劃修理間隔期及其修理工作量。修理前根據(jù)設(shè)備狀態(tài)來確定修理內(nèi)容。此方法有利于做好修理前準(zhǔn)備工作，減少修理時間和修理費用。1.3.5設(shè)備操作規(guī)程

重要設(shè)備和工序的操作必須執(zhí)行“操作票制度”，其它設(shè)備操作要相關(guān)負責(zé)人批準(zhǔn)。

（1）運行操作票管理流程如下：

1）填操作票（操作票包括操作項目、主要程序、操作人員名單、負責(zé)人和申請人等）。

2）操作票批準(zhǔn)（一般由當(dāng)值的值班長批準(zhǔn)）。

3）按值班長指令，在批準(zhǔn)的工作范圍內(nèi)按運行操作規(guī)程進行作4）操作完畢繳回操作票。如操作出現(xiàn)問題，應(yīng)及時向值班長報告，并作好相應(yīng)安全措施，以保護設(shè)備和人生安全。

（2）做好設(shè)備巡查工作，按規(guī)定記錄設(shè)備運行參數(shù)，記錄設(shè)備故障和異常情況，及時申請設(shè)備檢修。

交接班時按規(guī)定填寫交接班記錄，并注明本班內(nèi)重要操作、設(shè)備運行狀況以及下班的運行注意事項等。

1.3.6 維護檢修程序

有計劃的檢修，應(yīng)事先作好材料和工具的準(zhǔn)備工作，按制定的檢修方案和安全措施進行；對臨時檢修，也必須制定檢修方案和安全措施；嚴格執(zhí)行“工作票制度”。維護管理程序如下： 1.3.6.1 計劃維護

1）填檢修工作票，應(yīng)注明工作內(nèi)容、工作程序、地點、工作開始和結(jié)束時間、參加人員、申請人和負責(zé)人、安全措施等。

2）經(jīng)檢修部批準(zhǔn)后上報運行部審查，如果內(nèi)容不清或安全措施不到位，運行部有權(quán)要求重新簽發(fā)。按檢修部和運行部批準(zhǔn)的工作內(nèi)容、工作程序、工作開始和結(jié)束時間以及安全措施進行。

3）工作完畢，經(jīng)運行和維護等有關(guān)部門驗收。如需增加工作內(nèi)容和范圍，如需延長時間均需重新申請。1.3.6.2 非計劃維護

1）運行部門開檢修單，注明工作內(nèi)容、地點等，經(jīng)批準(zhǔn)后報維護部。2）維護部門開工作票制定人員、工作程序、工作開始和結(jié)束時間、安全措施等。

3）工作完畢，經(jīng)運行和維護等有關(guān)部門驗收。如需增加工作內(nèi)容和范圍，如需延長時間均需重新申請。

1.4應(yīng)急管理與維護 1.4.1火災(zāi)事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：全力、及時、迅速、高效地控制火災(zāi)事故，最大限度的減少火災(zāi)事故損失和事故造成的負面影響，保障財產(chǎn)和人員的安全。

適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程脫硫間、鍋爐房、發(fā)電機房、沼氣柜等易發(fā)生火災(zāi)的單元。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

立即報警：當(dāng)接到發(fā)生火災(zāi)信息時，應(yīng)確定火災(zāi)的類型和大小，立即啟動緊急預(yù)案。當(dāng)為可撲救小型火災(zāi)及時組織撲救，當(dāng)火勢較大、現(xiàn)場較復(fù)雜要迅速撥打“119”“120”報警電話，并派專人到路口接應(yīng)。及時報告公司領(lǐng)導(dǎo)，便于及時撲救處置火災(zāi)事故。

組織撲救：組長立即組織小組成員進行撲救火災(zāi)，副組長做出人員安排，并現(xiàn)場指揮。選用合適的消防器材進行滅火。

人員疏散及搶救：組長在組織撲救火災(zāi)同時對處于危險區(qū)域的人員組織撤離，由各工段帶班人員帶領(lǐng)，及時有序的撤離出危險區(qū)域；當(dāng)有人員受傷時應(yīng)及時抬至安全區(qū)域，對傷員進行簡單處理。

協(xié)助公安消防隊滅火：當(dāng)專業(yè)消防隊到達火災(zāi)現(xiàn)場后。火災(zāi)應(yīng)急小組成員要簡要向消防隊負責(zé)人說明火災(zāi)情況，并全力協(xié)助消防隊員滅火，聽從專業(yè)消防隊指揮，齊心協(xié)力，共同滅火。

現(xiàn)場保護：當(dāng)火災(zāi)撲滅后，領(lǐng)導(dǎo)小組要派人保護好現(xiàn)場，維護好現(xiàn)場秩序，等待事故原因和對責(zé)任人調(diào)查。同時應(yīng)立即采取善后工作，及時清理，將火災(zāi)造成的垃圾分類處理以及其它有效措施，防止二次火災(zāi)發(fā)生同時使火災(zāi)事故對環(huán)境造成的污染降低到最低限度。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強有關(guān)預(yù)防措施。要加強安全保衛(wèi)和各項設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識教育，增強自我保護能力。

1.4.2突發(fā)性停電事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：為確保突然停電后，能迅速有效地組織對本項目供電電源的維護，將恢復(fù)供電后的觸電和機械傷害事故風(fēng)險降低到最小程度。適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程所有用電單元。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

組長接到停電信息后立即安排專業(yè)電工切斷總配電房（箱）的電源開關(guān)，并懸掛“禁止合閘”標(biāo)志牌，離開時鎖好門。

電工要分別切斷各路分箱、分配電箱、開關(guān)箱的電路。

組長組織設(shè)備管理人員檢查正在使用的各種小型機械的待機狀況及大型設(shè)備的安全設(shè)施狀態(tài)，確保供電后安全、有序地恢復(fù)工作。

應(yīng)急小組充分了解停電的原因及可能恢復(fù)供電的時機。組長組織檢查本工地供電線路因施工不當(dāng)而造成的停電。恢復(fù)供電后應(yīng)先檢查各類機械設(shè)備應(yīng)處于安全待機狀態(tài)。

恢復(fù)供電后，合閘順序應(yīng)為總配電房（總電箱）——分配箱——開關(guān)箱。當(dāng)情況較嚴重時項目經(jīng)理需及時向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報事故情況。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強有關(guān)預(yù)防措施。要加強安全保衛(wèi)和各項設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識教育，增強自我保護能力。

1.4.3硫化氫中毒應(yīng)急處置預(yù)案

目的：為了現(xiàn)場人員能夠高效地應(yīng)對硫化氫中毒事件，保障員工的生命安全和身體健康。

適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程脫硫間、發(fā)電機房、厭氧罐等易中毒單元。應(yīng)急響應(yīng)步驟：

當(dāng)施工人員遭遇硫化氫時，應(yīng)迅速逃離現(xiàn)場至安全地帶，并向應(yīng)急指揮小組報告現(xiàn)場情況。

組長接到發(fā)生硫化氫中毒信息后立即打電話通知派車趕到現(xiàn)場，以備在情況穩(wěn)定后將受傷害人員送往醫(yī)院救治。

同時應(yīng)急小組組長通知相關(guān)人員配戴防毒面具或迅速撤離至安全地帶。若中毒者能自行進行呼吸，應(yīng)立刻進行吸氧，并應(yīng)保持中毒者處于放松狀態(tài)、保持中毒者的體溫，不能亂抬亂背，應(yīng)將中毒者放于平坦干燥的地方就地搶救，然后將傷員送至救治的醫(yī)療機構(gòu)或求助當(dāng)?shù)?20急救中心；

當(dāng)重度中毒者撤離至安全地帶時，已休克、心臟或呼吸已停止時，應(yīng)立即采取人工呼吸、呼吸器、人工胸外心臟擠壓法等方法進行搶救。

1)胸外心臟擠壓法：

a)解開有礙呼吸的領(lǐng)扣、腰帶(注意防止著涼)，平放仰臥在有衣物墊護的硬板上，拉開中毒者下頜，使口腔張開，以利呼吸；

b)救護者跨跪在中毒者腰部，正確找準(zhǔn)擠壓點，兩手相疊，手掌根部放在心窩稍高一點的地方，即掌根放在胸骨底下三分之一部位；

c)掌根向下(脊背方向)擠壓，壓出心臟內(nèi)血液，每秒一次，壓陷3~5厘米，用力應(yīng)均勻；

d)擠壓后掌根很快放松，使中毒者胸廓自動復(fù)原，血液又充滿心臟。如此反復(fù)擠壓、放松，用力應(yīng)適當(dāng)，既有效擠壓，又避免內(nèi)傷。

口對口吹氣法：

讓中毒者仰臥，解開領(lǐng)口和腰帶，將中毒者頭部轉(zhuǎn)向一邊，清除中毒者口中粘痰、泥沙等異物；

將中毒者下腭用力向前張開，使之呼吸道暢通；

抬起下頜用一只手捏住中毒者鼻子，口對中毒者的口做深呼吸，吸出中毒者體內(nèi)廢氣；

吸大口氣口對口吹氣入中毒者體內(nèi)，此時看到中毒者胸部鼓起，證明呼吸無阻塞；

吹足氣后，將嘴移開，讓其呼出體內(nèi)的氣，每3秒均勻吹一次。重復(fù)上述c)～e)動作，直至中毒者能自由呼吸為止。對嚴重硫化氫中毒者，在搶救過程中，上述兩法最好同步進行，一旦中毒者能自由呼吸或確認中毒者已死亡，方可停止進行。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強有關(guān)預(yù)防措施。要加強安全保衛(wèi)和各項設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識教育，增強自我保護能力。

1.4.4高溫及燒傷燙傷處理應(yīng)急處置預(yù)案

減輕燒傷燙傷事故所帶來的傷害。

適用范圍：預(yù)案適用于本工程中加熱盤管、鍋爐冷卻器等高溫單元。應(yīng)急響應(yīng)步驟：

發(fā)生燒傷燙傷事故時，事故現(xiàn)場的作業(yè)人員，應(yīng)及時將現(xiàn)場情況報告項目經(jīng)理；

當(dāng)發(fā)生燒傷燙傷事件后，現(xiàn)場人員應(yīng)及時將燒傷燙傷人員脫離危險區(qū)域，進行救治。燒傷的急救主要包括降溫及保護患處。如果燒傷后皮膚尚完整，應(yīng)盡快使局部降溫。如將其置于水龍頭下沖洗，這樣會帶走局部組織熱量減少進一步損害。如果患者燒傷處已經(jīng)起了水皰，應(yīng)該保護局部并降溫。

用干凈的水沖洗患處時，注意不要刺破水皰，以防感染。若傷處腫脹，應(yīng)連續(xù)用冷水沖洗傷處。然后用不帶黏性的敷料或潮濕的、最好是消毒墊子輕敷水皰之上，除非水皰很小，否則一定要將患者送往醫(yī)院；

如果患者的衣服和患處有黏連時，應(yīng)該用剪刀將患處周圍的衣服剪開，盡可能讓患處暴露出來，用清潔的紗布輕輕覆蓋；

對于液體燙傷：燙傷是由接觸高溫液體而引起的傷害，首先要用冷水沖走熱的液體，并局部降溫 10 分鐘，并用干凈、潮濕的敷料覆蓋。如果口腔燙傷，由于腫脹可能影響呼吸道，因此急救一定要快，使患者脫離熱源，置于涼爽處，并保持穩(wěn)定的側(cè)臥位，等待救援。患者情況穩(wěn)定后，緊急送往醫(yī)院救治；

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強有關(guān)預(yù)防措施。要加強安全保衛(wèi)和各項設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識教育，增強自我保護能力。

1.4.5觸電事故應(yīng)急處置預(yù)案

目的：現(xiàn)場電纜及用電設(shè)備較多，易發(fā)生觸電事故。為及時、有效搶救傷員，防止事故擴大、減少經(jīng)濟損失，特制訂此預(yù)案。適用范圍：預(yù)案適用于本沼氣工程中配電室、泵房等易發(fā)生觸電事故的區(qū)域。

應(yīng)急響應(yīng)步驟：

一旦發(fā)生觸電事故，第一發(fā)現(xiàn)人應(yīng)立即切斷電源，或用不導(dǎo)電物體如干燥的木棍、木板、或干布等絕緣材料使觸電人盡快脫離帶電體。第一發(fā)現(xiàn)救人一邊大聲呼叫，內(nèi)容要明確，說明事故地點和發(fā)生的情況，盡快通知項目經(jīng)理即現(xiàn)場第一安全責(zé)任人和安全員，項目經(jīng)理應(yīng)立即撥打“120”急救電話并派專人到路口接應(yīng)，同時打電話通知公司領(lǐng)導(dǎo)。

立即封鎖現(xiàn)場，禁止其他人員誤入現(xiàn)場。項目經(jīng)理應(yīng)立即安排專業(yè)電工關(guān)閉現(xiàn)場電源，防止其他人員再次發(fā)生觸電危險。

傷員脫離電源后醫(yī)務(wù)人員到來之前的救護臨時應(yīng)急措施現(xiàn)場搶救要根據(jù)其受傷程度，決定采取合適的救治方法。觸電傷員如神志清醒，附近人員應(yīng)準(zhǔn)備木板，讓傷員平躺，嚴密觀察，暫時不要站立或走動，防止繼發(fā)休克和心衰；觸電傷員如神志不清，應(yīng)就地仰面平躺，且確保呼吸道通暢，并用5s時間，呼叫傷員或輕拍其肩部，以判斷傷員應(yīng)意識喪失，禁止搖動傷員頭部呼叫傷員；觸電傷員如意識喪失，應(yīng)在10秒內(nèi)，用看、聽、試的方法，判定傷員呼吸、心跳情況：

看——看傷員的胸部、腹部有無起伏動作。聽——用耳貼近傷員的口鼻處，聽有無呼氣聲音。

試——試測口鼻有無呼氣的氣流，再用兩手指輕試一側(cè)喉結(jié)旁凹陷處的頸動脈有無搏動。

若傷者傷勢過重，呼吸停止，心跳還有，就地平躺解開衣扣，通暢氣道，立即口對口進行人工呼吸；若呼吸和心跳均停止，在人工呼吸的同時實施胸外心臟按壓，以建立呼吸和循環(huán)，恢復(fù)全身器官氧的供應(yīng)，最好能由兩人分別口對口人工呼吸及胸外心臟按壓，以1:5的比例進行，即人工呼吸1次，心臟按壓5次，搶救一定要堅持到底，在搶救時，不要隨意移動傷員，在醫(yī)務(wù)人員到來前救治不能終止。

現(xiàn)場恢復(fù)，復(fù)工前，要查清事故的原因，責(zé)任人要受到處理，對現(xiàn)場所有用電設(shè)施進行全面檢查，對電動工具的絕緣電阻進行測試，對施工人員再次進行交底和安全用電常識教育，并把事故的全過程進行通報，消除事故的陰影，說明只要遵守操作規(guī)程，時刻注意安全，就不會再次發(fā)生事故，增強作業(yè)人員對臨時用電系統(tǒng)和設(shè)備安全性的信心。最后需經(jīng)公司、監(jiān)理和項目部對臨時用電系統(tǒng)重新驗收后方能送電，重新恢復(fù)施工。

事件結(jié)束后，單位應(yīng)加強有關(guān)預(yù)防措施。要加強安全保衛(wèi)和各項設(shè)施的安全檢查，杜絕安全隱患；加強日常防災(zāi)、避災(zāi)等安全知識教育，增強自我保護能力。

第四篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

文章標(biāo)題：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)出建筑對人的關(guān)心，以

她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點點滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。

針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。

4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓(xùn)體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點

公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。

1、推行首問負責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，16小時保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標(biāo)

第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年……　保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實施方案

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標(biāo)申報等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

5、建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機構(gòu)模式

東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安保科、維修部、環(huán)境科。

組織結(jié)構(gòu)圖

二、管理人員的配備

管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

文員：1人，負責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。

財務(wù)：1人，負責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護工：2人，負責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導(dǎo)。

治安員：54人，負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護社區(qū)的交通秩序；

維修工：7人，負責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責(zé)條件備注

管理處主任全面負責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實際管理經(jīng)驗公司選派

綜服科科　長負責(zé)財務(wù)、接待業(yè)主來訪以及社區(qū)各項服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗公司選派

保安科科　長全面負責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理中

專以上文化，轉(zhuǎn)業(yè)軍人，三年以上保安管理經(jīng)驗公司選派

維修科科　長全面負責(zé)社區(qū)各項設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修中專以上文化，持有技術(shù)等級證書，三年以上設(shè)備管理經(jīng)驗公司選派

清衛(wèi)科科　長全面負責(zé)社區(qū)的清潔、綠化工作中專以上文化，兩年以上相關(guān)工作經(jīng)驗公司選派

（二）、員工服務(wù)準(zhǔn)則

1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技

能，不斷提高管理水平，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的宗旨，做好本職工作。

2、上班時間穿戴整齊，按規(guī)定著裝，佩帶工作牌，保持精力充沛，不做與工作無關(guān)的事情，不做不雅觀的舉動。

3、主動向來訪業(yè)主問好，待人彬彬有禮，舉止文雅，接待態(tài)度認真、懇切、答復(fù)問題明確，不含糊其詞，并做好記錄。一般問題當(dāng)天解決，來信一周內(nèi)答復(fù)，涉及疑難問題定期答復(fù)。

4、對業(yè)主的無禮行為，應(yīng)盡量容忍，耐心說服，不以惡相待，不容許與業(yè)主發(fā)生打罵行為。

5、竭誠為業(yè)主服務(wù)，對業(yè)主提出的問題或困難，盡快給予合理解決，對涉及政策方面性的問題，暫不能回答或解決的事，給予耐心解釋，并做好記錄，上報處理；涉及多方面的問題，會同有關(guān)部門研究解決。

6、執(zhí)行房屋修繕原則，不準(zhǔn)日益增減項目、數(shù)量，必須按計劃進行，保證按時施工，完工后有業(yè)主驗收簽名；愛護居民財產(chǎn)，嚴格增收紀(jì)律，不請吃、不請喝、不怠工、不誤工、不刁難業(yè)主。

7、維護業(yè)主的合法權(quán)益，深入了解情況，積極為業(yè)主排憂解難，不準(zhǔn)借機利用權(quán)利或職務(wù)謀取利益。

（三）、工作人員的考核

1、部門負責(zé)人的考核內(nèi)容：

①對公司、管理處制度政策的落實情況：對公司、管理處會議執(zhí)行情況應(yīng)及時向所屬員工傳達，管理處制定專人隨時抽查，了解各部門員工對有關(guān)會議的熟知情況；

②會議培訓(xùn)學(xué)習(xí)情況：無特殊事由，應(yīng)出席公司組織的每次會議、學(xué)習(xí)，并認真學(xué)習(xí)討論會議內(nèi)容，會后有心得體會；

③年終互評情況：部門負責(zé)人之間年終進行互相評分，從工作態(tài)度，專業(yè)水平、執(zhí)行能力、協(xié)調(diào)能力、工作量、五個方面得出各個主管的評分。

2、考核的內(nèi)容

①日常考勤：每月統(tǒng)計一次，統(tǒng)計每人每月的上班時間，加班天數(shù)，早退、遲到、事（病）假、曠工等；

②儀態(tài)儀表：制服穿著，胸卡佩帶、儀容等；

②勞動紀(jì)律：（具體參照各崗位規(guī)章制度）；

③工作（學(xué)習(xí)）筆記：員工必須按照各崗位的規(guī)定，認真如實填寫工作登記本，每次培訓(xùn)認真做好筆記，管理處隨時檢查，并作為員工年終考核的重要依據(jù)之一；

④員工考評表：管理處員工每月必須填寫一份《員工考評表》，對當(dāng)月工作進行小結(jié)，并提出工作建議及存在問題，自評后由各部門負責(zé)人進行評分，并及時匯總到管理處，此表作為年終員工考評的重要依據(jù)之一。

（四）、員工的培訓(xùn)

“萬事以人為本”，要提高物業(yè)的管理水平，必須要有一大批專業(yè)人才通力協(xié)作。從東方明珠城社區(qū)的建設(shè)發(fā)展來看，高智能、高科技在物業(yè)管理的運用越來越多，以及面臨著城市建筑、工程施工、園林綠化、工程法律、公共關(guān)系以及物業(yè)經(jīng)營等各類專業(yè)知識的挑戰(zhàn)，對員工的素質(zhì)提出了更高的要求。為培養(yǎng)一支優(yōu)秀的員工隊伍，為公司的長遠發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)，公司倡導(dǎo)“終身學(xué)習(xí)制”，鼓勵員工多途徑、多途徑參加更高學(xué)歷和技術(shù)等級職稱的培訓(xùn)。

1、員工培訓(xùn)的內(nèi)容

①思想道德建設(shè)：不斷加強物資文明和精神文明建設(shè)，努力培養(yǎng)不斷進取、具有堅韌不拔的創(chuàng)業(yè)精神和良好思想風(fēng)貌的員工隊伍。

②職業(yè)道德建設(shè)：培養(yǎng)員工較高的職業(yè)道德素養(yǎng)，樹立良好的公司形象、員工形象、服務(wù)形象、管理形象。

③文化技術(shù)業(yè)務(wù)培訓(xùn)：根據(jù)每個管理、服務(wù)崗位、不同職責(zé)和要求制定出標(biāo)準(zhǔn)，學(xué)習(xí)相關(guān)社會科學(xué)知識和自然科學(xué)技術(shù)知識。

2、員工培訓(xùn)的類型

管理人員：側(cè)重于服務(wù)意識、組織管理、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、經(jīng)濟知識、企業(yè)經(jīng)營；

普通員工：側(cè)重于服務(wù)、服從意識，工作技能和職業(yè)道德等；

新員工（試用期內(nèi)）：公司將組織集中進行為期一個月的培訓(xùn)，包括軍事訓(xùn)練和理論學(xué)習(xí)。軍事訓(xùn)練側(cè)重于隊列、拳術(shù)訓(xùn)練，培養(yǎng)良好的形象；理論學(xué)習(xí)側(cè)重于《公司概況》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《員工手冊》、《規(guī)章制度》、《專業(yè)知識》、《崗位職責(zé)》、《操作規(guī)程》等。

3、員工培訓(xùn)的形式

公司主要采取自培與外培相結(jié)合的方式。

4、培訓(xùn)的考核評估

培訓(xùn)前考核：了解員工的現(xiàn)狀，確定員工培訓(xùn)的需求方向；

培訓(xùn)中考核：邊培訓(xùn)、邊考察，了解員工培訓(xùn)要求和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況；

培訓(xùn)后考核：分為實操和書面考評兩種，反饋培訓(xùn)成效，把考評的結(jié)果作為考核員工綜合培訓(xùn)成績的主要依據(jù)，考核合格者方可上崗。

5、東方明珠城管理處按照工作進度，培訓(xùn)計劃如下：

培訓(xùn)內(nèi)容時間培訓(xùn)人培訓(xùn)對象培訓(xùn)地點

軍訓(xùn)全體員工

公司概況全體員工

東方明珠城概況及管理規(guī)章全體員工

員工手冊、行為規(guī)范全體員工

智能化知識培訓(xùn)保安人員

崗位職責(zé)、工作流程、標(biāo)準(zhǔn)管理人員

房屋驗收移交程序管理人員

業(yè)主入住手續(xù)辦理程序管理人員

裝修管理工作程序管理人員

消防安全、應(yīng)急常識全體員工

智能化管理與服務(wù)全體員工

四、物資配備

1、辦公設(shè)備、設(shè)施配備（見附表二）

2、折舊計劃：

設(shè)施設(shè)備按直線三年分攤，每年折舊費用為66407元，列入收支預(yù)算。

第四部分社區(qū)管理規(guī)章制度

合理制定、不斷健全和完善各項管理規(guī)章制度，將管理納入正規(guī)化、制度化是我公司在小區(qū)物業(yè)管理中一貫采取的有效措施，也是我們不斷取得成功的重要法寶。為此，東方明珠城社區(qū)管理處主要建立如下規(guī)章制度：

一、管理“十條標(biāo)準(zhǔn)”

（一）、文明服務(wù)：遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。管理處各類員工守時守紀(jì)，著裝整潔，禮貌待人，嚴格按《服務(wù)準(zhǔn)則》，做好各項服務(wù)。

（二）、整體環(huán)境：社區(qū)房屋及公共場所沒有堆積物，地面平整，無建筑垃圾。社區(qū)整體外貌無損壞，房屋達到完好或基本完好的標(biāo)準(zhǔn)，保證居住安全和正常使用。車輛停放整齊有序，樓房外觀沒有違章建筑物。

（三）、清潔衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)室外清掃保潔，檢查制度，衛(wèi)生無死角。做到：垃圾日產(chǎn)日清，管道、溝渠暢通，無積污堵塞，社區(qū)內(nèi)無人飼養(yǎng)家禽；樓公共走廊潔凈，不堆放雜物；社區(qū)內(nèi)排污達到國家規(guī)定排放標(biāo)準(zhǔn)。

（四）、庭院綠化：社區(qū)內(nèi)公共綠地、庭院綠地和街道綠化分布合理，花、草、樹木、建筑小品培植得當(dāng)，環(huán)境優(yōu)雅宜人。

（五）、治安管理：社區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)制度化、防偷盜、防自然災(zāi)害，有制度、有設(shè)施、有公約、有專人負責(zé)。社區(qū)內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，保證社區(qū)居民人身財產(chǎn)安全。

（六）、經(jīng)費管理：嚴格按照國家和市有關(guān)部門制定的收費標(biāo)準(zhǔn)，無亂收費、亂攤派行為。收費統(tǒng)一，手續(xù)簡便，方便業(yè)主，各種費用收繳及時，為業(yè)主服務(wù)的管理費收之于民、用之于民。管理處嚴格執(zhí)行財經(jīng)紀(jì)律，財會人員無貪污、挪用行為，并厲行節(jié)約，積極開展多種經(jīng)營。

（七）、設(shè)施齊備：社區(qū)內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，且發(fā)現(xiàn)破損及時修理。

（八）、社區(qū)文化：社區(qū)內(nèi)積極開展社區(qū)文化活動，有專供老人、兒童活動的設(shè)施。宣傳教育活動內(nèi)容豐富，文體活動開展有計劃、有制度，旅客培養(yǎng)居民愛護公物，遵守法紀(jì)，團結(jié)互助，弘揚社會主義精神文明和道德風(fēng)尚，共同創(chuàng)建文明住宅社區(qū)。

（九）、機構(gòu)職能：管理處管理人員職責(zé)明確，分工合作，協(xié)調(diào)管理。行政管理盡職盡責(zé)，監(jiān)督機制完善。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項活動有效益。資料、檔案齊全，保存完好。

（十）、管住關(guān)系：“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨貫穿在各項管理服務(wù)之中，切實體現(xiàn)“為業(yè)主排憂解難”，使業(yè)主滿意。

二、公眾制度（詳細內(nèi)容參照相關(guān)條約）

1、東方明珠城《業(yè)主臨時公約》

2、環(huán)境衛(wèi)生管理制度

3、綠化管理制度

4、治安管理制度

5、消防管理制度

6、車輛管理制度

7、電梯管理制度

8、公共設(shè)施管理制度

三、內(nèi)部崗位職責(zé)

（一）、管理處主任崗位職責(zé)

1、負責(zé)制定管理處的各項規(guī)章制度，建立結(jié)構(gòu)各項運作體系。

2、負責(zé)制定年、月、周工作計劃，并監(jiān)督實施。

3、合理運用管理處資金，有效控制各項費用開支，負責(zé)各項用品和服務(wù)采購的審批。

4、負責(zé)員工的培訓(xùn)和考核工作，認真采納員工合理化建議。

5、負責(zé)管理處的工作巡檢及糾正巡檢中發(fā)現(xiàn)的問題。

6、協(xié)助組建業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)與業(yè)主委員會的關(guān)系，配合業(yè)主委員的各項工作。

7、根據(jù)公司和業(yè)主委員會的授權(quán)，主持、審查、簽訂對外各項經(jīng)濟合同。

8、負責(zé)處理重大投訴。

9、執(zhí)行公司決議，配合公司發(fā)展規(guī)劃。

（二）、綜服科崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)財務(wù)、人事、行政管理以及社區(qū)物業(yè)管理文檔資料的整理和保管，協(xié)助管理處主任制定物業(yè)管理工作目標(biāo)和管理制度規(guī)定和有關(guān)政策。

2、負責(zé)物業(yè)管理各項工作開展準(zhǔn)備工作和其他事務(wù)。

3、簽訂物業(yè)管理部門與業(yè)主的有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。

4、辦理業(yè)主入住的有關(guān)手續(xù)，發(fā)放相關(guān)資料。

5、負責(zé)社區(qū)各種文體活動和宣傳活動，特別是節(jié)假日社區(qū)的布置。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他各項工作。

（三）、安保科崗位職責(zé)

1、在管理處的正確領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)社區(qū)的治安、消防、車輛管理。

2、做好部門培訓(xùn)計劃，定期組織治安隊員進行軍訓(xùn)、業(yè)務(wù)技能、突發(fā)事件、應(yīng)急消防培訓(xùn)、消防演練等，提高隊員的業(yè)務(wù)水平。

3、負責(zé)本部門的日常工作安排，合理調(diào)配人員。

4、做好本部門的日常工作，主持領(lǐng)班會議和全體治安人員會議，定期進行工作講評。

5、負責(zé)與派出所的工作聯(lián)系，共同做好安全防范工作。

6、協(xié)助抓好樓房裝修管理，按《裝修管理條例》執(zhí)行。

7、完成上級領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。

（四）、維修科崗位職責(zé)

1、在主任的領(lǐng)導(dǎo)下，為業(yè)主提供房屋裝修房屋，設(shè)施的維修及養(yǎng)護。

2、掌握樓房內(nèi)各類電子報警系統(tǒng)的安裝、性能，房屋的結(jié)構(gòu)特點、使用要求以及維修養(yǎng)護辦法。

3、熟悉樓房內(nèi)公用配套設(shè)施、設(shè)備的種類分布，掌握各類管線的分布走向、位置，以及維修養(yǎng)護的辦法。

4、對樓房、設(shè)施設(shè)備要經(jīng)常巡視，做好巡檢記錄，如入發(fā)現(xiàn)損壞，應(yīng)及時進行維修。

5、確保社區(qū)地上、地下排污，雨水管道的暢通。

6、及時滿足業(yè)主維修要求，原則上急修不過夜，小修小補及時完成。

7、完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他任務(wù)。

（五）、環(huán)境科崗位職責(zé)

1、在管理處主任的領(lǐng)導(dǎo)下，負責(zé)社區(qū)的環(huán)衛(wèi)、綠化管理；

2、負責(zé)本部門的日常各種安排，合理調(diào)配人員；

3、制定本部門的管理制度，明確清衛(wèi)、綠化的崗位操作及規(guī)范，并定期進行檢查；

4、搞好環(huán)境衛(wèi)生、綠化的設(shè)施建設(shè)；

5、做好清衛(wèi)、綠化宣傳工作；

6、完成上級交給的其他工作。

第五部分各項管理具體實施方案

一、各項管理指標(biāo)承諾

指標(biāo)名稱國家

標(biāo)準(zhǔn)管理

標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實現(xiàn)措施

房屋及配套設(shè)施、設(shè)備完好率98％98％建立設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制、巡查制度、健全房屋及設(shè)備檔案記錄

房屋零修、急修及時率99％100％建立嚴格的維修制度，要求小維修三分鐘之內(nèi)答復(fù)處理，零修工程及時完成，急修工程不過夜，回訪情況記錄，設(shè)立值班電話

維修工程質(zhì)量合格率100％100％分項監(jiān)督，按操作標(biāo)準(zhǔn)嚴格把關(guān)

綠化完好率95％99％實行專業(yè)綠化養(yǎng)護，加強監(jiān)管，確保公共綠化無破壞、無踐踏、無土地裸露

保潔率99％99％保潔落實到人，建立責(zé)任牌上墻，巡查記錄完善監(jiān)督檢查得力

道路完好率95％98％落實責(zé)任人，進行日常巡視檢修和定期維修保養(yǎng)

業(yè)主投訴處理率95％100％按法規(guī)、物業(yè)條例規(guī)定自行，加強與業(yè)主的溝通，定期走訪業(yè)主，征求管理意見，及時為業(yè)主排憂解難。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪

管理費收取率98％98％明碼標(biāo)價，做好常規(guī)物業(yè)服務(wù)和便民服務(wù)、創(chuàng)建優(yōu)秀社區(qū)，促進物業(yè)增值

業(yè)主對物業(yè)管理滿意率95％95％以上采取現(xiàn)代管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)等，在日常工作中注意收集業(yè)主的廣泛意見，確保業(yè)主對物業(yè)工作的滿意

消防火災(zāi)發(fā)生率00全員義務(wù)消防制度，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，安保日常巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理

治安案件發(fā)生率1‰以下因管理因素的發(fā)率為0實行24小時站崗、巡邏制度，確立入住期“人防為主、科防為輔、全面防范”的治安思路。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，監(jiān)控中心24小時值班，接受報警及實施調(diào)度

二、住宅檔案建立和管理

（一）、需要建立的檔案、資料

1、發(fā)展商提供的資料：產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料等；

2、管理處建立的資料：業(yè)主資料、日常管理資料、物業(yè)資料、各種管理登記等。

（二）、檔案資料收、發(fā)管理程序

1、管理處重要資料（如發(fā)展商提供的資料），接受必須經(jīng)過管理處主任或指定負責(zé)人驗收，完善交接手續(xù)后方能歸檔。

2、管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等），按照公司指定的文件管理程序進行發(fā)放和接受，并立卷歸檔。

（三）、檔案資料管理要求：

1、采取多種形式的穩(wěn)定儲存方式，如文字、電腦磁盤、錄像帶、光盤、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采取相應(yīng)保管、儲存方式。

2、電腦文件必須由專人按照規(guī)定設(shè)置子目錄進行分類文件管理，并定期清除過期無效文件。

3、原始文件按照文件實用性質(zhì)及重要性進行分類，并編制相應(yīng)的文件目錄。當(dāng)原始文件狀況有所變動時，應(yīng)根據(jù)調(diào)整目錄的有關(guān)數(shù)據(jù)，以保證查閱者及時找到有效文件

4、檔案保管必須專人負責(zé)，按檔案管理制度規(guī)定做好管理及借閱，確保檔案資料完整和保密性。

5、檔案室要求達到防火、防潮、防質(zhì)變等要求，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管安全。

三、環(huán)境衛(wèi)生管理

東方明珠城社區(qū)具有綠化面積大，景觀繁多，因此對社區(qū)園藝維護和保潔工作要求較高，管理處將根據(jù)這些特點擬定東方明珠城環(huán)境衛(wèi)生操作手冊，采用定點、定時、定崗的保潔服務(wù)，保潔員分區(qū)負責(zé)，具體實施如下方案：

（一）、清潔服務(wù)內(nèi)容

垃圾清運、垃圾桶清潔、外圍及樓宇內(nèi)道路清掃、公共樓道、扶手及樓道玻璃、門清潔、公共設(shè)施外表保潔及屋面清潔等；

（二）、衛(wèi)生清潔達標(biāo)要求

1、樓內(nèi)衛(wèi)生

地面：無雜物、紙屑，無污跡；

墻面：無灰塵、水跡、污跡、斑點；

電梯間：無污漬、無手印、地板干凈；

玻璃窗：明凈、光潔、無污跡；

各種設(shè)施外表（如信箱、消火栓等）：外表清潔干凈；

樓梯、扶手：無灰塵、無雜物；

垃圾收取：做到錯過高峰期，及時收集，不留痕跡；

2、樓外衛(wèi)生區(qū)域衛(wèi)生要求

所管區(qū)域地面和道路：路面整齊、干凈，無垃圾、沙土、紙屑、油跡等，無臟物，無積水（臟、臭水）；

綠化帶、花草：無垃圾、臟雜物，花草葉無枯萎和明顯積塵，花草盆無積水和異味，花草修剪整齊，擺放美觀。

（三）、衛(wèi)生檢查監(jiān)督制度

1、清衛(wèi)部對環(huán)境衛(wèi)生、綠化負全面責(zé)任。

2、清衛(wèi)部定期或不定期走訪業(yè)主，虛心聽取業(yè)主的意見和建議，做好業(yè)主走訪記錄。

3、清衛(wèi)部每天例行巡視檢查制度，對管轄樓宇的各個樓層、區(qū)域的清潔衛(wèi)生，以及設(shè)施的運行狀態(tài)情況做到心中有數(shù)，發(fā)現(xiàn)問題及時報告，督促及時解決。

4、每月發(fā)放衛(wèi)生及清潔材料，工具及材料領(lǐng)用應(yīng)本著實際需要，努力降低消耗，節(jié)約成本的原則。

四、綠化管理

（一）、實現(xiàn)目標(biāo)

園林式住宅小區(qū)

（二）、管理標(biāo)準(zhǔn)

定期耕種、除草、除蟲、施肥、培土、澆水、補缺、換種。

喬木：生長緩慢的一年修剪一次，平時注重養(yǎng)護；

灌木：生長緩慢的一年修剪一次，生長較快的一年四至六次，分別為春秋冬季各一次，夏季兩次；

花草：兩至三月?lián)Q一次，每星期進行施肥、補缺、除蟲、除草，夏季每日澆水一次；

草坪：每星期除雜草一次，每月修剪一次。自動灑水系統(tǒng)夏季每日澆水；

綠化帶：修剪整齊、高矮一致，種植稠密、無枯枝、無黃葉、無大面積蟲斑、地面無雜草和雜物；

技術(shù)型園林（生長緩慢）：一季修剪兩至三次，每月維護；

水：夏季三天換水一次，定期進行清除蚊蠅，加消毒劑、凈化劑，冬天每星期換水一次；

流水系統(tǒng)：冬天做好保暖措施。

五、治安管理

東方明珠城社區(qū)作為慈溪市住宅樣板社區(qū)，具有嚴格、正規(guī)的物業(yè)管理，尤其體現(xiàn)在治安管理，做到物防（智能化設(shè)備）與人防（保安人員）有機結(jié)合，實行24小時站崗、巡邏制，創(chuàng)建物業(yè)管理住宅防范星級單位。

（一）、管理目標(biāo)

治安案件發(fā)生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件發(fā)生率為零，創(chuàng)治安防范五星級物業(yè)管理社區(qū)。

（二）、管理要求

1、加強治安隊伍的建設(shè)，著裝統(tǒng)一鮮明，定期開展軍訓(xùn)、禮儀禮貌培訓(xùn)、業(yè)務(wù)操作培訓(xùn)以及突發(fā)事件處置培訓(xùn)。

2、治安人員以定位崗、巡查相結(jié)合，對社區(qū)實行24小時安全防范管理，確保社區(qū)內(nèi)不發(fā)生惡性刑事案件即重大治安災(zāi)害事故。

3、運用電視監(jiān)控、紅外線報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、樓宇防盜門等現(xiàn)代高科技安防產(chǎn)品，對進出社區(qū)的人員、物品進行有效控制，防止越墻、越房進入社區(qū)。加強巡邏，管理處對每一名當(dāng)班治安人員配備對講機一只，用于相互協(xié)調(diào)，提高工作效率。

4、掌握業(yè)主的基本情況，業(yè)主熟悉率達到75％以上，積極幫助業(yè)主解決臨時困難。服務(wù)中心要建立常住入口、外來入口情況登記薄和房屋出租登記本，并經(jīng)常與居委會及有關(guān)部門保持聯(lián)系，共同做好社區(qū)日常管理。

5、抓好工作制度落實，切實做好外來人員出入社區(qū)查驗登記制度、大件物品出社區(qū)盤查制度、治安巡邏制度等，確保工作質(zhì)量。

6、除治安人員的其他物業(yè)工作人員，作為社區(qū)管理的一份子，也是管理區(qū)的義務(wù)安全員，有義務(wù)對各種可疑因素或突發(fā)事件及時向管理處或協(xié)助治安人員處理。

7、與業(yè)主形成安全防范共同體，設(shè)置安全求救電話，但業(yè)主發(fā)現(xiàn)可疑情況時可及時與監(jiān)控中心聯(lián)系，治安人員以最快的速度出擊；與街道、派出所形成安聯(lián)防小組，隨時邀請相關(guān)部門協(xié)助工作、進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)。

（三）、人員分布

根據(jù)東方明珠城社區(qū)的實際地形地物，將社區(qū)分為大門、地上城、地下層、車輛出入口四部分進行管理，按每班18名保安，兩班制輪換，共配備54名治安人員。

1、地上層：33人

以每班計大門口四人，景觀大道二人，景觀大道兩側(cè)副道二人，消防、監(jiān)控值班三人。

2、地下層：18人

以每班計巡邏三人，車輛出入口三人。

3、負責(zé)人（領(lǐng)班）：3人

（四）、值班方式

24小時站崗、巡邏。

六、消防管理

貫徹“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的方針，從人力、物力、技術(shù)等多方面充分做好消防準(zhǔn)備，預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生，最大限度的減少火災(zāi)損失，為業(yè)主的工作、生活提供安全環(huán)境，保護業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全，確保物業(yè)的安全使用。

1、建設(shè)高素質(zhì)的消防隊，在治安人員內(nèi)部組建一個專門的消防班來負責(zé)此項工作。

2、熟悉消防法規(guī)，建立消防崗位責(zé)任制。

3、配備充足的消防設(shè)施，消防人員了解各種消防設(shè)施的使用方法，定期檢查消防設(shè)備的完好、規(guī)范，對使用不當(dāng)?shù)募皶r糾正。

4、制定社區(qū)的消防制度及有關(guān)的圖冊，使管理人員及業(yè)主熟悉。

5、定期或不定期進行消防知識普及和消防演習(xí)。

七、車輛道路管理

東方明珠城社區(qū)作為一個高檔住宅區(qū)，車輛擁有率高，加強車輛管理將列入我們物業(yè)管理的重點規(guī)劃之中。管理處制定東方明珠城社區(qū)車輛管理制度規(guī)定，由保安科具體實施車輛管理。

（一）、先進的車輛停放分類

參考國內(nèi)外先進住宅社區(qū)和先進停車場設(shè)計，為便于管理，維護社區(qū)良好秩序，東方明珠城社區(qū)實行徹底的人車分流，便于車輛的管理和行人的安全。

（二）、高科技硬件設(shè)施

公司將根據(jù)以往物業(yè)管理中的成功經(jīng)驗，在東方明珠城社區(qū)安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)，將整個社區(qū)的車輛管理納入電腦管理之下，提高管理效率，方便業(yè)主出入，有效防止車輛的遺失。

安裝IC卡智能停車場管理系統(tǒng)三套，在入口安裝減速帶和禁鳴限速標(biāo)志，社區(qū)內(nèi)交通指示牌，樓宇間道路劃線明確。

（三）、有效的管理體制

設(shè)置專門的車輛管理人員，負責(zé)發(fā)放停車卡、進行車輛引導(dǎo)、出入口控制、安全防范、巡查車輛停車、行車秩序。

八、市政公共設(shè)施的管理

市政設(shè)施包括道路、路燈、下水道、配電分支箱、總電表箱、電纜溝、架、蓋等。通過實施管理，確保供電、供水、通訊、照明設(shè)備齊全，工作正常；確保道路暢通，路面平坦完好，污水排放暢通。為此，制定如下管理辦法：

1、對樓宇內(nèi)各種公用設(shè)施分布位置、地下線路走向必須加以掌握，圖紙齊全，整檔歸案，便于查閱；

2、對各職能部門直接管理的設(shè)備設(shè)施，實行隨時檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時與職能部門聯(lián)系，要求盡快修復(fù)；

3、對化糞池、污水井、雨水等市政設(shè)施，實行每月定期檢查、養(yǎng)護及維修；

4、水、電、氣由相應(yīng)公司負責(zé)維修管理，管理處做好定期檢查，如有故障發(fā)生，迅速報告相關(guān)公司，及時維修，確保正常使用；

5、室外消防設(shè)備由消防部門負責(zé)維護，日常管理由管理處負責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題，及時匯報；

6、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視由電信部門、廣電部門辦理，日常管理由管理處負責(zé)；

7、對社區(qū)內(nèi)的公共娛樂、休閑、健身設(shè)施定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施修復(fù)，消除隱患。

第六部分初期的物業(yè)管理

針對社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)律，結(jié)合東方明珠城社區(qū)的特點，我們將物業(yè)管理劃分為介入期、入住期和常規(guī)期三個階段。

在此著重介紹入住期的管理

一、前期管理

（一）、人員安排

管理處主任、各部門負責(zé)人按進度陸續(xù)入駐東方明珠城社區(qū)現(xiàn)場，參與前期的物業(yè)規(guī)劃，具體內(nèi)容如下：參與有關(guān)設(shè)備的安裝、調(diào)試、監(jiān)理工作，掌握樓宇設(shè)備設(shè)施的合理布局等基本情況，提出建議；參與房屋的竣工驗收和房屋設(shè)施的預(yù)驗工作；配合房產(chǎn)公司做好綜合驗收相關(guān)工作；投入入住前的各項工作。

①樓宇綜合驗收前一個月，部分治安人員經(jīng)上崗培訓(xùn)合格后，先期到位，負責(zé)對將接收的物業(yè)的守衛(wèi)工作。

②樓宇綜合驗收前，按照慈溪市住宅樓宇條例規(guī)定，做好物業(yè)的接管驗收工作，包括用房、資金、資料、房屋設(shè)備設(shè)施等內(nèi)容。

③業(yè)主入住前半個月，管理處掛牌辦公，所有員工經(jīng)培訓(xùn)合格后上崗，共同迎接業(yè)主入住。

（二）、前期管理及監(jiān)督

管理處成立后，管理處主任編寫入住工作方案，配備管理處工作人員，制定開辦采購計劃；

治安方面：熟悉社區(qū)地形地物及各種安防設(shè)施，明確人員排班及各崗位工作職責(zé)；

車輛管理：設(shè)計安裝社區(qū)內(nèi)道路標(biāo)志，建立完善車輛管理制度；

垃圾清運：確定臨時裝修垃圾堆放處。

（三）、配合工作

與供電、供水、煤氣、電信等公司和有線電視、郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣、通信等正常使用。

與學(xué)校、派出所聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)、戶口遷移的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告業(yè)主。

二、入住管理

（一）、舉行簡樸溫馨的入住儀式

為使業(yè)主在短時間內(nèi)了解、熟悉東方明珠城社區(qū)情況，展現(xiàn)我公司物業(yè)管理人的良好形象，我們將邀請房產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)等在社區(qū)舉行簡樸溫馨的入住儀式。

（二）、辦理入住手續(xù)采取的便利措施

辦理入住八字方針：“熱情、周到、高效、便利”。

1、設(shè)立入住手續(xù)辦理場地，有咨詢、資料分發(fā)（業(yè)主手冊、裝修管理規(guī)定等），收取相關(guān)費用、簽訂入住公約，精神文明公約、發(fā)放鑰匙、驗房服務(wù)等，由專職人員提供一條龍服務(wù)，精心安排入住程序。

2、提前與煤氣公司、電信公司、廣播電視局簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，給業(yè)主方便。

3、提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。

（三）、收費標(biāo)志上墻及宣傳工作

1、在社區(qū)宣傳櫥窗內(nèi)，制作張貼收費一覽表，列明本住宅社區(qū)物業(yè)服務(wù)收費及有償服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，公布監(jiān)督、服務(wù)電話。

2、印制收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單，委托房產(chǎn)公司銷售部門在房屋交付業(yè)主時一同發(fā)放。

3、在入住手續(xù)辦理現(xiàn)場，準(zhǔn)備部分收費標(biāo)準(zhǔn)宣傳單即相關(guān)收費文件復(fù)印件，以備業(yè)主索取。

三、裝修管理

（一）、裝修控制流程

1、業(yè)主辦理入住手續(xù)；

2、對業(yè)主裝修隊進行裝修講解；

3、對裝修方案進行備案，簽訂《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》；

4、裝修管理員、環(huán)境巡查員、治安巡邏員交叉監(jiān)督；

5、（對違章裝修的）立即指出，上門以理說服業(yè)主，以情打動業(yè)主，使其改正；

6、（若仍不糾正的）采取相應(yīng)的制止措施，向職能部門反映，以取得行政上的支持。

（二）、裝修宣傳

為加大裝修宣傳力度，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)主的橋梁，真正提高業(yè)主按章裝修的自覺性，提前對每一個業(yè)主進行裝修宣傳，向業(yè)主和裝修隊發(fā)放《裝修須知》，明確裝修規(guī)定、違章裝修的危害行和處理措施，從而降低違章裝修發(fā)生率。

（三）、裝修備案

1、根據(jù)《裝修城市房屋使用安全管理條例》進行備案。

2、保證房屋設(shè)施正常使用功能。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線、電訊、有線電視、供水、供電、供氣等管線。

3、保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調(diào)安裝及管線走向。

4、裝修材料符合防火規(guī)定。

（四）、裝修跟蹤監(jiān)管體系

業(yè)主裝修施工，指定專職房管員，實施“全過程”追蹤監(jiān)管。通過現(xiàn)場巡查，及時與業(yè)主溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在萌芽階段。治安人員、環(huán)境監(jiān)管人員及其他人員均對裝修進行監(jiān)管，形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，體現(xiàn)裝修管理“全過程、全因素、全員管理”的特點，消除管理盲點，維護好智能設(shè)施管線等公共管線，杜絕違章搭建。

（五）違章裝修處理

業(yè)主裝修備案中，服務(wù)中心分別與業(yè)主和施工單位簽訂具有法律效力的《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》，劃清管理處、業(yè)主、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。同時制定《東方明珠城住宅社區(qū)裝修管理規(guī)定》，業(yè)主出現(xiàn)違章裝修，房管員或治安人員上門做好業(yè)主的思想工作，禮貌地向業(yè)主介紹裝修規(guī)定，耐心的向業(yè)主聲明違章裝修可能造成的危害。做到以理說服業(yè)主，以情感化業(yè)主，爭取支持和理解，讓業(yè)主自覺接收整改要求。針對違章裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，根據(jù)違章?lián)p壞情況，采取賠償處理等經(jīng)濟手段控制。對違章裝修并無視一切的業(yè)主，將上報行政職能部門，由相關(guān)部門解決處理。

四、入住期間的安全防范措施

（一）入住期間的治安分析

1、周邊環(huán)境較為復(fù)雜，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，外來人口與入住高峰期中的外來裝修、搬運人員往來頻繁的狀態(tài)相互并存。

2、裝修集中，裝修監(jiān)管面大，裝修防火任務(wù)艱巨。

3、社區(qū)內(nèi)各種智能化設(shè)備處于調(diào)試、試運行階段，業(yè)主對設(shè)備的運行、使用還不夠了解，誤報、出錯率高，治安壓力大，管理難度大。

（二）、具體防范措施

針對這一時期的治安形勢，我們在入住期間確立了“人防為主、技防物防為輔”的治安策略。

1、治安隊伍建設(shè)

按照高標(biāo)準(zhǔn)建立一支高素質(zhì)的治安隊伍，嚴格招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)。治安人員中聘用退伍軍人，具有良好思想品質(zhì)的精湛業(yè)務(wù)技能的組成。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，實行10％末位淘汰制。

2、確立治安重點，搞好對人流、物流、車流的有效控制

①人流控制

對來訪人員須通過門崗，與業(yè)主取得聯(lián)系后方可進入，并做好訪問登記和離去注銷手續(xù)；

對裝修、搬運人員采取出入證管理制度，對他們的活動范圍進行一定限制；

對可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時可上前有禮貌地執(zhí)行驗證檢查；

經(jīng)常與派出所聯(lián)合檢查戶口，把可疑分子清出社區(qū)。

②物流控制

對物資流動實施申報制、盤查制和登記制；

業(yè)主物品的搬出必須向主動門崗申報，并嚴格按照規(guī)定進行登記；

治安人員有責(zé)任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌檢查；

所有物資流動實行登記放行制度。

③車流控制

通過停車場IC卡管理系統(tǒng)記錄車主、車牌號、車型等信息。

3、加強與相關(guān)部門的配合與當(dāng)?shù)嘏沙鏊⒙?lián)系，請求派出所的協(xié)助，加大治安治理綜合力度。

五、協(xié)助業(yè)主委員會籌建工作

按照國家物業(yè)有關(guān)規(guī)定和慈溪市住宅物業(yè)管理條例規(guī)定，在業(yè)主入住率達50％前，由管理處制定相應(yīng)的公眾制度，并廣泛聽取業(yè)主的意見，逐步修改成文，同時向業(yè)主宣傳成立業(yè)主委員會的相關(guān)程序和要求，為業(yè)主委員會成立做好基礎(chǔ)工作。在入住率達到50％時，報請政府職能部門，組織召集第一次業(yè)主代表大會和業(yè)主委員會成立大會。管理處還應(yīng)配合業(yè)主委員會籌備小組制定公眾制度草案，如業(yè)主、使用人公約等，備好大會審議材料，如前期物業(yè)管理報告、財務(wù)收支情況、物業(yè)管理委托合同等。

第七部分物業(yè)維修養(yǎng)護計劃

公共設(shè)施和房屋本體的維修養(yǎng)護是東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的重要內(nèi)容，在東方明珠城社區(qū)的公共設(shè)施及房屋修繕管理工作中，我們將建立“設(shè)備領(lǐng)養(yǎng)制”，責(zé)任落實到人，制定合理的養(yǎng)護計劃，建立和健全科學(xué)的服務(wù)體制，確保設(shè)備、設(shè)施的運轉(zhuǎn)正常，切實做到為業(yè)主服務(wù)，保證房屋始終完好如新，達到保值、增值的目的。

一、公用部位公用設(shè)施維修計劃

類別項目定期養(yǎng)護

周期內(nèi)容實施效果

房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道外墻面3年一次，屋面5年一次，樓梯通道5年一次檢查修理無損壞

區(qū)內(nèi)道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次檢修整潔、無損壞

區(qū)內(nèi)照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈每年一次燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用

溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每年一次清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng)暢通、無損壞

停車場地面停車場每年一次翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好

地下停車場

公共

標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每月一次翻新、更換殘舊標(biāo)識牌標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好

智能化

系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每年二次檢測、試驗、維修、更換傳感靈敏，使用正常

供水供電

系統(tǒng)水泵、水塔、變壓器、配電房等每月一次檢測運轉(zhuǎn)正常

公用設(shè)備電梯等每月兩次檢測、保養(yǎng)運轉(zhuǎn)正常、安全可靠

公共設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周一次檢測、試驗、維修、更換無損壞，廣播正常

二、日常養(yǎng)護計劃及實施方案

（一）、日常養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)

1、房屋維修：屋面、外墻、房屋承重結(jié)構(gòu)、走廊、通道、樓梯符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》

2、公共設(shè)備、設(shè)施維護及保養(yǎng)

電梯、消防設(shè)施、配電間、水泵房等公用設(shè)施進行定期養(yǎng)護，做到預(yù)防為主。

3、具體附表

類別項目日常養(yǎng)護計劃

計劃標(biāo)準(zhǔn)實施效果

房屋本體外墻面、屋面、樓梯通道每季一次房屋修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)無損壞

區(qū)內(nèi)

道路砼路面每周檢查一次，隨壞隨修

1、路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

2、人行道鋪設(shè)修繕標(biāo)準(zhǔn)干整、無坑洼、無積水、無缺損

緩路徑、砼道牙

區(qū)內(nèi)

照明樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈每天檢查一次，隨壞隨修

1、電器專業(yè)安全操作規(guī)程；

2、燈具施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)燈泡使用正常，燈罩完好清潔，燈桿無破損完好率98％以上

溝渠

池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池每周檢查一次，隨壞隨修井內(nèi)無積污，井壁無脫落；化糞池?zé)o堵塞；井蓋標(biāo)志清晰

1、井蓋完好率達100％；

2、無缺損、少積污

3、無堵塞

停車場地面停車場每周檢查一次，隨壞隨修

1、砼路面修繕質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；

2、停車場地面修繕標(biāo)準(zhǔn)；

3、停車場設(shè)施平整、無積水、無缺損、完好率達99％以上

地下停車場

公共

標(biāo)識牌標(biāo)識牌、警示牌每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時維修

1、標(biāo)識清楚，無污跡，破損；

2、安放牢固標(biāo)志完好率達100％；標(biāo)志無損壞

智能化

系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、門警系統(tǒng)等每天檢查一次智能化系統(tǒng)維保標(biāo)準(zhǔn)

1、系統(tǒng)性能良好；

2、設(shè)施良好

供水

系統(tǒng)水泵、水塔每天檢查一遍無故障系統(tǒng)性能良好，正常運轉(zhuǎn)

其他

公共

設(shè)施圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題及時維修

1、無破損；

2、無脫落

3、泄水通暢確保安全使用，正常運轉(zhuǎn)

（二）、業(yè)主報修制度

1、房管員負責(zé)業(yè)主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業(yè)主報修問題，可通過電話解決的，三分鐘內(nèi)落實處理措施，業(yè)主小型報修，需至現(xiàn)場處理，在30分鐘內(nèi)落實解決方案，開具施工單；若報修問題嚴重，需要研討時，在三小時內(nèi)管理處討論決定，落實解決方案。

2、維修工維修時嚴格履行崗位職責(zé)，做到維修優(yōu)質(zhì)快捷，結(jié)束時對施工場地做好整理、清掃。

3、維修工填妥《施工單》項目及金額，請業(yè)主確認簽字。

4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。

（三）、維修回訪制度

在維修完工后，采用電話或上門的方式對業(yè)主進行回訪。回訪的內(nèi)容包括服務(wù)態(tài)度、工作效率、技術(shù)水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項目。

工作流程：

1、維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。

2、辦公室對報修情況進行回訪，回訪率100％，回訪結(jié)果登記在《施工單上記錄》。

3、回訪結(jié)果向管理處主任匯報、分析，若發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正。

三、電梯運作規(guī)范

1、電梯的使用維修，始于電梯安裝完畢和正式驗收后。

2、為確保電梯安全行駛，必須建立正常的維修保養(yǎng)、管理制度。

3、維修人員需經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)的專職人員對電梯進行經(jīng)常性的管理、維護和檢修。

4、電梯的操作人員需經(jīng)培訓(xùn)的專職人員擔(dān)任，應(yīng)具有高度的責(zé)任心，愛護設(shè)備，掌握使用特性。

5、電梯正常工作條件應(yīng)符合電梯技術(shù)條件中的有關(guān)規(guī)定。

四、公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理措施

公建配套設(shè)施、設(shè)備包括垃圾房、煤氣管道、路燈、配電房、自來水管道、消火栓、滅火器等。

1、維修部門負責(zé)公建配套設(shè)施、設(shè)備及各類管線的管理。

2、建立公建設(shè)施、設(shè)備的圖紙檔案資料，了解社區(qū)各類設(shè)施的平面布局及相應(yīng)地上、地下管線布置。

3、垃圾房每日保潔、清理，煤氣管道每周檢查一次，路燈每日檢查一遍，配電房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。進水管路每周檢查一遍，發(fā)現(xiàn)問題，及時記錄在《公建配套設(shè)施巡檢表》中，若物業(yè)管理可馬上處理的較小問題，及時處理；若問題嚴重或突發(fā)時速與所屬公建職能部門聯(lián)系，對處理情況詳細記錄，并通報業(yè)主。

第八部分積極主動配合社區(qū)居委會

搞好文化建設(shè)

一、社區(qū)文化

（一）、基本內(nèi)容

1、開展精神文明建設(shè)，制定社區(qū)業(yè)主精神文明公約，教育業(yè)主要自覺遵守社區(qū)的各項規(guī)章制度，遵守和維護公秩序，愛護公共財產(chǎn)，提倡業(yè)主鄰里互助、文明居住、文明行為。

2、完善、充實社區(qū)娛樂場所和文體活動設(shè)施，開展豐富多彩的文體活動，豐富業(yè)主的業(yè)余生活，密切鄰里感情，協(xié)調(diào)人際關(guān)系，提高業(yè)主的參與意識，促進安定團結(jié)和社會和睦。

3、建設(shè)高雅的社區(qū)文化，培育健康的社區(qū)精神。

（二）、具體形式

1、業(yè)主入住后，利用宣傳欄、宣傳櫥窗、黑板報等多種形式，對《業(yè)主手冊》、《業(yè)主臨時公約》、《精神文明公約》、《裝修管理規(guī)定及注意事項》和居民文化生活等內(nèi)容及時向業(yè)主宣傳。

2、宣傳《市民行為道德規(guī)范》，鼓勵業(yè)主爭做文明慈溪市民。

3、宣傳環(huán)保，倡導(dǎo)環(huán)保，獎懲激勵。組織業(yè)主開展一次社區(qū)環(huán)保活動，如“樹木領(lǐng)養(yǎng)”、“擁有一片家園”等活動，激發(fā)業(yè)主共同關(guān)心、維護社區(qū)優(yōu)美環(huán)境。搞好裝修環(huán)保宣傳，入住前向業(yè)主通知，集中安排環(huán)保裝修培訓(xùn)，防止裝修噪聲污染、環(huán)境污染的發(fā)生。

4、將文化建設(shè)納入物業(yè)管理日常工作中，設(shè)立專人負責(zé)，擬定社區(qū)文化管理制度，負責(zé)各項文化宣傳活動，定期更新宣傳櫥窗等。

5、運用傳播文化的工具和康樂設(shè)施，如圖書館、電子顯示屏、社區(qū)報背景音樂等，開展聯(lián)絡(luò)感情活動。

6、與社區(qū)共同開展文化娛樂活動，充分利用社區(qū)內(nèi)的文體活動設(shè)施，每年舉行一至兩次大型活動，如各種形式的舞會、趣味游戲、棋類、牌類活動等，注重文明居住，鄰里團結(jié)互助，無糾紛。

（三）、社區(qū)活動計劃

序號活動項目時間安排活動方式備注

1元旦晚會1月晚會

2新年文藝晚會2月晚會

3愛我家園3月植樹活動

4消防知識4月講座

5春游5月景區(qū)旅游

6激情夏季6－9月各種文藝活動

7醫(yī)療知識講座7月邀請醫(yī)療專家進行講座

8中秋賞月9月晚會

二、協(xié)助配合大社區(qū)開展工作

1、社區(qū)文化及綜合治理每月向街道、居委會、派出所等主管部門匯報，并接受指導(dǎo)。

2、街道、派出所等主管部門在社區(qū)舉辦的各類活動，管理處派專人參與、協(xié)助，給予積極配合。

三、物業(yè)服務(wù)與便民服務(wù)項目

（一）、常規(guī)性服務(wù)

治安、消防、清潔、綠化、車輛、樓宇文化管理與服務(wù)

（二）、無償服務(wù)

1、家教服務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系和推薦相關(guān)機構(gòu)，供需要的業(yè)主選擇；

2、業(yè)主熱線：24小時熱線；

3、電話喚醒、留言服務(wù)；

4、燙洗衣服服務(wù)：管理處協(xié)助洗衣店收發(fā)衣服；

5、預(yù)定及叫車接送服務(wù)；

6、代定報刊雜志：管理處負責(zé)辦理手續(xù)，費用由業(yè)主自理；

7、保姆介紹：管理處負責(zé)推薦家政公司；

8、24小時醫(yī)療急救服務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系醫(yī)院；

9、代收郵件服務(wù)；

10、代辦速遞業(yè)務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系速遞公司；

11、代辦保險業(yè)務(wù)：管理處負責(zé)聯(lián)系和推薦保險公司；

12、失物招領(lǐng)；

（三）、有償服務(wù)

1、室內(nèi)清潔；

2、室內(nèi)綠化；

3、商務(wù)中心服務(wù)：提供復(fù)印、傳真、翻譯、秘書服務(wù)等；

4、24小時工程維修服務(wù)；

5、租務(wù)服務(wù)：代理出租；

6、設(shè)立園藝師：解決業(yè)主有私家花園不會或不愿管理的問題；

7、設(shè)立鐘點工：解決部分業(yè)主不愿在家里設(shè)保姆房，有需要家政服務(wù)的問題，由管理處統(tǒng)一經(jīng)營，提高信譽和管理力度，同時增加物業(yè)收入；

8空置房屋出租。

（四）、特色服務(wù)

1、信息類

①建立社區(qū)網(wǎng)站、電子公告牌，用于：

a、公開物業(yè)管理內(nèi)容、物業(yè)公司賬目、收費標(biāo)準(zhǔn)，及時發(fā)布相關(guān)信息，實現(xiàn)公開、透明、公平的物業(yè)管理模式；

b、方便業(yè)主投訴、申告，及時反饋各種信息，便于物業(yè)公司及時做出整改；

c、搭建業(yè)主交流平臺，促進社區(qū)文交流。

2、醫(yī)療健康類

建立社區(qū)醫(yī)療站，在社區(qū)內(nèi)部設(shè)立業(yè)主健康卡片，定期在會所內(nèi)開展醫(yī)療健康講座，普及科學(xué)的生活觀念。根據(jù)業(yè)主要求，及本社區(qū)的地理位置，擬邀請市人民醫(yī)院進行健康知識講座，對于常見疾病加以預(yù)防。

第九部分社區(qū)管理創(chuàng)新

一、充分發(fā)揮高科技在物業(yè)管理中的應(yīng)用

東方明珠城高檔住宅社區(qū)作為慈溪的樣板工程，其設(shè)施、設(shè)備在同類住宅社區(qū)中處于領(lǐng)先地位，各種高科技設(shè)施大量運用。為加強社區(qū)的管理，方便用戶，營造一個安全祥和住宅環(huán)境，我們在社區(qū)安裝了社區(qū)智能化設(shè)施，將整個社區(qū)的管理納入智能化管理系統(tǒng)之內(nèi)。結(jié)合我們已有的經(jīng)驗和研究成果，對東方明珠城社區(qū)的智能化管理與維護從以下幾個方面入手。

（一）、智能化的組成電視監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)、家庭防盜報警系統(tǒng)、可視對講門警系統(tǒng)、智能化IC卡停車場管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等。

（二）、智能化系統(tǒng)宣傳

在業(yè)主入住時，管理處和業(yè)主對住宅內(nèi)已安裝好的智能化系統(tǒng)進行驗收確認，并提供智能化系統(tǒng)使用說明書，告之裝修注意事項及損壞的各項責(zé)任，在裝修過程中做好巡視監(jiān)督。

（三）、日常管理

各種智能化設(shè)施設(shè)立專人管理，進行相關(guān)技術(shù)操作培訓(xùn)，實行24小時值班責(zé)任制度，確保設(shè)備正常運行。

二、不斷實現(xiàn)管理的現(xiàn)代化

（一）、管理思想現(xiàn)代化

適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求，樹立新思想、新觀念，按照民主管理的觀念，商品經(jīng)濟的觀念、經(jīng)濟核算的觀念和按經(jīng)濟規(guī)律辦事的觀念等；善于接受新事物，努力學(xué)習(xí)現(xiàn)代化管理的知識。

（二）、管理方法現(xiàn)代化

使各項管理工作都符合客觀規(guī)律的要求，運用科學(xué)的方法和手段進行管理。

（三）、管理手段現(xiàn)代化

就是管理工具的現(xiàn)代化、自動化，在物業(yè)管理中大量運用高科技設(shè)備，提高管理效率，提升管理檔次。

（四）、管理人員知識化、專業(yè)化

通過不斷完善和學(xué)習(xí)，加強人員培訓(xùn)和人才更新，使東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理擁有一批掌握現(xiàn)代化管理知識和現(xiàn)代化技術(shù)設(shè)備操作技術(shù)的管理人才。

三、計劃實行24小時全封閉式管理

為加強“東方明珠城”小區(qū)的管理，營造一個和諧、安全的家園，使業(yè)主住的安心、住的放心、住的有檔次，我公司根據(jù)本小區(qū)的檔次、業(yè)主的特點，計劃在“東方明珠城”實行24小時全封閉式管理，希望通過我們的管理，力爭將“東方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。

前期將管理的計劃向業(yè)主予以公布，在征求業(yè)主意見的前提下根據(jù)業(yè)主的意見確定最終是否實施。

（一）管理模式

24小時全封閉式管理，進出人員均憑證件（出入證）或聯(lián)系批準(zhǔn)后通行本小區(qū)；

（二）具體操作

1、本小區(qū)業(yè)主

憑據(jù)本小區(qū)“一卡通”磁卡向門衛(wèi)人員出示后進入小區(qū)，業(yè)主家庭成員較多而磁卡不足時可向管理處申請補辦。

2、來訪人員

詢問其所找的業(yè)主，由門衛(wèi)值班人員與被找的業(yè)主進行聯(lián)系，獲得該業(yè)主同意、并作好相關(guān)登記后進入，業(yè)主家中無人或業(yè)主不愿會見的不允許進入。

3、其他人員

裝修人員憑裝修出入證進入；

閑雜人員一律不得進入。

4、車輛

本小區(qū)車輛憑管理處發(fā)放的車位證進入，其他車輛經(jīng)詢問后視情況進入。

（三）特殊情況處理

業(yè)主未帶“一卡通”磁卡，可向門衛(wèi)報出居住地點，與該業(yè)主家中聯(lián)系確認后進入；如業(yè)主家中無人，可憑身份證件與業(yè)主手冊核對無誤后進入；如業(yè)主未帶身份證件，由保安人員陪同進入，進行核對。

第十部分經(jīng)營核算

一、增收節(jié)支、以業(yè)養(yǎng)業(yè)計劃

1、努力提高各種費用的收繳率，力爭達到100％；

2、開展多種經(jīng)營，如上所示的有償服務(wù)；

3、制定各項費用開支計劃，從而達到節(jié)約開支的作用；

4、充分發(fā)揮公司在管理中的統(tǒng)籌作用，利用公司現(xiàn)有管理人員的技術(shù)人員，降低管理成本；

5、通過公司技術(shù)力量，降低設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)費用，降低能耗。

二、財務(wù)公開監(jiān)督制度

根據(jù)《慈溪市物業(yè)管理條例》規(guī)定，特制定以下財務(wù)公開監(jiān)督制度。

1、管理處每年一次向業(yè)主使用人公布物業(yè)管理財務(wù)收支狀況；

2、管理定期向預(yù)祝委員會匯報，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督和檢查；

3、對突發(fā)性事件和重大經(jīng)費開支應(yīng)事先經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn)；

4、業(yè)主管理處物業(yè)經(jīng)費入、如有疑問，可委托業(yè)主委員會向管理處查詢，并要求管理處給予解釋。

三、收入及支出測算

附表一：

東方明珠城收支測算表

一、綜合服務(wù)支出測算表（單位：元）

項目說　明金額（元）（元）

工資及福利等支出基本工資及

崗位工資主　任1人2000元×12月24000

副主任1人1500元×12月18000

部門負責(zé)4人1100元×4人×12月52800

綜服科4人900元×4人×12月43200

保安科54人800元×54人×12月518400

維修科7人1000元×7人×12月84000

環(huán)境科23人600元×23人×12月165600

小　計906000

社會保障三金（養(yǎng)老保險20％，醫(yī)療保險11％，失業(yè)保險2％）（6人）94800×33％=31284元

1767元×60％×88人×33％×12月=369458元4007

42加班及值班費94人×10天×50元47000

合計1353742

服裝費管理人員6人×500元3000

保安員54人×400元21600

其他人員34人×300元10200

合　計34800

辦公費辦公生活用水50噸×12月×2.25元噸1350

辦公用電1000度×12月×0.55元度6600

日常辦公費800元×12月9600

培訓(xùn)費15000

通訊費主　任200元×12月2400

部門電話5×150元×12月9000

小區(qū)文化、宣傳費1500×12月18000

合　計61950

安全管理對講機維護及裝備耗材50005000

對講機占頻費20臺×100元2000

滅火器藥劑更換約200只計算×40元8000

合計15000

清潔衛(wèi)生管理清潔用水200元×12月2400

日常工具費200×21人4200

水箱清潔費30003000

化糞池抽吸費用50005000

垃圾外運費6噸×54元×365天

20元間×12月×18間122580

清潔工具、器械維修費300元×12月3600

消毒費用1319戶×5元戶659

5合計147375

綠化管理綠化養(yǎng)護費用81435㎡×1元81435

綠化用汽油費50005000

綠化設(shè)備維修費50005000

盆景費用800元×12月9600

合計101035

設(shè)備設(shè)施維護電　梯年檢1360元×56臺76160

維保6000元臺?年×56臺336000

保險700元臺?年×56臺39200

照明設(shè)施維護、耗材費20000

水泵維護費用100元年?臺×67臺6700

智能化系統(tǒng)維護費200000

耗材50000

消防系統(tǒng)維護費2000020000

低壓配電設(shè)備維護50005000

工具費及小件耗材40004000

發(fā)電機維護50005000

合　計762060

房屋維修路面、屋面修補2000020000

建筑小品、欄桿50005000

給排水設(shè)施1000010000

合計35000

設(shè)施設(shè)備運行能耗監(jiān)控系統(tǒng)用電10Kw×24×365×0.55元度48180

消防中控用電2Kw×24×365×0.55元度9636

電梯電費35608元月×12月

427296

發(fā)電機耗油（估算）50000

公共用電（含：樓道照明、疏散指示燈、生活（熱水）水泵、景觀燈等）????度天×???×0.55元度727317

合計1262429

共　計3773391

固定資產(chǎn)折舊及其他設(shè)備設(shè)施66407

上交國家稅收3839798×6％230388

企業(yè)利潤（管理酬金）4070186×5％203509

支出合計4273695

二、收支測算表

項目說明金額（元）

測算收入綜合服務(wù)費多層：98176㎡×0.7元月?㎡×12月＝824678元

小高層、高層：156783㎡×1.3元月?㎡×12月＝2445815元

商鋪：3381㎡×0.7元月?㎡×12月＝28400元

車庫：490個×300元年＝147000元

車位：1772個×480元年＝850560元42964

53（說明）開發(fā)商

補貼多層：98176㎡×0.3元月?㎡×12月＝353434元

小高層、高層：156783㎡×0.7元月?㎡×12月＝1316977元

商鋪：3381㎡×0.3元月?㎡×12月＝12172元168258

3業(yè)主交納多層：98176㎡×0.4元月?㎡×12月＝471245元

小高層、高層：156783㎡×0.6元月?㎡×12月＝1128837元

商鋪：3381㎡×0.4元月?㎡×12月＝16229元1616311

支出4273695

盈　虧22758

附表二：

設(shè)施設(shè)備配備表

類　型名　稱數(shù)　量單　價小　計

辦公設(shè)施設(shè)備電腦5500025000

復(fù)印機11000010000

打印機310003000

空調(diào)5200010000

辦公桌椅105005000

檔案柜55002500

辦公柜45002000

傳真機115001500

掃描儀110001000

數(shù)碼相機115001500

電話機6100600

其他辦公用品60006000

辦公室裝修5000050000

安保設(shè)備橡皮棍1850900

對講機2080016000

對講中轉(zhuǎn)電臺11000010000

巡邏手電20601200

巡邏自行車1220220

綠化清衛(wèi)工具手推剪草機160006000

綠籬修剪機230006000

機動噴霧機130003000

綠化工具25001000

清衛(wèi)工具53001500

垃圾車5200010000

垃圾桶402008000

果皮箱202004000

綠化警示100505000

維修工作電焊機120002000

沖擊鉆1500500

手槍鉆1300300

切割機1500500

管道疏通機112001200

鋁合金梯25001000

工　具74002800

合　計199220

注：以上設(shè)施設(shè)備按直線三年折舊。

《小區(qū)全套物業(yè)管理方案》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀小區(qū)全套物業(yè)管理方案。

第五篇：小區(qū)全套物業(yè)管理方案

小區(qū)全套物業(yè)管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物業(yè)管理的整體構(gòu)想與創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

住宅社區(qū)作為建設(shè)開發(fā)有限公司“東方城市系列”的又一經(jīng)典之作，以其建筑的現(xiàn)代風(fēng)格和完美的協(xié)調(diào)性，構(gòu)筑了又一具有現(xiàn)代生活氣息的城市景觀。“以人為本”不僅僅是一句口號，在東方明珠城的每一個細節(jié)都充分體現(xiàn)

出建筑對人的關(guān)心，以她的色彩、材質(zhì)、結(jié)構(gòu)、尺度以及施工質(zhì)量，點點滴滴、方方面面都是工程學(xué)、建筑學(xué)、文化藝術(shù)的杰作，透射出人文關(guān)懷，使業(yè)主的居住生活在舒適、便捷中體現(xiàn)出物業(yè)的價值。

針對東方明珠城社區(qū)物業(yè)管理的整體情況，我們確立了東方明珠城住宅社區(qū)物業(yè)管理的管理構(gòu)想。

一、管理思想

公司將憑借自己的人才優(yōu)勢、技術(shù)優(yōu)勢、文化優(yōu)勢、管理優(yōu)勢，把東方明珠城社區(qū)創(chuàng)造成為一個溫馨家園。

二、管理組織

公司將建立一支年輕化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，對東方明珠城社區(qū)實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。

1、多層次、多角度的激勵員工，滿足員工的物質(zhì)和精神需求。

2、主張管理者與員工之間的溝通，體現(xiàn)人與人之間的平等。

3、關(guān)注員工自我價值的實現(xiàn)，使員工與公司共同發(fā)展進步。

4、為員工創(chuàng)造公平競爭的工作氛圍，實現(xiàn)“能者上、相形見拙者下”。

5、建立培訓(xùn)體制，使每一個員工掌握物業(yè)基本技能，能夠勝任本職崗位工作，成為合格、稱職的物業(yè)服務(wù)人員。

三、管理特色及創(chuàng)新點

公司堅持“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服務(wù)”的管理手段。

1、推行首問負責(zé)制，第一個接待業(yè)主或被業(yè)主詢問的公司員工，不受部門的限制，均應(yīng)熱情接待，解答疑問，杜絕讓業(yè)主等候回音的現(xiàn)象。

2、傾聽業(yè)主的心聲，在社區(qū)內(nèi)設(shè)置“心連心信箱”，了解業(yè)主需求，解決業(yè)主反映的問題。

3、關(guān)注業(yè)主生活質(zhì)量的提高，倡導(dǎo)“以業(yè)主為圓心”的服務(wù)理念，我們不僅做好24小時安保服務(wù)，24小時接待服務(wù)，16小時保潔服務(wù)，管理處還將經(jīng)常組織各種活動，增進物業(yè)與業(yè)主的交流，創(chuàng)造祥和文明的住宅社區(qū)。

四、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃

（一）、近期工作目標(biāo)

第一年內(nèi)，業(yè)主開心入住，裝修無違規(guī)現(xiàn)象；

第二年內(nèi)，創(chuàng)市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

第三年…… 保市優(yōu)、創(chuàng)全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；

（二）、實施方案

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，專門成立由公司職能部門人員、管理處主任和其他部門負責(zé)人組成的創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，其中管理處主任為執(zhí)行組長，并明確創(chuàng)優(yōu)小組職責(zé)。

2、完善各部門、各崗位的操作規(guī)程，規(guī)范日常操作。

3、做好日常工作記錄，注意資料的積累、整理，做好考評、資料的歸檔及達標(biāo)申報等工作。

4、由創(chuàng)優(yōu)小組按管理處巡檢制度進行日常的考核檢查，公司創(chuàng)優(yōu)指導(dǎo)小組做好東方明珠城社區(qū)創(chuàng)優(yōu)的指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

5、建立“服務(wù)明星”評比制度，明確獎懲措施，引導(dǎo)員工共同做好優(yōu)秀社區(qū)的創(chuàng)建工作。

第三部分管理機構(gòu)設(shè)置和管理人員的配備、管理及物資的配備

一、管理機構(gòu)模式

東方明珠城住宅城社區(qū)的物業(yè)綜合管理工作，由天祥物業(yè)有限公司下屬的東方明珠城管理處負責(zé)，管理處下設(shè)綜服科、安保科、維修部、環(huán)境科。

組織結(jié)構(gòu)圖

二、管理人員的配備

管理處定編94人，其中主任、副主任各1名，各部門負責(zé)人4人，由物業(yè)公司聘任，授權(quán)到東方明珠城住宅社區(qū)實施綜合管理。

接待員：2人，接待業(yè)主的來訪和投訴并及時處理。

文員：1人，負責(zé)社區(qū)房屋及業(yè)主的有關(guān)資料的存檔工作和信息收集工作。財務(wù)：1人，負責(zé)社區(qū)的經(jīng)濟核算和各種費用的收繳工作。

衛(wèi)生清潔工：21人，負責(zé)社區(qū)的衛(wèi)生清潔工作，每天清掃公共場所、綠化帶及人行道、樓梯道等公共部位。

綠化管理養(yǎng)護工：2人，負責(zé)社區(qū)內(nèi)的綠化及花草樹木的養(yǎng)護培植工作，并對業(yè)主的垂直綠化（陽臺擺花）和庭院綠化進行指導(dǎo)。

治安員：54人，負責(zé)住宅區(qū)內(nèi)的治安、保衛(wèi)防范、車輛管理工作，配合派出所、車管、消防等部門維護正常治安秩序，負責(zé)管理社區(qū)的停車場以及出入社區(qū)的各種車輛，維護社區(qū)的交通秩序；

維修工：7人，負責(zé)社區(qū)的房屋及設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護。

三、管理人員的錄用與考核、培訓(xùn)計劃

（一）、管理人員的錄用要求

分類崗位職責(zé)條件備注

管理處主任全面負責(zé)社區(qū)物業(yè)管理工作大專以上文化，三年以上物業(yè)實際管理經(jīng)驗公司選派

綜服科科 長負責(zé)財務(wù)、接待業(yè)主來訪以及社區(qū)各項服務(wù)事業(yè)的經(jīng)營、管理大專以上文化，具有管理經(jīng)營能力，兩年物業(yè)管理綜合服務(wù)工作經(jīng)驗公司選派 保安科科 長全面負責(zé)社區(qū)安全管理和車輛管理