第一篇：物業管理收費原則

物業管理單位開展物業管理服務收費遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業管理收費應堅持六個原則：(1)等價交換原則。收費價格的高低由所提供服務的質量決定。(2)誰受益、誰出錢的原則。(3)差別原則。根據物業使

物業管理師單位開展物業管理服務收費遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業管理收費應堅持六個原則：(1)“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務的質量決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據物業使用人的收入水平不同，采用不同的服務方式和收費標準。(4)“優質優價”原則。根據物業管理公司提供的服務質量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。如深圳市規定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區均可上浮物業管理收費標準。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。物業管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受小區管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

各級政府的物價部門是物業管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。

物業管理收費根據所提供服務的性質、特點等不物業管理員同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔，公用設施的維修保養、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外。服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。實注冊物業管理師行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商決定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

第二篇：物業管理收費研究

物業管理論文

物業管理收費研究

龔心怡 09財管1班 03609108

摘要：物業管理費是物業管理企業的主要收入來源，更是物業管理企業賴以生存和發展的基礎。然而，由于種種原因，許多業主經常拒繳物業管理費，致使部分物業管理企業陷入經營困境，嚴重影響了物業管理企業及物業管理行業的健康發展。本文就物業管理收費的方式進行分析，以及對收費難的原因、類型、解決方法進行初步探討，并提出一些解決辦法。

關鍵詞：物業管理；收費難；問題；探討

物業管理在中國誕生以來，對于推動房地產業發展，促進商品房消費，維護社會和諧發展可以說是功不可沒，在房地產業成為國民經濟重要支柱之一的時代，作為房地產業不可或缺的物業管理行業地位越來越重要。所以物業管理收費難的問題不能不引起我們的密切關注。

物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

我國的物業管理企業起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代，包括物業管理行業協會都還是政府機構，許多地方的物業收費仍由政府定價，而物業企業一開始就被定性為保本微利企業。在這種情況下，物業企業的生存發展對政府的依賴性就不難理解了。

其次，大多房地產開發企業高高在上，一直把物業管理企業當做自己的行業附庸，所以開發中產生的任何問題都可以交由物業管理企業去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業管理費作為誘人的優惠條件。

再次，社會一般對物業管理的基本看法是：受雇于業主的服務機構。通俗的說就是業主花錢買服務，物業企業就得按業主的要求提供服務。反言之，許多業主的心態就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業費相要挾。而一些物業企業自身也陷入認識誤區：拿人錢財替人消災的心態作祟，對開發商和一些素質低下的業主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業企業把所管區域當成自留地，為所欲為，甚至違規多收亂收費用。

從以上各方面對物業管理不同的認識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產生以上這些片面的認識，即對物業管理企業定位的偏差，其根源是對物業管理或者物業服務的本質缺乏真正的了解：

《物業管理條例》規定：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

因此，物業管理企業所有的活動都是圍繞物業共有部分進行的，首先考慮的是業主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業管理一個準確的定位，只有給物業管理準確定位，才能弄清楚“物業管理收費的特殊性和產生的根據”，只有弄清楚物業收費的這種特殊性才能搞清楚物業收費難的真正原因。

分析如下：

（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。

目前，越來越多的業主渴望享受更高質量的物業服務，但是，物權意識的不健全和消費心理的不健康，使業主對物業服務普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。

第一，物業服務的商品性質、功用和價值認識不到位。物業服務作為一種商品，其價值主要表現為改善和優化物業的環境、保障物業區域的良好秩序、降低物業的折舊率。對此目前很多業主尚未認識，可以說，由于對物業服務商品性質認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。

第二，物權意識不健全，物業價值形成不了解。業主購買物業后取得了對房屋專有部位的所有權和對共用部位、共用設施設備的共有權。全體業主應當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權意識的不健全導致責任意識缺乏，不能從履行業主義務的角度去對待這種消費，造成業主與企業在收費問題上關系緊張，并引發一些特殊的矛盾。

第三，物業管理知識和政策法規認識缺位。①是對物業服務的內容標準不了解；②是對企業責任范圍不清楚；③是合同意識淡??；④追求背離市場經濟法則的低標準收費高標準服務。

第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業主缺乏對物業管理的必要了解，片面追求低標準收費高標準服務，一些服務水平差、管理不規范的企業，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務費標準過低，基本的服務都無法達到，致使這樣的物業內矛盾糾紛多發。

（二）市場標準化指標體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。

收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規范，缺乏衡量、判斷物業服務商品品質和功能的標準。主要體現在以下三方面：

第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導價，這種模式有兩個弊端：一是業主作為物業服務的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應有權利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。

第二，服務標準不明晰。行業缺乏統一規范的服務標準一直是行業存在的問題。物業服務合同在服務標準方面往往沒有明確約定，提供哪些服務便容易成為泛泛而談，起不到規范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產生爭議，就很難協調。

第三，效能標準缺失。物業服務效能標準的缺乏也是一個值得重視的問題。企業向業主提供服務，其價格是多少，內容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務有什么效能，對物業環境的改善有多大效果，對物業的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。

（三）市場運作機制不健全、服務不規范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。

第一，信息不對稱，規范無保障。在當前的市場環境下，企業因為與業主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務環節進行了減省。企業的這種行為一旦披露，就會引發激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現出來。

第二，建管不分，服務不規范。目前相當多的項目是由其開發商組建的企業管理，其中少數利用開發商支持在人員、資本、技術等方面有較大積累的企業開

拓了部分市場，還有少數獨立的企業也獲取了部分市場。總體上看，建管不分的現象仍比較嚴重，后果是業主解聘企業的成本高、權益得不到有效保障，而競爭不充分企業就沒有生存壓力，從而導致服務行為長期得不到規范。

（四）收費機制的特殊性也引發了收費矛盾糾紛。

第一，合同及其收費機制扭曲了債權關系?！按钴囅M”現象就十分嚴重，一方面，一些業主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發鑰匙”、斷水斷電等不當做法，產生了很多矛盾。

第二，收費機制使交易成本增加風險加大?，F有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。

總結：

我國當前物業管理和發達國家相比較最為薄弱的一點就是法規的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規范物業管理活動，已經使用了上百年。目前僅靠物業管理企業自己難以解決物業收費難的問題，如果我們有比物業管理發展水平超前的、完善的專門政策、法規來規范和協調物業管理企業和業主之間的責任和義務，明確相互關系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規是解決目前物業管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規范物業管理市場的物業管理方面的法律對類似于物業收費等問題做出必要的規范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。

參考文獻：

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第三篇：物業管理收費標準

物業管理費的收取應當依據小區的情況和物業管理公司的資質來確定，物業管理費應當包括了綠化維護、公共部位的水電公攤、衛生保潔等，當然，如果電梯及水泵的電費可以另外收取（具體收取標準另外約定），但要從物業管理費中扣除，或者說，物業公司收取的標準應該降低。具體的標準，應該參照杭州市房地產管理局的物業管理部門的具體規定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內電梯、水泵等維護以外，應該是在物業管理費之內的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛生保潔公攤”了？

物業管理費可以最多預收一年，但如果業主沒有入住的，應當按照標準的70%收取。收取的起算期間為：建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業管理支出應當由開發商支付。

附：相關法規依據

第二十條 物業管理企業應當提供的服務內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

（二）物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養護、管理；

（四）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；

（五）物業裝飾、裝修的管理服務；

（六）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案的保管；

物業管理企業可與業主委員會約定其他服務項目。業主和使用人對物業管理企業提供的特約服務有自主選擇權。

第四十四條 物業管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體標準，由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規定外，實行市場調節價。

第四十五 物業管理服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

第四十六條 建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業收費項目和標準應向全體業主公布。

物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

國務院《物業管理條例》

第四十二條 物業交付使用前發生的前期物業管理服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費，由建設單位和物業買受人按照前期物業管理服務協議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業通過綜合竣工驗收，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條 物業交付使用時，除物業銷售、租賃合同約定或價格管理部門規定外，物業的建設單位、物業管理企業以及其他部門不得向業主或使用人收取任何費用。

第四篇：杭州物業管理收費辦法

杭州物業管理收費辦法 “新”在哪里？

普通住宅小區配套的教育、醫療衛生設施是否需要交納物業管理費？物業管理公司是否有義務為業主代收水電費？目前的物業管理收費是否合理？近日，杭州市物價局頒發《杭州市物業服務收費管理實施辦法(試行)》(以下簡稱辦法)，對這些業主關注的問題作了很好的解釋。

《辦法》與原來的《杭州市物業管理服務收費管理辦法》相比，“新”在哪里？為此，記者采訪了一些業內人士。

·收費標準更加細化·明確了更多收費項目·業主有了更多選擇權轉變一

轉變一：新增收費項目

公建配套設施應交納物管費

《辦法》第12條規定，物業管理區域內與普通住宅小區配套的教育、醫療衛生配套設施物業服務費用按不超過所在住宅小區物業服務收費標準的原則收取，并在物業服務合同中約定。

點評：物業管理區域內的教育、醫療衛生設施是否需要交納物業管理費，在政策上一直沒有明確的規定。而此次頒布的辦法規定，物業管理區域內與普通住宅小區配套的教育、醫療衛生配套設施，應交納物業服務費用。

代收水電費應支付酬金

《辦法》第21條規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收上述費用的，雙方應當簽訂委托協議，物業管理企業可向委托方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

點評：一直以來，業主普遍認為，物業管理有代收水電費的義務，而物業管理公司為了小區業主的正常生活，不得不進行大量的墊資。而早在2003年國務院頒布的《物業管理條例》中早已明確，水電費應向最終用戶收取。此次辦法又進一步規定物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。如果要由物業管理公司代收的，上述公司應該付酬金。

盡管如此，很多業內人士表示，現在存在的問題不是酬金問題，而是很多業主拒絕繳費，特別是小區道路、樓道、噴水池、電梯、水泵等公共部位的用電用水，業主很難形成統一意見。即使有酬金，還是不能解決根本問

題。

公共能耗增加了小區水系

《辦法》第19條規定，電梯、增壓水泵、小區水系等高能耗設施設備運行所需能耗費用可以單獨按實另行分攤。具體分攤辦法由業主或建設單位與物業管理企業協商確定，并在物業服務合同中約定。

點評：新出臺的《杭州市物業服務收費管理實施辦法》中，在公共能耗費上面新增了小區水系這一項。據了解，目前杭州的一些高檔小區里基本上都布置有水景水系，這部分能耗實在太大，而這部分費用由誰來支付，之前杭州市的相關政策中都沒有涉及。新的物業管理條例對此作了明確，小區里的水系是否用、用多少，由業主來確定，減少了收繳時的糾紛。

轉變二 收費標準更加細化

業主可選擇菜單式服務

《辦法》第11條規定，普通住宅小區業主委員會成立后，業主委員會與物業管理企業選用菜單式服務，按照《杭州市普通住宅物業菜單式服務參考收費標準》，協商確定收費標準，并在物業服務合同中約定。菜單式服務參考收費標準公布前，業主委員會與物業管理企業可參照《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準》，約定本住宅小區物業服務等級和具體收費標準，并在物業服務合同中明確。

點評：根據質價相符的原則，物業管理收費分為甲、乙、丙、丁四個等級，各個等級均有相關量化的服務標準。如甲級收費標準小區內應合理設置果殼箱或垃圾桶，每日清運兩次，果殼箱、垃圾桶清潔無異味，小區道路、廣場、停車場、綠地每日清掃兩次等，有利于接受業主的監督，使業主明明白白消費，改變了以往服務標準與收費標準相分離的現狀。

非住宅物業收費調整

《辦法》第12條規定，普通住宅小區內住宅經批準改為非住宅的，其物業服務收費可按非住宅執行，并在物業服務合同中約定。

點評：杭州有很多商住兩用的小區，比如西子花園、中山花園等，一個樓盤里開著上百家公司，小區業主與公司之間為此糾紛多多。很多業主認為，這些公司里人來人往，電梯負擔加重，折舊加快，但電梯維修還是得由全體業主承擔，所交納的物業管理費也一樣，這不公平。新條例對此規定，住宅樓里的房子用途改為非住宅，物業管理收費標準要高于住宅小區(不超過后者的兩倍)。這對控制在住宅小區里開公司是非常有用的。

轉變三 業主權利義務更加明確

前期物管收費標準要經過審議

《辦法》第10條規定，普通住宅小區前期物業服務收費，先由物業管理企業(或開發建設單位)按照住宅小區實施物業管理服務的方案，根據《杭州市普通住宅小區物業服務收費等級評分標準》及《杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準》，暫定小區前期物業服務收費等級和收費標準。待住宅交付使用6個月后，由物業管理企業向價格主管部門申報，價格主管部門對其服務內容、服務質量等進行考評后確定。

點評：對于前期小區的物業收費問題，業主一直頗多疑問。如果由物業管理企業自行確定物業服務收費等級和收費標準，勢必引起業主的爭議。在住宅交付使用6個月后，由價格主管部門進行檢查，對保障業主的利益大有好處。

酬金制收費收支情況應及時公布

《辦法》第17條規定，實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當每年不少于一次向業主大會或者全體業主公布物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。業主或業主大會對公布的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。業主和業主委員會對公布的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

點評：物業管理收費有兩種形式，一種是包干制，一種是酬金制。包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或承擔。酬金制是業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或不足均由業主享有或者承擔。

業內人士認為，酬金制在香港等物業服務水平非常成熟的地方非常流行，能夠保證物業管理公司的收益，保證服務，又能讓業主消費得心中有數，有利于解決目前物業管理中物管企業與業主之間信息不對稱引起的矛盾。但據了解，杭州市目前的住宅小區中，還沒有一家屬于酬金制，要推行起來還相當艱難。

物業公司不得收裝修保證金

《辦法》第25條規定，物業管理企業不得向業主(使用人)和裝修單位(裝修人)收取任何形式的裝修保證金和裝修人員出入證工本費等(遺失補證費除外)。

點評：此條例對業主來說非常有利，但也增加了物業管理公司今后的操作難度。

房子轉讓得先繳清物管費

《辦法》第23條規定，物業產權轉移時，原業主或者使用人應當及時結清物業服務費。

點評：此舉有助于業主履行“按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費”的義務，但該條例效果到底如何，還需要有關房管部門在操作過程中嚴加把關。

鏈接

杭州市普通住宅小區前期物業服務收費標準

(單位：元/建筑平方米·月)

收費等級中準收費標準 有電梯住宅 無電梯住宅

甲級1.201.00

乙級0.900.70

丙級0.650.50

丁級0.500.40

備注：

1、上述收費標準可上下浮動20%；

2、各等級收費標準不包括電梯、增壓水泵、小區水系等高能耗設施設備運行所需能耗費用。

第五篇：煙臺市物業管理收費標準

煙價[2004]3號 發布時間：2004年2月5日）

各縣市區物價局、房產管理局，市直有關部門，各物業管理企業：

根據《煙臺市物業服務收費管理暫行辦法》的規定，結合我市的實際情況，現將普通住宅小區物業服務收費標準及有關事宜通知如下：

一、普通住宅小區公共性物業服務費收費標準，依據《煙臺市物業服務收費管理暫行辦法》規定的原則，確定了甲、乙、丙、?。磦€物業服務等級及相應收費標準（見附件一）。

二、高層住宅電梯運行費（含日常維護費、管理費），在保證電梯正常運行的前提下，按建筑面積每月每平方米0.3元收取。住宅樓的電梯起始層住戶，不承擔電梯運行費。

三、停車服務收費，實行開放式管理的小區的停車收費標準，按煙臺市物價局、財政局、公安局《關于調整我市停車場收費的通知》（煙價[1999]126號）規定執行；實行封閉式管理的小區停車場收費標準見附件二。未經批準不得收取停車費。

以上規定自２００４年４月１日起執行，原煙臺市物價局、房產管理局《關于下達普通住宅小區物業管理收費試行標準的通知》（煙價[1998]88號）同時廢止。

煙臺市物價局、煙臺市房產管理局

二OO四年一月五日

附件一：煙臺市普通住宅小區公共性物業服務等級及收費標準表

服務等級

幅度

甲

乙

丙

丁

評分標準（滿分100分）90分以上1.0080分至89分 0.7070分至79分 0.4060分至69分0.15基準價格（元/月.建筑平方米）浮動上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限上浮不超過20%，下浮不限