第一篇：商業地產問題簡析 文檔

商業地產招商問題簡析

商業地產作為房地產開發中的一個細分市場，其開發利潤豐厚的好處顯而易見。然而商業地產在物業交付的時候只是整個運營部分的正式開始，能否持續健康地運營才是決定一個商業地產項目是否成功實現價值的關鍵。招商工作作為商業地產運營的重要部分，從一開始就舉足輕重，毫不夸張地說，招商工作的成功與否又是評判商業運營是否成功的唯一標準。

一、招商工作過程中的操作要點

1、市場調查

市場調查是招商工作的第一步。最先要做的是對目標所在市場的調查，這主要包括對項目周邊的交通人流、居民收入，消費習慣和消費層次等等；另一個調查的方向是周邊商鋪目前的經營業態、經營狀況、租金水平、經營面積等。這兩方面調查非常重要，它決定著項目的發展和前程。

2、項目分析

項目的分析包括項目產品本身的分析，如項目的物業形式分析（街鋪、商業群樓、綜合市場、商業街、社區商業等）；物業產品分析（鋪面或鋪位、開間、進深、樓層）；市場分析（租金、租期、優惠辦法）。這部分要考慮的是項目適合引進怎樣的商家，將來要做成怎樣的一個商業物業，怎樣才能制訂合適的招商政策等。

3、商業定位

在對項目進行商業定位時，要充分考慮到項目所在區域的消費習慣、經濟發展水平等因素來決定你經營什么類型的產品，是中檔還是高檔還是更精細一點的東西，只有定位準確，才能在招商過程中找準目標，才能有的放矢地制定招商計劃，免做許多無用之功。

4、業態組合目前各地房地產項目開發中的商業物業日益放量，商鋪的分類主要有這幾種：商業街商鋪、市場類商鋪，住宅底層商鋪、百貨商場購物中心鋪、交通設施商鋪、街鋪和鋪位；除此外，餐飲類、百貨類、電子類、服裝類等經營業態如何組合排列，都需要我們對項目進行業態組合和布局劃分。

5、招商

業態布局劃分之后，就要根據這個布局劃分來進行招商。招商的方式主要有幾種，一種是通過廣告媒體宣傳，這是目前采用較多的方式，使看到廣告后的客戶會來電來訪，通過他們對項目的了解又間接影響其他客戶；第二種是人員推廣，包括向外派發海報，海報的內容會更廣泛更詳細更能吸引人。還有一種就是直接上門拜訪。通過這幾種方式告訴他們這個商場的地理位置、經營模式等，要想盡一切辦法讓客戶到現場來，這是非常關鍵的一步，因為有時候有些客戶只在電話

里聽你很模糊地說而沒有實地去看，他們的印象就不是很深刻，你講過以后也就算了，時間一長都忘了，所以無論是采取何種方式一定要把客戶搬到現場來，到了以后依據實物再詳細地介紹。

客戶來了以后我們還要和他把這個項目解釋清楚，通過這個客戶引來更多的商家，這些客戶很多是老鄉關系的，像浙江、溫州、福建一帶都是這樣，通過一個客戶的介紹，一個帶一個，可以引來很多的客戶資源，這里面的道理這些商戶也都懂，你要告訴他單單一個人做是做不旺一個場子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不會說我一個人來就行了，他會去告訴別人的，所以客戶帶客戶這也是一個傳播的途徑之一，我們要善于多渠道地去挖掘客戶。

6、商業物業管理

最后一個要點是商家招進來以后的物業管理，一個場子要做旺，市場環境非常重要，開發商必須有配套的規范的市場管理體系和旺場措施，如水電配套、物業管理、形象統一宣傳等。這樣才能保證商戶的正常經營，在洽談的時候會給商戶安全感和信心。

二、開發商在招商中常見的誤區

1、盲目定位，不切合實際。

為了在銷售推廣中宣傳項目的價值，開發商往往對項目的定位人為拔高，即導致商鋪的價格定得比較高，而理智的做法是根據周圍的消費群體以及居民的收入來決定如何定位，定位過高或過低都會和周圍的消費環境不協調，定位過低會損害開發商的利益，而定位過高，則會造成商家今后的經營成本過高，不敢問津。

2、招商期望值過高。

期望值過高的表現首先體現就是在租金上。我們在定租金價格的時候首先考慮的不應是自己的利潤，應該先考慮經營者，只有經營者生存了，我們的商場才能生存。我們要通過這個商鋪核算出客戶在這里經營每個月能產生的營業額，甚至每個月客戶的毛利可能是多少，這樣我們才能核算出他們的租金成本，而這個成本還是不計算物業管理費、水電費等在內的，我們的租金成本只有比這個價格還要低一些的時候客戶的利潤才可能突現。一個商場要做起來，都必須經過一個培育期，這個培育期也是有長有短的，開發商要根據周邊的情況來定，比如商場處于交通要道旁，它的培育期相應就會短一些，如果這個商場的位置比較邊緣化，那么它的培育期可能就要稍微長些。因此我們在招租的時候，前期往往價格比較低，因為我們考慮是先讓客戶進來，把這個場子先做旺以后這個商場才可能持續下去。而把場子做旺以后，租金才可以慢慢地提升，以后每半年或1年有一個遞增，這樣的話客戶從心理上比較容易接受，而一開始如果太高了，往往就形成客戶不想進來這種局面。開發商最終應該考慮的是商場整體的經營效益，整體的商業氛圍，整體的購物環境，不能只簡單地計算所謂的利潤，而應留給經營者更多的空間。因為，只有多為經營者著想，才能贏得更多的投資者。

3、過分強調市場環境的影響。

現在競爭是比較激烈的，很多地產開發商在感慨市場是越來越難做了，于是在招商的時候就出現了一種情況，就是招商人員過分強調受市場環境的影響，不能正確地分析自己的優勢和劣勢從而制定有效的招商策略，有時候我們往往有一種想法，覺得這個市場很難做，競爭激烈確實是目前整個行業的行情，但是從另一方面看，越來越難做也表明著機遇越來越多，因為很多大型的商家要進入這個發展中的城市，它們的到來是很大的挑戰也是很大的機遇，會讓我們在這個區域中更完善和強大，從而更有實力去競爭，最后站穩腳跟。

4、缺乏持續經營的商業管理觀念。

很多開發商認為客戶進來了就萬事大吉了，這是一個很大的誤區。其實客戶進來只是商場開始的第一步，如何持續的經營商場才是最關鍵的問題。開發商招來了客戶，還要注意協助客戶經營，客戶生存得越久，商場就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快，不然客戶做了一段后紛紛流失，再招商就非常的困難了。

三、如何克服招商中的問題

1、多學習行業經營特點，增長商業知識，加強溝通能力。

商業發展瞬息萬變，受諸多因素影響很大，因此我們要多走出去，學習優秀同行的優點，吸取它們的經驗，增長知識。在招商過程中往往會有冷場的情況，有時候想廣告做出去了許多，但是打電話和來看店鋪的人卻寥寥無幾？那么這種情況我們招商部門該如何面對？首先是招商人員從自身找原因。想想自己是不是把廣告發出去后就一直坐在招商部等客戶來電來訪，在競爭日趨激烈的今天，這種天上掉餡餅的事情幾乎不可能發生，而這種現象最容易發生在剛參加這一行的新人身上。我們能做的是一定要走出去接觸客戶，同時吸收他們的經驗，只有在和客戶面對面的交流時你才能知道他們的要求是什么，知道他們理想中的價位又是什么，在交流過程中你也可以聽一下他們意見，建議應該經營什么東西，這樣在不知不覺中客戶的意見會對你起一些參考性的作用，也許使你在工作中少走很多的彎路。

2、熟知商業運作及合作方式。

你面對的人是生意人，這些人見多識廣，如果你對這一行很陌生，他對你產生不信任感，不同的行業有其不同的特點，比如飲食行業往往注重衛生環保、藥品行業關注周邊是否有醫療機構、文體用品行業則對周邊是否有學校關注等。比如說簽合同，招商合同是由招商方制定的，政策上或許會偏向招商方，這樣客戶在簽合同的過程中就容易挑字眼，如果談不好可能以前的一切努力就會都白費，因此招商方對合同的解釋非常重要，那么如何解釋？首先要吃透合同，包括補充協議、管理協議等都要吃透，要做到客戶問什么都能很透徹地回答，有些新職員沒有經驗，對合同研究得也不深刻，因此在面對客戶提問的時候就有些手足無措，不能很好地解答客戶的問題，這樣客戶在心理上就有一種感覺，覺得合同不平等，從而不想簽，那工作就前功盡棄了。只有熟悉商業的操作方法，分析得有條有理，他才會對你感興趣，雙方有了信任感才會有合作的可能。

3、學會分析項目的優勢和劣勢。

俗話說知己知彼才能百戰不殆，在開始招商前一定要充分的了解清楚自身的優勢和劣勢，這樣在招商過程中才能揚長補短，有的放矢，如果你對自己的產品都不熟悉，不清楚產品哪些方面是好的，哪些方面是不足的，你給客戶介紹的時候一是很籠統，讓人家感覺很模糊，沒有具體清晰的形象認識，從而不能留下鮮明的印象，更談不上引發客戶強烈的進駐欲望。再者，如果你不了解自己的產品，客戶有疑問也不能很好地解答，比如說客戶指出了產品的某項短處，如果你回答得很含糊就很容易讓客戶抓住這一點不放，甚至放大這些短處，不見別的長處，但是如果你很熟悉產品的優勢和劣勢，你可以在承認產品短處的同時想辦法引導客戶發現更多的長處，任何產品都不完美，關鍵是要引導客戶看到更多的優勢帶來的效益，而不是挑瑕疵。比如說我做過的一個樓盤，商鋪的設計本身不是非常合理，開間太小，只有三米寬，長度卻有12米，這樣整體看來店鋪就比較狹長，如果按照一般的感覺，行人路過很可能都不想進去，但是我們在介紹它的時候，有意識地引導客戶將里面的部分改成存貨區，或主推給做餐飲和美容的客戶，建議他們將里面部分改成操作間和美容區，這樣將商鋪分成了兩部分，看起來就不那么深了，只要再把店面布置得有特色一些，還是非常能吸引人的。又比如說現在的陽光100城市廣場，中庭的空間很大，很休閑，而且是正方形，無論站在哪個方向來看，都沒有死角，從樓上還是廣場看任何商鋪都一目了然，非常的通透，因此在招商介紹的時候這就要作為重點來介紹，因為你要知道廣場是休閑、娛樂的場所，有廣場的地方，就有沖天人氣。

如何化解商業地產招商困境

商業地產行業經過這幾年的高度發展，目前已進入一個問題集中爆發的階段，一線城市象北京，由于前幾年大量資金進入這個行業，07年北京的商業地產已經進入一個被媒體形容為“井噴”的時代。當然在這種表面繁榮的背后，是大量的商業地產處于閑置狀態。今天的開發商蓋完的商業地產既賣不掉也租不出去，資金處于一個非常嚴峻的局面，很多開發商因此陷入困境。前幾年流行的產權式商鋪模式在實踐中幾乎是全軍覆沒，鮮有成功案例，靠出售套現的路子走不通了，所以對于很多大型商業物業，只有依賴出租來實現價值，或者等大資本來收購。但即便大資本進入，也需要開發商成功招商并正常經營。招商難，是擺在很多開發商面前的一道難題，是一道無法繞過去的坎兒。

現與業內同行分析開發商陷入招商困境的原因，主要包括以下幾個層面：

① 供求關系失衡：商業地產要靠商家買單，商家靠消費者買單。消費市場的近幾年增長幅度在13％左右，消費占GDP的比重只有不到40％，與發達國家消費占GDP70％以上的格局相去甚遠，說明中國的老百姓的消費能力目前還是很有限的，而住宅、醫療、教育的市場化又給消費者帶來了沉重的負擔，社會保障體系的不完善都對消費的增長起抑制作用，在消費市場的增幅在13％這樣的水平增長的同時，近幾年商業地產投資的增幅卻都在24％左右，商業地產的供給

遠遠超過了商業發展的需求，供求關系已經失衡，造成閑置是必然的結局。當然這種失衡主要是結構性的失衡，它表現為一方面大量商業物業閑置，一方面大量商家無法找到適合開店的經營場所，二者之間的矛盾非常尖銳。

② 沒有市場定位或市場定位不當：商業地產的市場定位要解決在什么樣的地段針對什么樣的客群為什么樣的商家提供一個怎樣的經營場所的問題。這個定位的外部基礎是對商圈的詳細的市場調查。但現在我們很多開發商基本不做任何專業的市場調查就盲目的拍腦門決策上馬商業地產項目，動不動就是幾十萬平米的超大項目，在上項目的時候就根本沒深入思考過開發完的項目準備租給誰，往往是房子蓋好了才考慮招商的事，這樣的項目陷入閑置狀態實在是太正常了。

③ 業態組合不合理或不切實際：很多開發商對商業領域的運作規律缺乏足夠的認識，并不清楚大型商業企業在選址擴張時要考慮的條件，做業態規劃的時候完全是憑自己的一相情愿，而不是下游商家的意愿，很多開發商甚至是委托純粹搞建筑設計的設計院來做商業規劃，這樣的機構往往只了解建筑技術，但不了解商業的運作規律，單純的從建筑設計技術角度做出來的業態組合往往是脫離實際的，不具備可操作性。

④ 建筑結構設計上的不合理：合理的設計流程應該是先做商業規劃再做建筑設計，根據不同的業態對建筑結構在設計上的不同的要求做建筑設計，比如一般超市凈高至少4米，倉儲式賣場要9米、電影院的要求凈高要在10米以上、餐飲要有煙道、網吧要兩個安全通道、五金建材家居要求載荷達4噸、普通的超市和書店1噸等等，每個業態都有差異。但我們在現實中卻經常看到在這些硬環節上的疏漏，有一家開發商蓋了4層的商業物業，一共有5000平米，準備租給超市，超市來了發現層高只有3.5米，而超市至少也要4米,.結果沒辦法做,只能長期閑置；而有些高檔公寓的底商層高就是按普通民宅高度2.8米設計的，連吊頂裝修都沒法做；還有的商鋪開間3米多進深卻有20米，不知這樣的底商誰會要；還有的底商中間有很多柱子很難進行賣場設計等等，不一而足。這些建筑結構設計上的硬傷是很難通過其它方式補救的，要么炸掉，要么閑置。

⑤ 租金的障礙：很多時候，一套底商地段也合適，建筑機構以及配套設施也沒問題，但還是無法達成交易，原因卡在租金上。租金是開發商的收益來源，但卻是商家的成本。房地產行業屬于帶有壟斷特征的行業，開發商賺錢是以千萬以億為單位的，習慣了攫取暴利，但商業服務業屬于充分競爭行業，商家要靠消費者買單，商家賺的都是辛苦錢，在市場消費有限的情況下，商家能承受的租金是有底線的，當租金成本超過商家承受的底線的時候，商家就會拒絕進入或者撤租。目前，很多開發商對租金的期望值過高，遠遠超過市場平均水平，也遠遠超出絕大多數業態能承受的底線，這時市場就會用物業的閑置來報復不合理的租金要求。

⑥ 招商環節工作存在大量認識和操作上的誤區：人的行為是受認知支配的，目前，開發商對商業地產招商在認知上的誤區包括：市場定位過程中追求高檔次；

業態組合越全越好；主力店一定要選國際大品牌或者新品牌；先把房子蓋好再說，招商后面慢慢談或者是另外一個極端：招商工作越早越好；一定要把房子租給出價最高條件最優的客戶；不管別人的租金是多少，我就這個價格；簽的合同租期越長越好；招商就得靠忽悠；只要招商成功就萬事大吉了等等，有這樣糊涂的認知，要想讓商業地產不空置也難。

⑦ 缺少明確有效的招商策略：商業地產招商是一件專業性很強的工作，它客觀上要求必須要有有效的招商策略。毛澤東曾經說過，路線是個綱，綱舉目張，對于商業地產招商的全局工作而言，招商策略就是整個招商工作的綱，沒有了這個綱，招商這個網就是沒用的破網，必然是什么魚都不可能抓到的。有效的招商策略的制訂，又依賴于前期規劃時制訂了有效合理的商業規劃。而目前的現實是，開發商對前期規劃的商業規劃普遍重視不夠，沒有有效合理的商業規劃，招商策略的制訂就成了無源之水。

⑧ 缺少優秀的招商人才和招商管理人才：毛澤東曾說過：路線確定好之后，干部是關鍵。商業地產招商是橫跨地產和商業行業的一個工作，要求招商人員具有復合型的知識結構、工作經驗和技能，而目前人才市場上這種既懂商業又懂地產的復合型人才少而又少，具備制訂招商策略、能夠帶團隊的招商管理人才就更是稀缺。“二十一世紀什么最缺？人才?！边@句電影《天下無賊》的對白用在此處是再合適不過了。

⑨ 缺少在招商環節的執行力：沒有有效合理的商業規劃，沒有有效的招商策略，沒有招商管理人才，沒有招商專業人才，這些東西都沒有的時候，沒有招商環節的執行力就是必然的結果。近幾年一本叫《執行》的管理書籍很流行，這正迎合了很多不知戰略為何物的管理者的胃口，他們覺得公司的戰略沒有問題，都是執行環節出了問題。戰略與執行，戰略強調的是做對的事情，執行強調的是把事做對。就現實的商業地產招商而言，絕大多數情況下執行不利的根本原因恰恰是缺少好的招商策略，而不是缺少好的執行。

⑩ 缺少專業的商業運營管理團隊：商業地產的價值，最終是要靠長期的運營管理來實現的，成功的招商，必須要靠專業的商業運營管理團隊來保障，包括未來的資本運作，都離不開一個專業的商業運營管理團隊。沒有這樣的團隊，未來的商業運營就沒有保障，那些很專業的商家可能就不會進駐、運營環節的人才缺失，也是造成商業地產招商困境的一個重要原因。

以上對開發商在商業地產招商遇到困境的成因做了簡單總結。有些問題，比如公司治理方面存在的問題，公司領導層出現的問題，屬于一般的公共問題，影響的并非招商這一個環節，所以未加探討。

參考資料：

第二篇：關于商業地產到期后的處置問題的調研

關于商業地產到期后的處置問題的調研

一、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》

第十二條 土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年；

（二）工業用地五十年；

（三）教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；

（四）商業、旅游、娛樂用地四十年；

（五）綜合或者其他用地五十年。

第四十一條 土地使用權期滿，土地使用者可以申請續期。需要續期的，應當依照本條例第二章的規定重新簽訂合同，支付土地使用權出讓金，并辦理登記。

二、《物權法》

第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。

三、國家土地管理局關于對《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》有關問題的批復

（１９９０年１２月２０日 <１９９０>國土函字第１４６號）

北京市土地管理局：

你局京地發<１９９０>０３６號文《關于國務院５５號令中有關條款解釋說明的請示》收悉?，F就所反映北京北辰實業集團公司對《條例》第四十條、第四十一條的理解問題，答復如下：

根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十條、第四十一條規定，土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證，并依照規定辦理注銷登記。土地使用權期滿，土地使用者需要續期的，可以申請續期；經批準續期的，按規定重新簽訂土地使用權出讓合同，支付出讓金，并辦理登記，其原地上的建筑物、其他附著物的產權在續期使用期間可以不變，由出讓合同約定。

四、結論

商業用地到期后，用地權人可以續期，但關于續期期限、出讓金等國家和北京都沒有出臺相應的具體操作規范。

第三篇：商業地產策劃要思考哪些問題

商業地產策劃要思考哪些問題

在進行商業地產策劃或者書寫商業地產策劃書時，應該從何處下手，或者說進行商業地產策劃時要考慮哪些方面的問題呢。余源鵬房地產大講堂告訴你：

1.了解商業地產最正確的概念，商業地產有什么具體開發類型

2.進行商業地產策劃前的調研，商業地產項目的市場調研

3.對商業地產項目的進行定位

4.商業地產業態業種的類型特點、選擇定位與分布組合規劃要訣

5.商業地產主力店定位招商與20類主力商家的選址及其建筑規劃要求

6.商業地產人員流動線設計暨交通規劃要訣

7.商業地產建筑規劃設計與配套設施設備和裝修裝飾設計要訣

8.商業街、社區商業和專業市場的開發與設計要訣

更多關于商業地產策劃的信息可以到智地網去看

百度搜索：余源鵬商業地產培訓課程，更多商業地產策劃方面的內容等你來看

第四篇：商業地產公司簡介

遵義思達置業投資有限公司

公司簡介 & 企業理念

公 司 簡 介

遵義市思達置業投資有限公司是義烏市思達投資有限公司的落地公司。公司致力于商業地產的開發、招商運營、營銷推廣、全面經營管理，并在北京、西安、成都等各大城市有成功運營的實戰經驗。遵義市思達置業投資有限公司由資深企業家、義烏中國小商品市場建設和運營管理的專家以及長期從事市場管理專業人員構成，擁有豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰略聯盟，是一家為客戶提供商業地產全程式服務的資深商業地產投資公司，現致力于遵義國際商貿城的開發與運營。

遵義國際商貿城項目規劃面積1000余畝，建筑面積149萬方，專業市場面積90萬方，項目配套設施（物流、公寓、酒店等）60萬方，總投資61億元。

公司始終堅持以市場為導向，以實現項目成功銷售與持續經營為目的，以專業、務實、嚴謹、高效的經營理念不斷追求項目的卓越品質，我們愿客戶攜手共贏，共創美好明天。

企 業 理 念

一、核心價值觀：專業、務實、嚴謹、高效

釋義： 專業：專業意味著對所從事的領域有著深刻的理解與把握，可以為客戶提供最優質的服務。思達人的理解，專業就是集中精力，堅持不懈地朝著既定的方向努力，并且以追求卓越的精神在商業地產領域做強做大，塑造核心競爭力。

務實：務實就是講究實際、實事求是。思達人認為，對待客戶，一切從實際出發，一切從客戶的實際需求出發，才能最大化的服務好客戶。在公司內部管理上，我們思達人也本著求真務實的管理方法，從而打造一支高素質的運營團隊。

嚴謹：嚴謹，就是要求企業管理要高標準，嚴要求，既要健全嚴格和嚴密的約束制度，又要建立有效的監督檢查機制。思達公司在制定各項制度時本著科學嚴謹，切實可行的原則，讓制度在企業管理中發揮了應有的作用，從而鍛煉出了一支嚴謹的運營團隊。

高效：無論是在經濟學領域，還是管理學領域，對“效率”的研究是一項持續恒久的課題。思達人以高效為核心價值觀，是公司不斷發展壯大的一個重要推動力。高效的團隊打造了高效的企業，高效的團隊和高效的企業創造了高效的服務。

二、愿景：成為最受信賴和尊敬的資深商業地產運營機構。

釋義：

最受信賴和尊敬：以豐富的實戰經驗和精銳的運營團隊贏得客戶和同行的尊

敬，以誠信與共贏的精神贏得所有合作者的尊敬。

三、服務宗旨：尊重客戶，為客戶創造利益最大化。

釋義：

利益最大化：所謂利益最大化，就是指用最少的投入得到最大的收益。思達公司本著專業、務實、嚴謹、高效的核心價值觀，以成功運營的實戰經驗，豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰略聯盟為基礎，不斷努力的為客戶追求利益最大化。

第五篇：商業地產策劃書

第一部分：市場分析

一、項目概況

二、項目swot分析

三、項目定位及usp導向

四、推廣思路

五、項目建議

：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、sp活動策略

5、銷售計劃

6、整合推廣計劃

7、物業管理策略

第三部分：公司簡介

一、國商策劃公司介紹

二、具備優勢

三、工作理念

四、成功案例

五、對本案的態度

六、工作目標

七、資費標準

八、附加服務

后記

前 言

考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及“usp”導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。

本案僅僅是體現了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經雙方協商達成一致意見后另行制定。

本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

第一部分 市場分析

一、項目概況：

本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項目swot分析：

優勢分析：

1)區位優勢

位于商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬;

2)配套優勢

周邊商業、教育、醫療等生活配套一應俱全;

3)交通優勢

本項目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：

1)消費群劣勢

高層物業還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵;

機會分析：

1)市場機會

高層建筑是未來發展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢;

2)稀缺性

本案為鎮江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;

3)隱性機會(引導消費)

對于鎮江本地，已有開發商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些(采用跟進戰術，對于自己而言降低了成本);

威脅分析：

1)潛在競爭威脅

潛在存在一些地塊，其開發商擬修建高層，而對于市場存觀望態勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。

2)消費者的認知程度不高

如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

通過上述分析，在本項目中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。