第一篇：商業地產研究報告

創新——商業地產的生命力

在停發第三套房貸、限購令出臺、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調控政策頻出的背景下，人們已經注意到，限購令限購的是住宅，非住宅的商業地產等不在限購范圍內。因此，商業地產無疑將是各房地產商實現逆市突圍的一把利器、加速此類產品的創新力度將實現集團階段性的企業目標。目前，遼寧事業部有沈陽棋盤山國賓館項目、本溪綠地中心項目和大連綠地中心項目三個涉及商辦類產品的項目。但三個項目仍處在方案規劃階段，商辦類產品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這里僅對創新在未來我國商業地產的發展方向進行一些研究。

一、商業地產模式的創新

1.商業地產模式創新的本質是需求的變化

商業地產和住宅地產的不同在于商業地產聯系到商場，商業地產最后就是研究商業。經濟發展的不同的階段，人們對商品的追求、消費的追求是不同的，這樣就會產生不同的需求。創新的本質是因為新的需求的出現，新的需求是商業地產創新的根本動力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨著社會的發展，新的生活方式也會不斷地出現，商業地產創新成為必然。

2.商業地產創新模式介紹

2010年，在商業地產的開發模式上，以萬達廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時出現了文化與商業地產、藝術與商業地產結合以及首創奧特萊斯“新城市主義”等商業地產新模式：誠品書店融書店、文化創意商店和餐飲旅游服務為一體，打造“文化創意城中城”；內地首個Ｋ１１藝術購物中心將藝術欣賞、人文體驗、自然綠化與購物想結合，引領購物休閑新體驗；首創推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視娛樂中心三位一體的商業新模式。

3.商業地產非標準化模型的創新

未來十年將是商業地產發展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業綜合體將成為發展的焦點。萬達集團是較早進入商業地產領域并成功創建了萬達廣場，創造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發展，就不能完全走萬達的訂單商業模式，必須開辟屬于綠地集團的富有競爭力的模式。如今的消費者講求體驗式經濟，體驗不一樣的感受，而標準化就是在扼殺這種客戶的體驗。而無錫哥倫布廣場所追求的非標準則是每一個產品根據項目所在地的消費群的結構、消費能力和周邊的競爭環境，而做出不同的業態組合和里面商鋪品牌的組合，以及內部環境的設計。2011年3月28日新

區哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達訂單式模式之下的一種創新。

二、商業地產綠色節能的創新

據最新研究顯示，2010年上半年全球商業地產投資額累計為1320億美元，遠超2009年上半年的760億美元。與2009年上半年相比，今年上半年亞太地區的交易額上升了40%。2010年僅第二季度，亞太地區直接商業房地產投資額就達到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應面積大幅上漲，最高單月環比漲幅達到179.70%；銷售面積同樣出現強勢增長的態勢，環比增長71.41%。因此，在關注商業地產未來發展的同時，更進一步強調的是低碳經濟背景之下的商業地產創新之路，尤其是商業地產在綠色節能方面的創新。

有統計數據顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從2010年開始，城鎮新建建筑要達到90%以上是節能型建筑。因而，低碳節能正在成為商業地產新一輪的發展趨勢。環保時代來臨，商業地產如何通過打好“環保牌”來推動地產進一步發展，更成為亞太地區新一輪焦點。此外，根據2009年美國圣地亞哥大學和世邦魏理仕聯合完成的一項名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發現，在綠色建筑中工作的人員病假天數減少，辦公面積的空置率低，且租金回報較高。

“在低碳經濟的背景之下，商業地產節能化已成主流。創新運用更多的綠色產品，推動商業地產的不斷創新，并進一步促進經濟社會的可持續發展。

三、商業地產規劃的創新

1.商業地產功能要全面，創新要滿足客戶需求

現在很多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標志，或者標志性建筑。標志性的兩個方面，第一個方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個都具有標志。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標志，我們功能是一個集中，功能是一個復合，同時功能一定要全面，這才是我們的標志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補。

2.商業地產建筑風格要符合城市的定位及風格

談到建筑設計，整體建筑風格的統一性。現在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國際的建筑業在一起交流，很多都是從藝術性和從美觀性，要做標志性的，要做一個城市的名片，都是這樣說。實際上業內也會經常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設計師，現在是歐美系。我前

一陣看到一個報道，說是在江西某一個新興的城市，設計了幾棟非常前衛的綜合體項目，后來很多專家議論，說整個把我們中國市場作為國外設計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建筑風格的統一性，只是講要符合城市的定位和城市的風格，整個城市的沿襲。

四、商業地產業態組合的創新

1.商業地產業態組合要個性化，招攬客源

在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區有研究，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以后大家都一樣。現在就碰到同行交流，現在大家都以我們要引進獨特的，如果全上海都是這樣，沒有個性化在里面，可能逛了一下不會再去第二家。包括臺灣有一個店，24小時，開的風風火火，對人消費的研究，包括業態的組合等等都非常重要。

記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業態組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點和早晨的時候營業額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業態組合和消費行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店很多開發商對商業地產認知不足的時候，都覺得租金太低，為什么要引進資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發商，加好的經營者，再加好的管理者才能經營好。同樣我們在招商的時候，如果不考慮這些因素的話，后續的進行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業態公投的組合，包括購物中心業態分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。

2.商業地產要做好業態組合，品類組合，品牌組合，品種組合業態綜合HOPSCA本身就是一個業態組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業，還是停車等等，這個配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，娛樂占多少，配套占多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽說有個532的觀念，這一個理論上的數字。實際上不完全這樣，我們是各商業為主，所以我們很多商業體會有60%以上的商業，因為這樣才會給大家帶來更好的收益，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。

我們如果做城市綜合體的業態，如果有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業態作為自己的配置，我們的立足點會在商業部分。同時寫字樓和酒店公寓，特別酒店公寓是比較新的業態。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不可或缺的幾個部分，但是我認為不是城市綜合體主要的。

第二個品類組合，最近有一些臺灣的學者研究區域，實際上就是一個分類，我認為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，如果到了每一個地方，這個女裝有職業女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應該有更加細分的，小分類的概念。我們現在研究商業布局當中，我們會分的很細，如果能夠做到這一點的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設計當中所研究的新的課題。

第三個品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四個是品種組合，商業綜合體，一個商業中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當中他的品種都應該不一樣。我們不是說請您進來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進來，只有這樣才會把我們的商業做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業地產的開發企業要注重提高自身的素質

因為商業地產我雖然接觸不多，但是商業地產感覺到地產商業投資的雙重綜合性行業。對我們從事這個行業的一些企業，和企業的員工提出的在素質上更高的要求。我覺得個人從事商業地產，可能在融資能力方面，財務管理方面，規避風險的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術，互聯網的技術，這也是需要研究的課題。現在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業地產方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業建立戰略性的伙伴關系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運行的效益，實現合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質，通過自身素質的提高，促進產業的升級，通過產業的升級，促進咱們商業地產的平穩健康持續發展。

第二篇：北京商業地產研究報告

北京商業地產研究報告

正如當下中國經濟進入陣痛階段，商業地產也不可避免的遇到發展瓶頸。然而投資永遠關注未來，隨著政治、經濟、人口、社會技術等方面的發展，在一個很長的時間維度中，我國商業地產仍處于生命周期中的成長期，他所遇到的僅僅是區域性結構問題。本報告拿北京市場作例，窺一斑而知全豹，指出商業地產突出的問題：一是區域發展不平衡致使項目選址失誤，投資設想不能契合當地消費者的習慣。二是開發周期中未能采取招商先行的策略，定位與落位不符。三是對營運工作的重視程度不夠。四是電商沖擊下的轉型創新力不足。本文最終希望通過探索區域結構性失調的原因從而獲取商業地產投資過程中的決策因素。

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，但不在本文所指范圍內。

一、宏觀環境分析

現階段，我國商業地產泡沫與機會并存，但目前來看只是區域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于中西部地區及二三線城市來說，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業項目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現象我們稱之為結構性失衡。下面我們重點分析北京商業地產結構性失衡的原因。

（一）經濟政治環境分析

2010年至2015年間，北京市總值指標及人均國內生產總值雖然每年都在增長，但增速卻逐年放緩。

另一方面，近年來部分區縣政府在土地立項審批過程中未以城市對商業及經濟的承載能力為基礎，未能科學規劃，間接導致商業類型同質化、商業項目不能與區域產業配套及消費優勢吻合，從而導致區縣內商圈商業量大不強，商業坪效每況愈下。

（二）人口及社會環境分析

根據最新統計數據，2015年末，北京市常住人口2170.5萬人，比上年末增加18.9萬人，增長0.9%，增量和增速分別比上年減少17.9萬人和0.8個百分點。其中，常住外來人口822.6萬人，比上年末增加3.9萬人，增長0.5%;增量減少12.1萬人，增速回落1.5個百分點。

2015年全市實現市場消費總額1.86萬億元，同比增長8.7%。商品性消費中，限額以上批發零售企業實現網上零售額2016.9億元，同比增長40.2%，占全市社會消費品零售總額的比重達19.5%。

此外，在居民消費價格方面，2015年全市居民消費價格水平同比上漲1.8%，漲幅為近5年較低水平。八大類商品和服務項目價格“七升一降”，其中衣著類上漲幅度最大為3.6%，其次為交通和通信類、居住類和煙酒及用品類，分別上漲2.8%、2.6%和2%,食品類價格上漲1.6%，家庭設備用品及維修服務類下降0.1%。

（三）技術環境分析

中國互聯網絡信息中心發布的《2014年中國網絡購物市場研究報告》顯示，截至2014年12月，我國網絡購物用戶規模達到3.61億，較2013年底增加5953萬人，增長率為19.7%；我國網民使用網絡購物的比例從48.9%提升至55.7%。

報告顯示，2014年我國網絡零售交易額為2.79萬億元，同比增長49.7%，相當于同期社會消費品零售總額(26.2萬億元)的10.6%。而且，網絡購物市場依然保持著較高的活躍度，全年交易總次數173億次，人均交易次數48次。

互聯網的普及和各大電商平臺的迅猛發展，使網絡購物成為人們日常消費中重要的組成部分。這一技術革新加劇傳統商業“閉店潮”的涌現。

二、北京商業地產微觀環境分析

正如中國經濟進入陣痛階段，商業地產業不可避免的遇到發展瓶頸。目前商業地產出現了結構性問題，包括供需失衡，傳統商業物業亟需升級改造等問題。

（一）整體市場分析

一方面，當居民的基本居住需求得到滿足，可支配收入增加的時候，支出必然轉向商業消費，所以如果把商業地產放在一個較長的時間軸內，商業地產在我國仍然處于上揚階段。

另一方面，商業地產在現階段的發展過程中確實面臨一些結構性的問題。

1.北京市場概述

（1）經過過去二十多年的逐步積累，商業地產供給遠大于需求，最終導致部分空置問題出現，商業地產現階段有盤活存量的課題需要解決。

（2）北京市四環以內不再新批新建商業項目，導致城市中心土地資源稀缺，價格隨之水漲船高，常住人口增長水平不及價格增速，形成發展結構性倒掛。這種情況下，眾多房企將投資目光轉向城市發展新區及生態涵養區，但是這些區域一方面人口收入、消費不能支撐商業如此轉移，另一方面生活方式與商業定位不相符。

（3）結構性問題還體現在北京商業地產定位過于單一，體驗式、文娛業態尚未充分開發利用。

2.2010-2015年北京商業地產土地供給及價格分布

（1）近兩年北京市商業地產土地供給明顯減少，但與此相對應的，樓板價卻在不斷飆升，供求矛盾明顯，轉移土地投資方向勢在必行。

（二）區域市場分析

-從地圖上看，北京目前重點商圈多集中在城市的東北部區域，發展成熟，輻射范圍較廣

1.CBD商圈

（1）供給分析

近兩年，CBD及泛CBD地區并無新增商業物業投入使用。據戴德梁行統計，截至2015年底年，CBD商業面積已超100萬平方米，作為新興的市級商業中心，CBD已超越西單、王府井，成為北京規模最大的商業區。

（2）需求分析

對CBD地區的商鋪需求有明顯增長的主要行業如下：

? 品牌服飾

作為商鋪市場消化量最大的租戶類別，品牌服飾對時尚聚集地CBD有較大需求，尤其是中高檔及高檔品牌。

? 餐飲

數以百萬計的工作人口，且有大量的商務往來，都為餐飲業創造巨大的商機，CBD也隨之成為餐飲業的必爭之地。

? 展廳

鑒于收入較高人群的聚集之地及體驗式消費的轉變，致力于創造獨特體驗的中高檔品牌將會把開設展廳的目標鎖定在CBD。

? 配套服務

由于在CBD工作與生活的人群數量龐大，將需要不同類別的配套服務，如票務、商業印刷、快遞、便利店、洗衣店等，對配套店鋪數量的需求亦相對較大。

（3）市場形勢

? 產品定位普遍高啟

客戶定位是產品定位的依據。據《北京CBD商業發展規劃(2010-2015)》預測，CBD的消費人群約有70萬，其中，年輕時尚的商務白領約45－50萬，常駐財富階層及涉外人士各約有7.5萬，商務旅行人群約2.7萬，文化休閑人群約3－4萬，觀光人群約4－8萬。另據資料顯示，CBD擁有北京高檔商務寫字樓的70%、跨國公司駐中國代表處的65%和北京代表處的95%、外國銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等。因此，CBD商業項目紛紛立足于及全面覆蓋高端消費者的種種個性化需求，定位在高檔和著名品牌上。其中，立志與世界500強攜手的萬達廣場、號稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營造歐式風情商業走廊的珠江帝景可以說是典型代表。

? 商鋪租價平穩上揚

目前CBD商業業態較單一，主要以購物中心為主，又相對集中在國貿、嘉里中心。況且自國貿二期后，新增供應較少，因此面對穩步上升的市場需求，商鋪平均租金平穩上升，首層優質商鋪月租金為90～150美元，空置率一直保持在2%的較低水平。

? 東區成為發展重心

目前CBD西部和北部都已經形成了一定規模的商業區，如以藍島、豐聯廣場為中心的朝外商業街和以燕莎為中心的燕莎商圈。而CBD東部卻一直缺少一個較有規模和品牌效應的商業區，因此眾多重量級項目都選址在此，東部將是未來CBD發展的一個重心和方向。如華貿中心正精心建設16萬商城、國貿正著力打造全球最大國際貿易中心，加之建外SOHO等周邊商業街的補充呼應，CBD東區日益顯現CBD商業中心的地位。另外，歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區，擁有高檔商住公寓、酒店式服務公寓、五星級酒店和高檔會所、甲級寫字樓、歐洲風情商業街等，配套之全更是其他項目難望項背。

? 集成社區受市場追捧

從投資類型看，集成社區已成為最受市場追捧的熱點。所謂的集成社區，就是以集成開發的理念整體解決業主生活，一次性開工，一次性交付所有設施，有別于目前通用的滾動開發模式。

2.亞運村商圈

亞運村目前常住人口達70萬以上和流動人口50萬以上，并且規模日益壯大，范圍延至北五環。

供需矛盾突出

亞運村商業一直是投資熱點，除奧運經濟外部催化及奧運建設內部拉動的原因外，較小供應量與龐大消費人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因。

大量中高檔商品房讓亞運村集中了強力消費群體，但亞運村現有商業供應量僅有10萬平方米左右，以北辰購物、新奧購物中心等幾家為代表的商業項目，業態分布比較零亂，且文化設施欠缺，個性化的商鋪鮮見，難以滿足較高檔次的消費需求。商業面積也無法滿足人們對更高品質生活的需求，巨大的消費能力很難得到釋放

3.城市功能拓展區新興商業物業代表項目—通州萬達廣場

地理位置

項目位于通州永順鎮北苑商務區內，距離地鐵通州北苑站 0.2 公里，周邊有京通高速、機場巴士、八通線等，交通情況良好。周邊有國泰百貨、蘇寧電器、國美電器等配套，商業及生活配套十分成熟。隨著北京中心東移，通州新城預計于 CBD 商務區相連，形成大 CBD 商務區，大商務區東至通州新城、西接 CBD 商務區、南臨亦莊商圈、北接東壩商務區，將形成新的核心。

市場分析

項目位于發展較為成熟的北苑商務區，周邊居住氛圍成熟，各種生活配套一應俱全；項目自身規劃有 47 萬平的商辦，是區域內大型的城市綜合體項目，必將帶來周邊區域的發展成熟，同時項目緊鄰京通快速，地鐵八通線，公交線路眾多，無論自駕還是公共交通出行，是十分方便。項目本身配有甲級寫字樓、綠色低碳的園林景觀、獨立的幼兒園、覆蓋全面的金街購物區，并且與區域內的其他商業配套形成成熟的大型城市復合功能區。萬達集團作為國內商業地產的龍頭，選址北苑商務區，聯通了 CBD、通州北苑商務區、東壩商務區三個商圈，為區域帶來了利好。12 月底，商場開業，將為通州北苑商務區附近帶來更多的人員流動，使周邊的土地價值進一步升值。

三、北京商業地產存在的主要問題

現階段，我國商業地產泡沫與機會并存，但目前來看只是區域性泡沫，如北上廣等一線城市人均商業面積已經超出了世界發達國家人均1.2平方米的商業面積，北京甚至超出了人均2平方米，這顯然是存在泡沫的，而對于中西部地區及二三線城市來說，人均面積不足0.5平方米，這顯然是不存在泡沫的，并且即使同屬北京市下轄商業項目，不同商圈繁榮程度也是不一樣的。這種現象我們稱之為結構性失衡。下面我們重點分析北京商業地產結構性失衡的原因。

（一）內在問題

1.前期開發

一是拿地過程中未能做到把握政策脈絡，商業項目選址失誤；二是在開發過程中未能做到招商先行，導致項目空置率高，項目定位與實際落位不符；叁拾品牌落位未能遵從業種落位的原則，業種分布不合理，品牌帶動能力不強，匹配度不夠。2.后期營運

一是經營的理念不夠，沒有充分認識到商業營運的重要性，更多的不是培育而是賣斷；二是缺乏專業人才，對商業項目的遠期近期目標有所規劃。

（二）外在因素

一是北京四環內不再批準新建商業項目，導致市區商業項目供應減少；二是隨著京津冀一體化戰略的實施，多個零售商業搬遷外地，凸顯首都核心功能及結構調整。

四、北京商業地產的思考

思考一：定位

商業定位很關鍵，是服務于本小區的，是輻射周邊的，還是服務于全市的。若僅是服務于本小區的，服務功能就要全、要便利；若是服務于全市的，差異化、特色化經營就非常重要。同時，區域年消費能力雖有一定比例增加，但大致還是維持在一定水平上，不會隨商業地產的增加而有較大波動。因此，商業定位對消費的分流、在與新舊商業地產的競爭中處于優勢，十分重要。

思考二：營運

以商業項目為平臺，房企開發商一方面連接消費者，一方面連接合作伙伴(包括銀行、建筑企業、政府、商家和投資人等)，構筑起來一個龐大而和諧的“商業生態系統”，各司其職、各取所需：

正如電商平臺一樣，商業項目也經營著一個的平臺，二者都是一個商業生態系統。按照現在頗為流行的“平臺戰略”，這樣的商業模式是非常具有威力的。只要不發生重大的變故，商業項目就能長期保持持續發展。

思考三：商業價值與業態規劃

商鋪價值并不取決于業態的大與貴，而是取決于租金利益的最大化和人流的多少。業態規模一定要符合商業規律，避免資源的無效浪費。

五、北京商業地產的投資

（一）投資風險的規避

商業地產作為復合地產，畢竟與住宅、寫字樓項目不同，開發經營需遵循商業規律，投資者如在此方面經驗不足，則風險與機遇同在。

對此，簡單說，應該從選擇商業經營模式、合作方式以及規劃設計、商圈需求等幾個方面注意規避風險。

1.經營模式

首先，從需求者角度進行項目定位，是商業中心、商業街、專業市場、特色街還是社區商業。其次，從服務對象角度進行業態選擇，是大型購物中心、倉儲連鎖式超市、專業市場還是零售店鋪，是綜合型的還是專賣、特色型的。

2.合作方式

根據不同項目的具體實際情況，在合作方式上可以考慮合作開發或委托營運的方式，在具體方式的選擇上要尤為慎重。

3.規劃設計

商業物業，特別是新型商業物業，根據其不同的商業業態，都有其專業的人流、物流的設計要求和面積、倉儲要求。因此，合作方式確定后，應先做好規劃設計，再動工建設。若先蓋好房子再選商家，往往會因設計不合理造成招商難，或出現追加投資、二次改建的被動局面。

4.商圈需求

對商業地產的投入與市場需求關系緊密，對此，投資者還應了解所在區域現實與未來的城市規劃和商業布局，以及競爭對手的信息，避免信息不對位造成損失和同一區域內眾多項目的同質化競爭。

（二）外投資者的基本考慮

1.商圈規模

商圈有大有小，城市的商業中心是大商圈，社區商業中心是小商圈。處于核心商圈肯定要優于其他位置。一般而言，在傳統商業中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應多關注新商圈，因為新商圈的產生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發現并把握住這樣的機會，投資回報將會非常可觀。

2.地理位置

地理位置決定了商業周圍環境和其本身因素對商業經營的影響，這在規劃設計及選擇項目時尤為重要。主要包括門前道路類別、顧客通達度等。道路類別直接影響消費行為，對商業選址來說，商業干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業區的交通干道。人流方向和顧客通達度等因素也非常關鍵，交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動向，進而影響顧客通達度。

3.主力店效應

有主力店的地方，就會有無窮的商機。一個大型百貨商場、購物中心往往會帶動周邊商業物業的全面升值，投資可借助主力店的作用充分挖掘項目的商業價值，使商鋪作旺并不斷升值。如華堂商場帶旺了周邊的商業，商鋪的價值突現。

4.客流帶動

大到天安門廣場、西單文化廣場，小到社區的休閑、娛樂中心，客流匯集的地方，就有商機人氣，這必是商業地產地段選擇或規劃設計的重要方面。同樣大型演出場所、體育館、展覽館等和廣場一樣將使該區域形成特殊商圈，商鋪將產生特殊的價值。如北京的國際展覽中心、北京展覽館等附近的商鋪租金非常高，在舉辦活動和展覽期間，這些場館周邊的快餐店的營業收入是平時的幾倍。

5.價格因素

周邊的價格水平將直接影響項目的價格水平。

六、商業地產發展的新趨勢：

一、城市多中心發展，副中心商圈蓬勃發展，商業供應外圍化。

過去的商業多集中在城市中心，租金亦最高；但隨土地、交通、停車、拆遷等因素制約，商業升級緩慢難以承載大型商業。多中心的城市發展格局，區域商業中心收到重視，更具綜合優勢，將拉平與傳統城市核心商圈的地位與租金差距。

二、商圈主題化發展趨勢明顯。一、二線城市購物中心發展漸趨飽和。同質化危機加劇了競爭，各購物中心通過布局主題特色來增加自身亮點、吸引客流。部分購物中心開始發展多層次、多主體的功能復合型綜合體，滿足不同消費者的需求。

三、從一線至三線，商鋪租售價格失衡加重。

從一線城市到三線城市，租售的價格比值越來越懸殊。商業運營經驗不足，使得開發商紛紛采用銷售商鋪或租售結合的方式。在國外，商鋪只租不售，有利于運營，在國內卻無法實現，銷售商鋪是中國特色市場下的產物。

四、品牌開店渠道繼續下沉。

目前很多一線城市的品牌企業，已經開始深入三四線城市。

五、郊區購物中心迎來新機會。

購物中心在功能組合方面與百貨公司相比有相當的優勢，也必將是未來零售商場的發展方向，而隨著市區土地供應的減少以及外來文化的影響，目前有越來越多的開發商開始關注郊區大型購物中心的開發。

六、區域性商業中心漸成主流。

新競爭者不斷加入，使商業地產的市場競爭趨于激烈，行業領先企業亦加快在有更大選址空間的區域副中心及二線城市速度開店或拿地。同時城市與村鎮之間交通不斷優化、消費習慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素，均給予地級市商業升級發展帶來機遇。

七、城市規模擴大，擁堵加劇，消費者便利化需求增加。

高速、高效發展的今天，時間變為稀缺資源，交通便利與多事物聯動的需求明顯，便利化越來越備受重視。消費者越來越感性，關注細節，注重購物場所的便利到達、停車方便、導視清晰、貨品齊全、業態豐富。

八、消費者由“商品消費”向“場所消費”發展。

消費者的鑒賞能力越來越強，不但買奢侈品，還要買二線品牌，甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇，這樣就需要有一個大規模的購物中心。而消費時間越來越稀缺，需要在一個場所完成所有活動，提升他們的活動效率，年輕一代的需求倍增，所以這個時候，消費者選擇的不僅是一種商品，而是一個綜合性的消費場所。

九、新消費者更多維度的身份特征，為新業態及主題化奠定基礎。

之前消費者的身份很單一，形成了高度一致的需求。現在消費者的身份是發散的，這就決定了每個商家都有一個足夠寬的市場可以細分。這樣的趨勢就可以產生一個專業細分化的商家，正是有了消費者多維度的身份，才能保證市場的細分和新業態商業的產生。

第三篇：商業地產項目可行性研究報告

最近中國產業競爭情報網發布的《商業地產項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經濟效益和社會環境影響進行科學預測，為項目決策提供公正、可靠、科學的投資咨詢意見。如果對內容感興趣的話，可以去華經縱橫咨詢問一下。

以下內容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：

第一部分 商業地產項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業地產項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設內容、規模、目標

（六）項目建設地點

二、項目可行性研究主要結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、政策保障、技術方案、資金總額籌措、項目的財務效益和國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，主要包括：

（一）項目產品市場前景

（二）項目原料供應問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風險控制問題

（九）項目財務效益結論

（十）項目社會效益結論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術經濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業地產項目建設背景、必要性、可行性

這一部分主要應說明項目發起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業地產項目建設背景

（一）國家或行業發展規劃

（二）項目發起人以及發起緣由

（三）……

二、商業地產項目建設必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業地產項目建設可行性

（一）經濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業地產項目產品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現狀，以此作為后期決策的依據。

一、商業地產項目產品市場調查

（一）商業地產項目產品國際市場調查

（二）商業地產項目產品國內市場調查

（三）商業地產項目產品價格調查

（四）商業地產項目產品上游原料市場調查

（五）商業地產項目產品下游消費市場調查

（六）商業地產項目產品市場競爭調查

二、商業地產項目產品市場預測

市場預測是市場調查在時間上和空間上的延續，利用市場調查所得到的信息資料，對本項目產品

未來市場需求量及相關因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預測。在可行性研究工作報

告中，市場預測的結論是制訂產品方案，確定項目建設規模參考的重要根據。

（一）商業地產項目產品國際市場預測

（二）商業地產項目產品國內市場預測

（三）商業地產項目產品價格預測

（四）商業地產項目產品上游原料市場預測

（五）商業地產項目產品下游消費市場預測

（六）商業地產項目發展前景綜述

第四部分 商業地產項目產品規劃方案

一、商業地產項目產品產能規劃方案

二、商業地產項目產品工藝規劃方案

（一）工藝設備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業地產項目產品營銷規劃方案

（一）營銷戰略規劃

（二）營銷模式

在商品經濟環境中，企業要根據市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩定

銷售價格，提高產品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成2、企業自銷

3、國家部分收購

4、經銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第四篇：投資可行性研究報告商業地產

房地產商業項目

——成都環達通廣場

思路總結

房地產商業項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預測、建設單位基本情況、項目建設方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務評價、項目風險分析。

我們小組認真學習了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環達通泰盈房地產開發有限公司“環達通”商業項目）、項目建設單位概況，建設地點、規模、期限及建設內容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據等做到心中有數，然后再進行市場分析和財務評價。

現在具體操作如下：

一、市場分析與前景預測。首先要對投資環境及城市規劃和成都市商業地產發展狀況

有一個大致的了解，在此基礎上再進行項目分析，項目分析的內容包括項目概況、南部新區商業物業發展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業物業重點個案和區域互補商業物業兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目swot分析、項目定位分析、項目運營分析、項目運營分析是重點。包括確定推廣及招商時機，租賃價格的預測。租賃價格的預測所包含的內容很多。主要用到的方法是未來現金流的貼現加總。

作為報告中很重要的一塊，市場分析和前景預測我們總結其主要內容如下：

1.投資環境，包括宏觀環境和區域環境.在宏觀政策里面包括土地、金融、稅收、產業調整等一些政策。而區域環境則主要包括區域經濟發展、區域

產業結構變化、區域發展趨勢、相關產業的發展以及具名消費水平，收入

水平和消費習慣等。

2.城市規劃，主要包括城市規劃、商業網點分布、城市規劃重點、城市規劃

調整、城市布局以及項目所在區發展規劃等。

3.項目產業發展狀況，主要包括項目商業格局，商業業態，商業地產特征，商業地產趨勢預測等

4.項目分析。主要包括項目概況，商業物業需求，參考商業物業，個案分析

以及swot分析，項目定位和運營分析。

二、建設單位與項目不同，建設單位是成都環達通泰盈房地產有限公司。要對他的基

本情況比如注冊資本，公司總經理等有一定了解。然后發現建設單位優勢，這里的優勢是成都子公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司是環達通泰盈成都房產發展有限公司的全資子公司，作為強強聯合的產物，能夠形成集西方管理和本土運作相依存的新型團隊，使其項目從規劃、設計以及未來的建設和運營中擁有超前的理念和較好的發展前景。建設單位財務狀況也是重點。

三、項目建設方案。項目建設方案的內容包括建設內容和規模，綜合技術經濟指標，建設工期安排及目前進度，建設設計，結構設計，給排水設計，電氣設計，暖通設計等。

四、投資估算、資金籌措及貸款償還計劃。在對投資進行估算之前，要找到估算依據，估算依據一般包括建設部、四川省建設廳、財務廳、發改委、物價局、成都市造價站、建設部、成都市房管部門的官方網站上去尋找相關文件和資料。之后，再進行投資估算，包括項目總投資估算和具體估算，具體估算包括土地取得費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建筑安裝工程費用，開發間接費，財務費用，開發期稅費，其他費用，不可預見費，開辦費用，推廣和招商代理等費用及鋪地運營資金。這些費用的估算主要是結合或某些標準或企業類型、組織架構、管理特點和項目的經營方向及目標客戶群和以往的操作經驗進行估算。除了投資估算以外還包括項目資金籌措以及資金使用計劃和還款計劃。

五、財務評價財務評價是可行性研究報告里的另外一個重點部分。財務評價是在上面

投資估算的基礎上進行的。首先要獲得基礎財務數據，但這些基礎財務數據不同于上面的費用，應該包括營業收入估算、折舊和攤銷、經營成本估算、利息支出。而預測的依據是項目的盈利情況、公司對所得稅、公積金、公益金及應付利潤分類進行估算。（按現行稅收制度，成都市企業應繳納營業稅為營業收入的5%，城市維護建設稅為營業稅的7%，教育費附加為應納營業稅的3%，地方教育費附加為應納營業稅的1%，副食品調控基金為營業收入的1‰.經營稅金及附加合計為銷售收入的5.65%，除此之外，作為房屋所有權人，企業還應該繳納房產稅，其計稅依據是房產的計稅價值的1.2%或者房產的租金收入的12%，本次按照房產計稅價值的1.2%估算房產稅。）

在獲得基礎財務數據的基礎上，再進行財務分析，項目評價各基本報表的編制，財務分析指標計算，項目不確定性分析，敏感性分析和財務分析結論。

六、項目風險分析這些風險主要來自：招標和承包模式、自然條件風險、工期拖延和

質量風險、項目開發成本、施工索賠、出租運營階段、市場定位、項目招商、租金方案和出租策略的制定及運營管理等階段。總之，在風險發生之前，對項目開發經營存在的風險因素以及產生的原因，要從系統的觀點出發，做出判斷。許多風險具有隱蔽性，各種風險往往交織在一起，這個識別風險帶來困難，因此針對“成都環達通”項目應建立專門班子，聘請專業顧問，采取科學方法，對風險因素識別和控制。

七、據以上分析，得出項目可行性研究結論。并編制可行性要就報告。

資料相關

因為房地產市場是一個政策為主要導向的市場，政府從供應結構、土地管理、外匯準入、稅收杠桿、貨幣政策、市場監管等方面對房地產進行了組合調控。數據主要從建設部、國土資源部、國家外匯管理局、中國人民銀行、國家稅務總局和地方對應機構等部門的官方網站上下載相關文件及資料。還有《成都市統計年鑒》，成都市商務局，南部新區商業用房供需量、參考性物業等基礎數據來源于世邦魏理仕，同時參與項目的各相關方都是數據的來源處。各大門戶網站和研究機構的數據，以及各大數據庫都是數據來源。為該項目所做的專項分析報告，并以此報告為依據對本項目未來租金水平做出預測，以及項目的平面圖。

第五篇：商業地產標桿企業研究報告

商業地產標桿企業研究報告 2011年北京商用物業新增面積108.42萬平方米。而沈陽在建商業項目700萬平方；成都去年立項和在建城市綜合體超80個，總量達千萬平方

在住宅市場去投資化的大背景下，許多房企紛紛轉投商業地產。尤其是缺乏人流和資金流支撐的二三線城市，已累積了相當多的商業地產泡沫。2011年北京商用物業新增面積108.42萬平方米。而沈陽在建商業項目700萬平方；成都去年立項和在建城市綜合體超80個，總量達千萬平方。如此背景下，如何把握行業周期、如何利用資金杠桿、如何尋找最佳商業模式等成為大家亟需思考的問題。

高和資本基于上述思考，對商業地產標桿企業重新進行了研究，并發布報告，摘要如下：

一、標桿企業

1、重資產型：商業地產開發商——恒隆

恒隆地產的母公司恒隆集團成立于1960年，1972年10月在香港上市。目前市值1,145億元港幣。

價值基因：第一、對行業周期的精準把握，97年危機前大規模拋售套現，99年進軍大陸市場精耕細作，07年危機前適時收手并在危機后又逆勢擴張；第二、極強的運營能力，30年累計的運營資源和經驗沉淀，選擇最優的地段和設計標準并耐心經營至極致，穩定高效的運營團隊；第三、充分利用資本市場的長期資金，資本市場募資股本逾240億港幣，債務融資峰值超200億港元。

2、輕資產型：資產管理型——黑石

黑石成立于1985年，2007年在紐約證交所上市，共募得76億美元，目前市值約164.2億美金。作為全球最大的房地產另類資產管理機構，截至2011年12月31日，黑石集團房地產資產管理的規模為480億美元，資產管理的總規模為1,660億美元。

價值基因：第一、對杠桿的充分利用，超強的募資能力保證了巨大的收購規模，7-10倍杠桿的背后是良好的信譽和靈活的融資結構；第二、運營能力，專業的資產管理團隊（辦公、特別是酒店）和對物業的重新定位和提升，為高溢價提供了有力的支撐；第三、良好的退出渠道，廣泛的行業人脈和合作網絡有效保證了資產的快速處置。此外，最佳收購時機和最優退出時間節點的選擇也至關重要。

3、混合型：開發+資產管理——嘉德

嘉德是亞洲最大的房地產公司之一。目前總資產達353億新元，市值逾116億新元（截至2012年5月11日），2011年總收入30億新元，凈利潤10.6億新元。嘉德開創了“資

產管理型”房地產公司的典范：采用以資產管理帶動商業地產投資的模式。公司管理5支REITs和15支基金，目前AUM達340億新元，管理房地產資產總規模達603億新元。

價值基因：第一、真正實現了“風險的買賣”，風險較高的養商期由集團或愿意承受高風險的私募基金來完成，物業成熟后通過REITs將資產出售給追求穩定的公眾投資人，并保留物業的管理權；第二、運營管理能力較強。

二、總結與啟發

結合上述案例，我們再反觀中國目前的商業地產市場現狀：商業市場整體處于上升周期中，但不同城市的風險情況分化明顯；國內資產市場募資通道尚不暢通，缺少長期的LP投資人；商辦物業的退出渠道又十分狹窄。

面對這樣的市場環境，我們如何應對：第一、迫切需要發揮資產管理業務的幾何效應，培養并積累忠誠的長期投資人。同時，集中精力提高產品品質，尤其是工程改造和招商工作；第二、充分利用金融杠桿，通過買賣風險優化資金結構，提供資金利用率；第三、解決好退出通道問題，境外可通過上市或者REITs通道；境內可選擇拆分銷售，但前提是提供資產管理服務，避免散售后的惡性競爭情況。