第一篇：商業地產基礎知識

商業地產基礎知識

一、商業與住宅的區別

投資性與實用性

從銷售的角度上說：作為純商鋪買賣，與住宅最大不同之處，就是投資性與實用性的比例不同。在目前市場狀況下，住宅始終以居住實用性為主，將住宅作為投資渠道始終未能成為市場主導。

商鋪則反之

商鋪使用者——商戶或個體經營者，在購買時心態本質就是以生意經營及成本節約等角度去購買，也以利潤為目標的心理，本身就是一種投資性質，更不用說純投資者的心態，故購買商鋪可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。

由上述可得，商鋪強調投資性，無論商鋪經營者還是純投資人士均以爭取最大利潤為目標，故銷售人員引導客戶購買時則應以突出高回報、低風險、利潤率高為銷售思路，吸引客戶購買，激發其購買的欲望，以介紹一種生意或一個投資計劃的方式去引導客房購買。服務對象和需求

住宅地產是為業主服務的，商業地產是為大眾服務的。住宅項目一旦業主入住，自己就不會輕易搬家，對項目的需求是配套和服務；商業地產是為公眾服務的，投資者需要的是回報，公眾來此消費需要的是服務和價格，而且客戶可以選擇消費場所，客群不穩定，對外來因素的抵抗力不如住宅；

開發階段和內容

住宅開發建設銷售完畢開發工作基本就告結束；而商業開發，建設完畢僅僅是整個開發工作的一部分，招商和經營才是開發成功與否的關鍵；

投資回報 方式和周期

住宅開發銷售完畢，投資回報即可實現，資金回收快；商業地產則不同，建設完畢如不完全銷售的情況下，需要靠租金獲取收益，投資回收期比較長；

開發商的專業要求

住宅開發只要求開發商有一般的房地產開發經驗就行；而商業地產開發不僅要求開發商有一般房地產開發的經驗和知識，按目前的開發模式還要求開發商有商業經營管理經驗.二、商業地產所要掌握的知識

商業：

商業，以商品的交易為核心的行業。

地產：

房地產是房產和地產的總稱。

其在物質上是由土地及土地上的建筑物和構筑物構成的。

在經濟學上也叫不動產。

金融：

概念：

利用各種可能的方法和工具為用作商業房地產用途的房地產項目籌資和融通資金的活動。作用：

1、商業房地產融資促進了商業房地產的開發建設；

2、商業房地產融資促進了商業房地產市場的發展。

三、商圈介紹

商圈的含義

商圈，是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍，簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費者所居住的地點。

商圈的構成商圈大致由三部分組成，即主圈、次圈、邊圈。

主圈

主圈即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區域。在主要商圈內，消費者去商店購物最為方便，一般情況下，65%左右的顧客來自主要商圈。

次圈

次圈即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區域。在這一區域內，顧客較為分散，但消費者來店購買商品也較為方便，在次要商圈內聚集著25%左右的顧客。邊圈

邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區域。在邊緣商圈內，散居著約10%左右的顧客，在這個區域的消費者來商店購買商品中不太方便。

影響商圈大小的因素

商場自身的特點

兩家商場即使坐落于同一地區，由于其各自不同的特點，商圈范圍也有所區別。造成這種區別的因素有：商店的形象和信譽，服務質量的優劣，商品經營的特色，價位的高低，以及物質設施的差異等。經營同類商品的兩個商店即便同處一個地區的同一條街道，其對顧客的吸引力也會有所差異，相應地，商圈規模也不一致。那些經營靈活，商品齊全，服務周到，在消費者中樹立了良好形象的商店，高圈規模相對地會較其他同行業商店大。

商場的經營規模

商場因其經營規模不同，商圈大小也不相同。一般來說，商店的經營規模大、種類品種多，吸引顧客的范圍也大。但因為規模越大，品種就越多，銷售的輻射區域就越廣，商圈的半徑就越大。應該指出的是，商圈總是有限度的，不會無限擴張。

商場的經營商品種類

一般情況下，以經營日常生活用品為主的商場，其商圈大多以主要商圈（第一商圈）為主，而以經營高檔大件耐用消費品為主的商場，其商圈的邊緣部分可擴展到12公里左右。交通運輸情況

交通地理條件是影響商圈規模的又一個主要因素。位于交通便利地區的商店，商圈規模會因此擴大，反之則限制了商圈的延伸。自然的和人為的地理障礙，如山脈、河流、鐵路以及高速公路，會無情地截斷商圈的界限，成為商圈規模擴大的巨大障礙。所在商場在界定商圈和進行商圈分析時，要考慮到影響顧客來店的交通條件，如街道通達程度、公共汽車運行狀況、交通設施和管理措施等因素，盡量擴大商圈，使商場有更寬的服務面和更廣的服務群。競爭對手的地理位置

相互競爭的商店之間距離越大，它們各自的商圈也越大。如潛在顧客居于兩家同行業商店之間，各自在商店分別會吸引一部分潛在顧客，造成客流分散，商圈都會因此而縮小。但有此

相互競爭的商店毗鄰而設，顧客因有較多的比較選擇機會而被吸引過來，則商圈反而會因競爭而擴大。根據有關專家的研究，兩家同類型的商場相距在1.5公里以外，8公里以內，對顧客的爭奪是激烈的，兩家的商圈都會縮小，只有少部分的共同商圈。兩家同類型的商場距離8公里以外，隨著距離的擴大，競爭程度會逐漸減弱，以至形成各自的商圈。

商場的促銷情況

商場的商圈大小固然要受到一系列客觀因素的影響和制約，但它決不是固定不變的，商場經營者的主觀努力也會影響商圈的變化，如商場通過廣告宣傳，開展公關活動，以及廣泛的人員推銷與營業推廣活動不斷擴大知名度、影響力，吸引更多的邊際商圈顧客慕名光顧，隨之商店的商圈規模會驟然擴張。

四、商業的分類

從經營的角度上

零售市場

零售市場為在購買商品時價格并非與所購買商品的數量 關聯緊密。在零售市場上消費者更加注重的是消費的環境及商品的質量。

專業市場

經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態。

批發市場

1、批發市場的定義

批發市場是指為買賣雙方提供經常性地、公開地、規范地進行商品批發交易，并具有信息、結算、運輸等配套服務功能的場所。

2、批發市場的特征

（1）有固定的場所和商品分裝、加工、儲運配套設施；

（2）陳列大量商品以供看樣訂貨；

（3）為吸引客戶進場交易提供便利；

（4）“市場”經營管理機構不參與商品經營；

（5）進場客戶有相當經營實力，長期駐場。

綜合市場

帶有批發及零售性質的商業活動。

從建筑形態的角度上

單體、步行街、復合體

從業態分類的角度上

百貨店 department store(Dept．)

超級市場 super market(S．M)

大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)

便利店(方便店)convenience store(C.v．S)

專業店 s9eciatity store(S．S)

專賣店 exclusive shop

倉儲商店 disc01Int store

購物中心 shopping center(S．C)

百貨店 department store(Dept．)

概念

在一個大建筑物內，根據不同商品部門設銷售區，開展各自的進貨、管理、運營的零售業態。特點

采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結合方式。

商品結構為種類齊全、少批量、高毛利，以經營男、女、兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。

采取定價銷售，可以退貨，有導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，服務功能齊全 選址在城市繁華區、交通要道。

商圈范圍大，一般以流動人口為主要銷售對象。

商店規模大，在5000平方米以

商店設施豪華，店堂典雅、明快。

目標顧客為中高檔消費者和追求時尚的年輕人。

超級市場 super market(S．M)

概念

采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常必需品為主要目的的零售業態。特點

采取自選銷售方式，出入口分設，結算在出口處的收銀機處統一進行。

商品構成以購買頻率高的商品為主，經營的商品應以肉類、禽蛋、水果、水產品、冷凍食品、副食調料、糧油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必需品為主。

營業時間每天在11H左右，可采取連鎖經營方式，有一定的停車場地。

選址在居民區、交通要道、商業區。

商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對象。

商店面積在500平方米以上

目標顧客以居民為主。

大型綜合超市 generalmerchandise store(G．M．S)

概念

采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超級市場和折扣商店的經營優勢合為一體的、滿足顧客一次性購全的零售業態。

特點

采取自選銷售方式和連鎖經營方式

商品構成為衣、食、用品齊全，重視本企業的品牌開發。

設有與商店營業面積相適應的停車場。

目標顧客為購物頻率高的居民。

商圈范圍較大。

商店營業面積一般在2500平方米以上。

選址在城鄉結合部、住宅區、交通要道。

便利店(方便店)convenience store(Cv．S)

概念

滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業態。

特點

以開架自選為主，結算在進口(或出口)處的收銀機處統一進行，可采取連鎖經營方式。商品結構特點明顯，有即時消費性、小容量、應急性等。

營業時間長，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。

選址在居民住宅區、主干線公路邊以及車站、醫院、娛樂場所、機關、團體、企事業所在地。商圈范圍窄小，一般設定在居民徒步購物5—7min到達的范圍內。

商店營業面積在100平方米左右，營業面積利用率高。

店堂明快、清潔、貨架豐滿。

目標顧客主要為居民、單身者、年輕人。80％的顧客為有目的的購買。

經營實行信息系統化，開展單品管理。

便利店的商品價格略高于一般零售業態的商品價格。

專業店 s9eciatity store(S．S)

概念

經營某一大類商品為主，并且具備有豐富專業知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業態。

特點

采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。

商品結構體現專業性、深度性、品種豐富，可供選擇余地大，以某類商品為主，經營的商品具有自己的特色，一般為高利潤。

從業人員需具備豐富的專業知識，可以退貨。

選址多樣化，多數店設在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。

商圈范圍不定。

營業面積根據主營商品特點而定。

目標市場多為流動顧客。主要滿足消費者對某類商品的選擇性需求。

專賣店 exclusive shop

概念

專門經營或授權經營制造商品牌和中間商品牌的零售業態。

特點

采取定價銷售和開架面售，亦可開展連鎖經營。

商品結構以企業品牌為主，銷售體現量少、質優、高毛利。

注重品牌聲譽、從業人員必須具備豐富的專業知識，并提供專業性知識服務。

選址在繁華商業區、商店街或百貨店、購物中心內。

商圈范圍不定。

目標顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣告講究。

倉儲商店 disc01Int store

概念

在大型綜合超市經營的商品基礎上，篩選大眾化實用品銷售，并實行儲銷一體、以提供有限服務和低價格商品為主要特征的、采取自選方式銷售的零售業態。

特點

選址在公路邊、交通要道和利用閑置設施。

主要的商圈人口為5—7萬人。

商店營業面積大，一般在4000 m’以上。部分商品部門采取租賃制，把無店名的專業連鎖

賣場和供應商引進店內經營。

商品構成以新開發上市的商品為主力商品，自有品牌占相當部分，主要是面向廣大的工薪階層服務。

購物中心 shopping center(S．C)

概念

企業有計劃地開發、擁有、管理運營的各類零售業態、服務設施的集合體。

特點

由發起者有計劃地開設，實行商業型公司管理，中心內設商店管理委員會，開展廣告宣傳等共同活動，實行統一管理。

內部結構由百貨店或超級市場作為核心店，以及各類專業店、專賣店等零售業態和餐飲、娛樂設施構成。

服務功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據銷售面積，設相應規模的停車場。

從功能分類的角度上

餐飲類、休閑娛樂類、服裝服飾類、金融類、便民服務類、家居建材類

火鍋

川菜

家常菜

粵菜

地方特色

海鮮類

菌類 餐飲類 上海菜

綜合杭州菜

快餐

西餐

燒烤類

臺灣菜

咖啡廳

KTV

夜總會

五、商業經營的幾種合作模式

休閑茶道 聯營、租賃、自營

足療按摩休閑、娛保齡球館 樂類 酒吧

迪廳

洗浴

健身房

美容美體

第二篇：商業地產基礎知識培訓資料

商業地產基礎知識培訓資料

目錄

第一章房地產基礎知識培訓..........5

一、房地產的概念................5

二、商業地產的類型..............7

三、房地產專業名詞.............10

四、建筑識圖............29

第二章商業地產市場調研...........43

第三章目標商業基礎知識培訓..............44

一、發展商背景介紹.............44

二、項目地理位置及分析.........49

三、項目總體規劃...............51

四、商業部分基本資料...........53

五、項目商業部分的定位.........56

六、商業部分功能分布...........60

第四章商業項目銷售的業務流程與銷售策略.........77

一、尋找客戶............77

第三篇：商業地產策劃基礎知識

商業地產按行業類別分類

商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。商業地產有多種分類方式，按照行業類別，商業地產有以下幾個分類：

1.零售功能房地產（百貨商場、商業街、超市、家居建材，以及將上述多種功能于一身的大型購物中心和SHOPPING MALL）

2.娛樂功能房地產（電影城、娛樂城、KTV）

3.餐飲功能房地產（大型飯莊、快餐小吃、冷飲店）

4.健身服務及休閑功能房地產（健身中心、美容院）

5.商品批發商業地產（義烏小商品批發市場）

6.居住以及辦公用商業地產（寫字樓、酒店式公寓、產權式酒店、老年公寓）

商業地產按照市場范圍分類

1.近鄰型（出租面積平均為7000平方米，入駐商戶10—20家，商圈內人口為5—10萬，商圈半徑在10分鐘車程內，主要經營日用品和一般食品，停車位約100輛。）

2.社區型（出租面積平均為1.3萬平方米，入駐商戶20—100家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發的商店，停車位約500輛。）

3.區域型（出租面積在1.5萬—7萬平方米，入駐商戶數量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發店，商圈人口在20萬以上，停車位在1000——5000輛。）

4.超區域型（出租面積在7萬平方米以上，入駐商戶數量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數量在5000輛以上。）

5.超級型（出租面積在10萬平方米以上，入駐商戶數量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數量在1萬個左右或更多。（如萬象城,就是超級商業地產的典范。）

按照消費行為分類

1.物品業態房地產（SHOPPING MALL，大型購物中心，百貨商場，超市，家居建材店，以及各種類型產品旗艦店和專業店）

2.服務業態房地產（餐飲、寫字樓、服務性公寓）

3.體驗業態房地產（娛樂、休閑類房地產）

按照建筑形式分類

1.單體建筑（商業項目獨立在特定地塊上建設，無其它房地產存在）

面臨純商業問題

2.綜合建筑（多種房地產形式的統一規劃）

項目規劃計階段還面臨多種房地產形式的統一規劃問題，如果規劃不合理，會影響整個項目的成功運營。

第四篇：商業地產公司簡介

遵義思達置業投資有限公司

公司簡介 & 企業理念

公 司 簡 介

遵義市思達置業投資有限公司是義烏市思達投資有限公司的落地公司。公司致力于商業地產的開發、招商運營、營銷推廣、全面經營管理，并在北京、西安、成都等各大城市有成功運營的實戰經驗。遵義市思達置業投資有限公司由資深企業家、義烏中國小商品市場建設和運營管理的專家以及長期從事市場管理專業人員構成，擁有豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰略聯盟，是一家為客戶提供商業地產全程式服務的資深商業地產投資公司，現致力于遵義國際商貿城的開發與運營。

遵義國際商貿城項目規劃面積1000余畝，建筑面積149萬方，專業市場面積90萬方，項目配套設施（物流、公寓、酒店等）60萬方，總投資61億元。

公司始終堅持以市場為導向，以實現項目成功銷售與持續經營為目的，以專業、務實、嚴謹、高效的經營理念不斷追求項目的卓越品質，我們愿客戶攜手共贏，共創美好明天。

企 業 理 念

一、核心價值觀：專業、務實、嚴謹、高效

釋義： 專業：專業意味著對所從事的領域有著深刻的理解與把握，可以為客戶提供最優質的服務。思達人的理解，專業就是集中精力，堅持不懈地朝著既定的方向努力，并且以追求卓越的精神在商業地產領域做強做大，塑造核心競爭力。

務實：務實就是講究實際、實事求是。思達人認為，對待客戶，一切從實際出發，一切從客戶的實際需求出發，才能最大化的服務好客戶。在公司內部管理上，我們思達人也本著求真務實的管理方法，從而打造一支高素質的運營團隊。

嚴謹：嚴謹，就是要求企業管理要高標準，嚴要求，既要健全嚴格和嚴密的約束制度，又要建立有效的監督檢查機制。思達公司在制定各項制度時本著科學嚴謹，切實可行的原則，讓制度在企業管理中發揮了應有的作用，從而鍛煉出了一支嚴謹的運營團隊。

高效：無論是在經濟學領域，還是管理學領域，對“效率”的研究是一項持續恒久的課題。思達人以高效為核心價值觀，是公司不斷發展壯大的一個重要推動力。高效的團隊打造了高效的企業，高效的團隊和高效的企業創造了高效的服務。

二、愿景：成為最受信賴和尊敬的資深商業地產運營機構。

釋義：

最受信賴和尊敬：以豐富的實戰經驗和精銳的運營團隊贏得客戶和同行的尊

敬，以誠信與共贏的精神贏得所有合作者的尊敬。

三、服務宗旨：尊重客戶，為客戶創造利益最大化。

釋義：

利益最大化：所謂利益最大化，就是指用最少的投入得到最大的收益。思達公司本著專業、務實、嚴謹、高效的核心價值觀，以成功運營的實戰經驗，豐富的招商資源、精銳的運營團隊、龐大的戰略聯盟為基礎，不斷努力的為客戶追求利益最大化。

第五篇：商業地產策劃書

第一部分：市場分析

一、項目概況

二、項目swot分析

三、項目定位及usp導向

四、推廣思路

五、項目建議

：整合推廣策略

一、商鋪推廣策略

二、項目全程推廣方案

1、策略的選擇

2、具體執行的策略分析

3、廣告推廣策略

4、sp活動策略

5、銷售計劃

6、整合推廣計劃

7、物業管理策略

第三部分：公司簡介

一、國商策劃公司介紹

二、具備優勢

三、工作理念

四、成功案例

五、對本案的態度

六、工作目標

七、資費標準

八、附加服務

后記

前 言

考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及“usp”導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。

本案僅僅是體現了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執行方案還須經雙方協商達成一致意見后另行制定。

本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

第一部分 市場分析

一、項目概況：

本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優勢明顯，其總占地面積17093m2,由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

二、項目swot分析：

優勢分析：

1)區位優勢

位于商業繁華地，其商業資源優勢無可比擬;

2)配套優勢

周邊商業、教育、醫療等生活配套一應俱全;

3)交通優勢

本項目交通便利、車流量及人流量較大，劣勢分析：

1)消費群劣勢

高層物業還沒有被大部分人認可，如何轉變消費觀點是關鍵;

機會分析：

1)市場機會

高層建筑是未來發展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢;

2)稀缺性

本案為鎮江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;

3)隱性機會(引導消費)

對于鎮江本地，已有開發商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些(采用跟進戰術，對于自己而言降低了成本);

威脅分析：

1)潛在競爭威脅

潛在存在一些地塊，其開發商擬修建高層，而對于市場存觀望態勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構成競爭威脅。

2)消費者的認知程度不高

如何引導消費，讓更多的人予以關注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

通過上述分析，在本項目中優勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優勢，如何最大限度的規避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關鍵。