第一篇：拆遷程序

拆遷程序

1、拆遷委托

1.1審核委托人手續(xù)

1.1.1營業(yè)執(zhí)照

1.1.2法人代碼

1.1.3建設項目批準文件

1.1.4建設用地規(guī)劃許可證(建設用地規(guī)劃紅線圖)

1.1.5建設用地批準書

1.1.6拆遷房屋登記冊(摸底名冊表)

1.2測算代辦費用

1.3簽訂代辦拆遷合同

2、擬定被拆遷人評估機構

2.1拆遷評估公告

2.2選評單位簡介

2.3選評單位確定

2.4評估公示

2.4.1價格公示

2.4.2評估均價公示

2.5評估價格申請復估，另委托評估機構

2.6簽定拆遷評估價委托合同

3、制定拆遷補償安置實施方案

3.1中華人民共和國國務院令第305號《城市房屋拆遷管理條例》

3.2重慶市人大常務委員會公告第5號《重慶市城市房屋拆遷管理條例》

3.3渝府發(fā)2002第92號文《重慶市城市房屋拆遷費額標準的通知》

3.4落實拆遷安置房源

3.5落實拆遷安置資金

3.6參照有關拆遷辦法和片區(qū)實際情況制定獎勵標準

3.7落實銀行

4、制定拆遷預案

5、拆遷片區(qū)工作人員

5.1政策、方案咨詢人員

5.2簽定拆遷補償安置協(xié)議人員

5.3現(xiàn)房安置人員

5.4聯(lián)系水、電、氣、閉路、電信人員

5.5估評裝飾裝修人員

5.6交接舊房人員

5.7財務人員

5.8后勤保障人員

5.9做動遷工作人員

5.10各職能部門配合人員

6、拆遷現(xiàn)場辦公點

6.1現(xiàn)場辦公室

6.2政策咨詢辦公室

6.3拆遷補償安置辦公室

6.4財務辦公室

6.5裝飾、裝修估評辦公室

6.6舊房交接辦公室

6.7水、電、氣、閉路、電信辦公室

7、召開拆遷片區(qū)各相關職能部門會議

7.1拆遷管理辦公室

7.2街道、社區(qū)

7.3公安、治安

7.4信訪

7.5代辦拆遷單位

7.6水、電、氣、閉路、電信部門

8、行政許可

8.1聽證(核發(fā)拆遷許可證)

8.1.1聽證申請

8.1.2組織聽證

9、申請該項目的拆遷許可證

9.1建設項目批準文件

9.2建設用地規(guī)劃許可證(附建設用地規(guī)劃紅線圖)

9.3建設用地批準書

9.4拆遷房屋登記冊

9.5拆遷計劃和補償安置方案

9.6被拆遷房屋評估價格咨詢報告

9.7辦理存款業(yè)務的金融機構出具的不少于拆遷安置所需資金百分之七十的專項資金證明

10、拆遷補償安置實施方案的批復

11、核發(fā)房屋拆遷許可證

12、拆遷管理辦公室城市房屋拆遷公告

13、送達拆遷片區(qū)相關資料

14、拆遷項目實施

15、行政許可

15.1聽證(行政裁決)

15.1.1聽證申請

15.1.2組織聽證

16、申請評估技術鑒定

17、城市房屋拆遷行政裁決申請

18、申請人民法院強制拆遷

18.1行政訴訟

18.2民事訴訟

19、實施舊房拆除

20、整理匯總拆遷片區(qū)資料

21、辦理注銷拆遷片區(qū)房屋所有權證、國有土地使用權證

22、項目的完整資料移交

23、項目的完整資料歸檔

第二篇：辦理拆遷程序

辦理拆遷申請、裁決等手續(xù)程序 申請拆遷程序

一、領證

1、符合下列條件的單位和個人可申請房屋拆遷：（1）建設項目批準文件；

（2）國土資源局建設用地批準文件（土地使用證）；

（3）市規(guī)劃局建設批準文件（選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃紅線定位圖）；（4）拆遷計劃、拆遷方案和符合規(guī)定的安置用房。

2、房屋拆遷人或委托拆遷人必須提出書面申請，并攜帶各項批準文件的復印件報市房屋拆遷管理部門審核。

3、市房屋拆遷管理部門審核的內容為：（1）拆遷人提供的國家批準文件是否齊全；（2）拆遷范圍與批準用地范圍是否一致。

4、房屋拆遷管理部門審查同意后，下達現(xiàn)場丈量摸底批準文件。

5、拆遷人和受委托拆遷人收到進入拆遷現(xiàn)場丈量摸底批準文件后，即派員進入拆遷地塊進行全面的調查、丈量，做好現(xiàn)場記錄、匯總造冊。

6、拆遷單位調查、丈量工作結束后，根據《辦法》規(guī)定，制訂拆遷方案，填寫《蕪湖市房屋拆遷現(xiàn)場調查匯總表》、《蕪湖市房屋拆遷現(xiàn)場調查明細表》報市房屋拆遷管理部門審批。

7、房屋拆遷管理部門收到房屋拆遷單位的申請后，對其申請情況進行全面審查，其內容包括：

（1）拆遷單位拆遷計劃和安置方案是否可行（有一定比例的安置現(xiàn)房）；（2）建設資金是否落實及銀行出具的專項資金證明；（3）受委托拆遷單位有否《房屋拆遷資格證》，能否承擔拆遷經濟責任的能力及委托合同；（4）拆遷范圍內是否有不能或不宜拆除的房屋，以及所采取的保護措施；（5）勞務拆除單位有否《房屋拆除資質證》，能否承擔拆除的經濟能力及拆除合同。

8、拆遷人必須按規(guī)定一次交納拆遷管理費。

9、市房屋拆遷管理處提出審查意見，報市房屋拆遷管理部門審批。

10、房屋拆遷管理部門批準同意后（不同意的，將其不批準原因通知拆遷申請人），簽發(fā)《房屋拆遷許可證》，同時填發(fā)《蕪湖市房屋拆遷公告》，向被拆遷人公布建設項目名稱，拆遷人、拆遷時間、拆遷范圍、《房地產評估單位資質公告》和搬遷期限。

11、拆遷范圍確定后，市房屋拆遷管理部門書面通知有關部門暫停辦理拆遷范圍內的新建、擴建、改造房屋；改變房屋和土地用途；房屋租賃等。

二、延期

1、拆遷人在《房屋拆遷許可證》規(guī)定期限內未能完成拆遷任務的，必須在期滿前5日以書面文件提出申請。

2、申請延期文件中需闡明以下內容：（1）前期拆遷任務完成情況；（2）尚未拆遷房屋面積（戶數）、原因；（3）采取的措施及所需的時間。

3、申請延期文件需附《房屋拆遷許可證》及近期《拆遷延期公告》復印件。

4、房屋拆遷管理部門收到申請延期報告后，對其拆遷進展情況，延期的理由進行認真的審核，下達《拆遷延期公告》。

5、拆遷延期時限原則上在5000平方米以內不超過2個月，10000平方米以內不超過3個月，20000平方米以內不超過6個月，50000平方米以上的不超過10個月，逾期仍未完成任務的將實行嚴格的行政制約手段。

拆遷現(xiàn)場程序

1、拆遷人或受委托拆遷人收到《房屋拆遷許可證》后，應制定具體的拆遷操作程序。

2、根據《辦法》規(guī)定，公開房屋拆遷政策、辦事程序、安置房源、補償辦法及補償價格。

3、公布《房屋拆許可證》、《房屋拆遷資格證書》。

4、做好拆遷政策的宣傳和解釋工作。

5、在規(guī)定期限內拆遷與被拆遷人、房屋承租人簽訂《蕪湖市房屋拆遷補償協(xié)議書》，明確拆遷當事人的權利和義務。

6、拆遷當事人按協(xié)議要求，依據《辦法》有關條款之規(guī)定進行貨幣補償或產權調換。

7、拆遷當事人對被拆遷房屋進行現(xiàn)場交接，在規(guī)定期限內對其房屋實施拆除，并保證拆除房屋時人身安全。

8、拆遷當事人因一方違約或其他特殊原因，導致應拆房屋不能如期拆除的，應當先由當事人進行調解，調解不成，可在拆遷規(guī)定期限內（需要延期的，拆遷人應書面申請，辦理延期手續(xù)），報請市拆遷管理部門裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書3個月內向房屋所在地的人民法院訴訟。

9、超過裁決期限被拆遷人拒絕拆遷的，可申請人民法院實施強制拆遷，同時辦理證據報全。

10、做好整個拆遷工作進度日記。

11、拆遷單位和拆除單位應加強現(xiàn)場管理，做到安全生產、文明施工。

拆遷驗收程序

1、房屋拆遷單位拆遷安置工作結束后，應立即進行戶籍滅籍清冊表登記匯總，作出拆遷工作的書面報告，填寫《蕪湖市房屋拆遷驗收申請表》報市房屋拆遷管理部門審查。

2、市房屋拆遷管理部門審查的內容為：

（1）實際拆遷范圍是否與批準拆遷范圍一致；

（2）是否按照《辦法》的規(guī)定對被拆遷人進行補償和安置；（3）是否按期進行房屋拆除；

（4）對所拆遷地塊的各類資料是否按要求齊全完整。

3、拆遷管理部門審查后，對違反《辦法》規(guī)定的，按照《辦法》第四章的有關條款予以處罰。

4、拆遷管理部門對拆遷單位審查合格后，簽發(fā)《房屋拆遷驗收證》。

5、拆遷單位在《收到房屋拆遷驗收證》后，應對所拆地塊所有拆遷資料進行分類匯總，按照國家《檔案法》的規(guī)定建檔立卷。

6、建設單位憑市房屋拆遷管理部門的《房屋驗收證》到市規(guī)劃局申請所建項目的定位放線單。

調解、裁決程序

一、立案

1、在城市規(guī)劃區(qū)域內的國有土地上，拆遷人與被拆遷人，或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成協(xié)議的，當事人雙方均可向房屋拆遷管理部門提出裁決申請。

2、當事人應當提供下列材料：

（1）拆遷人提出申請的，需要提供建設項目批準文件，市規(guī)劃部門核發(fā)的建設用地許可證，市拆遷管理部門核發(fā)的拆遷許可證，市土地部門核發(fā)的建設用地批準書及有關有效證件等；（2）被拆遷人提出申請的，應提供房屋所有權證及房屋產權有效證件、居民身份證復印件、戶籍資料等；

（3）房屋承租人提出申請的，應提供合法租賃手續(xù)、居民身份證復印件、戶籍資料等。（4）當事人應提供前期協(xié)調、談話筆錄。

3、裁決機關認為需要提供的其它材料。

4、房屋拆遷管理部門收到上述材料在10日內立案，不能立案的書面答復。（1）立案時應審查拆遷雙方當事人提供的有關資料的合法性和有效性；（2）填寫立案審查表；（3）報請分管領導審批。

二、裁決

1、審查當事人提出的裁決申請內容及舉證的合法性。

2、做現(xiàn)場勘察及調查事實，收集證據。

3、了解當事人雙方對拆遷的意見和要求。

4、主持雙方當事人協(xié)調會，就拆遷補償、安置進行調解。

5、調解仍達不成協(xié)議，在拆遷期限內做出裁決。

三、申請執(zhí)行

1、拆遷人提交書面申請強制拆遷報告。

2、已發(fā)生法律效力的裁決書。

3、拆遷人依照裁決書規(guī)定對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房證明或報告（提供拆遷安置用房、周轉用房的報告要注明房屋產權來源、地址、面積和結構）。

4、拆遷管理部門收到拆遷人以上資料后，應當在10日內對資料內容進行審查，提出強制執(zhí)行意見并附裁決書和送達回證等有關材料申請本級人民政府或人民法院實施強制拆遷。

5、實施行政強制拆遷的拆遷管理部門在實施強制拆遷的7日前通知拆遷當事人。

6、實施強制拆遷前、拆遷人應當辦理向公證機關證據保全。

拆遷資格審批程序

一、申請拆遷資格

1、申請從事房屋拆遷的單位，應當是中介服務型的經濟實體，具有獨立的法人資格。

2、申請單位必須持上級主管部門同意組建的批準文件，填報《蕪湖市城市房屋拆遷資格申請書》。

3、房屋拆遷管理部門審查的內容為：（1）拆遷資格單位批準文件和名稱；（2）組織機構及性質；（3）固定的辦公場所；

（4）有與承擔拆遷業(yè)務相適應的自有資金和技術、經濟、財務管理人員；（5）拆遷資格單位法人代表身份證明；

（6）從事拆遷工作人員培訓情況，已經房屋拆遷管理部門培訓合格的復印證件；（7）申請單位具備熟悉房屋結構、建筑工程技術人員情況；

4、經審核、符合拆遷資格條件的，有房屋拆遷管理部門簽發(fā)《蕪湖市城市房屋拆遷資格證書》正、副本。

二、申請拆除資質

1、申請從事房屋拆除的單位，應當是勞動服務型的經濟實體，具有獨立的法人資格；

2、申請單位必須持建設主管部門頒發(fā)的有四級以上建筑工程施工資質證書及上級主管部門的批準文件，填報《蕪湖市房屋拆除單位資質申請書》；

3、房屋拆遷管理部門審查的內容為：（1）拆除資質單位批準文件和名稱；（2）組織機構及性質；（3）固定的辦公場所；

（4）有與承擔拆除業(yè)務相適應的自有資金和技術、經濟、財務管理人員；（5）拆除資質單位法人代表身份證明；

（6）申請單位具備熟悉房屋結構的建筑工程技術人員和安全生產管理人員等情況。

4、經審核，符合拆除資質條件的，由房屋拆遷管理部門簽發(fā)《蕪湖市城市房屋拆除資質證書》正、副本。

三、資格年審

1、房屋拆遷管理處受房屋拆遷管理部門委托對房屋拆遷、拆除資格單位實施審查。

2、年審工作在資格證書批準時效期限前一個月進行。

3、接受年審單位必須上報工作總結，填報《房屋拆遷、拆除單位資格年檢表》，交驗資格證書正、副本。

4、房屋拆遷管理處根據上報材料先初審，后現(xiàn)場核查。

5、審查的主要內容是：

（1）接受拆遷任務完成情況；（2）被拆遷人員安置情況；（3）對拆遷糾紛的處理情況；（4）拆遷資料歸檔、建檔情況；

（5）有無違反拆遷政策、規(guī)定及其他違規(guī)行為。

（6）內部管理制度、安全制度是否健全；全年有無傷亡責任事故。

5、審查合格，由房屋拆遷管理處簽發(fā)《拆遷、拆除資格合格證》，報房屋拆遷管理部門審批，續(xù)發(fā)《房屋拆遷拆除資格證書》正、副本。

6、逾期未申報，視為自動放棄。

7、審查不合格的單位責令其停止拆遷、拆除業(yè)務進行整頓或登報取消房屋拆遷、拆除資格。

第三篇：房屋拆遷程序及注意事項

房屋拆遷程序及注意事項大全

一、征收土地的“公告”

在經過了“兩審批”程序之后，征地機關需要通過“公告”程序將征地的有關事項告訴集體土地所有權人、使用權人，以便讓他們及時將該土地上附著物拆除，將土地騰空出來交給國家使用，同時到有關部門領取土地補償款項。需要指出的是，這里征地機關發(fā)布的征收土地的“公告”，并不是國家為了聽取集體土地所有權人、使用權人意見而作的一種告知，它僅僅是將“兩審批”這一內部程序形成的決定通知給他們，要求他們服從、執(zhí)行而已。它是一種結果意義上的告知。所以，“公告發(fā)布是在征地審批被批準之后。也就是說，此時被征地一方只有搬遷的義務，而沒有保護自己土地不被征收的權利。剩下的，只有對補償、安置方案進行一些討價還價的機會而己”。

1998年《土地管理法》（修訂）盡管設計了一個“兩審批”的程序，但它在法律層面上的效果是更進一步加強化了征收集體土地的強制性，并未給予集體土地所有權人、使用權人平等協(xié)商的機會。雖然它規(guī)定了征地必須“公告”，但征地“公告”時被征用的土地已經獲得了上級機關的批準，集體土地所有權人、使用權人只能被動接受。可見，在征地程序中，集體土地所有權人、使用權人從程序一開始就陷入了相當被動的、弱勢地位，手里根本沒有足夠的法律資源與 國家征地行為進行合法對抗。

即使如此，依照《土地管理法》規(guī)定應當公告的內容，在實踐中還會被征地機關以各種理由“截留”，不愿將法定公告內容告知集體土地所有權人、使用權人。此種跡象其實多少可以說明，在征收土地過程中存在著嚴重損害集體土地所有權人、使用權人的情況，如果依法履行了征地“公告”，可能會產生當地政府無法控制的局面。所以，采用欺騙、隱瞞等方式阻止集體土地所有權人、使用權人獲得事實真相，已成為一些當地政府的首選策略。如在石洪均等25人訴紹興市人民政府行政復議一案中，新昌縣人民政府似乎就有這樣的問題，即使它未履行征收土地“公告”之職責，也還是為法院所確認。

二、農村征地拆遷評估的問題

（一）、征地拆遷中土地估價機構的法律地位問題

《中華人民共和國土地管理法實施細則》第二十五條規(guī)定： 征用土地方案經依法批準后，由被征用土地所在地的市、縣人民政府組織實施，并將批準征地機關、批準文號、征用土地的用途、范圍、面積以及征地補償標準、農業(yè)人員安置辦法和辦理征地補償的期限等，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告。

被征用土地的所有權人、使用權人應當在公告規(guī)定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記。

市、縣人民政府土地行政主管部門根據經批準的征用土地方案，會同有關部門擬訂征地補償、安置方案，在被征用土地所在地的鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村予以公告，聽取被征用土地的農村集體經濟組織和農民的意見。征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調；協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。

由于政府制定的征地拆遷補償標準不可能對所有地上附屬物，特別是建筑物、構筑物的補償標準作出規(guī)定，因此需要進行評估。征地拆遷評估屬于政府職能性、公益性的房地產價格評估，過去一直由土地行政主管部門下屬的土地估價機構進行。隨著土地估價機構脫鉤改制的推進，社會性、企業(yè)性的土地估價機構也進入到征地拆遷評估工作中來。因為其不屬于土地行政主管部門下屬的土地估價機構，就存在著與征地部門的關系問題、土地估價機構的法律地位問題。

在征地拆遷實際工作中，征地部門有的要求對建筑物、構筑物的重置成本低評，以便征地部門與被拆遷人談判。但是這種要求明顯與土地估價機構“獨立、客觀、公正”的法律地位相違背，低評的價格也往往為被拆遷人所質疑，影響 土地估價機構客觀、公正的形象。在征地部門看來，被拆遷人總是要獲得比評估結果高的補償才能取得心理上的滿足，所以，低評才能保證最終補償價格比較合理(是否還有其他的行政干預暫不考慮)，土地估價機構應當配合征地部門的工作。排除談判中心理學的運用這個因素，實際上，這種情況的出現(xiàn)，很大程度上是由于長期以來土地行政主管部門下屬的土地估價機構一直是采用低評的方式對待征地拆遷評估。

事實上，被拆遷人雖然不一定了解社會平均重置成本，但對于自己的實際成本最清楚不過，只要做好說明解釋工作，正常的評估價格是可以為被拆遷人所接受的，提出超越正常評估價格不合理要求的只是極少數。相反，刻意的低評，不但影響土地估價機構客觀、公正的形象，破壞評估結果的社會公信力；而且拖延了征地拆遷工作的進行，進而延誤了整個工程項目的正常進行，同時造成了征地部門的具體工作人員“無能”，被拆遷人“太刁”的錯誤印象；最關鍵的是誤導了財政部門和有關領導，使其認為可以用較少的補償款完成征地項目的補償工作，因為評估結果一般來說是財政撥款的依據。財政撥款的不足往往最終導致被拆遷人沒有得到合理的補償，拆遷或者久拖不決，或者上訪不斷。

從更高的層面來看，怎樣在維護土地估價機構“獨立、客觀、公正”法律地位的基礎上，盡可能幫助委托人解決實 際問題是一個普遍存在的問題。土地估價機構是傾向于律師行業(yè)，只對委托人單方當事人負責，還是傾向于會計師行業(yè)，對各方當事人負責，對社會負責。應當肯定地說，土地估價機構無論從法律、法規(guī)來看，還是從社會實際認可(包括法律界的認可)來看，都屬于后者。土地估價機構必須認清自己的地位和作用，對于委托方的不合理要求，要委婉地拒絕，并說明理由。或者采用其它的補救措施。例如我們在征地拆遷評估中，考慮談判中的心理學因素，建筑物按征地部門要求適當低評(但重置價格水平要向征地部門說明)，構筑物及附屬物都按重置價格水平評估。當被拆遷人對建筑物價格提出異議時，在征得征地部門同意后，按不超過重置價格水平的標準予以調整。這樣做比較容易被當事人各方所接受，效果比較好。假如過于遷就委托方的不合理要求，評估出來的結果不為當事人另一方所接受，征地拆遷工作很難順利進行。

（二）、重置價格的準確把握問題

建筑物重置價格按《房地產估價規(guī)范》規(guī)定，是采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。在征地拆遷評估中，常常遇到這樣一個問題，由于對農民自建房管理的不規(guī)范，應當計入重置價格的報建費、設計費、監(jiān)理費、各種規(guī)費及管理費實際上都不發(fā)生或甚少發(fā)生；工程直接承包給包工隊，建筑成本也相對較低。因此，農民自建房的實際成本要低于正常的造價水平。在深圳，這種價差最高達到300元／平方米。于是，對于建筑物重置價格的把握，一般是按農民自建房的實際成本評估，明顯低于合法、合規(guī)建筑物的重置價格。我認為，對于這一類農民自建房應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格評估并予以補償，其理由如下：

1．按建筑物的重置價格結合成新率予以補償的立法本意是保證被拆遷人可以用補償款重新建設與被拆除原建筑物結構、面積、成新率相當的建筑物，以保證被拆遷人原有生活水平不因征地拆遷而下降。當建筑市場管理日益完善時，農民再要建違法、違規(guī)的房子時，會受到制止，于是會發(fā)生按農民自建房的實際成本評估的重置價格，建不起合法、合規(guī)的與原自建房同樣大小房子的情況，被拆遷人原有生活水平必然因征地拆遷而有所下降。

2．當農民要建違法、違規(guī)的建筑物時，政府會出面制止，會要求他們按合法、合規(guī)的方式建設；但是當征地拆遷時，又不給予合理的補償，以便他們按合法、合規(guī)的方式重新建設。這明顯不合理。

3．那么農民是否因此占了國家的便宜?沒有。首先，決定征地拆遷的不是農民，而是政府，況且農民在得知征地拆遷之后搶建的建筑物也不在拆遷補償范圍內；其次，雖然一些管理費用在農民自建房時沒有發(fā)生，但他自己還是承擔了 大量的管理工作，這些管理工作也應當計算成本；再次，拆遷補償只是對有形的資產進行補償，而被迫搬遷所造成的無形損失有時是很大的。例如個人就業(yè)、子女就學，工廠搬遷后要重新做廣告、支付各種報建、報裝費用等等。總之，《房地產估價規(guī)范》中的建筑物重置價格應當是合法原則下的建筑物重置價格。在征地拆遷評估中，即使農民自建房的實際成本較低，也還是應當按合法、合規(guī)建筑物的重置價格予以評估。

（三）、集體建設用地的補償問題

在征地拆遷評估中，土地估價機構一般只對地上建筑物、構筑物、附屬物進行評估，土地是按照農用地的不同種類(水田、旱地、林地等)直接確定征地補償費和安置補助費的。但是，在深圳，大量存在著農民自建廠房出租營利的現(xiàn)象，此時土地已不再是農用地，已經轉化為集體建設用地，是一種事實上的建設用地。對于這種集體建設用地的征地補償是否應當考慮其經營收益的問題，政府目前的規(guī)定是不予考慮。理由主要是這些廠房沒有辦理規(guī)劃批準手續(xù)，土地也沒經批準轉變用途，是違章建筑。我認為，這些廠房的出現(xiàn)是有其歷史原因的，對于這種集體建設用地的征地補償應當適當考慮其經營收益問題。理由如下：

1．《土地管理法》第59、60、61條規(guī)定，農村集體經濟組織可以使用鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地 興辦企業(yè)，或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)。

2．在經濟發(fā)展很長一段時間里，政府曾下了很大力氣招商引資，鼓勵農民、其他外來人員與集體經濟組織合作建設廠房等基礎設施，吸引外商興辦“三來一補”企業(yè)。這些廠房等基礎設施對深圳經濟的發(fā)展是有貢獻的，這些土地轉變?yōu)榧w建設用地是得到政府默許的。

3．這些廠房的興建都是經過村、鎮(zhèn)有關部門批準的，在當時，這種批準是有效的，因為城市規(guī)劃管理部門還沒有管到這里來。直到現(xiàn)在，也沒有要求強制清拆，只是要求完善手續(xù)。在廠房里面開辦的工廠也辦理了營業(yè)執(zhí)照和稅務登記，并且正常經營，這種土地轉變?yōu)榧w建設用地實際上已得到社會的認可。

4．在政府頒布的征地拆遷補償標準中，果園林木的補償是考慮了林木預期若干年經濟收益的，被拆遷人比較容易接受。興建廠房，投資更大，預期經濟收益也更大，但在征地拆遷補償中卻完全不予考慮，確實讓被拆遷人很難接受。在征地拆遷實際中，對這樣的問題很難使被拆遷人心服口服。總之，對經營性的集體建設用地，應當區(qū)別不同情況適當參考收益狀況進行評估，予以補償，比較合情合理。

三、拆遷貨幣補償計算方法 拆遷補償中認定宅基地上房屋建筑面積，以房屋所有權證標明的面積為準；未取得房屋所有權證但具有規(guī)劃行政主管部門批準建房文件的，按照批準的建筑面積認定。被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。

具體計算是(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償，計算公式為(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設單位支付給被征地的村或者村民小組。

對利用宅基地內自有房屋從事生產經營活動并持有工商營業(yè)執(zhí)照的，北京拆遷律師拆遷人除按照本辦法的規(guī)定予以補償、安置外，還應當適當補償停產、停業(yè)的經濟損失。其中，征地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由區(qū)、縣人民政府規(guī)定；占地拆遷房屋的經濟損失補償標準，由鄉(xiāng)（民族鄉(xiāng)）、鎮(zhèn)人民政府規(guī)定并報區(qū)、縣人民政府備案。

房屋拆遷補償標準計算公式 貨幣補償的金額，是根據被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定的。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

1.房屋拆遷各補償費種類及計算

拆建單位依照規(guī)定標準向被拆遷房屋的所有權人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(1)房屋補償費(房屋重置費)，用于補償被拆遷房屋所有權人的損失，以被拆遷房屋的結構和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(2)周轉補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(3)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標準由當地人民政府根據本地的實際情況和國家有關法律政策加以確定。由宅基地區(qū)位補償價、被拆遷房屋重置成新價構計算公式為：房屋拆遷補償價=宅基地區(qū)位補償價×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價。

2.房屋拆遷貨幣補償費計算(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格

3.拆遷安置費計算

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費=搬遷補助費+沒有提供周轉房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產、停業(yè)造成的損失賠償費。

（1）、如果拆遷人提供周轉房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項補助費為0;（2）、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項賠償費為0;（3）、被拆遷人獲得補償，表明該房屋由其自用。4.農村房屋拆遷補償標準

(1)被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額問等價值的產權房屋調換。

計算公式：補償費=(被拆拆除房屋建安重置單價結合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權 基價+價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內申請宅基地新建住房，并獲得相應的貨幣補償。

5.計算公式：

（1）、補償費=(被拆除房屋建安重置單價結合成新十價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費用。

（2）、房屋裝璜補貼費

條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的，即房地產市場評估價格是不含裝修價格的;如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。

（3）、搬家、搬遷費

搬家費應當在拆遷補償安置協(xié)議簽訂后一次性發(fā)給。使用臨時周轉房的，遷往正式安置的房屋時，應當再次發(fā)給。

（4）、土地使用權價值，空院、院落補償費，停產停業(yè)損失，非居住面積補償。

（5）、貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價＋相應的土地使用權取得費用，包含其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構筑物的補償。

（6）、臨時安置補償 臨時安置補助費通常又稱為過渡費，是指拆遷人或者房屋承租人在過渡期可能發(fā)生費用的補助，補助對象是被拆遷人或者房屋承租人停產停業(yè)損失。

（7）、房屋價值補償

房屋補償條例19條中的--對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格。

四、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意哪些事項

拆遷協(xié)議書一般情況下應使用省、市(縣)人民政府房地產管理部門統(tǒng)一印制的文本，其內容主要包括：補償形式和補償金額，付款方式和付款期限，安置用房的面積、地點和層次，搬遷過渡方式和過渡期限，違約責任，當事人認為應當訂立的其他條款。

拆遷協(xié)議書簽訂后，必須送房屋拆遷主管部門備案，并可向公證機關辦理公證。

但在拆除依法代管的房屋時，代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經公證機關公證，并應當辦理證據保全。同時，被拆遷人應將原有土地使用證、房屋所有權證或者使用證明交給拆遷人，由拆遷人交房地產權屬管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

五、房屋拆遷補償安置協(xié)議有哪些內容，應該注意哪些問題?

房屋拆遷補償安置協(xié)議中必須有拆遷當事人的單位、姓名、經辦人姓名，協(xié)議必須經雙方當事人簽名蓋章后才具有法律效力。

拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。

（一）、房屋拆遷補償安置協(xié)議的主要內容

1、拆遷補償方式，貨幣補償金額及其支付期限；

2、安置用房面積、標準、地點和交付時限；

3、產權調換房屋的差價支付方式和期限；

4、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限；

5、搬遷補助費和臨時安置補助費或停產停業(yè)損失費發(fā)放標準和支付方式；

6、違約責任和爭議解決的方式；

7、當事人約定的其他條款。

至于每一個拆遷補償安置協(xié)議具體包括哪些內容，還應視拆遷補償方式不同而不同。對于實行貨幣補償的，協(xié)議中應主要載明補償金額、搬遷期限；對于實行產權調換的，協(xié)議主要載明安置用房的結構、面積和地點、搬遷期限、過渡方式和過渡期限。這里需要說明的是，拆遷房屋拆遷管理部門代管的房屋所訂立的拆遷補償安置協(xié)議書必須經公證機關公證，即實行強制性公證。通過公證，保證拆遷補償安置協(xié)議內容的真實性和合法性，有利于消除被代管人對協(xié)議的疑慮。

拆遷補償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。

（二）、房屋拆遷時,被拆遷方有許多值得注意的地方 1.房屋拆遷面積的確定.如果實際面積大于房產證上的面積,務必要求拆遷方丈量,堅持以實際面積計算.2.房子裝潢的補償.比如鋁合金窗和防盜門的補償與一般門窗不同;石英水磨地和一般水泥地的補償不同;需要補償和不補償的項目容易混淆,都必須在拆遷方作記錄后一一過目.3.違章建筑的年限和補償.如果有違章建筑,事先最好有違章年份的憑證,哪怕是一張用料單或用工單.因為不同年份的補償多少不同.4.簽訂合同時,要仔細搞清合同內容,不清楚的問清以后才簽字.5.如果拆遷時要求析產,如有兩個房產證要求得到兩套回遷房都是可以的.如此等等,供參考.最最要注意地是，就是要注意那個賠償金額是怎么寫的，看清楚，不然會被騙錢的。反正要看清楚拆遷方給你帶來利益的那些和法律怎樣評定的那些看清楚，但如果是政府賠償，那可以放心，如果是房地產的要小心，都是奸商!

六、簽訂房屋拆遷協(xié)議應注意什么？

1、拆遷人與被拆遷人拆遷人拆遷人的名稱、工商營業(yè)執(zhí)照、稅務證及其他法定資質證書，該拆遷項目的房屋拆遷許可證、建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、土地使用權批準文件等；被拆遷人被拆遷的房產產權證書、未取得產權證書的要提供建設規(guī)劃許可證或當地建設管理部門、土管部門出具的證明材料、居委會（村委會）出具的證明材料，身份證明，戶口本，受委托的應有委托人的公證委托書等。

2、拆遷計劃該拆遷項目官方批準的拆遷整體方案，如拆遷范圍在什么范圍之內，四至的至線參照物，拆遷的詳細開始時間和截止日期，提前拆遷的補償獎勵措施和標準，臨時安置的補償如租房補償等事項。

3、新建項目拆遷后建筑物的建筑名稱、建筑面積、綠地面積、荷載等級、抗震等級、配套措施、開工時間、竣工時間、建筑項目驗收等級、平面圖紙、布局鳥瞰圖建設施工單位、設計單位、監(jiān)理單位等。

4、征收補償標準對拆遷的房產的價值征收補償標準、征收補償標準的依據、出具評估報告的評估公司名稱、法定的評估資質證、評估的程序、評估的標的等；對不滿意拆遷公司委托的評估公司出具的評估報告可以申請其他評估公司重新評估等事項。

5、征收補償方式對拆遷補償的標準無異議后拆遷人可以一次性向被征收人選擇貨幣補償，被征收人也可以選擇房屋回遷，若協(xié)議回遷的要注明回遷的面積、樓層、及其他事項。

6、協(xié)調異議在確定征收范圍后，被拆遷人不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；被拆遷征收人若對拆遷補償協(xié)議有異議協(xié)商不成的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

七、需要簽訂主要協(xié)議內容及注意事項（很重要很重要）需要簽訂主要協(xié)議內容有：《現(xiàn)場檢查筆錄》、《現(xiàn)場勘驗筆錄》、《調查筆錄》、《征收補償協(xié)議》、《評估報告》、《補償安置協(xié)議》等。

第一，被征收人簽字前，一定要逐字逐條看清楚協(xié)議內容。尤其是各種筆錄內容。如果發(fā)現(xiàn)內容與你說的或者與事實不符的時候，一定要求執(zhí)法人員修改。執(zhí)法人員不愿修改的話，被征收人千萬千萬不要簽字。第二、如果你確認內容沒有問題你要簽字，要注意，如果一共有幾頁紙的話，你一定要每一頁都簽字，不要留出沒有簽字的文件業(yè)。另外，簽字時要注意看下面有沒有復寫紙墊著空白頁的情況。如果有就要把空白頁紙抽出來，千萬別讓自己的名字落在空白紙頁上。

第三、簽字的時候一定要頂著上面內容簽字，不要在你簽字和內容之間留出太大的空間。也可以在內容下面寫上“（該頁正文內容到此結束）”。很多被征收人反饋說簽字協(xié)議與最后的協(xié)議內容有出入，就是征收方在這個空隙上添加了內容，從而改變了被征收人最終補償利益。

第四、一定不要忘記寫上日期。寫日期的時候一定要寫成“XX年XX月XX日”這樣的格式，千萬不要圖省事，省略掉了“年月日”的書寫。這個也是很容易被篡改的地方。

第四篇：房屋拆遷管理工作程序

房屋拆遷管理工作程序

一、房屋拆遷許可證申請程序

1、《山東省城市房屋拆遷管理條例》第九條：“拆遷申請人需要拆遷房屋及其附屬設施，應當向所在地房屋拆遷行政主管部門申請拆遷許可證，提交下列相關材料：（1）申請書

（2）建設項目批準文件；（3）建設用地規(guī)劃許可證；（4）國有土地使用權批準文件；（5）拆遷計劃和拆遷方案；

（6）辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

2、審核資料

審查拆遷人提交的資料，核實安置方案，在七日內到現(xiàn)場查勘，報領導審核。

3、審批發(fā)證

房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30日內作出決定，對不符合條件的，依法作出不予行政許可的書面決定，并說明理由。視拆遷范圍內的具體情況張貼《拆遷公告》。

二、拆遷裁決程序

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人在拆遷期限內因補償方式、補償金額、搬遷期限、產權調換的房屋、搬遷過渡方式以及過渡期限等事宜達不成拆遷補償協(xié)議的，當事人可以向房屋拆遷管理部門申請裁決。

2、市拆遷辦收到裁決申請后，在5日內進行審查，對符合條件的，予以立案；對不符合立案條件的，告知申請人不予受理。

3、裁決立案后3日內將裁決申請書副本送達被申請人。被申請人應當自收到裁決申請書副本之日起3日內，向市拆遷辦提交答辯書和有關證據、證明材料。

4、裁決自立案之日起30日內作出。

5、當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起三個月內向人民法院起訴。

三、監(jiān)督管理

1、未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的 處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款

2、拆遷人以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的 處罰種類：吊銷房屋拆遷許可證、罰款

3、拆遷人未按《房屋拆遷許可證》確定的拆遷范圍實施 拆遷的

處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款、吊銷房屋拆遷許可證

4、擅自延長拆遷期限的

處罰種類：責令停止拆遷、警告、罰款、吊銷房屋拆遷許可證

5、接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業(yè)務的

處罰種類：責令停止改正、責令停止拆遷、警告、沒收違法所得、吊銷房屋拆遷資格證書、罰款

6、取得《房屋拆遷資格證書》的房屋拆遷單位考核不合格的

處罰種類：吊銷《房屋拆遷資格證書》

7、無證承擔委托拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

8、未經核準自行拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

9、偽造、涂改、轉讓《房屋拆遷資格證書》

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

10、未經批準跨城市承擔委托拆遷

處罰種類：警告、責令停止拆遷、吊銷證書、沒收違法所得、罰款

四、其他具體行政行為（含登記、備案等）（共九項）1.房屋拆遷事項的公告 2.補償安置資金使用的監(jiān)督 3.拆遷委托合同備案

4.房屋拆遷單位變更法人代表，《房屋拆遷資格證書》備案 5.評估結果的最終核定 6.自行拆遷單位的核準

7.拆遷單位業(yè)務及人員考核和技術培訓 8.房屋拆遷資格的審查

9.房屋拆遷單位跨地區(qū)拆遷的批準

五、資料整理備案

及時收集整理房屋拆遷有關資料，立卷歸檔。

合城市拆遷辦

第五篇：農用土地拆遷程序

農用地轉用的基本流程

一、審批：

1、農用地轉用必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體 規(guī)劃和土地利用計劃，因而用地單位應首先向國土、規(guī)劃、建設部門咨詢該農用地是否符合上述的各項規(guī)劃；

2、確認該農用地可以用于建設后，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發(fā)建設項目的《選址意見書》，用地單 位應按規(guī)定繳納選址規(guī)費。

3、用地單位持《選址意見書》向同級國土資源局提出用地 預審申請，由該國土資源局核發(fā)《建設項目用地預審報告書》。

4、用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環(huán)保局等辦理立項、規(guī)劃、環(huán)保許可等手續(xù)，并繳納各項審批 費用。

5、用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提 出項目用地的正式申請。

6、國土資源局根據土地利用總體規(guī)劃、城市建設總體規(guī)劃 和土地利用計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

二、具體征地補償程序：

1、發(fā)布征用土地公告。征用土地方案經批準后，市、縣人民政府應當自收到批準文件之日起10日內，在被征用土地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府所在地進行公告。

2、征地補償登記、復核。在征用土地公告規(guī)定的征地補償登記期限內，市、縣人民政府土地行政主管部門組織被征用土地所有權人、使用權人按規(guī)定的內容進行征用土地補償登記并復核。

3、發(fā)布征地補償安置方案公告。在征用土地公告發(fā)布之日起45 個工作日內，市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門根據批準的征用土地方案，擬定征地補償安置方案公告并予以公告。

4、征地補償安置方案報市、縣人民政府批準后。由市、縣（區(qū)）人民政府土地行政主管部門組織實施。

5、交付土地。征用土地的各項費用應自征地補償安置方案批準之日起3個月內全額支付。支付補償后，被征用土地的集體經濟組織應將土地交付給地方人民政府。地方人民政府再按規(guī)定向申請用地者供地。

備注：由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協(xié)議，按征地程序辦理征地手續(xù)。國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置 補助完成后，向用地單位發(fā)出批準用地文件和《建設用地批準 書》，被征地單位應在規(guī)定的期限內交出土地。