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第一篇：赴依蘭縣考察學習城市房屋拆遷經驗的報告

赴依蘭縣考察學習城市房屋拆遷經驗的報告

為了扭轉市城市房屋拆遷的滯后局面，推進城市房屋拆遷建康有序的發展，由金京振副市長帶隊以建設局及城市拆遷辦組成專項學習考察組，于10月23日至24日，赴依蘭縣學習城市拆遷先進經驗。得到了依蘭縣縣委、縣政府及建設局、房產局等拆遷相關部門的熱情接待，就依蘭縣城市房屋拆遷的先進經驗進行認真細質的交流和學習，現將學習考察的經驗和建議匯報如下：

一、依半縣城市房屋拆遷的先進經驗和做法

1、縣委、縣政府對拆遷高度重視，營造強有力的城市房屋拆遷氛圍

依蘭縣房屋拆遷以政府主要領導掛帥，成立以建設、規劃、公安、執法、監察、廣電、公證等部門一把手為成員的“城市公益事業及棚戶區改造拆遷工作領導小組”，組成城市房屋拆遷的部門聯動和社會合力，對每項城市房屋拆遷工程進行從頭至尾的監控、監督，并通過展示版和媒體對社會進行公示。從而在社會中營造出強有力的城市房屋拆遷氛圍。

2、依蘭縣的城市房屋拆遷主體為“縣國有土地儲備中心”，以城市棚戶區改造政策為依托，由縣政府組織并實施房屋拆遷，以城市規劃和凈地招、拍、掛方式出讓土地。保正了拆遷的公證、公平，避免了開發商拆遷運作中的暗補和不公平拆遷。

3、房屋拆遷程序嚴密，細質準確

⑴依據城市房屋拆遷的相關法律法規制定嚴密可行，操作性強的拆遷安置程序，并依據程序內容設立由相關部門和人員組成的工作組，嚴格按拆遷程序進行統一指揮。

⑵公證和監察部門全程公證和監督，使拆遷工作處于公開、透明和社會的監督之下，全面提升了政府拆遷的可信度。

⑶扶持素質高、能力強的拆遷承辦、拆遷拆除企業，使之在拆遷工程中能發揮全力配合政府實施拆遷政策和協調工作的高素質和進行攻堅克難的能力。

⑷材料收集嚴密細質，在拆遷動員、入戶協調、調解聽證均有完整的文字、影像和監控錄像資料，確保行政裁決和依法強遷的證據充足。

4、補償安置合理，激勵政策比重大

⑴根據依蘭縣的拆遷實際制定適應拆遷市場的補償安置政策，如產權調換和貨幣補償的價值對比基本平衡，使補償標準深得民心，操作順暢。

⑵從實際出發制定相應的便民利民的補償政策，如“實行回遷樓簡裝修的補償政策”回遷戶需要簡裝修的進行統一普通裝修，不同意簡裝修的按每平方米60元給予補帖；安置小區的規劃設計必須具備十大功能等安置政策，回遷居民可以按自已的心愿選擇補償方式。

⑶獎勵激勵政策形式多比重大，拆遷工程拆遷戶大于200戶的，拆遷期限不少于2個月，其獎勵期限不少于40天，獎勵期限內拆遷的獎勵5000千元；20天內拆遷的除5000元另外獎勵一臺32寸液晶電視；被拆遷戶的先后順序進行選擇好樓層、好位置的安置房，做為拆遷的激勵政策，使支持拆遷的居民能夠得到相應的獎勵和實惠。

5、機構合理，制度建全，團結一致

整體拆遷工作在縣拆遷領導小組的領導下，設置綜合信訪協調組、計劃規劃組、拆遷推進組、回遷安置質量監督組、監察審核鑒定組、宣傳法制組等工作組，并由各相關單位的主要領導為組長，服從拆遷領導小組的指揮和領導。

建立一整套的拆遷維穩制約機制，如每個拆遷項目必須繳納棚戶區改造維穩風險保證金，堅持“誰建設誰負責”和“工作前置、超前預防”原則，避免了拆遷人在拆遷工作中的不配合，推責任等行為。

拆遷辦公室成員由拆遷負責人根據拆遷工作的需要選擇得利人員，組成團結精干的拆遷隊伍。

6、政府行政強遷勢頭強，威懾力大

⑴政府行政強遷隊伍大、實力強，分工明確，配合默契，各主要成員組在行政強遷時必須一把手到場親自指揮和實施強遷。

⑵強遷預案設計周密細質，對每一個強遷地段均進行周邊環境、圍觀群眾，社會關系等因素進行仔細調查和提前預防和部控，使可能發生的情況做到有預防、有控制。

⑶結合拆遷難度制定強制拆遷方案和計劃，對影響壞、后臺大的“釘子戶”分批連續打擊。才能改變不良拆遷環境，鞏固行政強遷社會效應。

二、值得借鑒和學習的經驗

1、市委、市政府的高度重視是確保城市房屋拆遷順利進行重要基礎。

2、實施棚改政策進行土地收儲，采取政府拆遷可確保城市房屋拆

遷政策依據充分、法律程序嚴密和拆遷市場建康發展。

3、制定完備嚴密的拆遷程序和細質的工作是陽光拆遷、和諧拆遷、依法拆遷的重要保障。

4、合理的補償政策和實惠的激勵政策是促進拆遷的重要手段。

5、組織調整拆遷機構和拆遷隊伍，構建高素質、高戰斗力的精干團隊。是完成房屋拆遷任務有效戰斗力。

6、建立行政強遷的指揮機構和執行隊伍，確保行政強遷順利進行。

三、建議

通過學習認為市委、市政府的高度重視、完善的機構、合理的政策和強有力保障措施是陽光拆遷、和諧拆遷、依法拆遷，構建和諧社會重要組成部分。針對我市拆遷市場的現狀建議如下：

1、建立級別高，保障力強的高層拆遷指揮領導小組；

2、調整拆遷和國有土地儲備方式，把握住房屋拆遷和土地收儲的控制權；

3、組建精干的拆遷隊伍，保證工程拆遷的統一指揮和團結一致。制定嚴密的拆遷程序，確保拆遷程序合法。進一步調整拆遷補償和獎勵激勵標準及辦法，真正做到陽光拆遷、和諧拆遷、依法拆遷；

4、建立監察、監督機制，切實保護拆遷一線的干部、職工的利益。

5、建立行政強遷領導機構和拆遷執行機構，嚴厲打擊拆遷過程中的不法行為，使行政強遷發揮其打擊“釘子戶”，保護大多數群眾利益，促進社會和諧的正面作用。

第二篇：城市房屋拆遷調研報告

城市房屋拆遷情況調研報告

2002年初，市委、市政府決定對大武口區3.5平方公里核心區實施拆遷改造建設。經過近5年的拆遷改造，我市的城鎮房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設、城市基礎設施建設和舊城改造的順利進行，提高了城區土地資源的利用效率，改善了人居環境和城市生態環境，提升了城市的綜合服務功能，增強了城市的集聚效應和投資吸引力，為城市經濟發展和社會穩定做出了重要貢獻。

一、拆遷情況

2002年至2007年舊城改造拆遷共許可拆遷5158戶，許可遷面積49.825萬平方米。截止2007年7月10日，大部分小區已基本完成了拆遷改造任務。整體剩余戶數只有101戶，其中申達公司青山小區22戶、宏順公司麗景花園和永康花園38戶、華遠公司新世紀花園和綠城雅居17戶、大隆公司紅柱子街改造片區22戶，大禹公司景苑小區1戶、禹新花園1戶；其它小區的拆遷已基本結束。經過舊城改造，現在城市區內的平房大部分已被拆除，取而代之的是一個個功能齊全、設施完善的新的居住小區，城市整體環境得到了極大的改觀。

自2003年以來，共實施公益事業拆遷項目22個，共拆遷2106戶，總建筑面積814616.98平方米。主要實施了星海湖建設拆遷、各街路建設及山水大道、星光大道和世紀大道、大汝線、北出口等城市出入口環境整治拆遷。通過公益事業拆遷和綠化工程建設，現各城市出入口環境已一改往日煙塵滾滾、雜亂無章的狀況。

二、存在的問題

今年開展“三大戰役”以來，市城市管理局加大對各開發企業的督促力度與拆遷糾紛的調解力度，有效化解矛盾，維護社會穩定，促進舊城改造順利實施。但是，就目前情況看，各小區所剩余的住戶都是協議難度較大，時間跨度較長的，有的甚至洽談了兩、三年，談不下來。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

1、許多小區拆遷改造不徹底，仍留有部分房屋未拆遷，此種現象各個小區均有存在。甚至有個別小區對不影響施工的房屋數年不予拆遷，如景苑小區、紅柱子街等。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。

三、建議

在今年“三大戰役”期間，將采取有效措施，進一步加大對各小區所剩余房屋的拆遷力度。具體從以下方面強化工作措施：

1、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。

2、對于已下達拆遷裁決，被拆遷人拒不履行搬遷義務的，按照城市環境綜合整治任務分工，由各房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。

3、加大法規、政策的宣傳力度，對于無理取鬧的進行曝光，努力形成良好的城市拆遷氛圍。

近年來，隨著舊城改造的深入實施，大武口區各拆遷改造片區有危舊平房大部分已被拆除，新小區也逐步完善。但經過數年的拆遷改造，在房屋拆遷方面也遺留有許多問題，如：

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷，意見很大。《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。舊城改造房屋拆遷和公益性拆遷現狀和存在如下問題：

一、房屋拆遷管理現狀：

1、由市房產管理部負責全市城市房屋拆遷管理工作，各縣區依照各自職能行使管轄權。如，在大武口區，全部拆遷管理、糾紛調解、裁決等工作由市房產管理局承擔；在惠農區拆，拆遷許可的前期審查工作及糾紛調解、裁決等工作由惠農區拆遷辦承擔，需要行政復議的由市房產管理局受理；平羅縣，全部由平羅縣建設局依法辦理。

2、對于原批準改造的片區，應由土地使用權取得單位按照改造期限完成房屋拆遷任務，對于不能按期完成拆遷任務的應按照《土地管理法》等有關法律、法規的規定處理；

3、原已批準的舊城改造房屋拆遷項目，經過數年的拆遷，大部分已拆遷改造完畢，但仍有一部分被拆遷戶無理要求，致使整個片區不能按期完成拆遷任務。

二、建議

1、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。

2、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷。

3、對以前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進舊城改造拆遷盡快結束。

4、為保證大多數被拆遷戶的合法權利，對無理要求的被拆遷戶應采取強制措施。對于舊城改造房屋拆遷范圍內的被拆遷戶，應以調解為主，由市政府按照2006年拆遷辦法，抽調相關人員盡快組織拆遷，促使舊城改造盡快完成。

5、建議對市區內的有礙市容市貌的房屋由大武區口拆除，公益事業建設涉及的房屋拆遷由市城市管理局組織實施。

拆遷整治

一、拆遷整治目標任務：

（一）市區內拆遷整治

1、市區內已過期的臨時建筑和違章建筑的拆除；

2、沿主要街、路兩側有礙市容市貌的圍墻和房屋的拆除；責任單位：各轄區政府。

完成時限：2007年4月23日至2007年6月30日

（二）各街路建設及城市出入口環境整治拆遷

1、長慶街、永康南路建設房屋拆遷；

2、大武口北出口（工人西街）拆遷整治；

3、大汝線沿路兩側拆遷整治；

4、世紀大道東部、石嘴山賓館門前房屋拆遷整治；責任單位：市城市管理局、市財政局、市園林局完成時限：2007年4月23日至2007年10月31日

（三）城市區舊城改造項目拆遷整治

市區內各小區拆遷改造范圍內未拆遷完畢的危舊房屋拆遷改造。

加大政策法律宣傳和拆遷協調力度，營造依法拆遷、和諧拆遷氛圍。對于已下達房屋拆遷裁決后拒不搬遷、漫天要價、相互串聯、惡意阻撓的由人民法院組織實施司法強制拆遷。對于申請行政訴訟的，人民法院盡快立案、盡快辦案、盡快結案、盡快執行，確保舊城改造建設順利實施。

責任單位：市城市管理局市、區兩級人民法院完成時限：2007年4月23日至2007年12月31日

二、整治標準

1、對市區內的各類違章建筑一律強制拆除；

2、對市區內沿街路兩側有礙市容市貌的圍墻、構筑物、建筑物，該拆除的堅決拆除，并進行環境整治；

3、城市主要出入口沿路建筑物拆除后進行環境整治；

4、對影響舊城改造項目建設的房屋加快拆遷進度，盡快完善小區建設；

5、對拆除后的沿街樓房立面進行裝飾、粉刷。

2、已強拆的房屋不能妥善予以安置，造成經常性上訪。

3、部分開發企業招標、掛牌、拍賣出讓的土地已有數年，但仍未改造完，許多已拆遷的住戶不能回遷意見很大。

《物權法》即將實施，群眾的財產意識越來越強，拆遷的難度也越來越大。對舊城改造房屋拆遷問題處理建議如下：

1、對原批準拆遷許可情況及各片區拆遷情況進行調查摸底，掌握準確的信息，以便做出相應的措施和對策；

2、今后，對于新核發《拆遷許可證》的拆遷片區申請裁決的，根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》（建住房［2003］252號）第七條“未達成拆遷補償安置協議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證”等相關規定，必須要求已達成協議戶數達到全部戶數70%的方可受理裁決申請。

3、今后，對下達拆遷裁決后申請強制拆遷的，根據《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令（305）號）第十七條規定“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷”的規定，對于公益性拆遷可采取行政強制拆遷，房地產開發企業拆遷申請司法強制拆遷較妥。同時，對已前核發《拆遷許可證》的片區督促開發企業盡快完成全部拆遷任務，對于申報房屋拆遷裁決的加大立案調解力度，促進拆遷盡快結束。

拆遷科

2007年4月10日

石嘴山市房屋拆遷情況匯報

一、房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區內因土地使用權掛牌和拍賣，涉及拆遷10個片區，拆遷戶數2480戶，拆遷面積23萬平方米，2004年這10個片區計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。除了以上2480戶拆遷戶，2004年以前未拆遷完畢及2004年其他涉及被拆遷戶885戶，2004年年內，大武口區總涉及拆遷3365戶。通過2004年11月初對大武口區全部拆遷項目調查，總涉及的3365戶被拆遷戶。在調查時達成協議拆遷的不足300戶。已拆遷比例不到總拆遷戶數的10%和計劃拆遷戶數的20%。

二、造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。

（一）國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。

（二）大武口區現狀和政府拆遷政策原因。

1、歷史原因。大武口舊城改造開始于上世紀90年末，在開始改造時，開發商主要將開發重點放在沿街營業房的改造開發，去年以來，沿街及能作營業用途的地塊越來越少，導致許多地塊都是“包餃子”工程，即外圍已改造成新樓房，里面卻是危舊房屋。而現在未改造的舊房，大部分住房擁擠，家庭收入低，拆遷中許多家庭拿不出錢補安置房差價。

2、宣傳不到位。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。

3、有關部門沒有深入實際調研，對廣大群眾民情民意了解不夠，在拆遷中不能把握正確的輿論導向。致使無理要求過高的人在拆遷中“以鬧取勝”，非法目的得到了實現，形成越不講理補償的越多的局面，從而使拆遷工作整個陷入困境。

4、我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。

5、相關政策配套不到位。下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有；對開發商在舊城改造的優惠政策沒有兌現。

6、大武口區地理現狀的制約。大武口區內及周邊存量空閑土地資源匱乏，要進行房地產開發只能拆舊建新，拆遷使開發成本增大，導致新房房價不斷攀升，被拆遷戶在購新房時經濟壓力大。

（三）開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因

1、開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，沒有維護穩定的社會責任感，在拆遷同時，產生不穩定因素。

2、開發公司拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。在2004年進行調查的十一家開發公司中，總共只有63位洽談拆遷工作人員，而且大部分是非專業拆遷工作人員，未受過專門的崗位培訓，對法規及政策掌握的不透徹，更缺乏談判技巧。

3、由于成本增大利潤降低，大部分開發商在拆遷中不按有關規定執行或鉆法律、政策的空子，拆遷雙方產生矛盾。

4、亂漲價，亂許愿，蒙蔽被拆遷人。個別公司在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

5、房屋拆除工程不規范，拆除施工隊伍政策水平不高，常因被拆遷人不文明實施拆除房屋，導致拆遷雙方沖突。開發公司一般都是簽訂拆遷一份協議后立即拆除一戶，根本不考慮以人為本和相鄰關系，影響了未拆遷戶的生活，同時深化了雙方矛盾。

三、我們工作情況及困難

針對2004年以來的拆遷難，我局從2004年6月，起就開始進行深入地調查研究，尋求解決的辦法。通過2004年6月和11月兩次大范圍的調查和多次組織座談，反映問題基本和2005年8月4日房地產認座談會上的一致。為解決這些問題我們有針對性地做了以下工作：

1、修改我市拆遷政策。新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府。存在困難：新政策從2004年12月提交正式稿，至今8個月沒有結果，一方面時間太長，另一方面由于多次經市法制辦刪改，現在報市政府的正式稿基本只是國務院拆遷條例和自治區辦法的混合體，適合本市特色的東西已沒有多少，不能解決現在和以后的一些拆遷矛盾和拆遷難題。

2、舉辦拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。

3、成立了機構，但人員不足。2004年11月，根據我市實際，在機構改革中，批復我局成立拆遷管理科，有1名工作人員專門負責拆遷管理工作。存在困難：雖然成立了機構，但由于人員少，開展工作困難。2002年6月，為了做好舊城改造拆遷工作，市政府成立了拆遷協調辦公室，開始時從各部門抽調的工作人員最多時有20多位，最少時也有8、9位。但成立拆遷管理科后，原抽調人員都回了原單位。現只有1人專門負責拆遷管理工作，也主要以政府公益建設為主，對開發商的拆遷項目基本顧及不上。

石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

九、房屋拆遷情況匯報

(一)房屋拆遷基本情況

2004年，大武口區因土地使用權掛牌和拍賣，10個片區，涉及拆遷2480戶，拆遷面積23萬平方米。2004年計劃拆遷678戶，拆遷面積6.68萬平方米。2005年，計劃拆遷999戶，拆遷面積9.15萬平方米。通過一年多的拆遷，已拆遷約730余戶，約占43%。2005年1至7月，大武口區新批拆遷項目10個，涉及拆遷戶429戶，截止目前已拆遷370余戶，約占86%。

（二）造成拆遷難的原因

通過調查分析，造成拆遷難有國家政策調控、我市拆遷政策、開發商等多方面原因。

1、國家政策調控是造成此次拆遷難度加大的主因。自2003年以來，拆遷問題再次成為一個全國性的焦點問題，為此，國務院辦公廳2003年9月份以來，先后針對拆遷發出[2003]42號和[2004]46號文件，要求控制拆遷規模，維護社會穩定。建設部也針對性地下發多個文件，對拆遷進行調控。同時，各方面媒體也有傾向性地對拆遷進行報道，使一些被拆遷人有意識地曲解國家拆遷政策，在拆遷中獅子大張口，提出各種不合理要求，雙方不能達成拆遷協議。

建議：加強正面宣傳引導。新聞媒體和各有關部門要全面、正確理解國家的拆遷法規和政策，充分認識舊城改造建設的重要意義，樹立大局意識。人民法院、公安等部要正確履行職責，對合法的強制拆遷要提供法律支持。

2、我市拆遷政策原因。

我市[2003]84號文件與目前拆遷工作實際發展不相適應，不能用以指導拆遷具體工作。特別是由于房地產市場價上漲過快，基準價與市場價存在一定差距。2004年3月1日，自治區人民政府60號令（《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》）頒布施行，《辦法》中，關于補償的規定與我市84號文件有一些不一致。個別人乘機散布“國務院發文不準強制拆遷”、“84號文件要作廢了”等謠言，導致拆遷雙方在執行84號文件時出現矛盾，協商進行不下去。政府相關政策對下崗、失業、低保、困難戶的優惠政策在拆遷中沒有，對開發商在舊城改造的優惠政策沒有。

建議：修改我市拆遷政策。經2004年10月至11月份多次座談修改，新政策2004年12月定稿，報市政府法制辦審閱，新政策取消了拆遷補償基準價，代之以按市場價進行評估補償。2005年3月，市法制辦返回我局，我局在石嘴山日報全文刊登，廣泛征求意見，并于2005年4月9日舉行了聽證會，聽證會后形成了正式稿，經市法制辦再次審閱，2005年4月底報市政府發布，2005年7月底，市法制辦再次進行了修改，于2005年8月2日報市政府，請市政府盡快討論發布。

3、開發商拆遷工作的不規范也是拆遷難的原因開發商社會責任心不強，工作不細致，態度生硬，方式方法欠妥，拆遷工作人員配備不齊，業務素質不高。個別公司亂漲價，亂許愿，在拆遷中公開擅自提高拆遷補償價格，擾亂了我市的拆遷市場，由于補償標準不統一，導致被拆遷人要求更高，使拆遷難度增大。

建議：

1、加強拆遷工作人員培訓辦。2005年4月，我局對全市拆遷工作人員舉辦了培訓，邀請自治區建設廳、自治區法制辦及相關專業人員對100余名從事房屋拆遷的工作人員進行了培訓。今后，根據實際情況要進一步加強對拆遷工作人員的培訓。

2、充實拆遷管理工作人員，加強監管。

石嘴山市房產管理局

二00五年八月六日

拆遷情況匯報

近幾年來，在市委、市政府的正確領導和決策下，我市的城鎮房屋拆遷工作取得了很大進展，保證了住宅建設、城市基礎設施建設和舊城改造的順利進行，提高了城區土地資源的利用效率，改善了人居環境和城市生態環境，提升了城市的綜合服務功能，增強了城市的集聚效應和投資吸引力，為城市經濟發展和社會穩定做出了重要貢獻。

一、拆遷科的基本情況

2002年初，市委、市政府決定用3年時間對大武口區3.5平方公里核心區實施拆遷改造建設。為解決拆遷難等問題，經市委、市政府批準，成立了負責拆遷協調與監管的專門機構——拆遷協調辦公室，從相關執法部門抽調6名同志共同工作。辦公室設在市土地房產管理局，主要負責做好大武口區城市改造中涉及的房屋拆遷方面的監管、裁決、申請、組織強制拆遷等工作，對拆遷中存在的問題進行調研，并提出解決方案，為政府制定政策提供參考，同時，根據市委、市政府的統一部署，積極參與公益事業、重點建設項目等涉及拆遷的工作的協調、調研等工作，為城市改造建設的順利展開打好了基礎。2004年拆遷協調辦公室因機構調整劃為市城市（房產）管理局內設機構，改名稱為房屋拆遷管理科。

二、拆遷科的職責

一是拆遷監管，包括房屋拆遷公司初審、拆遷許可證發放、拆遷公告發布的審查及查處拆遷中的違法行為；二是根據當事人的申請就雙方的拆遷補償安置糾紛進行調解、裁決，并做好裁決后的申請強制執行及涉及訴訟等；三是做好拆遷工作中的調研、統計以及指導下級拆遷部門工作；四是做好法律法規和政策的解釋，接待群眾來信來訪。

三、近年來拆遷工作情況

2002年接待來訪群眾200余人，來訪、來信89件，協調38件，裁決1件,強制執行1件。來人做到熱情接待，來訪做到件件有落實，提前超額完成2002拆遷任務。

2003年全年辦理拆遷許可證42件，共涉及拆遷總戶數1829戶，建筑面積244803.47平方米，占地面積764762.68平方米，當年共受理申請裁決案件共108件。同時根據按照市委、市政府的安派對星海湖濕地綜合整治一期實施拆遷，僅用20多天，拆遷工廠和住戶35戶，占地面積28220.05平方米，拆除地上物7518.36平方米。03年至04年對星海湖（西域）濕地綜合整治實施拆遷，共拆遷307戶，拆遷共涉及土地面積197647平方米，建筑物面積62365.86平方米，補償金額6378.52萬元。

2004年全年共辦理拆遷許可證申請23件，頒發拆遷許可證23件，并對一起未辦理拆遷許可證進行拆遷的項目及時發出停止拆遷通知書。全年共受理申請裁決案件49件，接待來訪群眾720余人（次），書面正式答復各類信訪56次。完成了對星海湖（中域）房屋、居民構成等情況的調查，中域涉及已批準使用土地 167.1萬平方米涉及建筑物面積19.42萬平方米。涉及單位、住戶共759個，人口3750人。先后兩次深入大武口區范圍內的11個拆遷片區，對3365戶被拆遷戶實施了問卷調查，為我市拆遷政策的制定提供了真實可靠的依據。

今年我辦從完善和健全管理制度著手，加強學習，注重調查研究，規范拆遷程序，嚴格依法辦事，強化監督管理，并輔之深入細致的群眾工作，扎扎實實地做好拆遷工作，使轄區的拆遷不斷地規范。全年共辦理拆遷許可證19件，涉及拆遷總戶數1060戶、總建筑面積18萬平方米、已完成628戶12萬平方米，受理裁決87件、強制執行12件；主要工作有：一是舉辦了房屋拆遷人員培訓班，共有102人參加了此次培訓，通過考試對考試合格人員發放了石嘴山市房屋拆遷工作人員合格證和上崗證，此次培訓班是我市乃至全區也是首次舉辦。二是根據國務院和自治區制定的城市房屋拆遷的相關法律、法規結合我市的實際情況，重新修訂了我市城市房屋拆遷實施辦法；三是認真做好拆遷中各項數字的統計工作，并按要求每周、每季度及時上報自治區建設廳。四是對南環路及白銀南路延伸段56戶15810平方米的違章、突擊建房進行了強行拆除。五是組織人員對白銀路、南環路和山水大道拆遷范圍內的房屋實施了摸底調查、統計和資金的評估測算工作。并對白銀路、南環路262戶拆遷戶（其中白銀路涉及建筑面積28000㎡，土地面積108000㎡；南環路涉及建筑面積55000㎡，土地面積330000㎡），以及山水大道山水大道的137戶拆遷戶（占地面積181346.29㎡，總建筑面積42586.6）實施了拆遷，為確保拆遷工作順利有序的進行，制定了嚴格的工作紀律和工作程序。六是大膽創新，按照建設部《城市房屋拆遷行政裁決規程》和自治區《寧夏回族自治區城市房屋拆遷管理辦法》的有關規定，對法律和各類文書樣本進行了修改和規范，并且已全部應用于工作實際，并在依法拆遷中發揮了重要作用。

四、2006年的工作打算

（一）加大工作力度，做好我市市區內拆遷片區的拆遷裁決受理工作，保證裁決工作從審查材料到受理、調查、聽證協調、下發裁決書在一個月內完成，做到不違規、不拖拉、提高工作效率，從而為加快我市的舊城改造進程做點工作。

（二）加強我市“新辦法”的落實、宣傳工作。主要做好以下工作，一是上街宣傳和發放法律、法規宣傳單工作；二是通過制作電視節目和報紙專欄進行播放和刊登，由此加大宣傳力度；三是制作法律法規匯編的小冊子，編定我市新的拆遷辦法的釋義；四是做好各類新法規的上墻工作，從而為群眾提供多渠道了解拆遷法律、法規。

（三）建立一個完善的投訴和信訪記錄。針對今年出現的多起開發公司違規拆遷、不文明拆遷、野蠻拆遷的問題，設計并建立一套可行性和操作性較強的方案，加強對各開發公司的監督管理的力度。做好信訪記錄，并實地調查核實后再進行答復，同時做好相關資料的保存工作；對于信訪投訴，實行誰接待、誰調查、誰答復，做到責任到人各負其責。

（四）同大武口城市房屋拆遷協調辦公室，一起做好大武口區范圍內各開發片區的拆遷協調、宣傳工作，維護好社會穩定，加快舊城改造和城市化進程。

（五）做好裁判員一手托兩家，維護好拆遷雙方當事人的合法權益。定期深入到拆遷區域對被拆遷戶，開發企業的拆遷政策、法規的執行情況進行檢查并及時對未按規定執行的開發企業即時予以查處，保護被拆遷人的合法權益；對個別漫天要價、企圖以鬧取勝的被拆遷戶，堅決予以裁決和申請強制執行，決不姑息。

（六）抓落實、想措施，主動解決拆遷安置中的問題，創新工作手段，通過不斷完善信訪工作答復制度，定期匯總信訪情況，認真分析研究產生信訪事項的原因，做好保穩定的硬性工作。二是點面結合，針對各項重點工作著力抓好對內和對外宣傳工作，實行相關宣傳，信息報送一條線制度，形成環環相通的良好運作態勢，做到信息共享，及時溝通，準確報送。三是做好檔案實體基礎性工作，特別是對新興的聲像資料加以保護，確保檔案管理規范、利用方便。

房屋拆遷管理科 2005年12月19日

大武口舊城改造情況報告

石嘴山市拆遷協調辦公室

從2002年至2006年，大武口區舊城改造項目主要集中在15個片區，總拆遷房屋建筑面積26萬平方米，涉及被拆遷戶2800戶，因種種原因有的小區已延續5年難以改造，部分居民要求的補償標準很高，達不到滿意就拒絕搬遷，已搬遷的居民長期得不到回遷安臵，拆遷矛盾突出，拆遷難度很大，2004年以來拆遷基本處于停滯狀態。

在市委、市政府的安排部署下，在市人大、市政協的大力支持下，在市直有關部門和大武口區政府的積極配合下，市拆遷協調辦公室成立以來，認真積極主動開展工作，抽調近30名拆遷工作人員深入被拆遷戶家中，耐心細致地宣傳政策法規，做到罵不還口，打不還手，不怕吃閉門羹，不怕冷面孔，盡力統一拆遷補償標準，規范房地產開發企業的拆遷行為，切實保護拆遷當事人的合法權益。截止4月初，15個片區累計完成拆遷18.6萬平方米，1620戶，其中拆遷協調辦公室4個月協助完成拆遷任務10萬平方米820戶，極大地推動了舊城改造，確保了12個片區的項目開工建設，開工總建筑面積達37萬平方米。目前部分小區仍有200余戶被拆遷戶未拆遷，拆遷協調辦將加大拆遷協調力度，盡快促其拆遷，確保5月底以前要開工的項目都能順利開工建設。

一、各小區基本情況

1、恒源水岸。位于游藝西街北，由寧夏恒產建設發展公司開發，總拆遷戶188戶，2.2萬平方米，已拆除182戶2萬平方米，剩6戶1750平方米沿街二層樓和3層樓尚在調解之中。已建成3萬平方米，今年已開工3.2萬平方米。

2、新世紀家園。位于鳴沙路西，由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，共分三期工程，總拆遷戶數830戶，面積8.5萬平方米。一期完成拆遷1.5萬平方米10戶（單位1戶），已竣工2.2萬平方米。二期工程預計2006年完成，已完成拆遷戶277戶3萬平方米，還有31戶未拆，已開工15棟8萬平方米。

3、錦繡園。位于綠園北側，由石嘴山市新業房地產開發公司開發。拆遷總面積1500平方米18戶。住宅平房已全部拆完，因煤炭總醫院的太平間難以拆除，無法開工。

4、青山小區。位于青山北路西，裕民北路東側，由石嘴山市申達房地產開發公司開發。總拆遷戶512戶約5萬平方米，工程分兩期實施，一期工程2006年計劃建成，一期拆遷戶320戶，已拆除314戶3.5萬平方米，尚有6戶擬進行強制拆遷，目前已開工22棟約6.6萬平方米。二期目前已拆遷90戶。

5、中心商貿區。由石嘴山市大禹房地產開發公司建設，總拆遷面積2800平方米，已拆除住宅31戶2324平方米，剩寧夏煤炭基建公司19套476平方米商業房未拆。開工2.5萬平方米。

6、禹新小區。由大禹房地產開發公司開發從2001年開始拆遷改造，總拆遷戶307戶，已完成拆遷306戶，其中2006年完成23戶0.3萬平方米，建成房屋2.6萬平方米。剩1戶未拆，今年開工1.7萬平方米。

7、紅柱子東改造區。由寧夏大隆房地產開發公司建設從2002年開始改造，總拆遷戶383戶，已完成拆遷344戶，其中2006年完成13戶0.2萬平方米，已建成商業房3.5萬平方米，住房2.2萬平方米，剩39戶住房未拆。

8、浪潮酒店擴建項目。總拆遷戶21戶，已達成拆遷補償協議18戶0.15萬平方米，剩2戶商戶和1戶住戶未達成拆遷補償協議。

9、鑫源小區。位于永康北路東、游藝西街南側，由石嘴山市鑫嘉元房地產開發有限公司建設，總拆遷戶40戶，完成30戶0.4萬平方米，剩10戶住宅房未拆，已開工1萬平方米。

10、永康花園。位于永康南路東側，由石嘴山市宏順房地產開發公司開發，總拆遷戶195戶，3.2萬平方米，已完成拆遷139戶2.2萬平方米，二期工程計劃建設3.5萬平方米2006年完工，剩余20戶未拆，影響工程開工。

11、友誼小區。位于前進北路東。由宏順房地產開發公司建設。總拆遷170戶，1.6萬平方米；已拆除119戶1.0萬平方米，剩51戶未拆，其中影響今年開工的15戶，目前已開工6萬平方米。

12、綠城雅居。位于解放東街北側。由石嘴山市華遠房地產開發公司建設，總拆遷292戶2.3萬平方米，一期工程預計2006年完工，已完成拆遷180戶1.5萬平方米，尚有1戶未拆遷，已開工3萬平方米。

13、萬盛二期。由石嘴山市眾鑫誠房地產開發公司開發。總拆遷戶195戶2.2萬平方米，已完成拆遷177戶1.8萬平方米，已建成2萬平方米，剩18戶住戶未拆遷，2006年開工2萬多平方米。

14、太西遷居工程三區。由寧夏太西房地產開發公司建設。總拆遷戶21戶1.2萬平方米，已完成拆遷20戶1.1萬平方米，剩1戶未拆遷，已開工1.5萬平方米。

15、青山小區(南片)兩棟綜合樓。恒產公司和新業公司各建一棟，已完成拆遷53戶，0.4萬平方米，開工面積1.5萬平方米。

二、存在問題

1、拆遷協調辦成立后，大部分開發企業拆遷工作人員配備數量不足，素質不高；沒有擺正與拆遷協調辦的關系，對拆遷協調辦過于依賴。

2、開發企業的拆遷安臵方案缺乏人性化，存在不合理現象，安臵房的戶型、面積、樓層等讓被拆遷人無法選擇。

3、開發企業拆遷工作人員與被拆遷人溝通不夠，存在的不注意方式方法、工作中生冷硬橫等問題還沒有徹底解決。

4、個別開發企業存在拆遷協議和回遷安臵情況不公開、不公平現象。

5、個別開發企業消極對待拆遷，特別是對不影響施工的被拆遷戶不認真協商，存在故意壓低補償標準、故意刁難被拆遷戶等現象。

6、個別企業拆遷、建設進展緩慢，周期長，像大隆房地產開發公司紅柱子街拆遷從2002年開始到現在長達五年，現在還有近四十戶未簽訂協議，許多2003年簽訂協議的被拆遷戶，現在還未返遷。

三、進一步做好拆遷工作的措施

1、嚴格統一拆遷補償安臵標準，堅持公正、公開、公平的原則，杜絕在拆遷補償標準上的高低不

一、暗箱操作等現象。

2、理順拆遷協調辦與各開發企業的關系。拆遷協調辦公室工作人員是代表政府進行拆遷法規和政策宣傳、統一拆遷市場、加強拆遷管理的，不是開發企業的拆遷工作人員。對于開發企業拆遷中存在的問題和困難，拆遷協調辦工作人員可給出主意，想辦法，找對策。但真正拆遷的具體商談，協議的簽訂等，還是要靠開發企業的拆遷工作人員。

3、認真審核各企業拆遷補償安臵方案，對拆遷補償安臵方案不合適的，要盡快進行調整，多想辦法，方案要體現人性化，對家中有老年人的生活困難的，在安臵房樓層上要予以考慮低樓層，對幾代人同住一戶的，安臵房面積、戶型等到考慮被拆遷人的實際居住需要。

4、監督開發企業要堅持依法拆遷，文明拆遷，要注意工作方式方法，堅決杜絕生、冷、硬、橫等現象。

5、適時采取強制拆遷手段，促進拆遷進度。對一些無理取鬧的被拆遷人，經多次做工作無效的，嚴格按法律程序進行強制拆遷，并協調相關部門對強制拆遷予以支持和配合。

6、督促各開發企業加快拆遷和建設速度，對故意延緩拆遷，不及時對被拆遷戶進行安臵的，或者違反拆遷條例規定，擅自停水、停電、偷拆房屋的，將依法查處并建議有關部門不再批新項目。對因安臵不及時等原因，導致住戶多次上訪或者群體上訪的，降低企業的房地產開發資質，嚴重的吊銷企業資質。

第三篇：城市房屋拆遷評估報告

城市房屋拆遷評估報告模板(2009-02-08 13:46:33)標簽：城市房屋拆遷評估實踐分類：規范和模板

房地產估價報告

項目名稱：朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值評估

受托估價單位：北京****房地產評估有限責任公司

委托估價單位：****公司

估價日期：2008年**月**日至2008年**月**日

估價報告編號：****

（略）

第一部分致委托方函

****公司：

受貴單位的委托，我公司對朝陽區德外****宿舍拆遷補償價值進行了評估。估價結果如下：

一、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，確定本次估價對象為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，拆遷房屋總建筑面積13511.33平方米。

二、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

三、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

四、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

北京****房地產評估有限責任公司

2008年**月**日

第二部分估價師聲明

我們鄭重聲明：

1、我們在本報告中陳述的事實是真實和準確的。

2、本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。

3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》以及國家和北京市房屋拆遷補償規則、技術標準進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

5、我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。

6、沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。

7、本報告由北京****房地產評估有限責任公司解釋。

參加本次估價的注冊房地產估價師簽名（蓋章）：

（略）

第三部分估價假設和限制條件

1、本次估價以委托方確定的估價范圍和保持現狀利用為估價前提。

2、本報告結果是估價對象在估價時點的拆遷補償價值，隨著時間推移、房地產市場變化及拆遷補償政策調整，該結果需作相應調整，甚至重估。

3、本報告結果不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

4、本報告是為拆遷補償服務的，估價結果僅作為拆遷補償的依據，不得用于其他用途。

5、未經估價機構書面同意，任何單位或個人不得以任何形式公開本報告內容。

6、本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第四部分估價結果報告

一、委托方

（略）

二、受托方

（略）

三、估價對象

根據《房屋拆遷許可證》（****號）及委托方的要求，本次估價對象確定為朝陽區德外****宿舍1號樓、2號樓、3號樓、4號樓，房屋總建筑面積13511.33平方米。

四、估價目的

為委托方依法實施房屋拆遷提供補償價值參考。

五、估價時點

為《房屋拆遷許可證》簽發之日，即2008年**月**日。

六、價值定義

根據估價目的，本次房地產價值為房屋拆遷補償價值。根據《北京市國土資源和房屋管理局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則（暫行）〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號，以下簡稱《拆遷評估規則》）以及北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號，以下簡稱808號文件)，本次房屋拆遷補償價值由區位補償房價和房屋重置成新價構成。

1、區位補償房價。由基準地價和基準房價構成，基準地價是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平；基準房價是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。《拆遷評估規則》還規定：住宅房屋拆遷的基準地價、基準房價和土地級別范圍，由北京市國土房管局制定并定期公布；土地級別為七至十級的地區的基準房價，由區、縣人民政府在市國土房管局規定的幅度內確定，并報市國土房管局備案。

2、房屋重置成新價。是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格，808號文件對如何確定房屋重置成新價作了詳細規定。

本次房屋拆遷補償價值不含搬遷補助費、電話及空調移機費等各項補助費用。

七、估價依據

（一）主要法律、法規、政策文件和技術規程

1、《中華人民共和國土地管理法》（主席令第8號）；

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》（主席令第29號）；

3、《中華人民共和國物權法》（主席令第62號）；

4、《城市房屋拆遷管理條例》（國務院令第305號）；

5、《房地產估價規范》（GB/T50291-1999）；

6、《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號）；

7、《關于印發〈北京市城市房屋拆遷管理辦法>實施意見的通知》（京國土房管拆字[2001]1188號）；

8、《關于印發〈北京市房屋拆遷評估管理暫行規定〉的通知》（京國土房管拆字[2001]1147號）；

9、《市國土房管局關于印發〈北京市房屋拆遷評估規則〉（暫行）的通知》（京國土房管拆字[2001]1234號）;

10、北京市國土房管局、北京市物價局《關于發布<北京市房屋重置成新價評估技術標準>的通知》(京國土房管拆[2003]808號)；

11、《北京市建筑工程預算定額》（2001年）；

12、《北京工程造價信息》（北京市建設工程造價管理處主辦2008）。

（二）委托方提供的資料

（略）

（三）受托估價方掌握的有關資料和估價人員實地勘查、調查獲得的資料。

（略）

八、估價原則

本次評估主要遵循以下原則：

1、合法原則

遵循合法原則，即必須以估價對象的合法使用、合法交易或合法處分為前提進行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規和當地政府的有關規定。

2、最高最佳使用原則

所謂最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用，是法律上允許，技術上可能，財務上可行，經過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。由于本次估價的目的是為拆遷補償服務的，因此以保持現狀為估價前提。

3、估價時點原則

估價時點，又稱評估基準日、估價期日、評估時日，是一個具體日期，通常用年、月、日表示，估價額是在該日期的價格。要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀、合理價格。

4、公平原則

房地產估價必須站在公正、保護雙方權益的立場上，估價的目標在于求得一個客觀合理的價格。

5、替代原則

在評估房地產的價格時，如附近地區有若干相近效用的房地產的價格存在，則可依據“替代原理”推斷出估價對象的價格。實際上是找一些與估價對象密切相關而又具有一定替代性的房地產作為比較參照物來進行評估，然后對其間的差別作些適當的修正得出估價對象的房地產價格。要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

總之，在評估過程中，要按照國家、地方有關規定，恪守客觀、公正、科學、合法的原則進行房地產價格評估，做到評估過程合理，評估方法科學，估價結果準確。

九、估價方法

根據估價目的及估價對象實際情況，本次采用成本法進行評估，房屋拆遷補償價計算公式可以依次表述為：

房屋拆遷補償價

=區位補償房價+房屋重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+樓房重置成新價

=（基準地價×K+基準房價）×建筑面積+（樓房基本價格×樓房折余率+∑增項價格×增項折余率）×建筑面積×區域系數+裝修及附屬物重置成新價

1、基準地價。是指在一定時間和一定區域內，普通住宅商品房的樓面地價平均水平。根據《北京市國土資源和房屋管理局〈關于本市城市房屋拆遷評估中基準地價有關問題的批復〉》（京國土房管拆字[2002]1167號），《拆遷評估規則》有關基準地價水平的規定與《北京市人民政府〈關于調整本市出讓國有土地使用權基準地價的通知〉》（京政發[2002]32號）所確定的《北京市基準價格表》是基于同一時期的情況確定的，是一致的。也就是說，住宅房屋拆遷評估中基準地價水平，是在同一時期居住類型國有土地出讓、轉讓基準地價規定的幅度內，基于被拆遷的普通住宅用地類型確定的。可見，具體到某個拆遷評估項目中的基準地價需參照《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》，按照規定的程序，使用合理的評估方法確定。本次評估采用基準地價系數修正法、市場比較法、假設開發法綜合確定估價對象基準地價。

2、基準房價。是指一定時間和一定區域內，普通住宅商品房平均建設綜合成本價和被拆遷房屋平均重置成新價的差額。先根據《住宅房屋拆遷評估土地級別范圍》確定估價對象土地級別，然后在《住宅房屋拆遷基準地價和基準房價表》中查取估價對象基準房價。

3、K。為容積率修正系數，按照《住宅房屋拆遷容積率修正系數（K）表》確定。現狀容積率r按照被拆遷房屋建筑面積除以土地面積計算。被拆遷房屋建筑面積和土地面積按照被拆遷人提交的房地權屬證明文件標明的面積確定；房地產權屬證明文件沒有標明土地面積的，平房容積率按照0.7計算，地上二層及二層以上樓房容積率按照1計算；當事人有異議的，也可以按照測繪部門實際測量的數據計算。規劃容積率r′根據《審定設計方案通知書》等相關規劃文件確定。

4、建筑面積。應依次按以下順序確定：

（1）有《房屋所有權證》的，按標明的建筑面積確定。

（2）有《房屋租賃合同》并標明使用面積的，根據北京市國土資源局、北京市人民政府住房制度改革辦公室《關于印發〈北京市職工購買拆遷范圍內公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓補充規定〉的通知》（京國土房管方字[2001]1286號），購買合居成套公有住宅樓房的建筑面積可以按使用面積乘以1.333計算，也可以按實際測量的建筑面積計算，涉及房屋公用面積分攤的，計算公式為：

建筑面積=居室面積×本幢樓房建筑面積÷各居室面積之和

或建筑面積=居室面積×分攤系數+居室面積

其中，分攤系數=（本幢樓房建筑面積-各居室面積之和）÷各居室面積之和。

（3）沒有上述權屬證明文件的，按實際測量的建筑面積計算，方法同上。

5、樓房基本價格。包含樓房土建、上下水、照明及普通內裝修，根據808號文件中的《住宅樓房基本價格表》確定。

6、樓房折余率。根據808號文件中的《樓房成新平定說明》和《樓房直線折舊參數說明表》，取直接觀察法和直線折舊法的算術平均值作為樓房折余率。

7、增項價格。增項是指由產權人統一安裝或修建的項目，包括暖氣、中央空調、煤氣（天然氣）及抗震加固。各增項價格在808號文件中的《增項價格表》中查取。

8、增項折余率。按808號文件中的《增項成新評定說明》執行。

9、區域系數。東城區、西城區、崇文區、宣武區、朝陽區、海淀區、豐臺區、石景山區八個城近郊區按1.0，其他遠郊區（縣）按0.8。

10、裝修及附屬物重置成新價。參照平房的裝修及附屬物評估方法，也可以根據定額據實估價。

11、對于在實際估價過程中與808號文件規定價格嚴重偏離的實物，由產權人或使用權人提供相應票據，估價人員按照市場價格結合實際情況進行作價。

十、估價結果

于估價時點**年**月**日的拆遷補償總價為：人民幣****元

詳見《拆遷補償評估匯總表》及《拆遷補償評估明細表》。

十一、估價人員

（略）

十二、估價作業日期

開始于2008年**月**日，完成于2008年**月**日。

十三、估價報告應用的有效期

本報告有效期自《房屋拆遷許可證》簽發之日起1年。

第五部分附件

第四篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，現予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權法兩個相關司法解釋

——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業主。

第二條具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分，但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外。

第三條建筑區劃內根據規劃文件規定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。

建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但根據法律、行政法規規定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

第五條建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區劃內按照規劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條物權法第六章規定的面積和人數，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總人數，按照專有部分的數量統計。

(四)建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

第九條業主未經有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規定處理。

第十條建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，受到損害的業主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條合法權益受到侵害的業主在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規定的撤銷權的，應予支持。

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律規定的程序或者超越其權限，業主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經選舉出業主委員會的，為業主委員會;

(二)沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。

有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十四條建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條業主違反法律、法規或者管理規約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規定進行房屋內裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業費;

(八)違反規定飼養動物;

(九)其他違反法律、法規或者管理規約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條業主或者物業服務企業等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業服務企業未按照物業服務合同約定履行維修、養護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業服務合同的約定，業主委員會或者業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同

約定的標準，業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業服務合同約定范圍為限。

第三條業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條物業服務企業違反規定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續費、備付金等額外費用，業主委員會或者業主請求退還的，應予支持。

第五條業主委員會或者物業服務企業請求業主履行交納物業費的義務，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業主根據物權法第七十六條的規定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業繼續進行物業服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業服務合同繼續有效，物業服務期限為不定期。一方請求解除物業服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致損害結果發生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。

第九條車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。

物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。

第十條有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產的法律究竟能發揮什么作用。筆者試圖從該案出發，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現在發生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規規定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規規定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經主管部門審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。”第一，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”第二，如果雙方當事人達不成協議，“經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”如果“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”本案即出現了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規定申請主管部門裁決，并申請法院強制執行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協議。本案能有這樣的結局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據為《拆遷條例》，經過這幾年的發展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產的觀念已經深入人心，這部由國務院頒布的行政法規顯然已經跟不上時代發展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規定。《拆遷條例》第七條規定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權。《拆遷條例》做出這樣的規定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規定：“一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發生關系，從而實現政府轉嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協商的位置，一旦雙方達不成協議，通常經過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執行，還可申請法院強制執行。當然，當事人可以在3個月內提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據《拆遷條例》第四條的規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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