第一篇：直客式住房貸款調研報告

關于《榆林市直客式住房貸款》調研報告

一、調研背景及方法概述

1.調研背景

房地產業是資金密集型產業，具有高投入、高風險、高產出的特性。房地產開發的每一個階段都需要龐大的資金支持。

一般來說，房地產融資可以分為內部融資和外部融資兩種。

內部融資主要是指房地產企業的自有資金，包括一些抵押貼現的票據，債券，可出售的經營性和存量物業，以及近期內可回收的各種款項等，包括向消費者預收購房定金等。但隨著企業投資規模的不斷擴大以及考慮企業的可持續發展，單純依靠內源融資已很難滿足企業的發展需求。

外部融資又可以分為直接融資和間接融資。直接融資主要是從資本市場獲得的資金，主要滿足長期投資的資金需求，包括上市融資、債券融資、房地產投資基金、房地產信托等多種融資方式。間接融資主要是從金融機構獲得的資金，主要是房地產項目貸款，解決房地產開發中短期的資金需求。

現在，我國主要依靠銀行貸款滿足整個房地產行業的金融需求，據統計，在我國房地產企業資金來源中，銀行貸款占到70％以上，貸款余額也占到了商業銀行貸款余額的7．8％。資金來源的單一和過度集中，是我國房地產業融資渠道的特點。

2.方法概述

1)從網上查閱資料，查閱“直客式住房貸款”的近年發展及辦理情況，2)通過各銀行全國客服電話咨詢“直客式住房貸款”業務的辦理并電話咨

詢榆林當地網點確定此項業務是否辦理、適用條件等。

3)向榆林房地產從業者了解“直客式住房貸款”的在榆林當地的實際運用。

二、直客式住房貸款

1.概念

直客式住房貸款是指借款人未通過房地產開發企業或房地產經紀公司推

介，直接向銀行申請辦理的個人住房貸款。

2.適用對象

直客式住房貸款的借款人應是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，借款人具有良好的信用記錄和還款意愿，并且能夠提供有效的階段性擔保。

3.具備特點

直客式住房貸款除具備一手個人住房貸款的所有特色服務外，還具備以下特點：

1)樓盤靈活選擇——可以不受與開發商簽署按揭合作協議的限制，購買任意樓盤均可向銀行申請貸款。

2)享受一次性付款優惠——可以在獲得貸款審批后與開發商簽署一次性付款的購房合同，從而享受一次性付款的優惠。

3)擔保方式多樣靈活——無須落實本筆房產抵押，在提供其他房產抵押、質押、自然人擔保、專業擔保公司或其他法人階段性擔保的情況下可先獲得貸款。

4.近年發展

2005年起間中國銀行、建設銀行及浦發銀行、中信銀行、民生銀行等商業銀行紛紛推出直客式個人住房貸款服務，加快實現個人住房貸款營銷服務模式由以“間客式”為主向以“直客式”為主的轉變。從2006年開始，我國政府加強了對房地產業的宏觀調控，國土資源部、建設部、央行等部門分別從土地、開發、資金等層面相繼出臺了一系列調控政策，“直客式住房貸款”近年來發展較為緩慢。

5.調研情況

通過各銀行全國客服電話以及電話咨詢榆林網點，調研情況如下：

1)中國銀行——咨詢全國客服在天津、山東、江蘇等地可辦理，陜西沒有

此項業務

2)建設銀行——咨詢全國客服在陜西有此項業務，咨詢榆林網點沒有此項

業務。

3)農業銀行——咨詢榆林網點沒有此業務

4)工商銀行——咨詢全國客服顯示沒有直客式住房貸款的資料

5)交通銀行——咨詢全國客服沒有直客式住房貸款的具體規定

6)郵政儲蓄銀行——咨詢全國客服沒有直客式住房貸款業務

7)上海浦東發展銀行——咨詢全國客服沒有顯示直客式貸款業務

8)興業銀行——咨詢榆林網點無直客式住房貸款業務

9)中信銀行——全國客服有直客式貸款業務，要求通過銀行申請的優質客

戶，且是確定通過審核的樓盤。咨詢榆林網點無此項業務。

10)招商銀行——全國客服資料顯示全國范圍停止受理直客式住房的款業

務

11)長安銀行——全國客服顯示沒有直客式住房貸款業務

12)西安銀行——電話咨詢榆林網點沒有此項業務

13)陜西信合——網站查閱沒有此項業務

14)榆林榆陽民生村鎮銀行——客服咨詢沒有此項業務

15)榆林榆陽農村商業銀行——網站查閱沒有此項業務

三、調研結果

1)通過網上查閱資料，了解到各銀行推出“直客式住房貸款”均在2005-2006年間，正值中國房地產行業高速發展階段，而近幾年由于我國政府加強了對房地產業的宏觀調控，銀行貸款對于房地產行業門檻逐步提高，“直客式住房貸款”發展較為緩慢；

2)通過咨詢各銀行全國客服及榆林網點電話調研，了解榆林市各銀行均不

受理“直客式住房貸款”，而且此項業務目前在其他地區也辦理較少；

3)通過咨詢房地產行業從業人員，了解到由于近幾年國家對房地產進行宏

觀調控且此方式對項目本身及貸款人要求較高，榆林各銀行并沒有開展此項業務，此種方法在榆林房地產實際融資中較為少見。

第二篇：辦理直客式汽車貸款的流程

辦理直客式汽車貸款的流程

直客式汽車消費貸款，是指借款人直接向銀行提交汽車貸款的申請資料，通過與銀行面對面溝通，在商定切合自身實際情況的貸款方案后取得貸款，貸款資金由銀行以轉賬方式直接劃入汽車經銷商的賬戶。通常這種模式能節省一些中間手續費用，而且銀行的貸款利息相對較低。

直客式汽車貸款辦理流程：

1、到銀行網點填寫借款申請書

2、銀行資信調查

3、銀行審批貸款

4、客戶與銀行簽訂借款合同

5、客戶到經銷商處選定車輛并向銀行交納購車首付

6、銀行代理提車、上戶和辦理抵押登記手續

7、銀行放款

8、客戶提車

第三篇：直客是什么意思？

直客

直客是直接客戶的簡稱，有以下方面的用途：

1.物流術語，是指工廠或是貿易公司或是直接有貨物需要出口的人。

2.旅游術語，指準備出門旅游的客人，利用當今先進發達的通訊手段和網絡技術直接與旅游目的地旅行社（不通過出發地的組團社）聯系，商定旅游行程計劃并完成旅游活動。

3.金融術語，“直客式”模式，是指繞過中間代理，直接在銀行申請相關服務的模式，比如“直客式”房貸，“直客式”車貸等。

4、鐵路術語，直接往返于A、B兩地間的客貨列車。

5.物流是一個很大的概念，從廣義上說，貨物在工廠的生產線上的時候，就已經進入物流的領域了。貨運代理是整個物流過程中的一個非常重要且必不可少的環節。作為運輸代理，職責就是要把委托人交給的貨物，安全，準確的運到目的地。其中涉及到了陸運，海運，空運，海鐵聯運，海空聯運等等。如果涉及到了細節的職責，那就多了，比如:租船，訂艙，報關，拖車，等等這些工作。都是貨代的職責范圍。直客就是沒有通過其他物流同行介紹過來的客戶，那種就叫直客，做物流的給同行，您只能壓低價，給直客你能提高價...

第四篇：中國農業銀行“直客式”個人汽車貸款操作流程

中國農業銀行“直客式”個人汽車

貸款操作流程

為降低客戶購車成本，提高辦貸效率，增強同業競爭力，促進個人汽車貸款業務的快速、健康發展，根據中國人民銀行

《汽車消費貸款管理辦法》、《中國農業銀行汽車消費貸款實施

細則》制定本操作規程。

一、“直客式”汽車貸款模式是指客戶購車貸款直接面對

貸款銀行，銀行在對客戶進行資信調查后符合條件，與客戶簽

訂貸款協議。該協議對客戶確定一個貸款額度，客戶拿貸款額

度到汽車市場上選購自己滿意產品的貸款業務。“直客式”運作

模式的目的是培養實現客戶消費融資需求“首先找農行”的觀

念。

二、“直客式”個人汽車貸款操作流程圖

三、“直客式”個人汽車貸款操作流程說明

（一）借款人到汽車消費貸款經辦網點咨詢有關情況，客

戶經理提供有關車輛信息，根據客戶擬購車價位初步測算債務

承受能力，客戶以書面形式提出貸款申請。

（二）經辦網點調查崗負責受理貸款申請，并對客戶基本

情況進行初步調查，認定是否具備發放貸款的基本條件（參照

《中國農業銀行汽車消費貸款實施細則》，下同）。

（三）對同意受理的貸款申請，由貸款調查崗通知客戶填

寫統一制式的《中國農業銀行汽車貸款申請表》，并提供有關資

料的原件或復印件。對客戶填制的制式申請和書面申請以及提

交的相關資料進行登記后，調查崗進行貸款調查。對以履約保

證保險方式申請貸款的，必須由保險公司出具《個人分期付款

436 履約保險承保通知書》。調查結束后，填制貸款調查表，作出調

查結論。同意發放貸款的，填制貸款資料交接清單，連同全部

貸款資料移交貸款審查崗，并辦理資料交接登記手續。

貸款審查崗收到有關貸款資料后，進行貸款審查，審查后

填寫信貸業務審查表，撰寫審查報告提出審查意見。同意發放

貸款的，連同有關資料報有權審批人審批。

對有權審批人批準發放的貸款，出具個人汽車貸款通知書

(見附件5)通知借款人。

（三）借款人到汽車經銷商處看車，達成購車意向后，借

款人交納定金，與汽車經銷商簽訂購車合同。

（四）借款人憑與汽車經銷商簽訂的購車合同和定金收

據，到貸款經辦網點辦理貸款手續。貸款經辦網點審查購車合

同和定金收據的真實性并為借款人開立活期存款賬戶，借款人

存入足額首付款。與借款人簽訂貸款合同，填制借款憑證，辦

理貸款賬務處理手續后，貸款轉入借款人活期存折戶，也可直

接由貸款經辦網點為借款人開具本票。

（五）貸款經辦網點調查責任人（客戶經理）攜帶匯票（本

票）陪同借款人到汽車經銷商處辦理提車手續。如汽車經銷商

在經辦網點已開立結算賬戶，則可通過轉賬方式把款項劃至經

銷商的賬戶上。汽車有關證件等購車資料，由貸款調查崗負責 掌握。

（六）客戶經理與借款人憑有關購車手續資料，一同在農

業銀行合作保險公司辦理車輛保險手續，作為貸款經辦網點的

代理保險業務。

四、“直客式”個人汽車貸款風險防范要點

由于“直客式”個人汽車貸款業務沒有合作經銷商這一環

節，對貸款的風險控制提出了更高要求。在辦理這一貸款業務

時，須從以下方面控制風險：

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（一）加強借款人的資信調查，把好客戶準入關；

（二）嚴格貸款擔保手續，除少數符合信用貸款條件的客

戶外，均要設定抵押或第三方保證擔保，嚴格審查擔保人擔保

能力和資格；

（三）嚴格執行貸款調查崗人員陪同客戶付款提車的有關

規定，確保貸款專款專用；

（四）配備足夠汽車貸款客戶經理，按300 貸款戶配備一

名客戶經理原則掌握。

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第五篇：個人住房貸款調研

個人住房貸款

(工商銀行個人住房貸款)

?業務簡述

個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的，用于購買房地產開發企業依法建造、銷（預）售住房的貸款。

?適用對象

個人住房貸款的借款人應是具有完全民事行為能力的自然人，年齡在18（含）--65周歲（含）之間，并且具有良好的信用記錄和還款意愿。

?特色優勢

1.貸款期限長--最長期限可達30年。

2.貸款額度高--一手房最高貸款金額可達到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達到所購住房市場價值的60%。

3.融資成本低--貸款辦理過程中銀行不收取費用。

4.還款方式靈活--為您提供多種還款方式及特色還款服務，借款人可根據需求自由選擇。

5.貸款發放及時--在您提供有效階段性擔保的情況下，可在房產正式抵押登記前發放貸款。

6.貸后服務便捷--為您提供便捷的還款、貸款要素變更等服務。

?申請條件

申請工行個人住房貸款需具備以下基本條件：

1.具有合法有效的身份證明（居民身份證、戶口本或其他有效身份證明）及婚姻狀況證明；

2.具有良好的信用記錄和還款意愿；

3.具有穩定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力；

4.具有所購住房的商品房銷（預）售合同或意向書；

5.具有支付所購房屋首期購房款能力；

6.在工行開立個人結算賬戶；

7.能夠提供工行認可的有效擔保；

8.工行規定的其他條件。

申請個人住房貸款，需提前準備并提供以下資料：

1.借款人及配偶的的有效身份證件、婚姻狀況證明；

2.借款人戶籍證明（戶口簿或其他有效居住證明）；

3.借款人經濟收入證明及職業證明；

4.借款人與房地產開發企業簽訂的《商品房銷（預）售合同》或《購買商品房合同意向書》；

5.房地產開發企業開具的首期付款的收據或發票復印件，或首期付款的銀行存款憑條；

6.貸款人要求提供的其他文件或資料。

?貸款額度

一手房最高貸款金額可達到所購住房市場價值的70%。

二手房最高貸款金額可達到所購住房市場價值的60%。

?貸款期限

貸款期限最長30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過70年。兩個（含）以上共同借款人借款的，可按照滿足貸款條件中年齡較小的確定貸款期限。

?貸款利率

貸款利率按照中國人民銀行有關規定執行，可在人民銀行公布的同期同檔次基準利率的基礎上，在規定的范圍內浮動。

?還款方式與服務

個人住房貸款可采用以下還款方式：

1.等額本息還款法。貸款期每月以相等的額度平均償還貸款本息。

2.等額本金還款法。每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。

3.按周（雙周、三周）還本付息還款法。以等額本息或等額本金還款法為基礎，以7天或者7天的整倍數作為還本付息的周期，周期最短為7天，最長不超過21天（含）。

4.“隨心還”還款法。在合同約定的還款期內，以等額本息法計算的還款金額作為每期最低還款額，在此基礎上可隨意增加還款額，實現提前還款。

5.“入住還”還款法。在購買產權房或購買與工行簽訂了按揭合作協議且開發商為貸款提供階段性保證擔保的期房時，可在所購房產入住之前，暫緩歸還貸款本金，僅歸還貸款利息。

每期還款日一般為貸款發放日次月起的每期對應日；無對應日的，還款日為該期最后一日；最后一期還款日為貸款到期日。您也可根據自身收入狀況選擇固定的每期還款日，合理安排個人資金收入與支出。

? 服務渠道與時間

您可在工行合作的按揭樓盤售樓處向工行客戶經理提交貸款申請，也可選擇工行個人貸款中心或當地分行個人信貸業務部門遞交貸款申請。

? 操作指南

業務流程圖：

1.提出申請。您向工行提出書面借款申請，并提交有關資料；

2.貸款審批。銀行根據您的申請資料對貸款進行審批；

3.簽訂合同。在接到工行有關貸款批準的通知后，您要到貸款行與工行簽訂借款合同和相應的擔保合同，并視情況辦理抵（質）押登記及公證等手續；

4.發放貸款。經工行同意發放的貸款，辦妥有關手續后，工行將按照借款合同的約定，將貸款資金按規定一次性轉入房地產開發企業在銀行開立的賬戶，或與借款人約定的工行監管賬戶；

5.按期還款。貸款發放后，您須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息；

6.貸款結清。貸款結清包括正常結清和提前結清兩種。

（1）正常結清：貸款最后一期結清貸款。

（2）提前結清：在貸款到期日前，您如提前部分或全部結清貸款，須按借款合同約定，提前向工行提出申請，由工行審批后到指定會計柜臺進行還款。

貸款結清后，您應持本人有效身份證件和經辦行出具的貸款結清憑證領回由工行收押的法律憑證和有關證明文件，并持貸款結清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續。

? 利率信息

人民幣貸款利率表

?常見問題

1.貸款額度和貸款期限如何確定？

按照每月月供不超過月收入的50%的原則，結合您的收入情況，確定您每月還款的金額。工行客戶經理會根據您的年齡、您所購買房屋的價格等因素，為您提供多種貸款額度和貸款期限組合，您可以選擇最適合您的貸款額度和期限。

2.如何選擇適合自己的還款方式？

目前最普遍、最常用的還款方式是等額本息還款法和等額本金還款法。等額本息還款法是指在利率水平不變的情況下，每月的還款本金和利息之和也不變，這種還款方式您比較省心，只要在每月還款日之前存入一定金額，銀行便按固定金額扣款。等額本金還款法是指在利率水平不變的情況下，每月還款本金固定，利息逐月遞減，比較適合在還款初期還款能力較強的客戶，如果您希望通過初期多還款以緩解未來還款壓力的話，可以選擇這種還款方式。此外，如果您還有其他特殊的還款計劃需求，工行還可為您提供按周還本付息、隨心還還款法、入住還還款法等特色還款方式，您可咨詢當地工商銀行，由客戶經理根據您的實際需求推薦適合您的還款方式。