第一篇：大球蓋菇開發推廣可行性分析報告

大球蓋菇開發推廣可行性分析報告

概述

食用菌產業的飛躍高效益發展，給現代農業經濟快速步入新的生財軌道注入了強勁的動力。新品種的開發，新法栽培模式的創立，科技不斷進步，銷售市場不斷拓寬，人們對食品向著高品位營養保健方面追求，這就為新、奇、特食用菌品種帶來美好的前景和極具優勢發展的平臺。只有改變傳統思想觀念束縛，更新換代新的品種，積極發展區域性更具特色的名優品牌項目，最具競爭力的優質產品，方能使食用菌這項具有短、平、快的特色產業健康、穩定、高效可持續壯大發展。以科技發展觀統領全局，以本地資源條件，氣候條件進行因地制宜的開發推廣，以新技術、新信息、新的政府扶持政策/產銷對路的銷售鏈條進行整合，努力促進新產業飛躍發展。

大球蓋菇，俗稱粗腿菇，益腎菇，彩云菇，懶漢菇，是近幾年來在遼寧大連、丹東地區開發推廣的新品種，已成為當地農業經濟來源的支柱產業，依靠種植球蓋菇走上生財路的屢見不鮮，出現了球蓋菇的種植熱潮，取得了良好的經濟效益和社會效益。自2002年起，首先利用溫室大棚進行反季節栽培，產出的鮮品在元旦春節期間上市，深受消費者的親睞，投放市場期間馬上會被消費者認可，且銷售量高于香菇、平菇、金針菇等。至今產品供應鄰近城市還不能滿足，呈現供不應求的態勢。國內深加工廠更急需貨源，國際銷售市場潛力極大。這項特色產業便于廣大群眾接收和推廣，極適合區域性、規模化、集約化商業性實體栽培。由于投資小、見效快、效益大、栽培場所靈活、不與農爭時、不與人爭糧、不與糧爭地、不與地爭肥，廢料得到綜合開發利用，這就迫使農村種植結構戰略性調整將不斷向大球蓋菇栽培縱深發展。

幾年來通過對大球蓋菇生活習性、生長因子的進一步探討，逐步改進了諸多實際生產中出現的問題，全面完善了每個生產環節技巧，為今后大規模普及推廣大球蓋菇栽培打下了堅實的技術基礎保障。

為使大球蓋菇栽培進行規范性、規模化大面積栽培，增加貨源量，滿足市場需求。大連莊河市、丹東兩地進行林地套種仿野生栽培已八年歷程，技術經驗成熟，通過實踐改革了影響大球蓋菇產量的諸多實際問題，取得了可喜的栽培效果。目前種植面積逐年大幅度增加，產品質量和栽培效益十分可觀，是大球蓋菇呈現大規范發展的必然趨勢，指日可待。該項目發展方興未艾，在我國大部分地區還無種植批量，有部分人正在引種試種，乘此時機領先開發種植會取得很高的經濟效益。

大球蓋菇是北方最新崛起的一株璀璨的食用菌新秀，是國際菇類交易市場上較突出的十大菇類之一，也是國際糧農組織向發展中國家推薦栽培的特色品種之一，是我國北方地區近幾年來剛剛興起的一株璀璨的食用菌新秀。菇體色澤艷麗，腿粗蓋肥，食味清香，細膩脆嫩，爽滑可口，營養豐富，干菇香味濃郁，富含相當高的蛋白質和對人體有益的多種礦物質元素及維生素，能治療或改善人體多種疾病之功效，堪稱是色鮮味美，具有“素中之葷”的全價營養保健食品。

大球蓋菇出菇適應溫度范圍寬、原材料廣泛，可就地取材，可充分利用農業下腳料，如稻殼、稻草、玉米秸稈、大豆稈，種植木耳、香菇、滑子蘑、平菇等的廢料（出過菇的菌糠或污染料）均可栽培。甚稱“農林廢棄物及垃圾上的寵兒”、“園中之王、菇中皇后”之美譽。在培養料合成中不添加麥麩、米糠等輔料，是所有食用菌品種中栽培成本最低的一種，且管理粗放、工藝簡單、有無食用菌栽培基礎的均可實施生產，是農業廢料再利用、生態良性循環的典范，是我國政府極具開發的廢料資源再利用的高效特色項目，是農村勞動密集型產業重點扶持的高新項目。

林地大球蓋菇栽培的優勢

近幾年來林下經濟的產業結構調整受到全國上下空前重視。黨的十六大又將生態建設確定為

全國建設小康社會的奮斗目標，同時在生態建設中扶持林業為首要地位。如何找到新形勢下林業經濟增長點是林業種植戶所關注的課題，充分利用林下空地栽培大球蓋菇是您明智的選擇，成功的保障。可有效提高土地利用率。目前部分野生混雜林地由個人承包經營，其收入期效較長。隨著人工造林、果園面積不斷擴大，林地空間利用問題越來越受到重視，林木幼齡期間，林下可種植農作物，但隨著林木逐年生長，林下已不適合植物生長，利用林地栽培大球蓋菇，（適合球蓋菇栽培的林地和果園）

不占農田，既收林木又收菇，可節約開支。利用林木樹冠枝葉自然遮陽，且保濕空氣效果好，林地內溫度比外界氣溫偏低3—5℃。根據大球蓋菇生長發育喜半遮陽的條件正好適合林地栽培，可促進良性循環。

大球蓋菇出菇范圍寬，并且具有半遮陽條件能正常分化生長的特點，利用林地清新空氣和潮濕環境，大球蓋菇在菌絲繁育生長時放出二氧化碳吸取氧氣，而林木生長進行光合作用吸收二氧化碳釋放新鮮氧氣，正適林木和菇生態條件互補，更利于菇類生長，林木生長過程中會產生水分蒸騰作用，有利于增加林地區域的潮濕度，林木根深葉茂的大幅度遮陽又利于林地面降溫，堪稱是天然保護地，是球蓋菇栽培的最佳場所。

利用林地、果園地、葡萄架下、五味子地套種大球蓋菇可不占用農田，不和糧爭地，充分利用林果空閑地進行立體種植，使有效種植面積經濟收入增值，是雜木野生林地、退耕還林地等進行球蓋菇套種栽培的首選項目。

林地土質肥沃、富含腐殖質，更利于大球蓋菇對營養的需求，能有效提高產量，特別是山林及大田土質更加肥沃，盛夏高溫期持續時間短、光照充足、雨量充沛、干濕交錯、日夜溫差大、水質好，大自然恩賜給我們的特殊地理環境，更有助于提高產品質量和產量，根據不同地區氣候特點，吉林、黑龍江北部等低溫帶地區可在春季地面解凍時至六月份即可投料栽培，在5-10月份均可出菇，還可以在8月份進行投料栽培，9月中旬起開始出菇，截止上凍前出兩茬菇，越冬后第二年春季解凍后再出2-3茬菇。大連、丹東等地區只能在9月份投料栽培，10月下旬方能出菇，在10月份前該地區無鮮菇銷售，而吉林地區和黑龍江地區正值鮮菇在10月份前是盛產區，如果將鮮品投放在遼寧省或南方主產區急需產品的幾個城市熱銷，彌補當地鮮菇銷售的空缺，勢必會更賣上好價格，增加整體栽培效益，是具有天時、地利優勢之所在。南方大部分地區投料栽培時間掌握在當地秋季氣溫穩定在25度以下實開始播種，氣溫高的地區不適合早春栽培。

林地、果園套種球蓋菇可有效防止林果地水土流失，避免雜草叢生，降低病蟲更利于林果的健康生長危害，栽培出菇后的廢料又是有機質肥料，可增加土質肥力，改良土壤理化結構。是林下經濟新的亮點。

栽培效益分析

“種植球蓋菇，效益最突出”這是廣大菇農通過近幾年實際栽培效果所認定的話題。每畝地（667平方米）去處管理作業道，實際種植面積約為450平方米，只需稻殼450編織袋。如用稻草或麥秸只需13000市斤左右，如選用玉米秸稈和稻草混合料只需13000市斤左右。在不添加其他輔料（麥麩、稻糠、玉米粉）的條件下即可栽培。一般45天出菇，生物轉化率80%左右，每畝地產量8000-10000斤左右，每畝地可創產值1.5—2.5萬元，其收入是農作物的8—10倍，經濟效益十分可觀，是農民發家致富的好項目。

大球蓋菇優質栽培技術資料

大球蓋菇，俗稱粗腿蘑、益腎菇、彩云菇，是國際菇類交易市場上較突出的十大菇類之一，也是國際糧農組織向發展中國家推薦栽培的特色品種之一，是我國北方地區近幾年來剛剛興

起的一株的食用菌新秀，極佳的口感及豐富的營養，產品一投放市場，很快就會被消費者所接受和認可。

幾年來的栽培推廣情況表明，大球蓋菇具有非常廣闊的發展前景。栽培原料來源豐富，栽培技術簡單粗放，具有極強的抗雜菌能力，可直接采用生料或發酵料栽培，栽培成功率高。它可直接生長在各種植物秸稈培養料上，不需要添加價格較高的麩皮等輔料，栽培的整體工本費用是所有食用菌品種中最低的一種，在北方可利用溫室大棚栽培。這項特色產業便于廣大群眾接收和推廣，投資小、見效快、效益大、不與人爭糧、不與糧爭地、不與地爭肥，極適合在農村推廣。除鮮銷外，真空清水軟包裝加工廠，速凍加工廠更急需貨源，鹽漬品在國內外市場潛力極大。該品種在北方只有小規模開發種植，方興未艾，如果廣大群眾領先開發種植，必然會取得較高的經濟效益和社會效益。

“種植球蓋菇，效益最突出”這是廣大菇農通過近幾年實際栽培效果所認定的話題。每棚（60米）實際種植面積300平方米，需麥秸只需6000—7000公斤左右。一般45天出菇，生物轉化率80%左右，每棚產量6000斤左右，每棚可創產值1.5—2.5萬元，其收入是農作物的10倍以上，經濟效益十分可觀，是農民發家致富的好項目。

一、栽培季節的選擇

栽培投料播種時節應該根據大球蓋菇特有的生活習性和不同地區的當地氣候環境條件及栽培場所環境條件不同而靈活確定。大球蓋菇出菇適宜溫度為10-25℃，低于4℃或超過30℃不能出菇。根據我市氣候特點，在溫室大棚內栽培要在10月中旬起開始投料播種，12月份或元旦起開始大量出菇，春節前出完兩茬菇，正月期間出三茬菇，二月期間出四茬菇。這幾個出菇的高峰期正值節日，市場價格高、效益好。如果投料播種過早，大棚內溫度高，容易造成熱害傷菌。天祝古浪冷涼地區還可以采用簡易棚反季節種植，即在春季棚內大地解凍后就馬上投料播種，采用夏季保護地降溫措施在除冬季外三季均可出菇。

二.栽培技術

2.1 選用優質菌種

菌種質量的優劣是關系到球蓋菇栽培的命脈，直接影響到育菌成品率、產量高低、菇體品質好壞、商品價值高低的重要關鍵因素。大球蓋菇的品系很多，菌種制作難度較大，一定要選擇優良菌種，才能獲得好的栽培效果。

2.2 對培養料的要求及處理方法

大球蓋菇是典型的草腐好氧菌類，菌絲分解木質素較差,分解纖維素能力較強，可以充分利用當地農作物秸稈進行栽培。兩種以上原料混合使用，以相互補充各自的營養不足，栽培效果更好。玉米秸稈、豆桿等質地較硬、較長的原料最好用扎草機切成2—4厘米碎渣片。要求植物秸稈新鮮不霉變。培養料中不能加入氮、磷、鉀肥料，培養料混合一定的土壤，球蓋菇菌絲生長濃密、菇體肥大、出菇后勁足、產量增加。最好是草炭土，加入量一般為原料重量的五分之一左右。

將原料投入溝池中，引入干凈水進行浸泡48小時后撈出瀝水，或直接鋪在地面，采用多天噴淋方式使原料含水量達到70—75%。用手擰緊有水滴滲出而水滴是斷線的，表明含水量適度。若擰緊后無水滴浸出，說明含水量偏小。濕度合適在低溫期就可直接鋪料播種。外界氣溫高的季節，由于生料鋪床播種后，料中易產生發酵生菌，造成燒菌，原料要經過堆積發酵處理才能播種。

2.3 原料堆積發酵方法

首先將堆積場地用辛硫磷1500倍液進行全面殺蟲處理，將調濕適度的培養料堆成底寬3米左右，高1.5米，長不限的梯形堆（大底尖堆形不好），堆小不易升溫，堆過大，中心易缺氧，影響發酵效果，從料堆頂面及側面間距40厘米打通氣孔，粗度10里面以上，防止料堆中部和底部缺氧造成無氧呼吸原料變酸。

料堆四周用草簾封圍，頂部不封蓋，不能用塑料布封蓋，大約3—4天堆內開始升溫（添加發酵增產劑1—2天）。當料堆內溫度達到55℃時，保持48小時以上，開始第一次翻堆，翻堆時將內層溫度較高部位的料翻到地面層，表層及貼近地面的低溫料翻到高溫層位置。重新建堆后仍打透氣孔，當料溫再上升到55℃以上時，保持2—3天，檢查培養料理化程度，當料呈茶褐色，料中有大量白色高溫放線菌，無酸臭味，質地松軟即發酵結束。發酵好的料要及時散堆，降溫調水，準備鋪料播種。如長期堆積、過度發酵、料中營養過分消耗、不利于菌絲生長，影響產量。在散堆時，要進行一次調水降溫，使料含水量達到75%左右，當料溫降到25℃以下時方可鋪料播種。提倡使用發酵增產劑處理原料，可明顯加快發酵速度，增加產量，減少病蟲害，提高栽培效益。

三、溫室大棚栽培技術要點

3.1場地環境處理

清理雜草及其他植物根莖，平整土地，種植前用旋耕機將地翻一次，土層呈顆粒狀最好。翻耕前要用克霉靈等殺菌劑和辛硫磷殺蟲藥，對地面、棚頂、后墻及周邊環境進行一次滅菌殺蟲處理，減少病蟲危害。棚頂覆蓋的塑料膜、草簾封蓋完畢。

3.2做床、鋪料、播種

床寬1.3米，南北走向，床間留30厘米作業道。首先向地面挖3—4厘米取土，將土放在畦床間隔的作業道上，以供覆土用；床面修整呈中間略高的龜背型，防止床底積水；床面撒一層石灰粉（見白）。料床分成南北向兩壟，兩壟間距12厘米左右，先將料鋪厚度8厘米左右，壟南北兩頭用料封圍，既增加投料量，又便于灌水。料層要平整，厚度均勻，寬窄一致，將菌種掰成核桃大小塊狀，順壟三行點播，菌塊間距10厘米。完成第一層播種后，在每個單壟上再鋪厚度8厘米的培養料，整理呈拱形壟狀，將菌種按入表層料內2厘米深處，順料壟三行依次穴播，菌塊間距10厘米，用手或耙子將穴內菌塊用料蓋嚴，兩壟間的溝內也要少量鋪料厚3厘米，利于溝內大量出菇。兩壟側面呈斜面坡形，用木板輕輕拍平，取作業道上的土進行覆土，覆土厚度2.5厘米，土呈顆粒狀好。覆土層用0.1多菌靈溶液和2000倍液辛硫磷噴施一次，防止雜菌、害蟲的危害。然后從料壟兩側面扎兩排3—5厘米粗的孔洞至料壟中心下部床面，呈品字型，孔洞間隔15—20厘米，使料壟中心有充足的氧氣，并防止料壟中心升溫傷菌。

3.3 發菌管理

早春投料播種期間，由于自然氣溫低，料壟中部不易升溫，發菌安全率高。但在夏季或初秋播種，由于自然氣溫較高，如何防止高溫侵害是播種后的技術關鍵。播種第三天菌絲開始萌發，7天左右菌絲呈束狀向培養基質中伸延定殖生長，菌絲在向基質中生長時會產生呼吸熱量，并排放二氧化碳等氣體，該期間要認真檢查料壟中心溫度變化情況。每天勤觀查，溫度過高再一次進行扎孔洞透氧排熱處理。注意保持棚內濕度，在適溫情況下，大約15—25天左右，菌絲向覆土層生長。如果發現壟料溫度超過25℃，就要用鐵叉子插入料壟底部向上掘起，使料壟表層裂縫，利于散熱透氧，加速菌絲生長，是最有效的技術措施，處理料床宜早不宜晚，結合扎孔洞可適當噴水降溫，但要輕噴。具體預防措要靈活掌握，當菌絲長至培養料厚度的三分之二時，基質內菌絲開始爬升土層，要求覆土層濕度保持濕潤即可，不能大水噴澆，使菌絲不易上土。如土層過于干燥，菌絲更不能爬升土層，使出菇遲緩、延續。特

別提醒大家：秋季高溫發菌期作業道溝必須勤灌水，降低床溫，有效防止高溫退菌，但水不能過多流入壟畦底淹死菌絲。運用以上綜合調控空氣、濕度、溫度、光照這四大要素管理，不能顧此失彼。大約30—40天料壟菌絲吃透，覆土層充滿菌絲體，菌絲束分枝增粗，通過營養后熟階段后即可出菇。

3.4 出菇管理

當覆土層中有粗菌束伸延，菌絲束分枝上就會出現米粒大小的菇蕾。覆土層和原料要濕潤，采用少量多次噴水的原則，不能大水噴澆，以免造成幼菇死亡。菇蕾發生初期呈白色，幼菇常有乳頭狀的小突起，叢生或群生，少量單生。隨著菇體逐漸逐漸長大，菌蓋逐漸變成紅褐色或酒紅色，菌蓋有鱗片點綴，隨著子實體長大逐漸消失。菌柄圓柱形，長5-20厘米，粗2-6厘米，靠近菌蓋部位呈淡粉色，中下部白色，菌柄早期和中期內實有髓，成熟后中空。出菇期噴水原則：誘導幼菇發生時，少噴勤噴，幼菇長大時少量多次，菇多多噴、菇大多噴、晴天風大多噴、陰天雨天少噴或不噴。正常溫度下從幼菇露出白點到成熟需5-7天。

大球蓋菇出菇適宜溫度為10-25℃，低于4℃或超過30℃不能出菇。溫度低時，生長緩慢，但菇體肥厚，不易開傘，腿粗蓋肥。溫度高雖然生長快，但朵小，蓋薄柄細，易開傘。當菇體達到采收質量要求時要及時采摘，采摘后的菌床要停水三天，以充分儲蓄營養。此時要檢查料壟中心的培養料是否偏干，若料中心偏干，子實體在料壟表層發育時，基質中底部的菌絲體營養難以輸送，導致下茬菇只吸收表層的基質菌絲營養，使菇體細小易開傘，整個料壟的營養不能得到全面利用和轉化，影響整體栽培質量。發現原料中心偏干時，要采用兩壟間多灌水，讓兩壟間水浸入料壟中心或采取料壟扎孔洞的方法，讓水盡早浸入壟料中部，使偏干的中心料在適量水分作用下加速菌絲的繁生，形成大量菌絲束，滿足下茬菇對營養的需求。但也不能過量大水長時間浸泡或一律重水噴灌，避免大水淹死菌絲體，使基質腐爛退菌。

3.5 采收、加工

大球蓋菇不同成熟度的菇質，口感差異很大。以尚未開傘的菇體最佳，因此子實體內幕菌膜尚未破裂前要及時采收，采收過遲的話，菌蓋展開、菌褶變為暗紫色、菌柄中空，失去商品價值。采摘時，注意不要松動邊緣幼菇，造成死亡。采收后在菌床上留下的洞穴要用土填滿。

采收后的鮮菇去除根部殘留的泥土和培養料及菌束，分裝在包裝容器內，直接鮮品銷售，或制成鹽漬品進行銷售。具體鹽漬方法同雙孢菇，但水煮時間要稍長一些，由于菇體大，若煮不透，易腐爛變質。大球蓋菇經自然曬干或烘干后，香味濃郁，和野生榛菇、茶樹菇干品相媲美，銷售市場前景十分廣闊。

3.8 病蟲害防治

大球蓋菇抗性強，易栽培，近年來在栽培實踐及推廣以來，尚未發生嚴重的病害，但要“以防為主、綜合治理”防范于未然。

大球蓋菇在近幾年栽培實踐中易出現的病害主要表現以下幾個方面：秋初外界自然氣溫較高期間進行提早鋪料播種，導致料壟內溫度過高或嚴重缺氧，在發菌期20多天后，菌壟內發生退菌，料中綠霉菌、毛霉菌等乘機繁殖并向覆土層蔓延。要求廣大種植者嚴格、準確、無誤的對每個操作管理的細小環節進行把關，防重于治。

大球蓋菇栽培過程中較常見的蟲害有螨類、跳蟲、螞蟻、菇蚊等。要求拌料、調水、堆積發酵的場地和栽培場地一定要用辛硫磷等殺蟲藥液徹底噴施，殺滅蟲卵。特別是在發酵過程中發現料堆表層或近地面的低溫層有螨蟲和跳蟲時，一定要用藥物噴澆殺滅。

第二篇：大球蓋菇推廣可行性分析報告

大球蓋菇推廣可行性分析報告

一、概述

大球蓋菇又名皺環球蓋菇、皺球蓋菇、酒紅球蓋菇，俗稱粗腿菇，益腎菇，金蟬菇，懶漢菇，是國際菇類交易市場上較突出的十大菇類之一，也是國際糧農組織向發展中國家推薦栽培的特色品種之一，也是近年來在本地區推廣的新品種，因該品種取材方便，管理粗放，口感好，價格高而被菇農作為經濟收入的主要來源，栽培1畝地大球蓋菇，可以轉化5噸農作物秸稈，有力的配合農忙時政府的秸稈焚燒政策，取得了巨大的經濟效益和社會效益。

大球蓋菇抗逆性強，適應溫度范圍廣，可在4——30℃范圍出菇，由于適種季節長，有利于調整在其他蕈菌或蔬菜淡季時上市。大球蓋菇由于投資小、見效快、效益大、栽培場所靈活、不與農爭時、不與人爭糧、不與糧爭地，不與地爭肥，產量高，生產成本低，營養又豐富等特有的優勢，作為新產品一投放市場，很容易被廣大消費者所接受和認可。

大球蓋菇是純天然無污染的綠色野生植物，不受飼料添加劑、農藥、激素的影響，且高蛋白，低脂肪，受到消費者青睞，目前市場主要是大小飯店，賓館，冷藏食品廠等，市場前景極其廣闊。適時發展將有肥厚的利潤回報。

大球蓋菇種植流程：

收集麥秸/稻草稻殼--加濕--鋪料--接種

1，將新鮮無霉變的麥秸/稻草均勻平鋪在林地表面厚度15-20CM

2，用噴水設施淋濕即可，標準為，用手抓起，輕擰有水珠滴下成滴不成串即可，3，下料播種；將原料畦成龜背型，菌種塊最好是家雀蛋大小為好，按品字型均勻的播撒在表面上，以菌種似露似不露為原則。覆土：取地表10公分以下的腐質土和菜園地的肥沃土最好，在料表面覆土1-2公分，最好不超過2公分，在土的表面加蓋2CM的麥秸/稻草種植即完成。

4，注意事項； 要求所鋪麥秸/稻草寬度50-60cm 高度控制在25-30cm，種植完成時畦的寬度不超過80cm 中間過道為30-40cm 每畝球蓋菇種植利用面積在 400-450平方米。

二、經濟效益分析

生產總成本費用估算

1、原材料費用：菌種1200/畝，栽種人工150-300元/畝，稻殼1噸成本400-600元，麥秸或稻草3噸成本1000-1200元，每畝共3050--3300元。

2、平均每畝林地產大球蓋菇2000-3500千克，按平均產量2500每千克計算，銷售價格4.5-8元每千克，按4.5元每千克計算，每畝大球蓋菇銷售收入11250元，除去成本3300元，可獲純利7950元，如出售按鮮菇價格8元每千克計算，每畝可收入20000元，除去成本3300元，可獲純利16700元。

3、產品暢銷，大小飯店、賓館、罐頭食品廠均會上門要貨。

項目建設背景

大球蓋菇主要是在林下種植，在廢閑田，各種果樹、楊樹樹林下都可以滿足其生長需要，無需建大棚，拌料場地、場房，無需購買其他種植設施，大球蓋菇種植正是利用樹下空間，靠樹蔭遮光生長，在不影響樹木生長的情況下發展種植，可以說一舉兩得，整個種植過程無需施肥、噴藥等，不占用勞動力，是下崗職工發展再就業和農民朋友從事第三產業的好項目，近幾年來林下經濟的產業結構調整受到全國上下空前重視，通過現代農業發展達到農民增收致富、消除低收入，提供了極好機會，為從根本上解決農民增收致富問題，實現經濟可持續發展。政府堅持以科學發展觀為指導，結合形勢發展和群眾期盼，組織力量，積極探索農民增收致富的新路子。把大力發展種植業作為致富的突破口。建立種植業龍頭企業，發展“生態、安全、優質、集約、高效”現代農業，建設綠色生態縣。保護和合理利用水土資源，改善生態環境，促進經濟社會可持續發展。為構建和諧新農村，需按照中央要求，堅持以經濟建設為中心，以增加農民收入為出發點和落腳點，解放和發展農村生產力，轉變經濟增長方式，發展農村經濟，積極發展資源節約、技術密集、功能多樣、品質安全的現代的農業，這是本項目建設的大背景。

本項目具有投資少，建設周期短，見效快、效益大、不與農爭時、不與人爭糧、不與糧爭地、不與地爭肥，廢料得到綜合開發利用，栽培場所靈活的優點，又有很好的社會效益、經濟效益、和生態效益。市場前景廣闊、原料有保證，抗風險能力強。本項目開發對發展林下經濟，改良土壤，生態產業有著積極意義，因此，本項目可行。

河南省虞城縣金隆菇業

第三篇：關于菌菇種植可行性分析報告

安徽農業大學

經濟管理學院

《市場營銷》實習報告

年級專業：11級財管-2

學 號：11103216 姓 名：張九

2013年2 月 26 日

目錄

項目投資

一、項目概括..........................................3

（一）項目名稱................................................3

（二）項目背景................................................3

（三）項目具備的條件..........................................4

二、項目論證..........................................4

（一）經營現狀................................................5

（二）市場現狀................................................4 1.目前市場和潛在市場..........................................4 2.競爭對手...................................................5 3.競爭優勢和劣勢..............................................5

三、項目資金運用..............................................5

四、可行性分析結論............................................6

品牌標志設計

一、圖標圖像..................................................6

二、文字說明..................................................7

三、顏色說明..................................................7

價值豐富的食用蘑菇

一：項目概括

1、項目名稱：價值豐富的食用蘑菇

2、項目背景：，食用蘑菇是理想的天然食品或多功能食品。迄今為止在全世界食用最多的食用蘑菇，學名為雙孢蘑菇，通稱為蘑菇。從野生種類中進一步篩選馴化優質生產菌種大有潛力。中國曾在世界上首次馴化并人工栽培成功了香菇、木耳、金耳、銀耳、草菇、金針菇、猴頭菌、竹蓀等，現已馴化了蒙古口蘑，而野生食用菌美味牛肝菌、羊肚菌、香杏麗蘑、鉚釘菇、粘蓋牛肝菌、正紅菇等也可以大量采集，供銷于國內外市場

3、項目所具備條件：隨著經濟的發展，人們生活的水平愈發上升，對飲食方面更注重營養價值，國內的蘑菇市場愈發繁榮。興起許多以蘑菇為主的企業，且市場升值快，穩定。國家在政策方面也大力扶持。

二、項目論證

1、經營現狀：食用蘑菇有其是一些珍貴的蘑菇無論在作為醫用，觀賞或實用方面都具有很大優勢，無論在國際市場還是在國內市場上的需求也是明顯的供不應求，特別是其藥用價值，當今社會高速發展，人民生活水平的提高，然而太多人群居于身體亞健康狀態，導致他們對健康越來越重視。所以對于食用菇的種植和經營是一項良好的投資。

2、市場現狀：正如上所講，由于食用菇本身渾身都是具有非常高利用價值的寶貝，所以當前市場上對于各種菌菇種植以及深加工產業在近十幾年發展十分迅速，種植和加工菌菇產品，和在果林中套種菌菇，對發展山區經濟，幫助山區農民脫貧致富，幫助農民提高果林種植地的經濟效益有十分重要意義。而且國家林業局曾作出批示： “兼有很好的生態效益，和極高的經濟效益，國家支持在適當范圍大力營造菌菇種植場，社會各界以承包、租賃、拍賣、股份制合作等多種經營形式參與營造綠化事業，應予以提倡和鼓勵。”而且菌菇種植與加工純在許多的潛在市場。菌菇可以加工成工藝品出售，作為青年男女互相送給長輩的物品，其銷售前景也是不容小覷的。其次由于其有一定的藥用價值與獨特的香味，吸引來的競爭者也是不容忽視的。由于菌菇的種植習性，種植主要地區一般分布在吉林長白山和黑龍江一帶，云南西北部、西藏南部、和西南部，南方滇東、滇西南、滇東純林等森林落葉林地帶。

3、項目的功能：上面說到菌菇具有很高的利用價值，從這里開始說明其具體

價值.一、藥用價值

從菌菇中提煉出來的一些成份對多種晚期癌癥療效突出，被稱為“治療癌癥的最后一道防線”。高純度提取物價格昂貴，菌菇生產周期短，天然更新能力強，人工種植效益高。

由于其具有獨特的抗癌機理，美國國立腫瘤研究所所長BRODER博士稱之是繼阿霉素、順鉑以后，十五年來被認為是對多種癌癥療效較好、副作用小的新型抗癌藥物。二十世紀八十年代開始，美國、英國、俄羅斯、韓國、中國都相繼開展了深入的研究。美國率先把研究成果應用于醫學臨床并在治療各種癌癥方面取得了顯著的臨床效果。從此人類在抗癌領域中又取得了新的突破。所以到目前為止以至在今后相當長的時間內，人類同癌癥做抗爭的的最有利的武器之一。菌菇中提取的一些藥物成分，具有獨特的抗癌機制和較高的抗癌活性，能阻止癌細胞的繁殖、抑制腫瘤細胞的遷移，被公認是當今天然藥物領域中最重要的抗癌活性物質。據專家介紹，其不溶于水或酒精之類溶解物，它的淬取技術非常復雜、加工程序十分嚴密，直接使用菌菇是不能治病的。

全球每年大約死于癌癥的病人在630萬人左右，僅美國、歐洲、日本每年就在400萬人左右。治療這些病人每年大約消耗150000～250000千克原料。一位研究紫杉醇的美國專家說，即使將世界上現有的紅豆杉全部砍伐，所提取的紫杉醇也只能挽救12.50萬名癌癥患者的生命。

特效：利尿消腫、治療腎臟病、糖尿病、腎炎浮腫、小便不利、淋病等。溫腎通經、治療月經不調、產后瘀血、痛經等到有效的功效。根椐方唯碩博士（方唯碩——1997年畢業于中國協和醫科大學、藥物化學博士曾師從于梁曉天教授）的研究結果，其最早是從短葉紅豆杉的樹皮中分離出來的抗腫瘤活性成份。是治療轉移性卵巢癌和乳腺癌的最好藥物之一，同時對肺癌、食道癌也有顯著療效，對腎炎及細小病毒炎癥有明顯抑制。它的抗癌機理是：能與微量蛋白結合，并促進其聚合，抑制癌細胞的有絲分裂，有效阻止癌細胞的增殖。

二、園林綠化價值：

房前屋后，荒坡空地，道路兩旁也適宜種植，一次種植，多年受益，效益顯著。專家發現：

1、四畝左右的菌菇，其凈化空氣的功效相當于100多棵冬青樹，等于每天置身于60多平方米的天然森林中。

2、當室內紅豆杉盆景達到每平方米400個葉片時，能對心絞痛、乳腺炎及乳腺增生引起的疼痛起到明顯緩解作用，還能防止心腦血管疾病的突發。

4、投資的劣勢和優勢

菌菇投資的優勢：1：市場前景廣闊，需求大。無論是在藥用方面還是在凈化空氣方面，由于人們對健康的重視越來越高，所以，對于菌菇市場的需求在以后的市場中只會增加而不會減少。2：收益良好。野生的菌菇自然生長速度十分緩慢，但是人工種植可以達到以數量彌補生長緩慢的缺陷，且人工種植可以加快其生長 4

速度。3：用途多，可以發展潛在市場，吸引潛在顧客，從而達到使成本充分利用而達到最大效益的結果。

菌菇種植的劣勢：1:菌菇根據種類不同，價格成本也不同。如果要是選擇小的成本較低的菌菇但是收回成本的時間就比較長。如果要是選擇好的菌菇，那么成本就相對比較高，但是收回成本的時間也就縮短了。所以，要選擇適合自己投資能力的菌菇種類。2：菌菇種植在近幾年是投資熱點，所以市場競爭比較激烈，要做好風險防范措施，同時也要有過硬的種植培養技術，確保自己的菌菇能夠最少的減少損失，并能以自己的優勢打敗其他的競爭者。3：菌菇的成長速度快，要細心護理，栽培。所以需要種植者有足夠的資金和人員來維持菌菇成長中所需要的養料等的供應。

三、項目資金運用

種植業最重要的就是土地、陽光、水分、適當的管理和足夠的養料。所以，菌菇的種植也是一樣，菌菇是一種喜陰，潮，濕，耐寒又喜陽的植物，根系發達，成活率高，不擇“土壤”，但受天氣氣候影響。所以要避免氣象災害的影響。首先就是租地。可以在農村或郊區租一塊平坦，寬闊的土地，要有適于菌菇生長的環境。租地當然是越便宜越好，但是又要交通比較便利，那這樣的話，大概800一畝。租10畝，租十年。租金8萬。然后是菌種。春秋2季種植，小苗一畝地2000—3000棵，長個2、3周再移栽刪稀。分批種植，4畝種小苗，其他六畝種大一點的菌菇。4畝樹苗10000棵，每株八塊左右，一共八萬。其他每畝種800棵左右大的菌菇，每株100元左右，一共成本48萬。工人雇傭，除草施肥等一年2萬，十年20萬。肥料等每年5萬，10年50萬（按照現在工資水平和物價來算）。再加上其他一些必要不可預知的支出10萬。等到半月后，把六畝大一點的菌菇先出出售一部分以回籠資金，然后把4畝種存活下來的菌苗移植到其他空地上。這里工人挖樹苗跟樹苗運輸成本要視當年勞動報酬標準預計2萬元左右。所以一共成本為136萬元。

四、可行性分析結論

人工栽培種植菌菇，是一個前景相當廣闊，近二十年不會落伍的種植產業，作為傳統種植業，技術簡單，種植要求不復雜，無病蟲害，成活率高，市場需求相當巨大。

菌菇將來作為一個綠色環保、健康的種植物，將是高檔植物消費的新潮流。這個物種四季常青,秋果鮮艷，給人以健康飽滿的外觀感，耐修剪，好造型，二十年以后將是種植業的新寵，是藥用、綠化兼用品種，既有生態效益社會效益，又有經濟效益。當前種植菌菇是傳統種植業和現代生物制藥工程完美結合的絕佳項目.防治病蟲害也是菌菇種植需要注意的問題，正確的使用化學藥物以及可園林管理可以給菌菇帶來很好的保護效益。

品牌標志設計

文字說明：這個圖標的外表像一棵正在茁壯成長的大樹，這正是我們公司所追求的目標，也是我們公司主營業務的代表——菌菇。底下的方塊代表著菌菇種植需要的“土壤”，也代表整個公司團結一致共同致力于菌菇的種植。左上角的圓圈代表紅豆杉種植所需要的陽光因素，表示了公司對自然的尊重與友善。同時也代表公司要向太陽一樣蒸蒸日上。

顏色說明：本圖標主要使用的綠色系色調，既符合了菌菇種植是一項綠色工程，也體現了公司綠色經營，誠信經營的宗旨；三片葉子采用不同的顏色，說明一個

公司的經營需要大家的共同努力；紅色的太陽說明公司正朝著越來越好的趨勢發展，表達了公司員工及領導者的信心與決心。

第四篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目可行性報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發項目區位條件.................................................................................2

（二）、規劃方案.................................................................................................2

二、建設條件................................................................................................................2

（一）、建設地點條件.........................................................................................2

（二）、建設實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預測............................................................................................3

（一）、市場發展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務經濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經濟效益分析...................................................................................6

七、結論........................................................................................................................7

房地產項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

湖南工學院位于衡陽市珠暉區大學城，該開發地塊為湖南工學院酃湖校區后校門西側，與衡陽師范學院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環境。

（二）、規劃方案

該住宅區規劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

房地產項目可行性報告

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升

房地產項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群； 四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

房地產項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產項目可行性報告

氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析

房地產項目可行性報告

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位于泰州市海陵區青年橋西南側。規劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區商業地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案規劃總用地面積3000平方米，規劃以辦公、營業功能為主，充分體現了以人為本的對辦公環境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規劃一至二層為營業區，二層以上為辦公區。整體規劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的辦公、環境和高標準的服務設施。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰坡子街商業廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、電力、電信等基礎設施規劃配套齊全。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、泰州市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業價值，成為泰州房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、泰州投資環境良好，政策比較優惠，給房地產企業在泰州的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在泰州成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。該規劃區的繼續開發，將是皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、隨著長江三角經濟區城市發展一體化的進程，加之商業住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。已建的皇冠花園小區在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析 根據對今年以來出臺的房地產行業政策、泰州市場供需狀況等方面情況調查表明，泰州地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢 一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民二次置業的購房群； 四是致力于泰州投資置業的購房群體。

（三）、價格預測 根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、辦公區8000元/㎡；

2、營業區均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按泰州市對該商業區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、擬開發建設期為1年。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適

應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析 項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。