第一篇：陽(yáng)光電器進(jìn)銷存管理系統(tǒng)可行性分析報(bào)告以及開(kāi)發(fā)計(jì)劃書

陽(yáng)光電器進(jìn)銷存管理系統(tǒng)

可行性分析報(bào)告 項(xiàng)目組成員：張曉坤、周雪、朱點(diǎn)點(diǎn) 報(bào)告時(shí)間：2011-4-1

目錄

一、引言

1.1 編寫目的由于電器公司對(duì)其公司的管理，急需開(kāi)發(fā)一個(gè)進(jìn)銷存管理系統(tǒng)和高效管理公司業(yè)務(wù)，準(zhǔn)確地反映進(jìn)貨、銷售、庫(kù)存等方面的各種信息，以幫助公司經(jīng)理制定適宜的銷售策略，實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商資料、客戶資料、商品資料等的管理。

1.2 背景

a.大二第二學(xué)期作業(yè)內(nèi)容：陽(yáng)光電器進(jìn)銷存管理系統(tǒng)

b.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)人員：張曉坤、周雪、朱點(diǎn)點(diǎn)

1.3 定義

陽(yáng)光電器進(jìn)銷存管理系統(tǒng)項(xiàng)目可行性分析方案

1.4 參考資料

《管理信息系統(tǒng)》，張金城 主編，北京大學(xué)出版社，2006年。

《管理信息系統(tǒng)實(shí)驗(yàn)指導(dǎo)書》，張金城 主編，北京大學(xué)出版社，2006年。《管理信息系統(tǒng)開(kāi)發(fā)案例分析》，鐘雁 主編，清華大學(xué)出版社，2006年。

二、可行性分析的前提

2.1要求

主要功能：準(zhǔn)備地反映進(jìn)貨、銷售、庫(kù)存等方面的各種信息，2.2 目標(biāo)

幫助公司經(jīng)理制定適宜的銷售策略，實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)商資料、客戶資料、商品資料、交易資料、各種單據(jù)等信息的迅速方便地錄入、查詢與管理。

2.3 條件、假定和限制

運(yùn)行環(huán)境：兼容當(dāng)前主流操作系統(tǒng) Windows 95/98/NT/Me/2000/XP，Office軟件等。硬件環(huán)境：奔騰4以上計(jì)算機(jī)，打印機(jī)、掃描儀等。

開(kāi)發(fā)軟件：SQL Server、JAVA、C#等

該系統(tǒng)的預(yù)期壽命為5年

2.4 進(jìn)行可行性分析的方法

通過(guò)對(duì)已有的電器管理系統(tǒng)的分析和研究比較的方法

2.5 評(píng)價(jià)尺度

各項(xiàng)功能的優(yōu)先次序、費(fèi)用的高低、壽命的長(zhǎng)短、開(kāi)發(fā)時(shí)間的長(zhǎng)短及使用中的難易程度等等。

三、對(duì)現(xiàn)行系統(tǒng)的分析

現(xiàn)有的系統(tǒng)完全是人工記錄，設(shè)備落后，工作量大，重復(fù)的工作量也多，枯燥，錯(cuò)誤率高，查詢也很復(fù)雜，花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)。

四、新系統(tǒng)的方案

4.1 新系統(tǒng)的目標(biāo)

該系統(tǒng)將大大改善數(shù)據(jù)處理的速度，并且更加方便的對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行管理，同時(shí)可以大大減少人力資源的浪費(fèi)以及工資的支出。另外還可以準(zhǔn)確的反映進(jìn)貨、銷售、庫(kù)存等方面的各種信息，降低查詢的錯(cuò)誤率，修改數(shù)據(jù)方便等。

4.2 新系統(tǒng)的功能

管理員由七個(gè)子模塊組成：

基本信息管理：對(duì)供貨商、員工、消費(fèi)者的錄入、修改、刪除

商品銷售管理：銷售信息的錄入、進(jìn)貨入庫(kù)管理

庫(kù)存管理

統(tǒng)計(jì)報(bào)表管理

財(cái)務(wù)管理

系統(tǒng)維護(hù)

4.3 新系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)

4.4 計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的配置

4.5 新系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的進(jìn)度計(jì)劃，包括各階段對(duì)人力、資金、設(shè)備的需求

4.6 新系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)后組織機(jī)構(gòu)、管理模式的影響

從組織結(jié)構(gòu)上分析：公司的管理人員能更方便、更快捷的查看公司的銷售情況，查詢公司的客戶，查看公司員工的銷售業(yè)績(jī)，更好的給員工分配工作，以便于把員工分配到更合適是工作崗位，以利于提高公司的銷售業(yè)務(wù)。

從管理模式上分析：管理系統(tǒng)幫助管理人員對(duì)公司的進(jìn)、銷、存商品的數(shù)量分析，確定公司的發(fā)展目標(biāo)，便于管理者決策。

五、可行性分析

5.1 開(kāi)發(fā)新系統(tǒng)的必要性

進(jìn)銷存是商業(yè)企業(yè)的重要管理環(huán)節(jié)，對(duì)外直接關(guān)系到顧客服務(wù)的水平、商企的合作關(guān)系、企業(yè)的整體形象，對(duì)內(nèi)影響到企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果、職員的切身利益。進(jìn)銷存管理系統(tǒng)對(duì)于提高工作效率、優(yōu)化業(yè)務(wù)管理、降低經(jīng)營(yíng)成本都有明顯的作用。更重要的是通過(guò)系統(tǒng)的應(yīng)用，管理者能更迅速準(zhǔn)確地對(duì)市場(chǎng)變化做出商業(yè)的應(yīng)變策略，力求在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中不斷創(chuàng)造出更多的經(jīng)濟(jì)效益，以立于不敗之地。建立進(jìn)銷存管理系統(tǒng)，使企業(yè)管理工作規(guī)范化、制度化和程度化，提高信息處理的速度和準(zhǔn)確性，理順企業(yè)的信息流程和流向，及時(shí)、準(zhǔn)確地把握企業(yè)內(nèi)部、市場(chǎng)和其他外部信息，以提高管理決策的水平。為規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)業(yè)務(wù)管理水平，更好地服務(wù)于顧客，開(kāi)發(fā)一個(gè)涉及進(jìn)貨管理、銷售管理和庫(kù)存管理的進(jìn)銷存管理系統(tǒng)是必要的。

5.2 開(kāi)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)可行性

該信息系統(tǒng)的實(shí)施費(fèi)用主要涉及設(shè)備的購(gòu)買與安裝維護(hù)，軟件的開(kāi)發(fā)與實(shí)施維護(hù)，員工的培訓(xùn)等方面。這些費(fèi)用對(duì)于陽(yáng)光公司來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題。信息系統(tǒng)實(shí)施后能為公司的業(yè)務(wù)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)效益，公司根據(jù)市場(chǎng)的的實(shí)際需求，有效地組織采購(gòu)，減少商品積壓，加速資金周轉(zhuǎn)，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，有效地降低成本。使用該信息系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)控各經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的信息，能及時(shí)發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題并快速查找原因

5.3 開(kāi)發(fā)新系統(tǒng)的技術(shù)可行性

陽(yáng)光公司的銷售業(yè)務(wù)日益增長(zhǎng)，銷售方面的靈氣處理也越來(lái)越繁忙，每日所要登記的的單據(jù)、報(bào)表非常多。為了讓業(yè)務(wù)員從繁瑣的數(shù)據(jù)處理中解脫出來(lái)，更好地拓展公司的業(yè)務(wù)，利用計(jì)算機(jī)信息技術(shù)解決銷售數(shù)據(jù)的處理已是迫在眉睫。由于該公司的辦公室、財(cái)務(wù)部等部門都使用了電腦辦公，公司人員的素質(zhì)較高，員工的技術(shù)水平達(dá)到了信息系統(tǒng)管理業(yè)務(wù)所要求的水

平，信息系統(tǒng)在公司瑞有的資源基礎(chǔ)上可以實(shí)施。目前可視化開(kāi)發(fā)技術(shù)、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)非常成熟，軟件開(kāi)發(fā)工具、測(cè)試工具也很先進(jìn)，為開(kāi)發(fā)進(jìn)銷存管理系統(tǒng)提供了技術(shù)保障

5.4 組織管理上的可行性

公司員工教育水平都在高中以上，大部分員工都具有大專以上的學(xué)歷，對(duì)信息系統(tǒng)的使用不存在問(wèn)題，只需稍做培訓(xùn)，就可以掌握該系統(tǒng)的使用，讓員工從日常繁瑣的單據(jù)填寫、報(bào)表統(tǒng)計(jì)中解脫出來(lái)，員工會(huì)樂(lè)意接受該系統(tǒng)的使用。對(duì)于經(jīng)理和管理人員來(lái)說(shuō)，他從總體上來(lái)說(shuō)他們?cè)僖膊挥玫葐T工統(tǒng)計(jì)完數(shù)據(jù)之后才能了解市場(chǎng)及銷售情況，通過(guò)該系統(tǒng)可以隨時(shí)查看相關(guān)信息，打印他們所需要的報(bào)表，從而更有利于他們進(jìn)行決策，管理層也會(huì)樂(lè)意使用該信息系統(tǒng)。

5.5 社會(huì)條件方面的可行性

實(shí)施信息化管理可以提高員工業(yè)務(wù)的處理效率和服務(wù)質(zhì)量，從而贏得客戶的滿意，提高企業(yè)的形象與聲譽(yù)，在同行中保持競(jìng)爭(zhēng)力。

六、可供選擇的其他方案

第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概況................................................................................................................2

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件.................................................................................2

（二）、規(guī)劃方案.................................................................................................2

二、建設(shè)條件................................................................................................................2

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件.........................................................................................2

（二）、建設(shè)實(shí)施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優(yōu)勢(shì)分析.................................................................................................2

（二）、劣勢(shì)分析.................................................................................................3

（三）、機(jī)會(huì)分析

（四）、威脅分析

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)............................................................................................3

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析...................................................................................3

（二）、目標(biāo)客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)...................................................................................................4

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃........................................................................................................4

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃...................................................................................4

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略...............................................................................5

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析...................................................................................6

七、結(jié)論........................................................................................................................7

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

湖南工學(xué)院位于衡陽(yáng)市珠暉區(qū)大學(xué)城，該開(kāi)發(fā)地塊為湖南工學(xué)院酃湖校區(qū)后校門西側(cè)，與衡陽(yáng)師范學(xué)院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環(huán)境。

（二）、規(guī)劃方案

該住宅區(qū)規(guī)劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開(kāi)工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元。銷售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝； 營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米； 營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬(wàn)元； 費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元； 貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

一、項(xiàng)目概況

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位于泰州市海陵區(qū)青年橋西南側(cè)。規(guī)劃用于集辦公、購(gòu)物一體化的綜合建筑，是海陵區(qū)商業(yè)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案規(guī)劃總用地面積3000平方米，規(guī)劃以辦公、營(yíng)業(yè)功能為主，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)辦公環(huán)境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規(guī)劃一至二層為營(yíng)業(yè)區(qū)，二層以上為辦公區(qū)。整體規(guī)劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的辦公、環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)設(shè)施。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰坡子街商業(yè)廣場(chǎng)。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、泰州市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣，現(xiàn)已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9%，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國(guó)家、江蘇省、泰州市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業(yè)價(jià)值，成為泰州房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、泰州投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，給房地產(chǎn)企業(yè)在泰州的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在泰州成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。該規(guī)劃區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、隨著長(zhǎng)江三角經(jīng)濟(jì)區(qū)城市發(fā)展一體化的進(jìn)程，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。已建的皇冠花園小區(qū)在泰州具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析 根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、泰州市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，泰州地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中有升近幾年，泰州商品房?jī)r(jià)格與周邊沿江城市相比價(jià)格較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成價(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì) 一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。

3、二手房市場(chǎng)

活躍對(duì)新房的促進(jìn) 隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)泰州這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位 目標(biāo)客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強(qiáng)知名度的商業(yè)群體； 二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)； 三是當(dāng)?shù)鼐用穸沃脴I(yè)的購(gòu)房群； 四是致力于泰州投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè) 根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、辦公區(qū)8000元/㎡；

2、營(yíng)業(yè)區(qū)均價(jià)12000元/㎡；

3、車位均價(jià)8萬(wàn)元/個(gè)；

4、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按泰州市對(duì)該商業(yè)區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開(kāi)工需要。

2、擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為1年。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略

1、營(yíng)銷策略 秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適

應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。

（二）、資金籌措 根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣 醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36%。預(yù)測(cè)前提： 土地173.6萬(wàn)元/畝； 營(yíng)業(yè)收入33,666.10

萬(wàn)元；平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米； 營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬(wàn)元； 費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元； 貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態(tài)分析 投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）（2）、動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5%，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8%，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計(jì)劃銷售量的92.82% 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82% 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18%。

八、結(jié)論 經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第四篇：軟件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)可行性研究報(bào)告

1、引言

1.1編寫目的隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的日益普及和信息化建設(shè)的重視，網(wǎng)絡(luò)硬盤作為一種新型安全的網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)系統(tǒng)，主要適用于個(gè)人文件存儲(chǔ)，可以用作個(gè)人的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲(chǔ)空間，用戶通過(guò)上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進(jìn)行個(gè)人文件的上傳、刪除及文件目錄的新建、修改、共享等操作，隨時(shí)隨地存儲(chǔ)自已的個(gè)人文件。而且不用擔(dān)心文件丟失的狀況，安全方便。

1.2項(xiàng)目背景

1.2.1 項(xiàng)目名稱：網(wǎng)絡(luò)硬盤文件資源管理系統(tǒng)

1.2.2 用戶:網(wǎng)絡(luò)存儲(chǔ)用戶

1.2.3 說(shuō)明：很多用戶把重要文件存儲(chǔ)在自己的手機(jī)或電腦的硬盤上，結(jié)果因?yàn)槭謾C(jī)、電腦的丟失導(dǎo)致這些重要文件也都丟失了，在很多時(shí)候，文件的價(jià)值往往比手機(jī)和電腦本身還要高。而且網(wǎng)絡(luò)硬盤可以用作個(gè)人的一個(gè)網(wǎng)絡(luò)Ｕ盤，無(wú)論在家里，辦公室里或旅館里，只要能上網(wǎng)，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)硬盤調(diào)用自己的文件或記事本；網(wǎng)絡(luò)硬盤是一塊專屬的存儲(chǔ)空間，用戶通過(guò)上網(wǎng)登錄網(wǎng)站的方式，可方便上傳、下載文件，而獨(dú)特的外鏈功能更突破了傳統(tǒng)存儲(chǔ)的概念。只要能上網(wǎng)，就可以用網(wǎng)絡(luò)硬盤登錄到服務(wù)器上進(jìn)行個(gè)人文件的上傳、下載、刪除及文件目錄的新建、修改、刪除、文件預(yù)覽等操作，隨時(shí)隨地存儲(chǔ)自已的個(gè)人文件。

2、可行性研究的前提

2.1要求

2.1.1 功能要求

用戶能登陸注冊(cè)，用戶文件空間界面必須以文件目錄的形式展示文件列表，目錄結(jié)構(gòu)清晰。能實(shí)現(xiàn)文件批量選擇上傳，操作必須要方便快捷簡(jiǎn)單，常用格式文件必須要能打開(kāi)預(yù)覽。為方便操作，文件夾能打包壓縮下載。用戶能對(duì)文件實(shí)現(xiàn)批量操作。能設(shè)置外鏈文件。

2.1.2 性能要求

為了滿足儲(chǔ)戶的要求，系統(tǒng)必須要有高的運(yùn)作速度，用戶的操作事件，系統(tǒng)必須能快速及時(shí)作出響應(yīng)，迅速處理各項(xiàng)數(shù)據(jù)、信息。所以要求很高的信息量速度和大的主存容量；由于要存貯大量文件和數(shù)據(jù)，也還要有足夠大的磁盤容量；安全性也是系統(tǒng)最重要的性能需求之一，文件管理系統(tǒng)系統(tǒng)必須有可靠的安全措施，以保證儲(chǔ)戶的存儲(chǔ)安全。

2.1.3完成期限

初步確定開(kāi)發(fā)期為2個(gè)月，系統(tǒng)計(jì)劃于2012年低正式完成2.2目標(biāo)

網(wǎng)絡(luò)硬盤是一種類似U盤的一種文件存儲(chǔ)系統(tǒng)，所以，第一、系統(tǒng)必須要穩(wěn)定、安全，保證上傳的文件不丟失，能正確下載。第二、文件瀏覽界面必須要友好，能提供清晰的文件目錄列表。第三、必須要有方便快捷的操作，保證良好的用戶體驗(yàn)。

2.3可行性研究方法

采用歸納方法：通過(guò)對(duì)現(xiàn)在流行、大型的網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)詳細(xì)研究與比較來(lái)獲取自己系統(tǒng)需求分析所需資料，在對(duì)這些系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、制造和運(yùn)行狀況進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上,根據(jù)所設(shè)計(jì)的系統(tǒng)的功能要求進(jìn)行多次選擇,然后對(duì)少數(shù)幾個(gè)同類系統(tǒng)作出相應(yīng)修正，最后得出一個(gè)理想的系統(tǒng)。

3、對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析

當(dāng)前大多數(shù)網(wǎng)盤都還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)對(duì)文件的預(yù)覽功能，有部分實(shí)現(xiàn)了對(duì)圖片的預(yù)覽功能，但實(shí)現(xiàn)對(duì)文檔、音樂(lè)、視頻預(yù)覽的確很少。給予用戶的體驗(yàn)不足，達(dá)不到用戶所期待的功能。基于這種原因，我所實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)能對(duì)圖片、文檔、音樂(lè)、視頻的預(yù)覽以及文件夾的壓縮下載。

4、技術(shù)可行性分析

網(wǎng)絡(luò)硬盤文件系統(tǒng)的實(shí)現(xiàn)技術(shù)有多種,可以采用傳統(tǒng)的客戶機(jī)/服務(wù)器型的B/S型架構(gòu),即文件內(nèi)容放在遠(yuǎn)程的服務(wù)器上,用戶通過(guò)在其他計(jì)算機(jī)上登陸服務(wù)器。進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)硬盤系統(tǒng)。由于受條件所限制，數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器端采用大型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng),這有利于縮短大批量數(shù)據(jù)的吞吐時(shí)間,使整個(gè)系統(tǒng)管理規(guī)范化,數(shù)據(jù)的完整性、安全性得到保障.應(yīng)用服務(wù)器端采用中間件計(jì)算模式(IBMWebSphereApplicationServer),分模塊層次結(jié)構(gòu),多模塊分立,允許系統(tǒng)的分布處理,以提高系統(tǒng)的工作效率。所使用的技術(shù)主要是S2SH（struts2、hibernate、spring）以及javascript、jquery、css、html，這些技術(shù)都已經(jīng)開(kāi)設(shè)過(guò)課程，我也已經(jīng)掌握了。開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的計(jì)算機(jī)硬件已經(jīng)非常普及，所以完全沒(méi)有問(wèn)題；現(xiàn)在的計(jì)算機(jī)各方面的技術(shù)都非常成熟，相對(duì)來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)此系統(tǒng)的技術(shù)也要求比較簡(jiǎn)單，因此在技術(shù)方面是可行的。

5、經(jīng)濟(jì)可行性分析

可以通過(guò)推廣發(fā)布廣告、個(gè)人付費(fèi)、流量收費(fèi)來(lái)維持網(wǎng)盤的運(yùn)營(yíng)，并通過(guò)網(wǎng)盤服務(wù)帶來(lái)大量用戶到其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)上市是沒(méi)什么問(wèn)題的。

6、社會(huì)因素可行性分析

6.1法律因素

全部軟件購(gòu)買正版；機(jī)器設(shè)置通過(guò)正當(dāng)途徑購(gòu)得；所有軟件都用正版，技術(shù)資料都由提出方保管，數(shù)據(jù)信息均可保證合法來(lái)源。所以，在法律方面是可行的。

6.2用戶使用可行性

開(kāi)發(fā)的系統(tǒng)操作要非常簡(jiǎn)單，以便適合大人小孩老人各類人們都可以很方便操作使用。

第五篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性分析報(bào)告

旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（A8、A9）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

呈報(bào)單位：**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

呈報(bào)時(shí)間：二00五年六月二十七日

一、項(xiàng)目概況

（一）、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位條件

威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。A8、A9地塊為度假區(qū)

規(guī)劃分區(qū)，位于威海灣南側(cè)，東、北臨規(guī)劃環(huán)路，西側(cè)與皇冠房地產(chǎn)先期開(kāi)發(fā)的九龍灣花園小區(qū)隔河相對(duì)，是九龍灣旅游度假區(qū)地理位置最為優(yōu)越的規(guī)劃分區(qū)之一。

（二）、規(guī)劃方案

旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積140.92公頃，居住人口1.59萬(wàn)人，其中A8、A9規(guī)劃分區(qū)總用地3.61公頃，規(guī)劃用地3.18公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂(lè)等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。規(guī)劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業(yè)、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲(chǔ)藏室3749㎡；地下車庫(kù)376個(gè)，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1，容積率為2.27。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備了高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住園區(qū)。

二、建設(shè)條件

（一）、建設(shè)地點(diǎn)條件

1、該規(guī)劃區(qū)地理位置優(yōu)越，緊鄰?fù)撑c海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅3公里。

3、周邊環(huán)境適宜，自然景觀和生態(tài)環(huán)境良好。

4、容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場(chǎng)地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。

5、擬建規(guī)劃分區(qū)給排水、供暖、電力、燃?xì)狻㈦娦拧⒂芯€電視等基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃配套齊全，學(xué)校、商店、郵局等生活服務(wù)設(shè)施盡在整體規(guī)劃中。

（二）、建設(shè)實(shí)施條件

1、該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。

2、威海市國(guó)土資源局發(fā)布公告將于2005年7月6日進(jìn)行國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)拍賣，現(xiàn)威海已有多家實(shí)力強(qiáng)、知名度高、經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加競(jìng)拍。

3、該規(guī)劃分區(qū)距皇冠房地產(chǎn)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、已開(kāi)發(fā)的皇冠九龍灣花園較近，為項(xiàng)目實(shí)施提供了得天獨(dú)厚的條件。

三、投資環(huán)境分析

（一）、宏觀環(huán)境分析

1、據(jù)國(guó)家有關(guān)部委及業(yè)內(nèi)專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，系列政策均是站在增量房市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行調(diào)控、規(guī)范，而對(duì)存量房市場(chǎng)的影響則是加大了交易成本，減少了供應(yīng)量，對(duì)增量房?jī)r(jià)反而是保證和促進(jìn)上漲的力量，我國(guó)房?jī)r(jià)總體上保持穩(wěn)定且會(huì)穩(wěn)中有升。

2、據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年1—5月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲8.9，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲11.3和4.1。

3、國(guó)家、山東省、威海市有關(guān)土地政策的出臺(tái)加大了開(kāi)發(fā)用地的管理，使得威海市本就緊張的可開(kāi)發(fā)用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區(qū)用地的商業(yè)價(jià)值，成為威海房地產(chǎn)商家的必爭(zhēng)之地。

（二）、微觀環(huán)境分析

1、威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團(tuán)所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產(chǎn)在威海成功地開(kāi)發(fā)了多個(gè)住宅小區(qū)，樹(shù)立了良好的企業(yè)形象和信譽(yù)，創(chuàng)立了較強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)。A8、A9規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開(kāi)發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。

3、每年一度的威海國(guó)際人居節(jié)形成的威海人居品牌吸引力極強(qiáng)，加之商業(yè)住宅用地日趨緊張，使得威海房地產(chǎn)業(yè)顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭，A8、A9規(guī)劃區(qū)的開(kāi)發(fā)，是皇冠房地產(chǎn)壯大企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，提高經(jīng)濟(jì)效益的機(jī)遇，是實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力之源。

4、擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與皇冠九龍灣花園隔河相對(duì)，距皇冠房地產(chǎn)辦公樓約500米，與皇冠慶威工業(yè)園一路之隔，獨(dú)特的地理位置，為皇冠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目提供了極其便利的條件，便于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理，有利于降低成本費(fèi)用。已建的皇冠九龍灣花園小區(qū)在威海具有較高的知名度和美譽(yù)度，可成為擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的樣板小區(qū)，是無(wú)形的廣告，對(duì)提升其商業(yè)價(jià)值和促進(jìn)房屋銷售，都將起到積極的作用。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。而且，我們開(kāi)發(fā)的辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、住宅區(qū)的相對(duì)集中，有利于形成整體優(yōu)

勢(shì)，提高大慶品牌、皇冠品牌的競(jìng)爭(zhēng)能力，并為九龍灣旅游度假區(qū)后期的開(kāi)發(fā)，占得了商業(yè)先機(jī)，創(chuàng)造了條件。

四、市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)

（一）、市場(chǎng)發(fā)展前景分析

根據(jù)對(duì)今年以來(lái)出臺(tái)的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場(chǎng)供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn)為：

1、房?jī)r(jià)將持續(xù)穩(wěn)中

有升

近幾年，威海商品房?jī)r(jià)格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價(jià)格、建筑材料等價(jià)格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標(biāo)準(zhǔn)的提高，造成商品房?jī)r(jià)格居高不下。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍然處于快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)

一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，大量人口進(jìn)城居住、就業(yè)，將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。三是拆遷安置將增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體需求。

3、二手房市場(chǎng)活躍對(duì)新房的促進(jìn)

隨著房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養(yǎng)新、按揭買新等“以舊換新”的購(gòu)房群體逐漸上升。

4、政府將加大對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的調(diào)控力度及城市建設(shè)的力度，將極大地改善城市面貌，進(jìn)一步優(yōu)化城市空間布局，推進(jìn)威海這座最佳人居城市的規(guī)劃建設(shè)，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購(gòu)房居住。

5、房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變

房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。競(jìng)爭(zhēng)由單一的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)上升到價(jià)格、質(zhì)量、品牌、環(huán)境、配套等多因素、多元化競(jìng)爭(zhēng)新格局。

（二）、目標(biāo)客戶的定位

目標(biāo)客戶群主要分為四類：

一是鐘愛(ài)于威海居住環(huán)境、人居品牌的購(gòu)房群體；

二是追求貨幣保值的投資市場(chǎng)和休閑度假市場(chǎng)；

三是當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；

四是致力于威海投資置業(yè)的購(gòu)房群體。

（三）、價(jià)格預(yù)測(cè)

根據(jù)本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，參考當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)價(jià)格及其發(fā)展趨勢(shì)，本項(xiàng)目預(yù)測(cè)價(jià)格：

1、多層住宅均價(jià)3900元/㎡；

2、高層住宅均價(jià)4200元/㎡；

3、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)均價(jià)4500元/㎡；

4、辦公樓均價(jià)3000元/㎡；

5、車位均價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)；

6、儲(chǔ)藏室均價(jià)1000元/㎡。

五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃

（一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃

1、按威海市對(duì)九龍灣旅游度假區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足2006年開(kāi)工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的方式，先開(kāi)發(fā)市場(chǎng)份額大、開(kāi)發(fā)成本低、利潤(rùn)空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開(kāi)發(fā)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、辦公樓、地下停車場(chǎng)等單體工程，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年（2006—2008年），2006年擬開(kāi)發(fā)面積37902㎡，2007年擬開(kāi)發(fā)面積26150㎡，2008年擬開(kāi)發(fā)面積26808㎡，工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃（見(jiàn)附表1）。

3、以多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，科學(xué)先進(jìn)的管理模式、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制確保施工建設(shè)規(guī)范進(jìn)行，施工過(guò)程中，要嚴(yán)格控制工程造價(jià)，提高工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。

（二）、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略好范文版權(quán)所有

1、銷售計(jì)劃

根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃及威海地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬(wàn)元；2007年銷售收入9984.2萬(wàn)元；2008年銷售收入9216.3萬(wàn)元；2009年銷售收入8344.5萬(wàn)元。銷售測(cè)算（見(jiàn)附表2）。

2、營(yíng)銷策略

秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。

（1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。

（2）、實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。

（3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。

（5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。

（6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開(kāi)發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。

六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為8,514.84萬(wàn)元（出讓金總額8,266.83萬(wàn)元，契稅248萬(wàn)元），項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資為31,525.03萬(wàn)元。（見(jiàn)附表3）

（二）、資金籌措

根據(jù)投資估算及項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃，投入資金總額26,600.27萬(wàn)元。其中自有資金12,600.27萬(wàn)元(含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入10,545.18萬(wàn)元),借入資金14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款2，000.00萬(wàn)元，需新增貸款9，500.00萬(wàn)元）。（見(jiàn)附表4）

（三）、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析

1、利潤(rùn)估算表（見(jiàn)附表5）

本項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)2,141.06萬(wàn)元，凈利率6.36。

預(yù)測(cè)前提：

土地173.6萬(wàn)元/畝；

營(yíng)業(yè)收入33,666.10萬(wàn)元；

平均銷售單價(jià)3,705.27元/平方米；

營(yíng)業(yè)成本26,600.27萬(wàn)元；

單位成本2,927.61元/平方米；

稅金3,854.77萬(wàn)元；

費(fèi)用1,070.00萬(wàn)元；

貸款利息1,310.4萬(wàn)元。

2、現(xiàn)金流量估算表（見(jiàn)附表6）

本項(xiàng)目稅后現(xiàn)金凈流量2,141.06萬(wàn)元。測(cè)算前提同上。

3、盈利能力分析

（1）、靜態(tài)分析好范文版權(quán)所有

投資利潤(rùn)率（稅后）=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)/項(xiàng)目投資支出總額

=2,141.06/26,600.27

=8.05。（數(shù)據(jù)見(jiàn)附表5）

（2）、動(dòng)態(tài)分析

項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為277.46萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見(jiàn)附表6）。

經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為9.5，參考同行業(yè)基準(zhǔn)投資內(nèi)部收益率8，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)投資收益率，項(xiàng)目可行。

七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)（1-稅費(fèi)率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米

占計(jì)劃銷售量的92.82

銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/房屋銷售量（1-稅費(fèi)率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米

占計(jì)劃銷售單價(jià)的92.82

盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到84,334.35平方米或平均銷售價(jià)格達(dá)到3,439.16元/平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度7.18。

八、結(jié)論

經(jīng)過(guò)我們認(rèn)真研究分析論證，無(wú)論是從實(shí)施發(fā)展集團(tuán)“一體兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，特別是對(duì)房地產(chǎn)“一翼”利潤(rùn)中心的要求來(lái)看，還是從保證皇冠房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、有效益地發(fā)展來(lái)看，以及從九龍灣度假區(qū)規(guī)劃遠(yuǎn)景和參與后續(xù)開(kāi)發(fā)看，開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目均是必要的；同時(shí)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)等多個(gè)角度論證表明，在土地價(jià)格173.6萬(wàn)元／畝以內(nèi)拍得該宗土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，該項(xiàng)目均是可行的。

綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。