第一篇：收房驗房要點

房屋驗收策略

一、相關文件： “ 兩書一表 ”：即 《 房屋質量保證書 》、《 房屋使用說明書 》、《竣工驗收備案表 》。其中“兩書”可以帶走而“一表”僅供可查看。

二、土建部分：

1、檢查房屋結構是否和圖紙是否相同；

2、測量層高；(拿五米卷尺分點測量層高取平均值)

3、檢查墻地面平整度、裂縫；

4、檢查墻地面空鼓；(手錘敲擊,有回響則為空鼓,空鼓的面積應小于400平方厘米)

5、檢查防盜門；

6、檢查窗戶；(窗邊與混泥土不能有縫隙密封膠應完整,整塊玻璃面積大于1.5平方應為安全玻璃必須要有3C標志)

7、采光面積的檢查；(客廳、臥室、廚房的采光面積規定窗地面積比不少于1：7)

8、通風窗戶面積的檢查；(臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一,廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一)

9、檢查地面坡度；（相對來說，廚房、衛生間、洗衣間應低于其它房間，而且應有坡度，倒坡方向是否正確）

三、給排水部分：

1、水表空轉試驗；（關閉房屋內各水閥，觀察水表是否空轉。還有就是打開樓上自來水閥看自家水表是否走，水表不走證明合格）

2、檢查管道安裝、通暢和密封；（管道安裝應牢固，檢查下水管道排水是否正常，管道接口有無滲漏等等）

3、查看水表讀書；（水表讀數應為零）

4、檢查下水管道是否安裝了阻燃圈。

四、供配電部分：

1、燈具檢查；（打開所有開關查看線路是否接通，檢查開關是否靈活）

2、插座檢查；（檢查漏電保護裝置是否有效，檢查接線是否正確，3、檢查開關箱；（開關箱內必須要有明確的標識而且要正確）

4、檢查弱電插座數目；（看是否和合同中的個數一致）

5、潮濕部位的插座必須安裝防濺盒；

6、弱電箱內不應出現強電；

8、查看電表讀書并進行登記。

五、供暖通風部分：、查看廚房煙道；（點燃報紙條放在煙道口下方看煙是否被吸入煙道）

2、衛生間通風口；（查看方法與煙道相同）

3、地暖進行打壓試驗；（要求打 6-8 公斤壓力，10-15 分鐘內不泄壓 0.05 千帕為合格

第二篇：驗房要點

驗 房

一、驗房要點

查看兩書一表一數：房屋質量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積）。《住宅工程質量分戶驗收管理規定》要求開發商在向購房者交房時，必須提供《住宅工程質量分戶驗收表》，該表必須詳細記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項內容的驗收過程、曾經存在的問題以及整改情況。

住宅工程質量分戶驗收的主要內容包括：依據設計圖紙的要求，在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠的基礎上，檢查住宅觀感質量和使用功能質量。

分戶驗收合格后，開發商必須按戶出具由建設、施工、監理單位負責人簽字(簽章)確認的《住宅工程質量分戶驗收表》，并加蓋建設、施工、監理單位工程質量驗收專用章。住宅工程質量分戶驗收如果不合格，建設單位就不能組織整個工程竣工驗收。

不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。收樓時要仔細查看收樓文件，堅持“先驗房，再簽收鑰匙”。房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

在驗完樓后，買家應按實際驗收情況填寫《住戶驗房交接表》，同時將水表、電表底數抄在指定表格（一般附在《驗房交接表》中）。換發票及繳交各項相關費用與錢銀有關，更要筆筆算清。驗完樓后，開發商一般要求業主填寫《住戶檔案表》、《入住協議》、《消防責任書》等協議書，同時領取《住戶手冊》、《服務指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。注意：簽署協議書時應先詳細研究行文，發現不公時應及時提出異議，雙方協商后再簽署。交合理費用（物業管理費[應有市物價局批文]等）

二、驗房順序

專人進行同步紀錄，最好填寫一式四份驗房單，業主留好交房代表簽字的一份。

1、先看外部：外立面、外墻瓷磚和涂料（注意腰線部位的內墻滲漏）、單元門（外觀和試用）、樓道（寬度、扶手、踏步、紗窗）。

2、再查內部：入戶門、門、窗、天棚、墻面、地面、墻陰陽角、墻磚、地磚、上下水、防水存水、暖氣、煤氣、通風、采光、排煙（廚房）、排氣（衛生間）、強弱電配電箱、強電：插座、開關、照明燈；弱電：可視對講、呼叫報警、電話、寬帶、有線電視。

3、后測相鄰：閉存水試驗、水表空轉等問題必須和樓上樓下鄰居配合。

三、驗房工具

1、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

2、電鉗工具：帶兩頭和三頭插頭的插排（即帶指示燈的插座）；各種插頭：電話、電視、寬帶；萬用表；搖表；多用螺絲刀（“－”字和“+”字）；5號電池2節、測電筆；手錘；小錘；大燈（200W）、小燈（白熾燈10－15W）

3、輔助工具：鏡子、手電（2節1號電池）、塑料袋多個、紙+火柴、衛生紙、凳子、紙+筆 驗房專用工具：（質檢站借）JZC-2型垂直檢測尺；多功能內外直角檢測尺；多功能垂直校正器；游塞尺；對角檢測尺；反光鏡；伸縮桿；水電檢測錘（50g）；活動響鼓錘（25g）；鋼針小錘（10g）、激光測距儀、鋼化玻璃檢測儀、激光水準儀、回彈儀等。

四、注意的問題

1、廚房煙道：用紙卷點火后滅火冒煙，放在煙道口下方十公分左右，看煙是否上升到煙道口立即拐彎吸走。

2、衛生間通風：應在吊頂下留通風口。留在吊頂上面時要用手燈查看是否具備可安裝性，同時用上法測抽力。煙道、通風口中用手電查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤氣：用冒煙的紙卷放到報警裝置附近，看報警裝置是否靈敏動作，報警聲光提示同時關閉進氣電磁閥。如果不能動作，及時修復；入住后維修，因做了整體廚柜而使維修困難甚至拆掉吊櫥。

4、空鼓：手錘墊上幾層紙（避免留下錘印）敲擊墻壁，檢查墻面空鼓。專用鋼針小錘（10g）測墻磚、地磚空鼓。

5、驗電：

A、檢查插座：五孔插座上分別插上帶有指示燈的插排，燈亮，表示有電，此時拉下總開關箱內的插座開關（應有標示），指示燈滅，頻繁測試幾次證明開關、接線良好，插座安全。如果開關拉下，插座指示燈仍亮或仍在閃爍，說明開關質量有問題或接線有誤，立即修復，否則誤觸電時無法及時斷電危及生命。插座還應用搖表來測試對地絕緣情況是否良好。

B、開關箱內的各分路開關應有明顯的標示。如果沒有或不明確，立即糾正。

C、開關箱內開關應安裝牢固，每個都要用力左右晃動檢查，如果發現松動，應緊固或更換。否則日后使用中出現接觸不良打火現象時，會造成更大危險。

D、檢查有線電視插座、寬帶插座，插進去有無松動或插不進現象。

E、檢查弱電插座數目：寬帶插座因戶型不同個數不一：比如二室二廳至少應有2個，三室二廳至少應有3個；有線電視插座還應同步多一個。

F、檢查可視對講、緊急呼叫按鈕是否工作正常。

G、檢查入戶門門鈴：帶2節（或4節）5號電池測試門鈴。是否不響或響個不停。

6、貓眼：入戶后觀察貓眼，是否松動、不清晰、視野不全或因有異物無法看清楚等現象，修復或更換。

7、測高度：用盒尺檢查房頂，取4－5個點，進行測量，若數值一致，比如房高均為2.7m（或者2.65m）說明房頂或地面沒有傾斜。

8、測墻壁地面：用長尺（或者帶有水平的專用直尺），靠墻壁地面，檢查是否平整，同時觀察是否有劃痕裂紋，墻面是否有爆點（爆點：生石灰在發成熟石灰時因攪拌不勻未發好，抹在墻上就會形成爆點）。

9、測乳膠漆質量：墻面天花板是否平整，周圍光線暗時帶大功率燈泡（200瓦）照射，燈一亮，墻壁天花板是否平整立刻通過光線陰影看出，如果不平，要重新補膩子刷漆，不能局部刷漆，會與墻壁原色產生差異。

10、鏡子：用鏡子放到門頂部和門底部，檢查這些平時看不到的地方是否刷過油漆。如果是衛生間的門，頂部和底部的油漆沒有刷全，時間一長，因環境潮濕，衛生間的使用率又高，會使門底部過早漚爛損壞。

11、外立面的腰線在一般在1～2樓，4～5樓之間，大雨天一定要來看一看是否會滲漏。下雨時要檢查家里窗戶密封是否嚴密，有否有漏雨現象。若有，及時提出修理。

12、樓道窗戶是否有紗窗，不要因為不屬于自己家就不去關心，如果沒有，應及時提出配齊。同時注意樓梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅設計規范”明確規定有）。

13、檢查防盜門：有無劃痕，門邊是否變形，門與框的密封是否嚴密，門和鎖開關應靈活。

14、室內門檢查平整變形：把門打開，眼睛湊到門邊，看前后門線是否重合，若門線不重和，比如有一角翹起，必須更換，將來變形更嚴重；關門后查看四周縫隙均勻適宜；門和鎖開關應該開啟靈活；還要用專用水平儀測門安裝垂直度。

15、窗戶：推拉窗和平開窗上的紗窗和窗扇，應推動開關靈活，相互無碰撞。窗戶外窗框上應有防堵帽，防止異物堵塞影響排水，導致下雨時窗戶進水。中空雙層玻璃里外都擦不干凈時，是因為雙層玻璃的里層臟了，原因玻璃在安裝時候就污染了，這時應拆換新玻璃，否則以后不易解決。還要用專用水平儀測窗戶安裝垂直度。所有外門窗均應有紗門、紗窗。朝向通道和底層室外的窗戶應有防盜網。

16、檢查管道安裝、通暢和密封：用手使勁晃動暖氣管和上水管，應固定牢固。如果松動，應重新固定。大開水閥看排水是否流暢（否則下水管被建筑垃圾堵塞），放水同時用衛生紙擦拭上下管道底部有無滲漏。

17、臥室、客廳通風窗戶面積為使用面積的二十分之一，比如室內面積30m2,那么開啟的窗戶面積應有1.5m2；

18、廚房通風窗戶面積為使用面積的十分之一，比如廚房室內面積10m2,那么開啟窗戶面積應有1m2,且不小于0.6平方米.達不到者不合格（國家標準“住宅設計規范”）。廚房排煙孔直徑15cm，達不到時無法安裝油煙機。

19、廚房和衛生間是瓷磚到頂的，要檢查陰角陽角達90度（房頂四角和地面四角），墻角無碰損，四角無磕碰，地磚墻磚無變形開裂和空鼓。用小錘劃擊地磚和墻磚，有空洞聲音，說明沒有鋪設好，這樣時間久了可能會出現瓷磚開裂和脫落，應重新鋪設。

20、閉存水試驗(24小時后察看,是否會出現滲水現象)、水表空轉試驗：（重要檢驗項目）

①樓上衛生間有人在洗澡，樓下衛生間就有可能下小臟雨，這是因為樓上的防水沒有做好，所以在驗房時需要和樓上進行協調，做好各家的閉存水試驗。

具體做法是，在樓上和自家的衛生間用塑料袋裝好沙子，將所有地漏全部堵塞好，然后放滿水，保持24～48小時，樓下衛生間沒有滲漏現象，說明防水合格。

②打開樓上自來水閥門放水時應將水量放到最大，趕緊去看自家水表，水表不跑，說明水表合格，因為出現過別人家用水，自家水表幫著跑的現象，說明水表不合格，必須更換。

③閉水試驗結束了，提起地漏上的沙袋，將水放掉，這時觀察，水全部放掉后地板上還有存水，說明地面不平，要把存水部位的地磚全部砸掉，重新做防水后鋪設地磚，直至不存水為止。

有上下水的陽臺也要作閉存水試驗。不要怕麻煩，否則入戶不久，出現滲水問題，那時解決就麻煩了。

21、衛生間：

①衛生間在樓道內有窗戶的應該安裝防盜網。

②衛生間沒有窗戶，則應有通風孔。通風孔直徑10cm，設在吊頂下面。離通風孔最近的插座距離應1.5m，并且是防水插座。

③衛生間門上沒留0.02m2通風百葉窗時，門下應留3cm的間隙（國家標準“住宅設計規范”）

22、暖氣片：

①暖氣片上方應有放氣閥，使用前應擰動將氣體放掉。如果擰不動就需要修理解決，否則氣放不出來，暖氣片不熱。

②還要注意暖氣片安裝牢固，不能有松動現象；進水管和回水管的坡度應符合要求，否則影響采暖效果。

第三篇：收驗房委托書范本

茲委托__________驗房服務連鎖機構的驗房師____________代理我本人查驗位于_______市_____區____________房_______平方（建筑面積）口毛坯房口裝修房。請務必根據本人購房合同相關交樓標準以及國家有關住宅建筑的相關規范標準，客觀公正的對房屋的整體現狀和部件情況進行詳細查驗，現場驗房作業結束后一次性支付驗房服務費：人民幣__________元（大寫：__________）。并與七個工作日內向本人出具正式驗房報告。

特此委托！

委托人、業主簽字：__________

_____年_____月_____日

委托人： 性別：身份證號：

地址：

受托人： 性別：身份證號：

地址:

委托人 購買的位于xx省xx市xx區民族大道xx區號樓 單元號的住房。因工作原因，不能親自到南寧辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：

委托事項：全權委托 為代理人，代理我在xx省xx市xx區民族大道xx區號樓 單元號的住房辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。

委托期限：直至辦理完上述事宜為止。

委托人： 受托人：

年月日 年月日

一、服務內容

甲方委托乙方對其所購買的座落于市_____區_____小區_____樓（棟）_____單元（號）_____門的室內房屋質量狀況進行查驗。

具體房屋類型、裝修程度和乙方所派服務人員的職級以委托確認書或派工單內容為準。

二、服務時間_____

服務時間：_____年_____月_____日_____時_____分

三、查驗依據

四、查驗條例

依據中國驗房師管理協會制定的《驗房師作業標準暨道德規范》內容及國家建筑裝修的相關法律、法規以及相關工程建設標準、驗收規范。

五、雙方權利、義務

甲方：

1、須在約定的時間、地點接待乙方所派服務人員，并到小區物業相關部門辦理相關手續。

2、保證乙方在為其提供服務過程中不受第三方影響

3、根據服務需要，為乙方提供相應的房產證件資料

乙方：

1、根據甲方委托需求，派遣驗房師對甲方提供驗房服務

2、在驗房后為甲方出具加蓋乙方公章的《房屋查驗咨詢報告》

3、在為甲方提供服務過程中，受到第三方阻礙時，有權終止服務。

六、服務費用

1、驗房結束后，甲方須向乙方支付元（大寫：_____）服務費用。

2、市內六區以外根據路程遠近，甲方須向乙方另行支付：

3、付款方式：

（_____）現金支付；（_____）其他支付方式

七、其他事項

1、如需提供其他服務，如空氣質量等協議需另行簽訂

2、如甲方需變更服務時間，須在乙方派工前三天提出變更請求，否則，由此給乙方造成誤工誤時損失者，訂金不予退還。

3、乙方所提供《房屋查驗咨詢報告》僅反映查驗現場當時狀況，因整改、裝修、時間、人為等原因造成的房屋問題不承擔任何責任。

4、甲方不得改動《房屋查驗咨詢報告》內容，且不得將《房屋查驗咨詢報告》做其他用途，否則由此產生的一切后果也由其自行承擔，乙方不承擔任何責任，必要時保留對其訴訟的權利。

5、本合同甲乙雙方代表簽字蓋章后立即生效。合同一式兩份，甲乙雙方各執一份。

甲方：__________乙方：__________

聯系方式：__________聯系方式：__________

日期：____年___月____日日期：____年____月____日

委托人：性別：身份證號：

地址：

受托人：性別：身份證號：

地址：

委托人購買的位于xx省xx市xx區民族大道xx區號樓單元號的住房。因工作原因，不能親自到南寧辦理房屋交接事宜，故委托人自愿立此委托書：

委托事項：全權委托為代理人，代理我在xx省xx市xx區民族大道xx區號樓單元號的住房辦理驗收房屋、領取房屋鑰匙、繳費、及領取交房資料和所發物品的所有交房相關事宜。代理人在其代理范圍內所簽署的相關文件，委托人均予以承認，并承擔由此產生的一切法律后果。

委托期限：直至辦理完上述事宜為止。

委托人：受托人：

年月日年月日

第四篇：收房驗房裝修須知

首先，買了房子領了鑰匙就要驗收房子的，而驗收商品房質量的時間卻是少之又少，所以您驗收的時候就要非常的注意了。一般的情況下，毛坯房的質量通常在如下地方出現質量問題：

1、塑窗及塑鋼門；

2、墻面、地面和棚面；

3、水管線及閥門；

4、防盜門；

5、電盒；

6、電表、水表和燃氣表的底數。

第二，驗收新房時應該帶的工具：小錘子一把、米尺、礦泉水若干瓶、細線、釘子一枚、帶插銷的燈頭、筆和紙。

第三，詳細過程：

塑鋼窗和門是最最容易出現質量問題的，所以驗收的時候應該作為重中之重：

1、窗或門是否有掉肉、裂縫的地方。

2、窗框或門框連接處密封應該嚴密、不該透亮。

3、玻璃是否有裂縫。

4、密封條長度適中，是否老化變形，壓條是否結實、牢固。

5、兩層玻璃之間是否有水氣，如果有則代表兩層玻璃之間密封不嚴。

6、窗或門開啟要靈活，關閉時不應有縫隙或透風的現象。

7、窗是否漏水，可拿若干瓶礦泉水做試驗。

8、防盜門門鎖、把手是否靈活、牢固，防盜門表面是否有劃痕，安裝是否牢固、不偏不歪。

墻面、地面和棚面一般不會出現質量問題，可一旦出現就是大問題，所以不要輕心以對：

1、墻面、地面和棚面是否平整，可用拉線的方式測量。地面的高低差如果大于3CM則不合格，棚面大于2CM則不合格，墻面大于1CM則不合格。

2、用釘子在墻面、地面和棚面的表面劃幾下，看沙漿的強度是否到位。如果劃出很深的劃痕，則不合格。正常的情況下應該劃出一條沒有深度的白印。

3、墻面、地面和棚面有些許裂縫是正常的，尤其是地面，但不能太多。

4、用小錘子在墻面、地面和棚面上敲一敲，聽一聽是否有空鼓的聲音。如果空鼓的面積大于20平方厘米則不合格。

5、看地熱管是否高出地面，高出的不合格。

6、衛生間的地面是都會做防水處理的，所以要把地漏堵上，再把水龍頭打開，讓水鋪滿衛生間室內的地面，看是否有大量氣泡冒出。（當然，做這項實驗之前首先要確定樓下是否已經裝修或正在裝修，要不漏到樓下可就慘了。）堅持24小時到72小時（最少是一天），然后去樓下的衛生間查看棚面是否被陰濕。

7、下雨過后一定要去新房看一眼，看墻面和棚面是否漏水。

8、用米尺丈量房間各個部位的尺寸，看是否合乎要求。

水管線及閥門永遠不會出現大問題，但小問題往往會引發大矛盾，裝修的時候是最怕漏水的。

1、看廚房和衛生間的排水管線（一般是白色的塑料管，直徑在100到150MM之間）是否有裂縫或破損的地方，如果有那以后肯定會漏水的。

2、把廚房和衛生間的給水閥門打開，看管道、閥門和水表是否漏水，水壓是否到位。

3、查看閥門和分水器（分水器，地熱專用設備，一般為銅制，黃色，下面帶有15MM粗的裸露地熱管線）上的閥門和跑風是否生銹，如果生銹請不要擦除，通知維修人員，等到供暖時再擦除，看是否漏水。

4、查看衛生間排水橫管是否倒坡，立管檢查口是否嚴密。

5、向排水口中傾倒些水，看排水是否暢通。

查看電盒是否有電，用帶插銷的燈頭試驗，看燈頭是否被點亮，點亮的同時注意出戶門處的空氣開關有無跳閘的現象，如果有則為室內電路有短路的地方，不合格。查看電盒與空氣開關盒是否有破損。空氣開關：每個空氣開關插座的下面都有一個小的漏電保護，當合上空氣開關，按下漏點保護按鈕，空氣開關彈回，則表示好使，目前業主驗房往往會忽略這一項，一般情況下都會好使，個別除外。

詢問陪同驗收的人員查看屋內物件是否有丟失的。最后一定要看好水表、電表和燃氣表的底數，一般的底數都為零，但有例外不是零的也不在少數。如果沒看而有碰巧趕上了少數不為零的，那么之前所用的水、電和氣就都要歸到您的頭上了。

驗收的同時拿好紙和筆做好質量問題的記錄，以偏以后查看維修的進展情況。

辦理房屋產權證流程以及準備材料

1.產權人需準備資料：

商品房買賣契約正本；

購房發票復印件產權人身份證復印件（無身份證者需提供有效身份證件復印件，年滿十八歲以下需提供戶口本復印件）；契稅發票上報聯；物業維修基金繳款憑證第二聯。

2.開發公司需準備資料：商品房銷售許可證復印件或商品房交易代碼；商品房登記備案證復印件或商品房交易代碼；竣工驗收報告復印件或商品房交易代碼授權委托書。

3.辦證須知：產權人帶全資料到房管局辦理，交納相應的住房交易產權登記費。

房屋產權證辦理流程

（1）登記收件。產權登記的第一程序就是登記收件。登記收件表示主管機關接受產權人主張權利的申請。因此，產權人必須填寫申請書，并交驗有關證明、證件；經審查符合登記條件的，予以收件。即接受申請書，收存需要進一步審查的有關證明、證件。

（2）勘丈繪圖。它是對已申請產權登記的房地產逐戶、逐處進行實地勘察，查清房地現狀，丈量計算面積，核實墻體歸屬，繪制分丘平面圖，補測或修測房屋分幅平面圖，為產權全面審查和制圖發證提供依據。

（3）產權審查。對申請登記的房屋，經過認真細致的實地勘察和丈量制圖，掌握了房屋全部實況資料以后，即可轉入產權審查。

產權審查是以產權檔案的歷史資料和實地調查勘察的現實資料為基礎，以國家現行的政策、法律和有關的行政法規為依據，對照申請人提交的申請書、墻界表、產權證件、證明，逐戶、逐棟認真審查其申請登記的房屋產權來源是否清楚，產權轉移和房屋變動是否合法等整個復雜細致的工作過程。

需要說明的是，這里的產權審查是全面的、更為細致的產權審查，是經過了登記收件勘丈繪圖后的產權審查。

（4）繪制權證。對申請人申請的房地產，經過審查確認可以頒發產權證后，應及時轉入制權證階段。這個階段的主要工作是繪制應頒發的產權證件。

（5）收費發證。它是產權登記發證工作的最后程序，要求把應收的登記費收繳入庫，把應發出的權證發放到所有權人手中。

發放產權證前，必須全面檢查應發放的權證有無差錯，是否已交納契稅。

個人購買商品房，辦理房產證應當向登記機關提交：

1、購房合同（正本）；

2、購買發票（原件）；

3、竣工決算書（原件）；

4、個人身份證及復印件。

必須本人親自到場辦理，如果委托他人辦理須提供經過公正的委托書。

二、單位購買商品房，辦理房產證需持：

1、購房合同（正本）；

2、購買發票（復印件）；

3、竣工決算書（原件）；

4、單位介紹信（同時還需注明單位性質、委托何人前來辦理）；

5、《住房質量保證書》、《住房使用說明書》。

辦理產權登記以及產權證在使用中常出現的問題

買房后應及時到房屋主管部門申請產權轉移過戶登記。買進的房產，只有在進行了合法的產權登記，并取得《房屋所有權證》（即房屋產權證明文件）后，你對房屋的所有權及其他權利才會得到法律的保護，通過產權登記，可以使你驗證所購買房產是否存在產權問題。若發現產權問題，可及時通過法律向賣方索賠。

請注意，在產權登記過程中，有些手續需要賣方協助辦理，這一條必須在合同中列明。產權登記費用，一般由買方承擔。

若您買的是商品房，則按有關規定，開發商在交房時應向房管局做好商品房竣工產權總登記，并在領取《竣工驗收證書》后的5個月內為購房者申辦房地產證。

產權證在使用過程中常出現的法律問題

什么是房地產產權？

城市房地產產權指房屋所有權和該房屋占用國有土地的使用權。房地產產權具有絕對性和排他性。絕對性是指只有產權人才具有對房地產的充分、完整的控制、支配權，以及從而享有的利益，排地性，是指產權人排除他人占有、干涉的權利。這種權利包括直接的物權，也包括由此派生的典權、抵押權等他項權利。

房地產產權是指房地產所有者對其所有的房地產享有的占用、使用、收益、處分的權利。所謂占有，是合法取得和擁有的意思。它是指事實上對房地產的控制和支配。占有是房地產產權的基本內容，占有房地產的可以是所有者本身，也可以是非所有者通過合法手續對房地產的占有。

所謂使用，是指房地產的占有者按照房屋的性能及使用價值對房屋合理地加以利用。房地產的權屬所有人可以自己行使使用權，如自住、自用等；也可以依一定的條件把房地產的使用權轉讓給他人，如出租、出借、抵押等。

房地產的使用權和占有權是密不可分的，沒有占有權，使用權就失去了存在的基礎，而使用權又可以從所有權中分離出來，即有使用權不一定就有所有權，但卻一定有占有權。所謂收益，是指房地產所有權人按照法律規定，從履行權利義務關系中得到的收益。如出租房屋收取的租金。房地產收益是房地產所有權的內在固有的要求，它是所有權實現的重要途徑之一。所謂處分，是指房屋所有權人在法律允許的范圍內，根據自己的意志，對房地產進行處置的權利如依法對自己所有的房地產出售、贈與、變換等。

一、遺失《房地產證》如何申請補領

《房地產證》毀滅或遺失的，權利人應聲明遺失，并向房地產所在地的房地產管理部門報失，申請補發。登記機關收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發，并在《房地產證》上注明″補發″字樣。申請補發《房地產證》需提交如下材料：

（一）刊登公告聲明的報紙；

（二）身份證明；

（三）補發《房地產證》申請書

二、如何識別房產證的真偽

建設部決定在2002年1月1日實施《城市房屋權屬登記管理辦法》的同時，在全國啟用新的統一印制的房屋權屬證。那么，新證與舊的權屬證書有什么不同？怎樣才能較好地識別房屋權屬證書的真偽？

1：格式內容不一樣。我國的產權登記始于解放初期，權證由各地印制，格式內容并不統一。盡管1987年建設部統一過全國房屋權屬證書樣式，但目前證書格式內容仍不統一。有建設部式樣的，有改造建設部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。

2：印制質量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質地更是差別甚大。

3：沒有任何防偽措施。

4：發證機關極不規范，有的叫政府，有的叫房地產管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規范，不統一。

新的房屋權屬證書由建設部設計監制，中國人民銀行北京印鈔廠獨家印制。新證共分三種：即《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》。內頁印有統一規范的填寫項目。由于是統一監制、獨家印制，這就有效地保證了權證的規范、標準、統一，增強了權證的權威性。權證印制質量上乘，封面為紅色（他項權證為藍色，印有金色國徽。材料為進口護照面料，內頁為粉紅色印鈔紙，采用了護照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團花、水印等，規范了發證機關和用印。

根據上述新舊權屬證的不同和新證的特點，我們對權屬證書的真偽就不難區別了。

首先，應該按照以上新證的特點從總體看它的印制質量較高。

由于新證是獨家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質地和印制質量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區分。當然，最重要，最本質的辨別方法是把握新證的特點和防偽功能。主要有以下幾個方面。

1：建房注冊號

由于新證是建設部監制，建設部對每個能夠發證的市（縣）發證機關進行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設部公告的全國統一編號。

2： 發證機關（蓋章）

這里要注意兩個方面：一是規范的發證機關是市（縣）的房地產管理局（房產管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權發證，他們發的權證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。

3： 團花

在封面里頁有由土紅，翠綠二色細紋組成的五瓣疊加團花。線條流暢，紋理清晰。

4： 花邊

首頁，即發證機關蓋章頁有上下等寬，對稱，左右等寬，對稱的咖啡色花紋邊框。花紋細膩，清晰。

5： 暗印，水印

所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋

6：編號

在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發證機關的權證號碼是連續的。

7：發證編號

即首頁花邊框內上端由發證機關編列的權證號碼。此號碼與發證機關的簿冊，檔案記載相一致。

按照上述權證的特點和防偽功能，進行綜合審查考慮，你手中的房屋權屬證書的真偽就不難識別了。

住宅小區物業管理內容及費用的基本構成

一、住宅小區物業管理的內容

包括對住宅小區居民和住宅小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等的管理。

二、住宅小區物業管理的對象

住宅小區的物業管理，管理和服務的對象首先就是住宅小區的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區居住時的部分行為。

三、住宅小區居住設施管理

住宅小區物業管理公司根椐物業管理合同，只負責住宅小區房屋及附屬設施、設備的管理。管理重點在共有部分。住宅小區的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產權人與使用人、不同產權人之間及房屋中設備和與公用設備之間等因使用關系而產生的各種需要調節、管理的多種環節。

住宅小區的公共設施，管理是受各系統市政部門所有者的委托，代管各系統的運行狀況及運行結果，代繳各種有關費用。

四、居住環境管理

住宅小區物業管理的自然環境管理，是對自然環境的監測與防止自然環境中不良因素的發生，對人為環境的管理是維護和改變、塑造一種人為環境，維護是一種環境秩序。

住宅小區自然環境是客觀存在的，不能人為創造，也很難改造。只能對現有環境進行有效的了解和監測，及時納入物業管理公司管理檔案

物業管理費用的基本構成1、管理費:用于物業管理區域的日常管理，包括物業管理區域內的巡視、檢查、物業維修、更新費用的帳務管理、物業檔案資料的保管和其他有關物業管理服務；

2、房屋設備運行費:用于電梯、水泵等房屋設備運行服務所需的費用:

3、保潔費:用于物業管理區域內日常保潔服務所需的費用；

4、保安費:用于物業管理區域內日常安全保衛服務所需的費用；

5、維修費:用于物業維修服務所需的費用。

物業問題矛盾的產生的根源以及物業的標準

隨著住宅小區的不斷涌現，許多物業糾紛也開始逐步增多起來，以前有關物業立法已經不能適應；一些新的問題、業主與物業公司之間，業主與業主之間，業主與開發商以及業主與政府之間暴露出來，這就是產生物業糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點，其中最主要的是物業管理服務收費，特別是普通居住小區物業管理服務收費的問題，更成了人們議論的焦點。

1、物業問題矛盾的產生

1.1 物業收費

物業收費問題一直是大家經常談話的老話題了，但收費到底應是多少？依據的法規是什么？怎樣制止亂收費？至今沒有一個明確的說法，因收費不合理而引發的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費，另一個是不收費，物業公司這方面主要是業主欠物業管理費用的比較嚴重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業費，有的因車輛丟失不交保安費，低層住戶不交電梯費，二次加壓費等，另一方面：業主方面主要是認為管理服務不到位，不規范，小區環境臟、亂、差、收費不合理，亂收費、多收費的現象時有發生，物業管理沒有標準可循。

1.2 質價不符是問題的根源

物業收費應是優質優價，按質論價，而不應是統一不變的，如果是統一不變的則體現不出服務的差別性和收費的差別性，應該在不同的范圍內實施標準的量化與質化，從而體現質價比的合理性，公平競爭的原則性，現在我國的物業管理企業多數為原來的房地產公司分立出來的，或是從房管部門轉制而來的，體制轉軌的過程是急促的，被動的，固而產生物業管理企業規模小，管理成本居高不下，經營效益也比較差，從而不具備應有的實力和資格，更缺乏必要的設備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業管理人員素質較低，服務態度低劣，不菲的收費業主當然不滿意，矛盾也由此而產生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應從根本上即體制上、市場調節、企業規范等再度來考慮，首先通過立法來規范目前魚龍混雜的物業市場，再通過招標等市場調節手段進行優勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進行物業服務方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務的理念，這樣即可減少因買賣房產時對以后物業管理方面關注較少而埋下的隱患，又可對房地產商方面提出更高的要求，從而對其進行約束。

1.3 業主有償付費觀念未形成從業主方面講，享受物業管理服務需要付費的觀念還沒有形成，長期計劃經濟下的觀念根深蒂固，現在隨著住房商品化，房屋的維護保養成了業主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現由自己承擔，人們對此觀念還不能從根本上轉彎過來，把物業管理當作一種服務性消費來支出還有待時日。

1.4 法律不健全，處理糾紛無法可依

我國目前遠沒有一部關于物業管理的專門法律、法規，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應當前社會發展的要求。

2、物業的標準

物業管理是一項以服務宗旨，以管理體現服務的工作，作為業主都希望請到高水平的物業管理公司，享受貨真價實的優質服務，而這優質服務筆者認為主要體現在以下幾個方面：①服務態度的熱情、物業管理屬服務性行業，服務的對象是人，所以在服務中要一切從“以人為本”的原則出發，管理公司的員工應發自內心為業主，客戶熱情服務，做到行為、禮貌、語言規范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務設備完好，硬件設施的完好運行是實現高水平物業管理的先決條件，物業管理中的房屋建筑、機器設備、衛生設備、通訊設備、交通工具等、對這些設備要始終處于完好狀態，保證使用的正常。③服務技能的嫻熟，服務技能是物業管理從業人員在服務管理中應掌握和具備的基本功，應當具備過硬的設備維護技術，保安人員應具備過硬的制安消防本領，管理人員應具備豐富的管理知識和專業知識。④服務方式靈活，物業管理除了做到規范管理，依法管理外，還應設身處地地為業主，客戶著想，努力為業主，客戶提供各種靈活的服務方式，盡可能簡化各種辦事手續，營業時間方面給業主，客戶提供方便。⑤服務收費合理，物業管理屬有償服務行為，物業管理公司制定的綜合服務收費標準，政府應給予明確規定，物業管理公司所開展的特約服務，便民服務也應滿足業戶，客戶的要求與目的，不可亂收費，或多收費少服務。⑥服務制度健全，制定并健全物業管理制度，形成一整套規范，系統，科學的服務制度，以確保為業戶提供穩定的服務。⑦服務效率的迅速，服務效率是向業主，客戶服務的時限，管理公司應盡量提高員工的素質，減少工作環節，縮短辦事時間，提高服務效率。

總而言之，物業公司要從業主的利益出發來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產開發商分離出的物業部門可以有利于形成與推廣良好的企業形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進度，同時良好的物業管理能夠使物業發揮最大的使用效能，達到增值保值的作用，反之則將直接影響物業的使用效果和使用壽命。

家庭裝飾也是工程質量檢驗中的重點問題

家庭裝飾是室內裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發現解決這些共性問題，科學地檢驗家庭裝飾工程的質量，切實維護好業主的利益，已引起了有關管理部門和廣大消費者的共同關注。

進入上個世紀九十年代以來，隨著裝飾行業的日益成熟壯大，建設部及有關部門相繼出臺了一系列裝飾工程質量驗收的標準和規定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》等，這些標準和規定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規范要求，但有時又因專業術語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質量的時候帶來麻煩。本人曾經多年從事裝飾設計工作，近來又從事裝飾行業的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質量方面有一些自己的觀點和經驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質量檢驗中的重點問題。

家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設計的特點，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業主和有關質量監理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質量。

1、按工藝程序檢驗

從工程施工過程當中涉及到的工藝程序順序看主要表現在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。

1、1、隱蔽工程

主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結構改變，要查看由原建筑設計部門提出變更設計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規格要重點檢驗，如達不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質量。

1、2、基層龍骨、襯板項目

主要包括材料的材質、規格、尺寸、等級以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。

1、3、飾面項目

主要包括飾面材料本身的材質、色差、等級以及油漆的工程質量。這部分重點要檢查相關材料的環保指數，要對材料的檢驗報告認真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。

1、4、瓷磚、理石粘貼和五金玻璃

這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。

2、按部位分類檢驗

家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現裂縫和掉皮現象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據不同部位發出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

2、4、細木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數據檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》上具體的要求為準。

2、按部位分類檢驗

家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現裂縫和掉皮現象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據不同部位發出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

2、4、細木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數據檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》上具體的要求為準。

2、按部位分類檢驗

家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內完成的，在檢驗工程質量的時候，也可以從大的部位及主要項目方面分類，這樣操作起來比較方便、全面。從這一角度劃分的項目主要有吊頂、地面、墻面、細木制品等工程項目。

2、1、吊頂工程

吊頂材料主要有木龍骨、輕鋼龍骨、石膏板和鋁扣板、PVC扣板等。龍骨和吊桿的檢驗同前所述。所有類別吊頂工程合格的基本要求是表面不得出現彎曲、凹凸不平。如果是龍骨釘石膏板刷乳膠漆，釘眼應先涂防銹漆，再刮膩子找平做表面處理，乳膠漆涂層不能有明顯刷紋、色差，不能出現裂縫和掉皮現象。鋁扣板、PVC扣板等吊頂要注意四個邊緣處理，要嚴密無縫。

2、2、地面工程

主要有木地板、地磚（石材）兩大類。此外還有地毯、地板革等類別，這些材料不常用，所以這里主要說說地板和地磚的檢驗要點。2、2、1、木地板

木地板要鋪貼牢固，不能有開裂、歪斜、空鼓、污痕，同時對縫要順直，板與板之間的縫隙寬度在1~ 2毫米之間，面層沒有搶眼創痕，色差不明顯。2、2、2、地面磚及花崗石

地面磚及花崗石的鋪設，要求品種、規格、色號、圖案保持一致，粘貼牢固、無空鼓、無缺棱、掉角和裂縫。檢查地磚、石材是否空鼓，可用小捶輕擊地面，根據不同部位發出的不同聲音，從聽覺上辨別、檢查。

2、3、墻面工程

主要有壁紙粘貼、涂料粉刷、和瓷磚鑲貼三大類。不論使用何種材料都要先進行基層處理，壁紙和涂料類主要包括刮膩子找平及底漆（油漆）封閉，如果是瓷磚鑲貼，須在水泥墻面上鑿毛。2、3、1、壁紙

壁紙表面要粘貼牢固，無色差，沒有空鼓、氣泡、裂縫、蹺邊、皺折和斑污出現。側視無膠痕，邊緣要整齊、無毛邊。側視不得有波紋起伏。2、3、2、涂料

墻面涂料要無掉粉、起皮、漏刷、疙瘩、透底現象，顏色一致，無刷痕。側視不得有波紋起伏。新建筑物的混凝土或抹灰層在涂飾涂料前應涂刷抗堿封閉底漆。舊墻面在涂飾涂料前應清除疏松的舊裝修層，并涂刷界面劑。2、3、3瓷磚、馬賽克墻面

該類墻面要平整，縫隙均勻，無空鼓。材料表面色澤一致，無蹺曲變形。馬賽克墻面還要注意陰陽角的平整處理。瓷磚表面應平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應符合設計要求及有關規定。墻面突出物周圍的飾面磚應套割吻合，邊緣應整齊。

2、4、細木制品

主要包括窗簾盒暖氣罩、護墻板、門窗口套、壁柜等。細木制品表面應平整、潔凈、色澤一致，不得有裂縫、翹曲及損壞。細木制品與基層必須結合牢固、無松動現象。表面無明顯色差，裝飾縫須用漆膩子填平處理，木裝飾線條要連貫規整，厚薄一致，表面光滑細膩。線條接頭應無明顯色差。飾面板上的釘眼經油漆處理后，在兩米以外應看起來不明顯。基層板要盡可能選擇受潮變形差的品種，尤其是窗臺板、踢腳線襯板等決不能用刨花板，以免將來受潮變形。

在實際檢驗工作當中，除以上提到的重點檢驗項目以外，還有很多我沒提到的項目檢驗和具體的數據檢測、檢驗方法，比如門窗套安裝的允許偏差和檢驗方法、軟包工程的檢驗、抹灰工程的檢驗等等，遇到該類問題的時候，要以《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》上具體的要求為準。

新房裝修的11條禁忌 應多花時間布置自己的小窩

一、忌倉促上馬

一些人有了新居后，急于入住。他們便匆匆忙忙找了一個裝飾公司，要求對方在十天半月就要交工。至于房間的設計、裝飾材料的選用，這些戶主心里并沒有仔細考慮。由此可能出現這些問題：匆忙選擇的裝飾公司不能盡如人意，設計、施工水平沒能達到要求。因此在裝修之前，您不要太匆忙，要留出一段時間好好考慮房間的設計和裝飾材料的選擇，以及用一段時間去選擇一家合格的裝飾公司。

二、忌“胸無全局”

在裝修之前，您應該對房間的裝飾風格、所使用的裝飾材料、家具的選擇和大致的擺放位置以及裝修的預算等心里有數。切忌對這些沒有考慮、全憑一時好惡，對于房間裝飾沒有通盤考慮。這樣往往會出現家具與裝飾風格不相符合。

三、忌“缺少變化”

雖然說一套住宅應該統一在一種裝飾風格下，但每個房間都有不同的功用，居住者也不一樣。所以切忌在所有的房間中都采用一種裝飾風格，使用同樣的裝飾材料。這樣做只能使房間顯得缺少情趣和變化。

四、忌表面的“涂脂抹粉”

從目前的建筑格局來講，并非所有的格局都很合理，所以切忌依賴房間原有的格局，只做房間的“表面文章”。這樣只能給使用者帶來更多的不方便。從美學角度考慮，矩形的房間并不理想。

五、忌不分主次

有些人在裝修中不分主次，對于所有空間“一視同仁”。這樣裝修不僅花費過多，而且往往“事倍功半”。其實整套房間的某些空間的裝修可以簡潔一些，憑家具和裝飾品來點綴空間。

六、忌脫離文化背景

照搬畫冊的裝飾手法，往往只能“畫虎不成反類犬”，所以切忌脫離文化背景。如果房間里都是西式風格，卻擺設了太師椅，就很不諧調。

七、忌脫離外部環境

如果您的居室外邊十分嘈雜、紛亂，內部裝修就要簡潔一些；如果房間在陰面，裝修是就忌用深顏色。

八、忌“無人參與”

有些消費者把裝修的全過程都交給裝飾公司，自己不參與一點意見。這樣裝修出來的房間沒有一點主人愛好和性格的體現。

九、忌盲目攀比

有些人在裝修時只考慮豪華程度，以致預算超支，結果不能購買與之相配的家具。

十、忌追求“一步到位”

目前大部分都希望裝修“一步到位”，其實家也在“生長”，裝修也要隨之做小的調整。例如孩子大了，兒童間的裝修和家具就要隨之改換。

十一、忌生搬硬套

所有的裝飾手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼湊只能給人凌亂的感覺。尤其是在裝修之前，有些人喜歡去別人家“取經”，結果自己家的裝修風格凌亂，不成體系。

裝修順序及注意事項

下面就以我家為例，幫你一一捋順裝修的每一個步驟，千萬注意我的提醒，這絕對都是經驗之談。另外，我把何時需購買何物穿插在裝修順序過程中，讓看的tx可以更省心省事。

（一）工具到位，準備就緒

裝修前，必須準備好的幾樣東西放在你的包包里。卷尺（買5m的，不要3m的）、計算器、大板夾（夾單子、收據用）；另外，最好提早在工地準備好舊毛巾（柔棉的那種，貼完磚擦磚用）、塑料袋（纏在管道接口上，可防臟物堵塞）

（二）選擇良辰吉日，放炮開工

在工人進場之前，最好將家里的角角落落親自測量一遍，拿筆尺記下來，標清楚，一定一定不要偷懶。測量的內容主要包括：

1、明確裝修過程涉及的面積。特別是貼磚面積、墻面漆面積、壁紙面積、地板面積；

2、明確主要墻面尺寸。特別是以后需要設計擺放家具的墻面尺寸。

應該去購買散熱器了

（三）主體拆改，讓空間更實用

主體拆改是最先上的一個項目，主要包括拆墻、砌墻、鏟墻皮、拆暖氣、換塑鋼窗等等。拆改完的垃圾，要及時清理出去，保證室內的清潔，也是為了方便施工。

☆☆☆☆此時，該把成品門定下來了☆☆☆☆

☆☆☆☆這時最好把櫥柜、煙機、灶具、熱水器逛透，并可以確定下來☆☆☆☆

（四）水電改造，安排好每個空間的用途

水電改造，沒有后悔藥吃。磚上了墻、吊頂一封上，再想加插座可就難咯。所以，一定要確定好開關、燈具、臺盆、浴缸、洗衣機等等確切的位置。

水電改造前，櫥柜設計師應上門進行第一次測量，幫你確定好電源、水路的改造方案。

熱水器，也最好派人來根據你所確定的型號，設計好電源、接口的位置。

提醒你哦：水盆下面的墻上，最好留電源插座，方便裝廚寶。

空調洞和電源盡量放在床頭的這面墻上，避免以后空調直接對著人吹。

強電和弱點要保持20公分的間距，例如，插座和網線間要留20公分距離。

（五）包立管，把難看的管道包起來

考慮到廚房衛生間的易潮易濕環境，包立管的材料一定不能用木龍骨！大家千萬小心，即使木龍骨上刷防腐涂料也不行。

記住，包立管用輕鋼龍骨，或者紅磚。輕鋼龍骨省地方，但最牢固好用的是紅磚。

☆☆☆☆這時需要購好瓷磚、勾縫劑等☆☆☆☆

☆☆☆☆家具要提早定，留好工期，一般至少要15天左右☆☆☆☆

六）貼磚，第一件有實體質感的東西

貼磚前，要買好地漏。

注意：地漏要去東方家園買，堯舜好用的不多。要買專用的洗衣機或淋浴用地漏，而且要防臭功能。

做完防水、拉毛后，就準備貼磚了。

除了正常的貼磚注意，瓷磚泡水、陰干；破殘的瓷磚留做切割外，我個人強調貼磚的整體美感。簡單說，就是上墻的磚，寬不能小于10公分以下。貼磚時經常要遇到這種情況，比如說，1米的墻寬，磚為32*32cm，正常貼法，3整1小。但是，32×3＝96，還要預留1公分的勾縫空間，最后剩下那個小磚只能貼3cm寬。不是我挑剔，窄窄的一條磚貼在那里，要多難看有多難看。

只要你提前跟瓦工師傅說清楚，上墻的磚，寬不能小于10公分以下。他就會兩邊裁磚。還是舉剛才1米寬的墻的例子，就變成2整2小。32×2＝64，預留1公分的勾縫，兩邊的小磚各17.5cm就可以了。這樣，看起來兩邊不但對稱，而且整墻都不會有窄窄一條在那里礙眼。

不過，此做法費磚，請大家買磚前就打出富裕量。

☆☆☆☆這時應確定水盆、龍頭，并約請櫥柜設計師第二次上門☆☆☆☆

☆☆同時購買油漆（混或清）、墻漆、硝基漆、稀釋水等，如貼壁紙，也要先定好☆☆

(七)油工上陣，洗刷刷洗刷刷

如果不買成品門，那么就讓工人師傅做吧。

注意：任何木工活，哪怕只是做埡口，一定要遵循這個步驟，大芯板沉底，飾面板貼面，然后才能上油漆。做混油時，有那種不負責任的工人，偷懶，直接在大芯板上刷油，這是絕對錯誤的。別信個別賣大芯板的胡說，直接在上面刷油都沒問題。記住，直接刷油，過不了多久，就得全部開裂，切記切記。

現在做混油，都不用刷，而用噴的。最好，讓工人把門內側、電表箱一并噴上白色，不浪費還漂亮。

刷墻沒什么好說的，找平、打磨、滾刷，效果好不好，絕對依靠你家油工的手藝。

我家除了壁紙就是白漆，沒刷顏色。需要提醒大家，如果墻壁要刷顏色，調色一定要注意，調出的顏色要比色卡淺，千萬不能同于色卡或比它深，否則你會后悔不已。因為刷墻時至少兩遍面漆，有些還要三遍，上墻的顏色會一層比一層深的。

關于刷漆方法是噴涂還是滾涂，仁者見仁，智者見智。我家用的是滾涂，沒試過噴的。據說噴的效果好些，可一旦有了破壞要補漆，將變得困難萬分。

（八）壁紙，美輪美奐的墻壁

貼壁紙比刷墻漆，效果要好很多很多。

墻漆刷好后，油工會在需要貼壁紙的地方刷硝基漆，漆隔天就可以干透，然后就可以約師傅貼壁紙了。我剛開始還擔心貼壁紙會把刷好的白墻搞臟，后來貼時才知曉，貼壁紙真是個特干凈的活兒！我的擔心完全多余。

注意：壁紙貼完48小時內不要開窗通風，讓它慢慢陰干。

跟師傅說好，個別地方起翹的話，要麻煩他幫忙來修補一下。

☆☆☆☆此時，該買面板、插座、燈具啦☆☆☆☆

（九）安裝插座面板

插座面板大概半天可以安裝完畢。

提醒你：

1、插座最好買帶開關功能的，尤其是廚房，這樣電飯鍋、微波爐就可免于插拔電源，用開關即可控制。

2、有開關的插座雖好，但要注意實用性。據我觀察，帶開關的五孔電源，三項插座都是扁口的，一旦你的電器需要的是圓口三項時，就會出現空著插座用插板的郁悶局面。所以，多用插座也一定要，哪怕它沒開關控制！

☆☆☆☆此時，應購買衛生間廚房所用吊頂☆☆☆☆

☆☆☆☆此時，如需裝浴霸，請在吊頂前購買并安裝☆☆☆☆

（十）廚衛吊頂，封上最后一個難看的部分

先安裝熱水器和浴霸，安裝好后，吊頂封邊才能更好地半包熱水器，也就是更美觀地銜接啦。

注意：

1、最好買鋁扣吊頂，即使多年后拆掉不用，賣廢鋁都值不少錢。反觀，pvc扣板好看，但質量、性能都一般般，而且塑料的東西即使賣廢品都值不了幾個錢。

2、買扣板，要問全包的價格，不要扣板、邊角分著買。但安裝費是另算的。

（十一）安裝櫥柜，漂亮的整體廚房誕生

櫥柜是個配合工程，應提前約好煙機、灶具和水槽。最好同一天送來并跟櫥柜一起同時安裝。

提前跟櫥柜廠說，把裁下灶具和水槽位置的人造石臺面一并帶過來，n多銀子的東西，不能白給了廠家。包個水表、管道什么的，很有用處。

（十二）安裝成品門

成品門應先于地板安裝，主要因為裝門步驟復雜，合頁、門鎖、門吸、門框等等，所用工具眾多，如先裝地板，磕磕碰碰很難避免。我家就是先裝地板后裝門，地板上磕出了很多小坑，肉疼si我了。

（十三）安裝晾衣架、窗簾桿、燈具、潔具、衛浴五金件

建議在裝地板前，將這些灰渣散落多的項目一一搞定。

（十四）安裝地板

地板裝前一定要做找平，我好多鄰居家鋪地板沒用找平，所以我和老毛都大意了。沒想到，地板鋪上后，過道一走一癟，非常郁悶。只好拆下來，拿快沾粉找平后重鋪。

事先備上一點胡椒粒，不要買地板工人帶來的所謂的殺蟲粉，讓他們沿著踢角撒上就行。

一定要求工人不要在屋內切割地板，走廊里去切，最后把走廊打掃一下就可以了。

（十五）安裝散熱器

裝修到了最后，最容易疏忽大意。

必須事先跟js說明確，安裝單上蓋的如不是廠家的章，將不予簽收。

注意看散熱器的安裝單，（不是購買單），蓋章的部分是誰？很多js是這么操作的，購買單上蓋的是廠家章；安裝單蓋的是安裝隊的章。這樣，所謂的“保××年”只是保的散熱器本身，可是材質上不是鋼就是銅鋁，只要能出廠幾乎就沒有什么質量問題。最容易出問題的地方是安裝！如果認同了安裝隊的章，就基本表示你放棄了讓廠家負責的權利。一旦出現泡了地板、淹了家的事故，廠家絕對推卸責任，安裝隊根本不可能找得到人。所謂的質保，只能由用戶承擔。

（十六）開荒保潔

保潔的最大體現，我認為是擦玻璃。那么高的樓，自己爬到外面去擦，是個令人驚恐的事。其次是地板打蠟，蠟要自己買，便宜還好用，但一定要用保潔的打蠟機，效率比人工快幾

十、上百倍。

其余的方面，我覺得不需要太依賴保潔，他們也就拿著小刀片這里刮刮、那里刮刮，沒有那么靈的。

所以，保潔走后，最好自己再進行一遍細致保潔。去超市買包“五潔粉”，弄幾個舊毛巾。用舊毛巾，沾著干的五潔粉，從埡口到門、從瓷磚到踢角，一個屋一個屋的擦，不要偷懶，結果絕對讓你驕傲。

（十七）家具、家電進場

煥然一新的新家，家具首當其沖。床、床墊、衣柜、鞋柜、沙發、餐桌等等。

提醒你：家具進場前，應備好如下物品：一次性鞋套（別買質量差的，踩踩就破）、幾盒活性炭、梯子、地板保護膜（搬運衣柜、電視柜等最好對地板做個保護）。

如果你買的是布藝床，提醒你看看布藝能否全部取下來。因為我實在無法忍受化纖的靜電，隔天想自己把原布套取下來，去定做一套純棉的時候，發現布套做的過長，被釘進床箱里去了。工人偷懶，以為我一年半載的不會拆套子。不知別人家是否有這種經驗，反正工人師傅第二天又跑來一趟，死沉的床拆卸一番相當麻煩。家電趕緊送貨，手頭緊或不著急的等等再說也行。反正電器是越來越高級、越來越便宜。

（十八）配飾裝點，家才有了味道

有了裝飾畫的點綴，再配上漂亮的窗簾，家里的溫柔味道就出來了。

提醒你：窗簾千萬別在敷料上花太多錢，簾頭、鉛墜是必加的錢，但花邊、布扣、穗子，這八元、那十元的，每米都要多花二三十元，沒必要，而且也未見得好看。菊家實戰成果2：結合我家的實際，一一道來

以下分“購買順序”、“裝修順序”兩種進行排序，幫大家捋清思路。

實“先買什么后買什么”和“先裝什么后裝什么”其實完全不是一個概念。很多商品是定做的，必須要預留商品周期（如成品門、櫥柜等）。而很多商品即使不是定做，但必須先確定下來尺寸或使用方式，裝修過程才能更貼切地為之服務（如熱水器、煙機、灶具等）。所以，我們不但要明確裝修的先后順序，也要弄清購買商品的先后順序。

購買順序：

（1）工具（卷尺、計算器、夾子）

（2）散熱器（提前改好位置及管道，墻面畢，即可約廠家上門安裝）

（3）成品門（生產周期長，提前定，測量時要工長在場，相互溝通好）

（4）櫥柜（有2次上門測量，改水改電的工作取決于櫥柜如何設計）

（5）煙機、灶具、消毒機、洗碗機等（看好型號，安裝櫥柜之前購買即可）

（6）熱水器（廚寶應該同熱水器一起買，有優惠，省事）

（7）瓷磚（要充分考慮瓷磚的損耗！寧多不少，反正最后可以退）

（8）家具（生產周期也較長，提前定，買成品時要帶戶型尺寸圖。如定做，要等到空間全部規劃后進行測量）

（9）潔具、龍頭（至少保證櫥柜2次測量前，定好菜盆的具體尺寸。櫥柜安裝前，保證菜盆就位）

（10）油漆、墻漆、硝基漆等（混油清油后，就是刷墻漆或貼壁紙了）

（11）面板、插座（要保證櫥柜安裝前，插座就位，方便用電）

（12）燈具（最好將燈具一次性購齊，節能燈泡質量一定要好，飛利浦的最好）

（13）鋁扣板（廚衛吊頂用，要求js全包，防止扣板和邊角單算錢）

（14）晾衣架、窗軌、衛浴五金件（打孔落灰的咚咚，最好統一安裝，然后再保潔。燈具、潔具及五金，晾衣架、窗軌等）

（15）地板（多報數量，可挑余地多些，反正多的退錢）

（16）窗簾、床品（保潔完，家具進場后，就可以用布藝裝飾pl的家了）

裝修順序：

（1）主體改拆

（2）水電改造

（3）包管道

（4）貼磚

（5）木工（埡口等）

（6）刷油

（7）刷墻漆或貼壁紙

（8）安裝插座面板

（9）廚衛吊頂

（10）櫥柜

（11）安裝成品門

（12）安裝燈具、潔具、衛浴五金件

（13）安裝晾衣架、窗軌

（14）地板

（15）散熱器

（16）開荒保潔

（17）家具、家電

（18）窗簾、床品

第五篇：收房驗房須知重要

一般規定，買家接到入伙通知書之日為交樓日期，但也有發展商以發出入伙通知書之日為交樓日期，買家最好在買賣合同中列明其標準。但發出入伙通知時，有的工程取得了竣工驗收合格證明，但也有的可能未通過驗收。未通過驗收的發展商向買家發出收樓通知，多是為逃避延期交樓的責任。防御招式： 買家收到入伙通知書后，應確認發展商是否取得竣工驗收合格證明，不具此證明，買家有權拒絕收樓，此時，交樓日期不能以入伙通知書為準。現行有關竣工驗收的證明主要有：《質量認定書》、《規劃驗收合格證》、《消防驗收意見書》、《電梯準用證》律師提醒：發展商未取得上述驗收合格證明，買家千萬不能簽署收樓書！

收房、驗房注意事項

驗房程序：

一、查看兩書一表一數：房屋質量保證書；房屋使用說明書；竣工驗收備案表；面積實測數據對照購房合同上的面積（自己可實測套內面積）。

二、不交費、不簽字、先驗房：發現問題后更不能交費、簽字。應先修房，同時取證、為日后必要時舉證（即通過錄音機、攝像機或照相機調好日期記錄證據）奠定基礎，特別保存好自己留存、交房代表簽字的驗房問題備案單。核查房屋總面積：超出或減少百分之三以內的情況很普遍（多退少補，吃虧的是業主）；套內面積不變、公攤面積增加的情況更多（實得面積減少，吃虧的還是業主）。

三、房屋完好。交接鑰匙后簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。

四、交合理費用（物業管理費〈應有市物價局批文〉等）