第一篇：關(guān)于長治城區(qū)城中村改造問題的若干建議

推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化,建設(shè)美麗新城區(qū)

十八大報(bào)告提出，加快完善城鄉(xiāng)發(fā)展一體化體制機(jī)制，著力在城鄉(xiāng)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)等方面推進(jìn)一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)、城鄉(xiāng)關(guān)系。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)指出：要把資源型城市轉(zhuǎn)型和棚戶區(qū)改造作為推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)。城鎮(zhèn)化是中國發(fā)展的一個(gè)大戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化不是簡單的城市人口比例增加和面積擴(kuò)張，而是要在產(chǎn)業(yè)支撐、人居環(huán)境、社會保障、生活方式等方面實(shí)現(xiàn)由“鄉(xiāng)”到“城”的轉(zhuǎn)變。因地制宜，宜改則改，宜搬則搬。

新型城鎮(zhèn)化突出的是“新”：即城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，是大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，互促共進(jìn)的城鎮(zhèn)化。

結(jié)合山西省綜改方案來看，長治城區(qū)在此不容怠慢。要科學(xué)規(guī)劃，摸清底數(shù)，依靠改革作為動力，創(chuàng)新體制機(jī)制，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)配合，形成工作合力，加快建立資源開發(fā)補(bǔ)償、衰退產(chǎn)業(yè)援助、專項(xiàng)資金支持等長效機(jī)制，增強(qiáng)可持續(xù)發(fā)展能力。

（一）鼓勵(lì)村集體及村民個(gè)人出資，開發(fā)高回報(bào)項(xiàng)目。

1，城中村改造，首先要解決的就是資金問題，需要支付城中村居民拆遷補(bǔ)償與安置費(fèi)用，政府財(cái)政對于獨(dú)立支付這筆巨額資金有一定困難。因此，可以考慮城中村居民個(gè)人出資的辦法。可暫時(shí)將村民應(yīng)該得到的拆遷改造補(bǔ)償資金作為投資形式投入到生產(chǎn)領(lǐng)域，將村集體改制成股份公司的形式，鼓勵(lì)村民將拆遷費(fèi)用及安置費(fèi)用作為股份形式投資，等將來股份公司盈利時(shí)，首先將股份公司盈利部分按照投資股份比例以資金形式償還給村民，剩余的部分盈利再以股東分紅配股的形式支付給城中村村民。由此一來，政府就可以節(jié)約出一大筆資金用于城中村的項(xiàng)目建設(shè)及環(huán)境改造等以及其他基礎(chǔ)設(shè)施及民生建設(shè)。與此同時(shí)，村民在合理拆遷改造過程中既保證了自己回遷的速度與質(zhì)量，同時(shí)做出了投資，得到了拆遷與安置補(bǔ)償，如投資了非房地產(chǎn)的長期經(jīng)營盈利項(xiàng)目，還會有長期的收益回報(bào)。

2，村集體及村民個(gè)人出資入股的項(xiàng)目應(yīng)以短期快速大量收益與長期穩(wěn)定的經(jīng)營性項(xiàng)目相結(jié)合。如房地產(chǎn)開發(fā)與綜合性超市結(jié)合，如房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目可以快速建成，開發(fā)建設(shè)成功銷售后即可獲得收益用于補(bǔ)償村民出資的部分費(fèi)用。而如大型超市之類的項(xiàng)目在建成投入運(yùn)營后可以受到長期利潤，這樣可以以年底分紅的形式作為村民集村集體的長期收益，同時(shí)，在經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大后還可以以股份形式給與村民配股，這樣就保證了村民收益與經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大化的二者均衡發(fā)展。

（二）各村加強(qiáng)招商引資，結(jié)合各自情況建立集體出資項(xiàng)目。

1，以收益回報(bào)為導(dǎo)向，大力開發(fā)高回報(bào)快產(chǎn)出的項(xiàng)目。完善與優(yōu)化城中村土地審批開發(fā)制度，敢于先行先試，在規(guī)范化的前提下簡化房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)審批，在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，放權(quán)于村集體，讓各村集體因各村特殊情況開發(fā)項(xiàng)目。形成一套由村集體開發(fā)，政府審批；村集體建設(shè)，政府把關(guān)；村集體經(jīng)營銷售，政府監(jiān)督調(diào)控的三位一體模式。要在區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)下，以保證村集體及村民的拆遷安置費(fèi)用補(bǔ)償?shù)那疤嵯聦徟_發(fā)，做到“一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)帶一個(gè)團(tuán)隊(duì)管一個(gè)村”，與村民簽訂回遷安置合同與補(bǔ)償數(shù)目合同，在保證的前提下由帶頭監(jiān)督的領(lǐng)導(dǎo)全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批建設(shè)，項(xiàng)目質(zhì)量安全，村民的回遷安置，回遷后房產(chǎn)銷售以及利潤分配問題。

2，以長期收益回報(bào)為目標(biāo)，合理開發(fā)與引進(jìn)大型生產(chǎn)經(jīng)營型項(xiàng)目。各村集體應(yīng)該本著因地制宜的原則，開發(fā)和引進(jìn)一些優(yōu)勢項(xiàng)目。如基于資源優(yōu)勢的產(chǎn)品制造業(yè)，基于地理優(yōu)勢的物流公司，基于顧客人群優(yōu)勢的商品銷售市場以及基于環(huán)境優(yōu)勢的特色旅游與娛樂產(chǎn)業(yè)。

這樣就可以使村集體的大量投入資金得到可持續(xù)的發(fā)展，同時(shí)非常重要的是還可以吸收一大部分城中村中的閑散無業(yè)人員，解決他們的就業(yè)生活問題，優(yōu)化了城中村中的區(qū)域治安環(huán)境。因?yàn)閾?jù)了解，城區(qū)的城中村中存在一部分無業(yè)村民，他們有的是當(dāng)?shù)卮迕瘢械氖峭鈦韯?wù)工人員在此租賃房屋暫住，因無法確切統(tǒng)計(jì)，所以造成了對流動人口的管理缺口。如果解決了這一部分人的就業(yè)問題，不僅改善了他們的生活，還會使城中村以及周邊的治安環(huán)境得到改善如此一舉兩得。

3，以村民回遷安置與拆遷補(bǔ)償為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，對城中村原有房屋進(jìn)行規(guī)劃拆遷。應(yīng)本著建設(shè)和諧社會的精神，合理有序地對現(xiàn)有房屋布局進(jìn)行分析，在科學(xué)分析研究的基礎(chǔ)上合理規(guī)劃拆遷區(qū)域，由村民委員會科學(xué)評估財(cái)產(chǎn)，制定合理的補(bǔ)償方案，防止“因拆無助”，“因拆暴富”等極端情況的發(fā)生。按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個(gè)人利益統(tǒng)一起來的總體要求，以《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例（草案）》為指導(dǎo)，合理拆遷。將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與村民利益相結(jié)合，開發(fā)出優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，增強(qiáng)村民回遷意愿，先行先試，為其他城中村改造做出榜樣，起到引導(dǎo)作用。做到村民搬出與項(xiàng)目開發(fā)的結(jié)合；村民回遷與項(xiàng)目銷售的結(jié)合；村民居住與項(xiàng)目質(zhì)量的結(jié)合；村民利益與集體利益的結(jié)合。以村民及村集體利益為核心，做到合理規(guī)劃，有序搬遷，文明拆遷，村民優(yōu)先回遷。使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)本著村民能搬走，易回遷，有的住，住得好。開發(fā)出有特色的高質(zhì)量房產(chǎn)項(xiàng)目。

（三）改變二元結(jié)構(gòu)，實(shí)行城鄉(xiāng)均等對待。

城中村的改造就是由村民變?yōu)槌鞘芯用瘢纱逦瘯優(yōu)榫游瘯修r(nóng)村社區(qū)管理變?yōu)槌鞘猩鐓^(qū)管理的綜合轉(zhuǎn)型和變遷過程。也是由二元結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)橐辉Y(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過程。

1，由從前的村集體土地所有制轉(zhuǎn)變?yōu)橥恋貧w國家所有。城中村改造首先要解決的就是土地產(chǎn)權(quán)的遺留問題，對城中村土地實(shí)行徹底的國有化改造。在不違反規(guī)劃策略的前提下，依據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，補(bǔ)辦征地手續(xù)。使城中村土地變?yōu)橛袃敗⒂邢奁谑褂玫目蛇M(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)及商品房市場的國有土地。嚴(yán)格控制把關(guān)開發(fā)項(xiàng)目，杜絕違章建筑。在拆遷過程中杜絕暴力拆遷，合理運(yùn)用行政手段與宣傳教育手段，關(guān)鍵是運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，讓村民能得到眼前的利益，能看到長遠(yuǎn)的利益。以經(jīng)濟(jì)利益去為驅(qū)動力，將短期的拆遷改造補(bǔ)償金與長期的項(xiàng)目股份分紅相結(jié)合。積極創(chuàng)新，運(yùn)用“情感拆遷”、“蹲點(diǎn)拆遷”、“房票拆遷”等拆遷模式，加快拆遷速度，保證村民利益，照顧到村民的情緒。轉(zhuǎn)變?yōu)閲泻蟮耐恋匾茖W(xué)規(guī)劃，合理開發(fā)，嚴(yán)格審批制度，放寬準(zhǔn)入空間，敢于“非禁即入”，使每一寸土地的價(jià)值發(fā)揮到最大，最終惠及人民，造福群眾。

2，由從前的農(nóng)村村民戶籍轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻駪艏迕裎瘑T會轉(zhuǎn)變?yōu)榫用裎瘑T會。由居民委員會管理村民戶籍，實(shí)行城市的社區(qū)管理方式，在政治領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村向城市的轉(zhuǎn)型，使城中村成為以契約性關(guān)系為基礎(chǔ)而不是以初級關(guān)系為基礎(chǔ)的城市社區(qū)。在農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城市人口的過程中，村民的城市化并不是簡單的戶籍轉(zhuǎn)變就能完成。還有一個(gè)生活方式，社會意識及社會行為的轉(zhuǎn)變過程。村民觀念的問題，要打破村民對土地的依賴，這樣一來，就要讓利于民，要始終堅(jiān)持把關(guān)心、維護(hù)最廣大人民群眾的利益作為城中村改造工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，使村民成為城中村改造的參與者和受益者。

3，由從前的農(nóng)村保險(xiǎn)制度轉(zhuǎn)換為城市居民保險(xiǎn)。以更大強(qiáng)度加快打通城鄉(xiāng)社會保障制度的轉(zhuǎn)換路徑，在此，可以采取一種“土地?fù)Q保“路徑，即將村民的土地使用權(quán)一次性流轉(zhuǎn)給區(qū)政府委托的土地置換機(jī)構(gòu)，由土地置換機(jī)構(gòu)為失地村民符合條件的現(xiàn)有家庭成員統(tǒng)一辦理各項(xiàng)社會保障。土地置換機(jī)構(gòu)根據(jù)城區(qū)土地管理部門規(guī)定的失地村民的安置費(fèi)，土地補(bǔ)償費(fèi)，水利設(shè)施費(fèi)，撤組轉(zhuǎn)換費(fèi)用用于失地村民的社會保障。這樣一來就可以順利解決城中村土地置換問題及村民社保過渡問題。經(jīng)常有人會說現(xiàn)在的城中村村民是”三不人民“：不是

農(nóng)民，沒有土地；不是市民，沒有社保；不是居民，沒有低保。如此就是村民有了保障，雖然沒有了土地，但是已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)槭忻瘢鰪?qiáng)了他們改造安置后對于城市的歸屬感，使安置村民真正成為市民，實(shí)現(xiàn)了城鄉(xiāng)均等對待，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡。讓安置的村民得到城區(qū)市民一樣的利益。

（四）完善政府職能

1，完善資源配置方式，平衡各方利益關(guān)系。政府應(yīng)該負(fù)起責(zé)任，建立起“政府----村民----開發(fā)商“利益均衡機(jī)制，走區(qū)政府，村集體，開發(fā)商三位一體的道路。各種研究表明：城中村的改造，應(yīng)該實(shí)行政府調(diào)控與市場運(yùn)作相結(jié)合。具體的改造方法應(yīng)該結(jié)合已探索出的“滾動開發(fā)”模式，采用“政府引導(dǎo)+村民入股+開發(fā)商融資”的改造模式。引入土地資產(chǎn)化的理念，即將村集體土地改制并量化成股份，明細(xì)土地產(chǎn)權(quán)。由城區(qū)政府成立“城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”以村集體為改造主體，大力引入開發(fā)張進(jìn)行投資建設(shè)。具體改造方案由村集體負(fù)責(zé)編制，改造資金主要來自開發(fā)商，村集體和村民入股的形式，他們擁有住房安置全和部分商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目的收益權(quán)，政府負(fù)責(zé)城中村改造區(qū)域內(nèi)市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。將城中村改造區(qū)域劃分為三大區(qū)域：“村民安置區(qū)”，“開發(fā)商商業(yè)經(jīng)營區(qū)”和“村集體及村民投資入股商業(yè)經(jīng)營區(qū)”。由村民安置區(qū)解決村民安置回遷問題；開發(fā)商商業(yè)經(jīng)營區(qū)保障改造的資金來源；村集體及村民投資入股商業(yè)經(jīng)營區(qū)則是村民及村集體股份收入分紅的主要來源。由此便可將政府，村民，開發(fā)商很好的融合在一起，對各方的利益都有所保障。對政府來說，城中村改造可以使城市發(fā)展獲得新動力和新空間，推動城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而這種新動力，新空間和城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展就是政府的收益。對于村民來說，他們的收益就是合理的回遷安置，長期穩(wěn)定的社會保障還有入股集體項(xiàng)目投資收益的分紅。對于開發(fā)商，城中村地理優(yōu)勢帶來的房產(chǎn)銷售收益和開發(fā)商投資建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目的收益就是他們的利益。2,發(fā)揮政府的監(jiān)督作用，并提供政策服務(wù)。政府的監(jiān)督行為范圍包括：城中村規(guī)劃改造前期的資產(chǎn)評估，城中村改造同時(shí)的拆遷搬離，規(guī)劃拆遷后的房產(chǎn)及項(xiàng)目建設(shè)，建設(shè)完畢后村民的回遷安置。監(jiān)督內(nèi)容包括：城中村改造時(shí)資金使用與流向問題，規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性與合理性問題，拆遷過程中的集體與個(gè)人利益及其他沖突解決問題，項(xiàng)目建設(shè)資質(zhì)與項(xiàng)目質(zhì)量問題，回遷安置村民時(shí)的房產(chǎn)分配與拆遷安置費(fèi)用流向問題，房產(chǎn)分配后剩余商品房的銷售問題等。同時(shí)，區(qū)政府部門還應(yīng)建立相關(guān)的政策支持系統(tǒng)，本著惠及村民的原則，在保證合理科學(xué)的法律范圍之內(nèi)簡化辦事與審批程序，使有資質(zhì)的優(yōu)秀的開發(fā)商與投資商可以快速投入項(xiàng)目建設(shè)；使符合條件的村民快速得到安置。從根本上做到政府為民，政策利民。3，大力開展宣傳工作，提高村民的素質(zhì)。觀念的轉(zhuǎn)變是發(fā)展的首要前提，城區(qū)政府部門應(yīng)該積極改變城中村村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，引導(dǎo)他們積極參與到市場經(jīng)濟(jì)大潮中。使村民了解到城中村改造后的好處，從觀念上讓他們意識到他們不僅是村民，還是市民，使長治城區(qū)的一員，建立及增強(qiáng)他們對于城區(qū)的歸屬感。是村民從意識上認(rèn)識到城中村的改造是為了他們的利益著想，問了他們子孫后代能夠享受到與城市人一樣的醫(yī)療，教育，社會保障，就業(yè)，社會基礎(chǔ)設(shè)施與娛樂等服務(wù)。政府還應(yīng)該對改造區(qū)村民進(jìn)行有針對性的培訓(xùn)與教育，使農(nóng)民成為現(xiàn)代化城市建設(shè)的有力建設(shè)者。城區(qū)政府應(yīng)組織改造區(qū)村民參加培訓(xùn)，掌握必要的文化知識與本領(lǐng)，這樣，既有利于村民改造后的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)，同時(shí)也利于更好的社區(qū)管理與改造區(qū)的社會治安。

（五）加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善相關(guān)配套。

1，及時(shí)完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，盡快實(shí)現(xiàn)五個(gè)全覆蓋。使回遷安置后的村民在入住回遷安置房后能夠及時(shí)供水，供電，供氣，供暖。盡快實(shí)現(xiàn)“五+一”個(gè)全覆蓋，即農(nóng)村街巷硬化全覆蓋，農(nóng)村便民連鎖店全覆蓋，文化體育場所全覆蓋，中等職業(yè)教育全覆蓋，新型農(nóng)村社

會養(yǎng)老保險(xiǎn)全覆蓋+農(nóng)村社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生所全覆蓋。嚴(yán)格控制設(shè)施建設(shè)規(guī)劃質(zhì)量，使基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)以實(shí)用性為主，其次兼顧美觀與市容建設(shè)，要因地制宜，發(fā)揮各城中村以及“四大戰(zhàn)區(qū)”各自不同的地域優(yōu)勢，規(guī)劃建設(shè)出實(shí)用，耐用，美觀，特色的公共基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，要加快相關(guān)配套政策的完善，加快辦事的時(shí)效性，讓規(guī)劃建設(shè)與項(xiàng)目審批變得方便快捷。方便于民，美化城區(qū)。

2，暢達(dá)交通，敞開城中村空間體系。由于我國城市空間發(fā)展的特異性, 致使城中村長期游離于城市的規(guī)劃之外, 形成了城市中獨(dú)特的風(fēng)景線, 其擁擠的建筑, 狹窄的道路, 一定程度上造成人們心理和視覺的滯脹。因此, 站在城市整體的角度, 整合區(qū)域環(huán)境, 合理規(guī)劃城中村空間布局, 改善交通, 以推進(jìn)城中村的城市化和城市生態(tài)化的協(xié)調(diào)統(tǒng)一的進(jìn)程。改造時(shí)，應(yīng)將城中村周圍的圍墻拆除，使城中村與城區(qū)無明顯邊界，敞開城中村的空間。同時(shí)，應(yīng)該暢達(dá)城中村交通，使城中村的道路與城區(qū)道路相連通，規(guī)劃后的道路與城區(qū)道路保持相同模式，從交通上消除城中村與城區(qū)的差別。從而使二者完全融為一體，使改造后的城中村真正成為城區(qū)中的一個(gè)社區(qū)，一處景點(diǎn)，一群有差異化的不同風(fēng)格的居住商業(yè)區(qū)域。這樣一來，不僅消除了城中村與城區(qū)的形象差異化，同時(shí)解決了城中村現(xiàn)在臟亂差與社會治安問題叢生的局面。

3，根據(jù)地域的優(yōu)勢建立不同特色的生態(tài)文化城中村。因地制宜，基于不同城中村的不同優(yōu)勢資源建設(shè)規(guī)劃出不同特色的城中村項(xiàng)目。注意生態(tài)環(huán)境保護(hù)，實(shí)現(xiàn)一村一景觀，一村一項(xiàng)目，一村一特色。最終建成“生態(tài)城中村，景觀城中村，特色城中村，文化城中村。”加大綠化面積，開發(fā)各自特色景觀，如：晉商文化城中村，上黨文化城中村，回民特色文化城中村等。現(xiàn)今的城中村改造已經(jīng)不是過去單純的空間和物質(zhì)形態(tài)的轉(zhuǎn)變，而是經(jīng)濟(jì)，社會，文化，景觀生態(tài)等多元的轉(zhuǎn)變，需要走內(nèi)涵式的發(fā)展道路。應(yīng)該將城中村的生態(tài)化與城區(qū)的生態(tài)化結(jié)合在一起，在城市化和城市生態(tài)化的大趨勢下積極推進(jìn)城中村的特色生態(tài)化。以下幾點(diǎn)可供參考：（1）建立生態(tài)衛(wèi)生排水系統(tǒng)；（2）完善生態(tài)人居環(huán)境；（3）發(fā)展生態(tài)服務(wù)業(yè)；

（4）倡導(dǎo)生態(tài)文化。

總之，這樣的城中村改造會有利于拓展城市空間，優(yōu)化資源配置；有利于改變城市面貌，提升城市品位；有利于改善生活環(huán)境，提高居民素質(zhì)；有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，加快程式化進(jìn)程。相信城區(qū)政府在新一屆國家黨政領(lǐng)導(dǎo)班子的帶領(lǐng)下，深刻領(lǐng)會黨的十八大精神，避免空談，一心實(shí)干。以十二五規(guī)劃為指導(dǎo)，以山西省作為綜改試點(diǎn)為契機(jī)，會將城區(qū)城中村改造順利且圓滿地推進(jìn)下去。

第二篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時(shí)度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時(shí)間里不行，我們后來也分析了，開盤的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實(shí)際上老百姓的購房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項(xiàng)目相對來說比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，這對開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項(xiàng)目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時(shí)間這個(gè)都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點(diǎn)來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場、有利潤，這個(gè)確實(shí)也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。再一個(gè)就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點(diǎn)，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費(fèi)就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個(gè)比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第三篇：關(guān)于城中村改造的幾點(diǎn)建議

關(guān)于城中村改造的幾點(diǎn)建議

武昌區(qū)政協(xié)辦公室反映：

近幾年，我市制訂出臺了城中村改造的相關(guān)政策措施，改造工作也取得一定的成績和經(jīng)驗(yàn)，但從總體情況來看，在產(chǎn)業(yè)用地規(guī)劃、改造安置房建設(shè)、村改居人員就業(yè)及社會保障、集體經(jīng)濟(jì)改制發(fā)展、改造項(xiàng)目審批等方面還存在一些問題，為此建議：

1、堅(jiān)持規(guī)劃先行，統(tǒng)籌合理布局。按照“規(guī)劃預(yù)定功能、功能引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)聚集企業(yè)、企業(yè)促進(jìn)發(fā)展”的思路，堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局，因地制宜、綜合開發(fā)，配套建設(shè)、完善功能”的原則，市規(guī)劃部門應(yīng)充分吸收各區(qū)政府、改造村、開發(fā)商的意見，科學(xué)編制城中村一村一策改造規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)與城市建設(shè)總體規(guī)劃和片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃相銜接，通過有序、有效的重建改造，合理調(diào)整城市用地布局，推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、片區(qū)繁榮，完善城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市品位。

2、推進(jìn)市場運(yùn)作，多方參與改造。堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，積極鼓勵(lì)社會資本參與城中村重建改造，公開、擇優(yōu)選擇企業(yè)作為意向投資人參與，努力提高重建改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)為防止改造中出現(xiàn)矛盾和沖突，可搭建高效暢通的城中村改造信息交流平臺，促成補(bǔ)償方式的多樣化，將不同層面、不同形式的公眾參與納入法定程序并貫穿城中村轉(zhuǎn)制與規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施的全過程，以調(diào)解或避免城中村改造中的沖突和矛盾，尤其是解決村集體資產(chǎn)保值與增值和村民的出路問題。

3、以人為本還建，社會保障先行。在安置房建設(shè)上，無論從建筑設(shè)計(jì)、景觀環(huán)境布局還是車位配建比例，標(biāo)準(zhǔn)要向高質(zhì)量商品房看齊,力爭將安置用房建造成為功能齊備，環(huán)境優(yōu)美的宜居新家，使城中村改造居民真正的安居樂業(yè)。遵循“低門檻、廣覆蓋”的原則，降

低“村改居”社保、醫(yī)保繳納費(fèi)用，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)社保、醫(yī)保，使轉(zhuǎn)制居民能充分享受到與城鎮(zhèn)居民同等的國民待遇。

4、智力教育補(bǔ)償，促進(jìn)角色轉(zhuǎn)變。政府可采用“智力補(bǔ)償”和“教育補(bǔ)償”等方式改造村委會及村民，對村委會成員進(jìn)行現(xiàn)代資產(chǎn)經(jīng)營管理或MBA培訓(xùn)，通過自身培養(yǎng)或人才引進(jìn)逐步置換不具備管理能力的原村委會成員，最終將其轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代經(jīng)理階層。同時(shí)由政府建立“資產(chǎn)資金咨詢管理中心”，對城中村集體資產(chǎn)運(yùn)營和征地補(bǔ)償金使用加以指導(dǎo)，使集體資產(chǎn)持續(xù)盈利以加強(qiáng)社區(qū)管理和公共福利事業(yè)建設(shè)。對村民進(jìn)行針對性的知識技能培訓(xùn)，將村民培訓(xùn)效果及就業(yè)與年終集體分紅掛鉤，激勵(lì)村民學(xué)習(xí)工作技能，引導(dǎo)村民參與市場就業(yè)。

5、政策措施到位，優(yōu)化服務(wù)環(huán)境。切實(shí)發(fā)揮審批綠色通道作用，簡化審批程序，以服務(wù)零障礙、成本最低、辦事效率最高為目標(biāo)，及時(shí)解決改造項(xiàng)目實(shí)施過程中遇到的各種困難和問題，為城中村重建改造快速推進(jìn)提供便利。

（武昌區(qū)政協(xié)）

第四篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對于我國正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國長期實(shí)行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關(guān)研究 1.國外相關(guān)研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國外學(xué)者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達(dá)國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學(xué)者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅(qū)動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項(xiàng)目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運(yùn)營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險(xiǎn)。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷售使實(shí)際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過市場機(jī)制來運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌霾唤∪蚴袌鰴C(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計(jì)。2.切實(shí)搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場經(jīng)濟(jì)的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營機(jī)制上進(jìn)行市場化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實(shí)行積極的財(cái)政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠Ｕ希ＷC村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。

7.堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進(jìn)行無形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點(diǎn)意見希望對現(xiàn)實(shí)情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

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第五篇：城中村改造的問題

城中村改造經(jīng)常出現(xiàn)問題，不時(shí)被媒體披露，雖是行外人，卻也想表達(dá)下自己的看法，故隨手寫了幾句。強(qiáng)行拆遷違法問題

城中村，原為農(nóng)村，因城市擴(kuò)建而被包圍，但還具有農(nóng)村的一些特點(diǎn)，比如村民具有宅基地。宅基地屬于集體所有，村民享有對宅基地的個(gè)人使用權(quán)，宅基地上所建房屋，屬村民私有，神圣不可侵犯，故若村民不許可，任何人無權(quán)拆遷村民的房子。若沒有什么重大或特殊問題，宅基地或者宅基地的使用權(quán)也不能隨便被剝奪，縱使強(qiáng)行剝奪，但宅基地上所建房子，則不能隨之歸公，村民有所有權(quán)和處理權(quán)，亂動村民房子，屬違法甚至違憲行為，決不能以權(quán)力或者其他手段進(jìn)行脅迫或強(qiáng)行處理，對于屬于私人財(cái)產(chǎn)的建筑物的補(bǔ)償，不能由相關(guān)部門私自規(guī)定，要把村民作為平等的談判對象進(jìn)行協(xié)商。土地受益問題

宅基地屬于集體所有，也就是屬于村集體，土地管理法規(guī)定村民一戶擁有一處宅基地，因此宅基地被征用，除了補(bǔ)償其上的建筑物外，還應(yīng)該另分宅基地，如果不另分宅基地，則應(yīng)能得到相應(yīng)補(bǔ)償或者能從放棄的宅基地上獲益。土地所賣之款，應(yīng)屬于村集體所有，可以以多種形式均分給村民，至少不應(yīng)該有其他什么單位從中受益，如果歸到大集體，則應(yīng)歸于中央財(cái)政。有關(guān)土地部門也只具有土地管理權(quán)，沒有所有權(quán)，不能隨便買賣土地，讓他人受益而把賣土地所得款項(xiàng)落入自己名下。工程承包人問題

改造城中村，可能主要出于市容方面的考慮，若如此，改造任務(wù)，毋需給其他人，村集體自身也可以改造，改造成符合規(guī)劃的住宅小區(qū)。作為失去宅基地的補(bǔ)償，村民可從房屋的出售或出租中獲益。其他公司可以承包樓房建造任務(wù)，給其支付相關(guān)勞務(wù)費(fèi)即可，建成以后樓房所有權(quán)與他們沒任何關(guān)系。現(xiàn)在許多城市把村民宅基地賣給房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造，讓他們經(jīng)營受益，感覺其中問題不少，這也不屬于征做建設(shè)用地的范疇了。小產(chǎn)權(quán)房問題

小產(chǎn)權(quán)房一度熱了一陣，主要是價(jià)格比商品房便宜得多，而中國窮人多。但是有個(gè)問題，就是房產(chǎn)商買了使用權(quán)的土地，上面蓋的房是商品房，而村民具有更長使用權(quán)的土地，蓋的房子為什么是小產(chǎn)權(quán)房呢？難道自己具有終身使用權(quán)的土地，還要自己掏錢再買使用權(quán)才行？難道請房產(chǎn)局過下戶，房價(jià)就能翻上幾倍？顯然里面存在很大問題。國家或政府征用集體用地，價(jià)格便宜得多，一畝地是鄰近耕地年收益的10倍左右，一畝地年收益1000元，則一畝地價(jià)值只有1萬元左右，但是按市場價(jià)，則是數(shù)百萬元，錯(cuò)了數(shù)百倍，這也是房價(jià)飛升的一個(gè)原因吧。既然買賣的是村民的土地使用權(quán)，出讓金同樣歸村民，村民能否不要出讓金而直接要下這塊土地的使用權(quán)？就是自己不要錢了，要自己的土地使用權(quán)，顯然和房產(chǎn)商買使用權(quán)一樣，對國家和政府應(yīng)該是沒有什么差別。土地使用權(quán)，可以給房產(chǎn)商，當(dāng)然也可以給村集體，財(cái)政需要交什么費(fèi)用，村集體也上交，只是把小產(chǎn)權(quán)房變?yōu)榇螽a(chǎn)權(quán)房而已，顯然這不需要多少錢，但是房子價(jià)格卻可以降許多，可以以小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格出賣商品房，對村集體利

益也沒有壞的影響，反而有好處，房子容易賣了，對廣大的買房者卻是大有好處，房子價(jià)格低了。這種對國家，對村集體，對其他老百姓都無害處的做法，為什么不采用呢？