第一篇：住宅專項維修資金的收取、使用和監管工作的情況匯報

關于開展《貴州省物業管理條例》宣貫工作的情況匯報

隨著房地產業的發展，我縣的物業服務行業也逐漸形成壯大起來，催生了物業管理服務企業，滿足了居民對房產保值、增值和改善居民環境的需求。?貴州省物業管理條例?（以下簡稱?條例?）的頒布實施，為物業服務業的發展，提供了法制保障，推動了我縣物業行業的科學發展。

關于開展《條例》宣貫工作的情況

（一）我縣物業服務業發展的基本情況

我縣的物業服務是隨著房地產開發而產生的，目前，在縣城內開展經營活動的有14家房開企業，開發的項目共計18個，已形成小區規模（用地4500m，住房100戶以上）的項目有8個，正在開發建設中的項目有6個。2010年12月以前，我縣物業管理模式，基本采用房開企業內設物管部進行管理?，F注冊成立的物業服務公司有3個，取得資質的僅有1家，即印江自治縣多維物業管理有限公司，資質等級為3級。

（二）?條例?宣貫工作的組織、措施落實情況

?條例?于2010年9月17日省第十一屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過頒布后，我縣根據?貴州省物業管理條例宣貫工作方案?開展了宣傳貫徹工作。具體情況如下：

1、縣住建局成立了宣貫領導小組，局長任領導小組組長，分管副局長和房管所長任副組長，領導小組下設辦公室在房管所，房管所所長任辦公室主任，副所長任辦公室副主任。成立 2-1-

由分管副局長為組長的督察組和房管所長為組長的宣講組。領導小組的建立，為?條例?宣貫工作提供了組織保障。

2、采取的具體措施。

（1）在動員部署階段（2010年11月5日至2010年12月10日），將?條例?、?宣貫工作方案?和?貴州省物業服務規范?印發到各房開企業物管部和物業服務企業，采用翻印張貼、懸掛標語等方式進行動員。

（2）在學習培訓階段（2010年12月11日至2011年4月20日），分層次組織開展學習培訓工作，一是按省、地學習培訓要求，于2010年12月26日由參加省、地學習培訓的分管領導組織房管所全體工作員學習?條例?。二是由房管所長于2010年12月30日組織各房開企業物管部負責人，服業服務公司法人集中進行學習培訓，宣講?條例?。三是明確要求各房開企業物管部、物業服務企業于2011年4月20日前組織召開職工會和業主大會，學習宣傳條例，并由督察組抽調人員現場指導。

（3）在總結檢查階段（2011年4月21日至5月10日）由督察組深入到各房開企業物管部、物業服務企業和小區進行檢查。

3、取得成效及存在的問題。

我縣?條例?宣貫工作，因措施具體、督察有力，故取得了良好成效。一是各房開企業物管部、物業服務企業采用懸掛標語，召開職工大會和業主大會和將?條例?翻印張貼于小區公開（公示）欄內，居民對?條例?的知曉率高，形成了人人

關心物業管理、社會關注物業服務業發展的濃厚氛圍，促進了文明縣城的創建工作。二是促進房開企業、物管公司增強了依法經營的自覺性和緊迫感，在滿足居民的物業服務要求上提高服務水平。三是推動了我縣服業服務社會化、專業化和市場化發展。今年，我縣新注冊了成立了2個物業物管公司，并正在申報資質，多維物業管理公司依法依規開展多維國際項目、廉租住房項目的前期物業管理，邁開了服業服務專業化、市場化的第一步。

當然，在?條例?宣貫工作中，也還存在不少的問題。一是個別房開企業重開發輕管理，其物管部隨著項目的建成就名存實亡，?條例?宣傳貫徹未能得到有計劃、有步驟地開展。二是少數房地產行業的干部職工對?條例?的實質內容和條文涵義的理解不夠深刻，部分居民對物業管理中權利、義務關系的法律意識較為保守、落后。三是宣貫形式較為單一，未能開設電視、網絡專題，極大地限制了宣貫的覆蓋面。針對以上存在的主要問題，我將在實施過程中加大力度和予以整改。

關于住宅專題維修資金的收取使用和監管工作情況

（一）基本情況

我縣開設住宅維修資金專用賬戶，賬號為：52001686***8,累計繳存400萬有余。2011年7月以前，專項維修資金由房開企業代收，由縣監管模式運作。以后，實行縣住建局委托建行代收代存，由業主自行繳納，由住建局、財政局監管的管理模式。

（二）工作開展情況

2011年7月以前，各房開企業基本上按房價2%的比例代收代存，因業主交款困難，有的房開企業按樓盤平均價位以每套2000—3000元收繳存。2011年7月5日，縣住建局召開黨組擴大會議，專題研究住宅專項維修資金的收取交存標準和辦法，使用申報、支付程序、監管體制，發布了?印江土家族苗族自治縣住房和城鄉規劃建設局關于印發〖印江自治縣商品房及廉租房住宅專項維修資金收取標準〗的通知?（印住建字〔2011〕54號），下發各房開企業，并通過電視、網絡向社會公布。同時，根據?條例?和?辦法?，房開企業不再代收代存，而由業主按收取標準自行繳存。在使用和監管方面，業委會或業主大會提出申請，上報使用方案，經主管部門實地勘察、審核后，發出劃轉通知，由建行劃轉到維修單位。目前，因投入市場的商品房仍在保修期內，尚未啟動專項維修資金的使用。

（三）存在的問題和下步工作措施

前期由房開企業代收代存，因標準不統一，導致業主對房開企業意見較大，因房開項目規模小，業主對物業管理的觀念較為保守、落后，難以集中召開業主大會，業委會這一組織機構未能普遍建立，對今后專項維修資金的申報、使用和監管帶來了極大的困難；因業主對專項維修資金的認識淺薄，故部分主業和少數委會要求將專項維修資金用于投資（如用于購買商鋪、入股），直接分利。因此，針對上述存在的問題，下步工作應以提高業主的認識為基礎，以核準市場建安成本確定并公布收取標準為切入點，以規范物業管理，改善人民環境，促進和諧為出發點和歸宿，采取以下具體措施如下：

1、進一步加大?條例?、?辦法?的宣傳力度，提高業主認識，自覺依規按標準繳存維修基金，嚴格執行?辦法?規定的使用范圍和辦理程序。

2、加快業委會這一基層組織的建設。

3、探索專項資金增值的有效途徑，增強其正常使用的保障力和支撐力。

附：?印江土家族苗族自治縣住房和城鄉規劃建設局關于印發〖印江自治縣商品房及廉租房住宅專項維修資金收取標準〗的通知?（印住建字〔2011〕54號）

第二篇：住宅專項維修資金使用審核

住宅專項維修資金使用審核

2009-02-27 行政管理事項名稱：住宅專項維修資金使用審核

事項依據：《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）

辦理時限：15個工作日

是否收費及收費依據：本行政管理事項不收費

辦理部門：區縣建委（房管局）

辦理指南：辦理地址及電話

受理方式:網上填報，書面受理

辦理程序：

（一）受理

申請人登錄北京市專項維修資金管理系統（www.tmdps.cn），填報相關信息，并提交以下書面材料：

劃轉業主大會之前需要使用的：

1、維修資金使用申請審核表；

2、住宅專項維修資金使用建議；

3、工程預算書；

4、施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

5、住宅專項維修資金管理系統生成的任務單，相關業主簽字的分攤明細表；

6、專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的意見書。

劃轉業主大會之后需要使用的：

1、住宅專項維修資金使用申請備案表；

2、住宅專項維修資金使用建議；

3、工程預算書；

4、施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

5、住宅專項維修資金管理系統生成的任務單，相關業主簽字的分攤明細表；

6、專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的整改意見書。

申請使用售后公有住房住宅專項維修資金的：

1、《售后公有住房住宅專項維修資金使用審核表》；

2、住宅專項維修資金使用建議；

3、支用售后公有住房住宅專項維修資金分戶明細表；

4、工程預算書；

5、施工單位營業執照和資質證書副本復印件；

6、鑒定報告或相關部門出具的意見書；

7、市住房資金管理中心區縣管理部出具的售后公有住房住宅專項維修資金對賬單（到幢）。

上述材料提交復印件的，復印件需加蓋申請人印章并同時提交原件，原件核驗后退回申請人。

標準：申請材料齊全、符合法定形式

崗位職責及權限：

對申請材料進行審查。

符合標準的，予以受理，向申請人出具《受理通知書》，并將申請資料轉審查人員。

不符合標準但申請材料存在可以當場更正的錯誤的，允許申請人當場更正；不能當場更正的，向申請人出具《補正材料通知書》，一次性告知申請人需要補正的全部內容，并將事情材料退回申請人。

申請事項不屬于本機關職權范圍的，向申請人出具《不予受理決定書》。

時限：即時

（二）審查 標準：符合《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）的規定。

崗位職責及權限：

對申請材料進行審查；

符合標準的，簽署意見后將申請材料轉決定人員；

不符合標準的，書面寫明審查意見及理由后，將申請材料轉決定人員。

時限：10個工作日

（三）決定

標準：同審查標準

崗位職責及權限：

對申請事項作出決定。

同意審查意見的，簽署意見，轉告知人員。

不同意審查意見的，書面提出意見及理由，轉告知人員。

時限：4個工作日

（四）告知

崗位職責及權限：

對審核同意的，制作《辦理結果通知書》和有關文書，并送達申請人。

對審核不同意的，制作《辦理結果通知書》，寫明理由和申請人享有的依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利，并將《辦理結果通知書》和申請材料退回申請人。

時限：1個工作日（不包括送達期限）

第三篇：維修資金使用監管

成房發〔2011〕61號

成都市城鄉房產管理局關于印發《關于進一步做好房屋專項維修資金使用監管工作的意見》的通知

各區（市）縣房產管理局，高新區規劃建設局：

《關于進一步做好房屋專項維修資金使用監管工作的意見》已于2011年7月25日經成都市城鄉房產管理局第10次局長辦公會討論通過，現予印發，請遵照執行。

特此通知。

二〇一一年八月一日

關于進一步做好房屋專項維修資金

使用監管工作的意見

為進一步加強我市住房專項維修資金監督管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用、及時消除安全隱患，根據《成都市物業管理條例》、《成都市房屋使用安全管理條例》、《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》等法規政策，結合我市實際情況，現就房屋專項維修資金使用涉及的相關工作提出如下意見。

一、房屋專項維修資金使用方案的制定

（一）制定維修資金使用方案的責任主體。

房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）使用方案的制定主體為業主委員會或維修、更新、改造事項（以下簡稱“維修工程”）涉及的相關業主。

實施物業管理的區劃，物業服務企業、其他管理人（以下簡稱“物業服務機構”）應當協助業主、業主委員會制定維修資金使用方案（屬于應當由物業服務費用列支的日常維修養護事項除外）；業主自行管理并設立業主大會的建筑區劃，可由業主委員會制定；未設立業主大會或業主委員會怠于履行義務的，可由維修工程涉及的相關業主向當地社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府報告，在社區或街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下制定。

（二）維修資金使用方案的內容。

維修資金使用方案（以下簡稱“使用方案”）的內容，應當參照四川省（區域性）地方標準《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類》以及相關法律法規、技術規范予以編制，并包含以下主要內容：

1.工程名稱；

2.工程范圍及項目；

3.工程預算及列支范圍業主分攤明細表； 4.工程涉及的相關單位及其選擇方式； 5.工程建設期限； 6.施工安全責任；

7.工程驗收主體和方式； 8.維修資金收款賬戶。

（三）相關費用的處理。

參與維修工程的咨詢、施工、監理、審計、公證等相關機構應當具備法人資格及相應的資質，可以從本市建立的物業服務相關機構名錄中隨機抽選，也可以通過招標等其他合法形式確定。

用于維修工程咨詢、監理、審計、公證等所發生的相關費用可計入當期維修工程成本，另有約定的除外。

二、維修資金使用方案的表決與執行

（一）表決規定。

同一建筑區劃內有兩幢以上建筑物的，可根據維修工程實際情況以幢或單元為單位組織其全體業主進行表決。經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，報送區（市）縣房管部門備案。

業主為法人、其他組織的應書面委派代表參與表決。業主參與表決有困難的，可以書面委托代理人行使表決權；已送達的表決票，業主或業主代理人在規定期限內不反饋意見或者未提出反對、棄權意見的，是否認定為同意可以在建筑區劃管理規約中明確規定。對拒付物業服務費、不繳存維修資金的業主，可在管理規約、業主大會議事規則中對其表決權予以約束。

（二）充分保障業主的表決權。

表決可采用集體表決，也可采用網絡投票、書面表決等符合法律法規規定的其他形式。表決的組織者應當同時為業主提供包括網絡投票在內的兩種以上的表決形式，必要時可以申請由公證機關對業主表決的真實性進行公證。征求維修資金使用方案的表決票，應當按表決日期提前15個工作日采用以下方式告知相關業主：

1.當面領取或送達，并由業主或者業主代理人簽收； 2.按照業主提供的通訊地址、手機號、電子郵箱等發送； 3.投入業主位于本建筑區劃內的信報箱或者專有部分內。

屬前款第2、3項的，應由業主委員會或其當地社區居委會不少于兩名工作人員簽字證明，并在建筑區劃內公告送達情況。

（三）維修資金的分攤原則和撥付程序。

維修資金使用的分攤，應當遵循業主誰受益誰負擔的原則，由列支范圍的全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。

區（市）縣房產管理部門應在收到備案申請的3個工作日內提出備案意見，并報送市住房專項維修資金監督管理部門。市住房專項維修資金監督管理部門根據區（市）縣房產管理部門的備案意見分2次撥付維修資金，首次撥付資金不高于預算總額的70%，余額在工程驗收合格后撥付。

三、建立建筑區劃應急保障機制

（一）制定維修資金緊急使用預案。

維修資金緊急使用預案（以下簡稱“預案”）是指，建筑區劃內房屋共用部位、共用設施設備發生危及自然人生命財產安全或出現功能障礙給業主、使用人正常生產生活秩序造成嚴重影響時，需要立即采取應急措施緊急實施維修除險而制定的維修工程資金使用處置方案。

本市所有建筑區劃都應當參照預案示范文本制定預案，選聘物業服務機構的建筑區域，物業服務機構應當協助業主、業主委員會制定預案；未選聘物業服務機構的，可由業主委員會、相關業主或社區代為組織制定。預案須經建筑專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意。

預案應當包含以下主要內容： 1.維修資金緊急使用的情形； 2.維修工程實施主體；

3.維修工程所涉及其他單位的選擇方式； 4.維修工程安全管理責任； 5.竣工驗收的責任主體和方式。

（二）組織緊急維修施工。

建筑區劃共用部位、共用設施設備出現功能障礙和安全隱患等緊急情況時，業主委員會或相關業主應當及時根據預案和管理規約使用維修資金進行除險治理，消除功能障礙。業主委員會、相關業主、物業服務機構不及時組織搶修或拒不采取應急措施，區（市）縣房產管理部門應當會同街道辦事處、鄉（鎮）人民政府，責令其依法履行義務并承擔相應責任，逾期仍不履行義務的，由街道辦事處、鄉（鎮）人民政府就建筑區劃緊急維修提出處理意見，特殊情況下可以代為組織施工，在施工的同時和竣工驗收合格后分別進行公示，公示期不少于5日，用于緊急維修的資金經審計確認后在相關業主資金賬戶中分攤列支。

（三）撥付部分緊急維修資金。

區（市）縣房產管理部門應在收到備案申請的2個工作日內提出備案意見。市住房專項維修資金監督管理部門根據區（市）縣房產管理部門的備案意見在24小時內撥付應急所需維修資金總額的70%。

（四）維修工程驗收及資金使用審計。

維修工程竣工驗收應當由業主委員會或相關業主簽署同意驗收意見，緊急維修工程必須對資金使用情況進行審計。

（五）撥付資金余額。

在維修竣工驗收合格經公示5日無異議后，向區（市）縣房產管理部門提交工程驗收報告、公示情況報告及工程決算審計報告，區（市）縣房產管理部門在收到上述材料之日起2個工作日內提出備案意見。市住房專項維修資金監督管理部門根據備案意見在24小時內撥付余額。

四、構建科學、便捷的維修資金使用監管制度

（一）建立維修資金備用金。

維修資金備用金（以下簡稱“維修備用金”）是指，設立了業主大會的建筑區劃，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業主且占總人數三分之二以上的業主同意，在專項維修資金中確定一定比例或一定金額用于房屋共用部位、共用設施設備小規模維修除險的應急使用資金。

維修備用金的建立應當遵循業主決策、?？顚Ｓ?、備案核銷、限額補充的原則，明確額度、適用范圍、使用條件和資金補充條件，由業主委員會向區（市）縣房產管理部門申報備案。

維修備用金可由業主采取自籌方式建立，也可按不高于15%的比例從建筑區劃開發建設單位應繳存的維修資金中列支。

（二）使用維修備用金。

應當符合以下條件：

1.符合維修備用金設立時確定的適用范圍；

2.應急使用總額度不超過設立的維修備用金使用上限； 3.符合物業服務合同中約定的使用條件。

使用維修備用金，由業主委員會提出使用方案并申請使用，區（市）縣房產管理部門予以備案，不再經業主大會表決。

五、加強維修資金使用的備案管理

（一）明確工作職責

區（市）縣房產管理部門負責本行政區域內維修資金的使用監管，受理維修資金使用備案，應當審查以下資料：

1.建筑區劃維修資金的繳存情況； 2.維修資金使用方案；

3.業主表決情況及業主委員會、相關業主意見； 4.維修工程涉及相關單位的資質證明； 5.公示情況；

6.竣工驗收資料及審計報告。

維修資金的緊急使用，應審查街道辦事處、鄉（鎮）人民政府是否簽署同意意見，是否符合預案規定。使用備用金的，應當審查備用金的建立情況，是否符合使用條件。

（二）加強檔案管理

各區（市）縣房產管理部門應當加強行政區域內維修資金使用備案檔案管理。在市房產管理部門的指導下，建立健全以建筑區劃為單位，以物業承接查驗資料為基礎，與物業共用部位、共用設施設備檔案相結合的維修資金檔案，并對檔案實施規范化管理。

六、生效日期及有效期

本意見自公布之日起30日后施行，有效期為5年。

第四篇：銀川市住宅專項維修資金使用規定

銀川市住房保障局

關于印發《銀川市住宅專項維修資金使用規定》的 通 知

銀房發〔2012〕298號

各業主委員會、物業服務企業：

為明確住宅專項維修資金使用范圍、使用條件及使用程序，規范資金使用行為，配合《銀川市住宅專項維修資金管理辦法》的頒布實施，結合我市實際，我局制定了《銀川市住宅專項維修資金使用規定》，現印發給你們，請遵照執行。

銀川市住房保障局 二〇一二年九月二十八日

銀川市住宅專項維修資金使用規定

第一條 為明確住宅專項維修資金使用范圍、使用條件及申請程序，規范資金使用行為，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》、《銀川市住宅專項維修資金管理辦法》（市政府令5號）的規定，制定本規定。

第二條 本規定適用于住宅專項維修資金的使用及審核管理。

第三條 住宅專項專項維修資金使用可以由業主委員會、物業服務企業、房屋管理單位或相關業主提出申請。

（一）已經成立業主委員會的，業主委員會應做為申請主體，物

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業服務企業配合做好相關工作。

（二）未成立業主委員會的，由物業服務企業做為申請主體。

（三）如無業主委員會及住宅服務企業的，可由業主代表及社區居委會提出申請。

第四條 住宅保修期滿后，共用部位、共用設施設備出現本標準規定的情形的，經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，可以使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造。

發生危及房屋安全等緊急情況，需使用維修資金應搶修的，按照《銀川市住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規定的程序申請使用。

第五條 本文中所列的質量保修期限，采用的是《房屋建筑工程質量保修辦法》（建設部令第80號）的規定標準。

如《住宅質量保證書》中承諾的質量保修期限高于上述規章標準的，保修期以《住宅質量保證書》承諾的期限為準。

第六條 工程維修項目范圍

（一）地基、基礎

地基：支撐基礎的土體或巖體。

基礎：將結構所承受的各種作用力傳遞到地基上的結構組成部分。

（二）主體結構工程，承受各種作用的基本結構部分，包括承重墻、梁、板、柱。

（三）防水工程，包括建筑屋面、外墻面和地下室的防水。

（四）保溫工程，包括屋面、外墻面保溫。

（五）裝飾裝修工程，分為房屋內共用部位裝修和房屋外共用部位裝修工程，包括地面、抹灰、門窗、吊頂、飾面板（磚）等。

（六）室外工程，包括小區內道路、場地，公共區域的階梯及扶手、圍墻、院門。

（七）給水及排水工程，包括給排水設備及附屬設備、管道設施等。

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（八）電梯工程，包括電梯主機、導軌、門系統、轎廂、安全部件等。

（九）電氣工程，包括電線、電纜、配電箱（柜）等。

（十）智能建筑工程，包括視頻監控系統、防盜報警系統、門禁控制系統、樓宇對講系統、火災自動報警系統、樓宇自動化系統等。

第七條 工程維修項目質保期及維修條件

（一）地基、基礎

[質量保修期限]設計文件確定的建筑設計使用年限。

[維修條件]保修期滿后，地基出現不均勻沉降，且經房屋安全鑒定機構定期觀測表明沉降不穩定，可對地基采取加固措施；基礎承載力不足，產生豎向裂縫或斜裂縫，經房屋鑒定機構鑒定，不能滿足安全承載要求，可對基礎進行加固。

（二）主體結構工程

[質量保修期限]設計文件確定的建筑設計使用年限。

[維修條件]保修期滿后，主體結構構件出現開裂、位移、變形、鋼筋銹蝕、表面風化酥堿，經房屋安全鑒定機構鑒定，不滿足《民用建筑可靠性鑒定標準》相關規定的，可采取局部加固或整體加固。

（三）防水工程

[質量保修期限]不低于5年。

[維修條件]保修期滿后，出現以下情況之一時，應重做整個屋面防水、外墻防水或地下室防水：

1、防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，有嚴重空鼓現象，漏雨房間數量累積達到頂層房間總數的30％以上，且局部補漏仍難解決的，可申請屋面防水整體翻修。

2、重做屋面防水時，應對破損的屋面天溝、檐溝、檐口、女兒墻、水落口、伸出屋面管道等進行全面修補，水落管殘缺破損的應更換。

3、外墻滲漏房間數達到外墻房間的20%以上，且經局部補漏不能徹底根治的，應重做整幢樓外墻防水。

4、地下室地面積水，且經局部補漏仍無法解決的，應重做地下室

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防水。

（四）保溫工程

[質量保修期限]不低于5年。

[維修條件]保修期滿后，出現以下情況時，應重做屋面保溫或外墻保溫：

1、屋面保溫層損壞面積達到30%以上，應重做屋面保溫。屋面保溫維修工程應與屋面防水維修工程同步進行。

2、外墻保溫層損壞面積達到20%以上，應重做外墻保溫。

[改造]原設計未考慮設置保溫層，需增加保溫層的，應在屋面防水保修期滿后，同時申請進行。

（五）裝飾裝修工程

[質量保修期限]不低于2年。

[維修條件]保修期滿后，樓內共用部位裝修工程出現下列情況時，應進行維修：

1、門窗、窗紗出現變形、損壞、缺失，應進行維修、補全。

2、飾面磚、吊頂、門廊挑檐、地面、樓梯踏步及扶手等各項目50%以上經過修補的，應重做。

3、墻面50%以上面積經過修補的，應進行整幢房屋內墻粉飾。

[維修條件]保修期滿后，房屋外共用部位裝修工程出現下列情況時，應進行維修：

1、外墻飾面磚等破損量超過總量的30%時，應重做；外墻涂料污損面積超過外墻總面積的30%時，應進行整幢房屋外墻粉飾。

2、護欄、扶手定期油飾；定期檢查固定連接部件；銹蝕破損嚴重的，應更換。

（六）室外工程

[質量保修期限]不低于2年。

[維修條件]保修期滿后，小區內道路、場地，公共區域的階梯及扶手、圍墻、院門不能保證使用安全及功能時，破損達30％以上，可進行翻修。

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（七）建筑給水及排水工程

[質量保修期限]建筑給水及排水工程質量保修期限不低于2年；若管線設置在主體結構內，其質量保修期限應與主體結構設計使用年限相同。

[維修條件]保修期滿后，建筑給水及排水工程出現下列情況時，應進行維修、更新、改造：

1、管道：明敷設管局部出現沙眼、漏水、嚴重銹蝕；暗敷設管漏水。

2、水箱、水池：水箱局部變形、漏水，保溫層破損；水箱、水池內壁材質發生化學變化不滿足衛生標準。

3、節門銹蝕啟閉不靈活，漏水。

4、控制柜內元器件損壞。

5、壓力表損壞。

6、中水設備：

（1）格柵：鏈條式除污機鏈瓣斷裂。

（2）調節池：刮泥機損壞；行走機構損壞；電氣設備損壞。

（3）曝氣設施損壞。

（4）鼓風設施損壞。

（5）沉淀池：吸刮泥機損壞。

（6）消毒機損壞。

（八）電梯工程

[質量保修期限]不低于1年。

[維修條件]保修期滿后，電梯設備下列部件出現磨損、損壞，必須由質量安全檢驗部門出具整改意見，進行維修、更新、改造：

1、曳引機。

2、制動器。

3、電動機。

4、導向輪、曳引輪。

5、鋼絲繩。

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6、限速系統。

7、控制柜。

8、選層系統。

9、操縱盤與顯示系統。

10、層、轎門系統。

11、導靴。

12、導軌。

13、對重。

14、安全裝置。

15、控制電纜及井道配線。

16、緩沖器。

17、轎廂。

（九）電氣工程

[質量保修期限]不低于2年。

[維修條件]保修期滿后，電氣工程出現下列情況時，應進行維修、更新、改造：

1、配電柜內元器件損壞。

2、配電線路老化、損壞。

3、電纜損壞。

4、π接箱內元器件損壞。

5、避雷系統接閃器與其他金屬物的連接斷開；接閃器的焊縫斷開、嚴重銹蝕；引下線彎曲、嚴重銹蝕；引下線、接閃器和接地裝置的焊接處嚴重銹蝕。

第八條 業主交存的住宅專項維修資金屬業主所有。住宅專項維修資金的管理方式：

（一）業主大會成立前，業主交存的住宅專項維修資金由銀川市物業管理辦公室（下稱市物業辦）負責代管。

（二）業主大會成立后，業主大會決定委托市物業辦管理住宅專項維修資金賬目的，市物業辦應當在住宅專項維修資金賬戶下為業主

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大會開設專戶，將已交存的住宅專項維修資金全額轉入該賬戶。

（三）業主大會成立后，業主大會決定自行管理住宅專項維修資金帳目的，應符合以下條件：

1、業主大會通過自行管理住宅專項維修資金的申請，并經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，形成業主大會決定。

2、委托本市一家商業銀行作為專戶管理銀行，與住房保障主管部門簽訂監管協議。開立的住宅專項維修資金專戶，以物業管理區域為單位設帳，按房屋戶門號設分戶帳。

3、業主大會決定住宅專項維修資金劃轉后的帳目管理單位，并建立住宅專項維修資金管理制度，包括帳目管理、住宅專項維修資金使用、續籌方案、應急使用預案及資金支用程序等。

4、帳目管理單位應建立住宅專項維修資金管理系統。

5、業主委員會每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修賬目，并向業主公布住宅專項維修資金交存、使用、列支、增值收益及結存等情況。

6、業主委員會接受業主對其分戶帳中住宅專項維修資金使用、增值收益和帳面余額的查詢。

第九條 業主委員會持業主大會的有效決議，討論通過的住宅專項維修資金管理制度，與賬目管理單位簽定的書面委托協議及管理單位營業執照、資質等資料報市物業辦備案。備案后，市物業辦通知專戶管理銀行將該物業管理區域內的住宅專項維修資金帳面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金帳戶。

第十條 住宅專項維修資金的使用由申請人向住宅專項維修資金資金代管單位（下稱資金代管單位），即向業主大會或市物業辦遞交住宅專項維修資金使用書面申請。

第十一條 資金代管單位通過系統查詢資金使用情況、對有使用資金的項目進行現場勘察進行預審，屬維修資金使用范疇且確需維修的項目予以受理；對于不屬維修資金使用范疇或超額度使用資金的項目

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書面告知申請人。

第十二條 預審通過的項目申請人如實填報以下資料：

（1）銀川市住宅專項維修資金使用申請審核表（附件1）；

（2）維修資金使用建議方案；

（3）小區業主征求意見情況登記表（附件2）；

（4）小區業主表決結果匯總表（附件3）；

（5）小區業主表決決議（附件4）；

（6）工程預算；

（7）工程合同；

（8）工程維修單位營業執照和資質證書復印件；

（9）維修項目需要進行維修部位的照片及相關電子文檔；

（10）針對電梯、消防等項目需專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的整改意見書；

（11）項目工程預算在30萬元以上維修工程必須經過招投標的方式確定施工隊伍。

第十三條 申請資料填好后，申請人應將以下資料在小區明顯位置公示，公示期7日：

（1）資金使用建議（方案）；

（2）小區業主征求意見情況登記表；

（3）小區業主表決結果匯總表；

（4）小區業主表決決議；

（5）工程預算；

（6）工程合同；

（7）針對電梯、消防等項目需專業部門出具的鑒定報告或行業主管部門出具的整改意見書。

公示期間需告知資金資金代管單位，由其對公示情況予以監督。公示期間的相關電子文檔及圖片提交資金代管單位存檔。

第十四條 申報審核

（一）申請人持以上資料、維修單位營業執照和資質證書副本復

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印件、公示相關電子文檔及圖片向資金代管單位提出資金使用或備案申請。

（二）住宅維修資金由市物業辦代管的，市物業辦應對申報資料進行初審，對業主意見進行抽查復核，經預審通過的維修項目，如資料初審不合格的不予受理，并書面告知申請人（附件5）；對初審通過的維修資金申請提交主任辦公專題會議研究并出具會議紀要，并逐級完成維修項目系統內的申報審批，生成《維修資金使用付款通知》。

（三）住宅專項維修資金劃轉至業主大會管理的，需將以上資料報市物業辦辦理備案，初審合格后，報市住房保障局完成審核后出具備案證明；備案不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，由市物業辦通知業主委員會補正，補正后，出具備案證明。

第十五條 維修資金支付審批

住宅專項維修資金付款分為首次支付、二次支付及質保金支付三個階段。資金代管單位為業主大會的，由業主委員會持備案證明到專戶管理銀行將所需的住宅專項維修資金劃轉至維修單位，并及時在本物業小區內公示住宅共用部位、共用設施設備維修計劃和工程結算及據實分攤費用的情況。

（一）首次支付

1、符合維修資金使用申請并完成逐級審批程序的項目，首次付款金額不得超過工程概算的50%。

2、申請人持付款通知書、工程發票及合同原件到資金代管單位辦理財務相關手續。

3、申請人憑付款通知書和轉賬支票到承辦銀行辦理付款業務。

（二）第二次支付

1、維修工程項目具備竣工驗收條件后，申請人須向資金代管單位提出現場勘驗申請，并組織相關單位、部門進行驗收。維修工程驗收合格的，可申請第二次付款，金額為扣除首付款及質保金以外的剩余款項。

2、申請第二次付款，須提交以下資料：

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（1）《住宅專項維修項目驗收申請審批表》（附件6）；

（2）業委會、物業服務企業、施工單位維修工程驗收報告單；

（3）工程決算等資料；

（4）工程發票；

（5）其他資料。

3、符合支付條件的，申請人持維修資金付款通知書及轉賬支票到承辦銀行辦理付款業務。

（三）質保金支付

1、工程保修期滿后，工程合格的，申請人持下列資料支付質保金：

（1）《住宅專項維修項目質保金支用申請審批表》（附表7）；

（2）申請人出具維修工程合格的證明；

（3）質保金票據；

（4）其他資料。

2、符合支付條件的，申請人持維修資金付款通知書及轉賬支票到承辦銀行辦理付款業務。

3、如原申請人變更或滅失的，由轄區居委會出據維修項目物業企業或業主委員會變更、滅失的書面證明，經資金代管單位工作人員現場勘察并確定工程合格的，資金代管單位通知專戶管理銀行向施工單位劃轉質保金。

第十六條 住宅專項維修項目的監督管理

（一）維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當采取招標方式擇優確定維修單位：

1、維修費用總額超過30萬元的；

2、單項維修工程費用超過5萬元的；

3、業主大會尚未成立期間的維修工程；

4、業主大會決定實行招標的。

（二）維修、更新和改造項目有下列情形之一的，應當委托工程造價咨詢單位進行項目審價：

1、維修費用總額超過10萬元的；

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2、電梯維修工程預算在1萬元以上或其他單項維修工程費用超過5萬元的；

3、應急搶修的工程，電梯搶修工程決算在1萬元以上或者其他搶修工程決算在3萬元以上的，應當在工程竣工后，委托具有相應資質的審價機構對工程決算進行審價。

4、業主大會決定進行項目審價的。

5、審價報告應由市財政局、審計局、建設局確認的造價咨詢企業提供。

（三）工程招標、監理和審價費用等計入維修、更新和改造成本。

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第五篇：住宅專項維修資金申請使用流程

維修資金審批流程

一、維修資金使用范圍：

專項維修資金用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維 修和更新、改造。

公用部位包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備包括：電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

二、使用的范疇

公共設施、設備及共用部位的中修、大修。（參考標準：北京市房屋土地管理局關于印發《北京市城鎮住宅樓房大、中修定案標準》的通知（京房地修字〔１９９９〕第９３０號），小區的公共設施、設備及公共場所、共用部位的小修以及日常維護、養護管理、更換小零件等屬于物業管理企業日常管理范疇，由物業管理企業在所收的物業管理費里支出。

住宅專項維修資金使用流程

第1步：邀請社區（居委會）和鎮（區）住建局工作人員到小區現場調

查了解需維修、更新、改造的設備設施（附相片及現場簽名表）。

第2步：提交維修工程報價單（內容包括需要維修更新改造的設備設施、列明清晰維修更換的零件及金額，需五位業委會代表簽名審核），必須提供三個單位的報價單（三選一）。（附報價公示相片）

第3步：提交《關于使用維修資金的請示》，有業委會的需要業委會五位代表簽名（并提交業委會備案表復印件）、物業管理公司蓋章、社區（居委會）蓋章、鎮（區）住建局蓋章。（須注明：本次使用維修資金提交的所有資料如有虛假，自愿承擔一切法律責任。）

第4步：提交《關于使用維修資金的公示》（附相片），告知全體業主使用專項維修資金的原因的公告。

第5步：全體業主調查咨詢問卷（須注明使用維修資金的金額以及每戶/每平方分攤的金額）需通過涉及維修區域的三分之二業主簽名同意。（附公示相片）

第6步：提交公示調查咨詢問卷的統計結果（向全體業主公示），調查問卷結果需五個業委會代表簽名確認（附公示相片）。

第7步：填寫《中山市住宅專項維修資金使用審查表》，社區、鎮（區）住建局加具意見、蓋章。

第8步：填寫《中山市住宅專項維修資金支取申請表》，并提交在銀行打印 的單元賬戶對賬單。

第9步：業委會或物業管理公司與施工單位簽的維修合同（內需雙方約定保修期限、劃款比例，工程維修后的驗收標準）。

第10步：施工單位資質證書及營業執照復印件并加蓋公章。

第11步：物業管理公司持以上申請資料，到市住房和城鄉建設局辦理手續。

第12步：維修資金開戶銀行根據市住房和城鄉建設局審核同意支取的專項維修資金使用審查表直接將資金劃轉至施工企業，并按維修費用從相關業主個人賬戶中列支。