第一篇：前期物業(yè)管理策劃書

一、概述

1、優(yōu)勢

a、地理位置優(yōu)越，交通便利；

b、區(qū)域市場成熟，知名度高；

c、整體規(guī)劃出色，品質較高；

d、開發(fā) 商實力雄厚，目標明確。

2、機會

a、區(qū)域交通體系將進一步完善，向陽路北延工程；

b、周邊商業(yè)配套將進一步豐富，京海世貿廣場開盤；

c、區(qū)域內多數項目將結案入住，競爭對手將逐漸減少；

3、威脅

康泰大廈、gogo購物廣場、京海世貿廣場正處于強銷期，勢必瘋狂爭奪客戶資源。

二、市場定位

要點闡述

在已經認識和把握本案各項產品特點的基礎上，全面確立本案在市場中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明確在市場中我們產品和其他產品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競爭對手，讓消費者能夠清楚地識別和接受我們的產品。“定位”就是要給那些購買我們產品而不選擇其它的人們一個完美而充分的理由。

產品定位

1、本案是高開區(qū)cbd“最高品質”的項目。

2、本案導入“生態(tài)辦公”的概念。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內核，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式。“生態(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場差異性明顯。同時強調高品質的“服務式”物業(yè)管理服務，提出“特色管理、品質服務”的口號，將人文生態(tài)的務虛變?yōu)閯諏崳l(fā)揮我們自身已經完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現，而且通過服務進一步提高本案產品品質。“生態(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質樓盤”的定位提供有力支持，同時也要補充一些時尚的要素，如“智能化”設計，豐富高檔的“商業(yè)化”配套等，全方位塑造高品質形象。

客戶定位

通過調查與分析研究，本案目標客戶有如下特征：

1、企業(yè)狀況：本地注冊資金在20萬元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

2、購買動機：首次置業(yè)自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報及升值回報。

3、心理特征：有進取與自我奮斗的價值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個性、生活品位的實現和滿足，認同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費心理，理性消費行為的交叉狀態(tài)。

4、地域分布：以市區(qū)為主要中心，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會買我們的產品，只有他們需要這樣的產品，而我們會竭盡全力地告訴他們，只有我們的產品才會滿足他們的需要，他們會由于了解我們的產品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產品。

三、本案包裝策劃

在保定房地產市場，項目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開發(fā)商注重產品質量，正逐步由“炒作時代”向“產品時代”過渡。在本案地區(qū)，本案產品設計及產品質量當屬上乘，但由于市場競爭激烈，因此本案產品的推廣必須有別于其它項目的推盤手法。項目形象包裝是拋開質量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產品的優(yōu)異性與差異性通過形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場。

包裝

產品 市場（客戶）購買

推廣（使之感興趣）

詢問 訪問 認可

1、本案案名設計

案名設計相當重要，它反映了一個項目或產品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場的產物。一般是具有以下幾個特點：一是能反映產品的差異性；二是能反映項目未來的生活品質；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、銷售場所包裝策劃

售樓處是銷售活動的中心。未來銷售的談判、簽約等一系列活動都集中在此處完成。隨著房地產市場的發(fā)展，越來越多的開發(fā)商已認識到售樓處的重要：人性化的現場布置設計影響著消費者對開發(fā)商的信心，同時促成銷售成交。這里的人性化設計與普通產品設計不同：一是指對消費者服務上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務，合理的人性化設計會有效地促進客戶愉快順利地完成交易活動。售樓處除了服務功能的人性化設計之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開發(fā)商已開始如此操作，不再將售樓處作為一個簡簡單單的辦公場所來安排，好的售樓處設計會放松客戶心情，增加消費者對開發(fā)商的信任度，增加客戶對項目的認同感，以及強化客戶未來辦公環(huán)境的提高。

功能區(qū)進行路線次序排列：

沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū) 律師或公積金辦理區(qū)

休息室 銀行按揭區(qū)

四、差異性策劃思路

根據本案的產品定位、市場定位、客戶群定位，經慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨特的usp安排到各個環(huán)節(jié)中，由若干個策劃個案整合為全程方案。

通過前面的論述，我們發(fā)現本案的市場已經細分，并已選擇了目標市場。下一步我們應該針對目標市場進行有效的策略實施，整個過程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。

1、產品預熱期

為求迅速地進行市場告知，為本案積累有效客戶，喚醒潛在客戶，應最大化地向市場告知本案的信息。建議舉辦產品推介會，集聚河北省主流媒體（河北日報、河北工人報、河北經濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、河北電視臺、保定電視臺等），全方位的宣傳推廣在1-2周內全在爆發(fā)出來。過程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家賓館（如國際俱樂部），負責他們全部的休閑娛樂，傍晚在會議大廳舉行產品推介會，每人一份產品說明書，并現場進行pop講解，當然各位媒體需每人一個紅包。

配合安排：在推介會之后的1-2周內，通過全新有力的廣告發(fā)布在各個媒體，使本案影響井噴狀的傳播開來。以達到最大化的市場告知預熱。

2、產品開盤期及強銷期

通過前期的預熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場認知。此時，我們趁熱打鐵，進入產品的開盤期。

“好的開始是成功的一半”，此時我們不給市場以任何喘息之機，緊鑼密鼓地開盤，依舊通過公關活動與媒體推廣為主。在保定制造一個又一個的新聞點，讓保定百姓應接不暇。

形式：

（1）新聞發(fā)布會（通過之前的媒體關系，再一次轟炸全市）

（2）與中冀、軒宇等汽車公司合作，進行一次新產品的市場公關。

過程安排：

（1）新聞發(fā)布會：邀請政府官員、設計大師，進行產品宣傳，開發(fā)商進行大會講話，同時制作本地塊及本項目介紹vcd發(fā)放各位嘉賓，之后進行交流酒會，安排文藝演出，并進行準客戶現場認購，同時進行認購抽獎，當日開盤。

（2）新樓新車閃亮登場：時間為開盤后一周，選擇適合本案目標群的汽車新品一同亮相共同展示，通過此活動，再一次全方位的掃描本案適合客戶。

3、產品持續(xù)期

策略安排：制作客戶通訊進行市場再控掘和資源二次開發(fā)，定期發(fā)放，加大密度，以完善的服務體系打動客戶，讓第一批客戶成為本案的免費宣傳員，制造集約效應。

配合策略：期間安排一些獨特的usp銷售策略，如“1+1”行動，即已購房客戶再帶一名客戶購買，享受xx優(yōu)惠或贈送活動。廣告跟蹤發(fā)布會，在人們心中營造一種“買了本案產品就是買了一種精彩生活”的感覺。

4、產品掃尾期：

策略安排：（1）客戶答謝會+“珍藏”產品抽獎配送活動。

（2）配合物業(yè)進行園內綠地認養(yǎng)或小樹認養(yǎng)活動。

方案說明：（1）“客戶答謝會” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺中幫我們清盤。

（2）“認養(yǎng)活動” 是為了配合入住，解決未來物業(yè)的難題，樹立開發(fā)商形象，為下一期項目作準備。

以上方案，公關活動一個接著一個，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來項目的巨大成功。

五、銷售方案

1、本案銷售方式

本案進入實質銷售階段，自然要明確銷售目標，制訂銷售計劃，組建銷售團隊，培訓銷售人員。在計劃的銷售周期中，對銷售體實施有效的管理，隨時監(jiān)控銷售的過程，及時發(fā)現問題并重新調整銷售計劃，最終完成既定的銷售任務。

2、本案銷售策略

項目現場銷售模式

本案屬市區(qū)項目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現場售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點設置第二售樓處。現場銷售，便于客戶直觀了解項目位置、項目進展、施工情況和工程進度，便于集中投放戶外類廣告進行項目形象宣傳，同時也便于銷售人員現場銷講、引導客戶參觀考察。現場銷售模式，在確定售樓處選址后，還要做一系列的形象展示，主要分為戶內和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設計、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側設立路牌、道旗等引導性展示物，同時施工工地現場也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營造良好的銷售氛圍，體現項目品質和形象。戶內部分應注重功能分區(qū)和細節(jié)表現。接待大廳是客戶來訪的第一個區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。其設計風格應符合目標客戶群的身份和習慣，應在豪華中不失人性化細節(jié)，在實用中不失獨到的品位風格，大型沙盤模型、展板、資料臺、舒適的沙發(fā)、便于交流的會談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂，都是接待大廳必備的設施，整體環(huán)境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放松而舒暢，將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度，有利于洽談溝通和促進成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設計風格應盡量簡潔，避免過多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時應避免過于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時間，整體氛圍輕松中不失嚴肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項程序集中辦公，一站式服務，減少客戶流動，高效率地為客戶提供全面服務。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡單實用、能滿足辦公需要即可。

銷售價格策略

1、價格走勢

價格永遠是任何銷售中的最關鍵的因素。本案最終能夠實現什么樣的銷售價位，不僅和項目自身品質有關，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關系。

設計的項目包裝策劃方案，一直強調高品質，實際就是提高性價比優(yōu)勢。我們的主體思路就是將本案直接包裝成 元的高檔樓盤，而實際銷售價位鎖定在 元左右，讓客戶產生心理上的價位順差，覺得物超所值。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。

由于本案產品與直接競爭項目——“康泰大廈”過于相同，高價銷售策略具有不可避免的難度，任何一個項目的開盤價一旦確定就將很難下調，激烈的價格大戰(zhàn)是任何一個開發(fā)商都不愿意看到的結果。所以，我們選擇了極具差異化的項目定位理念，力求壓過對手，攻其不備。但我們不會打無準備之仗，也不會走機會主義、冒險主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項目的運作風險，一步一步蠶食對手的市場，爭取使本案在盡可能短的時間內銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤達到最大化，最終取得我們預期的勝利。所以，我們建議本案整體價格走勢為低開高走，低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚，最終實現目標價位。

具體價位走勢為：

a座、b座： 元入市 元持續(xù) 元尾盤

c座、d座： 元入市 元持續(xù) 元尾盤

房地產市場瞬息萬變，俗話說：“賣得貴不如賣得快。”在房地產開發(fā)中，時間就是利潤。當然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實現的目標。

2、價格體系

根據本案建筑形式，可設計差價價格體系。價差擬定在每平米30元左右，隨著具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當中遇到的具體問題，還可以上下浮動10-20元。

樓層價差方面，由于本案建筑總高度僅為16層，不同于高層樓，所以樓層價差不宜過細，可以采用分段樓層價差的方式進行做價，根據不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價格。

高層的通風、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢合理提升整體價格。樓層價差隨著樓層的上升不斷上升，根據不同階段，樓層價差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨處理。a、b座首層為底商，價格另行制訂。c、d座雖然景觀最好，但由于沒有臨街，也有相對不利的因素，所以價格可以適當回落。

銷售手段：利用 “封頂”等工程進度主題，充分利用準現房優(yōu)勢，配合“明升暗降”的價格策略。加強客戶“一帶一”的銷售方式。考慮可利用的項目資源進行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價比優(yōu)勢。

工程進度：封頂，外裝，準現房。

銷售管理策略：銷售管理應本著“分工明確、各負其責”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設立相關的部門，確定相關的主要負責人，明確各工作平臺的相互接口，使整個銷售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過程中，各部門職責明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計劃目標和任務。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負責人負責，隨時監(jiān)控銷售和管理，及時發(fā)現銷售及管理中的偏差并立即做作調整決策。

3、本案usp銷售專案

通過對保定房地產市場營銷狀況的關注與分析，發(fā)現在營銷手段上的變化千變萬化。因此如要樹立本案在高開區(qū)“最高品質”的產品形象和有效達到實現銷售的目的，就必須在營銷用法上與眾不同。

積極加大公關活動的份量，不斷在保定房地產市場制造新聞點，變被動的廣告為大眾主動接受的新聞點，區(qū)別與其它項目，樹立本案差異性，同時在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨特的usp銷售策略。綜合考慮本案的產品，人群、市場，我們專門為本案設計了適合本案的“1+1”策略，萬房款對于中小企業(yè)來說不是一個太大的問題，但同時也不是一個可能忽略的問題，通過對本案區(qū)域中堅層的調查，發(fā)現此房款對于他們來講正在一個臨界點左右盤越。如果購房之后再考慮裝修、購車，這時他們會明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內容就是：將裝修款與購車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項累積帶來的壓力。.雖然每月還款可能會多交幾百元，但高品質生活卻可一次性擁有，而在月供上只要多交一千余元即可。通過對中堅層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會太大，而擁有高品質生活的壓力明顯減小，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢明顯。更易打動消費者。

六、推廣思路

1、宣傳推廣策略

本案ci系統(tǒng)全面建立

本案作為全新樓盤上市銷售，項目ci系統(tǒng)的設計和應用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。ci系統(tǒng)，即企業(yè)形象識別系統(tǒng)（corporate identity system）的簡稱。它包括三大部分，即：理念識別系統(tǒng)（mis）行為識別系統(tǒng)（bis）視覺識別系統(tǒng)（vis）標準的ci系統(tǒng)涉及內容極為廣泛，但對于房地產的樓盤項目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應用。其中視覺識別系統(tǒng)（vis）是設計重點，配合理念識別系統(tǒng)（mis）的基礎部分，就構成了簡化版的ci系統(tǒng)。

視覺識別系統(tǒng)（vis）主要包括：

基本要素部分：

a、標志（logo）

b、標準字、標準色與標準組合c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物

d、標本要素組合規(guī)范

應用要素部分：

a、辦公用品系列

b、包裝設計系統(tǒng)

c、服飾識別系統(tǒng)

d、環(huán)境識別規(guī)范

e、廣告應用設計

本案設計并全面應用ci系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現本案的高品質形象和品牌形象，廣泛得到目標客戶群的認同，為成功銷售奠定良好的基礎。

2、公關活動的深入展開

房地產項目的成功運做，暫時還離不開“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關注，吸引目標市場對本項目發(fā)生興趣，進而了解本項目的種種優(yōu)點并最終促成購買行為。宣傳炒作的主手段就是開展各類公關活動，制造新聞熱點，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會廣泛關注。本案的宣傳推廣策略的重點之一，就是大量策劃、組織并實施各種公關活動，進行市場炒作，以此達到全面促進銷售的目的。

媒體炒作

1)省內及保定市主流媒體：

河北日報、河北工人報、河北經濟日報、燕趙都市報、保定日報、保定晚報、蓮池周刊、家庭周末報、城市資訊、河北電視臺、保定電視臺

2)投放內容（軟文提綱）：

a、寫字樓的人文傾向

a)先內而外

保定地產市場經過發(fā)展，已形成強大的業(yè)內人群，也就是我們通常說的地產圈。在這個圈子里有許多關注保定市場的業(yè)內人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內人士沙龍、《保定建設》等）。在產品品質有保證的情況下，讓本案形象不斷出現在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或專業(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢，往往更有說服力，比廣告更讓消費者信服。在不知不覺中通過他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢引導市場的偏好度。在此基礎上，在轉向普通意義上的外部市場推廣。

b)先主后次

為迅速打開市場缺口，聚集人氣，將大部分的目標客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強勢推介，在前面的基礎上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習慣的客戶群媒體。在費用預算上，有主有次。明白我們需要面對的客戶主體，有主攻，有兼顧。

c)立體組合方式說明

在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過平面媒體推廣，還包括各類公關活動，展會推介，網絡傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O計的活動策劃思路。其它手段還有dm直接，客戶通訊等。

6、推廣預算與應用

①整體推廣費用估算

本案的宣傳推廣費用預算，應根據市場整體情況和項目運做需要而制訂。

根據目前我們對本案的了解，結合現有的策劃思路，并參考其它項目的運作模式，暫將本案的宣傳推廣費用預算擬訂為總銷售額的1%－1.5%。

②推廣費用的節(jié)奏安排

根據本案的銷售周期及前期預熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動準備預算；二是正常銷售周期中的推廣費用安排。

項目營銷活動開展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準備。其中有的銷售道具會貫穿整個項目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據等。通過總預算的分配，本案前期的預算額我們定在25－30％左右。內容：

售樓處裝飾 墻面展板 頂棚鳥瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等

沙盤 單體沙盤及規(guī)劃沙盤

指導牌 門口及內部指導指示牌

門頭 售樓處門頭包裝，logo墻布置

銷售道具 樓書 8000冊

海報 5萬張

其它 名片、包裝等

戶外引導 擎天柱或路牌

工程圍板 戶外圍板 售樓處周圍戶外圍板

引導路牌 指導指示牌

部分媒體造勢 業(yè)內媒體

平面新聞造勢

公關活動

vi系統(tǒng)設計

第二篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效前，建設單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開發(fā)建設，對完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設質量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎。

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動對搞好整個物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關鍵環(huán)節(jié)和主要基礎；它涉及管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設中的問題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設單位在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質量，達到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長遠利益。同時，物業(yè)前期介入，有利于避免建設單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問題等。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實現建設單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時機和方式

1.在規(guī)劃設計階段介入，積極參與物業(yè)建設項目的設計，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問題規(guī)劃設計是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質服務的關鍵。物業(yè)的設計人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術角度考慮問題，對于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案，提出一些合理化建議，完善設計細節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設計的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的不必要的麻煩。

2．在項目建設期介入，強化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對施工、設備安裝的質量進行監(jiān)控，及早發(fā)現和解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務帶來缺憾在物業(yè)建設期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對建設質量的關切非常強烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進物業(yè)各項相關設計在施工過程中的落實情況，及時提出調整改進不合理的設計，及時監(jiān)督存在的問題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協助監(jiān)理單位對物業(yè)的建設進行監(jiān)督，確保建設質量，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國住宅設施》、《首都房地產》）

眾所周知，房地產開發(fā)的市場機制一般由生產、流通、消費三個基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產消費環(huán)節(jié)的主要活動。因此，人們習慣地將物業(yè)管理稱為房地產開發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導致后期糾紛的產生，不但給物業(yè)管理帶來極大不便，處置稍有不當，還會損傷開發(fā)商的信譽和利益。

實際上，物業(yè)管理是房地產開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產開發(fā)的最后一道關口，在房地產開發(fā)的全過程中起著重要的作用。隨著房地產市場的日趨成熟，消費者不僅關注開發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價格，還越來越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認識到，物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動，已成為市場的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開報章、瀏覽網頁,糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產市場見怪不怪的一道特殊風景。

我們的客戶怎么了？我們的開發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識廬山真面目，只緣身在此山中”，面對接二連三的糾紛，當事者往往是一頭霧水。這時，通過第三只眼睛來看問題，常常會透過表象而現其本質。

第三只眼睛看問題，就是站在不同的角度對事物進行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問題之前，我們先請看下面的三個案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結構多層住宅中，經常會出現因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現，常常令業(yè)主深感疑慮和擔心，進而引發(fā)一系列復雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問題的過程中，物業(yè)人員曾走訪過一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學到了如何預防裂縫的寶貴經驗。在甲小區(qū)二期工程的前期設計時，就此類問題，物業(yè)人員曾主動向開發(fā)商提出了具體的預防性建議。可惜的是，該開發(fā)商習慣地認為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術人員，在工程專業(yè)問題上不如設計師，對物業(yè)的意見重視不足，而是采取了設計師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結果工程完工還不到一年時間，頂層溫差裂縫就普遍出現，成為開發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對的頭疼問題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無意中發(fā)現各戶衛(wèi)生間內沒有暖氣，于是趕緊找開發(fā)商交涉。而開發(fā)商過分依賴工程技術人員，堅持認為通過熱工計算，衛(wèi)生間內可以不安裝暖氣，對物業(yè)人員的合理化建議沒有采納。結果乙小區(qū)竣工三年以來，衛(wèi)生間沒有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點之一，甚至個別業(yè)主因此拒繳供暖費，給小區(qū)物業(yè)管理及開發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進行物業(yè)接管驗收時，物業(yè)人員發(fā)現該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開發(fā)商錯誤地認為物業(yè)人員小題大做，沒有立即采取整改措施。但時間不長，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見很大，紛紛抗議，開發(fā)商這才“亡羊補牢”。

上述三個案例，已從前期規(guī)劃設計、建筑施工、后期接管驗收三個不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產開發(fā)活動的時間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無庸否認，在眾多的房地產糾紛中，的確有個別物業(yè)服務不到位的，也有個別業(yè)主行為過激無理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設計的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問題所致。

開發(fā)商聘請的設計單位、施工隊伍也許是十分優(yōu)秀的，設計師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術人員也有他一定的局限性。稍有經濟學常識的人都知道，在市場經濟中，需求決定市場，市場決定一切。而所謂需求，是客戶內心對所需商品和服務一種心理上的訴求，不經常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對的廣大的購房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經常出現那些使用功能和質量方面的問題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產開發(fā)活動，可在前期工作中充分吸收客戶的意見，彌補技術人員的局限和不足，有效地避免常見錯誤的重演，使開發(fā)產品的品質更符合市場的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設計，完善規(guī)劃設計細節(jié)； 有利于提高工程質量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強對物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務。

二、物業(yè)管理前期介入的時機與階段

既然物業(yè)管理在房地產開發(fā)活動的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時機或說在房地產開發(fā)的哪個階段介入最為適當呢？

因物業(yè)管理在我國起步較晚，而最早又是房地產的附屬產業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時機也有一個逐步發(fā)展、逐步提前的過程。

最開始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設計、建筑施工、竣工驗收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現不如人意的地方，也為時已晚，不可能再做大的改動，只能維持現狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開發(fā)商處理遺留問題。、隨著房地產業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產銷售階段。政府有關規(guī)章（京國土房管物[2003]1060號文件）也明文規(guī)定：“建設單位銷售物業(yè)時，應將前期物業(yè)服務合同中的物業(yè)管理服務內容和質量要求、服務費用和收費方式作為房屋買賣合同的內容。建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。”物業(yè)管理此時介入，可對銷售人員進行一些必要的物業(yè)服務專業(yè)知識培訓和指導，避免在銷售中經常出現的亂承諾、虛假承諾現象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產銷售階段，工程施工也往往進行到了一定程度，一些前期的隱患已然無法避免。

在工程建筑施工階段，有些開發(fā)商的習慣作法是聘請一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個好的工程技術人員即可，往往認為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術人員，對物業(yè)管理在施工階段介入認識不足。

其實，施工技術人員更多關注的是照圖施工，而一個項目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長過程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來直接面對有可能出現的各種問題。物業(yè)管理人員在長期的工作實踐中，對各種質量問題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關注使用功能方面的問題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無疑為開發(fā)商的質量控制增加了一份力量，使工程質量多了一份保障，可最大程度地防止一些質量通病的出現。

隨著房地產市場競爭的日趨激烈，越來越多有遠見的開發(fā)商已不再止步于請物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時機提前至了前期規(guī)劃設計階段。規(guī)劃設計是一個項目的靈魂和前提，對項目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設計人員往往習慣于從技術角度考慮問題，而對以后的管理和使用問題卻很難完全預料和估計。物業(yè)管理專業(yè)人員此時介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對日常使用管理中容易發(fā)生的實際問題，提出合理化建議，完善設計細節(jié)，進一步優(yōu)化設計方案，從源頭上減少項目的“先天性疾病”。

近年來，又有專家提出了“超前介入”的說法。所謂超前介入，源自于超前意識。一些優(yōu)秀的開發(fā)商為提高自己產品的競爭力，從高起點起步，充分考慮人們對居住環(huán)境和房屋產品的不斷變化的更高需求，在房地產項目的可行性研究和策劃階段，就預先考慮到以后的物業(yè)管理問題，請物業(yè)管理專業(yè)人士對項目論證發(fā)表意見，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產開發(fā)活動，已成為業(yè)內的共識，而且介入時機越早越好。介入越早，就越能提高產品的品質；介入越早，越能贏得市場。

三、物業(yè)管理前期介入應注意的問題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經驗和特長，彌補房地產開發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應注意以下幾個問題：

（一）加強業(yè)務學習和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設計、建筑施工、法律等不同領域的專業(yè)知識。在日常工作中，必須加強自身的業(yè)務學習，不斷用知識來充實自己。工作中遇到疑難問題，應當及時向有關專家請教。對平時常見的質量、使用功能問題，要分析其產生的原因、預防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過程中發(fā)揮應有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學習。我們直接的服務對象就是廣大的業(yè)主，沒有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢。業(yè)主可以不懂建筑學，但他們做為房地產產品的最終使用者，往往比專家更深知產品的優(yōu)缺點，更了解產品應該改進的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽取業(yè)主的意見和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來觀察問題、分析問題、解決問題。

（三）調整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產開發(fā)活動的前期進行參與，應該說是一種參謀的角色。在實際工作中，要想當好參謀，首先要協調好同各個部門的工作關系，不要越俎代庖，更不能搞越權指揮。但搞好關系，不是不談問題。對前期發(fā)現的有可能影響后期使用、管理的問題，應及時找有關人員交涉，要據理力陳，切實發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點要確保開發(fā)產品的使用功能和質量。物業(yè)管理人員應根據以往的經驗和日后使用、管理的需要，對諸如配套設施的完善、水電氣暖的供應、安防系統(tǒng)的布局、質量通病的預防等，有針對性的提出意見和建議。

（五）加強對項目的全面了解，為后期接管做好準備。在物業(yè)管理前期介入的過程中，物業(yè)管理人員應盡可能全面地收集相關資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點、走向與圖紙標注不一致時，更應做好詳細的記錄。如能對項目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會給后期的物業(yè)管理工作帶來便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場的選擇，更是新觀念對舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關鍵是以產品的使用者（業(yè)主）為中心。通過物業(yè)管理在房地產開發(fā)活動中的前期介入，必將使房地產開發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產開發(fā)產品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來說，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個時段和內容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設施設備調試期物業(yè)管理

● 竣工驗收及物業(yè)接管驗收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現場和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并作詳細記錄。

3.了解設計和施工狀況，各公共部分水電開關、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預留接

口等。

4.對可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題同開發(fā)商協商，進行改進。

5.對影響小區(qū)（大廈）功能、危及設備和業(yè)主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題及時同開發(fā)

商洽談解決，一時無法解決的，列出整改報告提交開發(fā)商備案處理。

二、設施設備調試期物業(yè)管理

1.工程部門對設備的選型、安裝提出建議，對現場設施設備安裝狀況進行檢查。

2.工程部門參加機電設備的檢測檢查，建立調試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題，及時通報開發(fā)商。

4.參與設備調試，對小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調（包括空調、通風及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項目的調試，對設施設備的性能、結構、參數、工作環(huán)境和操作要領進行詳細記錄；編制設施設備操作維修規(guī)程

和各項操作指導書。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗收及接管驗收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗收

物業(yè)按業(yè)主進駐使用的要求進行全面檢查，物業(yè)接管驗收分現場驗收、資料交接、其他交接與接管

驗收注意事項等四個方面

3.現場驗收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無滲水

■ 地下室墻面有無滲水

■ 地面有無空鼓及滲水 ■ 進出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設施設備的外裝飾 ■ 各種標識及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設備 ■ 應急供配電設備 ■ 油箱及油庫 ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強電檢查井內管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機等 ■各水箱、給排水管網、接頭及閥門等

■檢查井內管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等

■人防工程及相應供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等

（6）空調系統(tǒng)

■空調制冷機組、各盤管機、各風管及風口

■空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統(tǒng)、新風機等（包括暖風系統(tǒng)）

■各檢修口、通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報警系統(tǒng)（消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產權資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。

（2）技術資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備（水、電、空調、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統(tǒng)調試記錄等。

（3）驗收資料：工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用

電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗收協議等。

5、其他交接

（1）設施設備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設施設備施工或購買合同（保修協議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報箱鑰匙等。

6、接管驗收注意事項

（1）在接管驗收前，管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題（包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等），同時要盡量統(tǒng)一驗收標準，明確交接雙方的責、權、利。（2）接管驗收不但要檢查物業(yè)的質量，而且還清點物業(yè)內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數量及其他要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。（3）針對初驗發(fā)現的問題，若屬于必須改正的，書面報請施工管理方敦促施工單位返修；一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請開發(fā)商認可；屬于無法返修的項目，報告開發(fā)商記錄備案。

7、設施設備試運行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設備即能正常運行，必須在設施設備驗收完成后有一個設備試運行階段，在這個期間，管理處的工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養(yǎng)及維修轉移，由管理處工程技術人員開

始直接操作設備，但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。

一、其他前期準備工作

1、室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入

根據小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場、道路標識系統(tǒng)及園林小品的配套計劃，管理處將結合日后物

業(yè)管理運作的需求和實際情況，提出相關工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作，管理處應該予以全面配合。在此項工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現場情況復雜，極易發(fā)生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查，及時發(fā)現危險隱患，報告施工管理方采取措施，以保證生命財產的安全。

4、外部公共關系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開展，管理處經理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應的政府及公用

事業(yè)各職能機構建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應的法律文本，并獲得當局的批準。

5、業(yè)主全面進駐準備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進駐之前，管理處將主動與業(yè)主溝通、協調，確定包括遷入日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬運路線、搬運時間、電梯使用等，并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中，管理處將再次確認安排事項，派有關人員在現場迎接、指引路線，同時監(jiān)督搬運工人遵守有關規(guī)定，保持良好秩序，減少對其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計劃與工作進度

1、人員安排計劃

根據前期管理工作計劃及施工進度，管理處的員工將按計劃逐步招調到位。

（1）施工期人員安排及職責

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長1人，由公司總經理擔任；組員4人，負責領導、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進一步的調查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長駐小區(qū)（大廈）施工現場管理人員3人，在中標15天后進入現場，負責與施工管理方保持密

切的聯系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現場的物業(yè)管理前期工作。

（2）設備調試期人員安排與職責

成立以工程部經理為組長，由配電、給排水、空調、自動化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現場，參與設備調試期觀摩，接受設備提供方的培訓負責掌握設施設備的性能、結構、參數等，編制設施設備操作

維修規(guī)程和各項作業(yè)指導書等。

① 接管驗收前3個月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負責大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時派出由總經理帶隊的專業(yè)人員7人參與接管驗收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗收方案》，協助管理處開展工作。

③接管驗收前1個月，管理處全部人員到位。

2、工作進度

根據小區(qū)（大廈）實際情況和待業(yè)慣例，建議在定標后10天內簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標15

天后開展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進度表

月份

5月底

項目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設施設備的調試 盆藝擺放

崗亭、道閘與標識系統(tǒng)方案竣工驗收

物業(yè)接管現場驗收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復驗及試運行 清潔開荒

公眾文件送審并發(fā)布 準備迎接全面進駐 物資裝備的準備 外部公共關系的建立 全面進駐并開始正式運行

注：籌備期具體工作時間視施工進度調整

第五篇：前期物業(yè)管理控制程序

前期物業(yè)管理控制程序

1.目的通過對前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責

3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作，掌握工程的基本情況和質量狀況，根據物業(yè)的規(guī)模、設施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機構。

4.2 接管驗收

4.2.1 由策劃與營銷中心根據物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關的設計、施工、監(jiān)理單位進行物業(yè)的接管驗收。

4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物，核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料，對檢查驗收中發(fā)現的問題，由項目部組織在規(guī)定的期限內進行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中進行記錄。

4.2.3 接管驗收合格后，由參加驗收各方在“物業(yè)管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見，辦理工程項目的有關文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

a)工程項目的整套技術資料；

b)工程質量保修書和工程使用說明書。

4.3 由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍，制定有關的管理制度：

4.3.1根據物業(yè)的規(guī)模、等級合理確定組織機構和崗位設置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍，對招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓。

4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規(guī)章制度，并作好培訓工作。

4.4聯絡、溝通社會有關部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂等部門，建立代辦服務項目的管理網絡。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時向住戶發(fā)送有關的入住函件，包括：“入伙通知書”、“入伙手續(xù)書”和“收費通知書”。

4.5.2做好住戶入住的服務工作：

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

b)住戶簽定“管理公約”；

c)組織住戶驗收房屋，驗收合格后進行房屋的移交；

d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對住戶裝修的有關服務工作。

4.6 由策劃與營銷中心組織物業(yè)管理機構開展物業(yè)管理的日常工作：

4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機構根據“管理公約”規(guī)定的收費標準和方法，收繳物業(yè)管理費。

4.7依據Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見投訴的處理工作。

5．質量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗收登記表

5.2QR23-02入伙通知書

5.3QR23-03入伙手續(xù)書

6支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程質量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定

監(jiān)視和測量裝置的控制

7.6 監(jiān)視和測量裝置的控制

7.6.1公司的監(jiān)視和測量裝置主要適用于公司的房屋銷售面積測量、工程施工建設，并對施工和監(jiān)理單位使用的監(jiān)視和測量裝置進行監(jiān)督檢查。工程部負責監(jiān)視和測量裝置的歸口管理工作，項目部負責監(jiān)督檢查供方的監(jiān)視和測量裝置的使用和維護管理工作。

7.6.2工程部負責監(jiān)視和測量裝置的配置，各部門根據工作需求，提出配置申請，由工程部審查后，報經公司經營副總經理批準，統(tǒng)一采購，根據采購合同和相應產品標準進行驗收，對驗收合格的裝置，登記“監(jiān)視和測量裝置臺帳”，并建立相應的裝置檔案，包括裝置的使用說明書、合格證等技術資料。

7.6.3工程部負責對監(jiān)視和測量裝置的外委檢定工作，委托具備相應檢定資格的單位進行檢定，索取保存檢定的有關資料。并根據裝置的檢定周期，及時進行監(jiān)視和測量裝置的周檢。經檢定校準合格的監(jiān)視和測量裝置，由工程部進行檢定合格標識，一般采用檢定單位的標識方法。

7.6.4現場必須使用檢定合格并有合格標識的監(jiān)視和測量裝置，未經檢驗或超出有效期的不能使用，并確保在規(guī)定的操作環(huán)境和使用條件下使用，嚴格遵守使用操作規(guī)程。

7.6.5對供方使用的監(jiān)視和測量裝置，要提供進場設備的明細及出廠合格證、前次周檢合格證，由項目部審核批準后方可進場使用。項目部質量安全員要對供方現場的監(jiān)視和測量裝置進行抽查，登記“監(jiān)視和測量裝置抽查記錄”。主要內容包括：

a)裝置的校準資料，是否經過檢定，并在有效期內；

b)選用的監(jiān)視和測量裝置的準確度和精確度是否滿足監(jiān)視和測量的要求。

7.6.6監(jiān)視和測量裝置要定期維護保養(yǎng)，不使用時應貯存在適宜的條件下，以保持其準確度和適用性。

7.6.7當發(fā)現監(jiān)視和測量裝置損壞或失準后，應及時進行修理和檢定，并將修理情況在臺帳中進行備注。同時，工程部應組織對以往的測量結果的有效性進行評

價，并予以記錄。

測量、分析和改進

8測量、分析和改進

8.1總則

公司為確保質量管理體系的符合性和持續(xù)改進質量管理體系的有效性，采用適當的方法包括統(tǒng)計技術，實施以下方面的監(jiān)視、測量、分析和改進過程： a)證實產品的符合性；

b)確保質量管理體系的符合性

c)持續(xù)改進質量管理體系的有效性。

8.2監(jiān)視和測量

8.2.1顧客滿意

顧客滿意是公司建立和實施質量管理體系的目標。

8.2.1.1顧客信息的主要內容：

a)有關產品及服務的顧客反映；

b)顧客需求的變化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顧客的意見和投訴；

b)定期對顧客和市場（針對潛在顧客）進行走訪，采取調查問卷、顧客意見調查表、召開座談會、實施維修維護時的意見反饋等方式，征求顧客意見； c)利用參展會或促銷會，聽取并記錄顧客對公司產品和服務質量的意見；

8.2.1.3顧客信息的處理

a)策劃營銷中心負責顧客信息的收集、匯總，組織有關部門進行處理，并根據《糾正和預防措施控制程序》的規(guī)定，采取糾正和預防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調查及投訴處理規(guī)定》。

策劃營銷中心每半年或根據實際情況，利用統(tǒng)計技術和其它計算方法，對顧客信息進行統(tǒng)計，統(tǒng)計出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評價公司質量管理體系的業(yè)績以及存在的差距，并提交公司的管理評審會議，用以公司質量管理體系的改進。

產品的監(jiān)視和測量

8.2.4產品的監(jiān)視和測量

8.2.4.1為驗證交付的產品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規(guī)定要求，公司對項目的開發(fā)、資金運作過程以及房屋的建筑質量實施連續(xù)的監(jiān)視和測量。工程部負責組織項目部對采購材料和設備、施工質量以及設計、施工、監(jiān)理單位的工作質量進行監(jiān)督檢查。公司的稽查小組負責對項目開發(fā)的全過程，包括：前期調研、投資決策、前期運作、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、前期物業(yè)管理、售后服務等環(huán)節(jié)的工作情況進行監(jiān)督檢查。

8.2.4.2進貨檢驗和試驗

a)項目部負責對施工單位是否對進貨按規(guī)定進行了檢驗和試驗進行監(jiān)督；

b)對施工用的主要材料設備，進行重點監(jiān)督控制，對大宗物資按規(guī)定進行抽樣檢查。

c)材料設備的監(jiān)視和測量，具體執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設備管理制度》中的有關條款。

8.2.4.3過程檢驗和試驗

a)工程部負責組織項目部對工程的施工質量進行控制和檢查，對重要過程和分項分部工程進行重點控制，具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》。并監(jiān)督檢查施工和監(jiān)理單位的質量控制情況，執(zhí)行本手冊第七章節(jié)的《工程施工控制程序》和《工程監(jiān)理控制程序》。

b)公司的稽查小組負責監(jiān)督檢查各部門的工作質量和項目運作中的綜合協調組織能力，對項目部的控制檢查是否到位、項目的前期運作、資金調度、工期進度、市場營銷等項目運作的重點環(huán)節(jié)，進行階段性地把關驗收。檢查的方式主要通過現場檢查、專項檢查和周例會、月度經營計劃會的形式進行。

8.2.4.4最終檢驗和試驗

a)工程部負責組織項目部，遵照當地政府部門關于工程竣工驗收的法規(guī)要求，組織質監(jiān)部門和施工、監(jiān)理、設計等單位進行竣工驗收，確保工程的最終實物質量滿足規(guī)定的要求。具體執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質量驗收管理制度》的規(guī)定。

b)在項目開發(fā)建設結束后的適當時機，由策劃營銷中心組織編寫《項目運作報告》，根據各部門提供的以下有關資料，對項目的整體運作情況進行全面的檢查總結：

a)策劃營銷中心負責提供執(zhí)行《項目運作方案》的情況；

b)工程部和項目部負責提供工程實物質量的控制和狀況；

c)財務與資產經營部負責提供資金的運作狀況和項目的經濟效益分析；

8.2.4.5對所有檢驗和試驗的結果，都應進行記錄，并有相應授權人的簽字。過程的監(jiān)視和測量

8.2.3過程的監(jiān)視和測量

8.2.3.1由公司經營副總經理任組長，各部門經理為小組成員，組成公司的稽查小組，辦公室設在財務與資產經營部，對質量管理體系的過程進行監(jiān)視和測量，以證實過程實現策劃結果的能力。

8.2.3.2公司通過以下方式對過程進行監(jiān)視和測量：

a)在公司召開的周例會和月度生產經營計劃會上，對各部門所分管工作完成情況進行檢查考核，執(zhí)行《月度工作考核辦法》；

b)通過內部質量管理體系審核及有效性評價；

c)對需確認的過程進行監(jiān)督檢查；

d)通過生產和服務的提供，聽取顧客意見的反饋。

8.2.3.3對過程監(jiān)視和測量中發(fā)現的問題，由稽查小組負責組織進行整改，對需要采取糾正和預防措施的，由工程部按照《糾正和預防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。

8.2.3.4公司對以下過程實施監(jiān)視和測量：

a)項目開發(fā)的投資決策；

b)項目的前期開發(fā)工作；

c)項目的開發(fā)建設；

d)社會周邊關系的協調；

e)各階段的驗收把關；

f)房地產的市場營銷。