第一篇：前期物業(yè)管理策劃書(shū)

一、概述

1、優(yōu)勢(shì)

a、地理位置優(yōu)越，交通便利；

b、區(qū)域市場(chǎng)成熟，知名度高；

c、整體規(guī)劃出色，品質(zhì)較高；

d、開(kāi)發(fā) 商實(shí)力雄厚，目標(biāo)明確。

2、機(jī)會(huì)

a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善，向陽(yáng)路北延工程；

b、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富，京海世貿(mào)廣場(chǎng)開(kāi)盤；

c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少；

3、威脅

康泰大廈、gogo購(gòu)物廣場(chǎng)、京海世貿(mào)廣場(chǎng)正處于強(qiáng)銷期，勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源。

二、市場(chǎng)定位

要點(diǎn)闡述

在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。“定位”的目的，就是要充分明確在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”，鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品。“定位”就是要給那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。

產(chǎn)品定位

1、本案是高開(kāi)區(qū)cbd“最高品質(zhì)”的項(xiàng)目。

2、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式。“生態(tài)辦公”的概念非常豐富，詮釋的空間很大，而且比較新穎，市場(chǎng)差異性明顯。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù)，提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào)，將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí)，發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì)，不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn)，而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。“生態(tài)智力辦公區(qū)”的概念，可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持，同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素，如“智能化”設(shè)計(jì)，豐富高檔的“商業(yè)化”配套等，全方位塑造高品質(zhì)形象。

客戶定位

通過(guò)調(diào)查與分析研究，本案目標(biāo)客戶有如下特征：

1、企業(yè)狀況：本地注冊(cè)資金在20萬(wàn)元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

2、購(gòu)買動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)自用為主，改善辦公條件提高自身形象；二次置業(yè)投資，希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào)。

3、心理特征：有進(jìn)取與自我?jiàn)^斗的價(jià)值觀，生活高節(jié)奏，追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足，認(rèn)同文化附加值，渴望在忙碌工作后享受生活，具有感性消費(fèi)心理，理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。

4、地域分布：以市區(qū)為主要中心，外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品，只有他們需要這樣的產(chǎn)品，而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們，只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要，他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。

三、本案包裝策劃

在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)，項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開(kāi)發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量，正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過(guò)渡。在本案地區(qū)，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘，但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法。項(xiàng)目形象包裝是拋開(kāi)質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素，只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過(guò)形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場(chǎng)。

包裝

產(chǎn)品 市場(chǎng)（客戶）購(gòu)買

推廣（使之感興趣）

詢問(wèn) 訪問(wèn) 認(rèn)可

1、本案案名設(shè)計(jì)

案名設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，它反映了一個(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品的或文化的精髓，是高度提煉之后告知市場(chǎng)的產(chǎn)物。一般是具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是能反映產(chǎn)品的差異性；二是能反映項(xiàng)目未來(lái)的生活品質(zhì)；三是通俗易懂，朗朗上口。

2、銷售場(chǎng)所包裝策劃

售樓處是銷售活動(dòng)的中心。未來(lái)銷售的談判、簽約等一系列活動(dòng)都集中在此處完成。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已認(rèn)識(shí)到售樓處的重要：人性化的現(xiàn)場(chǎng)布置設(shè)計(jì)影響著消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心，同時(shí)促成銷售成交。這里的人性化設(shè)計(jì)與普通產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同：一是指對(duì)消費(fèi)者服務(wù)上的人性化安排。主要是指功能性安排，如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務(wù)，合理的人性化設(shè)計(jì)會(huì)有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動(dòng)。售樓處除了服務(wù)功能的人性化設(shè)計(jì)之外，還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始如此操作，不再將售樓處作為一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的辦公場(chǎng)所來(lái)安排，好的售樓處設(shè)計(jì)會(huì)放松客戶心情，增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任度，增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感，以及強(qiáng)化客戶未來(lái)辦公環(huán)境的提高。

功能區(qū)進(jìn)行路線次序排列：

沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū) 律師或公積金辦理區(qū)

休息室 銀行按揭區(qū)

四、差異性策劃思路

根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位，經(jīng)慎重推敲，隨同銷售周期安排，制定了全程策劃的節(jié)奏安排，以求有效快速地消化本案，將獨(dú)特的usp安排到各個(gè)環(huán)節(jié)中，由若干個(gè)策劃個(gè)案整合為全程方案。

通過(guò)前面的論述，我們發(fā)現(xiàn)本案的市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分，并已選擇了目標(biāo)市場(chǎng)。下一步我們應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的策略實(shí)施，整個(gè)過(guò)程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。

1、產(chǎn)品預(yù)熱期

為求迅速地進(jìn)行市場(chǎng)告知，為本案積累有效客戶，喚醒潛在客戶，應(yīng)最大化地向市場(chǎng)告知本案的信息。建議舉辦產(chǎn)品推介會(huì)，集聚河北省主流媒體（河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)等），全方位的宣傳推廣在1-2周內(nèi)全在爆發(fā)出來(lái)。過(guò)程安排：將以上各媒體代表全部安排至一家賓館（如國(guó)際俱樂(lè)部），負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂(lè)，傍晚在會(huì)議大廳舉行產(chǎn)品推介會(huì)，每人一份產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行pop講解，當(dāng)然各位媒體需每人一個(gè)紅包。

配合安排：在推介會(huì)之后的1-2周內(nèi)，通過(guò)全新有力的廣告發(fā)布在各個(gè)媒體，使本案影響井噴狀的傳播開(kāi)來(lái)。以達(dá)到最大化的市場(chǎng)告知預(yù)熱。

2、產(chǎn)品開(kāi)盤期及強(qiáng)銷期

通過(guò)前期的預(yù)熱，本案已積累了部分客戶，且已有一定市場(chǎng)認(rèn)知。此時(shí)，我們趁熱打鐵，進(jìn)入產(chǎn)品的開(kāi)盤期。

“好的開(kāi)始是成功的一半”，此時(shí)我們不給市場(chǎng)以任何喘息之機(jī)，緊鑼密鼓地開(kāi)盤，依舊通過(guò)公關(guān)活動(dòng)與媒體推廣為主。在保定制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn)，讓保定百姓應(yīng)接不暇。

形式：

（1）新聞發(fā)布會(huì)（通過(guò)之前的媒體關(guān)系，再一次轟炸全市）

（2）與中冀、軒宇等汽車公司合作，進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)公關(guān)。

過(guò)程安排：

（1）新聞發(fā)布會(huì)：邀請(qǐng)政府官員、設(shè)計(jì)大師，進(jìn)行產(chǎn)品宣傳，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大會(huì)講話，同時(shí)制作本地塊及本項(xiàng)目介紹vcd發(fā)放各位嘉賓，之后進(jìn)行交流酒會(huì)，安排文藝演出，并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)，同時(shí)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng)，當(dāng)日開(kāi)盤。

（2）新樓新車閃亮登場(chǎng)：時(shí)間為開(kāi)盤后一周，選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示，通過(guò)此活動(dòng)，再一次全方位的掃描本案適合客戶。

3、產(chǎn)品持續(xù)期

策略安排：制作客戶通訊進(jìn)行市場(chǎng)再控掘和資源二次開(kāi)發(fā)，定期發(fā)放，加大密度，以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶，讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員，制造集約效應(yīng)。

配合策略：期間安排一些獨(dú)特的usp銷售策略，如“1+1”行動(dòng)，即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買，享受xx優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng)。廣告跟蹤發(fā)布會(huì)，在人們心中營(yíng)造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺(jué)。

4、產(chǎn)品掃尾期：

策略安排：（1）客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)。

（2）配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。

方案說(shuō)明：（1）“客戶答謝會(huì)” 答謝不是目的，目的是讓客戶不知不覺(jué)中幫我們清盤。

（2）“認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)” 是為了配合入住，解決未來(lái)物業(yè)的難題，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象，為下一期項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

以上方案，公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè)，讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法，與眾不同的推廣策略必然帶來(lái)項(xiàng)目的巨大成功。

五、銷售方案

1、本案銷售方式

本案進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷售階段，自然要明確銷售目標(biāo)，制訂銷售計(jì)劃，組建銷售團(tuán)隊(duì)，培訓(xùn)銷售人員。在計(jì)劃的銷售周期中，對(duì)銷售體實(shí)施有效的管理，隨時(shí)監(jiān)控銷售的過(guò)程，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并重新調(diào)整銷售計(jì)劃，最終完成既定的銷售任務(wù)。

2、本案銷售策略

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售模式

本案屬市區(qū)項(xiàng)目，所處位置交通便利，周邊樓案眾多，客戶流量豐富，可以采用現(xiàn)場(chǎng)售樓處的銷售模式，不必考慮在其它地點(diǎn)設(shè)置第二售樓處。現(xiàn)場(chǎng)銷售，便于客戶直觀了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度，便于集中投放戶外類廣告進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳，同時(shí)也便于銷售人員現(xiàn)場(chǎng)銷講、引導(dǎo)客戶參觀考察。現(xiàn)場(chǎng)銷售模式，在確定售樓處選址后，還要做一系列的形象展示，主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計(jì)、廣告牌，還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物，同時(shí)施工工地現(xiàn)場(chǎng)也要做形象包裝，如工程圍板、樓體廣告等，共同營(yíng)造良好的銷售氛圍，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和形象。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。接待大廳是客戶來(lái)訪的第一個(gè)區(qū)域，集展示和洽談功能為一體，是售樓處重要的組成部分。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合目標(biāo)客戶群的身份和習(xí)慣，應(yīng)在豪華中不失人性化細(xì)節(jié)，在實(shí)用中不失獨(dú)到的品位風(fēng)格，大型沙盤模型、展板、資料臺(tái)、舒適的沙發(fā)、便于交流的會(huì)談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂(lè)，都是接待大廳必備的設(shè)施，整體環(huán)境氛圍的親和力，將使客戶感到親切、舒適、溫馨，心情放松而舒暢，將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度，有利于洽談溝通和促進(jìn)成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域，主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔，避免過(guò)多的裝飾元素分散客戶的注意力，同時(shí)應(yīng)避免過(guò)于奢華和舒適，盡量控制和縮短談判的時(shí)間，整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅，給客戶以安全穩(wěn)重的感覺(jué)。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項(xiàng)程序集中辦公，一站式服務(wù)，減少客戶流動(dòng)，高效率地為客戶提供全面服務(wù)。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域，僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用，通常謝絕客戶參觀，所以簡(jiǎn)單實(shí)用、能滿足辦公需要即可。

銷售價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢(shì)

價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位，不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān)，也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。

設(shè)計(jì)的項(xiàng)目包裝策劃方案，一直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)，實(shí)際就是提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。我們的主體思路就是將本案直接包裝成 元的高檔樓盤，而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在 元左右，讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差，覺(jué)得物超所值。這樣，我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。

由于本案產(chǎn)品與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——“康泰大廈”過(guò)于相同，高價(jià)銷售策略具有不可避免的難度，任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)一旦確定就將很難下調(diào)，激烈的價(jià)格大戰(zhàn)是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以，我們選擇了極具差異化的項(xiàng)目定位理念，力求壓過(guò)對(duì)手，攻其不備。但我們不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備之仗，也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打，盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)，一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng)，爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢，迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化，最終取得我們預(yù)期的勝利。所以，我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開(kāi)高走，低價(jià)入市，試探市場(chǎng)后，伺機(jī)逐步上揚(yáng)，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。

具體價(jià)位走勢(shì)為：

a座、b座： 元入市 元持續(xù) 元尾盤

c座、d座： 元入市 元持續(xù) 元尾盤

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，俗話說(shuō)：“賣得貴不如賣得快。”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，時(shí)間就是利潤(rùn)。當(dāng)然，我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

2、價(jià)格體系

根據(jù)本案建筑形式，可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。價(jià)差擬定在每平米30元左右，隨著具體樓座位置和景觀差別，以及銷售當(dāng)中遇到的具體問(wèn)題，還可以上下浮動(dòng)10-20元。

樓層價(jià)差方面，由于本案建筑總高度僅為16層，不同于高層樓，所以樓層價(jià)差不宜過(guò)細(xì)，可以采用分段樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià)，根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價(jià)格。

高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況，是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法，可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢(shì)合理提升整體價(jià)格。樓層價(jià)差隨著樓層的上升不斷上升，根據(jù)不同階段，樓層價(jià)差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨(dú)處理。a、b座首層為底商，價(jià)格另行制訂。c、d座雖然景觀最好，但由于沒(méi)有臨街，也有相對(duì)不利的因素，所以價(jià)格可以適當(dāng)回落。

銷售手段：利用 “封頂”等工程進(jìn)度主題，充分利用準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)，配合“明升暗降”的價(jià)格策略。加強(qiáng)客戶“一帶一”的銷售方式。考慮可利用的項(xiàng)目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售，在“精裝修”方面做文章，提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

工程進(jìn)度：封頂，外裝，準(zhǔn)現(xiàn)房。

銷售管理策略：銷售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則，首先將管理工作的職能劃分清楚，設(shè)立相關(guān)的部門，確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人，明確各工作平臺(tái)的相互接口，使整個(gè)銷售管理體系完整合理，管理執(zhí)行過(guò)程中，各部門職責(zé)明確，銜接配合井然有序，共同完成既定的計(jì)劃目標(biāo)和任務(wù)。管理監(jiān)督職能也十分重要，最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，隨時(shí)監(jiān)控銷售和管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。

3、本案usp銷售專案

通過(guò)對(duì)保定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況的關(guān)注與分析，發(fā)現(xiàn)在營(yíng)銷手段上的變化千變?nèi)f化。因此如要樹(shù)立本案在高開(kāi)區(qū)“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的，就必須在營(yíng)銷用法上與眾不同。

積極加大公關(guān)活動(dòng)的份量，不斷在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)制造新聞點(diǎn)，變被動(dòng)的廣告為大眾主動(dòng)接受的新聞點(diǎn)，區(qū)別與其它項(xiàng)目，樹(shù)立本案差異性，同時(shí)在銷售手法也要有一定的差異性，也就是本案獨(dú)特的usp銷售策略。綜合考慮本案的產(chǎn)品，人群、市場(chǎng)，我們專門為本案設(shè)計(jì)了適合本案的“1+1”策略，萬(wàn)房款對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)不是一個(gè)太大的問(wèn)題，但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問(wèn)題，通過(guò)對(duì)本案區(qū)域中堅(jiān)層的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)此房款對(duì)于他們來(lái)講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤越。如果購(gòu)房之后再考慮裝修、購(gòu)車，這時(shí)他們會(huì)明顯具有一定壓力，而這些恰恰又是他們必須考慮的。“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾，此方案的內(nèi)容就是：將裝修款與購(gòu)車款一同納入房款之中，一次性向銀行借貸，以減輕這三項(xiàng)累積帶來(lái)的壓力。.雖然每月還款可能會(huì)多交幾百元，但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有，而在月供上只要多交一千余元即可。通過(guò)對(duì)中堅(jiān)層客戶答詢可知，交得起三千多元月供的客戶，交四千多元月供的壓力并不會(huì)太大，而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小，“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢(shì)明顯。更易打動(dòng)消費(fèi)者。

六、推廣思路

1、宣傳推廣策略

本案ci系統(tǒng)全面建立

本案作為全新樓盤上市銷售，項(xiàng)目ci系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用，是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。ci系統(tǒng)，即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)（corporate identity system）的簡(jiǎn)稱。它包括三大部分，即：理念識(shí)別系統(tǒng)（mis）行為識(shí)別系統(tǒng)（bis）視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（vis）標(biāo)準(zhǔn)的ci系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛，但對(duì)于房地產(chǎn)的樓盤項(xiàng)目而言，可以把握其精髓，擇其所需而應(yīng)用。其中視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（vis）是設(shè)計(jì)重點(diǎn)，配合理念識(shí)別系統(tǒng)（mis）的基礎(chǔ)部分，就構(gòu)成了簡(jiǎn)化版的ci系統(tǒng)。

視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)（vis）主要包括：

基本要素部分：

a、標(biāo)志（logo）

b、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物

d、標(biāo)本要素組合規(guī)范

應(yīng)用要素部分：

a、辦公用品系列

b、包裝設(shè)計(jì)系統(tǒng)

c、服飾識(shí)別系統(tǒng)

d、環(huán)境識(shí)別規(guī)范

e、廣告應(yīng)用設(shè)計(jì)

本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)用ci系統(tǒng)，不僅有利于宣傳推廣，還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象，廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同，為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

2、公關(guān)活動(dòng)的深入展開(kāi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做，暫時(shí)還離不開(kāi)“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注，吸引目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣，進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購(gòu)買行為。宣傳炒作的主手段就是開(kāi)展各類公關(guān)活動(dòng)，制造新聞熱點(diǎn)，提高在媒體上的曝光頻率，最終引起社會(huì)廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策略的重點(diǎn)之一，就是大量策劃、組織并實(shí)施各種公關(guān)活動(dòng)，進(jìn)行市場(chǎng)炒作，以此達(dá)到全面促進(jìn)銷售的目的。

媒體炒作

1)省內(nèi)及保定市主流媒體：

河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、家庭周末報(bào)、城市資訊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)

2)投放內(nèi)容（軟文提綱）：

a、寫字樓的人文傾向

a)先內(nèi)而外

保定地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)發(fā)展，已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群，也就是我們通常說(shuō)的地產(chǎn)圈。在這個(gè)圈子里有許多關(guān)注保定市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士，在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑（業(yè)內(nèi)人士沙龍、《保定建設(shè)》等）。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下，讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢(shì)，往往更有說(shuō)服力，比廣告更讓消費(fèi)者信服。在不知不覺(jué)中通過(guò)他們的嘴，他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)的偏好度。在此基礎(chǔ)上，在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場(chǎng)推廣。

b)先主后次

為迅速打開(kāi)市場(chǎng)缺口，聚集人氣，將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息，強(qiáng)勢(shì)推介，在前面的基礎(chǔ)上，照顧其它渠道的客戶，選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。在費(fèi)用預(yù)算上，有主有次。明白我們需要面對(duì)的客戶主體，有主攻，有兼顧。

c)立體組合方式說(shuō)明

在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過(guò)平面媒體推廣，還包括各類公關(guān)活動(dòng)，展會(huì)推介，網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。其它手段還有dm直接，客戶通訊等。

6、推廣預(yù)算與應(yīng)用

①整體推廣費(fèi)用估算

本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算，應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。

根據(jù)目前我們對(duì)本案的了解，結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路，并參考其它項(xiàng)目的運(yùn)作模式，暫將本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算擬訂為總銷售額的1%－1.5%。

②推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排

根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算；二是正常銷售周期中的推廣費(fèi)用安排。

項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)展前期，有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目，如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。通過(guò)總預(yù)算的分配，本案前期的預(yù)算額我們定在25－30％左右。內(nèi)容：

售樓處裝飾 墻面展板 頂棚鳥(niǎo)瞰圖，單體樓盤效果圖，廣告宣傳展板等

沙盤 單體沙盤及規(guī)劃沙盤

指導(dǎo)牌 門口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌

門頭 售樓處門頭包裝，logo墻布置

銷售道具 樓書(shū) 8000冊(cè)

海報(bào) 5萬(wàn)張

其它 名片、包裝等

戶外引導(dǎo) 擎天柱或路牌

工程圍板 戶外圍板 售樓處周圍戶外圍板

引導(dǎo)路牌 指導(dǎo)指示牌

部分媒體造勢(shì) 業(yè)內(nèi)媒體

平面新聞造勢(shì)

公關(guān)活動(dòng)

vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第二篇：前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理，是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段，也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，具有不可替代的重要作用。

1．前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設(shè)專章，由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用，是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ)；它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2．前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入，不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)施工的質(zhì)量，達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的；而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí)，物業(yè)前期介入，有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒，減少三方之間的矛盾，減少前期遺留的諸多問(wèn)題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”，互惠互利，共同發(fā)展。因此，物業(yè)管理的前期介入，是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ)，是做好后期物業(yè)管理的重要前提，是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入，積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，完善物業(yè)的作用和管理功能，避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制，基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，對(duì)于管理的要求往往考慮不足，這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提出一些合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，降低管理成本，從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的不必要的麻煩。

2．在項(xiàng)目建設(shè)期介入，強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理，從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期，物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者，對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過(guò)程中的落實(shí)情況，及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì)，及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題，糾正不符合用戶需要的建造形式，協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，確保建設(shè)質(zhì)量，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

第三篇：物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

（發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》）

眾所周知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成，而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此，人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作，其重要性便容易被人忽視，在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者，開(kāi)發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理，工程完工，一交大吉。因前期工作的失誤，往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生，不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便，處置稍有不當(dāng)，還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一道關(guān)口，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟，消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格，還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年，深切地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為市場(chǎng)的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了？我們的開(kāi)發(fā)商怎么了？我們的物業(yè)公司怎么了？“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”，面對(duì)接二連三的糾紛，當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí)，通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題，常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問(wèn)題，就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前，我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例：

案例一：在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫，嚴(yán)重者可裂透墻體，尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn)，常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中，物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家，并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí)，就此類問(wèn)題，物業(yè)人員曾主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。可惜的是，該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員，在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師，對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足，而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間，頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn)，成為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。

案例二：在乙小區(qū)的施工中，銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣，于是趕緊找開(kāi)發(fā)商交涉。而開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴工程技術(shù)人員，堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算，衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣，對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái)，衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一，甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi)，給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三：丙小區(qū)竣工后，在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)，物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮，不利于安全防范，于是提出了加高圍墻的要求。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做，沒(méi)有立即采取整改措施。但時(shí)間不長(zhǎng)，就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件，小區(qū)居民意見(jiàn)很大，紛紛抗議，開(kāi)發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例，已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段，印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早，就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤，最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無(wú)庸否認(rèn)，在眾多的房地產(chǎn)糾紛中，的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的，也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的，但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。

開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的，設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的，但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，需求決定市場(chǎng)，市場(chǎng)決定一切。而所謂需求，是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求，不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸，任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶，處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題，最了解客戶想什么？需要什么？也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題？

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn)，彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足，有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演，使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。

概言之，物業(yè)早期介入，具有如下作用： 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì)，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)； 有利于提高工程質(zhì)量；

有利于保證物業(yè)的使用功能；

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要，那么，物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢？

因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚，而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè)，所以，物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。

最開(kāi)始的模式，物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開(kāi)發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后，在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前，才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí)，木已成舟，物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方，也為時(shí)已晚，不可能再做大的改動(dòng)，只能維持現(xiàn)狀。在此境況下，物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟，人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視，物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章（京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件）也明文規(guī)定：“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時(shí)介入，可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo)，避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象，減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段，工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度，一些前期的隱患已然無(wú)法避免。

在工程建筑施工階段，有些開(kāi)發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司，再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可，往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員，對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。

其實(shí)，施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工，而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過(guò)程中，只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中，對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解，他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題，而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入，無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量，使工程質(zhì)量多了一份保障，可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理，而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提，對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題，而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入，可從業(yè)主、使用人和管理者的角度，針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題，提出合理化建議，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來(lái)，又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。所謂超前介入，源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段，就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題，請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn)，提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)，已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí)，而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早，就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì)；介入越早，越能贏得市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題

物業(yè)管理前期介入，主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng)，彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的缺陷和漏洞，它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作，就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累，不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作，涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。在日常工作中，必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。工作中遇到疑難問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題，要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”，才能在前期介入的過(guò)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

（二）了解業(yè)主的呼聲，虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主，沒(méi)有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué)，但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者，往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn)，更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師，只有不斷深入地聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和呼聲，并將其條理化、系統(tǒng)化，在前期介入的過(guò)程中，才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來(lái)觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

（三）調(diào)整好自己的心態(tài)，擺正自己的位置。物業(yè)前期介入，只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與，應(yīng)該說(shuō)是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中，要想當(dāng)好參謀，首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系，不要越俎代庖，更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系，不是不談問(wèn)題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題，應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉，要據(jù)理力陳，切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

（四）抓住重點(diǎn)，保證使用功能。物業(yè)管理前期介入，重點(diǎn)要確保開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要，對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等，有針對(duì)性的提出意見(jiàn)和建議。

（五）加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解，為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過(guò)程中，物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料，如圖紙發(fā)生變更、增減，特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí)，更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌，就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利，既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量，也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入，是市場(chǎng)的選擇，更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本，關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者（業(yè)主）為中心。通過(guò)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的前期介入，必將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為日趨規(guī)范，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇：物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來(lái)說(shuō)，物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容：

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況，各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置，環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商協(xié)商，進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)（大廈）功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)

商洽談解決，一時(shí)無(wú)法解決的，列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查，建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題，及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試，對(duì)小區(qū)（大廈）的供配電、電梯、空調(diào)（包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等）、給排水（包括消防供水等）、弱電（包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等）等項(xiàng)目的調(diào)試，對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄；編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。

三、小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)（大廈）竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查，物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

（1）土建工程：

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水

■ 地下室墻面有無(wú)滲水

■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

（2）裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

（3）供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等（4）給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

（5）電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

（6）空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等（包括暖風(fēng)系統(tǒng)）

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

（7）弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門等）

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

（1）產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

（2）技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

（3）驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用

電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

（1）設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

（2）具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同（保修協(xié)議也可）等。

（3）公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

（1）在接管驗(yàn)收前，管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等），同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。（2）接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。（3）針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，若屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修；一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可；屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目，報(bào)告開(kāi)發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)（大廈）啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)

始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)（大廈）室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃，管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況，提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)（大廈）啟用前，施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中，管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等，防止腐蝕和劃傷以上材料，造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)（大廈）的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中，許多材料是易燃品，施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜，極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患，報(bào)告施工管理方采取措施，以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處經(jīng)理將在小區(qū)（大廈）全面啟用前，與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道，辦理相應(yīng)的法律文本，并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)（大廈）業(yè)主全面進(jìn)駐之前，管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào)，確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中，管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保持良好秩序，減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度，管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

（1）施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組，組長(zhǎng)1人，由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任；組員4人，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作，進(jìn)一步的調(diào)查摸底，制定出具體的小區(qū)（大廈）《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)（大廈）施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人，在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系，參與施工方的日常管理工作，完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

（2）設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng)，由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng)，參與設(shè)備調(diào)試期觀摩，接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等，編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月，物業(yè)管理公司派往小區(qū)（大廈）的7名管理骨干將全部到位，負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作，包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收，擬定小區(qū)（大廈）

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》，協(xié)助管理處開(kāi)展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月，管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)（大廈）實(shí)際情況和待業(yè)慣例，建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》，中標(biāo)15

天后開(kāi)展前期管理。

★小區(qū)（大廈）前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

初

10月

底

11月

底

12月

錄，制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收（包括備品 備件）

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開(kāi)荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行

注：籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

第五篇：前期物業(yè)管理控制程序

前期物業(yè)管理控制程序

1.目的通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制，確保房屋保持正常的使用功能，為住戶提供良好的居住環(huán)境，滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作，掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況，根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況，組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2 接管驗(yàn)收

4.2.1 由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排，組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料，對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

4.2.3 接管驗(yàn)收合格后，由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn)，辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作，移交文件資料主要包括：

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料；

b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍，制定有關(guān)的管理制度：

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置，滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍，對(duì)招聘人員簽定用工合同，作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度，并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門，包括：街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門，建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件，包括：“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作：

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況，接收住戶的咨詢；

b)住戶簽定“管理公約”；

c)組織住戶驗(yàn)收房屋，驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交；

d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求，制訂“裝修管理規(guī)定”，做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6 由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作：

4.6.1保潔綠化工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法，收繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》，做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

5．質(zhì)量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

5.2QR23-02入伙通知書(shū)

5.3QR23-03入伙手續(xù)書(shū)

6支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定

監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制

7.6 監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制

7.6.1公司的監(jiān)視和測(cè)量裝置主要適用于公司的房屋銷售面積測(cè)量、工程施工建設(shè)，并對(duì)施工和監(jiān)理單位使用的監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行監(jiān)督檢查。工程部負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量裝置的歸口管理工作，項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查供方的監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用和維護(hù)管理工作。

7.6.2工程部負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量裝置的配置，各部門根據(jù)工作需求，提出配置申請(qǐng)，由工程部審查后，報(bào)經(jīng)公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理批準(zhǔn)，統(tǒng)一采購(gòu)，根據(jù)采購(gòu)合同和相應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)驗(yàn)收合格的裝置，登記“監(jiān)視和測(cè)量裝置臺(tái)帳”，并建立相應(yīng)的裝置檔案，包括裝置的使用說(shuō)明書(shū)、合格證等技術(shù)資料。

7.6.3工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的外委檢定工作，委托具備相應(yīng)檢定資格的單位進(jìn)行檢定，索取保存檢定的有關(guān)資料。并根據(jù)裝置的檢定周期，及時(shí)進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量裝置的周檢。經(jīng)檢定校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量裝置，由工程部進(jìn)行檢定合格標(biāo)識(shí)，一般采用檢定單位的標(biāo)識(shí)方法。

7.6.4現(xiàn)場(chǎng)必須使用檢定合格并有合格標(biāo)識(shí)的監(jiān)視和測(cè)量裝置，未經(jīng)檢驗(yàn)或超出有效期的不能使用，并確保在規(guī)定的操作環(huán)境和使用條件下使用，嚴(yán)格遵守使用操作規(guī)程。

7.6.5對(duì)供方使用的監(jiān)視和測(cè)量裝置，要提供進(jìn)場(chǎng)設(shè)備的明細(xì)及出廠合格證、前次周檢合格證，由項(xiàng)目部審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)場(chǎng)使用。項(xiàng)目部質(zhì)量安全員要對(duì)供方現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行抽查，登記“監(jiān)視和測(cè)量裝置抽查記錄”。主要內(nèi)容包括：

a)裝置的校準(zhǔn)資料，是否經(jīng)過(guò)檢定，并在有效期內(nèi)；

b)選用的監(jiān)視和測(cè)量裝置的準(zhǔn)確度和精確度是否滿足監(jiān)視和測(cè)量的要求。

7.6.6監(jiān)視和測(cè)量裝置要定期維護(hù)保養(yǎng)，不使用時(shí)應(yīng)貯存在適宜的條件下，以保持其準(zhǔn)確度和適用性。

7.6.7當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測(cè)量裝置損壞或失準(zhǔn)后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修理和檢定，并將修理情況在臺(tái)帳中進(jìn)行備注。同時(shí)，工程部應(yīng)組織對(duì)以往的測(cè)量結(jié)果的有效性進(jìn)行評(píng)

價(jià)，并予以記錄。

測(cè)量、分析和改進(jìn)

8測(cè)量、分析和改進(jìn)

8.1總則

公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性，采用適當(dāng)?shù)姆椒òńy(tǒng)計(jì)技術(shù)，實(shí)施以下方面的監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)過(guò)程： a)證實(shí)產(chǎn)品的符合性；

b)確保質(zhì)量管理體系的符合性

c)持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。

8.2監(jiān)視和測(cè)量

8.2.1顧客滿意

顧客滿意是公司建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系的目標(biāo)。

8.2.1.1顧客信息的主要內(nèi)容：

a)有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的顧客反映；

b)顧客需求的變化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顧客的意見(jiàn)和投訴；

b)定期對(duì)顧客和市場(chǎng)（針對(duì)潛在顧客）進(jìn)行走訪，采取調(diào)查問(wèn)卷、顧客意見(jiàn)調(diào)查表、召開(kāi)座談會(huì)、實(shí)施維修維護(hù)時(shí)的意見(jiàn)反饋等方式，征求顧客意見(jiàn)； c)利用參展會(huì)或促銷會(huì)，聽(tīng)取并記錄顧客對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn)；

8.2.1.3顧客信息的處理

a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)顧客信息的收集、匯總，組織有關(guān)部門進(jìn)行處理，并根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定，采取糾正和預(yù)防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。

策劃營(yíng)銷中心每半年或根據(jù)實(shí)際情況，利用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和其它計(jì)算方法，對(duì)顧客信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)計(jì)出顧客滿意度和其它信息，從顧客的角度，評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)以及存在的差距，并提交公司的管理評(píng)審會(huì)議，用以公司質(zhì)量管理體系的改進(jìn)。

產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.4.1為驗(yàn)證交付的產(chǎn)品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規(guī)定要求，公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、資金運(yùn)作過(guò)程以及房屋的建筑質(zhì)量實(shí)施連續(xù)的監(jiān)視和測(cè)量。工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)采購(gòu)材料和設(shè)備、施工質(zhì)量以及設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。公司的稽查小組負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，包括：前期調(diào)研、投資決策、前期運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、前期物業(yè)管理、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

8.2.4.2進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位是否對(duì)進(jìn)貨按規(guī)定進(jìn)行了檢驗(yàn)和試驗(yàn)進(jìn)行監(jiān)督；

b)對(duì)施工用的主要材料設(shè)備，進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督控制，對(duì)大宗物資按規(guī)定進(jìn)行抽樣檢查。

c)材料設(shè)備的監(jiān)視和測(cè)量，具體執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》中的有關(guān)條款。

8.2.4.3過(guò)程檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行控制和檢查，對(duì)重要過(guò)程和分項(xiàng)分部工程進(jìn)行重點(diǎn)控制，具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》。并監(jiān)督檢查施工和監(jiān)理單位的質(zhì)量控制情況，執(zhí)行本手冊(cè)第七章節(jié)的《工程施工控制程序》和《工程監(jiān)理控制程序》。

b)公司的稽查小組負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各部門的工作質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)作中的綜合協(xié)調(diào)組織能力，對(duì)項(xiàng)目部的控制檢查是否到位、項(xiàng)目的前期運(yùn)作、資金調(diào)度、工期進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷等項(xiàng)目運(yùn)作的重點(diǎn)環(huán)節(jié)，進(jìn)行階段性地把關(guān)驗(yàn)收。檢查的方式主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、專項(xiàng)檢查和周例會(huì)、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)的形式進(jìn)行。

8.2.4.4最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部，遵照當(dāng)?shù)卣块T關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的法規(guī)要求，組織質(zhì)監(jiān)部門和施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，確保工程的最終實(shí)物質(zhì)量滿足規(guī)定的要求。具體執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定。

b)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)結(jié)束后的適當(dāng)時(shí)機(jī)，由策劃營(yíng)銷中心組織編寫《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告》，根據(jù)各部門提供的以下有關(guān)資料，對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作情況進(jìn)行全面的檢查總結(jié)：

a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供執(zhí)行《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的情況；

b)工程部和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供工程實(shí)物質(zhì)量的控制和狀況；

c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供資金的運(yùn)作狀況和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析；

8.2.4.5對(duì)所有檢驗(yàn)和試驗(yàn)的結(jié)果，都應(yīng)進(jìn)行記錄，并有相應(yīng)授權(quán)人的簽字。過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.3過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.3.1由公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理任組長(zhǎng)，各部門經(jīng)理為小組成員，組成公司的稽查小組，辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部，對(duì)質(zhì)量管理體系的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量，以證實(shí)過(guò)程實(shí)現(xiàn)策劃結(jié)果的能力。

8.2.3.2公司通過(guò)以下方式對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量：

a)在公司召開(kāi)的周例會(huì)和月度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上，對(duì)各部門所分管工作完成情況進(jìn)行檢查考核，執(zhí)行《月度工作考核辦法》；

b)通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核及有效性評(píng)價(jià)；

c)對(duì)需確認(rèn)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查；

d)通過(guò)生產(chǎn)和服務(wù)的提供，聽(tīng)取顧客意見(jiàn)的反饋。

8.2.3.3對(duì)過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，由稽查小組負(fù)責(zé)組織進(jìn)行整改，對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的，由工程部按照《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。

8.2.3.4公司對(duì)以下過(guò)程實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量：

a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策；

b)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)工作；

c)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；

d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；

e)各階段的驗(yàn)收把關(guān)；

f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。