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前期物業(yè)管理策劃書(shū)[五篇材料]

時(shí)間:2019-05-13 14:44:03下載本文作者:會(huì)員上傳
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第一篇:前期物業(yè)管理策劃書(shū)

一、概述

1、優(yōu)勢(shì)

a、地理位置優(yōu)越,交通便利;

b、區(qū)域市場(chǎng)成熟,知名度高;

c、整體規(guī)劃出色,品質(zhì)較高;

d、開(kāi)發(fā) 商實(shí)力雄厚,目標(biāo)明確。

2、機(jī)會(huì)

a、區(qū)域交通體系將進(jìn)一步完善,向陽(yáng)路北延工程;

b、周邊商業(yè)配套將進(jìn)一步豐富,京海世貿(mào)廣場(chǎng)開(kāi)盤;

c、區(qū)域內(nèi)多數(shù)項(xiàng)目將結(jié)案入住,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手將逐漸減少;

3、威脅

康泰大廈、gogo購(gòu)物廣場(chǎng)、京海世貿(mào)廣場(chǎng)正處于強(qiáng)銷期,勢(shì)必瘋狂爭(zhēng)奪客戶資源。

二、市場(chǎng)定位

要點(diǎn)闡述

在已經(jīng)認(rèn)識(shí)和把握本案各項(xiàng)產(chǎn)品特點(diǎn)的基礎(chǔ)上,全面確立本案在市場(chǎng)中的“定位”。“定位”的目的,就是要充分明確在市場(chǎng)中我們產(chǎn)品和其他產(chǎn)品的“差異”,鮮明地區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,讓消費(fèi)者能夠清楚地識(shí)別和接受我們的產(chǎn)品。“定位”就是要給那些購(gòu)買我們產(chǎn)品而不選擇其它的人們一個(gè)完美而充分的理由。

產(chǎn)品定位

1、本案是高開(kāi)區(qū)cbd“最高品質(zhì)”的項(xiàng)目。

2、本案導(dǎo)入“生態(tài)辦公”的概念。

這一概念的核心是“環(huán)境”、“建筑”與“人”三者之間的關(guān)系,建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核,以園林式辦公環(huán)境為外觀形式的生態(tài)辦公模式。“生態(tài)辦公”的概念非常豐富,詮釋的空間很大,而且比較新穎,市場(chǎng)差異性明顯。同時(shí)強(qiáng)調(diào)高品質(zhì)的“服務(wù)式”物業(yè)管理服務(wù),提出“特色管理、品質(zhì)服務(wù)”的口號(hào),將人文生態(tài)的務(wù)虛變?yōu)閯?wù)實(shí),發(fā)揮我們自身已經(jīng)完全具備的物業(yè)管理優(yōu)勢(shì),不僅在人文生態(tài)上得到充分表現(xiàn),而且通過(guò)服務(wù)進(jìn)一步提高本案產(chǎn)品品質(zhì)。“生態(tài)智力辦公區(qū)”的概念,可以為本案“高品質(zhì)樓盤”的定位提供有力支持,同時(shí)也要補(bǔ)充一些時(shí)尚的要素,如“智能化”設(shè)計(jì),豐富高檔的“商業(yè)化”配套等,全方位塑造高品質(zhì)形象。

客戶定位

通過(guò)調(diào)查與分析研究,本案目標(biāo)客戶有如下特征:

1、企業(yè)狀況:本地注冊(cè)資金在20萬(wàn)元以上的企業(yè)和外地駐保的企業(yè)。

2、購(gòu)買動(dòng)機(jī):首次置業(yè)自用為主,改善辦公條件提高自身形象;二次置業(yè)投資,希望獲取租金回報(bào)及升值回報(bào)。

3、心理特征:有進(jìn)取與自我?jiàn)^斗的價(jià)值觀,生活高節(jié)奏,追求自我利益、自我個(gè)性、生活品位的實(shí)現(xiàn)和滿足,認(rèn)同文化附加值,渴望在忙碌工作后享受生活,具有感性消費(fèi)心理,理性消費(fèi)行為的交叉狀態(tài)。

4、地域分布:以市區(qū)為主要中心,外圍輻射保定各市縣。

就是這些人會(huì)買我們的產(chǎn)品,只有他們需要這樣的產(chǎn)品,而我們會(huì)竭盡全力地告訴他們,只有我們的產(chǎn)品才會(huì)滿足他們的需要,他們會(huì)由于了解我們的產(chǎn)品有多么的不同、有多么的合適而放棄選擇別的產(chǎn)品。

三、本案包裝策劃

在保定房地產(chǎn)市場(chǎng),項(xiàng)目形象包裝顯得尤為重要。前幾年主要以概念炒作為主。近幾年已有部分開(kāi)發(fā)商注重產(chǎn)品質(zhì)量,正逐步由“炒作時(shí)代”向“產(chǎn)品時(shí)代”過(guò)渡。在本案地區(qū),本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)及產(chǎn)品質(zhì)量當(dāng)屬上乘,但由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,因此本案產(chǎn)品的推廣必須有別于其它項(xiàng)目的推盤手法。項(xiàng)目形象包裝是拋開(kāi)質(zhì)量之后的又一主要影響銷售的因素,只有將產(chǎn)品的優(yōu)異性與差異性通過(guò)形象包裝推廣才能真正有效地把握住客戶與市場(chǎng)。

包裝

產(chǎn)品 市場(chǎng)(客戶)購(gòu)買

推廣(使之感興趣)

詢問(wèn) 訪問(wèn) 認(rèn)可

1、本案案名設(shè)計(jì)

案名設(shè)計(jì)相當(dāng)重要,它反映了一個(gè)項(xiàng)目或產(chǎn)品的或文化的精髓,是高度提煉之后告知市場(chǎng)的產(chǎn)物。一般是具有以下幾個(gè)特點(diǎn):一是能反映產(chǎn)品的差異性;二是能反映項(xiàng)目未來(lái)的生活品質(zhì);三是通俗易懂,朗朗上口。

2、銷售場(chǎng)所包裝策劃

售樓處是銷售活動(dòng)的中心。未來(lái)銷售的談判、簽約等一系列活動(dòng)都集中在此處完成。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已認(rèn)識(shí)到售樓處的重要:人性化的現(xiàn)場(chǎng)布置設(shè)計(jì)影響著消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信心,同時(shí)促成銷售成交。這里的人性化設(shè)計(jì)與普通產(chǎn)品設(shè)計(jì)不同:一是指對(duì)消費(fèi)者服務(wù)上的人性化安排。主要是指功能性安排,如洽談室、簽約室、客服部、銀行按揭等一站式服務(wù),合理的人性化設(shè)計(jì)會(huì)有效地促進(jìn)客戶愉快順利地完成交易活動(dòng)。售樓處除了服務(wù)功能的人性化設(shè)計(jì)之外,還有促成成交的其它作用。目前一些精明的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始如此操作,不再將售樓處作為一個(gè)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的辦公場(chǎng)所來(lái)安排,好的售樓處設(shè)計(jì)會(huì)放松客戶心情,增加消費(fèi)者對(duì)開(kāi)發(fā)商的信任度,增加客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感,以及強(qiáng)化客戶未來(lái)辦公環(huán)境的提高。

功能區(qū)進(jìn)行路線次序排列:

沙盤陳列區(qū) 洽談區(qū) 簽約區(qū) 律師或公積金辦理區(qū)

休息室 銀行按揭區(qū)

四、差異性策劃思路

根據(jù)本案的產(chǎn)品定位、市場(chǎng)定位、客戶群定位,經(jīng)慎重推敲,隨同銷售周期安排,制定了全程策劃的節(jié)奏安排,以求有效快速地消化本案,將獨(dú)特的usp安排到各個(gè)環(huán)節(jié)中,由若干個(gè)策劃個(gè)案整合為全程方案。

通過(guò)前面的論述,我們發(fā)現(xiàn)本案的市場(chǎng)已經(jīng)細(xì)分,并已選擇了目標(biāo)市場(chǎng)。下一步我們應(yīng)該針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行有效的策略實(shí)施,整個(gè)過(guò)程中遵循差異化策略、周期性策略及組合的策略。

1、產(chǎn)品預(yù)熱期

為求迅速地進(jìn)行市場(chǎng)告知,為本案積累有效客戶,喚醒潛在客戶,應(yīng)最大化地向市場(chǎng)告知本案的信息。建議舉辦產(chǎn)品推介會(huì),集聚河北省主流媒體(河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)等),全方位的宣傳推廣在1-2周內(nèi)全在爆發(fā)出來(lái)。過(guò)程安排:將以上各媒體代表全部安排至一家賓館(如國(guó)際俱樂(lè)部),負(fù)責(zé)他們?nèi)康男蓍e娛樂(lè),傍晚在會(huì)議大廳舉行產(chǎn)品推介會(huì),每人一份產(chǎn)品說(shuō)明書(shū),并現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行pop講解,當(dāng)然各位媒體需每人一個(gè)紅包。

配合安排:在推介會(huì)之后的1-2周內(nèi),通過(guò)全新有力的廣告發(fā)布在各個(gè)媒體,使本案影響井噴狀的傳播開(kāi)來(lái)。以達(dá)到最大化的市場(chǎng)告知預(yù)熱。

2、產(chǎn)品開(kāi)盤期及強(qiáng)銷期

通過(guò)前期的預(yù)熱,本案已積累了部分客戶,且已有一定市場(chǎng)認(rèn)知。此時(shí),我們趁熱打鐵,進(jìn)入產(chǎn)品的開(kāi)盤期。

“好的開(kāi)始是成功的一半”,此時(shí)我們不給市場(chǎng)以任何喘息之機(jī),緊鑼密鼓地開(kāi)盤,依舊通過(guò)公關(guān)活動(dòng)與媒體推廣為主。在保定制造一個(gè)又一個(gè)的新聞點(diǎn),讓保定百姓應(yīng)接不暇。

形式:

(1)新聞發(fā)布會(huì)(通過(guò)之前的媒體關(guān)系,再一次轟炸全市)

(2)與中冀、軒宇等汽車公司合作,進(jìn)行一次新產(chǎn)品的市場(chǎng)公關(guān)。

過(guò)程安排:

(1)新聞發(fā)布會(huì):邀請(qǐng)政府官員、設(shè)計(jì)大師,進(jìn)行產(chǎn)品宣傳,開(kāi)發(fā)商進(jìn)行大會(huì)講話,同時(shí)制作本地塊及本項(xiàng)目介紹vcd發(fā)放各位嘉賓,之后進(jìn)行交流酒會(huì),安排文藝演出,并進(jìn)行準(zhǔn)客戶現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu),同時(shí)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)抽獎(jiǎng),當(dāng)日開(kāi)盤。

(2)新樓新車閃亮登場(chǎng):時(shí)間為開(kāi)盤后一周,選擇適合本案目標(biāo)群的汽車新品一同亮相共同展示,通過(guò)此活動(dòng),再一次全方位的掃描本案適合客戶。

3、產(chǎn)品持續(xù)期

策略安排:制作客戶通訊進(jìn)行市場(chǎng)再控掘和資源二次開(kāi)發(fā),定期發(fā)放,加大密度,以完善的服務(wù)體系打動(dòng)客戶,讓第一批客戶成為本案的免費(fèi)宣傳員,制造集約效應(yīng)。

配合策略:期間安排一些獨(dú)特的usp銷售策略,如“1+1”行動(dòng),即已購(gòu)房客戶再帶一名客戶購(gòu)買,享受xx優(yōu)惠或贈(zèng)送活動(dòng)。廣告跟蹤發(fā)布會(huì),在人們心中營(yíng)造一種“買了本案產(chǎn)品就是買了一種精彩生活”的感覺(jué)。

4、產(chǎn)品掃尾期:

策略安排:(1)客戶答謝會(huì)+“珍藏”產(chǎn)品抽獎(jiǎng)配送活動(dòng)。

(2)配合物業(yè)進(jìn)行園內(nèi)綠地認(rèn)養(yǎng)或小樹(shù)認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)。

方案說(shuō)明:(1)“客戶答謝會(huì)” 答謝不是目的,目的是讓客戶不知不覺(jué)中幫我們清盤。

(2)“認(rèn)養(yǎng)活動(dòng)” 是為了配合入住,解決未來(lái)物業(yè)的難題,樹(shù)立開(kāi)發(fā)商形象,為下一期項(xiàng)目作準(zhǔn)備。

以上方案,公關(guān)活動(dòng)一個(gè)接著一個(gè),讓公眾逐步養(yǎng)成“猜出下一次是什么活動(dòng)”的想法,與眾不同的推廣策略必然帶來(lái)項(xiàng)目的巨大成功。

五、銷售方案

1、本案銷售方式

本案進(jìn)入實(shí)質(zhì)銷售階段,自然要明確銷售目標(biāo),制訂銷售計(jì)劃,組建銷售團(tuán)隊(duì),培訓(xùn)銷售人員。在計(jì)劃的銷售周期中,對(duì)銷售體實(shí)施有效的管理,隨時(shí)監(jiān)控銷售的過(guò)程,及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并重新調(diào)整銷售計(jì)劃,最終完成既定的銷售任務(wù)。

2、本案銷售策略

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售模式

本案屬市區(qū)項(xiàng)目,所處位置交通便利,周邊樓案眾多,客戶流量豐富,可以采用現(xiàn)場(chǎng)售樓處的銷售模式,不必考慮在其它地點(diǎn)設(shè)置第二售樓處。現(xiàn)場(chǎng)銷售,便于客戶直觀了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目進(jìn)展、施工情況和工程進(jìn)度,便于集中投放戶外類廣告進(jìn)行項(xiàng)目形象宣傳,同時(shí)也便于銷售人員現(xiàn)場(chǎng)銷講、引導(dǎo)客戶參觀考察。現(xiàn)場(chǎng)銷售模式,在確定售樓處選址后,還要做一系列的形象展示,主要分為戶內(nèi)和戶外兩大部分。戶外部分不僅包括售樓處的外觀設(shè)計(jì)、廣告牌,還包括在主要客流道路兩側(cè)設(shè)立路牌、道旗等引導(dǎo)性展示物,同時(shí)施工工地現(xiàn)場(chǎng)也要做形象包裝,如工程圍板、樓體廣告等,共同營(yíng)造良好的銷售氛圍,體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)和形象。戶內(nèi)部分應(yīng)注重功能分區(qū)和細(xì)節(jié)表現(xiàn)。接待大廳是客戶來(lái)訪的第一個(gè)區(qū)域,集展示和洽談功能為一體,是售樓處重要的組成部分。其設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)符合目標(biāo)客戶群的身份和習(xí)慣,應(yīng)在豪華中不失人性化細(xì)節(jié),在實(shí)用中不失獨(dú)到的品位風(fēng)格,大型沙盤模型、展板、資料臺(tái)、舒適的沙發(fā)、便于交流的會(huì)談桌椅、精妙小品、綠色植物花卉、輕柔的燈光和背景音樂(lè),都是接待大廳必備的設(shè)施,整體環(huán)境氛圍的親和力,將使客戶感到親切、舒適、溫馨,心情放松而舒暢,將客戶的戒備心理和抵觸情緒降到最低限度,有利于洽談溝通和促進(jìn)成交。簽約區(qū)是售樓處另一重要區(qū)域,主要功能是辦理銷售手續(xù)的最后流程。設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)盡量簡(jiǎn)潔,避免過(guò)多的裝飾元素分散客戶的注意力,同時(shí)應(yīng)避免過(guò)于奢華和舒適,盡量控制和縮短談判的時(shí)間,整體氛圍輕松中不失嚴(yán)肅,給客戶以安全穩(wěn)重的感覺(jué)。簽約、付款、銀行按揭、登記繳稅等各項(xiàng)程序集中辦公,一站式服務(wù),減少客戶流動(dòng),高效率地為客戶提供全面服務(wù)。辦公區(qū)是售樓處必備的區(qū)域,僅供銷售人員、辦公人員和管理人員使用,通常謝絕客戶參觀,所以簡(jiǎn)單實(shí)用、能滿足辦公需要即可。

銷售價(jià)格策略

1、價(jià)格走勢(shì)

價(jià)格永遠(yuǎn)是任何銷售中的最關(guān)鍵的因素。本案最終能夠?qū)崿F(xiàn)什么樣的銷售價(jià)位,不僅和項(xiàng)目自身品質(zhì)有關(guān),也和直接的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、宣傳推廣投入比例有密切關(guān)系。

設(shè)計(jì)的項(xiàng)目包裝策劃方案,一直強(qiáng)調(diào)高品質(zhì),實(shí)際就是提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。我們的主體思路就是將本案直接包裝成 元的高檔樓盤,而實(shí)際銷售價(jià)位鎖定在 元左右,讓客戶產(chǎn)生心理上的價(jià)位順差,覺(jué)得物超所值。這樣,我們就能夠跳開(kāi)高價(jià)陷阱,消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。

由于本案產(chǎn)品與直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目——“康泰大廈”過(guò)于相同,高價(jià)銷售策略具有不可避免的難度,任何一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)一旦確定就將很難下調(diào),激烈的價(jià)格大戰(zhàn)是任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商都不愿意看到的結(jié)果。所以,我們選擇了極具差異化的項(xiàng)目定位理念,力求壓過(guò)對(duì)手,攻其不備。但我們不會(huì)打無(wú)準(zhǔn)備之仗,也不會(huì)走機(jī)會(huì)主義、冒險(xiǎn)主義的路線。我們希望穩(wěn)扎穩(wěn)打,盡量避免項(xiàng)目的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn),一步一步蠶食對(duì)手的市場(chǎng),爭(zhēng)取使本案在盡可能短的時(shí)間內(nèi)銷售完畢,迅速回款而使發(fā)展商利潤(rùn)達(dá)到最大化,最終取得我們預(yù)期的勝利。所以,我們建議本案整體價(jià)格走勢(shì)為低開(kāi)高走,低價(jià)入市,試探市場(chǎng)后,伺機(jī)逐步上揚(yáng),最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)價(jià)位。

具體價(jià)位走勢(shì)為:

a座、b座: 元入市 元持續(xù) 元尾盤

c座、d座: 元入市 元持續(xù) 元尾盤

房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變,俗話說(shuō):“賣得貴不如賣得快。”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中,時(shí)間就是利潤(rùn)。當(dāng)然,我們都希望能夠賣得又貴又快才更好。這也是我們要努力實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。

2、價(jià)格體系

根據(jù)本案建筑形式,可設(shè)計(jì)差價(jià)價(jià)格體系。價(jià)差擬定在每平米30元左右,隨著具體樓座位置和景觀差別,以及銷售當(dāng)中遇到的具體問(wèn)題,還可以上下浮動(dòng)10-20元。

樓層價(jià)差方面,由于本案建筑總高度僅為16層,不同于高層樓,所以樓層價(jià)差不宜過(guò)細(xì),可以采用分段樓層價(jià)差的方式進(jìn)行做價(jià),根據(jù)不同樓座的區(qū)別暫定階段樓層價(jià)格。

高層的通風(fēng)、采光以及景觀狀況,是隨樓層的升高而更加優(yōu)越。此種樓層分段方法,可以充分利用高層板樓的這種優(yōu)勢(shì)合理提升整體價(jià)格。樓層價(jià)差隨著樓層的上升不斷上升,根據(jù)不同階段,樓層價(jià)差擬定為每平米30-50元之間。首層和頂層均做單獨(dú)處理。a、b座首層為底商,價(jià)格另行制訂。c、d座雖然景觀最好,但由于沒(méi)有臨街,也有相對(duì)不利的因素,所以價(jià)格可以適當(dāng)回落。

銷售手段:利用 “封頂”等工程進(jìn)度主題,充分利用準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì),配合“明升暗降”的價(jià)格策略。加強(qiáng)客戶“一帶一”的銷售方式。考慮可利用的項(xiàng)目資源進(jìn)行“捆綁式”銷售,在“精裝修”方面做文章,提高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。

工程進(jìn)度:封頂,外裝,準(zhǔn)現(xiàn)房。

銷售管理策略:銷售管理應(yīng)本著“分工明確、各負(fù)其責(zé)”的原則,首先將管理工作的職能劃分清楚,設(shè)立相關(guān)的部門,確定相關(guān)的主要負(fù)責(zé)人,明確各工作平臺(tái)的相互接口,使整個(gè)銷售管理體系完整合理,管理執(zhí)行過(guò)程中,各部門職責(zé)明確,銜接配合井然有序,共同完成既定的計(jì)劃目標(biāo)和任務(wù)。管理監(jiān)督職能也十分重要,最好由高層管理負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé),隨時(shí)監(jiān)控銷售和管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)銷售及管理中的偏差并立即做作調(diào)整決策。

3、本案usp銷售專案

通過(guò)對(duì)保定房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷狀況的關(guān)注與分析,發(fā)現(xiàn)在營(yíng)銷手段上的變化千變?nèi)f化。因此如要樹(shù)立本案在高開(kāi)區(qū)“最高品質(zhì)”的產(chǎn)品形象和有效達(dá)到實(shí)現(xiàn)銷售的目的,就必須在營(yíng)銷用法上與眾不同。

積極加大公關(guān)活動(dòng)的份量,不斷在保定房地產(chǎn)市場(chǎng)制造新聞點(diǎn),變被動(dòng)的廣告為大眾主動(dòng)接受的新聞點(diǎn),區(qū)別與其它項(xiàng)目,樹(shù)立本案差異性,同時(shí)在銷售手法也要有一定的差異性,也就是本案獨(dú)特的usp銷售策略。綜合考慮本案的產(chǎn)品,人群、市場(chǎng),我們專門為本案設(shè)計(jì)了適合本案的“1+1”策略,萬(wàn)房款對(duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)不是一個(gè)太大的問(wèn)題,但同時(shí)也不是一個(gè)可能忽略的問(wèn)題,通過(guò)對(duì)本案區(qū)域中堅(jiān)層的調(diào)查,發(fā)現(xiàn)此房款對(duì)于他們來(lái)講正在一個(gè)臨界點(diǎn)左右盤越。如果購(gòu)房之后再考慮裝修、購(gòu)車,這時(shí)他們會(huì)明顯具有一定壓力,而這些恰恰又是他們必須考慮的。“1+1+1”方案有效地解決了以上矛盾,此方案的內(nèi)容就是:將裝修款與購(gòu)車款一同納入房款之中,一次性向銀行借貸,以減輕這三項(xiàng)累積帶來(lái)的壓力。.雖然每月還款可能會(huì)多交幾百元,但高品質(zhì)生活卻可一次性擁有,而在月供上只要多交一千余元即可。通過(guò)對(duì)中堅(jiān)層客戶答詢可知,交得起三千多元月供的客戶,交四千多元月供的壓力并不會(huì)太大,而擁有高品質(zhì)生活的壓力明顯減小,“1+1+1”方案顯然優(yōu)勢(shì)明顯。更易打動(dòng)消費(fèi)者。

六、推廣思路

1、宣傳推廣策略

本案ci系統(tǒng)全面建立

本案作為全新樓盤上市銷售,項(xiàng)目ci系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和應(yīng)用,是不可缺少的首要環(huán)節(jié)。ci系統(tǒng),即企業(yè)形象識(shí)別系統(tǒng)(corporate identity system)的簡(jiǎn)稱。它包括三大部分,即:理念識(shí)別系統(tǒng)(mis)行為識(shí)別系統(tǒng)(bis)視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)(vis)標(biāo)準(zhǔn)的ci系統(tǒng)涉及內(nèi)容極為廣泛,但對(duì)于房地產(chǎn)的樓盤項(xiàng)目而言,可以把握其精髓,擇其所需而應(yīng)用。其中視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)(vis)是設(shè)計(jì)重點(diǎn),配合理念識(shí)別系統(tǒng)(mis)的基礎(chǔ)部分,就構(gòu)成了簡(jiǎn)化版的ci系統(tǒng)。

視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)(vis)主要包括:

基本要素部分:

a、標(biāo)志(logo)

b、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色與標(biāo)準(zhǔn)組合c、象征圖形、輔助圖形與吉祥物

d、標(biāo)本要素組合規(guī)范

應(yīng)用要素部分:

a、辦公用品系列

b、包裝設(shè)計(jì)系統(tǒng)

c、服飾識(shí)別系統(tǒng)

d、環(huán)境識(shí)別規(guī)范

e、廣告應(yīng)用設(shè)計(jì)

本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)用ci系統(tǒng),不僅有利于宣傳推廣,還有利于表現(xiàn)本案的高品質(zhì)形象和品牌形象,廣泛得到目標(biāo)客戶群的認(rèn)同,為成功銷售奠定良好的基礎(chǔ)。

2、公關(guān)活動(dòng)的深入展開(kāi)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)做,暫時(shí)還離不開(kāi)“炒作”。宣傳炒作的目的就是要引起廣泛關(guān)注,吸引目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目發(fā)生興趣,進(jìn)而了解本項(xiàng)目的種種優(yōu)點(diǎn)并最終促成購(gòu)買行為。宣傳炒作的主手段就是開(kāi)展各類公關(guān)活動(dòng),制造新聞熱點(diǎn),提高在媒體上的曝光頻率,最終引起社會(huì)廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策略的重點(diǎn)之一,就是大量策劃、組織并實(shí)施各種公關(guān)活動(dòng),進(jìn)行市場(chǎng)炒作,以此達(dá)到全面促進(jìn)銷售的目的。

媒體炒作

1)省內(nèi)及保定市主流媒體:

河北日?qǐng)?bào)、河北工人報(bào)、河北經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、燕趙都市報(bào)、保定日?qǐng)?bào)、保定晚報(bào)、蓮池周刊、家庭周末報(bào)、城市資訊、河北電視臺(tái)、保定電視臺(tái)

2)投放內(nèi)容(軟文提綱):

a、寫字樓的人文傾向

a)先內(nèi)而外

保定地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)發(fā)展,已形成強(qiáng)大的業(yè)內(nèi)人群,也就是我們通常說(shuō)的地產(chǎn)圈。在這個(gè)圈子里有許多關(guān)注保定市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士,在他們的手中掌握了一部分專業(yè)媒體傳播途徑(業(yè)內(nèi)人士沙龍、《保定建設(shè)》等)。在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的情況下,讓本案形象不斷出現(xiàn)在此類專業(yè)媒體上。此類專業(yè)媒體或?qū)I(yè)人士有其專業(yè)性的優(yōu)勢(shì),往往更有說(shuō)服力,比廣告更讓消費(fèi)者信服。在不知不覺(jué)中通過(guò)他們的嘴,他們的專業(yè)媒體的優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)市場(chǎng)的偏好度。在此基礎(chǔ)上,在轉(zhuǎn)向普通意義上的外部市場(chǎng)推廣。

b)先主后次

為迅速打開(kāi)市場(chǎng)缺口,聚集人氣,將大部分的目標(biāo)客戶吸引住。我們采取先主后次的原則。在主流媒體上發(fā)布本案信息,強(qiáng)勢(shì)推介,在前面的基礎(chǔ)上,照顧其它渠道的客戶,選擇部分有固定閱讀欣賞習(xí)慣的客戶群媒體。在費(fèi)用預(yù)算上,有主有次。明白我們需要面對(duì)的客戶主體,有主攻,有兼顧。

c)立體組合方式說(shuō)明

在全案推廣中所謂的“立體”就是指不僅僅通過(guò)平面媒體推廣,還包括各類公關(guān)活動(dòng),展會(huì)推介,網(wǎng)絡(luò)傳播等諸多媒體推廣手段。包括我們?yōu)楸景赣喩碓O(shè)計(jì)的活動(dòng)策劃思路。其它手段還有dm直接,客戶通訊等。

6、推廣預(yù)算與應(yīng)用

①整體推廣費(fèi)用估算

本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)整體情況和項(xiàng)目運(yùn)做需要而制訂。

根據(jù)目前我們對(duì)本案的了解,結(jié)合現(xiàn)有的策劃思路,并參考其它項(xiàng)目的運(yùn)作模式,暫將本案的宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算擬訂為總銷售額的1%-1.5%。

②推廣費(fèi)用的節(jié)奏安排

根據(jù)本案的銷售周期及前期預(yù)熱的疊加。我們將之分成兩部分。一是前期啟動(dòng)準(zhǔn)備預(yù)算;二是正常銷售周期中的推廣費(fèi)用安排。

項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng)開(kāi)展前期,有大量的銷售道具等物件需提前準(zhǔn)備。其中有的銷售道具會(huì)貫穿整個(gè)項(xiàng)目,如沙盤、售樓處包裝、各類單據(jù)等。通過(guò)總預(yù)算的分配,本案前期的預(yù)算額我們定在25-30%左右。內(nèi)容:

售樓處裝飾 墻面展板 頂棚鳥(niǎo)瞰圖,單體樓盤效果圖,廣告宣傳展板等

沙盤 單體沙盤及規(guī)劃沙盤

指導(dǎo)牌 門口及內(nèi)部指導(dǎo)指示牌

門頭 售樓處門頭包裝,logo墻布置

銷售道具 樓書(shū) 8000冊(cè)

海報(bào) 5萬(wàn)張

其它 名片、包裝等

戶外引導(dǎo) 擎天柱或路牌

工程圍板 戶外圍板 售樓處周圍戶外圍板

引導(dǎo)路牌 指導(dǎo)指示牌

部分媒體造勢(shì) 業(yè)內(nèi)媒體

平面新聞造勢(shì)

公關(guān)活動(dòng)

vi系統(tǒng)設(shè)計(jì)

第二篇:前期物業(yè)管理

一、前期物業(yè)管理的含義

前期物業(yè)管理,是指業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前,建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。它是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)的初始階段,也是實(shí)施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設(shè)部頒布的《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》第二條明確界定了前期物業(yè)管理的概念,把前期物業(yè)管理的責(zé)任定位在“由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。”

二、物業(yè)前期介入的重要性

物業(yè)管理提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè),對(duì)完善物業(yè)的使用功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量,具有不可替代的重要作用。

1.前期介入管理是整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié),是搞好物業(yè)管理的主要基礎(chǔ)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》總共70條,其中前期物業(yè)管理就有11條,并就前期物業(yè)管理設(shè)專章,由此可以看出前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理活動(dòng)對(duì)搞好整個(gè)物業(yè)管理有著舉足輕重的作用,是關(guān)鍵環(huán)節(jié)和主要基礎(chǔ);它涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。

2.前期介入有利于減少物業(yè)建設(shè)中的問(wèn)題和完善物業(yè)后期管理

物業(yè)前期介入,不僅能減少建設(shè)單位在建設(shè)過(guò)程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃,保證物業(yè)施工的質(zhì)量,達(dá)到完善物業(yè)使用功能的目的;而且能保證業(yè)主的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。同時(shí),物業(yè)前期介入,有利于避免建設(shè)單位、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三方的對(duì)立情緒,減少三方之間的矛盾,減少前期遺留的諸多問(wèn)題等。建設(shè)單位在前期物業(yè)管理中通過(guò)招投標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),有利于實(shí)現(xiàn)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的“三贏”,互惠互利,共同發(fā)展。因此,物業(yè)管理的前期介入,是實(shí)施物業(yè)管理的重要的基礎(chǔ),是做好后期物業(yè)管理的重要前提,是化解矛盾的一種手段。

三、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)和方式

1.在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入,積極參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì),完善物業(yè)的作用和管理功能,避免物業(yè)建成后存在使用和管理上的問(wèn)題規(guī)劃設(shè)計(jì)是決定今后物業(yè)管理能夠提供高效、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的關(guān)鍵。物業(yè)的設(shè)計(jì)人員受所從事的專業(yè)的限制,基本上是從技術(shù)角度考慮問(wèn)題,對(duì)于管理的要求往往考慮不足,這就可能造成物業(yè)建成后管理上的不便和功能布局上的不合理。而前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案,提出一些合理化建議,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),降低管理成本,從而使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理。有效的避免因設(shè)計(jì)的合理性而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的不必要的麻煩。

2.在項(xiàng)目建設(shè)期介入,強(qiáng)化物業(yè)的施工監(jiān)理,從物業(yè)管理的角度對(duì)施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題,避免物業(yè)建成后給使用和管理及服務(wù)帶來(lái)缺憾在物業(yè)建設(shè)期,物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)建成后的管理者,對(duì)建設(shè)質(zhì)量的關(guān)切非常強(qiáng)烈。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)技術(shù)人員入住樓盤,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,跟進(jìn)物業(yè)各項(xiàng)相關(guān)設(shè)計(jì)在施工過(guò)程中的落實(shí)情況,及時(shí)提出調(diào)整改進(jìn)不合理的設(shè)計(jì),及時(shí)監(jiān)督存在的問(wèn)題,糾正不符合用戶需要的建造形式,協(xié)助監(jiān)理單位對(duì)物業(yè)的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督,確保建設(shè)質(zhì)量,為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的硬件條件。

第三篇:物業(yè)管理前期介入

淺談物業(yè)管理的前期介入

(發(fā)表于《中國(guó)住宅設(shè)施》、《首都房地產(chǎn)》)

眾所周知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制一般由生產(chǎn)、流通、消費(fèi)三個(gè)基本環(huán)節(jié)組成,而物業(yè)管理是房地產(chǎn)消費(fèi)環(huán)節(jié)的主要活動(dòng)。因此,人們習(xí)慣地將物業(yè)管理稱為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后期工作。

既然是“后期”工作,其重要性便容易被人忽視,在工作程序上也往往躋身于后排的位置。更有甚者,開(kāi)發(fā)商在前期工作中根本未顧及后期的入住及管理,工程完工,一交大吉。因前期工作的失誤,往往導(dǎo)致后期糾紛的產(chǎn)生,不但給物業(yè)管理帶來(lái)極大不便,處置稍有不當(dāng),還會(huì)損傷開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和利益。

實(shí)際上,物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)和完善,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最后一道關(guān)口,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中起著重要的作用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日趨成熟,消費(fèi)者不僅關(guān)注開(kāi)發(fā)商的品牌、地段的繁華與便利程度、房屋的性能及價(jià)格,還越來(lái)越重視入住后的物業(yè)管理。

筆者在房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)工作多年,深切地認(rèn)識(shí)到,物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),已成為市場(chǎng)的必然。

一、物業(yè)前期介入的必要性

打開(kāi)報(bào)章、瀏覽網(wǎng)頁(yè),糾紛、糾紛、還是糾紛…… 糾紛,已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)怪不怪的一道特殊風(fēng)景。

我們的客戶怎么了?我們的開(kāi)發(fā)商怎么了?我們的物業(yè)公司怎么了?“不識(shí)廬山真面目,只緣身在此山中”,面對(duì)接二連三的糾紛,當(dāng)事者往往是一頭霧水。這時(shí),通過(guò)第三只眼睛來(lái)看問(wèn)題,常常會(huì)透過(guò)表象而現(xiàn)其本質(zhì)。

第三只眼睛看問(wèn)題,就是站在不同的角度對(duì)事物進(jìn)行冷靜的觀察和辨析。在討論物業(yè)前期介入問(wèn)題之前,我們先請(qǐng)看下面的三個(gè)案例:

案例一:在北方地區(qū)的磚混結(jié)構(gòu)多層住宅中,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)因溫差變化引起的溫度裂縫,嚴(yán)重者可裂透墻體,尤以頂層為甚。裂縫的出現(xiàn),常常令業(yè)主深感疑慮和擔(dān)心,進(jìn)而引發(fā)一系列復(fù)雜的糾紛。在甲小區(qū)處理類似問(wèn)題的過(guò)程中,物業(yè)人員曾走訪過(guò)一些專門處理工程裂縫的資深專家,并從中學(xué)到了如何預(yù)防裂縫的寶貴經(jīng)驗(yàn)。在甲小區(qū)二期工程的前期設(shè)計(jì)時(shí),就此類問(wèn)題,物業(yè)人員曾主動(dòng)向開(kāi)發(fā)商提出了具體的預(yù)防性建議。可惜的是,該開(kāi)發(fā)商習(xí)慣地認(rèn)為物業(yè)人員不是專業(yè)的工程技術(shù)人員,在工程專業(yè)問(wèn)題上不如設(shè)計(jì)師,對(duì)物業(yè)的意見(jiàn)重視不足,而是采取了設(shè)計(jì)師提出的只在墻體及窗口部位增加鋼筋砼的做法。結(jié)果工程完工還不到一年時(shí)間,頂層溫差裂縫就普遍出現(xiàn),成為開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不得不面對(duì)的頭疼問(wèn)題。

案例二:在乙小區(qū)的施工中,銷售人員及物業(yè)人員無(wú)意中發(fā)現(xiàn)各戶衛(wèi)生間內(nèi)沒(méi)有暖氣,于是趕緊找開(kāi)發(fā)商交涉。而開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴工程技術(shù)人員,堅(jiān)持認(rèn)為通過(guò)熱工計(jì)算,衛(wèi)生間內(nèi)可以不安裝暖氣,對(duì)物業(yè)人員的合理化建議沒(méi)有采納。結(jié)果乙小區(qū)竣工三年以來(lái),衛(wèi)生間沒(méi)有暖氣始終是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)之一,甚至個(gè)別業(yè)主因此拒繳供暖費(fèi),給小區(qū)物業(yè)管理及開(kāi)發(fā)商的形象造成了一定的影響。

案例三:丙小區(qū)竣工后,在進(jìn)行物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí),物業(yè)人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的圍墻低矮,不利于安全防范,于是提出了加高圍墻的要求。開(kāi)發(fā)商錯(cuò)誤地認(rèn)為物業(yè)人員小題大做,沒(méi)有立即采取整改措施。但時(shí)間不長(zhǎng),就發(fā)生了竊賊翻墻而入的事件,小區(qū)居民意見(jiàn)很大,紛紛抗議,開(kāi)發(fā)商這才“亡羊補(bǔ)牢”。

上述三個(gè)案例,已從前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、后期接管驗(yàn)收三個(gè)不同的階段,印證了物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的必要性。物業(yè)管理專業(yè)人士介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的時(shí)間越早,就越有可能更多地規(guī)避一些不應(yīng)發(fā)生的失誤,最大可能的減少后期不必要的糾紛。

無(wú)庸否認(rèn),在眾多的房地產(chǎn)糾紛中,的確有個(gè)別物業(yè)服務(wù)不到位的,也有個(gè)別業(yè)主行為過(guò)激無(wú)理取鬧的,但更多的糾紛是因規(guī)劃的不合理、設(shè)計(jì)的失誤、施工的缺陷等等前期遺留問(wèn)題所致。

開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的設(shè)計(jì)單位、施工隊(duì)伍也許是十分優(yōu)秀的,設(shè)計(jì)師、工程師也許是十分盡職的,但再優(yōu)秀的技術(shù)人員也有他一定的局限性。稍有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的人都知道,在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,需求決定市場(chǎng),市場(chǎng)決定一切。而所謂需求,是客戶內(nèi)心對(duì)所需商品和服務(wù)一種心理上的訴求,不經(jīng)常地、深入地和客戶接觸,任何人也很難真正地了解其心理。

物業(yè)管理人員每天面對(duì)的廣大的購(gòu)房客戶,處理的是客戶形形色色的投訴和方方面面的問(wèn)題,最了解客戶想什么?需要什么?也最了解客戶的家中經(jīng)常出現(xiàn)那些使用功能和質(zhì)量方面的問(wèn)題?

物業(yè)管理如能早期介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),可在前期工作中充分吸收客戶的意見(jiàn),彌補(bǔ)技術(shù)人員的局限和不足,有效地避免常見(jiàn)錯(cuò)誤的重演,使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的品質(zhì)更符合市場(chǎng)的需求。

概言之,物業(yè)早期介入,具有如下作用: 有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié); 有利于提高工程質(zhì)量;

有利于保證物業(yè)的使用功能;

加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解,便于后期管理服務(wù)。

二、物業(yè)管理前期介入的時(shí)機(jī)與階段

既然物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期介入十分必要,那么,物業(yè)管理究竟在什么時(shí)機(jī)或說(shuō)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的哪個(gè)階段介入最為適當(dāng)呢?

因物業(yè)管理在我國(guó)起步較晚,而最早又是房地產(chǎn)的附屬產(chǎn)業(yè),所以,物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)也有一個(gè)逐步發(fā)展、逐步提前的過(guò)程。

最開(kāi)始的模式,物業(yè)管理往往是在業(yè)主入住前才匆匆介入。開(kāi)發(fā)商完成征地、拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、竣工驗(yàn)收、銷售出租等一系列前期工作后,在業(yè)主辦理入住手續(xù)之前,才將建成的物業(yè)移交物業(yè)公司。此時(shí),木已成舟,物業(yè)介入后即便發(fā)現(xiàn)不如人意的地方,也為時(shí)已晚,不可能再做大的改動(dòng),只能維持現(xiàn)狀。在此境況下,物業(yè)管理的主要工作之一往往是為開(kāi)發(fā)商處理遺留問(wèn)題。、隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與成熟,人們對(duì)物業(yè)管理工作日趨重視,物業(yè)管理的介入階段逐步前移至房地產(chǎn)銷售階段。政府有關(guān)規(guī)章(京國(guó)土房管物[2003]1060號(hào)文件)也明文規(guī)定:“建設(shè)單位銷售物業(yè)時(shí),應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、服務(wù)費(fèi)用和收費(fèi)方式作為房屋買賣合同的內(nèi)容。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。”物業(yè)管理此時(shí)介入,可對(duì)銷售人員進(jìn)行一些必要的物業(yè)服務(wù)專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和指導(dǎo),避免在銷售中經(jīng)常出現(xiàn)的亂承諾、虛假承諾現(xiàn)象,減少業(yè)主入住后的糾紛。但在房地產(chǎn)銷售階段,工程施工也往往進(jìn)行到了一定程度,一些前期的隱患已然無(wú)法避免。

在工程建筑施工階段,有些開(kāi)發(fā)商的習(xí)慣作法是聘請(qǐng)一家較好的監(jiān)理公司,再派駐幾個(gè)好的工程技術(shù)人員即可,往往認(rèn)為物業(yè)管理人員不是專業(yè)的施工技術(shù)人員,對(duì)物業(yè)管理在施工階段介入認(rèn)識(shí)不足。

其實(shí),施工技術(shù)人員更多關(guān)注的是照?qǐng)D施工,而一個(gè)項(xiàng)目在竣工交付使用后的幾十年甚至上百年的漫長(zhǎng)過(guò)程中,只有業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)來(lái)直接面對(duì)有可能出現(xiàn)的各種問(wèn)題。物業(yè)管理人員在長(zhǎng)期的工作實(shí)踐中,對(duì)各種質(zhì)量問(wèn)題有著更直觀、更深刻的了解,他們更關(guān)注使用功能方面的問(wèn)題,而絕非僅僅是表面的垂直平整度。

物業(yè)管理在工程建筑施工階段介入,無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量控制增加了一份力量,使工程質(zhì)量多了一份保障,可最大程度地防止一些質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,越來(lái)越多有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已不再止步于請(qǐng)物業(yè)管理人員介入施工管理,而是將物業(yè)管理的介入時(shí)機(jī)提前至了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂和前提,對(duì)項(xiàng)目建成后是否完整、舒適、宜居、合理有著先天性的制約作用。一般的設(shè)計(jì)人員往往習(xí)慣于從技術(shù)角度考慮問(wèn)題,而對(duì)以后的管理和使用問(wèn)題卻很難完全預(yù)料和估計(jì)。物業(yè)管理專業(yè)人員此時(shí)介入,可從業(yè)主、使用人和管理者的角度,針對(duì)日常使用管理中容易發(fā)生的實(shí)際問(wèn)題,提出合理化建議,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),進(jìn)一步優(yōu)化設(shè)計(jì)方案,從源頭上減少項(xiàng)目的“先天性疾病”。

近年來(lái),又有專家提出了“超前介入”的說(shuō)法。所謂超前介入,源自于超前意識(shí)。一些優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商為提高自己產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力,從高起點(diǎn)起步,充分考慮人們對(duì)居住環(huán)境和房屋產(chǎn)品的不斷變化的更高需求,在房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究和策劃階段,就預(yù)先考慮到以后的物業(yè)管理問(wèn)題,請(qǐng)物業(yè)管理專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目論證發(fā)表意見(jiàn),提出建議。

物業(yè)管理提前介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),已成為業(yè)內(nèi)的共識(shí),而且介入時(shí)機(jī)越早越好。介入越早,就越能提高產(chǎn)品的品質(zhì);介入越早,越能贏得市場(chǎng)。

三、物業(yè)管理前期介入應(yīng)注意的問(wèn)題

物業(yè)管理前期介入,主要是發(fā)揮物業(yè)管理專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和特長(zhǎng),彌補(bǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的缺陷和漏洞,它不同于日常的物業(yè)管理活動(dòng)。想做好物業(yè)管理的前期介入工作,就應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題:

(一)加強(qiáng)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和積累,不斷提高物業(yè)管理人員的自身素質(zhì)。物業(yè)管理工作,涉及規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、法律等不同領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。在日常工作中,必須加強(qiáng)自身的業(yè)務(wù)學(xué)習(xí),不斷用知識(shí)來(lái)充實(shí)自己。工作中遇到疑難問(wèn)題,應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)專家請(qǐng)教。對(duì)平時(shí)常見(jiàn)的質(zhì)量、使用功能問(wèn)題,要分析其產(chǎn)生的原因、預(yù)防和處理的方法。只有做到“打鐵先須自身硬”,才能在前期介入的過(guò)程中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(二)了解業(yè)主的呼聲,虛心向業(yè)主學(xué)習(xí)。我們直接的服務(wù)對(duì)象就是廣大的業(yè)主,沒(méi)有人比我們更具深入接觸業(yè)主的先天優(yōu)勢(shì)。業(yè)主可以不懂建筑學(xué),但他們做為房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終使用者,往往比專家更深知產(chǎn)品的優(yōu)缺點(diǎn),更了解產(chǎn)品應(yīng)該改進(jìn)的方向。業(yè)主是最好的老師,只有不斷深入地聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和呼聲,并將其條理化、系統(tǒng)化,在前期介入的過(guò)程中,才能真正站在業(yè)主的角度用第三只眼睛來(lái)觀察問(wèn)題、分析問(wèn)題、解決問(wèn)題。

(三)調(diào)整好自己的心態(tài),擺正自己的位置。物業(yè)前期介入,只是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的前期進(jìn)行參與,應(yīng)該說(shuō)是一種參謀的角色。在實(shí)際工作中,要想當(dāng)好參謀,首先要協(xié)調(diào)好同各個(gè)部門的工作關(guān)系,不要越俎代庖,更不能搞越權(quán)指揮。但搞好關(guān)系,不是不談問(wèn)題。對(duì)前期發(fā)現(xiàn)的有可能影響后期使用、管理的問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)找有關(guān)人員交涉,要據(jù)理力陳,切實(shí)發(fā)揮物業(yè)前期介入的作用。

(四)抓住重點(diǎn),保證使用功能。物業(yè)管理前期介入,重點(diǎn)要確保開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的使用功能和質(zhì)量。物業(yè)管理人員應(yīng)根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和日后使用、管理的需要,對(duì)諸如配套設(shè)施的完善、水電氣暖的供應(yīng)、安防系統(tǒng)的布局、質(zhì)量通病的預(yù)防等,有針對(duì)性的提出意見(jiàn)和建議。

(五)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的全面了解,為后期接管做好準(zhǔn)備。在物業(yè)管理前期介入的過(guò)程中,物業(yè)管理人員應(yīng)盡可能全面地收集相關(guān)資料,如圖紙發(fā)生變更、增減,特別是管線的節(jié)點(diǎn)、走向與圖紙標(biāo)注不一致時(shí),更應(yīng)做好詳細(xì)的記錄。如能對(duì)項(xiàng)目的土建、水電、供暖等各種情況了如指掌,就會(huì)給后期的物業(yè)管理工作帶來(lái)便利,既能提高物業(yè)管理企業(yè)的工作效率和工作質(zhì)量,也能提高業(yè)主的滿意度。

物業(yè)管理的前期介入,是市場(chǎng)的選擇,更是新觀念對(duì)舊觀念的撞擊。所謂以人為本,關(guān)鍵是以產(chǎn)品的使用者(業(yè)主)為中心。通過(guò)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)中的前期介入,必將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為日趨規(guī)范,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品日益符合廣大業(yè)主的需求。

第四篇:物業(yè)管理前期介入

物業(yè)管理前期介入

總體來(lái)說(shuō),物業(yè)管理的前期介入工作分為以下幾個(gè)時(shí)段和內(nèi)容:

● 施工期物業(yè)管理

● 設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

● 竣工驗(yàn)收及物業(yè)接管驗(yàn)收期間物業(yè)管理

● 前期物業(yè)管理人員安排與工作進(jìn)度

一、施工期物業(yè)管理工作

1.熟悉施工現(xiàn)場(chǎng)和各類施工圖紙。

2.跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預(yù)留位置情況并作詳細(xì)記錄。

3.了解設(shè)計(jì)和施工狀況,各公共部分水電開(kāi)關(guān)、裝飾裝修材料的造型及位置,環(huán)境清潔用水預(yù)留接

口等。

4.對(duì)可能存在的施工質(zhì)量隱患或影響使用和管理的問(wèn)題同開(kāi)發(fā)商協(xié)商,進(jìn)行改進(jìn)。

5.對(duì)影響小區(qū)(大廈)功能、危及設(shè)備和業(yè)主人身安全、嚴(yán)重影響今后管理運(yùn)行的問(wèn)題及時(shí)同開(kāi)發(fā)

商洽談解決,一時(shí)無(wú)法解決的,列出整改報(bào)告提交開(kāi)發(fā)商備案處理。

二、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理

1.工程部門對(duì)設(shè)備的選型、安裝提出建議,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備安裝狀況進(jìn)行檢查。

2.工程部門參加機(jī)電設(shè)備的檢測(cè)檢查,建立調(diào)試檔案

3.從物業(yè)管理的角度對(duì)可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護(hù)的問(wèn)題,及時(shí)通報(bào)開(kāi)發(fā)商。

4.參與設(shè)備調(diào)試,對(duì)小區(qū)(大廈)的供配電、電梯、空調(diào)(包括空調(diào)、通風(fēng)及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動(dòng)報(bào)警、樓宇自動(dòng)化、保安電視監(jiān)控、綜合布線等)等項(xiàng)目的調(diào)試,對(duì)設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境和操作要領(lǐng)進(jìn)行詳細(xì)記錄;編制設(shè)施設(shè)備操作維修規(guī)程

和各項(xiàng)操作指導(dǎo)書(shū)。

三、小區(qū)(大廈)竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理

1.小區(qū)(大廈)竣工驗(yàn)收

2.物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收

物業(yè)按業(yè)主進(jìn)駐使用的要求進(jìn)行全面檢查,物業(yè)接管驗(yàn)收分現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收、資料交接、其他交接與接管

驗(yàn)收注意事項(xiàng)等四個(gè)方面

3.現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收

(1)土建工程:

■ 屋面排水坡度

■ 伸縮縫、地面有無(wú)滲水

■ 地下室墻面有無(wú)滲水

■ 地面有無(wú)空鼓及滲水 ■ 進(jìn)出口坡道防滑 ■ 消防門、通道、樓梯等

(2)裝飾工程

■ 各地面、墻面、地腳線、護(hù)墻板、天花各種裝飾

■ 門和門框及附件 ■ 護(hù)欄及扶手 ■ 燈具及其他小電器設(shè)施

■ 外墻面包括各涂料、裝飾及玻璃幕墻

■ 公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的外裝飾 ■ 各種標(biāo)識(shí)及區(qū)域圖示

■ 公共洗手間、會(huì)議室、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、各設(shè)備及管理用房、信報(bào)箱等

(3)供配電系統(tǒng) ■ 正常供電設(shè)備 ■ 應(yīng)急供配電設(shè)備 ■ 油箱及油庫(kù) ■ 各配電房的防鼠 ■ 各強(qiáng)電檢查井內(nèi)管線及電箱

■ 避雷裝置 ■ 公共照明 ■ 用電器具等(4)給排水系統(tǒng) ■各供水、消防水泵及電機(jī)等 ■各水箱、給排水管網(wǎng)、接頭及閥門等

■檢查井內(nèi)管線、水表及閥門等 ■化糞池及室外排污、雨水井 ■消防栓、消防供水管網(wǎng)、接頭、閥門等

■人防工程及相應(yīng)供水系統(tǒng)等

(5)電梯系統(tǒng)

■各電梯運(yùn)行、梯門、井道、機(jī)房及電機(jī)等

(6)空調(diào)系統(tǒng)

■空調(diào)制冷機(jī)組、各盤管機(jī)、各風(fēng)管及風(fēng)口

■空調(diào)風(fēng)柜房地面排水坡度、下水口、回風(fēng)系統(tǒng)、新風(fēng)機(jī)等(包括暖風(fēng)系統(tǒng))

■各檢修口、通風(fēng)及防排煙風(fēng)機(jī)、風(fēng)口、風(fēng)管及控制系統(tǒng)等。

(7)弱電系統(tǒng)

■消防報(bào)警系統(tǒng)(消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕、防火卷簾門等)

■弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等

4、資料交接

(1)產(chǎn)權(quán)資料:項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑開(kāi)工有關(guān)資料、丈量報(bào)告等。

(2)技術(shù)資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)及調(diào)試報(bào)告、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備(水、電、空調(diào)、電梯)及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。

(3)驗(yàn)收資料:工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、綜合驗(yàn)收合格證書(shū)、用電許可證、供用

電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。

5、其他交接

(1)設(shè)施設(shè)備的備用備件、施工剩余材料備品等。

(2)具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買合同(保修協(xié)議也可)等。

(3)公共區(qū)域各通道門、設(shè)備及管理用房、洗手間、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。

6、接管驗(yàn)收注意事項(xiàng)

(1)在接管驗(yàn)收前,管理處將主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題(包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等),同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn),明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。(2)接管驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量,而且還清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類型、數(shù)量及其他要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。(3)針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,若屬于必須改正的,書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修;一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)開(kāi)發(fā)商認(rèn)可;屬于無(wú)法返修的項(xiàng)目,報(bào)告開(kāi)發(fā)商記錄備案。

7、設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行

為保證小區(qū)(大廈)啟用設(shè)備即能正常運(yùn)行,必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段,在這個(gè)期間,管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移,由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)

始直接操作設(shè)備,但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。

一、其他前期準(zhǔn)備工作

1、室外綠化、停車場(chǎng)、道路及園林小品前期介入

根據(jù)小區(qū)(大廈)室外綠化、停車場(chǎng)、道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)及園林小品的配套計(jì)劃,管理處將結(jié)合日后物

業(yè)管理運(yùn)作的需求和實(shí)際情況,提出相關(guān)工作建議供施工管理方參考。

2、清潔衛(wèi)生與環(huán)境衛(wèi)生前期介入

在小區(qū)(大廈)啟用前,施工管理方將組織施工單位負(fù)責(zé)進(jìn)行全面清潔工作,管理處應(yīng)該予以全面配合。在此項(xiàng)工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業(yè)主的損失及后續(xù)物業(yè)管理工作的困難。

3、消防及安全管理前期介入

小區(qū)(大廈)的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內(nèi)第一、二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現(xiàn)場(chǎng)情況復(fù)雜,極易發(fā)生火險(xiǎn)和盜竊事件。管理處將對(duì)施工管理方進(jìn)行嚴(yán)格巡視檢查,及時(shí)發(fā)現(xiàn)危險(xiǎn)隱患,報(bào)告施工管理方采取措施,以保證生命財(cái)產(chǎn)的安全。

4、外部公共關(guān)系建立

為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展,管理處經(jīng)理將在小區(qū)(大廈)全面啟用前,與相應(yīng)的政府及公用

事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)建立穩(wěn)定的溝通渠道,辦理相應(yīng)的法律文本,并獲得當(dāng)局的批準(zhǔn)。

5、業(yè)主全面進(jìn)駐準(zhǔn)備

小區(qū)(大廈)業(yè)主全面進(jìn)駐之前,管理處將主動(dòng)與業(yè)主溝通、協(xié)調(diào),確定包括遷入日期、時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車地點(diǎn)、搬運(yùn)路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等,并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。在遷入過(guò)程中,管理處將再次確認(rèn)安排事項(xiàng),派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線,同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定,保持良好秩序,減少對(duì)其他業(yè)主的影響。

二、前期物業(yè)管理人員安排計(jì)劃與工作進(jìn)度

1、人員安排計(jì)劃

根據(jù)前期管理工作計(jì)劃及施工進(jìn)度,管理處的員工將按計(jì)劃逐步招調(diào)到位。

(1)施工期人員安排及職責(zé)

① 成立前期物業(yè)管理小組,組長(zhǎng)1人,由公司總經(jīng)理?yè)?dān)任;組員4人,負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、指揮、安排前期物業(yè)管理工作,進(jìn)一步的調(diào)查摸底,制定出具體的小區(qū)(大廈)《物業(yè)管理前期介入方案》。② 派長(zhǎng)駐小區(qū)(大廈)施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員3人,在中標(biāo)15天后進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng),負(fù)責(zé)與施工管理方保持密

切的聯(lián)系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現(xiàn)場(chǎng)的物業(yè)管理前期工作。

(2)設(shè)備調(diào)試期人員安排與職責(zé)

成立以工程部經(jīng)理為組長(zhǎng),由配電、給排水、空調(diào)、自動(dòng)化專業(yè)工程師組成的四人小組赴現(xiàn)場(chǎng),參與設(shè)備調(diào)試期觀摩,接受設(shè)備提供方的培訓(xùn)負(fù)責(zé)掌握設(shè)施設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)等,編制設(shè)施設(shè)備操作

維修規(guī)程和各項(xiàng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū)等。

① 接管驗(yàn)收前3個(gè)月,物業(yè)管理公司派往小區(qū)(大廈)的7名管理骨干將全部到位,負(fù)責(zé)大廈物業(yè)

管理的籌備工作,包括人員招聘、培訓(xùn)、物資裝備等。

② 此階段物業(yè)管理公司將適時(shí)派出由總經(jīng)理帶隊(duì)的專業(yè)人員7人參與接管驗(yàn)收,擬定小區(qū)(大廈)

《物業(yè)管理接管驗(yàn)收方案》,協(xié)助管理處開(kāi)展工作。

③接管驗(yàn)收前1個(gè)月,管理處全部人員到位。

2、工作進(jìn)度

根據(jù)小區(qū)(大廈)實(shí)際情況和待業(yè)慣例,建議在定標(biāo)后10天內(nèi)簽定《物業(yè)管理委托合同》,中標(biāo)15

天后開(kāi)展前期管理。

★小區(qū)(大廈)前期介入工作進(jìn)度表

月份

5月底

項(xiàng)目

簽定《物業(yè)管理委托合同》施工管理方的初次會(huì)晤 熟悉施工情況、隱蔽工程記

6-9月

10月

11月

12月

錄,制訂《物業(yè)管理前期介入方案》

參與設(shè)施設(shè)備的調(diào)試 盆藝擺放

崗?fù)ぁ⒌篱l與標(biāo)識(shí)系統(tǒng)方案竣工驗(yàn)收

物業(yè)接管現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收(包括備品 備件)

物業(yè)各種資料交接 返修、復(fù)驗(yàn)及試運(yùn)行 清潔開(kāi)荒

公眾文件送審并發(fā)布 準(zhǔn)備迎接全面進(jìn)駐 物資裝備的準(zhǔn)備 外部公共關(guān)系的建立 全面進(jìn)駐并開(kāi)始正式運(yùn)行

注:籌備期具體工作時(shí)間視施工進(jìn)度調(diào)整

第五篇:前期物業(yè)管理控制程序

前期物業(yè)管理控制程序

1.目的通過(guò)對(duì)前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環(huán)境,滿足住戶的需要。

2.范圍

本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的前期物業(yè)管理工作。

3.職責(zé)

3.1策劃與營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。

3.2工程部負(fù)責(zé)聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

4.控制程序

4.1策劃與營(yíng)銷中心參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、設(shè)施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。

4.2 接管驗(yàn)收

4.2.1 由策劃與營(yíng)銷中心根據(jù)物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目部和有關(guān)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收。

4.2.2 物業(yè)接管驗(yàn)收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對(duì)檢查驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由項(xiàng)目部組織在規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行整改。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)檢查整改情況在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中進(jìn)行記錄。

4.2.3 接管驗(yàn)收合格后,由參加驗(yàn)收各方在“物業(yè)管理接管驗(yàn)收記錄表”中簽署驗(yàn)收合格意見(jiàn),辦理工程項(xiàng)目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:

a)工程項(xiàng)目的整套技術(shù)資料;

b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。

4.3 由物業(yè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理隊(duì)伍,制定有關(guān)的管理制度:

4.3.1根據(jù)物業(yè)的規(guī)模、等級(jí)合理確定組織機(jī)構(gòu)和崗位設(shè)置,滿足前期物業(yè)管理的要求。

4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊(duì)伍,對(duì)招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓(xùn)。

4.3.3制定各項(xiàng)管理標(biāo)準(zhǔn)、崗位工作標(biāo)準(zhǔn)及其它的有關(guān)規(guī)章制度,并作好培訓(xùn)工作。

4.4聯(lián)絡(luò)、溝通社會(huì)有關(guān)部門,包括:街道、公安、交通、環(huán)衛(wèi)、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè)等部門,建立代辦服務(wù)項(xiàng)目的管理網(wǎng)絡(luò)。

4.5辦理前期物業(yè)管理的入伙手續(xù)

4.5.1及時(shí)向住戶發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:“入伙通知書(shū)”、“入伙手續(xù)書(shū)”和“收費(fèi)通知書(shū)”。

4.5.2做好住戶入住的服務(wù)工作:

a)向住戶介紹物業(yè)區(qū)域的情況,接收住戶的咨詢;

b)住戶簽定“管理公約”;

c)組織住戶驗(yàn)收房屋,驗(yàn)收合格后進(jìn)行房屋的移交;

d)根據(jù)房屋的設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)情況以及國(guó)家和地方有關(guān)裝修的法律法規(guī)要求,制訂“裝修管理規(guī)定”,做好對(duì)住戶裝修的有關(guān)服務(wù)工作。

4.6 由策劃與營(yíng)銷中心組織物業(yè)管理機(jī)構(gòu)開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:

4.6.1保潔綠化工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》。

4.6.2治安保衛(wèi)工作執(zhí)行Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

4.6.3工程質(zhì)量保修執(zhí)行Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。

4.6.4物業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)“管理公約”規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方法,收繳物業(yè)管理費(fèi)。

4.7依據(jù)Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。

5.質(zhì)量記錄

5.1QR23-01物業(yè)管理接管驗(yàn)收登記表

5.2QR23-02入伙通知書(shū)

5.3QR23-03入伙手續(xù)書(shū)

6支持性文件

6.1 Q/TZH-WI-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。

6.2 Q/TZH-WI-038《環(huán)境衛(wèi)生與綠化管理辦法》

6.3 Q/TZH-WI-029《工程質(zhì)量保修管理制度》

6.4 Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定

監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制

7.6 監(jiān)視和測(cè)量裝置的控制

7.6.1公司的監(jiān)視和測(cè)量裝置主要適用于公司的房屋銷售面積測(cè)量、工程施工建設(shè),并對(duì)施工和監(jiān)理單位使用的監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行監(jiān)督檢查。工程部負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量裝置的歸口管理工作,項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查供方的監(jiān)視和測(cè)量裝置的使用和維護(hù)管理工作。

7.6.2工程部負(fù)責(zé)監(jiān)視和測(cè)量裝置的配置,各部門根據(jù)工作需求,提出配置申請(qǐng),由工程部審查后,報(bào)經(jīng)公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理批準(zhǔn),統(tǒng)一采購(gòu),根據(jù)采購(gòu)合同和相應(yīng)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)驗(yàn)收合格的裝置,登記“監(jiān)視和測(cè)量裝置臺(tái)帳”,并建立相應(yīng)的裝置檔案,包括裝置的使用說(shuō)明書(shū)、合格證等技術(shù)資料。

7.6.3工程部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視和測(cè)量裝置的外委檢定工作,委托具備相應(yīng)檢定資格的單位進(jìn)行檢定,索取保存檢定的有關(guān)資料。并根據(jù)裝置的檢定周期,及時(shí)進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量裝置的周檢。經(jīng)檢定校準(zhǔn)合格的監(jiān)視和測(cè)量裝置,由工程部進(jìn)行檢定合格標(biāo)識(shí),一般采用檢定單位的標(biāo)識(shí)方法。

7.6.4現(xiàn)場(chǎng)必須使用檢定合格并有合格標(biāo)識(shí)的監(jiān)視和測(cè)量裝置,未經(jīng)檢驗(yàn)或超出有效期的不能使用,并確保在規(guī)定的操作環(huán)境和使用條件下使用,嚴(yán)格遵守使用操作規(guī)程。

7.6.5對(duì)供方使用的監(jiān)視和測(cè)量裝置,要提供進(jìn)場(chǎng)設(shè)備的明細(xì)及出廠合格證、前次周檢合格證,由項(xiàng)目部審核批準(zhǔn)后方可進(jìn)場(chǎng)使用。項(xiàng)目部質(zhì)量安全員要對(duì)供方現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)視和測(cè)量裝置進(jìn)行抽查,登記“監(jiān)視和測(cè)量裝置抽查記錄”。主要內(nèi)容包括:

a)裝置的校準(zhǔn)資料,是否經(jīng)過(guò)檢定,并在有效期內(nèi);

b)選用的監(jiān)視和測(cè)量裝置的準(zhǔn)確度和精確度是否滿足監(jiān)視和測(cè)量的要求。

7.6.6監(jiān)視和測(cè)量裝置要定期維護(hù)保養(yǎng),不使用時(shí)應(yīng)貯存在適宜的條件下,以保持其準(zhǔn)確度和適用性。

7.6.7當(dāng)發(fā)現(xiàn)監(jiān)視和測(cè)量裝置損壞或失準(zhǔn)后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修理和檢定,并將修理情況在臺(tái)帳中進(jìn)行備注。同時(shí),工程部應(yīng)組織對(duì)以往的測(cè)量結(jié)果的有效性進(jìn)行評(píng)

價(jià),并予以記錄。

測(cè)量、分析和改進(jìn)

8測(cè)量、分析和改進(jìn)

8.1總則

公司為確保質(zhì)量管理體系的符合性和持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性,采用適當(dāng)?shù)姆椒òńy(tǒng)計(jì)技術(shù),實(shí)施以下方面的監(jiān)視、測(cè)量、分析和改進(jìn)過(guò)程: a)證實(shí)產(chǎn)品的符合性;

b)確保質(zhì)量管理體系的符合性

c)持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體系的有效性。

8.2監(jiān)視和測(cè)量

8.2.1顧客滿意

顧客滿意是公司建立和實(shí)施質(zhì)量管理體系的目標(biāo)。

8.2.1.1顧客信息的主要內(nèi)容:

a)有關(guān)產(chǎn)品及服務(wù)的顧客反映;

b)顧客需求的變化

8.2.1.2信息收集的方法

a)接收顧客的意見(jiàn)和投訴;

b)定期對(duì)顧客和市場(chǎng)(針對(duì)潛在顧客)進(jìn)行走訪,采取調(diào)查問(wèn)卷、顧客意見(jiàn)調(diào)查表、召開(kāi)座談會(huì)、實(shí)施維修維護(hù)時(shí)的意見(jiàn)反饋等方式,征求顧客意見(jiàn); c)利用參展會(huì)或促銷會(huì),聽(tīng)取并記錄顧客對(duì)公司產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的意見(jiàn);

8.2.1.3顧客信息的處理

a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)顧客信息的收集、匯總,組織有關(guān)部門進(jìn)行處理,并根據(jù)《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定,采取糾正和預(yù)防措施。具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。

策劃營(yíng)銷中心每半年或根據(jù)實(shí)際情況,利用統(tǒng)計(jì)技術(shù)和其它計(jì)算方法,對(duì)顧客信息進(jìn)行統(tǒng)計(jì),統(tǒng)計(jì)出顧客滿意度和其它信息,從顧客的角度,評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系的業(yè)績(jī)以及存在的差距,并提交公司的管理評(píng)審會(huì)議,用以公司質(zhì)量管理體系的改進(jìn)。

產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.4產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.4.1為驗(yàn)證交付的產(chǎn)品、融資貸款利息和本金償還情況滿足規(guī)定要求,公司對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、資金運(yùn)作過(guò)程以及房屋的建筑質(zhì)量實(shí)施連續(xù)的監(jiān)視和測(cè)量。工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)采購(gòu)材料和設(shè)備、施工質(zhì)量以及設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督檢查。公司的稽查小組負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程,包括:前期調(diào)研、投資決策、前期運(yùn)作、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng)銷、前期物業(yè)管理、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

8.2.4.2進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位是否對(duì)進(jìn)貨按規(guī)定進(jìn)行了檢驗(yàn)和試驗(yàn)進(jìn)行監(jiān)督;

b)對(duì)施工用的主要材料設(shè)備,進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)督控制,對(duì)大宗物資按規(guī)定進(jìn)行抽樣檢查。

c)材料設(shè)備的監(jiān)視和測(cè)量,具體執(zhí)行Q/TZH-WI-015《材料設(shè)備管理制度》中的有關(guān)條款。

8.2.4.3過(guò)程檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對(duì)工程的施工質(zhì)量進(jìn)行控制和檢查,對(duì)重要過(guò)程和分項(xiàng)分部工程進(jìn)行重點(diǎn)控制,具體要求執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》。并監(jiān)督檢查施工和監(jiān)理單位的質(zhì)量控制情況,執(zhí)行本手冊(cè)第七章節(jié)的《工程施工控制程序》和《工程監(jiān)理控制程序》。

b)公司的稽查小組負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查各部門的工作質(zhì)量和項(xiàng)目運(yùn)作中的綜合協(xié)調(diào)組織能力,對(duì)項(xiàng)目部的控制檢查是否到位、項(xiàng)目的前期運(yùn)作、資金調(diào)度、工期進(jìn)度、市場(chǎng)營(yíng)銷等項(xiàng)目運(yùn)作的重點(diǎn)環(huán)節(jié),進(jìn)行階段性地把關(guān)驗(yàn)收。檢查的方式主要通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、專項(xiàng)檢查和周例會(huì)、月度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)的形式進(jìn)行。

8.2.4.4最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)

a)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部,遵照當(dāng)?shù)卣块T關(guān)于工程竣工驗(yàn)收的法規(guī)要求,組織質(zhì)監(jiān)部門和施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收,確保工程的最終實(shí)物質(zhì)量滿足規(guī)定的要求。具體執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》和Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗(yàn)收管理制度》的規(guī)定。

b)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)結(jié)束后的適當(dāng)時(shí)機(jī),由策劃營(yíng)銷中心組織編寫《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告》,根據(jù)各部門提供的以下有關(guān)資料,對(duì)項(xiàng)目的整體運(yùn)作情況進(jìn)行全面的檢查總結(jié):

a)策劃營(yíng)銷中心負(fù)責(zé)提供執(zhí)行《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的情況;

b)工程部和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)提供工程實(shí)物質(zhì)量的控制和狀況;

c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)提供資金的運(yùn)作狀況和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益分析;

8.2.4.5對(duì)所有檢驗(yàn)和試驗(yàn)的結(jié)果,都應(yīng)進(jìn)行記錄,并有相應(yīng)授權(quán)人的簽字。過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.3過(guò)程的監(jiān)視和測(cè)量

8.2.3.1由公司經(jīng)營(yíng)副總經(jīng)理任組長(zhǎng),各部門經(jīng)理為小組成員,組成公司的稽查小組,辦公室設(shè)在財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部,對(duì)質(zhì)量管理體系的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量,以證實(shí)過(guò)程實(shí)現(xiàn)策劃結(jié)果的能力。

8.2.3.2公司通過(guò)以下方式對(duì)過(guò)程進(jìn)行監(jiān)視和測(cè)量:

a)在公司召開(kāi)的周例會(huì)和月度生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃會(huì)上,對(duì)各部門所分管工作完成情況進(jìn)行檢查考核,執(zhí)行《月度工作考核辦法》;

b)通過(guò)內(nèi)部質(zhì)量管理體系審核及有效性評(píng)價(jià);

c)對(duì)需確認(rèn)的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督檢查;

d)通過(guò)生產(chǎn)和服務(wù)的提供,聽(tīng)取顧客意見(jiàn)的反饋。

8.2.3.3對(duì)過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,由稽查小組負(fù)責(zé)組織進(jìn)行整改,對(duì)需要采取糾正和預(yù)防措施的,由工程部按照《糾正和預(yù)防措施控制程序》的規(guī)定執(zhí)行。

8.2.3.4公司對(duì)以下過(guò)程實(shí)施監(jiān)視和測(cè)量:

a)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的投資決策;

b)項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)工作;

c)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè);

d)社會(huì)周邊關(guān)系的協(xié)調(diào);

e)各階段的驗(yàn)收把關(guān);

f)房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷。

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    前期物業(yè)管理方案

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