第一篇：蘭州市2013年度房地產中介服務機構資質及房地產經紀人資格

蘭州市2013年度房地產中介服務機構資質及房地產經紀人資格年審需提交材料

一、房地產中介服務機構年審提交材料：

1、房地產中介服務機構年審申報表；

2、房地產中介服務機構自檢報告。內容包括：基本情況；經營業績；收費情況；群眾投訴處理情況；房地產經紀執業規則執行情況；各項管理制度落實情況；存在的問題、意見和建議等；

3、房地產中介服務機構資質證正本、副本；中介服務收費許可證、稅務登記證、工商營業執照、房屋所有權證或房屋租賃證；（原件校驗、留復印件）

4、房地產中介服務機構發生變更或注銷事項時，需提交的資料：

①機構名稱變更的，提交變更后的工商營業執照原件（校驗）、復印件；公司章程；董事會委任書原件或其他證明材料；

②營業場所變更的，提交變更后的工商營業執照原件（校驗）、復印件；租賃證原件（校驗）、復印件或其它證明材料；

③機構法人代表變更的，提交工商局法人代表變更通知書、法人代表的證明或其他證明材料；

④分支機構注銷的，提交設立機構的注銷申請及工商局注銷審核表。

5、房地產中介服務機構2013年度財務報表（分支機構非獨立核算的，需提交證明）；

6、房地產中介機構營業場所信息公示欄圖片（電子版）。

二、房地產經紀人資格年審提交資料：

1、房地產經紀人資格年審申報表；

2、房地產經紀人身份證、資格證原件、復印件；

3、房地產經紀人首次注冊的，提交本人初始登記申請及房地產經紀人初始注冊登記申報表；

4、經紀人資格證到期的，提交本人續期注冊申請，填寫房地產經紀人續期注冊登記申報表。并提交所在服務機構關于本人在執業期內依法經營、誠信服務、職業道德、業務水平、工作業績、有無不良行為、債權債務情況等方面的任職鑒定；

5、房地產經紀人變更服務機構的，提交本人關于變更服務機構的申請，填寫房地產經紀人變更注冊登記申報表。提交原服務機構同意經紀人變更的證明及經紀人的任職鑒定（原服務機構已被注銷或有其他情況的，由現服務機構提交）。

第二篇：申請房地產中介服務機構資質

申請房地產中介服務機構資質，必須具備下列條件：

（一）有三名以上取得省建委頒發的相應崗位合格證書的人員；

（二）有五萬元以上注冊資金

（三）有自己的名稱、組織機構及章程；

（四）有固定的服務場所。

工作程序：

1、受理登記：由取得營業執照的中介機構提出資質申請，并提供相關材料。

2、部門初審：主要對申報材料進行初步審查，簽署初審意見。

3、領導審批：分管局長對申報材料以及部門初審意見進行全面審查，簽署審批意見。

4、經審查合格，在接到材料齊全的申請后15個工作日內頒發《城市房地產中介服務機構資質證書》。

提交材料：

1、城市房地產中介服務機構資質申報表（一式二份）；

2、房產中介服務機構資質申請書及董事會決議；

3、工商部門頒發的營業執照復印件；

4、稅務部門頒發的稅務登記證復印件；

5、機構的組織章程及主要的內部管理制度；

6、固定經營場所的證明；

7、注冊資金驗資報告；

8、法定代表人及負責人的任職文件；

9、從業人員的資格證書及專業技術人員的職稱證書、任職文件及聘任合同復印件；

10、在職人員身份證復印件，外籍人員暫住證復印件。

第三篇：房地產中介經紀人勞動合同

勞 動 合 同 書

用人單位（甲方）：榆林市金諾房地產營銷策劃有限公司 注冊地室 址：榆林市高新技術產業園區振興路錦園新世紀C6號樓3單元101法定代表人（主要負責人）： 馬方超 聯系電話： ***

勞動者姓名（乙方）： 身份證住址： 現居住地址: 身份證號碼： 聯系電話：

根據《中華人民共和國勞動法》和相關的法律、法規，就甲方聘用乙方為員工，進行招攬房地產中介服務代理、物業租售、物業金融業務事宜，經雙方友好協商，就基本條款、約定事項達成如下協議。

第一條 合同期限

(一)、本合同期限為：1年，即從 年 月 日起至 年 月 日止。(二)、雙方同意本合同有效期的前2個月為試用期。如乙方未能達到本合同第二條所規定的轉正標準，則甲方有權延長乙方試用期或給予終止試用處理。乙方是否轉正須以甲方簽發的人事變動文本為準。

第二條 工作內容及考核指標

(一)、乙方職位為：房產經紀合伙人。(二)、乙方的工作職責為：

1、為甲方招攬房地產中介服務代理、物業租售、物業金融業務等事宜，并為甲方賺取業務傭金。

2、乙方應將其招攬的業務在甲方指定的時間內及時、全部交給公司，乙方無權取消、取走、隱瞞上述任何資料。

3、乙方同意甲方有權隨時在本人提成中扣除應納之稅和所欠甲方的債務。

4、乙方服從及執行甲方制定并公示的最新的各項規章制度及通知，簽訂本合同視為完全清楚了解制度內容，制度包括但不限于：《公司組織架構》、《金諾房產招聘、培訓、轉正、調職、離職管理規定》、《薪資及提成制度》、《考勤及請假管理制度》、《盤客管理暨房友管理制度》、《業務流程、風險防范及簽約規范管理規定》、《店面形象要求制度》、《業務部門績效管理制度》等（下統稱為公司制度）。

5、轉正標準（達到①、②、③項予以轉正）：①連續3個月達到10000元/月以上業績或者6個月總業績達到50000元。②績效平均分數不低于315分的標準。③通過資格考試。

第三條 工作時間

(一)、因工作崗位性質所限，甲方安排乙方每日工作 8 小時。乙方每月至少休息4天。(二)、因乙方工作性質所限，乙方同意，自愿在非工作時間完成工作任務，不須考勤。

第四條 工作待遇

(一)、甲方根據本單位依法制定的工資分配制度，確定乙方試用期工資不低于：￥1500．00元／月(基本工資已包含加班工資)；轉正后，確定乙方工資不低于：￥1800．00元／月(基本工資已包含加班工資)；如有薪酬變動，以甲方簽發的人事變動文本為據。(二)、甲方每月 日向乙方支付上月薪金。

(三)、甲方根據企業的經營狀況和依法制定的工資分配辦法調整乙方工資，乙方在三十日內未提出異議的視為同意。

(四)、經甲乙雙方協商一致，甲方可依據公司制度從乙方工資、獎金、提成中扣除以下費用：工作服、工牌、名片、合同收據領用等費用或押金，因乙方違反公司規定或過失或損失賠償款項。

第五條 社會保險和福利待遇

(一)、甲方依法及依照甲方相關制度，為乙方辦理參加社會保險的手續，社會保險費按照規定比例，由甲乙雙方負責。

(二)、經乙方申請，甲方按照法定及甲方相關制度給予乙方享受節假日、年休假、婚假、喪假、產假、看護假等帶薪假期。

第六條 勞動紀律

(一)、甲方根據相關法律、法規的規定通過民主程序指定的各項規章制度，應向乙方公示；乙方應自覺遵守有關勞動法律、法規和企業依法指定的各項規章制度，服從管理，按時完成工作任務。(二)、乙方保密協定：

1、乙方不得將公司工作中任何計劃、步驟、方法、手段、安排及商業秘密，向任何第三者披露或泄露，不管甲方是否告訴乙方這種信息資料是屬于保密性質。本協議所稱的商業秘密，是指不為公眾所知悉、能為公司帶來經濟利益、具有實用性的技術信息和經營信息，包括各種合同、文書、管理文件、流程設計、交易程序、系統軟件、管理訣竅、客戶名單、盤源信息、各種策略、招投標中的標底及標書內容、董事會會議內容和決議、管理會議內容和決議等信息。

2、乙方不得復制和私下保存乙方在工作中接觸到的供乙方工作的資料，除非事先獲得公司的授權。

第八條 本合同的條款與國家、省、市新頒布的法律、法規、規章不符的，按新的法律、法規、規章執行。

第九條 雙方需要約定的其他事項

(一)、乙方績效工資、獎金、傭金提成的計算細則及方式按甲方最新制度執行。

(二)、甲方有權根據所制定的考核標準對乙方進行考核，作出相應的人事變動處理；并以甲方向乙方簽發的一切人事變動文本為本合同的補充條款，具有同等效力：

(三)合同終止后，乙方須按甲方要求辦理離職手續與交接手續，對于乙方的薪金、提成，將按以下情況處理：

1.離職手續及交接手續正式完成后，甲方 個工作日內結清乙方薪金；如離職手續及交接手續未能完成，甲方有權緩發乙方薪金，直至確認離職手續與交接手續完成后才予以發放。

2.為保障甲方及客戶的利益，甲方將對乙方已完成的中介事務的提成采取保留二個月觀察的處理。觀察期間，如乙方所跟進的中介事務或日常工作被確認已完成，及由其名義開具的甲方發票、收據及其它相關票據等已全部回收完畢，甲方于觀察期滿后當月的15日后發放乙方提成。

3.對于乙方未完成之中介事務，甲方有權安排其他人員跟進，直至該中介事務的相關傭金歸入甲方所有，且甲方有權對此傭金提成的分配方式作出調整。

4.合同期間乙方提出辭職，如在試用期的，則須提前三個工作日向上級主管遞交書面申請并按甲方要求辦理離職手續；如乙方已通過試用期的，則須提前一個月向上級主管遞交書面申請并按甲方要求辦理離職手續。

5.乙方未轉正離職的，須向甲方支付胸卡工本費、名片印刷費、公司徽章工本費、服裝費等。

(四)、若乙方變更通訊地址及聯系電話，必須于三天內書面知會甲方；如因沒有知會而導致甲方未能聯系乙方，由此引起的責任由乙方個人承擔。

第十條 甲方因實際情況修改公司制度，乙方必須遵守。

第十一條 甲方最新公司制度以甲方的內部通告、門店張貼、分行經理宣布、員工會議宣

第四篇：房地產中介經紀人勞動合同

勞 動 合 同 書

用人單位（甲方）： 地 址：

法定代表人（主要負責人）： 聯系電話：

勞動者姓名（乙方）： 住 址： 身份證（其他有效證件）號碼： 聯系電話：

根據《中華人民共和國勞動法》和相關的法律、法規，就甲方聘用乙方為員工，進行招攬房地產中介服務代理、物業租售、物業金融業務事宜，經雙方友好協商，就基本條款、約定事項達成如下協議。

第一條 合同期限

(一)、本合同期限為：1年，即從 年 月 日起至 年 月 日止。(二)、雙方同意本合同有效期的前2個月為試用期。如乙方未能達到本合同第二條所規定的轉正標準，則甲方有權延長乙方試用期或給予終止試用處理。乙方是否轉正須以甲方簽發的人事變動文本為準。

第二條 工作內容及考核指標

(一)、乙方職位為：經紀協理。(二)、乙方的工作職責為：

1、為甲方招攬房地產中介服務代理、物業租售、物業金融業務等事宜，并為甲方賺取業務傭金。

2、乙方應將其招攬的業務在甲方指定的時間內及時、全部交給公司，乙方無權取消、取走、隱瞞上述任何資料。

3、乙方同意甲方有權隨時在本人提成中扣除應納之稅和所欠甲方的債務。

4、乙方服從及執行甲方制定并公示的最新的各項規章制度及通知，簽訂本合同視為完全清楚了解制度內容，制度包括但不限于：《公司組織架構》、《中聯房產招聘、培訓、轉正、調職、離職管理規定》、《薪資及提成制度》、《考勤及請假管理制度》、《盤客管理暨房友管理制度》、《業務流程、風險防范及簽約規范管理規定》、《店面形象要求制度》、《業務部門績效管理制度》等（下統稱為公司制度）。

5、轉正標準（同時達到①、②、③項予以轉正，單獨達到④項予以轉正）：①連續3個月達到5000元/月以上業績或者6個月總業績達到20000元。②績效平均分數不低于315分的標準。③通過資格考試。④連續3個月達到8000元/月以上業績或6個月內完成3萬。

第三條 工作時間

(一)、因工作崗位性質所限，甲方安排乙方每日工作8小時。乙方每月至少休息4天。(二)、因乙方工作性質所限，乙方同意，自愿在非工作時間完成工作任務，不須考勤。

第四條 工作待遇

(一)、甲方根據本單位依法制定的工資分配制度，確定乙方試用期工資不低于：￥800．00 元／月(基本工資已包含加班工資)；轉正后，確定乙方工資不低于：￥960．00元／月(基本工資已包含加班工資)；如有薪酬變動，以甲方簽發的人事變動文本為據。(二)、甲方每月l5日向乙方支付上月薪金。

(三)、甲方根據企業的經營狀況和依法制定的工資分配辦法調整乙方工資，乙方在三十日內未提出異議的視為同意。

(四)、經甲乙雙方協商一致，甲方可依據公司制度從乙方工資、獎金、提成中扣除以下費用：工作服、工牌、名片、合同收據領用等費用或押金，因乙方違反公司規定或過失或損失賠償款項。

第五條 社會保險和福利待遇

(一)、甲方依法及依照甲方相關制度，為乙方辦理參加社會保險的手續，社會保險費按照規定比例，由甲乙雙方負責。

(二)、經乙方申請，甲方按照法定及甲方相關制度給予乙方享受節假日、年休假、婚假、喪假、產假、看護假等帶薪假期。

第六條 勞動紀律

(一)、甲方根據相關法律、法規的規定通過民主程序指定的各項規章制度，應向乙方公示；乙方應自覺遵守有關勞動法律、法規和企業依法指定的各項規章制度，服從管理，按時完成工作任務。(二)、乙方保密協定：

1、乙方不得將公司工作中任何計劃、步驟、方法、手段、安排及商業秘密，向任何第三者披露或泄露，不管甲方是否告訴乙方這種信息資料是屬于保密性質。本協議所稱的商業秘密，是指不為公眾所知悉、能為公司帶來經濟利益、具有實用性的技術信息和經營信息，包括各種合同、文書、管理文件、流程設計、交易程序、系統軟件、管理訣竅、客戶名單、盤源信息、各種策略、招投標中的標底及標書內容、董事會會議內容和決議、管理會議內容和決議等信息。

2、乙方不得復制和私下保存乙方在工作中接觸到的供乙方工作的資料，除非事先獲得公司的授權。

3、乙方在離職前，必須向甲方歸還所有與業務有關之物品、文件及相關資料。

4、乙方現任的工作有獲取甲方商業秘密的足夠條件，甲方只要能證明乙方所使用 的信息與自己的商業秘密具有一致性、相同性或相似性，而乙方不能提供或者拒不提供其所使用的信息是合法獲得或者使用的證據的，即可認定乙方有侵犯公司商業 秘密的行為。

5、乙方對上述各項保密義務的責任無時間期限限制，不因乙方辭職或被解雇而減輕和消除。

6、如乙方違反保密協定，甲方有權立即解雇乙方，并要求乙方支付賠償及承擔造成甲方的一切有關損失；賠償金以扣發乙方薪金、獎金、提成等形式予以實現，包括但不限于通過司法途徑，情節嚴重者扭送公安機關處理。

第七條 勞動合同的變更、解除、終止

(一)、符合《勞動法》所列的法定條件或者經甲、乙雙方協商一致，可以變更本合同的相關內容或者解除合同。

(二)、甲方經營情況變化，或乙方因個人原因要求變更本合同條款，經雙方協商同意，可

以變更。

(三)、本協議期限屆滿即告終止。如雙方協商同意，可以續訂。本協議如有變更或期滿經雙方同意續訂的，須由甲乙雙方簽署或蓋章。

(四)、依據本條款終止本協議的，雙方債權債務并不因本協議終止而消失。

(五)、乙方有下列情形之一，甲方可隨時解除本協議書，并有權扣除乙方任何應得的收入賠償給甲方：

1.乙方嚴重違反本協議及甲方依法制定的規章制度。

2.乙方嚴重失職、營私舞弊或泄露商業秘密，給甲方利益造成損害的。3.乙方服務態度惡劣，嚴重破壞甲方聲譽的。

4.乙方未按公司規定的各項守則、條款和規定招攬業務。5.乙方被依法追究刑事責任。

(六)、如發生下列情形之一時，本合同終止：

1.乙方被證明不符合甲方對乙方工作要求的。

2.甲方停止本項業務或被依法撤消、解散、歇業或宣告破產。3.其它協議約定的終止條件(事件)已經出現。

第八條 本合同的條款與國家、省、市新頒布的法律、法規、規章不符的，按新的法律、法規、規章執行。第九條 雙方需要約定的其他事項

(一)、乙方績效工資、獎金、傭金提成的計算細則及方式按甲方最新制度執行。

(二)、甲方有權根據所制定的考核標準對乙方進行考核，作出相應的人事變動處理；并以甲 方向乙方簽發的一切人事變動文本為本合同的補充條款，具有同等效力：

(三)合同終止后，乙方須按甲方要求辦理離職手續與交接手續，對于乙方的薪金、提成，將按以下情況處理：

1.離職手續及交接手續正式完成后，甲方5個工作日內結清乙方薪金；如離職手續及交接手續未能完成，甲方有權緩發乙方薪金，直至確認離職手續與交接手續完成后才予以發放。

2.為保障甲方及客戶的利益，甲方將對乙方已完成的中介事務的提成采取保留二個月觀察的處理。觀察期間，如乙方所跟進的中介事務或日常工作被確認已完成，及由其名義開具的甲方發票、收據及其它相關票據等已全部回收完畢，甲方于觀察期滿后當月的15日后發放乙方提成。

3.對于乙方未完成之中介事務，甲方有權安排其他人員跟進，直至該中介事務的相關傭金歸入甲方所有，且甲方有權對此傭金提成的分配方式作出調整。

4.合同期間乙方提出辭職，如在試用期的，則須提前三個工作日向上級主管遞交書面申請并按甲方要求辦理離職手續；如乙方已通過試用期的，則須提前一個月向上級主管遞交書面申請并按甲方要求辦理離職手續。

5.乙方未轉正離職的，須向甲方支付胸卡工本費、名片印刷費、公司徽章工本費、服裝費等。

(四)、若乙方變更通訊地址及聯系電話，必須于三天內書面知會甲方；如因沒有知會而導致甲方未能聯系乙方，由此引起的責任由乙方個人承擔。第十條 甲方因實際情況修改公司制度，乙方必須遵守。

第十一條 甲方最新公司制度以甲方的內部通告、門店張貼、分行經理宣布、員工會議宣布等任一形式發布，一經發布將視作乙方已知悉并遵守執行；乙方有義務隨時查閱內各種資料以及時了解最新情況；否則因此引起的責任由乙方承擔。第十二條 其它

第十三條 本合同未盡事宜，均按甲方最新的公司制度執行。

本合同一式兩份，雙方各執一份，具有同等法律效力。今后甲、乙雙方經協商一致而簽訂的人事變動文本、《書面補充協議》，均作為本合同之補充條款，具有同等法律效力。

甲方（蓋章）：

乙方（簽章）： 法定代表人簽字：

身份證：

聯系電話：

簽約時間：

****年**月**日

簽約時間：

****年**月**日

鑒證機構（蓋章）： 鑒證人：

鑒證日期：

****年**月**日 6

第五篇：房地產中介經紀人培訓手冊

王牌房地產中介經紀人談銷售

房地產中介銷售全過程培訓

銷售前準備前工作

一、認識房源

作為房地產經紀人，必須熟悉很多房源，這就如同推銷員要非常了解自己手中的貨物一樣，才能提高成交機率，成倍地增加銷量。否則，乃“巧婦難為無米之炊”。

1、根據委托代理銷售的物業狀況，進行實地看樓。

2、隨帶“房產委托協議書”跟著前來委托轉讓或出租的房東前去看房并制

作簡易平面圖。

3、用業余時間騎著自行車熟悉路段及物業所在位置，爭取做“福州通”。

4、學會看建筑平面圖：公司各分店有許多開發企業及業主委托銷售和上市轉讓的樓書，其中有建筑平面圖，根據建筑平面圖的標志你可以在腦海中想象樓盤的實景。

5、學會看“朝向”：房屋的朝向是跟其所在的地球緯度密切相關的，中國處于北半球，所以，一年四季絕大部分時間太陽是從偏南方向北方照射的。住房需要“采光”，因此一般房屋的朝向都朝南。另外中國處于東南季風區，夏季絕大部分時間吹的是“東南風”，這樣也需要把房屋建筑設計朝南、朝東，以便“通風”。所以，在中國，房屋的設計一般情況下是主臥和側臥及陽臺都設計在南面。

6、學會實地制作簡易建筑平面圖：根據建筑圖紙“上北，下南，左西，右東”的原則，再根據“朝向”原則，你就可以掌握制作簡易建筑平面的基本要領。即：走進房屋，先找出主臥和陽臺的位置，然后將你的背靠著陽臺外的位置（即南面）進行畫圖。先畫下邊（即南邊）和左邊（即西邊）的線，再畫右邊（即東邊）和上邊（即北邊）的線，這樣就能容易在把一套房子的建筑平面圖色勾劃出來。

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7、練習：3居室2廳2衛東頭朝南 由南畫到北、由西畫到東

二、有關業主的信息

了解有關業主的信息能夠幫助你更好地為他們服務。全面地了解業主的情況，能夠幫助你弄清他們的需求，從而使你的服務能夠滿足他們的需求。此外，了解業主的情況，還有助于建立友善的關系。例如：售房動機、期望、過去的經驗/有無售房經驗、業主的性格、看房是否方便等。

三、有關房產的信息

你還要盡可能多地了解有關房產的信息。你應當收集以下三個方面的數據： 房產特點－－產權

當前融資狀況－－有無抵押等

其他開支－－物業管理費、維修基金、留下物品清單 點燃思考：怎樣更好地了解業主與客戶的售房與購房動機

租賃簽約

一、簽約程序

簽約是賺取傭金和獲得成功的關鍵時刻。從接待、推薦、看房、協調，最終的目的就是簽約。簽約注意以下幾點。

1、租期：從XX年XX月XX日開始起租至XX年XX月XX日止共租多少時間；

2、付款方式：每幾個月付一次，1個月/1個季度/半年/一次付清；

3、押金：按現在的行情，空房押金1個月，有裝修、設備等是押2個月或押3個月。租期滿，押金無息退還。

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4、物業管理、水電、閉路等費用。一般狀況下，房東只管收租金，這些費由客人承擔。

5、雙方如有一方違約，將賠1個月租金或約定的金額給另一方。

6、房間內所有遺留的設備或提供哪些設施。

附注一下：在填寫合同時，前面要加一句話：甲方提供以下財產。因為有時候，沒事都沒事，有事時問題就出來了。加上這句話，預防日后發生糾紛。

7、最好對客人和房東的電話比較熟悉，為什么呢？因為在簽合同時，電話最好由我們來控制。比如我手上的合同，“陳小姐，你在這簽個字。”“劉先生，您在這簽個字。”最后合同放在我們手上，當順利收到標準傭金后，由我們填寫電話號碼。這樣會保險一點。

8、跟房東明確一個中介傭金。跟客人這邊要提醒他帶多少錢過來，其中也明確了中介費。跟雙方明確一下有什么好處呢？就是預防他們在簽合同時提出中介費打折，我們就能自如地給他灌輸我們公司的品牌及收費標準。

9、提醒客人——身份證復印一份和提醒房東身份證帶一下（新房東要帶產權證原件及復印一份過來）。

10、定好雙方幾點過來簽合同。這樣我們就可以妥善安排時間。

二、簽約注意事項

簽約前把合同、收條、押金條都擬好，把章、收據、訂書機都放好，這樣，在簽合同時，不會丟三落四的。假如沒準備好，說不定在我們找這些東西時，房東與客人私下里交流明片。并且把椅子擺好，客人與房東坐的位置是由我們來控制的，最好不要讓他們并排坐，這樣他們話會比較多，有時話一多，問題就又出來了。做好這些，可以縮短簽約的時間，對我們是非常有利的。簽約時要把錢放到我們

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手上，先抽取中介費后再把屬于房東的房租和押金還給房東。把合同、收據訂在一起，錢放在最上面給房東。把合同、押金條、收據訂在一起給客人。OK了。簽完了。向他們握握手。然后把他們送到門口，愉快地說：“很高興能幫你租到房子，希望有機會再為你服務。”

帶客看房

一、隔離

隔離顧名思義就是把人隔開，以免“同病相憐”、“同仇敵愾”。

人的欲望是永無止境的，作為賣主希望自己的房產多賣一點是很正常的，也是可以理解的，反之亦然。買賣雙方是永遠找不到共同點的，為保護買賣雙方當事人的利益，使之促成成交，有必要應用隔離的藝術。賣主左邊走←經紀人夾其中→買家右邊行，不讓其勾通！這樣行嗎？顯然不行。那該怎么辦呢？你必須組織特殊語言藝術使雙方自我隔離。自然隔離

1、原理：人性的弱點，誰都想占便宜，因此就利用這個心理弱點，使之“占了”便宜。討價還價的雙方一般會認為誰太主動誰就會吃虧，所以，為了不失去主動權，雙方都會表現的很“傲”，因此，你就可以組織語言，朝有利于成交方向運動。

2、教導：在帶客看房的路上對客人進行教導。應用“兩個一致”原理對客人這樣說：讓你買到稱心如意且便宜的房子，這是我們為你服務的價格所在。價格便宜了你才會下定單，你下了定單我才會有錢賺，這一點我們利益是一致的。反之房東，你價格賣高了，我們傭金賺多了，在這一點上“我們的利益是一致的。”

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3、要設計一些讓賣主與買主對立的局面，有利于形成以經紀人為中心的操控局面，利用這樣隔離的方式，最終實現買賣雙方買與賣的意思。需要明確一點的是：不是挑撥離間，而是為了客戶利益，只有藝術操控，才能實現成功交易。經紀人=（誠實+智慧）人

4、配合、對客人說：

看房時間不能太長。要不然滿意的心理會被賣主發現。既然你不喜歡為什么還要看這么長時間呢？

千萬不能討價還價，滿意了才會討價還價，既然不滿意，還說什么呢？ 更不能主動打電話，不要一步被動，全盤皆輸。

配合對房東說，不能太熱情，你賣房心切才這么熱情，最好開了門借故走開，好像賣不賣無所謂。

離開辦公室/組織語句交流/包羅萬象/教導

如果你與所要推薦的房產賣主關系不錯的話，你可以說他是你的朋友。這樣有利銷售。一般的物業都有正門和側門，這是消防要求。那么，走正門還是側門？ 一般是正門，但特殊情況也走側門，這要看實際需要，哪一邊好走、感覺好就走哪一邊。

采光、通風：上樓后，打開門迅速開燈（采光），開窗（通風）。

為防止買賣/租賃雙方過于接近，注意哪一邊來的人少，就跟哪一邊，那怕跟到衛生間。

客戶互遞名片怎么辦？

王牌房地產中介經紀人談銷售

保持笑容，對客戶說：“不好意思，這是我們行業的規矩，在正式簽約前，你們之間有關細節上的事，交給我辦好了。這本來就是我的工作，也是我應盡的義務。”請記住，保持笑容邊說邊收起雙方的名片。

送客：看完要細心“送客”，要用10—15分鐘的時間對客戶溝通后，再送客。帶客看房最好遵循：“一中、二好、三差或四最差”的對比原則，令其快速做決定。

二、帶客看房時，除了陪同客戶之外，還有許多展示房產的工作要做。專業的展示工作能夠達到滿足各方——客戶、業主和你自己利益。

要點： 不要過分稱贊房產 保持專業形象

領路。如果業主在場的話，向業主介紹客戶。不只是向導還要注意視覺效果。要求業主回避。要求業主提前到場約10分鐘，不要說太多的話。要求業主打開所有的燈。

允許客戶自行查看。不要擋住客戶的路。只須指出客戶可能忽略的特色。將特色轉化成優勢。

傾聽客戶的評價——無論是好的，還是壞的。再提些問題，以澄清客戶的需求和希望。

利用心理占有進行引導。簽訂物業視察記錄（看房記錄單）

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注意觀察客戶的表現。不要過分稱贊房產。不要當面談價錢。

30種房源開發途徑 ? 商圈耕耘 信函開發 D M派發 ? 人際開發 陌生拜訪 自售屋主 ? 店面招牌 客戶推薦 報紙廣告 ? 開發商合作 體系內部合作 其它中介合作 ? 網絡信息 800電話 社區活動 ? 回頭顧客 行業名錄 酒店推薦 ? 郵件聯絡 房產雜志 媒體資訊

? 相關部門合作

名片營銷 建筑商合作 ? 居委會合作 自薦信 物業公司合作 ? 房展會 聯誼會 信息員

開發客戶

一、建立客戶基礎

在不動產行業要獲得成功，需要依賴于建立并保持一個客戶基礎。

客戶基礎 指有一批人，他們在任何時候，只要有需要，就愿意使用你的服務。

建立客戶基礎需要時間努力。但是，一旦建立起這樣的客戶基礎，它將會為你帶來回頭業務，并將成為客戶推薦的來源

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大多數經紀人都認為，要建立一個能夠使你業績穩定的客戶基礎，大約需要三年的時間。這需要你致力于：

1、積極開發業主、客戶；

2、向顧客和客戶提供質量服務；

3、始終保持與你的業務相關人士的接觸；

4、樹立你的專業形象； 不要吸煙 不要嚼口香糖

臉上掛微笑、舉手不打笑面虎 禮貌用語

善于用名片及職業裝顯示我們的身份 讓對方融入到談話中 自信心

5、不斷地在你的工作中進行投資。

二、尋找有房產需求的潛在的客戶

廣泛與他人進行接觸并保持聯系，不斷地推銷你自己，有助于建立你的客戶基礎。你的目標是使你的客戶基礎中的每個人都視你為“房產專家”。當將來出現房產方面的需求時－－無論是家庭事務、親戚朋友需要買房、還是別的什么原因－－他們就會想到你。

人們總是同他們認識的人做生意

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點燃思考

★ 如何樹立經紀人的專業形象？

客戶開發的方法 ?

人際關系開發法 ? 目標市場開發法 ? 客戶介紹法 ? 網絡查詢法 ? 廣告征集法 ? 廣告查詢法人際關系開發 人際關系的范圍

家人

同事

親 友

同鄉 人際關系的范圍 專 業 人 士

同學

老師 同族 同居

人際關系開發法的要點

? “一米政策” 你所接觸的所有人都在你的影響力范圍之內，務必讓這些人知道你正在做什么，他們可以幫助你做什么。

? 你的影響力的范圍可能比你想象的還要大，列出上圖“六同一專”的人名，先打電話再寄名片和有關資料。

成功的經紀人都能夠綜合運用以下四種接觸客戶方法，來提高自身業務機會。

一、電話

要點：

1、一定要詢問對方是否方便；

2、你的聲音就是對方對你的第一印象；注意銷售你的情感智商，迅速與客戶建立一種“感覺”

3、盡快掌握客戶的需求，簡明推薦基本符合客戶要求的業務內容；

4、讓對方參加到談話中來（不要只顧自己一個勁地講）

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5、激發客戶上訪，簡明扼要地介紹分店所在地，你可以說：在約定的時間里我在等你；

二、上店面談 要點：

1、微笑／謙恭／用心／高估／認可；

2、塑造良好的第一印象，我們絕對沒有第二次機會來塑造第一印象；

3、你一定要讓對方感覺到很替他著想；

4、即便你現在暫時還窮，但大可不必愁眉不展；

5、拉近關系/老鄉/也算是半個老鄉/我們公司的經理也是你那里人；

6、處處體現專業風范；顧客會從你的穿著方式了解到許多你的業務方式．

三、分店客人

要點：?了解分店／同行客人及精典房源 ?向分店／同行經紀人推薦房源及有意向客人

四、老客戶介紹法

向業主和客戶提供質量服務，能夠使他們對你的表現感到滿意，也為你將來的業務創造了豐富的來源。

你同他們之間的個人關系和交往使你能夠更好地了解他們的需求，并有能力及時向他們提供對其有益的信息。

過去的顧客和客戶是你的客戶基礎中的一個重要部分。請充分利用他們給你帶來的業務機遇。點燃思考

★ 什么樣的人能夠成為你的忠實客戶？