第一篇：風景名勝區旅游策劃總體設計構思解讀

泰山風景名勝區旅游策劃設計中將以歷史文化符號為本底，以及現代休閑理紀為基調，以道路組織為主線，通過道路網絡與景觀通道的建設，分割出不同的游覽空間，在單個項目布局設計上要自成一體，同時通過景觀通道與道路體系相互貫通，做到景觀相通，地緣相接，文脈相承。使歷史遺跡、山體、建筑、綠化協調有致，互相映襯，使多元文化與豐富多變的景觀環境交相輝映，成為既有文化又有情調的特色景觀旅游策劃空間。

主題定位為大泰山旅游區的門戶型景區，以文化展示、生態體驗為特色的運動觀光旅游區，旅游形象的定位取決于旅游資源構成、“地脈”和“文脈”特色及市場認同取向等諸因素。旅游形象設計和宣傳口號策劃對市場的影響重大，有視覺沖擊力，簡練生動的旅游形象和宣傳口號可大大增加旅游的感召力，產品定位是本著文化體驗、生態自然、多元景觀、休閑體驗的思路，以原有的資源為背景和載體，創造新的產品才結構能產生足夠大的吸引力，形成人氣，同時也提升目前整個西花園的整體檔次與文化品位。旅游產品設計要做到三個結合，旅游策劃項目組對旅游產品開發定位為以歷史深厚的扇子崖為文化底蘊和招牌，突出產品體系的特色，多元景觀、復合功能，集生態性、參與性、體驗性為一體的產品體系。并營造豐富夜間項目和休閑參與產品。

第二篇：淺析風景名勝區

淺析風景名勝區

工程造價112 李有松 11142030208

摘要：在世界經濟全球化的浪潮的沖擊下,旅游業以蓬勃的發展態勢,日益成為人類社會生活中的重要組成部分。大力發展旅游業對促進經濟結構調整、優化資源配置具有重要的意義。風景名勝區的開發和建設為人們提供了親近自然、回歸自然的空間場所,滿足了人類返璞歸真的本性需求。但與此同時許多問題接踵而來。例如單純追求短期的經濟效益而忽視了社會效益和生態效益;缺乏短、中、長期利益相結合的可持續發展思想;重視局部利益和眼前利益而忽視了風景名勝區資源的整體性和長遠性。如何合理化、科學化地挖掘和整合旅游資源,實現可持續發展,是我們應當著重探討和解決的問題。

關鍵詞：風景名勝 規劃設計 不合理性與污染 可持續發展 道德修養風景名勝區概論

1.1 風景名勝區的概念

風景名勝區是指依法審定的具有觀賞、文化和科學價值，自然景物、人文景物比較集中，環境優美，具有一定規模和范圍，可供人們游覽、休息或進行科學、文化活動的地區。

風景名勝，又稱作“旅游吸引（因素）”，因為它具備特殊的旅游美學觀賞價值，休閑娛樂、度假療養和體育健身價值，歷史文化和科學求知價值等，所以成為旅游者開展旅游審美活動、認識活動和實踐活動指向的對象。風景名勝既可以是有形的物質實體，如自然山水、古代建筑、古典園林、歷史文物、城鎮風貌、娛樂設施、會議中心、購物場所和風味食品等，也可以是無形的精神文化因素，如歷史文化、宗教文化、民俗風情、文學藝術、科學技術、社會風尚與文明程度等，它更應是物質和精神的完美組合。它既可以主體是單一性的專門類景觀，而更是多樣化的復合型景觀，其復合程度之大，組合程度之高，幾乎可以囊括整個自然界和人類歷史文化及現代社會活動現象。

1.2風景名勝的范疇

風景名勝是一個不斷發展的概念，隨著時代的發展和旅游需求的多樣化，為更好滿足旅游者的新的需求，必須不斷地開發和創造新的旅游項目，這就使得旅游景觀的范疇日趨廣泛，內容日益豐富。由于風景名勝的范疇逐步擴展，可以說，旅游風景名勝的范疇已幾乎到了無所不包的程度，在現代社會中已經很難找出哪一類事物和現象絕對不可能被用作旅游景觀了。風景名勝區的規劃

風景名勝區的規劃，是在所屬人民政府的領導下，由主管部門負責編制。風景名勝區內的一切景物和自然環境，必須嚴格受到保護，不得破壞和隨意改變。在風景名勝區及其外圍保護地帶內的各項建設，都應與景物相協調，不得建設破壞景觀、污染環境、妨礙游覽的設施。在游人集中的游覽區內，不得建設賓館、招待所及休養、療養機構。風景名勝區及其外圍保護地帶內的林木，不分權屬都應按照規劃進行撫育管理，不得砍伐。確需要進行更新、撫育性砍伐的，須經地方主管部門批準。風景名勝區存在的問題

3.1 現實與理想的相悖

國外國家公園概念的引入對我國風景名勝區規劃和管理的理論研究與實踐產生了深刻影響，最深遠的是將風景名勝區看作是與國外（主要是美國）國家公園等同的概念。我國風景名勝區中有一類像武陵源、九寨溝、黃龍等自然景觀突出的風景名勝區與美國國家公園極為相似的事實在一定程度上證明了這種看法，使得這種觀點在國內已釀成了相當普遍的思潮。在許多時候，人們不自覺地為我國風景名勝區構筑了一個理想的評價體系。然而，受發展旅游業促進地方經濟繁榮的利益驅動，在許多地方出現了將風景名勝區完全作為旅游區開發建設的趨勢，過度開發風景名勝資源，而忽視和降低對資源和環境的保護。結果導致資源惡化嚴重、建設性破壞頻繁、管理體制混亂、保護資金短缺、規劃方法落后、管理政策缺乏等等。以理想的國家公園制度和理論方法去審視我國風景名勝區的現實世界，似乎有太多的難題構成了難以逾越的鴻溝。

3.2 規劃與實施的背離

規劃是搞好風景名勝區保護和管理的依據和手段。我國大部分風景名勝區，尤其是國家重點風景名勝區都先后編制了風景名勝區規劃。但是在具體管理中，不按規劃或違反規劃的現象經常發生，違章建設隨處可見。規劃是一套，實施又是另一套。自1980年代初以西湖、桂林為代表的城市風景區受到違規高層建筑的破壞，1990年代初大搞開發區、旅游度假區，風景區內建了大批的賓館、培訓中心和別墅，到近幾年來一些風景區超載開發，建設失控，人口增加，城市化、商業化、人工化現象嚴重，使一些景區處于“瀕危”狀態。由于規劃與實施的背離導致風景區屢遭劫難，人們對此感到深深的憂慮。

3.3 污染嚴重

許多風景名勝區的主管部門為了追求經濟效益，在景區內修建賓館、招待所等，加上景區內公共設施不完善，游客亂扔亂劃現象嚴重，導致了環境污染。貴州省清鎮市境內的紅楓湖，１９８８年經國務院批準為國家級風景名勝區，也是４Ａ級旅游區。紅楓湖建成于１９６０年，水域面積近６０平方公里，是貴州高原第一大人工湖，面積相當于六個杭州西湖。１９０多個大小島嶼及半島散布其間。由于污染嚴重，國家級風景名勝區貴州紅楓湖水質日趨惡化，水體已經步入富營養化階段

3.4 法律、法規體系尚不健全

對于風景名勝區 ,我國僅存的一部 《風景名勝區管理條例》(以下簡稱 《條例》)于 2006年 9 月頒布 ,這部條例在 1985 年的《風景名勝區管理暫行條例》 的基礎上進行了部分修改。《條例》 對景區的管理機構、景區的設立、規劃、保護、利用和管理等提出了要求 ,但是 ,這些規定都略顯籠統 ,并沒有對各級政府的權、責、利進行明確的界定 ,也沒有對景區經營者以及景區內許可企業的條件、資質、選拔、約束及懲罰等細節問題進行明確規定。

3.5 存在安全問題

風景區旅游安全問題依據表現形態主要有：犯罪、交通事故、火災、突發自然災害、疾病、中毒和其他意外事故。歌樂山是中梁山的一支余脈，位于重慶市沙坪壩區，距重慶市中心16公里，因“大禹會諸侯于涂山，召眾賓歌樂于此”而得名。歌樂山風景區由主峰中心景區、蔣介石官邸“林園”和重慶烈士陵園三個景區組成。歌樂山國家森林公園以山、水、林、泉、洞、云、霧等自然景觀和

“清麗、幽深、古樸、曠達”的風格被譽為“山城綠寶石”，還評為了“主城區兩片肺葉之一”。在2002年被評為國家AAAA級景區，2003年被評為國家森林公園。歌樂山植被茂密，容易發生火災。2010年11月23日中午11時許，歌樂山新開寺村龍井灣一家生產泡沫包裝的泡沫廠爆炸。山上的纜車索道的建設不僅破壞了風景區的原貌,而且容易引發安全問題。大量游客在歌樂山乘坐纜車，進行歌樂飛降等活動，容易發生安全問題。4 堅持走可持續發展道路

既滿足當代人的需求，又不損害后代人的滿足及其需求叫可持續發展。它是科學發展觀的基本要求之一。

4.1 準確認識風景資源性質，提高風景資源保護和管理意識

我們需要正本清源、更新觀念，從風景資源工作的性質和特點出發，充分尊重風景資源科學，充分尊重風景資源管理的規律，進一步深化資源管理機制的改革，盡快擺脫目前資源管理的被動局面。目前，我國風景名勝資源的開發形式，尤其在生態敏感的核心保護區范圍的開發，仍然習慣使用或側重“硬開發”模式，即在開發形式上以直接的上檔次的商品化規模化建設為主，在開發手段上以資本投入為主，在開發主體上以政府行為為主。這種開放模式以人的消費需求為前提，將人的價值規律凌駕于風景資源的自然生態規律之上，忽視了對風景資源的社會、科學、教育以及生態環境價值和效益的開發利用，把獲取經濟效益作為開發風景資源的唯一目標。作為風景名勝區行業，應該準確把握風景資源的開發尺度，嚴格遵照有關法律法規，本著對歷史、對國家、對子孫后代負責的精神，遏制錯位的“硬開發”趨勢，積極倡導并尊重自然科學規律的“軟開發”，高度重視對風景區生態、歷史、文化、科學、教育以及綜合社會價值的開發，高度重視風景資源“軟開發”的實踐與研究工作。

4.2加快法制建設進程，使風景名勝區切實做到有法可依、依法管理 風景名勝區的法律和法規是政府主管部門管理指導風景區工作的基本手段，是保護我國自然與文化遺產資源的重要武器。

風景區的法制建設涉及理順管理體制、強化規劃實施力度和能否有效地保護風景資源，還涉及國家、地方、公眾等方方面面的權益和利益，對處理和化解當前風景名勝區存在的各種矛盾具有十分重要的意義。我們應加強對市場經濟條件下法制建設重要性的認識，加大對風景名勝區法制建設問題的解決力度，盡快健全并完善風景區的法律法規，使我國風景名勝區在良好的法制化條件下穩定、健康的發展。

4.3強化風景名勝區的規劃管理，提高對規劃的宏觀指導水平

做好風景名勝區的規劃，是搞好風景名勝區保護和管理的依據和手段，是一切開發利用建設的基礎，是處理好保護與利用關系的重要途徑。目前，部分在風景區核心保護范圍的違法違規建設泛濫的原因，一方面是地方政府部門受短期利益和部門利益的驅動，違反總體規劃開發建設，事件大多涉及地方政府的一些權利部門；部分地方主管部門為了部門利益，有法不依、執法不嚴；面對各種形式的干預，放棄審批原則，使國家的自然與文化遺產資源正遭受不應有的損害。另一方面是由于我們相當多的總體規劃已經不能適應新的形勢，部分總體規劃缺乏科學性，規劃水平偏低造成的。為此，我們要加強對規劃的技術和規范的指導，嚴把總體規劃的質量關。

4.4培養和建立一支高素質、專業化的風景名勝區管理干部隊伍

我們要加大對現有一線管理干部的培訓工作，采取多種形式、多種專業進行

培訓，根據近年來各級風景名勝區出現的問題，應該把風景區主要領導干部作為培訓的重點，在主要領導干部中又要把市和地區的主要領導干部作為培訓的重點，以此增強地方決策部門主要領導干部的資源保護意識。我們要明確建立自己的風景學科體系，充分調動、整合涉及風景科學的多方面的科技人力資源，加強與科研部門和重點院校科研人員的廣泛合作。我們要從風景名勝區事業發展的戰略角度出發，注重風景名勝區事業的后備人才的培養,有必要加強與教育部門和重點院校的聯系，根據需要建立風景名勝的學科專業，進而促進科研、教學更好地服務于風景資源的管理與保護工作。

4.5 加強宣傳與教育，提高游客道德與修養

風景名勝區環境的好壞在很大程度上取決于游客，景區內工作人員應通過廣播加強宣傳，在重要路口立上愛護環境的標志，加強巡邏，對游客的不文明行為進行勸解，以德服人，從而有利于提高游客的道德與修養。

結論 1994年發表的《中國風景名勝區形勢與展望》綠皮書中明確規定“風景名勝區事業是國家社會公益事業”。毫無疑問,社會公益事業是不以贏利為目的的、滿足社會物質和文化需求的活動。國務院在規定風景名勝區性質的同時,對其作用也作了規定,即保護生態、生物多樣性與環境是風景名勝區最基本的作用。同時,它還具有科研、文化、科普以及鑄造民族精神等重要功能。風景名勝區之所以具有這些功能是因為風景名勝區是人類珍貴的自然和文化遺產,對于這樣一種特殊的、不可再生的資產,保護是首要的,開發要服從于保護,贏利不應成為目的。這也就決定了國家風景名勝區的社會公益性質。人類社會對已確認的遺產資源唯一可做的事“保護、保存、展出和遺傳后代”。遺產資源的不可逆性和非再造性表明，對自然文化遺產資源只能是采取事前預防行動，即保護；資源一旦遭到破壞，事后補救和懲罰行動于事無補。景觀的不可復制性表明風景資源是一種保護性資源，而不是開發性資源。我們要正視當前風景名勝區存在的問題，要充分認識到問題的嚴重性和緊迫性，同時，也要認識到這些問題，是改革開放進程中必然出現的問題，而且大多是長期積淀的深層次問題，涉及的部門和領域較多，具有一定的復雜性。如何化解矛盾、因勢利導，變被動為主動，是我們面臨的無可回避的課題。

參考文獻

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[2] 孫曉曉.我國旅游景區環境管理現狀與研究.知識經濟，2009

[3] 楊治冶,閆秀榮等.我國旅游景區管理的問題原因及對策.科協論壇,2007

[4] 秦炳貞.我國旅游景區管理人才培養問題探討.商場現代化.2010

[5] 李高峰.我國旅游景區管理的問題原因及對策.商場現代化.2007

第三篇：淺析韶山風景名勝區的可持續發展解讀

淺析韶山風景名勝區的可持續發展

摘要：韶山風景名勝區在可持續發展上還存在諸多問題，即旅游經濟增長緩慢，生態環境遭受破壞，旅游社會問題比較突出。通過改進旅游經濟可持續發展方式，增強生態環保意識和加大保護生態環境力度，多方合作促進旅游社會可持續發展，以在旅游發展過程中取得更好的旅游經濟效益、環境效益和社會效益，實現韶山風景名勝區的可持續發展。

關鍵詞：韶山風景名勝區；可持續發展；問題

一、旅游景區可持續發展概述

旅游景區可持續發展，是指“保證在從事旅游開發的同時不損害后代為滿足其旅游需求而進行旅游開發的可能性，將滿足游客的需求和滿足旅游地居民的需求相統一。”“滿足當代人的旅游需求，又不損害子孫后代滿足其旅游需求能力的發展。”[1]這就要求人們在對旅游景區進行旅游活動開發，要協調社會、文化、自然資源和生態環境的相互作用和影響，進一步提高旅游者的體驗感受和旅游地人們生活水平，而且要確保開展旅游活動不損害旅游地在未來有條件吸引和接待旅游者的能力。在目前的研究中學者們一致認為旅游可持續發展的內涵包括旅游經濟可持續性發展、旅游生態環境可持續性發展以及旅游社會可持續性發展三個方面。[2]旅游景區可持續發展的實質是實現旅游與社會環境、人文環境以及自然環境的協調平衡，強調旅游產業及其網絡在區域環境下協調運作，解決旅游業發展中日益突出的經濟、環境、社會問題，以達到旅游帶動區域發展，謀求在旅游開發管理中實現旅游經濟可持續發展、旅游生態環境的可持續發展和旅游社會可持續發展目標。

旅游經濟的可持續性是指在旅游生態環境可持續性和旅游社會可持續性不變的基礎上，旅游景區通過進行旅游活動開發，取得旅游創收實現經濟持續增長。旅游生態環境的持續性是指旅游活動開發要在旅游景區的資源承受能力和景區環境容量范圍內，對旅游資源進行合理開發和利用以保護和改善生態環境。旅游社會包含居民生活水平、當地文化的傳承以及社會發展等方面，旅游社會的持續性要求發展旅游業要能夠推動社會進步，提高旅游地居民的生活水平和確保社會穩定，能夠對當地的文化資源起到保護和宣傳作用。

在現階段我國旅游景區發展旅游的過程中，普遍出現過于追求經濟效益，對旅游資源進行過度開發，忽視對景區的管理，造成景區旅游資源遭受嚴重破壞，生態環境被污染的現象。本文通過對現階段韶山風景名勝區可持續發展現狀進行研究，分析其在現階段旅游可持續發展過程中存在的問題，根據可持續發展理念，探討韶山風景名勝區可持續發展的策略，以實現韶山風景名勝區取得旅游經濟效益的同時，旅游生態環境和旅游社會得以可持續發展。

二、韶山風景名勝區可持續發展現狀

（一）韶山風景名勝區簡介

韶山地處湖南中部的丘陵區域，位于寧鄉、湘鄉、湘潭交界處，地理坐標為東經112度、北緯27度，距湘潭市40公里，距長沙市120公里。韶山風景名勝區是毛澤東同志的故鄉，也是毛澤東同志少年時期生活和進行早期革命活動的地方，作為國家級風景名勝區，是我國重要的革命紀念地和愛國主義教育基地，在我國紅色旅游業中占有主要地位。

韶山風景名勝區面積68平方公里，動植物種類繁多，擁有豐富的自然旅游資源和人文旅游資源，種類多，品位高，具有很高的文化價值和很強的獨特性。眾多人文景觀和自然景觀，各種紅色和綠色旅游資源，豐富的民俗文化，構成了韶山強勁的旅游吸引力。韶山風景名勝區主要由4大核心景區82個景點組成，這四大核心景區分別是毛澤東故居景區、韶峰景區、滴水洞景區以及清溪鎮景區。其中最主要的旅游景點有毛澤東同志故居、毛澤東紀念園、詩詞碑林、銅像廣場等人文景觀，滴水洞和韶峰等自然景觀。此外，還有知名度廣、引人入勝的韶山八景，即韶峰聳翠、仙女茅庵、胭脂古井、塔嶺晴霞、石屋清風、頓石成門、鳳亭遺址、石壁流泉。韶山風景名勝區紅色文化氣息極其濃厚，自然風光秀麗迷人。

（二）韶山風景名勝區可持續發展現狀

1、旅游經濟可持續發展現狀

旅游經濟是旅游活動開發的首要目標，是旅游景區生態環境保護的保障，推動當地社會的發展和人民生活水平的提高，是旅游景區可持續發展的核心。

韶山風景名勝區以紅色旅游產品為主題，開發紅色旅游項目，在全國旅游業中已占有重要地位，發展成為獨具特色的旅游景區。旅游主體已發展到包括國內外各行業人士，散客成為韶山游客的主體，年齡上包括老年人到兒童，旅游經濟收入逐年增加，游客人次逐年遞增。以下表1是2004～2014年韶山風景名勝區的旅游數據統計。

表1 2004～2014年韶山風景名勝區旅游數據統計 年份 旅游收入（億元）

收入增長 年接待游客總數（萬人次）

旅游人數增長

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

3.03 3.96 4.97 5.60 6.53 7.59 18.65 20.00 21.00 26.94 35.04

30.7% 25.5% 12.6% 16.6% 16.2% 145.7% 7.0% 5.0% 28.2% 22.0%

230 305 310 329 360 450 703 800 845 1050 1310

32.6% 1.6% 6.1% 9.5% 25.2% 64.6% 13.8% 5.6% 24.2% 24.7% 資料來源：韶山旅游局

從表1-1可以看出，韶山每年的旅游經濟收入和游客總量逐年遞增，從2004年到2014年旅游收入增長10倍。其中2009年至2010年旅游收入從7.59億元增長到18.65元，增長幅度大。2004年到2014年接待游客總量從305萬人次增長到1310萬人次，其中2010年增長幅度最大。同時可以看出，韶山風景名勝區近五年的旅游收入增長波動幅度很大，說明旅游經濟發展并不穩定。

進入21世紀后，韶山發展旅游取得了可觀的經濟效益，對提高當地社會經濟發展水平注入了新的活力，成為當地GDP增長的強勁動力。旅游經濟的發展推動了當地交通、餐飲、住宿、文化等社會行業的發展。2000年至今，韶山增加三條高速公路，其中以韶山高速公路主線2008年正式通車，2014年開通高鐵，提高了韶山的可進入性。2014年韶山市的旅游接待單位80家，擁有住宿床位5624席，大大提升了韶山的旅游住宿接待能力。韶山當地的商業購物、娛樂場所等基礎設施得到了更多的建設資金投入，提高當地的消費水平。此外，韶山社會各個行業的發展進一步促進了旅游經濟的增長，提高了當地居民的收入水平，增強了居民的消費能力，激起了當地人民發展旅游的熱情。

2、旅游生態環境可持續發展現狀

旅游生態環境是由旅游地區的地形地貌、土壤、植被、動物、氣候以及水等組成的自然生態系統，它是自然旅游資源的構成要素，與旅游開發有著緊密的聯系。

韶山優越的地理位置為其生態環境的可持續發展提供了良好的條件。韶山地處湖南中部地區，處于我國地形第二階梯中，自西向東傾斜，中間低四周高，山水相間其中。地貌主要以丘陵為主，整個地區的平均海拔為110米。土壤以紅黃泥為主，屬于偏酸性土壤。氣候屬于亞熱帶季風氣候，降水量充足。景區內水資源豐富，保證了景區內建設用水和旅游活動用水，適合杉木、竹林等植物生長。韶山地處丘陵低山間，以亞熱帶常綠闊葉林為主，森林樹種有280多種，現階段主要種植人工杉、松、竹等植物。還有眾多珍稀古樹，如樟樹、楓樹等。動物主要有兔、松鼠、青蛙、蛇以及老鷹、燕子等多種鳥類。景區內湖里還有各種常見的水生動物，如鯉魚、草魚、鯽魚等，品種達90多種，自然生態系統保持比較完整。

環境是旅游可持續發展中最關鍵的因素之一，然而卻常常被忽視。[3]雖然韶山風景名勝區的旅游生態環境還是比較好的，生態系統完善，植被覆蓋率高，物種豐富。然而在旅游開發過程中，也存在一些對旅游生態系統破壞比較嚴重現象，沒有很好的利用農業景觀與生態系統開發特色，甚至破壞了田園景觀和生態系統。[4]這些對景區旅游生態環境的破壞影響到了景區內人文旅游資源和自然旅游資源的保護，不利于提高旅游者的旅游體驗，極大地阻礙了韶山旅游生態環境的可持續發展。

3、旅游社會可持續發展現狀

韶山旅游在社會方面的可持續發展主要體現在當地居民的生活水平、文化的傳承以及整個社會環境。居民的生活水平包含收入水平、消費能力水平。韶山旅游業發展極大的促進當地居民收入水平的提高。2014年韶山城鎮居民人均可支配收入29649元，增速10.10%，在湖南省縣域國民經濟中排名第四，增速排名第三；農村居民人均可支配收入18588元，年平均增長率達10%。2014年韶山的總人口為11.8萬多人，從業人數有7萬人，其中從事旅游業的有3.5萬人。這說明韶山旅游業的發展提高了整個韶山地區的就業率，居民收入水平的提高不僅增加了消費能力，也促進了社會的穩定和發展。

旅游業發展促進了韶山旅游品位的提升，旅游氣息愈加濃厚，韶山向旅游者宣傳韶山文化，弘揚紅色革命文化，傳播毛主席革命精神，進一步擴大了的韶山旅游區的知名度，在旅游市場中樹立了良好品牌形象，在紅色旅游市場中已占龍頭地位。目前，韶山的旅游業發展已達到較高的水平，拉動整個地區的交通、就業、服務等行業的發展，整個韶山的社會文明建設得到了極大的發展，促進了社會的進步與繁榮。

在旅游商業化和市場化的背景下，韶山的旅游發展過程也存在一些問題影響了旅游社會的可持續發展，這些問題沒有及時有效的解決，不但嚴重的影響了韶山旅游業的發展，而且制約韶山旅游社會發展的持續性，不利于韶山旅游經濟增長和生態環境的保護，從而阻礙了韶山風景名勝區的可持續發展。

三、韶山風景名勝區可持續發展存在的主要問題

韶山風景名勝區雖然擁有極其豐富的自然景觀和人文景觀以及獨具特色的旅游魅力，但在發展旅游過程中過于追求短期的經濟效益，產生了一些較為嚴重的問題。

（一）旅游經濟可持續發展方面存在的問題

旅游經濟是旅游活動發展的首要目標，關系著旅游生態環境保護，與旅游社會的穩定發展相輔相成。旅游經濟可持續發展的主要標志是經濟增長是否穩定、是否持續并協調。[5]

韶山風景名勝區在旅游經濟可持續發展方面存在的主要問題是經濟增長緩慢，發展勢頭不強。從前文表1-1中近幾年的數據統計可以看出，2011年到2014年韶山旅游收入增長率分別為7%、5%、28.2%、22%，旅游收入雖然增長，但是增幅不是很大，且波動很大。在競爭激烈的市場上難以保持強勁的發展勢頭，在當今旅游業蒸蒸日上，旅游經濟增長緩慢將會制約韶山旅游業的可持續發展。

韶山旅游經濟增長緩慢的原因有以下幾點：

（1）旅游資源利用率低。目前整個景區包含4個核心景區82個景點，大部分的游客都只游覽極少數的景點，還有很多旅游資源沒有得到相應的開發和利用。到韶山風景名勝區旅游的游客通常只參觀三個地方，分別是滴水洞、銅像廣場和毛澤東故居，其比重占了總數的90%；除了以上提到的三個景點，其次游客常去的就是毛澤東紀念園，在游客總數中占30%；而其余的景點如烈士陵園和韶峰，接待的游客僅僅只有10%。表面上看韶山風景名勝區每一年都迎來了許多游客，但實際上各個旅游景點所接待的游客數量極度不均，大部分景點的游客寥寥無幾，十分清靜，導致了這些景點的旅游效益較低。

表2 韶山風景名勝區各旅游景點接待旅游人次數占旅游人次總數比重

旅游景點 毛澤東故居

接待人次占旅游人次總數比重

資料來源：張曦予.韶山紅色旅游發展的優化措施研究[D].武漢華中師范大學，2013:17.90%

90%

90%

滴水洞

銅像廣場

毛澤東紀念園

30%

10%

10%

10%

韶峰

烈士陵園 其他景點

此外，旅游管理部門也沒有很好地將韶山景區內的各個景點較好地綜合起來開發，而是將每一個景點獨立的開發利用，因此韶山旅游景區中的許多旅游項目有所雷同，游客看多了這些類似的風景會產生審美疲勞，雷同的旅游項目便無法吸引游客。在利用客源方面也缺乏效率，旅客經常短時間的逗留，人均消費支出也多在100元附近，這勢必會降低旅游業的效益。[6]韶山的旅游客源市場形勢不容樂觀，旅游經濟發展緩慢。（2）旅游產品單一。目前韶山風景名勝區內的旅游線路中韶山城區到毛澤東故居，以及毛澤東故居到滴水洞景區，是兩條最主要的旅游線路，韶山還有很多景點沒有設計良好的游覽路線。韶山一直以紅色旅游為主，主要采用的是紀念館、紀念碑、偉人塑像等的方式進行展覽，經營手段較少。太多這樣的簡單陳設反而變得缺乏新意。整個景區內很少有讓游客參與的娛樂項目，具有紅色旅游資源特色的旅游商品比較少，游客只能通過視覺來體驗革命文化，難以在游客心目中留下深刻的印象，吸引不了更多的客源，游客玩得也不夠盡興。

盡管每年韶山接待游客人數總量很大，但是對客源利用率很低，沒有發揮出眾多旅游景點的旅游魅力，旅游創收難以增加，收入效益不是很高，形成了一種表面上繁榮的局面，但實質上旅游收入增長極為緩慢，而且后勁不足，在未來甚至可能會出現旅游收入下降的局面，嚴重的阻礙了旅游經濟的可持續發展。

（3）旅游配套服務設施不完善。韶山目前的住宿接待能力不能滿足旅游市場的需求，間接地影響了韶山的旅游總收入。由于住宿酒店賓館較少，很多游客沒有留宿之所，只能趕往長沙、湘潭等地住宿。因此，來韶山參觀游覽的外地游客一般是白天來韶山游完到晚上就離開，在韶山體驗吃、住、行、游、購、娛這整個旅游活動的游客只占游客總數的十分之一。據數據統計，到韶山進行一日游的游客數量占游客總數的91%，游客留在韶山進行旅游消費的時間極少，長此以往，制約了韶山的旅游經濟收入。同時削弱了韶山眾多賓館農莊更新住宿設施設備積極性，這就使韶山留不住游客，不利于韶山風景名勝區旅游經濟的可持續發展。

（二）旅游生態環境可持續發展方面存在的問題

環境破壞主要是由于人類活動違背了自然生態規律，急功近利，盲目開發自然資源所引起的。[7]韶山風景名勝區在旅游生態環境可持續發展方面主要存在的問題有景區的建設性破壞、環境污染、生態環境超負荷。

1、景區旅游生態環境遭到建設性破壞

韶山風景名勝區雖然請專業人才進行過四次的建設規劃，但效果并不是很理想。在景區內違規建設現象嚴重，目前有近100處違規建設沒有進行整改，這些違建主要是當地居民的農家飯店和旅館等。為了追求短期的經濟效益，景區內的居民通過開山挖土填到農田里，建造現代化的樓房，開設成農家飯店。這不僅破壞了韶山景區內原有的山野田園風光，造成生態環境破壞，而且這些建筑風格現代化不符合韶山革命老區的農村特色，不僅不利于景區生態環境的保護，也不利于韶山旅游業的長遠發展。景區內建設道路和停車場，也有很多地方是采取填掉農田建造的，韶山景區內有五個停車場以供自駕游的旅游者停車，這些停車場用掉極多的農田，很大程度上改變了韶山風景名勝區的旅游生態環境。

2、垃圾污染

韶山風景名勝區在衛生管理方面不夠嚴謹，生態環境污染現象嚴重，沒有得到及時有效的處理。因為韶山風景名勝區的游客數量龐大，而景區內小型的賓館和飯店規模較小，這些飯店在制作飯菜的過程中產生的廢水就地排到溝里和農田中，不僅影響了飲食環境的衛生，對景區也造成了嚴重水污染和環境污染，加之景區內游覽道路比較狹窄，一旦交通擁堵往往難以疏通，給游客造成極大的不便。在旅游旺季時由于人多擁擠，游客擠在狹窄的道路上，產生的垃圾隨處扔，如飲料瓶、紙巾、塑料袋等，對景區的旅游生態環境造成了極其嚴重的污染，不利于旅游生態環境的可持續發展。

生態環境的破壞和垃圾污染不但制約景區旅游生態環境的持續性發展，而且會影響景區的旅游形象，降低游客的旅游體驗，不利于提高旅游競爭力，間接地影響了旅游經濟可持續發展和旅游社會可持續發展，形成惡性循環。

3、景區超負荷接待游客

韶山風景名勝區雖然面積大，景點多，然而在旅游旺季時景區沒有有效的控制好客流量以及進行合理的游客分流，導致大部分的游客只在少數幾個核心景區游覽，超出了這些核心景區旅游環境容量。

據統計，2010年春節假期內毛澤東故居接待游客近45萬人次，國慶黃金周接待游客45萬次；2015年春節假期內毛澤東故居和毛澤東紀念館接待游客數量47萬人次，2015年5月2日這一天毛澤東故居接待游客高達11萬人次。韶山管理局聯合林業局、文化部等部門經過調研制定出毛澤東故居景區及南岸的日接待容量不到2000人，毛澤東紀念館為7000人，滴水洞為106000人。這些數據表明韶山風景名勝區的核心景區在旅游旺季時承受著巨大的壓力。旅游者保護景區環境、文物、基礎設施的意識薄弱。[8]很多游客擁擠在道路上，或從農田間行走離開，在林地里鋪上墊子圍在一起吃東西，農田的田埂被踩壞，林地里植物被折斷，產生的垃圾就地亂扔造成了環境污染，對旅游生態環境的可持續發展帶來嚴峻挑戰。

（三）旅游社會可持續發展方面存在的問題

旅游社會環境可持續發展方面涉及到多個方面，如社會發展、人民生活水平、文化保護與宣傳等，這些方面產生的問題都會直接影響到旅游社會的可持續發展，不利于實現旅游景區的可持續發展目標。

1、貧富分化現象明顯

自從我國實行市場經濟以來，旅游景區的轉型為旅游地帶來了致富機遇，因收入差距而形成的貧富分化這種情況在韶山也存在。隨著旅游業的蓬勃發展，韶山為擴大旅游市場，提升旅游品位，對景區當地的林地、農田進行集體開發和管理。當地居民只有投身于服務業，然而由于韶山革命老區地處較偏，居民的整體文化水平和素養不高，在競爭激烈的市場環境下，居民付出勞務獲得的報酬并不高，相對于韶山地區內其他一些具有技術優勢和文化水平優勢的人，增加的能力就相差甚遠。而且在整個景區龐大的旅游收入分配上，當地居民得到的收益也很少。因此，貧富分化現象愈演愈烈，不利于社會的穩定和健康發展。

2、居民生活環境遭到破壞

在旅游快速發展的今天，韶山風景名勝區管理部門為了獲得更多的旅游經濟收入，沒有合理控制游客數量，來自國內外的游客涌向韶山，對當地的生態環境、社會環境造成了巨大的沖擊。景區當地的基礎設施還不完善，難以支撐如此龐大數量地游客，在交通、餐飲、住宿等行業形成滿負荷。雖然獲得了更多的旅游經濟收入，但是擁堵、大量的垃圾污染、當地資源的快速掠奪等現象極大地影響了當地居民生活水平的提高，不利于旅游社會的可持續發展。

3、當地文化遭受沖擊

景區內的民房和飯店的建設風格不符合革命老區特有的革命老區風格，弱化了韶山文化的革命氣息，降低了革命精神在韶山旅游中的體驗感受。過度商業化還導致韶山文化受到外來因素的沖擊，影響了韶山文化的傳承與發展，不利于實現韶山風景名勝區可持續發展目標。

韶山發展紅色旅游過程中，韶山文化局對景區革命文化進行管理和宣傳，韶山旅游局進行整體景區的旅游，形成了多頭管理各自為政的局面，在旅游宣傳上沒有統一協調，在旅游宣傳的主題上缺乏一致性，導致了游客對韶山風景名勝區的旅游主題認識上模模糊糊，對韶山的旅游景點認識很少，也難以感受到韶山特有的文化氣息。

四、韶山風景名勝區的可持續發展策略

（一）改進旅游經濟可持續發展方式

1、開發更多的旅游產品

首先完善景區的游覽路線。對于從市區進入景區的南北兩部路線，北部路線可以修改為沿著山麓從山沖的西北面經過，南部則保留基本的線形，修整路面。對毛澤東圖書館通向韶山學校的路線應往山體移近，這樣可以擴大游覽的道路，加寬在廣場區域入口的地方，同時農田恢復的區域得以擴大，在圖書管的南側一面可以建設一個停車場這樣不僅能起到分流的作用，還能增加其他旅游景點的旅游收入。

根據韶山風景名勝區的文化資源優勢和自然資源優勢，應發揮好毛澤東故居這一核心景點，在開發紅色旅游的同時，綜合開發韶山八景，即韶峰聳翠、仙女茅庵、胭脂古井、塔嶺晴霞、石屋清風、頓石成門、鳳亭遺址、石壁流泉，加大對韶山八景和韶峰的宣傳，這些景點本身風光秀麗，具有極高的觀賞價值，將會成為游客來韶山風景名勝區的必游景點，吸引更多的游客前往這些景點參觀游覽。增加游客的游覽路線，建設環形的旅游路線，能增加旅游收入，提高韶山的旅游質量，既增強了旅游經濟持續發展的動力，又有利于景區旅游生態環境的保護。

2、提高旅游資源利用率

韶山旅游局要根據韶山景區旅游資源特色制定旅游宣傳策略，運用網絡、電視廣告等方式進行旅游宣傳，開展促銷活動。除了幾個核心景區，加大對韶山景區內其他景點的旅游宣傳，提高這些旅游景點的游客接待量，增加游客在景區內的消費熱點。

韶山管理局要開發獨特的旅游項目激發游客的旅游消費欲望。除了目前滿足游客瞻仰革命前輩精神和觀光游覽的主要旅游景點，可以多開發一些有體驗性的旅游項目，如開設讓游客體驗游擊戰的場地，因為韶山風景名勝區擁有國內其他多數景區沒有的紅色旅游資源，景區管理部門應該利用這一優勢，在韶峰這邊建設游擊戰的游戲場地，讓游客除了通過視覺了解偉人毛澤東和其早期革命的事跡等，還能在親身體驗一場“驚心動魄”的游擊戰游戲。另外建設一些文化廣場，在廣場上開展一些紅歌比賽，以及進行毛澤東詩詞朗誦活動，邀請旅游者參與其中，加深游客對韶山的旅游印象，給游客深切的韶山文化體驗，提高旅游消費的欲望，這樣也起到了一定的旅游宣傳作用。

增加旅游商品的種類同樣也可以吸引游客。在能拉動經濟發展又不破壞環境的前提下允許小販在景區內擺設攤點，但是對數量要有所控制。還可以在固定地方建設旅游商場，除了銷售游客在旅行時所需要的飲用水、零食和當地特產等之外，最主要的是出售一些有革命特點的物品，如軍裝、軍帽、草鞋、徽章、革命圖書、革命人物傳記等，滿足游客在旅行中的消費需求。

通過增加旅游項目，既能達到取得更多的旅游經濟收入的目標，還能增強景區的旅游吸引力，擴大客源市場，實現旅游經濟的持續性發展。

3、完善基礎設施建設，推動旅游經濟發展 韶山黨政機關應制定鼓勵政策，加大基礎設施建設資金投入，提高韶山旅游接待能力水平，促進韶山旅游品位的提升。

通過招商引資，在韶山城區建設更多的高星級酒店，科學規劃景區內的農家飯館，增加韶山的用餐席位，滿足市場需求。星級酒店不僅能帶動韶山當地的酒店行業發展，優化住宿環境，還能促進韶山餐飲行業發展，帶動韶山服務行業水平進一步提高，增強當地的消費能力，以及實現經濟收入持續增長，促進韶山風景名勝區可持續發展。

（二）促進旅游生態環境的可持續發展

1、加強管理

韶山管理局要通過深入調研，制定規劃策略，對景區內的違規建設要堅決整改。加強景區的經營管理，嚴厲懲處隨意開墾林地農田建設民房的行為，統一規劃景區內的飯店農莊建設，對遭到破壞的農田，盡可能的還原農田風貌，確保景區生態環境不被人為地破壞。

對景區內的交通要規范化管理，實行統一的景區交通車。減少在景區內停車場的建設，控制車流量進如景區內。這樣既能保護景區內的生態系統，也減少了汽車尾氣排放對空氣的污染，對韶山景區的旅游生態環境保護和持續發展具有極其重要的作用。

2、加大景區環境衛生保護力度

結合景區的景觀建設需求，在分類的基礎上采用多種方法對景區垃圾進行多層次的綜合利用與處理，以求得系統整體效益。[9]加大資金投入，購置更多的垃圾回收桶，在景區內道路邊安放，以減少游客將垃圾仍在路邊甚至扔進農田里和林地里。同時在當地開展環保活動，倡導熱愛生態環境，保護生態環境，增強生態環境環保意識。要優化景區內排污系統，完善供水和污水處理設施，保護水資源。招聘更多的環衛人員，在景區內各個游覽路線上進行環衛工作，保持游覽路線的清潔衛生，對生態環境保護和減少污染有重要作用。景區內的垃圾要盡早運出去，以免造成對生態環境的破壞和污染，為游客提供一個環境優美的生態之旅，這樣有利于景區旅游生態環境的可持續發展。

3、合理控制客流量

游客數量超過景區的旅游環境容量對旅游生態環境的影響主要是對動植物的破壞。控制客流量是保護景區旅游生態環境的重要舉措。韶山管理局應該在追求經濟效益的同時加強生態環境保護意識，在旅游經營中深入調研韶山景區的旅游環境容量。

客流量比較集中時，游客會因購票、檢票程序的繁瑣而浪費大量的時間。[10]韶山旅游管理部門應將紙質門票改制成電子卡，運用RFID電子技術，通過電子門票技術嚴格控制游客總量，在旅游旺季時當游客總量超過景區最大旅游環境容量就停止售票或延遲售票。此外，在景區內的各個景點設置RFID閱讀器，在每個景點區域內配備多個天線以覆蓋各個景點區域，當游客在游覽時，RFID閱讀器通過不同的天線接收每個區域內游客的ID信號，并即刻將數據發送景區管理中心，管理中心通過讀取接收到的數據來實時監控游客的分布情況。對出現超出景點的游客容量的情況及時采取引導、分流等措施，以達到控制各個景區的客流量，保護景區生態資源環境。為游客提供一個優美、舒適的游憩空間，滿足游客的游覽興趣和觀光要求。[11]

（三）多方合作促進旅游社會可持續發展

旅游社會的可持續發展涉及多個方面行業部門，既要旅游開發主體承擔相應的責任，又要旅游開發主體、旅游管理部門和當地民眾之間形成合作，共同促進旅游社會的可持續發展。

1、制定合理的收入分配制度和福利政策

韶山管理局要聯合韶山政府，對旅游經濟收入進行合理的分配和利用。在保證對景區旅游資源保護投入和旅游基礎設施建設投入的基礎上，增加對當地居民在就業、醫療、文化等方面的福利政策。

利用旅游收入分配，開展一些提高當地居民在工農業技術、文化藝術、旅游服務等方面的活動，免費對當地居民進行學習培訓，提高當地居民的就業能力。政策上提高當地薪資水平，增加當地居民的經濟收入。制定支持自主創業的的政策，大力發展服務行業，在經濟上、技術上支持當地居民自主創業，提高當地就業率，增加居民收入，提高當地人均收入水平也會促進當地消費水平的提高，從而有利于社會的穩定，實現旅游社會的可持續發展。

2、改善當地居民的生活環境

通過加大建設力度完善當地的基礎設施，提高當地的旅游接待能力，降低外來因素給當地居民的生活環境帶來的不良影響。如改善韶山地區交通條件以減少交通擁堵，招聘更多的環衛工人以及垃圾處理設備，建設污水處理廠等減少垃圾污染和當地水資源污染。通過進行旅游教育，加深當地居民對自己的旅游可持續發展的理解，提高當地居民對環境認識。在促進當地發展旅游的同時，確保當地社會生活的原始性。

3、保護韶山旅游文化，擴大宣傳

通過發揮紅色旅游的教育功能，有利于弘揚民族精神和時代精神，培育良好的精神狀態和精神風貌。[12]韶山風景名勝區擁有獨特的旅游發展優勢，要注意保護好韶山文化，擴大宣傳。對景區內的建筑要在風格上體現革命文化氣息，保持革命老區的青磚瓦房特色。在景區文化宣傳上，韶山文化局和韶山旅游局要協調統一景區的文化主題，擴大旅游宣傳。

細分市場，制定不同的宣傳策略。針對中老年人旅游市場，打出“回憶熱血歲月，緬懷革命偉人”的宣傳旗號，激發國人的旅游欲望，吸引更多的潛在客源還傳播了韶山革命文化。針對青少年旅游市場，宣傳韶山文化，弘揚革命精神，與青少年的愛國主義情感產生共鳴，使青少年旅游者深切感受革命精神。2004年黨中央作出重要指示，要求大力發展紅色旅游；同年6月國家頒布《關于推進發展“紅色旅游”工作意見報告》，七月黨中央和國家旅游局等共同發起“中國紅色之旅”為主題的百萬青少年湘潭韶山行的旅游活動。韶山旅游局要緊緊把握國家支持的政策，促進韶山紅色旅游文化的宣傳，為韶山的特色旅游打響招牌。

在節假日、毛澤東誕辰以及革命事跡紀念日等特殊的日子，聯合旅游社向全國各地傳播韶山紅色文化旅游，把全國人民都當作客源市場，主要以中老年人為旅游消費群體，以青少年學生為重要的旅游主體，弘揚革命文化和愛國主義精神，宣傳韶山紅色文化之旅和生態觀光之旅，實現韶山風景名勝區的可持續發展目標。參考文獻：

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1、行萬里路，讀萬卷書。

2、書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟。

3、讀書破萬卷，下筆如有神。

4、我所學到的任何有價值的知識都是由自學中得來的。——達爾文

5、少壯不努力，老大徒悲傷。

6、黑發不知勤學早，白首方悔讀書遲。——顏真卿

7、寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來。

8、讀書要三到：心到、眼到、口到

9、玉不琢、不成器，人不學、不知義。

10、一日無書，百事荒廢。——陳壽

11、書是人類進步的階梯。

12、一日不讀口生，一日不寫手生。

13、我撲在書上，就像饑餓的人撲在面包上。——高爾基

14、書到用時方恨少、事非經過不知難。——陸游

15、讀一本好書，就如同和一個高尚的人在交談——歌德

16、讀一切好書，就是和許多高尚的人談話。——笛卡兒

17、學習永遠不晚。——高爾基

18、少而好學，如日出之陽；壯而好學，如日中之光；志而好學，如炳燭之光。——劉向

19、學而不思則惘，思而不學則殆。——孔子

20、讀書給人以快樂、給人以光彩、給人以才干。——培根

第四篇：風景名勝區保護與旅游房地產開發

風景名勝區開發保護與旅游房地產開發

Scenic spot protection and leisure travel and tourism realestate development

姓名 郭 星 源

指導老師 迪 克 牛 肉

學號 08##

#

班級 08級 城市規劃#班

摘要 自1982年國務院批準公布第一批國家重點風景名勝區為標志創立以來，我國當代風景名勝區事業已走過23個春秋，在保護人類和國家自然與文化遺產的偉業中，取得了令人矚目的成就。然而，由于人們對風景名勝區認識還存在著較大的片面性，特別是受到日益發展的市場經濟社會環境的深刻影響而陷入種種誤區，導致風景名勝區出現了“旅游產業化”，務必引起嚴重關注和高度正視。

關鍵詞 風景名勝區 開發與保護 旅游房地產開發

Abstract

Since 1982 the approval of the state council announced the first national key scenic for mark was founded, the Chinese scenic areas career has passed through 23 in spring and autumn period, protect human and national natural and cultural heritage in the great, made remarkable achievement.However, because people know to scenic area has the big respectively, especially with the development of market economy growing social environment and fall into the deep influence of the mistakes that cause of scenic spots appear “tourism industrialization”, be sure to cause serious attention and high face.Key Words

Scenic spot, Development and protection,Tourism real estate development

目錄

1.風景名勝區保護與旅游房地產開發現狀概況

2.風景名勝區旅游房地產過度開發的成因 3.風景名勝區旅游房地產開發過度具體案例分析 4.休閑時代的旅游地產開發平衡模式探討

5.風景名勝區保護與旅游房地產開發成功案例 6.風景名勝區保護與旅游房地產開發二者關系總結

1.風景名勝區保護與旅游房地產開發現狀概況

目前旅游房地產按其所有權和使用權的大小可分為幾種形態：一是分時度假（時權酒店），客戶支付一定的費用就可以擁有一定時段的物業居住和使用權；二是產權酒店，產權酒店是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人可以委托酒店管理公司或分時度假網絡進行管理，用于營業，獲取一定的投資回報(北京的金色假日產權酒店、快樂無窮大等)；三是主題社區或景區住宅，這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼湊在一起，但前者不出賣產權及使用權給個人，后者實際就是商品住宅，可以購買完全產權（高爾夫、登山、滑雪運動度假村等）；四是房地產大盤或者新城區項目，由于開發面積很大或者周圍有需要保護或可以借力的生態環境，因此，就出現了不同于小區配套景觀的、大規模人為造景或者自然借景的開發項目。

“我國風景名勝區事業是國家社會公益事業”，“風景名勝區工作的基本方針是‘嚴格保護、統一管理、合理開發、永續利用’”，“必須強調資源保護工作的首要地位”。各級政府和風景名勝區管理機構應當全面、準確地貫徹執行國家相關風景名勝區工作的法律、法規及方針、政策，把保護好這一特殊珍貴的自然與文化遺產資源并永傳后代，作為自己光榮而艱巨的歷史重任。

然而，由于人們對風景名勝區認識還存在著較大的片面性，特別是受到日益發展的市場經濟社會環境的深刻影響而陷入種種誤區，導致風景名勝區出現了“旅游產業化”，務必引起嚴重關注和高度正視。

在調查中還發現，當前，無序開發風景名勝區的行為隨處可見，包括地方政府、旅游開發商和旅游經營管理部門，都熱衷于在保護區內大興土木，甚至引入房地產開發。風景名勝區逐漸喪失了其獨立性和獨特作用，八達嶺城市化使長城變成城墻，成為風景名勝區城市化的典型代表。

近年來，南京中山陵地區除不斷擴建的帝豪別墅外，環繞著中山陵，新的高檔別墅項目不斷誕生：山北有占地64萬平方米的聚寶山莊別墅及公寓，東北方向是占地220萬平方米的鐘山高爾夫別墅及球場，再往東有占地78萬平方米的馬術場別墅及賽場，以及占地20萬平方米的天泓山莊，南側將由“韋陀巷”項目填補高檔別墅的空白。這也成為風景名勝區管理困境的一個縮影。

一些地方變相出讓風景資源及其土地，使風景名勝區出現了扭曲的產業化定位，背離了公益的開發方向，走上危險道路。更為可怕的是，這一現象大有愈演愈烈之勢，風景區保護困境突圍已迫在眉睫。

公共資源在一些風景區成為私有者的“天堂”，臨水而建的各處豪宅肢解了作為公眾資源的城市景觀。以莫愁湖為代表的湖泊成了城市的“洗腳盆”和臨湖富豪的“私家花園”。杭州西湖岸線可謂是“黃金岸線”，但四十多家會所用會員制和高價門檻圈地獨享，成為事實上的“私有化”。而云南大理洱海也正在遭受破壞性開發，極目望去，到處是林立的別墅群，成為風景名勝區“私有化”愈演愈烈的一個縮影。

2.風景名勝區旅游房地產過度開發的成因

? 扭曲的“產業”定位

一些風景名勝區所在地的地方政府和領導，對風景名勝區這一特殊資源保護事業的社會公益性質、定位認識不清，片面地從發展地方經濟的愿望出發，如同抓其他經濟產業一樣，將風景名勝區也當作產業來抓，要求其成為促進地方經濟全面和快速發展的“經濟新增長點”，納入地方經濟發展規劃與目標，下達風景名勝區經濟增長比例、上繳地方財政硬性任務和招商引資規定指標，甚至還作為對風景名勝區及主要管理干部工作考績的基本目標等。因而迫使景區領導為了完成這一系列經濟指標而煞費心機，以圖實現當地政府提出的“經濟新增長點”總體發展目標的要求，從而使風景名勝區步入愈陷愈深的“產業化”發展的歧路。在這種極端片面認識的影響下，一些風景名勝區的掛牌命名和機構名稱也改變為“某某旅游風景區”或“某某風景旅游管理局”，將風景名勝區亦變成了旅游產業的同義詞、代名詞，這不符合國家有關對風景名勝區科學命名和法定定位。

應當指出，持有這種片面認識的人，嚴重混淆了風景名勝區與旅游產業的本質區別：前者是國家一項特殊資源（人類和國家極其珍貴的自然與文化遺產資源）的保護型社會公益事業，而后者則是國家新興的一項經濟產業。風景名勝區作為重要的旅游資源的載體之一，當然可以成為理想的旅游目的地，但風景名勝區所帶來的經濟效益，不應也不可能是風景名勝區本體所能全部體現的，而主要應在于風景名勝區之外由旅游活動全過程所帶動的社會經濟產業鏈，包括旅游產業及相關其他經濟產業（如交通運輸業、賓館業、餐飲業、商業、娛樂業、信息業、建筑業等）共同產生的社會性綜合經濟效益，并努力使其達到最大化，這才是我們真正追求的經濟效益目的所在。對此，我們一定要全面正確地認識和清醒理智地對待。

? 背離的開發方向

首先應當澄清一個概念，即所謂風景名勝區的開發，應當是在保護前提下的科學合理開發，是在不損害、不破壞風景資源及風景環境、生態與生物多樣性和不影響風景審美環境的原則下，為提供良好的游賞、觀光、休憩所必需的基本條件而進行的有嚴格控制的適度開發，絕不是無度的、甚至以破壞風景名勝資源及其環境為代價的掠奪性開發；保護，在風景名勝區全部工作中自始至終是第一位的。

嚴峻的現實是：在風景名勝區被“產業化”錯誤認識的誤導下，風景名勝區的科學合理開發被異化成為了追逐經濟效益最大化的商業性開發，把風景名勝區蛻變成了以圖謀經營效益為主要目標的“超級市場”，風景名勝資源成了具有特殊品牌價值的另類商品。

一些地方政府和領導受“新經濟增長點”片面觀念影響，在風景名勝區內大搞招商引資，如同發現“新大陸”一樣把風景名勝區作為發展地方經濟而八方融資、極力挺進的“新方向”、“新領域”。開發過程中不顧國家一系列有關風景名勝區開發建設的禁令和規定，不執行風景名勝區規劃的明確要求，曲意采用市場經濟條件下的“市場需求”和發展產業經濟的“規模聚集效益”等理論來指導風景名勝區開發，于是什么項目賺錢就開發什么項目，想建在哪里就建在哪里，已建規模不夠就再加大，一切任由投資者說了算，并由政府提供最優惠的條件和政策支撐。結果形成的局面是，就怕投資者不來，不怕項目建不成，違法違規，弄虛作假，屢禁不止，比比皆是。更有甚者，將風景名勝區當作另類城市建設用地，什么會議中心、康復中心、娛樂城、酒店式賓館、定時分享式度假別墅??一古腦都搬進了風景名勝區，有的還公開或變相進行房地產開發等等。大量的開發項目根本上背離了風景名勝區的建設方向，也不符合風景名勝區合理開發的基本原則，并不斷侵占、蠶食風景名勝區土地和資源，使風景名勝區已見嚴重的城市化、商業化、人工化狀況更加日愈加劇。

誠然，平心而論，出現這種狀況是不能完全歸咎于開發商的，作為一個投資者，講究的就是投入產出比，追求的就是效益最大化，他有選擇自己投資項目的權利與自由，這自在情理之中，也是能夠理解的。但問題的要害在于，手中掌握部分權力的政策制定者和決策者，必須要有正確的認識和清醒的頭腦，要用更高、更遠的眼光堅持以科學發展觀指導政策與決策思維，牢牢把握國家和人民根本利益及國家法制的高度工作原則，嚴格把好這個關口，忠實地履行保護好、建設好、管理好風景名勝區這一神圣的歷史職責。

? 異化的體制蛻變

風景名勝區必須實行統一管理的體制，這一原則是在《風景名勝區管理暫行條例》、《風景名勝管理暫行條例實施辦法》及《中國風景名勝區形勢與展望》綠皮書中一再明確和強調的，并在風景名勝區“十六字”工作方針中得到了充分的體現。各級人民政府和由人民政府授權的風景名勝區管理機構，“其主要任務是根據《風景名勝區管理暫行條例》和規劃，對風景名勝區的資源保護、開發建設和經營活動實行統一管理”，應當說這是具有充分的法定與政策依據的。

但是，風景名勝區的管理狀況實際上并非如此。特別是20世紀90年代末至今以來，一些風景名勝區的管理體制出現了異化蛻變，將原來應該統一的保護、規劃、建設管理權分離開來（個別風景名勝區甚至出現將統一管理權一分為三、一分為四），而在風景名勝區內部或從外部引入人員機構和資金，另行成立專營旅游開發的企業實體，分管著不同權限，完全依據市場經濟理論和市場需求，按企業經營體制去開發和經營，必然一切決策都從企業自身的發展和追逐經營利潤的原則出發；還有的開發企業實體成立的目的，就是為了擴大融資，增強市場競爭實力，發行上市股票，把風景名勝區當成了押注的資本，如同經營金融產業一樣來開發經營風景名勝區。更有的地方，無視國家法規、政策的規定，恣意出讓或變相出讓風景名勝區資源和土地，將一個完整的風景名勝區割裂成幾個、十幾個、幾十個獨立開發經營的小地塊，開發商自行做主，各行其是，協議一簽就是幾十年不變，將風景名勝區這一最珍貴的國有無價遺產資源轉為私有企業所占有，這是根本背離風景名勝區統一管理、保護原則和永續利用的發展宗旨的。國務院辦公廳《加強風景名勝區保護管理工作》通知中明確指出：“風景名勝資源屬于國家所有，必須依法加以保護。各地區、各部門不得以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及景區土地”。然而，值得高度警示的是，這一明令禁止的行為，不僅沒有得到遏制，反有更大范圍蔓延之勢，十分令人痛惜和深憂。通觀當前風景名勝區存在的各種紛繁而復雜的問題，為何長期以來得不到根本解決，甚至愈演愈烈，筆者認為：除了認識上的重要原因之外，現行風景名勝區管理體制的嚴重不適，是造成這種局面的主要原因之一。其主要表現在：國家層面上對風景名勝區管理的權限及工作深度不到位，國家主管風景名勝區工作職能部門機構設置的強度不到位，國家對風景名勝區范圍的法制建設力度、執法渠道及執法監督不到位等。

3.風景名勝區旅游房地產開發過度具體案例分析

? 歷史文化名湖淪為“城市洗腳盆”

隨著城市建設的快速發展，一些歷史文化名勝古跡成為犧牲品，有的倒在推土機下，有的被迫“減肥瘦身”。

“莫愁湖邊走，春光滿枝頭。花兒含羞笑，碧水也溫柔??”上世紀80年代唱遍大江南北的《莫愁之歌》，是對莫愁湖生態環境的真實寫照。可是，今天在莫愁湖邊走，看到的是周邊高樓大廈鐵桶般“圍剿”湖邊風光的圖景。站在湖畔高樓上向湖里望去，莫愁湖更像一個“城市洗腳盆”。

經調查發現，莫愁湖東岸是萬科金色家園小區，共有12幢住宅樓臨岸建造，最低的18層，最高的30層，基本封死了莫愁湖東岸。緊鄰這12幢大樓的是“名湖雅居”小區的多幢高樓，位于莫愁湖東南方向，與“萬科”連為一體，把莫愁湖的南面封閉了。這兩個“豪宅區”離湖岸僅十多米遠，小區和莫愁湖之間還有私開的小門，莫愁湖成為小區居民的“私家花園”。

不僅莫愁湖如此，當地其他的城市湖泊如玄武湖、烏龍潭、百家湖等也正在被高樓大廈和富人豪宅包圍和侵占，如南京百家湖西岸的百家湖花園、文化名園等豪宅小區臨湖而建，將環湖路攔腰截斷，環湖路由一個圓圈變成了一個半圓，另一半成為別墅群和停車場。

“一些歷史名勝景區是完整的，但開發商在邊上‘貼燒餅’破壞了景觀。”南京市旅游園林局副局長穆耕林說，南京將起草旅游景區保護條例，把那些打著旅游旗號、搞房地產嫌疑的項目，明確列為不受歡迎的項目。

? 被鯨吞的“生存空間”

“政策法規不過是紙上畫畫，墻上掛掛，不能當真。”一位地方官員如此表白

湖南省懷化市洪江古商城是“全國重點文物保護單位”，被譽為中國資本主義萌芽時期的“活化石”，近10萬平方米、380余棟明清古窨子屋建筑，靜臥在湘西大山深處。當房地產開發商的推土機開到古建筑旁邊時，這座被文物學者認為完整記錄中國古代商業文明全過程的古城，行將走向消亡。

這只是當前在中國內地上演的房地產開發追逐風景名勝的故事縮影。

在不少城市，被文物界視為“珍寶”的歷史文化古城景區，正面臨開發過度危機。依托古城的品牌優勢，房地產開發不斷升溫，原汁原味的傳統文化遭到商業化侵襲，一些核心景區外的古建筑遭到強拆，整體風貌受到破壞。

在這股浪潮中，一些歷史文化名勝古跡成為犧牲品，有的倒在推土機下，有的被迫“減肥瘦身”。

“要給歷史名勝一點‘生存空間’！”有關專家發出呼吁。? 又是一場“生死”考驗

在洪江古商城，核心區外的許多精美建筑已被夷為平地，在瓦礫堆上新建的樓盤和酒店與古城風貌格格不入。一段風景優美的沿河風光帶被建成商業步行街，門面價格達每平方米1.6萬多元，高出當地均價數倍。

無獨有偶。鳳凰古城從被文物專家發現，到地方政府引入開發商進行旅游商業開發，也經歷了一個“狂飆突進”的階段。

站在古城南華山上，本刊記者看到數棟鋼筋水泥樓房居高臨下，俯視著一大片深褐色的飛檐翹角的古建筑群，而一些看上去古香古色的“老房子”，也只是現代“仿古建筑”。最能體現鳳凰風情的吊腳樓，有一部分已被改建成鋼筋水泥結構的民居，只在回龍潭附近尚留有10多棟老屋。

與這場開發浪潮相伴的，是文化遺產的“文化異化”。

鳳凰這座被稱為“中國最美的小城”，正彌漫著進口啤酒和爆米花的味道。

調查時看到，夜色中的古城喧鬧無比；沱江邊的古民居不少搖身變成了鬧哄哄的酒吧，形形色色的游客在燈紅酒綠的吊腳樓歇斯底里地大呼大唱。

經營銀器和扎染的張桂英老人說，隨著古城旅游開發的加速，老街上的古舊味兒越來越淡了，由于租金水漲船高，商鋪門面漸漸被外地資本占據，具有地方特色的工藝品店面，生意遠遠不如那些喧囂的酒吧和飯店。

鳳凰的一位“蠟染大師”，祖宅就在古城老街上，前些年還在家中與天南地北的游客交流創作心得，出售一些自己創作的蠟染工藝品，如今卻將老宅子租給了外地商人。

“如果聽任旅游開發熱潮對古城文化遺產的損害，就將導致文化主體的轉移和失落，而這正是古城作為文化遺產最有價值的部分。”專家提出忠告，“對地方政府來說，當一種經濟目標被非理性夸大時，造成的傷害不僅僅是自然界的，更不僅僅是旅游業的。”

? “情人湖”不見了

云南省大理白族自治州大理市2003年在招商引資過程中，拿出全市最好的洱海公園附近的地域進行開發建設，把優美的“情人湖”大部分水域填埋，建成別墅區。

本刊記者看到，“洱海天域”五星級酒店、別墅區和風情商業街占地260多畝，距離洱海僅有10多米的距離。

“當時政府說要建設環海路和南排污干渠，大家認為是保護洱海的有效手段，一致贊成。沒想到2008年‘情人湖’不見了，取而代之的是一棟棟別墅。”當地一位市民說，“這樣的行為傷害了市民的感情，為保護洱海實施的退塘還湖、退耕還林、退房還濕地的‘三退三還’還有什么意義？”

與此同時，在滇池邊開建的彩云灣度假中心項目經媒體曝光后也引起了各界關注。

云南圣元律師事務所律師王冰說，風景名勝區條例、規劃法、水法、國土法、森林法、滇池保護條例和洱海保護條例等規定，禁止在風景名勝區內設立各類開發區和在核心景區內建設賓館、招待所、培訓中心、療養院以及與風景名勝資源保護無關的其他建筑物，已經建設的應按照風景名勝區規劃逐步遷出。

? 國家級風景區建成了別墅群

天目湖是江蘇溧陽市國家4A級風景區，是江蘇省重要的水利設施，更是難得的山水旅游資源。但是從上世紀90年代開始，隨著房地產的發展，景區周邊出現了大量的別墅，形成了多個別墅群，并出售給個人。

據本刊記者現場調查，天目湖周邊約有近千座大小不一的別墅，站在天目湖賓館旁邊一眼望去，密密麻麻，紅綠相間，十分搶眼。

距離湖岸幾十米的“香樟名岸”別墅群這樣自我描述：“地處天目湖太公山側??項目占地250畝左右，由近百棟獨立別墅，近百棟雙拼、聯排別墅及三百多套別墅式休閑公寓、三百多套精裝修酒店式度假公寓組成。”

涵田度假區的樓房站立在青綠色的湖岸山景中，好像一個“大補丁”。

無獨有偶。著名的千島湖風景名勝區周邊也存在著大量違規別墅。

除此之外，在千島湖邊，幾幢幾十層高的大樓都貼上了玻璃幕墻。如此豪華的城市建筑突兀地聳立在自然風景之中，遮住了遠處的青山。2002年《國務院關于加強城鄉規劃監督管理的通知》規定，“嚴禁以任何名義和方式出讓或變相出讓風景名勝區資源及其景區土地，也不得在風景名勝區內設立各類開發區、度假區等。”

2003年國土資源部(356)號文《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續健康發展的通知》要求：停止別墅類用地的土地供應。

2004年10月1日，國務院(28)號文《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調：繼續禁止高檔別墅類房地產、高爾夫球場等用地的審批。

“政策法規不過是紙上畫畫，墻上掛掛，不能當真。”浙江淳安縣的一位官員說，該不該建和如何建別墅是一個值得研究的問題，可以說是“解決了看風景的問題，卻沒有解決被看的問題”。

隨著千島湖開發力度的加大，目前綠城、濱江、開元等著名房地產公司和旅游公司紛紛進駐景區。

天目湖和千島湖的開發問題引起了當地政府有關部門的重視。

“近年來，純粹的房地產項目受宏觀調控影響較大。很多房地產項目便以旅游項目出現，但跟旅游系統沒有關系。而我們在房地產開發上政策太寬，出現了失誤和教訓，現在都停了。”溧陽旅游局紀檢組組長冷潔說。

“綠水青山就是金山銀山，生態就是財富。”冷潔說，天目湖將打造長三角的凈水源，對過度的開發進行急剎車，包括建設污水處理廠，生態措施跟上去，彌補歷史欠債和規劃考慮不周問題。

休閑時代的旅游地產開發平衡模式探討

相比與以觀光旅游為主要特點的前旅游時代已經成為過去式，以休閑為主導的后旅游時代成為旅游產業進行飛躍式發展的一個重要階段，目前出現的很多旅游新變化正是休閑旅游時代的具體表現，如投資主體的多元化，旅游產品的多樣化，旅游線路的組合化，旅游服務的精細化，旅游目的地的差異化，旅游經營的標準化，景區營銷的數字化，旅游經濟的產業化等等。這些表現進一步催生著旅游新業態的不斷涌現。

旅游業相對來說技術壁壘較低，更容易陷入同質化的低層次競爭之中。研究揭示，在大眾旅游市場，主要產品越來越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的價格來做出選擇，全國范圍的景區競爭日趨激烈，因此近年來旅游從業者借用流通企業的競爭工具不斷創新經營方式和經營手段，以期提高自身的核心競爭力，形成旅游新業態，進而開創一片藍海。

以農家樂這種最適宜城市居民短距離度假產品為例，近年來各地紛紛開展農家樂旅游項目，使之市場競爭日益激烈，但缺乏特色，形式單一，制約著產品的發展，城市中不同水平的消費者，往往有著不同的目的，簡單的農家樂產品將難以滿足需求。針對這種情況，日前北京市旅游局在全國率先制定了“國際驛站、養生山莊、休閑農莊、旅游觀光示范園、鄉村酒店、滿鄉籬園、生態漁村、山水人家”等8個鄉村旅游新型業態的標準，將于近期出臺，成為全國首個地方標準。

5.風景名勝區保護與旅游房地產開發成功案例

? 首個國家濕地公園

2009年，電影《非誠匆擾》讓杭州西溪濕地公園名聲廣傳——5分鐘、3個景點的鏡頭，使西溪濕地的游客呈爆炸式增長。統計表明，2008年，西溪游客為80萬，旅游收入為4600萬元，而到2009年，旅游人數猛增到306萬，旅游收入超過1億元。

慕名而來的游客沒有失望。當他們在曲水尋梅、漁村煙雨的美景里，坐著手搖船領略清代詩人厲鶚筆下“蘆錐幾頃界為田，一曲溪流一曲煙”的勝景時，絕想不到這里原來是一片養魚養雞養豬、垃圾污水橫流的城郊農村，當時甚至連許多杭州人都不知道西溪濕地為何物。

2003年，西溪濕地綜保工程正式啟動。杭州市遵循濕地保護國際公約，確立“積極保護”理念，堅持“生態優先、最小干預、修舊如舊、注重文化、以人為本、可持續發展”原則，最終找到了一種“濕地+公園”的模式，在生態效益、社會效益、經濟效益之間找到了一個最佳平衡點和最大“公約數”，建成開放了中國首個國家濕地公園。

西溪濕地綜保工程實施以來，總計拆遷居民4000多戶，搬遷企事業單位160多家，拆除建筑100多萬平方米。在7年中，西溪濕地堅持修復自然生態，濕地內植物從以前的221種增加到了目前的1000多種，蘆葦、野莢白等高草濕地型群落和狗牙根、結縷草等低草濕地型群落得到了恢復，形成了多樣性的濕地植物群落景觀。同時，西溪濕地鳥類已由79種增加到126種，占杭州市鳥類總數的50%。西溪水質也提升了2個標準。

6.風景名勝區保護與旅游房地產開發二者關系總結

綜合上述分析，這里歸納出三條結論：第一，風景名勝區是國家一項對特殊資源——自然與文化遺產資源保護型社會公益事業，必須由國家高度統一管理，不適用市場化、商業化運作；當前風景名勝區出現的“旅游產業化”發展趨向，更嚴重背離了我國風景名勝區事業的性質定位和目標方向，不符合國家相關法律、法規、方針和政策要求，嚴重危害風景名勝區事業健康發展，必須堅決遏制和糾正，統一管理把危害降到最低；第二，在現階段，我國正處于社會主義市場經濟全面深入展開和經濟建設快速發展中，由于人們認識的差距及法制、政策的執行力度、效率不到位，這種情況的出現或許應當看作為特定經濟社會環境和發展階段的“過程產物”，但必須將其延續時間和造成危害損失縮小到最少、最低；第三，風景名勝區“產業化”及其他諸多問題的存在，也充分反映了我國現行風景名勝區管理體制的嚴重不適，國家對各地風景名勝區的主管權力影響存在諸多重大缺失，受地方局部和狹隘經濟利益及政策的制約影響程度極大，必須進一步嚴格明確和劃分國家與地方權力分管范圍，全面深入地改革現行管理體制已勢在必行，從而保障我國風景名勝區事業的科學、健康、持續發展。

參考文獻

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旅游開發中土地資源的綜合利用

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第五篇：風景名勝區旅游營銷的理念

旅游發展的初期，旅游目的地的發展程度主要是由旅游吸引物的多少和質量決定的，但是隨著旅游業的迅猛發展，市場競爭已經成為旅游目的地生存和成長的關鍵因素，“得市場者得天下”，現代旅游發展史，亦是驚心動魄的營銷戰史。“用兵之道，以計為首。” 旅游目的地要持續健康的發展，其管理者必善謀劃，冷靜打市場，以整合營銷的理念(TIMC)，強調打市場的創意策略和計劃的可操行，旅游管理者才能掌握市場營銷的制高點。以旅游需求導向為中心，整合旅游地的各項資源(人、物、資金、專有訣竅)配合市場導向投入，根據旅游目的地的獨特性買點，地區發展的方向去選擇具有競爭優勢的市場，滿足顧客需求，制定贏取市場的旅游目的地營銷策略，惟此才能適應環境的變動，能充分并設計出能配合策略執行的組織，以實現營銷總目標，并達到旅游目的地持續發展的良性循環。

作為一個旅游開發區域，馬陵古戰場旅游區必須既能夠符合消費者在功能方面的需求，例如度假、美食、水上運動等，又必須讓其感到物有所值，使消費者認為在此地的消費、投資比在其它類似功能的地方消費更有價值。這就創造了在一個“非城市化的自然區域中”實現“城市化高消費”的可能性，使投資回報能力得以提高。而要實現高回報率，則必須能夠在不斷的營銷過程中，以感性色彩來打動消費者，而不僅僅是依靠理性的交通便利、項目豐富、價格實惠等條件。