第一篇：數(shù)值策劃前期

前言:

可能叫補(bǔ)充篇并不恰當(dāng),一個(gè)偶然的機(jī)會(huì),讓我可以用這樣的思路或者說(shuō)角度來(lái)總結(jié)自己的經(jīng)驗(yàn)和心得

之前的不能說(shuō)是錯(cuò)的,不過(guò)確實(shí)總在講大道理,缺忽略了細(xì)節(jié)的東西

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對(duì)于策劃案前期的數(shù)值策劃具體工作內(nèi)容,我以系統(tǒng)分類的方式,具體闡述一下我自己的心得,理想的話,對(duì)大多數(shù)模式下的mmorpg基本上都可以通用

角色屬性

首先確定手動(dòng)加點(diǎn)還是系統(tǒng)自動(dòng)分配又或者根本沒(méi)有1級(jí)屬性

手動(dòng)加點(diǎn)

1，首先，制定出一套1級(jí)屬性與2,3級(jí)屬性之間關(guān)系的公式初稿，并留出足夠的參數(shù)空間，對(duì)公式進(jìn)行調(diào)整

2，依照這套公式，與其他系統(tǒng)策劃設(shè)計(jì)出的，職業(yè)系統(tǒng)，技能系統(tǒng)，道具系統(tǒng)，榮譽(yù)系統(tǒng)等等所有影響角色下線存儲(chǔ)數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，一并定出主角的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，這部分，在程序開(kāi)始做之后，原則上，就不要更改了

數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，依照:離線存儲(chǔ)數(shù)據(jù)，客戶端存儲(chǔ)數(shù)據(jù)，線上臨時(shí)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)3部分考慮，分別針對(duì)，字符類型，取值范圍，進(jìn)行規(guī)定，如果客戶端的UI方面需要，還需要提供，哪些數(shù)據(jù)客戶端UI需要進(jìn)行讀取

3，針對(duì)所有1級(jí)屬性，進(jìn)行調(diào)平，目標(biāo)是使1力量=1敏捷=1智力=1精神，等等?? 思路是，每種屬性點(diǎn)可以讓角色的生存能力增加多少，對(duì)目標(biāo)造成傷害能力增加多少，生存能力與傷害能力之間取中庸的一套標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)做參照物，進(jìn)行比對(duì)，如果可以達(dá)到，增加100力量與增加100敏捷可以基本持平，那么這部分基本上就完成了

如果屬性對(duì)不同職業(yè)的加成不同，那么就需要對(duì)每一個(gè)職業(yè)的每一個(gè)屬性進(jìn)行調(diào)整，并且職業(yè)之間同樣要調(diào)整，原則上來(lái)說(shuō)，不建議這么做，這是幾乎不可能達(dá)到的平衡

4，這部分工作，可以調(diào)整的數(shù)據(jù)，包括1級(jí)屬性對(duì)2級(jí)屬性的影響參數(shù)，即公式中的參數(shù)，必要的時(shí)候，甚至可以更改公式，但是，增加或者減少1級(jí)屬性等影響數(shù)據(jù)庫(kù)結(jié)構(gòu)的事情盡量不要做了（如果這個(gè)階段，程序還沒(méi)動(dòng)手做，那么當(dāng)然，可以隨便改），因?yàn)檫@部分對(duì)程序的工作量影響是比較大的，一方面是會(huì)打亂之前的工作計(jì)劃，安插新的工作量，另一方面，由于這種工作很可能是涉及多個(gè)程序員的各自部分工作，因此很容易疏忽一些小細(xì)節(jié)而產(chǎn)生BUG

系統(tǒng)加點(diǎn)

1，自動(dòng)加點(diǎn)，針對(duì)上面手動(dòng)加點(diǎn)的方式，省去了，使1力量=1敏捷的調(diào)平過(guò)程，因?yàn)椋覀冊(cè)试S1力量=10敏捷=0.5智力的情況存在，而我們需要做的，僅僅是規(guī)定出角色在各個(gè)等級(jí)分別的生存能力與傷害能力，根據(jù)這個(gè)逆推出角色在各個(gè)等級(jí)的屬性點(diǎn)數(shù)

2，一般來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)分配加點(diǎn)，會(huì)搭配一個(gè)設(shè)定：1級(jí)屬性點(diǎn)對(duì)不同職業(yè)有不同的加成效果，如果是這樣，那么，就需要對(duì)各職業(yè)之間的平衡做設(shè)計(jì)了，或者可以調(diào)整每個(gè)職業(yè)成長(zhǎng)的點(diǎn)數(shù)加成都不同，也可以調(diào)整屬性點(diǎn)針對(duì)各職業(yè)的屬性修正參數(shù)，原則上來(lái)說(shuō)，仍然是盡量保證各個(gè)職業(yè)在各個(gè)階段的戰(zhàn)斗能力基本持平

3，如果說(shuō)，一個(gè)加血類的職業(yè)與一個(gè)傷害類的職業(yè)之間的平衡，并不在這里的考慮范圍之內(nèi)，因?yàn)楸旧砉δ懿煌膬蓚€(gè)職業(yè)，在游戲世界中本身就形成了相互依存的關(guān)系，他們之間并不會(huì)存在嚴(yán)重的心理不平衡現(xiàn)象，當(dāng)然依照以往的經(jīng)驗(yàn)，如果賺錢是游戲玩家都需要做的事情，那么不要讓這兩種職業(yè)在這方面的能力差距太大，如果是難以彌補(bǔ)的差距，就想辦法在其他系統(tǒng)方面做彌補(bǔ)

角色屬性方面在上面的工作完成之后，基本上就可以扔到一邊了，不出意外的情況下，在測(cè)試調(diào)整之前的很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，都不會(huì)對(duì)其做調(diào)整了

技能系統(tǒng)

技能系統(tǒng)是個(gè)非常有意思的部分，我們暫時(shí)先不考慮有天賦等其他系統(tǒng)影響的情況下，直接說(shuō)，如何入手這部分工作

1，首先是針對(duì)系統(tǒng)策劃的系統(tǒng)案對(duì)每個(gè)職業(yè)的所有技能設(shè)計(jì)，結(jié)合戰(zhàn)斗系統(tǒng)本身的規(guī)則，對(duì)各個(gè)職業(yè)的技能系統(tǒng)做出是否可調(diào)平，以及難度的評(píng)估，反饋意見(jiàn)，并拿到最終的定稿。

如果是一款強(qiáng)調(diào)單人練級(jí)及其PK的游戲，那么就盡量不要存在，只能加血的職業(yè)，只能吸收傷害的職業(yè)；如果練級(jí)過(guò)程中，就使玩家必須通過(guò)與其他組隊(duì)才能進(jìn)行練級(jí)，那么此類職業(yè)當(dāng)然可以存在，那么這個(gè)時(shí)候，考慮好所有的隊(duì)伍組合方式，并抽取其中所有可能的最優(yōu)解進(jìn)行思考

這部分工作可能更多的需要經(jīng)驗(yàn)吧，如果是新人數(shù)值策劃，那么這部分工作，就需要主策來(lái)完成了，總之，無(wú)論如何，我們需要拿到一份確定的文檔，并針對(duì)這部分內(nèi)容進(jìn)行數(shù)值的填充。其實(shí)大多數(shù)情況下，數(shù)值調(diào)整就可以解決的問(wèn)題，都不是問(wèn)題

2，在這個(gè)版本的文檔確定之后，同樣的，我們需要將技能系統(tǒng)相關(guān)的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)整理出來(lái)，如果他影響到主角的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)，那么可能需要更早的被提出來(lái)（比如技能會(huì)產(chǎn)生角色身上的狀態(tài)，甚至角色下線仍然在計(jì)算中的狀態(tài)，或者比如技能會(huì)使得玩家在被攻擊的時(shí)候，百分之幾的幾率產(chǎn)生如何如何的影響）

3，下一步工作，自然就是針對(duì)每個(gè)技能做平衡性調(diào)整了。這里，我們需要首先明確的一個(gè)大前提數(shù)據(jù)是，技能的威力占據(jù)角色能力的百分比，這個(gè)百分比，是在早期就可以確定下來(lái)的，他根據(jù)游戲本身的運(yùn)營(yíng)方向相關(guān)，角色裸身能力，裝備屬性能力，技能能力，其他系統(tǒng)提供的能力（如：寵物系統(tǒng)，組隊(duì)系統(tǒng)等），他們各自所占百分比分別是多少

另一個(gè)是與經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)相關(guān)的消耗成本，即，游戲中是否允許玩家輕易的進(jìn)行免費(fèi)的生命等值的恢復(fù)，游戲中的是否存在某種生命恢復(fù)道具是必要消耗品

4，之所以需要明確上面的兩組數(shù)據(jù)，是因?yàn)椋覀冊(cè)趯?duì)技能做調(diào)平的時(shí)候，無(wú)非就是針對(duì)每個(gè)技能的性價(jià)比進(jìn)行評(píng)估，并調(diào)節(jié)參數(shù)，使得每個(gè)技能的性價(jià)比變得可控。影響性價(jià)比的數(shù)據(jù)包括：

a)對(duì)傷害能力的提升

b)對(duì)生存能力的提升

c)消耗成本（包括魔法值消耗，道具消耗，等其他）

d)時(shí)間成本（包括施法時(shí)間，角色必須停留的時(shí)間，冷卻時(shí)間）

無(wú)論如何，這些直接造成傷害或者對(duì)生命產(chǎn)生恢復(fù)影響的技能，都還好說(shuō)，比較麻煩的是，影響角色之間空間位置的技能，或者影響移動(dòng)速度的技能，這個(gè)時(shí)候，我們就需要把問(wèn)題分開(kāi)來(lái)討論，因?yàn)楫吘惯@兩類技能是不應(yīng)該混淆的上面直接造成傷害或者恢復(fù)的技能都是針對(duì)玩家面對(duì)的目標(biāo)是怪物的情況下來(lái)考慮的，而空間位置的改變與影響移動(dòng)速度的技能，則更多的是針對(duì)玩家之間PK的技能來(lái)考慮的，因此，這類技能，首先需要把所有職業(yè)的這類技能都羅列出來(lái)，然后去假想任意兩個(gè)職業(yè)的玩家，在針對(duì)這些技能的使用方面，存在如何的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)，之后，再利用已有的冷卻時(shí)間，影響效果等參數(shù)盡量調(diào)平，實(shí)在不行，就必須增加或者減少某些技能了，這部分調(diào)整需要更多的測(cè)試。

5，以上工作完成后，技能系統(tǒng)方面，最后一部分工作，就是制定出各個(gè)職業(yè)的技能學(xué)習(xí)表了，即，在每個(gè)等級(jí)，每個(gè)玩家都能學(xué)到什么樣的技能，并且將平衡調(diào)整過(guò)的數(shù)值填充進(jìn)去

道具系統(tǒng)

裝備

之前提到的，游戲中各個(gè)系統(tǒng)在一個(gè)角色的最終戰(zhàn)斗能力表現(xiàn)中所占比例，裝備也是其中一部分

如果游戲中采取的方法是比較老式RPG的設(shè)定方式，某身體位置的裝備從初級(jí)到高級(jí)的屬性是單線的，或者說(shuō)被規(guī)定好的，如：初級(jí)到頂級(jí)的鞋子，只增加速度和防御的屬性，那么鞋上面速度對(duì)戰(zhàn)斗力的影響值就沒(méi)有必要與手套上的力量值做平衡，因?yàn)槭遣煌牟考@方面，只需要做到高級(jí)的鞋比低級(jí)的鞋在屬性上的值更高一些，問(wèn)題就不會(huì)太大了

而如果想要某位置的裝備可能在同一等級(jí)階段，有更多種類的屬性變化，那么，屬性換算就會(huì)非常必要了，在下非常贊暴雪在暗黑破壞神以及魔獸世界中的換算做法，他們提出了一個(gè)“屬性池”的概念，將每種屬性賦予一個(gè)效用值，如：1力量=1000，1攻擊力=800，1防御=790，諸如此類的，等等，之后，在某件裝備上，有一個(gè)固定的“池”，即，我們通常所知的“物品等級(jí)”，這個(gè)物品等級(jí)，就規(guī)定了這件裝備的“屬性池”有多大，比如一件物品等級(jí)是8的裝備，屬性池被規(guī)定為80,000，那么他可以是+80力量，也可以+100攻擊，也可以+50攻擊+40力量（以上數(shù)據(jù)純粹杜撰，請(qǐng)勿與實(shí)際數(shù)據(jù)相比較）

在這種平衡規(guī)則的體系下，我們需要做的，只是根據(jù)一系列的演算，驗(yàn)證，來(lái)調(diào)整每種屬性的效用值而已，只要這些效用值是合理的，之后的裝備千變?nèi)f化，也不會(huì)有太夸張的不平衡現(xiàn)象，最多對(duì)一些出問(wèn)題的細(xì)節(jié)，進(jìn)行針對(duì)性調(diào)整。

補(bǔ)給品

如果說(shuō)，是像WOW一樣的戰(zhàn)斗外使用，接近免費(fèi)的面包和水，或者帶有使用CD的紅藍(lán)藥水，我們這里暫時(shí)不考慮了，只需要根據(jù)預(yù)設(shè)的戰(zhàn)斗節(jié)奏來(lái)設(shè)定恢復(fù)時(shí)間及量，就不會(huì)有太大的問(wèn)題

這里主要想說(shuō)明的是，作為經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中比較重要的組成部分的補(bǔ)給品做法

如果說(shuō)，戰(zhàn)士和刺客之流的近身戰(zhàn)斗職業(yè)，還算好說(shuō)，我們很容易計(jì)算出他們?cè)诟鱾€(gè)等級(jí)面對(duì)不同怪物的時(shí)候，單位時(shí)間內(nèi)的生命值消耗速度，而法師和弓箭手之流的遠(yuǎn)程攻擊職業(yè)則并不好估算生命消耗的數(shù)值，如果這方面還好說(shuō)，最麻煩的事情，就是生命補(bǔ)給品與治療職業(yè)之間的平衡關(guān)系，不知道該如何去把握。

而這里，我最近玩過(guò)的巨人，給我啟發(fā)不小，從低級(jí)角色到高級(jí)角色，在同一時(shí)間內(nèi)基本上只有一個(gè)練級(jí)技能好用，而且在傷害能力提升的效果方面，讓人不得不去使用，這個(gè)時(shí)候，魔法補(bǔ)給品的消耗就會(huì)很輕易的被計(jì)算出來(lái)，而生命補(bǔ)給品的消耗又幾乎是被忽略的，這樣一來(lái)，某等級(jí)某職業(yè)在殺怪練級(jí)過(guò)程中這種補(bǔ)給品的平均消耗量，或者說(shuō)，最小消耗量，就可以輕易被計(jì)算出來(lái)了，另外，由于計(jì)算的時(shí)候，其實(shí)只是計(jì)算魔法補(bǔ)給品的消耗，那么與治療職業(yè)之間的沖突關(guān)系也就不存在了

而之后需要考慮的，僅僅是玩家在組隊(duì)之后的殺怪效率與藥品消耗之間的關(guān)系了。當(dāng)然，如果說(shuō)，游戲是鼓勵(lì)玩家組隊(duì)的，那么在組隊(duì)之后，藥品消耗量被降低，也是十分可行的

第二篇：數(shù)值策劃筆試

數(shù)值策劃測(cè)試題

（測(cè)試題有一定難度，但不限時(shí)間。還請(qǐng)耐心作答）

1、請(qǐng)嘗試為一款格斗游戲（如街霸系列、KOF系列）或足球游戲分析并設(shè)計(jì)一套數(shù)值結(jié)構(gòu)。

包括定義單位全部的基本屬性和屬性表現(xiàn)效果。（1.如基本屬性：力量，表現(xiàn)效果：射門速度；或基本屬性：力量，表現(xiàn)效果：攻擊傷害。2.請(qǐng)盡量詳細(xì)的定義單位可能出現(xiàn)的屬性和表現(xiàn)效果）

描述屬性到表現(xiàn)效果的成因關(guān)系，并選取其中1-2個(gè)關(guān)系給出詳細(xì)的公式。

2、在游戲數(shù)值設(shè)計(jì)中有一種設(shè)計(jì)方法叫做達(dá)標(biāo)效應(yīng)。即除一般基本屬性到表現(xiàn)效果的公式

外，還將根據(jù)基本屬性的一些特定情況給出額外的表現(xiàn)效果獎(jiǎng)勵(lì)。如屬性的百位數(shù)平方與屬性相加；屬性除以5的整數(shù)部分與屬性相加等等。

設(shè)有rpg游戲，游戲中最優(yōu)情況下裝備提供屬性占總屬性70%，角色自身屬性占30%。玩家每5級(jí)作為一個(gè)流程階段，在該階段內(nèi)向玩家提供該階段等級(jí)的裝備。

請(qǐng)給出一種角色成長(zhǎng)和裝備屬性分布方案，使同處一個(gè)階段內(nèi)的玩家（指等級(jí)、裝備都在該階段范圍內(nèi)）綜合實(shí)力分成3個(gè)階層并且每階層實(shí)力相差控制在20%左右。

請(qǐng)給出該方案下所使用的達(dá)標(biāo)效應(yīng)算法。

3、現(xiàn)有一種mmorpg經(jīng)濟(jì)模式如下：

整體貨幣政策趨于謹(jǐn)慎

貨幣的獲得來(lái)源分為兩部分，一部分為玩家正常游戲活動(dòng)，一部分為玩家獨(dú)立的支付行為。（如現(xiàn)實(shí)貨幣兌換或wow的日常任務(wù)）

正常游戲活動(dòng)所獲得的貨幣可以支撐玩家基本游戲消費(fèi)（如耗損、基本藥品）

請(qǐng)分析在這種經(jīng)濟(jì)模式下游戲中的道具（包括裝備）應(yīng)采取什么樣的流通方式（指道具自產(chǎn)生到分配到最終被消費(fèi)掉的過(guò)程）。需注意什么問(wèn)題。

第三篇：前期策劃

做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)告。

創(chuàng)作一部紀(jì)錄片，首先要考慮好兩個(gè)問(wèn)題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注的話題千萬(wàn)不要去拍），二是怎么樣去創(chuàng)作這部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方案）。這就是前期策劃所要完成的任務(wù)。部片子（設(shè)計(jì)一套符合大眾觀賞需求的創(chuàng)作方

策劃是紀(jì)錄片創(chuàng)作過(guò)程中必不可少的程序，雖然不一定非要形成文字材料，但最好還是形成文字材料。策劃的文字材料叫策劃方案，又叫策劃文案或策劃書，相當(dāng)于一份可操作的“施工圖紙”。大至可分為六個(gè)部分：目的意義、內(nèi)容形式、組織機(jī)構(gòu)、實(shí)施程序、經(jīng)費(fèi)預(yù)算和效果預(yù)測(cè)。

1、目的意義：節(jié)目策劃書主要是節(jié)目策劃人寫給節(jié)目制片人和制作人看的，在讓他們知道怎么做之前，首先要讓他們了解為什么要這樣做，讓他們認(rèn)識(shí)策劃肩負(fù)的任務(wù)和追求的目標(biāo)及效果。這里要盡可能簡(jiǎn)明扼要地點(diǎn)出來(lái)。不要空話、套話，不要將太多的大道理，而是要把它限定在一個(gè)實(shí)事求是的范圍之內(nèi)。比如我們拍攝的紀(jì)錄片《命》，它的歷史背景是大學(xué)招生制度改革后，隨著招生名額的擴(kuò)大，招生費(fèi)用也提高了。如何解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問(wèn)題，不僅是黨和政府關(guān)心的問(wèn)題，同時(shí)也是老百姓關(guān)心的問(wèn)題。拍好這樣一部片子，其目的意義不僅可以減輕黨政部門接待貧困學(xué)生家長(zhǎng)上訪的壓力，也為解決貧困學(xué)生上學(xué)難的問(wèn)題提供了一條有效的信息途徑。

2、內(nèi)容形式：在明白為什么要做之后，就要闡述做什么。此時(shí)的策劃者要闡述他的創(chuàng)意，這是策劃書的關(guān)鍵部分。通常可以從內(nèi)容和形式兩方面來(lái)介紹這個(gè)創(chuàng)意。節(jié)目?jī)?nèi)容包括題材、選題、主題思想、背景材料以及相關(guān)內(nèi)容；節(jié)目形式包括節(jié)目類型、長(zhǎng)度、表現(xiàn)手法、制作技巧、技術(shù)手段以及包裝推介等。這里面需要強(qiáng)調(diào)的是，背景材料的搜集必須先行，決不可以盲目拍攝。因?yàn)榧o(jì)錄片并不是24小時(shí)全天候紀(jì)錄，而是圍繞主題有選擇的真實(shí)紀(jì)錄。英雄不是一天造就的，而一定是有著厚重的歷史背景。只有對(duì)歷史背景的廣泛搜集、認(rèn)真提煉，才能從中發(fā)現(xiàn)被拍攝對(duì)象的靈魂。背景材料的搜集是進(jìn)一步策劃的基礎(chǔ)，這一環(huán)節(jié)必不可少。在紀(jì)錄片《命》的拍攝開(kāi)始前，我們就做了大量的前期準(zhǔn)備工作。比如對(duì)被拍攝人歷史背景的了解，相關(guān)拍攝人物的確定，拍攝環(huán)境的踏查等等。題。一是為什么要去創(chuàng)作這部片子（無(wú)人關(guān)注

3、組織機(jī)構(gòu)：知道做什么之后，就要考慮由哪些人來(lái)做，怎么分工，怎么合作。這里重要的是形成強(qiáng)有力的工作班子和明確參與工作人員的職責(zé)。組織機(jī)構(gòu)往往有兩個(gè)層面，一是組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，二是具體制作機(jī)構(gòu)。前面說(shuō)過(guò)，紀(jì)錄片是最能代表電視臺(tái)實(shí)力的一個(gè)片種，從

某種程度上說(shuō)它并不亞于電視劇。所以在開(kāi)始創(chuàng)作之前，必須考慮配備最出色的創(chuàng)作隊(duì)伍和最精良的設(shè)備支持。

4、實(shí)施程序：明確了人員組織和任務(wù)分工后，就可以部署工作安排了。什么時(shí)候完成前期準(zhǔn)備，什么時(shí)候進(jìn)行拍攝，什么時(shí)候進(jìn)行后期制作，什么時(shí)候?qū)彶楹托薷模裁磿r(shí)候在什么頻道和時(shí)段播出等。要制定一個(gè)具體的時(shí)間表，使操作者能夠準(zhǔn)確地掌握策劃的實(shí)施過(guò)程，同時(shí)也便于策劃者和管理者控制和監(jiān)督工作進(jìn)度。

5、經(jīng)費(fèi)預(yù)算：項(xiàng)目的實(shí)施、節(jié)目的制作都需要一定的經(jīng)費(fèi)支持。目前的節(jié)目經(jīng)費(fèi)來(lái)源一般有兩個(gè)途經(jīng)：一是行政撥款；二是贊助經(jīng)費(fèi)或廣告收益。無(wú)論是哪一種來(lái)源，都應(yīng)做好經(jīng)費(fèi)預(yù)算，這是節(jié)目成功的物質(zhì)保障。做前期策劃——相當(dāng)于紀(jì)錄片創(chuàng)作的可行性報(bào)

6、效果預(yù)測(cè)：做完這些計(jì)劃后，還可以預(yù)測(cè)一下節(jié)目播出后所產(chǎn)生的效果，提出一個(gè)獲取社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的期望值。比如說(shuō)收視率、觀眾反響、社會(huì)效果和專業(yè)評(píng)比等，使之取得一個(gè)總結(jié)和評(píng)估的依據(jù)。

第四篇：前期策劃

目

錄

一、投資決策

（一）基本流程

（二）招拍掛

（三）實(shí)際操作過(guò)程中要注意的幾點(diǎn)

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)環(huán)節(jié)與結(jié)果

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

（三）整體工作的組織

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納

（五）項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)

三、前期的項(xiàng)目管理

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

（二）項(xiàng)目定位

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

前期策劃

一、投資決策

（一）基本流程

1、機(jī)會(huì)選擇

（1）開(kāi)發(fā)商通過(guò)自已的業(yè)務(wù)渠道或政府的關(guān)系、媒體公告搜集到一些項(xiàng)目機(jī)會(huì)或項(xiàng)目信息。

（2）將收集到的信息做判斷，進(jìn)行機(jī)會(huì)選擇，如有三個(gè)投資機(jī)會(huì)：高新項(xiàng)目、浐霸、北郊。開(kāi)發(fā)公司前期部對(duì)這幾個(gè)項(xiàng)目做初步分析，即理論上的投資機(jī)會(huì)分析。

2、投資意向

在弄清項(xiàng)目的基本情況之后，做預(yù)可行性研究，提出若干建議，供公司董事會(huì)決策，若董事會(huì)覺(jué)得項(xiàng)目可以做為意向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，則就與土地方（項(xiàng)目擁有方）做投資意向的洽談（商務(wù)談判），談判結(jié)束簽訂合作意向書。

3、投資決策

公司前期部對(duì)擬合作的項(xiàng)目做比較仔細(xì)的可行性研究和投資分析，這就叫項(xiàng)目的可行性研究。

可行性研究后如果認(rèn)為項(xiàng)目是沒(méi)問(wèn)題，最后決策是可以的，簽正式合同，按合同執(zhí)行。

綜上所述，做為常規(guī)來(lái)講，項(xiàng)目前期的決策階段，是三大塊：機(jī)會(huì)先擇、投資意向、最終的項(xiàng)目投資決策。

這是作為企業(yè)來(lái)講的內(nèi)部決策機(jī)制必然要走的三步曲，這三者方法一致，只是在可行性研究的方法的基礎(chǔ)上根據(jù)需要決策的對(duì)象的深度，把可行性研究的粗細(xì)長(zhǎng)短做了區(qū)別而已。

（二）招拍掛

1、獲得土地

通過(guò)招拍掛取得土地的時(shí)候，一般是開(kāi)發(fā)商去土地市場(chǎng)了解一些項(xiàng)目信息，土地市場(chǎng)的項(xiàng)目都有項(xiàng)目條件，即地塊是住宅用地還是工業(yè)用地，除此之外地塊還有用地條件，具體包括這幾方面：

（1）四臨界址，即周邊東南西北的界址。（2）盡用地面積畝數(shù)。

（3）容積率，即土地的得房率，即一塊地最終能開(kāi)發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品（如地塊面積為10000平米，容積率是3.5，盡用地10000平米，蓋出來(lái)的商品房的建筑面積就是3.50000平米，即買10000平米土地最終能開(kāi)發(fā)出來(lái)多少產(chǎn)品）。（4）建筑密度，即一塊地有多少平米可以用來(lái)做建筑。（如10000平米的土地，建筑密度是35％，也就是說(shuō)其中3500平米可以用來(lái)做建筑，也意味著樓座所有的底座面積不能超過(guò)3500平米）。

（5）綠化率，即小區(qū)里面扣去建筑面積，道路、硬化的停車廠、中心廣場(chǎng)、硬化道面積，剩下來(lái)的綠地面積（如規(guī)定為40％或39%，一般政府在用地條件中會(huì)規(guī)定它）。

（6）控高（限高），即一塊地在哪個(gè)方位建筑高度最高能高到多少，規(guī)劃部門通過(guò)控高來(lái)控制建筑空間（一般的民用住宅室內(nèi)大致是2.8米或2.9米，如果控高一定的話，2.8米、2.9米就限定了住宅能做多少層）。

開(kāi)發(fā)商根據(jù)這以上幾個(gè)指標(biāo)就可以算出自已的得房率，在拿到用地條件以后對(duì)意向地塊迅速的進(jìn)行前期方案的測(cè)算。

2、前期方案測(cè)算

（1）產(chǎn)品定位，也叫做概念規(guī)劃方案（初步規(guī)劃方案）；

（2）根據(jù)概念規(guī)劃方案進(jìn)行投資測(cè)算，將測(cè)算后的效益指標(biāo)與企業(yè)內(nèi)部希望的投資受益率做比較，根據(jù)企業(yè)認(rèn)可的受益率來(lái)確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得去拿，這就叫決策。一旦決定拿，即迅速展開(kāi)下一步工作，做商務(wù)標(biāo)數(shù)。（3）商務(wù)標(biāo)數(shù)做出來(lái)以后投標(biāo)報(bào)價(jià)。

商務(wù)標(biāo)數(shù)的做法主要是在原有的條件下，土地最高以多少錢拿到手里，有一個(gè)底，即所謂的標(biāo)底，也就是投標(biāo)的底數(shù)。這基本是在第二步投資測(cè)算基礎(chǔ)上的倒算。

（三）實(shí)際操作過(guò)程中要注意的幾點(diǎn)：

（1）在市場(chǎng)上一旦有合適地塊，時(shí)機(jī)非常重要，動(dòng)作要快，就是說(shuō)一旦用地

條件確定后，項(xiàng)目的測(cè)算又很熟練，一兩天就要能搞完。（2）任何一個(gè)地塊，它的操作運(yùn)作方法是非常靈活的，同樣的地塊放在不同

的企業(yè)，或者在同一個(gè)企業(yè)里用不同的思路做下去都會(huì)有不同的結(jié)果，也就是說(shuō)在項(xiàng)目測(cè)算過(guò)程中有一些資源的整合和運(yùn)作思路的問(wèn)題，而項(xiàng)目的運(yùn)作思路是需要策劃的。

（3）拿地前的投資決策涉及到項(xiàng)目整個(gè)建設(shè)全程，如重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、技術(shù)問(wèn)題、政策問(wèn)題、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)問(wèn)題、金融問(wèn)題等。

（四）企業(yè)實(shí)戰(zhàn)做法的幾個(gè)共性：

（1）去土地市場(chǎng)搜集土地信息的時(shí)候是有針對(duì)性和目的性的。

（2）對(duì)地塊的用地條件可變空間的估計(jì)。

（3）帶著目的性選擇到的項(xiàng)目，企業(yè)內(nèi)部的資本運(yùn)作的邊界條件基本是明確的。

這三個(gè)問(wèn)題在找土地的時(shí)候，企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)明確了。

通來(lái)實(shí)際操作來(lái)看，歸根到底還是運(yùn)用可行性研究的方法。可行性研究這種方法在企業(yè)實(shí)踐過(guò)程中運(yùn)用是非常靈活的，每一次分析的目的不同，側(cè)重不同，一般在企業(yè)搞的時(shí)間比較長(zhǎng)。

實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容有兩方面：

一是建設(shè)方案，建設(shè)方案的提出，建設(shè)方案的描述以及建設(shè)方案的畫圖，是經(jīng)濟(jì)測(cè)算的基礎(chǔ)；

二是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)入手更容易。

在建設(shè)方案一定的情況下如何才能迅速的拿下財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是工作的重點(diǎn)。

二、項(xiàng)目審批手續(xù)的辦理

（一）審批手續(xù)的環(huán)節(jié)和成果

1、項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)的審批環(huán)節(jié)：（1）項(xiàng)目建議書的審批；（2）項(xiàng)目用地的審批；（3）項(xiàng)目規(guī)劃條件的審批。

2、項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)取得的成果：（1）項(xiàng)目的立項(xiàng)；（2）項(xiàng)目的用地性質(zhì)以及項(xiàng)目用地的條件；（3）關(guān)于土地的拆遷整理。

不同地塊的深入程度是差別很大的，有生地和熟地之分，生地比如說(shuō)有的只管項(xiàng)目立項(xiàng)，不管土地性質(zhì)，不做拆遷，有的不但拿到了項(xiàng)目立項(xiàng)和用地條件，而且已拆平用地，算是熟地。

3、假定項(xiàng)目是熟地的情況下，前期的審批手續(xù)（四證一書）：（1）用地規(guī)劃許可證（2）土地證

（3）規(guī)劃方案、審批意見(jiàn)書（4）工程規(guī)劃許可證（5）工程施工許可證

4、取得的相應(yīng)結(jié)果：（1）立項(xiàng)批復(fù)（2）地塊的定樁成果

（3）項(xiàng)目的規(guī)劃條件（附：項(xiàng)目的初步規(guī)劃方案）（4）建設(shè)用地的批準(zhǔn)書

（二）項(xiàng)目審批需要注意的兩點(diǎn)

1、要搞清楚國(guó)家法規(guī)規(guī)定的前期嚴(yán)格審批的流程（哪些內(nèi)容是哪些部門的哪些人管，管到什么程度）；

2、必須建立項(xiàng)目審批過(guò)程中的人脈關(guān)系

（三）整體工作的組織

1、效率問(wèn)題；

2、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題（既要為項(xiàng)目增加獲利空間同時(shí)要減少一些不必要的費(fèi)用，即開(kāi)源節(jié)流）。

（1）正面投入：根據(jù)地塊，從城市規(guī)劃的高度做一個(gè)很漂亮的專項(xiàng)規(guī)劃，供

政府部門規(guī)劃 部門權(quán)威人士審核，并打開(kāi)一些條件。（2）灰色投入：小公司不規(guī)范的規(guī)劃。

（四）關(guān)于項(xiàng)目前期的幾點(diǎn)歸納：

1、法規(guī)性很強(qiáng)

2、公關(guān)很重要

3、技術(shù)問(wèn)題很綜合（1）城市規(guī)劃；（2）建筑規(guī)劃；（3）施工方案；

（4）規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面的規(guī)范；

（5）行業(yè)部門的要求（供水；供電；供熱；燃?xì)猓坏缆罚痪G化；文物部門，建設(shè)部門、規(guī)劃部門、計(jì)劃部門、物價(jià)部門等十多個(gè)部門）。

因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期一般由開(kāi)發(fā)公司的總經(jīng)理親自來(lái)抓，而且手續(xù)在報(bào)批過(guò)程中，規(guī)劃、設(shè)計(jì)等單位要配合。

項(xiàng)目前期是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的龍頭，前期手續(xù)不走，后期跟不上，前期手續(xù)走多遠(yuǎn)，后期得跟多遠(yuǎn)，所以前期審批對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)制約是很大的。

目前西安絕大多數(shù)項(xiàng)目前期都存在問(wèn)題，很多項(xiàng)目樓已蓋起來(lái)，手續(xù)還沒(méi)辦下來(lái)。目前國(guó)家土地政策上死守18億農(nóng)耕地，每年用于市場(chǎng)建設(shè)用地有一個(gè)控制量，建設(shè)用地分很多類，用于城市、軍事、國(guó)防、教育等，最后到用于商業(yè)開(kāi)發(fā)地只有一小塊，而全國(guó)的這一小塊又切蛋糕切到各省、市、區(qū)。

因此，若涉入到農(nóng)耕地，則要申報(bào)，從區(qū)到市、省、建設(shè)部、國(guó)務(wù)院，申報(bào)完后從上面再一級(jí)一級(jí)的下達(dá)，過(guò)程繁復(fù)，下達(dá)后的土地因?yàn)橛邢匏越唤o各個(gè)地區(qū)自已劃分。

為了獲得土地最后的審批，往上報(bào)的時(shí)候就得排隊(duì)，排隊(duì)前和下批時(shí)都得做公關(guān)，因此項(xiàng)目前期是一個(gè)很復(fù)雜的流程。

這樣來(lái)看，前期涉及到很多政策性問(wèn)題、技術(shù)性的問(wèn)題、業(yè)務(wù)的組織問(wèn)題等，正因?yàn)檫@樣，企業(yè)對(duì)前期策劃這方面的市場(chǎng)需求量還是很大的。

（五）做項(xiàng)目審批工作時(shí)應(yīng)了解透的幾點(diǎn)：

1、前期四證審批的流程

2、各個(gè)環(huán)節(jié)的相互制約關(guān)系

3、每一項(xiàng)審批業(yè)務(wù)在政府部門內(nèi)部的業(yè)務(wù)流轉(zhuǎn)程序

三、前期的項(xiàng)目管理 組織整體工作、推進(jìn)工作前進(jìn)。

四、項(xiàng)目的前期策劃

（一）調(diào)研階段

1、市場(chǎng)調(diào)研

了解市場(chǎng)行情，哪種產(chǎn)品最火，價(jià)位多少，哪種產(chǎn)品形態(tài)最受歡迎，市場(chǎng)需求量最大。

2、地塊調(diào)查

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是弄清地塊狀況。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)地塊的邊界。地塊的周邊情況，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)起著非常重要的作用，例：（1）地塊在路南比在路北好，因?yàn)樵谀线吙梢再N著路邊起高層，也就是利用道路空出了建筑空間。

（2）地塊對(duì)面是寫字樓比住宅樓好，因?yàn)閷?duì)面是寫字樓的話對(duì)建筑空間的要求比住宅小，允許部分遮擋。

（3）地塊對(duì)面是幼兒園、學(xué)校的話要求更高，建筑就得往后退。

（4）若南邊樓已蓋起，用地邊線也貼了，要保持間距60米，項(xiàng)目就得往后退，否則蓋的樓就在陰影里。

這只是用地邊線，相鄰關(guān)系的區(qū)分，還有工程地址問(wèn)題，沙坑、地裂縫等；一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)是兩個(gè)利益主體，一級(jí)開(kāi)發(fā)的時(shí)候盡可能隱瞞一些不清楚的情況，而作為開(kāi)發(fā)商開(kāi)講了解得更仔細(xì)一點(diǎn)更好，所以地塊調(diào)查是開(kāi)發(fā)商比較注重的。

3、開(kāi)發(fā)商資源和開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略

地塊適合于做酒店、住宅還是寫字樓，跟企業(yè)的資源是有關(guān)系的。

酒店是最賺錢的，長(zhǎng)期收益是很大的，需要資金的時(shí)候酒店可以往銀行一抵押，可以獲得一筆資金，這屬于運(yùn)作方面的技巧。

如果是住宅賣了就沒(méi)了，有的企業(yè)近期急需現(xiàn)金流，就不能選擇酒店產(chǎn)品，做酒店流動(dòng)量很大，這也就直接決定了項(xiàng)目定位的選擇。

綜合了這三方面因素的方案就是項(xiàng)目合理的方案。

（二）項(xiàng)目定位

1、項(xiàng)目定位包含的內(nèi)容（1）設(shè)計(jì)定位（2）目標(biāo)消費(fèi)人群定位（3）項(xiàng)目的價(jià)格定位（4）項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣定位（5）項(xiàng)目資本運(yùn)作模式的選擇（6）項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇

2、項(xiàng)目定位對(duì)后續(xù)影響

（1）設(shè)計(jì)定位，對(duì)后面的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出更明確的條件；

（2）價(jià)格定位、消費(fèi)人群定位、市場(chǎng)推廣定位對(duì)今后的營(yíng)銷定位有重要作用；（3）資本運(yùn)作模式的選擇對(duì)項(xiàng)目后續(xù)的投資籌措、投資方式做一些確定（4）建設(shè)方案的確定對(duì)后面項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)工作的組織確立原則性的意見(jiàn) 如此看來(lái)項(xiàng)目前期策劃是在調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的重大問(wèn)題提出來(lái)有效的解決方案，如設(shè)計(jì)方案，建設(shè)方案，營(yíng)銷方案、資金運(yùn)作方案等。

（三）投資分析

（四）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策

注：項(xiàng)目前期策劃和可行性研究的區(qū)別：

實(shí)際上在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的真正實(shí)施過(guò)程中展開(kāi)最終投資決策依據(jù)的是前期策劃文件，而不是前面所講的可行性研究，前期策劃報(bào)告的核心思路和方法與一般項(xiàng)目的可行性研究有一致性，但是不等同于可行性研究。從兩個(gè)角度來(lái)理解這個(gè)問(wèn)題：

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在最終決策的時(shí)候依據(jù)的是項(xiàng)目的前期策劃報(bào)告，項(xiàng)目前期策劃報(bào)告具有更專業(yè)的水準(zhǔn)，但是它的核心思路與可行性研究是一致的，具有相同的方法。

2、實(shí)際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目最終的決策是可行性研究方法在房地產(chǎn)領(lǐng)域的具體應(yīng)用形式，只是更加豐富了一般項(xiàng)目的可行性研究方法。

第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期策劃

分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的背景情況材料和基本情況。包括欲開(kāi)發(fā)土地的位置、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)屬、欲開(kāi)發(fā)土地的土地權(quán)性質(zhì)、欲開(kāi)發(fā)土地的權(quán)證面積、政府主管部門的規(guī)劃要點(diǎn)、自籌資金規(guī)模等。背景情況材料和基本情況是進(jìn)行分析研究、提出咨詢報(bào)告的基礎(chǔ)和依據(jù)，委托人提供的報(bào)告材料、數(shù)據(jù)、資料越全面，越有利于咨詢報(bào)告的科學(xué)性、合理化。一是完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查工作，二是依據(jù)調(diào)查情況進(jìn)行有科學(xué)依據(jù)的市場(chǎng)分析，三是進(jìn)行有獨(dú)創(chuàng)性的策劃。

策劃方案應(yīng)包含的基本項(xiàng)目包括：

（1）市場(chǎng)調(diào)研 A區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 B類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研 C各類物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 D項(xiàng)目功能與主題定位分析 E目標(biāo)客戶定性調(diào)查 F目標(biāo)客戶定量調(diào)查 G市場(chǎng)定位分析和項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位分析 F項(xiàng)目可行性總評(píng)估分析報(bào)告

(2)項(xiàng)目投資策劃 A宏觀經(jīng)濟(jì)和本區(qū)域城市市場(chǎng)調(diào)研 B項(xiàng)目所在地環(huán)境、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)判斷 C項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式和開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議 D項(xiàng)目土地SWTO調(diào)查和項(xiàng)目規(guī)模定位、價(jià)值分析 E項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析及資金運(yùn)作建議

(3)項(xiàng)目規(guī)劃策劃 A項(xiàng)目背景分析 B項(xiàng)目名稱和標(biāo)志 C項(xiàng)目整體平面規(guī)劃、功能分區(qū)、道路系統(tǒng)布局概念提示 D單體主力戶型組合概念方案 E整體建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃 F室內(nèi)布局、裝修概念提示 G環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 H公共家具設(shè)計(jì)概念提示 I公共裝飾材料選擇指導(dǎo) J燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo) K項(xiàng)目建成后未來(lái)生活方式指引 依據(jù)以上義務(wù)，要盡可能收集與所策劃項(xiàng)目有關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、資源信息、人才信息，利用自身的技術(shù)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，綜合分析項(xiàng)目的技術(shù)內(nèi)容，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)前景，為委托人的房地產(chǎn)項(xiàng)目提供科學(xué)依據(jù)和參考方案，提出具有較高科學(xué)水平和參考價(jià)值的咨詢報(bào)告和意見(jiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃方案不僅僅是一個(gè)結(jié)論性的方案，它還應(yīng)包括基本信息數(shù)據(jù)、分析論證過(guò)程和各種可行性方案以及最佳方案等內(nèi)容。