第一篇：廣東省房地產估價員管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為了加強對房地產估價員的管理，根據《中華人民共和國城市房地產管理 法》和《廣東省房地產評估條例》，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房地產估價員是指按本辦法規定，經考試合格取得房地產估價 員資格證書，并從事房地產估價活動的人員。

第三條 全省實行房地產估價員資格認證制度。從業人員經資格考試合格取得房地 產估價員資格證書，并參加一個評估機構后才可開展估價業務。未取得房地產估價員或 房地產估價師資格證書的人員，不得從事房地產估價業務。

第四條 省建委主管全省房地產估價員管理工作，并會同省人事廳負責房地產估價 員考試發證工作。

第二章 培訓

第五條 省建委統一組織全省房地產估價員的培訓，負責培訓教材、教學大綱的組 織編制和審定，以及培訓點的資格認定，對各市的培訓工作進行檢查、監督和指導。

第六條 各地級市房地產管理部門負責本市（縣）房地產估價員的培訓工作。省直 單位房地產估價員的培訓工作由省建委負責。

第三章 資格考試

第七條 房地產估價員實行全省統一考試制度，每年舉行一次。由省建委會同省人 事廳制定考試科目、考試大綱和考試題目，負責組織考試與核發證書。

第八條 在我省行政區域內從事房地產估價相關業務的人員，具有當地城鎮戶口，并具備下列條件之一的，可申請參加資格考試：

（一）取得房地產估價相關學科中等專業學歷，從事五年以上房地產估價相關業務 的；

（二）取得房地產估價相關學科大專學歷，從事三年以上房地產估價相關業務的；

（三）取得房地產相關學科本科以上學歷，從事一年以上房地產估價相關業務的；

（四）取得其他專業中專以上學歷，從事八年以上房地產估價相關業務的；

（五）不具備上述條件，但取得初級以上專業技術資格，從事十年以上房地產估價 相關業務的。

第九條 申請參加房地產估價人員資格考試，須提供下列證明文件：

（一）房地產估價員考試報名申請表；

（二）學歷證明；

（三）實績材料與證明；

（四）所在單位證明。

第十條 房地產估價員經考試合格后，由省建委、省人事廳發給房地產估價員資格 證書。

第四章 從業和權利義務

第十一條 房地產估價員從事業務的工作機構是評估單位，評估單位的設立、業務 范圍、工作規程按《廣東省房地產評估條例》有關規定執行。

第十二條 房地產估價員的作業范圍包括房地產估價、房地產咨詢以及與房地產估 價有關的其他業務。

第十三條 房地產估價員對在從事業務中知悉的商業秘密負有保密義務。

第十四條 房地產估價員承辦業務，由其所在評估單位統一受理并與委托人簽訂委 托合同。

第十五條 房地產估價員從事業務可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查 看委托人的業務現場和設施，要求委托人提供必要的協助。

第十六條 房地產估價員與委托人有利害關系的，應當回避。委托人有權要求其回 避。

第十七條 房地產估價員不得有下列行為：

（一）索取、收受委托合同約定以外的酬金或其他財物，或者利用執行業務之便謀 取其他不正當的利益；

（二）允許他人以自己的名義從事業務；

（三）同時在兩個或兩個以上評估單位從事業務；

（四）與委托人串通或故意作不實的估價報告；

（五）違反法律、法規的其他行為。

第五章 罰則

第十八條 違反本辦法，有下列行為之一的，由發證機關對當事人處以警告、暫停 執業、吊銷房地產估價員資格證書、罰款；情節嚴重，構成犯罪的，由司法機關依法追 究刑事責任：

（一）以虛假或不正當手段獲取房地產估價員資格證書的；

（二）涂改、偽造房地產估價員資格證書的；

（三）以個人的名義承接房地產估價業務，收取費用的；

（四）允許他人以自己的名義執行業務；

（五）與委托人惡意串通故意作不實的估價報告的。

第十九條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或向人民法院起 訴。

第二篇：估價員

單選：

1．2．

3．4．

5．6．

7．8． 估價時點應由（估價目的）來確定。在評估一宗房地產的價值時，一般采用（兩種或兩種以上）的估價方法。房地產的（不可移動性）決定了房地產市場是一個地區性市場。目前我國商業、旅游、娛樂用地最高出讓年限為（40年）。房地產估價所評估的價值，一般是指（交換價值）。構成房地產實物、權益和區位狀況的因素稱為（自身因素）房地產估價的最高行為準則是（獨立、客觀、公正）如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值，減去拆除現有建筑物的費用及重建

新建筑物的費用之后的余額，則（保持現狀前提）

9． 下列房地產估價原則中，適用于房地產抵押估價而不適用與城市房屋拆遷估價的是

（謹慎原則）

10．11． 市場法的理論依據是（替代原理）在市場法選擇可比實例過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當，選取可

比實例規模一般應在估價規模的（0.5~2.0）的范圍內

12． 可比實例的成交日期應與估價時點接近，一般認為交易實例的成交日期與估價時點的相隔（一年以上）不宜采用

13． 某套住宅的建筑面積為100㎡，套內建筑面積為90㎡，使用面積為80㎡，每平

方米的面積價格為500元，則該住宅每平方米使用面積價格為（6250元）。

14． 比準價格ABCDE,分別為26萬、28萬、28.5萬、26.5萬、29.5萬，若以它們的中位數作為估價對象的最終結果，則為（28萬元）

15． 判定一家房地產是否為收益性房地產，關鍵是看該房地產（是否具有產生經濟收益的能力）

16．17．

18．19． 成本法中一般不計息的項目是（銷售稅費）假設開發法的理論依據與（收益法相同）路線價法主要適用于（城鎮街道兩側商業用地）估價 數學曲線擬合法，最簡單最常用的是（直線趨勢法）

20． 某幢房屋的土地總面積500㎡，總建筑面積1000㎡，某人擁有其中80㎡的建筑

面積，按建筑面積分攤方法，計算該人占有的土地面積為（40㎡）

21． 針對某宗房地產，已知同一時期的國債利率為4.5％，投資風險補償2.2％，管理

負擔補償0.2％，缺乏流動性補償1.5％，易于獲得融資的優惠率為0.5％，采用累加法求取該房地產的報酬率為（7.9%）

22． 某工業用地的土地面積為10000㎡，規劃容積率為1.0，樓面地價為500元/㎡，后經規劃調整用途變為居住容積率為2.0，樓面地價為1500元/㎡,則因用途調整的需補地價為（2500萬元）

23．24．

25．多選

1、在一個估價項目中，首先要明確估價基本事項其中（估價目的）是龍頭。長期趨勢法的適用于（價格無明顯季節波動）的房地產 從理論上講（標準臨街深度）街道是對地價影響的轉折點。與非專業估價相比，專業估價的特點有（ABC）

A.由專業人員完成B.具有社會公信力C.是一種專業意見D.不承擔法律責任E.估價作

業日期長

2、房地產特性包括（ACDE）

A.壽命長B.社會經濟位置的不變性C.難以變現性D.易受限制性E.價值量大

3、房地產估價的技術性原則是（BCDE）

A.獨立，客觀，公正原則B.合法原則 C.最高最佳利用原則D.估價時點E.替代原則

4、房地產的價格與其他任何物品價格一樣，需要具有（ACE）條件

A.有用性B.保值性C.稀缺性D.耐久性E.有效需求

5、下列哪些難以采用市場法估價（ADE）

A.特殊廠房B.普通住宅C.成量成套存量住宅D.博物館E.在建工程

6、根據造成建筑物折舊的原因，可將建筑物折舊分為（ADE）

A.物質折舊B.外在折舊C.自然折舊D.功能折舊E.外部折舊

7、影響房地產價格的社會因素，主要有（ABC）

A.政治安定狀況B.社會治安狀況C.城市化D.物價E.人口素質

第三篇：上海市房地產估價機構管理暫行辦法、估價師自律守則

上海市房地產估價機構管理暫行辦法

第一章 總 則

第一條（目的與依據）

為維護房地產市場經濟秩序，促進房地產估價行業的發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家、本市的有關規定，制定本暫行辦法。

第二條（適用范圍）

凡在本市注冊從事房地產（土地）估價業務的房地產價格評估機構（以下簡稱房地產估價機構）及房地產估價人員的管理，適用本暫行辦法。

第三條（定義）

本暫行辦法所稱的房地產估價機構，是指根據《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國合伙企業法》規定，向工商行政管理部門登記，并經本市房地產管理部門核定資質等級的從事房地產評估的公司或事務所。

本暫行辦法所稱的執業房地產估價人員，是指通過國家或者本市考試，依法取得資格，并按規定注冊的房地產估價師、土地估價師和房地產估價員。

第四條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市房地產估價的行政主管部門，依法對房地產估價機構、執業房地產估價人員進行監督和管理。

第五條（資質等級及資格認證制度）

本市實行房地產估價機構資質等級、年檢、抽查、評議制度和房地產估價人員執業資格認證、注冊登記制度。

第二章 房地產估價人員管理

第六條（房地產估價人員的執業資格）

房地產估價師應當經國家建設部、人事部組織的全國房地產估價師執業資格統一考試合格后，按規定注冊，并取得《房地產估價師注冊證》，方具有執業資格。

土地估價師應當經國土資源部組織的全國土地估價師資格統一考試，取得《土地估價師資格證書》后，按規定注冊，方具有執業資格。

協助房地產估價師或土地估價師從事房地產估價業務的房地產估價員，應當通過本市組織的房地產估價員執業資格考試，取得《房地產估價員考試合格證》后，按規定注冊，方具有執業資格。

第七條（房地產估價人員的注冊）

房地產估價師、土地估價師和房地產估價員（以下簡稱房地產估價人員）的注冊分初始注冊、變更注冊、續期注冊和撤銷注冊。

房地產估價人員取得資格證書后，應當自該證書簽發之日起三個月內向市房地資源局授權的機構申請初始注冊。

房地產估價人員因工作單位變更或脫離原注冊所在的房地產估價機構執業的，應當向初始注冊機構申請辦理變更注冊或撤銷注冊手續。

房地產估價人員注冊有效期滿需要繼續從事房地產估價業務的，由其聘用單位于注冊有效期屆滿前3個月內向初始注冊機構申請辦理續期注冊手續。

第八條（不予注冊的情形）

房地產估價人員有下列情形之一的，不予注冊：

（一）不具有完全民事行為能力的；

（二）因受刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿五年的；

（三）因在房地產價格評估或者相關業務中受行政處罰或者撤職以上行政處分，自處罰、處分決定之日起至申請注冊之日止不滿二年的；

（四）受吊銷房地產估價師注冊證書的行政處罰，自處罰決定之日起至申請注冊之日止不滿五年的；

（五）不在房地產估價機構內執業或者在兩個或兩個以上房地產評估機構內執業的；

（六）有關法律、法規規定不予注冊的其他情形。

第九條（房地產估價人員執業）

房地產估價人員應當以房地產估價機構的名義執業。由房地產估價機構接受房地產評估委托，并按規定收取評估費。

第十條（執業禁止行為）

房地產估價人員執業中不得有下列行為：

（一）超越所在房地產估價機構的評估業務范圍，擅自承攬業務的；

（二）違反評估技術規范、出具虛假或不實評估報告的；

（三）允許他人借用自己的名義從事房地產評估業務的；

（四）在評估收費標準之外索取額外報酬的；

（五）同時在兩個或兩個以上房地產估價機構從事房地產估價業務 ；

（六）以個人名義承接房地產估價業務，收取費用的；

（七）房地產評估法律、法規禁止的其他行為。第三章 房地產估價機構管理

第十一條（房地產估價機構設立的條件）

申請設立房地產估價機構，應當具備下列條件：

（一）注冊資本或合伙人實際出資額100萬元以上；

（二）有7名以上注冊房地產（土地）估價師；

（三）有固定的經營場所和必要的經營條件；

（四）書面合伙協議或公司章程；

（五）合伙或出資人中應有一名以上注冊房地產（土地）估價師。

第十二條（房地產估價機構設立）

申請設立房地產估價機構，由申請人向工商行政管理部門申請登記。房地產估價機構在取得營業執照后的一個月內，向市房地資源局授權的機構辦理備案手續，并申領房地產估價機構準B級資質證書。

第十三條（房地產估價機構資質等級分類）

房地產估價機構資質等級分A級、B級。

A級房地產估價機構應當具備以下條件：

（一）注冊資本和實際出資額150萬元以上；

（二）有15名以上專職執業的注冊房地產（土地）估價師；

（三）以房地產估價為主營業務，機構名稱為房地產估價有限公司或房地產估價事務所；

（四）從事房地產估價業務連續四年以上；

（五）每年獨立承擔估價標的物總建筑面積100萬平方米或土地面積30萬平方米以上，其中建筑面積10萬平方米或土地面積3萬平方米以上的項目5宗以上；

（六）按照有關規定提取執業風險準備金和機構發展基金；

（七）無執業違規記錄。

B級房地產估價機構應當具備以下條件：

（一）注冊資本和實際出資額100萬元以上；

（二）有7名以上專職執業的注冊房地產（土地）估價師；

（三）從事房地產估價業務連續三年以上；

（四）按照有關規定提取執業風險準備金和機構發展基金；

（五）無執業違規記錄。

第十四條（資質等級申報材料）

房地產估價機構申請資質等級，須提交以下材料：

（一）房地產估價機構資質等級申請表；

（二）營業執照；

（三）驗資證明；

（四）專業估價人員和其他出資人勞動合同、“四金”證明、身份證明；

（五）人事檔案代理協議；

（六）專業評估能力和業績的證明材料；

（七）其他材料。

第十五條（申請建設部的一級資質）

具有本市A級資質的房地產估價機構申請建設部核定的房地產估價機構一級資質的，應當經市房地資源局初審。初審合格后，由市房地資源局報建設部審核。

第十六條（機構資質等級的調整）

房地產估價機構資質等級實行升降制的動態管理，依次逐級升降，每兩年核定一次房地產估價機構資質等級。

市房地資源局根據房地產估價機構的申請及年檢、抽查及評議情況，核定資質等級。

第十七條（資質等級與業務許可范圍）

房地產估價機構的從業范圍應當與其資質等級相對應。

A級房地產估價機構的從業范圍為：本市行政區域內各類房地產（土地）價格評估業務。但法律、法規、規章另有規定的除外。

B級房地產估價機構的從業范圍為：本市行政區域內除基準地價、標定地價、土地使用權出讓、上市股份有限公司、企業破產、司法訴訟涉及的房地產估價業務以及法律、法規、規章另有規定之外的各類房地產價格評估業務。

準B 級房地產估價機構的從業范圍參照B級經營范圍從業，但不得從事房地產拆遷評估業務。

第十八條（外省市估價機構）

具備在全國范圍內從事土地估價業務能力的外省市土地估價機構和取得建設部一級房地產估價資質的外省市房地產估價機構在本市從事房地產估價業務的，應當向市房地資源局授權的機構辦理備案手續。

第十九條（機構管理）

房地產估價機構應當建立和完善以下管理制度：

（一）按照公司章程的規定或合伙協議的約定，完善治理結構，規范內部管理體制和運行機制，并建立勞動人事、分配和相關的統計制度；

（二）建立執業的各項技術規程和操作規范的自查制度；

（三）建立執業風險責任制，按照營業收入的10%提取風險基金，用于支付應承擔賠償的費用。

第二十條（房地產估價報告的備案）

房地產估價機構應當定期將房地產估價報告和房地產估價業績清單報市房地資源局備案。

第二十一條（重大事項報告）

房地產估價機構合并、分立及其他重大變更，應當報市房地資源局備案，并重新辦理房地產估價機構資質等級認定手續。

第二十二條（年檢制度）

市房地資源局對房地產估價機構實行年檢和定期抽查、評議制度。年檢和抽查、評議結果向社會公示，提供社會查詢。

房地產估價機構的年檢、定期抽查和評議情況是評定資質等級的依據之一。第四章 房地產估價協會的自律管理

第二十三條（評估結果爭議的處理）

房地產估價協會可根據房地產估價的實際情況設立專家委員會，負責房地產評估結果爭議的鑒定。專家委員會組成名單應報送市房地資源局備案。

專家委員會受理鑒定申請后，應當對評估報告的合法性、規范性、合理性進行鑒定，出具鑒定意見，并報市房地資源局備案。專家委員會的鑒定意見作為評估結果爭議的裁決依據。

第二十四條（協會協助管理的相關職責）

市房地產估價協會協助市房地資源局對房地產估價機構的管理，履行下列職責：

（一）根據有關部門委托，組織執業房地產估價人員繼續教育的具體培訓工作和其他委托培訓工作；組織開展國內外房地產估價行業的經驗交流及房地產估價人員的考察培訓。

（二）組織房地產評估機構的業務交流，開展房地產評估技術信息服務，提供或編輯房地產評估的有關技術信息資料，出版房地產估價期刊。

（三）發揮溝通政府和房地產估價機構之間的橋梁作用，向政府反映房地產估價行業管理中的重大問題，參與有關行業發展規劃、行業改革以及行業利益相關的政府決策論證，提出有關經濟政策和立法的建議。

（四）制定房地產估價行業執業道德準則，對會員進行執業道德的教育，加強行業的自律管理。監督會員單位依法經營，對參與不正當競爭，違反執業道德準則，損害行業形象的會員，可以采取警告、通告批評等懲戒措施；對情節嚴重的，提請市房地資源局按規定予以處罰。

（五）處理評估價格爭議，組織專家鑒定委員會主持房地產評估爭議案件的業務鑒定工作，推進房地產估價行業服務水平的提高。

（六）開展房地產估價行業的調查，參與房地產估價行業的評比工作和市房地資源局組織的房地產估價機構的年檢工作。

（七）政府委托的其他管理工作。第五章 附 則

第二十五條（法律責任）

房地產估價機構、房地產估價人員違反法律、法規有關規定的，由市房地資源局或者區（縣）房地產管理部門依法予以處罰。

第二十六條（應用解釋部門）

本暫行辦法由市房地資源局負責解釋。

第二十七條（施行日期和廢止事項）

本暫行辦法自2002年12月 1 日起施行。

本暫行辦法公布前市房地資源局發布的有關規范性文件與本暫行辦法規定不一致的，以本暫行辦法的規定為準。

注冊土地估價師自律守則

（2002年12月20日理事大會通過）

第一條 為了維護土地評估秩序，規范注冊土地估價師的執業行為，保證其正確履行職責，根據《中國土地估價師協會章程》規定的精神，制定本守則。第二條 注冊土地估價師在從事土地估價中介業務中應當遵守本守則。

第三條 注冊土地估價師應嚴格遵守國家法律、法規，行政主管部門的有關規定和土地估價行業的管理制度，恪守職業道德。

第四條 注冊土地估價師在土地估價業務活動中應實事求是,執行國家有關地價政策，堅持獨立、客觀、公正的原則。

第五條 注冊土地估價師與委托方或相關當事方有利害關系時，應主動聲明并回避。第六條 注冊土地估價師在從事土地估價中介業務中禁止下列行為：

1.以任何不正當手段損害同行的信譽和利益；

2.同時在兩家或兩家以上土地評估中介機構從事土地估價業務；

3.以個人名義接受委托，承辦業務，收取費用；

4.允許他人以本人名義從事土地估價業務；

5.偽造、涂改或轉讓《土地估價師資格證書》及注冊號碼；

6.在非本人任職的土地評估機構出具的土地估價報告上簽字；

7.收集、采用有失客觀的資料；

8.違反法律法規要求或未經委托方許可，泄露商業秘密和估價報告內容；

9.不按規定收取評估服務費；

10.以惡意壓價等不正當競爭手段爭攬業務；

11.接受委托方的不合理要求，抬高或壓低評估價值，出具失實的估價報告；

12.以任何方式從委托方接受或向委托方索取賄賂和其他好處；

13.法律、法規、部門及行業規定禁止的其他行為。

第七條 注冊土地估價師應熟悉和掌握有關法律、法規、部門及行業規定；按規定接受繼續教育，更新專業知識，增強專業技能。

第八條 注冊土地估價師應熟悉技術標準、估價程序、估價方法和相關專業知識，并依照國家規定的標準、程序和方法，客觀公正的評估地價，履行估價業務合同（協議書）中規定的各項義務和責任。

第九條 注冊土地估價師對土地估價結果和撰寫的估價報告必須提供充分的依據。

第十條 協助進行土地估價的其他人員，在執行業務之前，須經過專門培訓。注冊土地估價師對于其協助人員的工作，必須切實予以指導、監督檢查，并承擔最終責任。

第十一條 注冊土地估價師應接受土地估價行業自律組織的管理，接受行政主管部門的監督管理。

第十二條 注冊土地估價師違反本守則，土地估價行業自律組織視其情節輕重給予相應的處分。觸犯法律的，提請有關部門依法追究法律責任。

第十三條 本自律守則由中國土地估價師協會發布并負責解釋。第十四條 本自律守則自2003年3月1日起執行。

第四篇：估價員崗位職責

估價員崗位職責

1、接受估價委托時，熱情、周到的服務委托方，認真、耐心的解釋委托方提出的咨詢。根據委托方提出的要求，明確估價的目的、估價對象的物質實體狀況和權益情況及估價的時點，并與委托方達成一致。

2、明確估價基本事項及評估目的，對估價項目進行分析，擬定估價作業程序。

3、擬定估價作業方案，到估價對象現場勘察，搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理、拍照，填寫現場勘查記錄。

4、搜集估價所需資料，檢查特性，考慮估價對象的成本及市場價值，選定估價方法確定評估價值，不得高估冒算。

5、確定估價結果，撰寫估價報告，保證報告的準確性、邏輯性，評估報告中不能出現任何錯誤。

6、給委托方出具收費票及委托書。

7、完成報告后，交付審核人員，如果出現錯誤，將納入績效考核。

8、對有關該估價項目的一切資料進行整理、歸檔和妥善保管。

第五篇：房地產估價報告范文

房地產估價報告模板

××市××區××廣場×號××大廈 房地產估價報告

項目名稱：位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈 委 托 人：××大廈酒店有限公司 估價機構：××房地產估價公司 估價人員：××× ×××

估價作業日期： 二00八年十二月1日至 二00八年十一月六日 估價報告編號：××××××

目 錄

一、致委托人函??????????????第×頁

二、估價師聲明??????????????第×頁

三、估價的假設和限制條件?????????第×頁

四、估價結果報告?????????????第×頁

五、估價技術報告?????????????第×頁

六、附件?????????????????第×頁 致委托人函

×× 大廈酒店有限公司：

受貴公司委托，本估價機構秉著獨立、客觀、公正、科學的原則，對位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號大廈房地產進行價格評估。本報告估價對象于估價時點二○○四年十月二十九日狀 態下的公開市場價格，估價目的是為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。

在本報告中已說明的假設與限制條件下，要估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點最可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。×× 房地產估價公司 法定代表人： ×× × 二 ○ ○四年十一月六日

估價師聲明 我們鄭重聲明：

⑴ 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。⑵ 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。

⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。

⑷ 我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。

⑸ 我們已對本估價報告中的估價對象進行了現場勘察，并對勘察的客觀性、真實性、公正性承擔責任，但我們對估價對象的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。

我們不承擔對估價對象建筑結構質量進行調查的責任。⑹ 沒有其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。

⑺ 委托人以及相關部門在使用本估價報告時，對因忽視本估價報告提示的相關事實所引起的相關法律責任，本估價機構以及估價人員不承擔相應責任。⑻ 本估價報告是本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素時行分析，為估價對象轉讓提供公開市場價格目的而出具的，但受本估價機構估價人員的職業水平和能力的影響。

⑼ 本估價報告中采用的專業術語的解釋及定義適用《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)相關規定。

⑽ 未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值均產生一定的影響，本報告未考慮抵押風險，抵押權人在辦理抵押事宜時需全面考慮。參加本次估價的注冊房地產估價師 簽名 蓋章

×× 房地產估價公司 二○○四年十一月六日

估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制：

⑴ 合法性前提。合法性是指估價對象必須合法使用、合法交易或合法處分為前提。具體前提如下：

① 估價對象為在建工程，因委托人提供資料有限，本次評估以估價對象合法開發為所設前提。

② 估價對象為在建工程，尚未進行竣工測繪及產權登記。故本估價報告中估價對象建筑面積數據為委托人所提供的經批準的施工圖紙數據，因設計變更等原因導致建筑面積變化時，應對估價結果進行調整。

③ 估價對象占用土地使用權性質為國有出讓性質，出讓使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束，報告分析中以土地出讓金已完全繳付為前提。⑵ 最高最佳使用假設。最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可靠，能使估價對象產生最大效應的使用。本次評估是以估價對象按設計文件中的設計方案建成為酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為最高最佳使用。

⑶ 估價時點假設。即要求估價結果是估價對象當前狀態于估價時點當時市場狀況下形成的客觀合理價格。估價時點后，估價報告有效期內，估價對象質量、使用功能布局、基礎設施配套以及房地產市場狀況等發生變化，均會對估價結果產生一定的影響。如果對估價對象評估價值產生明顯影響時，應 對本估價結論進行必要的調整。

⑷ 公開市場假設。即估價結果是在公開市場條件下形成的價格。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業知識，交易條件公開且不具有排他性。⑸ 報告使用限制條件如下：

① 本估價報告的估價結果僅為委托人在本估價目的——房地產轉讓下使用，不得做其他用途。

② 本估價報告不作為估價對象權屬確認的依據。

③ 估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期不超過半年。⑹ 其他假設與限制條件。對估價對象公開市場價格產生影響的因素是多方面的，具體規定如下：

① 估價結果未考慮國家宏觀經濟政策發生重大變化以及遇有自然力和其他不可抗力對評估結論的影響。

② 本次評估未考慮特殊交易方式對估價結論的影響。

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價結果報告

(編號：××××××)一 委托人：

××大廈酒店有限公司，法定代表人為××，住所為××市××區××廣場×號。

二 估價機構：

××房地產估價公司，法定代表人為×××，住所為××市××區××街×號，房地產價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕××號”。

三 估價對象

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。四 估價目的： 為估價對象轉讓提供公開市場價格參考。五 估價時點： 2004 年 10 月 29 日。六 價值定義：

根據 《房地產估價規范》 第 6.2.2 關于 “房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準”的規定，本報告評估估價對象于估價時 點狀態下的公開市場價格。七 估價依據：

⑴ 房地產價格評估委托協議書；

⑵ 《國有土地使用權證》證書編號：××××××； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：××××××； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；

⑸ 《中華人民共和國城市房地產管理法》； ⑹ 國家及地方的有關法律、法規；

⑺ 《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)；

⑻ 估價人員對估價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關資料。八 估價原則：

本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則： 合法原則；最高最佳使用原則；替代原則；估價時點原則。⑴ 合法原則。遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

⑵ 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

⑶ 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。

⑷ 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。九 估價方法：

根據估價對象的特點，本報告將采用假設開發法和成本法對估價對象進行評估。

十 估價結果：

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價經驗與對影響房地產市場價值因素進行分析，確定估價對象在符合報告中的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現的市場價格總值為人民幣(大寫)玖億貳仟萬圓整。(十一)估 價人員：××× ××××(十二)估 價作業日期：

二○○四年十月二十九日 至二○○年十一月六日(十三)估價報告應用的有效期：

估價報告應用的有效期自完成并提交估價報告日起原則上規定為一年，當市場變化較大時，報告的有效期應為半年。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日

關于位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號 ××大廈 的估價技術報告

估價對象為位于 ×× 市 ×× 區 ×× 廣場×號的××大廈，設計建成集酒店、寫字間、商場為一體的現代化群體建筑，其地下設計為停車場、設備用房、酒店輔助以及娛樂設施用房，地上由裙房及 A、B 兩座塔樓組成；其中裙房設計功能為商場、餐飲、娛樂、服務用房； A 座地上 7 層～ 51 層，設計功能為五星級酒店及智能型寫字間； B 座地上 7 層～ 29 層，設計功能為半智能寫字間。

估價對象總建筑面積為 140274.34 ㎡，占用土地面積為7593.66 ㎡，土地性質為國有出讓性質，土地使用權歸××大廈酒店有限公司所有，使用年限為 40 年，至 2038 年 9 月 19 日結束。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經完工，電梯、扶梯設備以及中央空調機組等設備已運至施工現場。根據委托人要求的估價目的，本報告評估××大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態的公開市場價格。因此，需要對估價時點條件下，影響估價對 象價格形成的各種因素進行分析。針對× × 大廈的建設標準和功能特點，分析影響其價格形成的因素主要有以下方面。一 實物狀況分析

⑴ ××大廈主要技術經濟指標說明

根據委托人提供的經批準的××大廈施工圖紙，該大廈的主要技術經濟指標說明如下：

⒈ 總用地面積 7593.66 ㎡

其中：酒店部分用地面積 3963.87 ㎡ 寫字間部分用地面積 3629.79 ㎡

⒉ 土地使用期限 1998 年 9 月 20 日至 2038 年 9 月 19 日 ⒊ 建筑占地面積 5300.83 ㎡ ⒋ 總建筑面積 140274.34 ㎡ ⒌ 建筑層數： 地下部分-4F~-1F 寫字間部分 A 座 7F~13F B 座 7F~29F 酒店客房部分 A 座 14F~51F ⒍ 建筑容積率 1:18.47 ⒎ 建筑覆蓋率 69.81% ⒏ 綠化率 9.22% ⒐ 建筑總高 A 座總高 200.80m B 座總高 112.45m ⒑ 總用水量 2162m3/ 日 復用水量 310 m3/ 日 實際用水量 1852 m3/ 日 ⒒ 空調冷量 3715RT ⒓ 過熱蒸汽量 12.209MW ⒔ 設備總容量 10167KV A 變壓器安裝容量 9300KVA 發電機 1120KVA 和 400KV A 各一臺 ⑵ ××大廈整體設計方案說明

依據“××大廈整體設計方案”，建成后的××大廈要達到如下標準： ⒈ 總平面布置

××大廈依原地勢設計，充分利用有效的用地面積，保證退后××路道路紅線 10m、××廣場 12m 的規劃要求。根據用地形狀，建筑物長軸與××街平行，且沿××街方向布置商場以及半智能型寫字間，五星級酒店和智能型寫字間則正對××廣場。⒉ 建筑立面造型

根據規劃設計要求，××大廈建筑采用歐洲新古典建筑風格，強調裙房的細部刻劃，注重色彩配合、材質選擇和比例的劃分，在整體風格上顯得渾厚、莊重。塔身部分線條簡潔、流暢，塔頂向塔身的過渡自然，強調建筑輪廓線條完美。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與××廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，××街一側的商場入口布置廣告燈飾。⒊ 綠化及景觀

根據規劃設計要求，建筑用地紅線內，臨××廣場一側及沿××街、××街一側盡量布置綠化面積，綠化風格與大廈的歐洲新古典風格相適應。酒店入口軸線正對的綠地上設置銅合金雕塑標志，環繞酒店大堂設置五根不銹鋼旗桿，夜間輔以立面泛光照明，形成鮮明、生動、清新的外部空間環境。⒋ 建筑功能分布 ① 地下部分

估價對象地下部分設四層地下室，主要為地下停車場(22 7 個車位)、機電設備用房和酒店的輔助用房。地下四層按地下人防設計，地下一層設計有舞廳、保齡球室等娛樂服務設施，地下二層至地下四層為地下停車場。② 裙房

估價對象地上一至六層為裙房，主要用于商場、餐飲、商務等以及酒店的公共部分。××街一側裙房的一層至四層設商場，面對××廣場的酒店大堂設三層挑空的中庭，半圓形玻璃幕墻。一層設總服務臺、電梯廳、瀑布流水，并設自動扶梯聯結地下一層的娛樂設施和地上一層至五層裙房的餐飲、會議等公共空間，五層的多功能廳設有四國語言同聲傳譯系統及聲光控制室，六層設桑拿、游泳池、屋頂花園等休憩、健身設施。③ A 座塔樓

A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 9910.64 ㎡。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設備層)，四十九層至五十一層為設備層、機房，屋頂設直升飛機停機坪。④ B 座塔樓

B 座塔樓的設計功能為半智能型寫字間。建筑面積為29016.44。七層為會議中心，六層及八層至二十六層為寫字間，二十七層至二十九層為設備層、機房，屋頂設冷卻塔。⒌ 裝修

外墻：裙房采用暖灰色花崗巖板；塔樓外墻采用玻璃幕部分塑鋁板掛面； 窗和局部玻璃幕墻采用鋁合金框，淺灰色隔熱中空玻璃。

酒店大堂：花崗巖拼花地面，石材或木質墻面，金屬吸音板裝飾吊頂。公共衛生間：高級防滑地磚，墻面裝飾釉面磚貼至頂棚金屬板吊頂，嵌入式燈具，大理石化妝臺，進口衛生潔具。

高級寫字間：地面鋪高級地毯，木墻裙，吸音板吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。

會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。

餐廳：地面石材或地毯、地磚，木質鑲板墻面，裝飾玻璃門，裝飾吸音吊頂。廚房、備餐間：防滑地磚，釉面磚墻面，金屬板吊頂。客房：地面鋪地毯，壁紙墻面，裝飾吸音吊頂。

設備用房、庫房等：細石混凝土地面，墻面、頂棚刷涂料。

其他：特殊要求的會議室、多功能廳做音質設計，有振動和噪音的機房做減振和防噪處理。

⒍ 設備及設施配置 ① 中央空調系統

××大廈采購美國“開利”牌中央空調系統，對不同的功能區分別采用空氣系統和風機盤管加新風系統，地下室設 4 臺 930RT的雙效溴化鋰吸收式水冷機組，由城市集中供熱系統提供蒸汽，另在地下室設 2 臺進口蒸汽發生器。② 電梯

××大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411-VVVF ”型電梯 18 部。③ 樓宇自動化系統

綜合布線系統：模塊化的開發性布線系統，可進行語音、數據和圖像傳輸。通訊系統： 半智能型寫字間設 400 對市話直通線路； 智能型寫字間設 410 對市話直通線路和一臺 450 門程控交換機，45 條中繼線；酒店設 110 對市話直通線路和一臺 1750 門程控交換機，175條中繼線。A 座屋頂平臺設各種天線，接收設備在 A 座十三層。機電設備自動控制系統： 采用計算機進行分散控制和集中管理。

酒店管理系統：前臺和后臺酒店管理系統、俱樂部管理系統、會議及宴會管理系統、管理信息系統、餐飲庫存成本控制系統和電視綜合服務系統。

智能型會議系統：設置于多功能廳的全套飛利浦公司的智能型會議系統。廣播音響系統：包括背景音樂系統、客房音響系統、業務廣播系統、火災事故廣播系統。

保安系統：包括報警系統、監視系統、巡更系統。

車庫管理系統：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設備。智能型二總線火災自動報警及聯動控制系統。④ 給排水系統

包括給水、排水、熱水及開水供應、循環供水、游泳池供水、消防和排水系統。

⑤ 動力系統

包括熱力站、鍋爐房、柴油發電機、油罐、油泵和泠庫等設備。⑥ 供配電系統

10KVA 雙回路供電系統、變電所、配電室等設備。⑶ 其它實物狀況說明 ⒈ 用地面積及形狀

估價對象用地面積 7593.66 ㎡，為國有出讓性質，使用權人為××大廈酒店有限公司，使用期限由 1998 年 9 月 20 日至 2038年 9 月 19 日，形狀為不規則矩形。⒉ 建造年代

估價對象于 2000 年 8 月開工建設，2003 年 10 月建至目前狀態停工至今。⒊ 建筑結構

估價對象為鋼結構及鋼筋混凝土結構。⒋ 建筑面積

本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ⒌ 地形及地質條件

估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質條件 良好。

⒍ 臨街狀態

估價對象三側臨街。南側與寬約 30m 的××街等高相接，臨街寬度約 50m，西側與寬約 20m 的××街等高相接，臨街寬度約120m，北側與寬約 50m 的××路等高相接，臨街寬度約 50m，東側臨寬約 6m 的巷道。二 區位狀況分析 ⑴ 區域范圍

估價對象所處區域為以估價對象為中心，向東 50m 至××街，向西 300m 至××街，向北 300m 至××街所圍成的區域。該區域按××市城市類區劃分標準屬一類一級區域，估價對象建設用地按××市土地級別標準屬一級地一類區。估價對象所處區域景觀條件良好，整個區域地勢略向西北傾斜。⑵ 街路配置

估價對象所處區域南接寬約 30m 的××街，西接寬約 20m 的××街，北接寬約 50m 的××路。××路、××路等城市主、次干道通過該區域，以××廣場為樞紐形成東連××廣場、××廣場、××廣場，西連××廣場、××廣場××廣場，南接××路，北接××路的完善的道路交通網絡，道路通達條件較好。整個區域內路網發達，路況良好。⑶ 交通設施與接近條件

估價對象所處區域距火車站約 0.5km，距 海 港 約 2km，距國際機構約 8km。經過該區域的 15 路、23 路、702 路、703 路等十余條公交聯營線路，可通達市內各個區域，形成輻射能力極強的公共交通網絡。該區域東接××廣場商貿金融區，西面和北面與市中心商業區相連接。⑷ 基礎設施

在估價對象所處區域范圍內，上下水、電力、煤氣、供暖、電訊等基礎設施配套齊全，市政主管網可由××街、××街一側接入，距離較近。⑸ 商服設施配置 估價對象所處區域內有××廣場大廈、××大酒店、××大廈、××大廈等中高檔酒店、辦公服務設施，××電影城、××影劇院等娛樂設施，以及一定數量的中小型店鋪、娛樂文化場所。⑹ 區域特征及變動趨勢

估價對象所處區域是××市最繁華的文化娛樂中心區，以各種規模的影視廳、賓館、酒店等娛樂服務設施為主，混雜少量居民住宅。該區域內目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。根據××市城市總體規劃和分區規劃，該區域未來的發展趨勢是集聚程度更高的城市商貿娛樂中心區，建筑規模向中高層、大型化發展。⑺ 其他影響設施

估價對象所處區域內無污染、危險及其他使人心理上產生嫌惡感的設施。三 市場背景分析

××市位于遼東半島最南端，三面環海，一面與大陸相接，是我國東北地區對外開放的窗口和走向世界的橋梁，是我國北方開放度最高的城市。改革開放以來，特別是近十多年來，××市經濟發展迅速。2003 年，經濟總量增速躍上 15% 的新臺階，成為近年來增長量最快的年份。初步核算，全市生產總值 1632.6 億元，人均生產總值按戶籍平均人口計算為 29206 元，按年末匯率測算縱約合

3529 美元。××市已經在國內外特別是東亞地區形成了較高的知名度。近十年來，××市政府始終致力于加強城市建設與管理工作，城市面貌發生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。良好的城市環境與基礎設施建設，使得××市的投資環境不斷改善，與此同時投資領域也不斷拓寬，××市始終是中國北方的投資熱點城市之一。幾年來，××市對外貿易持續快速增長。全市新批外商投資企業 879家，比上年增長 5.6% ； 合同外資金額 45.75 億美元，增長 51.6% ；實際使用外商直接投資 22.11 億美元，增長 37.9%。在新批外商投 資企業項目中，總投資超 1000 萬美元的大項目有 118 項，趨超5000 萬美的有 14 項。全市外商投資企業共完成產值 790.6 億元。目前，××市已有外商投資企業 7000 多家，來××市投資的國家和地區 50 多個，境外企業駐××市的代表機構 2000 多家。國內外商家的不斷進入，對高檔商務用房產生了大量需求。同時整潔優美的城市環境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。每年“黃金周”期間、服裝節期間，市內的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。因此，目前市中心商業區域、商務金融區域的高檔酒店、寫字樓的收益狀況良好。可以預見，隨著國家振興東北老工業基地相關政策的落實與實施，作為東北亞航運中心以及國際航運中心的建設、東北亞金融中心、物流集散地的建設，會使××市的經濟發展和對外開放的步伐進一步加快，國內外進入××市的投資、經商、旅游等活動將會持續增長。因此，在市中心商業區域或金融商務區域投資 興建高檔酒店和寫字樓前景明朗，物業價格將保持在較高水平。四 最高最佳使用分析

房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行，經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。根據估價對象所處的地理位置、規模以及其設計方案，根據最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現代化綜合性物業使用為其最高最佳使用。五 估價方法選用

根據委托人的估價目的和要求，并根據估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設開發法與成本法進行評估。六 估價測算過程

⑴ 假設開發法估價過程

具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規模較大，比較××市相同規模物業的建設期以及定額規定的建設期，確定其開發期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現值，并基于如下假設進行折現：

所有投資均在各期期中一次性實現。銷售收入在 2006 年 5 月31 日一次性變現。報酬率確定為 7.55%(詳情見后)。故本報告采用動態方式進行測算。基本計算公式為： P=P’-(A+B+C+D)其中(以下各個項目費用均為折現值)： P ：估價對象目前狀態價格

P’ ： 項目全部建成后銷售價格 A ：續建成本 B ：管理費用 C ：銷售稅費

D ：買方購買在建工程應負擔稅費 具體分項核算如下：

⒈ 項目全部建成后的市場價格：

根據委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象——××大廈在目前狀態下各功能部分的價格進行評估，確定××大廈目前狀態的市場總值。本報告中根據使用功能，將××大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等)： 建筑面積 93584.80 ㎡

商場： 建筑面積 7763.46 ㎡

寫字間： A 座(智能型)建筑面積 9910.64 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 29016.44 ㎡ ① 關于××大廈酒店部分的評估

××大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。由于××市房地產市場上同類高檔商業型房地產的市場實際交易案例很少，而此類房地產在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

收益法稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內的經營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當的報酬率(折現率)將估價對象在未來可使用年限(經濟收益年限)內各年的凈收益進折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。采用收益法評估房地產價格通常采用下列步驟：

Ⅰ 估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業物業在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

Ⅲ 估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產的使用過程中為取得經營收益所花費的各種費用，包括：營業成本、營業費用、財務費用、稅金及附加費以及經營者利潤等。

Ⅳ 計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產所產生的收益。

Ⅴ 確定報酬率。即投資者投資同類房地產所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

Ⅵ 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數。

Ⅶ 選擇報酬資本化公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限(有限年)內，每年可獲得穩定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

A ——年凈收益； Y ——報酬率；

n ——收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。A 酒店部分凈收益測算：

預計××大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和××市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分(車庫、商務中心、健身及出租柜臺等)的凈收益構成。分別測算如下：

A.1 客房部分凈收益測算 a 客房年經營收入

××大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套；15 ～ 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間； 44 層為 8 套豪華套間； 43 層為 1 套總統套房。根據本公司掌握的××市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定××大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元 / 日(人民幣)，利用率為 70% ； 套間為 1800 元 / 日，利用率為 65% ； 豪華套間為 2800元 / 日，利用率為 50% ； 總統套房為 24500 元 / 日，利用率為 35%。每年按 360 個營業日計算。客房年經營收入為：

(900 元 / 日?套× 528 套× 70%+1800 元 / 日?套× 54 套× 65% +2800 元 / 日?套× 8 套× 50%+24500 元 / 日?套× 1 套× 35%)× 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業成本：

客房營業成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，客房年營業成本約 3120 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業費用為 625 萬元。

○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。○ 營業稅及附加：

按客房營業收入的 5.55% 計 算，為 830 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算年經營者利潤為 1496 萬元。

● 年經營費用合計： 6671 萬元。c 客房部分凈收益

客房部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元

A.2 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業收入

××大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。根據××廣場、××廣場、××路一帶同類餐飲娛樂設施的經營情況，經營規模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經營收入為 3650 萬元。b 餐飲部分年運營費用 ○ 營業成本

包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定固定資產(除房屋和與房屋不可分離的設備設施)折舊等，根據可行性研究和初步設計中確定的酒店規模、技術經濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業成本為 1095 萬元。

○ 營業費用：

包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據××市同類酒店 2000 ～ 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業費用為 200 萬元。○ 管理費用：

包括房產稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算年管理費用為 70 萬元。○ 財務費用：

包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。○ 營業稅及附加： 按營業收入的 5.55% 計 算，為 203 萬元。○ 經營者利潤：

根據調查和 2003 年××市社會經濟統計資料中賓館酒店業財務狀況報表，估算餐飲部分年經營者利潤為 365 萬元。● 年經營費用合計： 1986 萬元。c 餐飲娛樂部分凈收益

餐飲娛樂部分凈收益＝年經營收入－年經營費用 ＝ 3650 萬元－ 1986 萬元 ＝ 1664 萬元

A.3 其他部分凈收益

酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因××大廈尚在建設中，難以將各部分的經營收入、經營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲部 分的年凈收益之和的 10% 確定為其他部分的年凈收益。

其他部分凈收益＝(81 9 0 ＋ 1664)× 10% ＝ 995 萬元 A.4 酒店部分的凈收益(a)以上三部分的凈收益之和，即：

凈收益 a ＝ 8290 ＋ 1664 ＋ 995 ＝ 10949 萬元 B 報酬率的確定

本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產的報酬率為 7.55%。最終確定報酬率： Y ＝ 7.55% C 經濟收益年限確定

估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(GB/T50291-1999)條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產用房一般為 80 年；鋼筋混凝土結構的非生產用房一般為 60 年。《房地產估價規范》第 4.3.8 條規定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經濟收益年限為 32 年.D 測算酒店部分價格

通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式

其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算××大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算××大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算

××大廈的商場主要位于大廈 B、C 區，臨××街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763.46 ㎡，估價人員根據估價對象所處區域內幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規模、位置等個別及區位狀況進行修正，結合估價師的經驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區高檔次商場的年總收入扣除其經營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元。B 確定報酬率

根據估價對象的實際情況，確定商場部分年凈收益的報酬率采 用與酒店部分相同的報酬率即 7.55% 的報酬率。C 經濟收益年限確定

商場部分的經濟收益年限按酒店部分經濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經濟收益年限為 32 年。

D 商場部分價格 將凈收益、報酬率和經濟收益年限代入計算公式(公式略)Y ＝ 7.55% n ＝ 32 年

測算商場部分價格為： V ＝ 17933 萬元 ③ ××大廈寫字樓部分的價格評估

根據委托人提供的規劃設計圖紙，××大廈寫字樓部分建成后除 A 座部分自用外，其余 B 座寫字樓全部向市場發售。近幾年，××市的××廣場、××廣場、××路兩側開發了大量高檔寫字樓，如××大廈、××大廈、××大廈、××大廈、××大廈等，類似標準檔次寫字樓的實際交易案例較多，故選用市場比較法評估其市場價格。

市場比較法是以替代原理為理論基礎，即將估價對象與同一地區或同一供求范圍內的類似地區中在較近時期發生交易的類似房地產加以比較對照，從其既知價格通過交易日期修正、交易情況修正、房地產狀況因素修正、區位狀況修正、實物狀況修正而得出估價對象最有可能實現的合理價格的一種方法。運用市場比較法評估房地產價格通常采用下列步驟： Ⅰ 廣泛收集交易實例； Ⅱ 從中選取可比實例； Ⅲ 建立價格比較基礎； Ⅳ 進行交易情況修正； Ⅴ 進行交易日期修正； Ⅵ 時行區位狀況修正； Ⅶ 進行實物狀況修正； Ⅷ 綜合評估決定估價額。A 選擇類似交易案例 實例一：

位于××區××街，為一棟二十七層鋼筋混凝土結構現代化大廈，1998 年 10 月投入使用。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積每平方米 8400 元，交易日期為 2004 年 9 月 30 日。實例二：

位于××區××路，臨主干道，為一棟鋼筋混凝土框架結構大廈，2002 年投入使用，共計 29 層。比較實例位于該大廈的十九層，成交建筑面積約 99.73 ㎡，室內為初裝修，鋁合金窗，采用 4 部進口高速電梯，設有煙霧報警、自動消防噴淋系統以及中央空調系統，水、電、暖等配套設施齊全。成交價格為建筑面積 9000 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 9 月 6 日。實例三：

位于××區××路，為一棟框剪結構寫字樓，設有進口高速電梯，配套設施有中央空調、消防煙霧報警及自動噴淋、IDD 電話系統，2003 年底交付使用。比較實例位于該寫字樓的二十八層，建筑面積 348.26 ㎡，東南朝向，室內為初裝修。成交價格為建筑面積 8800 元 / ㎡，交易日期為 2004 年 10 月 12 日。

B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區 位 狀 況

自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設施配套情況 相似 相似 相似 規劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況

臨街狀態 相似 相似 相似 結構形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十

外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數 ○ 交易情況修正

實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。○ 交易日期修正

可比實例一、二、三的交易日期接近，且在該期間內，寫字樓類房地產價格基本平穩，因此可看作 100。由 于受經濟發展及市場供需的影響，預計到 2006 年 5 月 31 日，類似房地產的價格將有5% 的下降幅度。為簡化分析，本估價報告中假設在銷售前提下，全部銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現。因此估價對象交易日期修正系數為 95。○ 區位狀況修正

比較實例三處于估價對象同一區域，比較實例一、二處于類似區域，根據表 1 比較參照物與估價對象的區域進行的比較分析，確定比較修正系數為： 設估價對象的區域價格為 100，則實例一為 95，實例二為 100，實例三為 98。○ 實物狀況修正 根據表 1 比較參照物與估價對象實物狀況進行的比較分析，主要考慮裝修標準、結構功能、規模和設施等因素進行修正，確定比較修正系數為： 設估價對象的價格為 100，則實例一為 95，實例二為 95，實例三為 95。D 根據以上各項修正系數，列表比準價格詳見表 2 ： 項 目 一 二 三

成交單價(元/㎡)8400 9000 8800 區位狀況修正 100/95 100/100 100/98 房地產狀況因 素修正 實物狀況修正 100/95 100/95 100/95 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 95/100 95/100 95/100 比準價格 8840 9000 8980 對調整后的比準價格進行綜合平均，估價對象的市場單價為：(8840 ＋ 9000 ＋ 8980)/3 ≈ 8940(元 / ㎡)E 寫字樓部分的價格

估價對象寫字樓部分的價格為：

(9910.64 ＋ 29016.44)× 8940 ＝ 34801(萬元)④ ××大廈于 2006 年 5 月 31 日所能實現的整體價值為： 130898 ＋ 17933 ＋ 34801 ＝ 183632(萬元)本報告采用動態方式進行計算測算。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 1.58 年的時間。考慮目前行業報酬率水平并結合近期利率情況，確定折現率為 17%。則××大廈于估價時點的現值為143290萬元 ⒉ 應扣除開發費用測算

① 尚未完成的建安工程費及裝飾裝修工程費 根據估價對象目前完成狀況，根據委托人提供的資料結合本公司現場勘查掌握的有關資料，確定尚須投入的裝修費、設備購置及安裝工程費、智能工程(含設備)、通訊、變電所等合計約為每平方米建筑面積 2500 元左右，建設期為 19 個月，并假設此項費用均勻投入，則此項費用于估價時點的現值為：30978萬元

② 管理費

管理費取建安費用的 4%，則該項費用 B ＝ 1239 萬元 ③ 銷售稅費

銷售稅費取總樓價的 2.5%，營業稅及附加費率取總樓價的 5.55%，此項費用為 C ＝ 11535 萬元 ④ 買方應負擔的稅費

確定買方購買時應負擔的稅費為購買價格的 5%，即Ｄ＝ 0.05P ⑤ 總計

A ＋ B ＋ C ＋ D ＝ 43752(萬元)＋ 0.05P ⒊ 估價對象目前狀態下價格： P ＝ P’ —(A ＋ B ＋ C ＋ D)＝ 143290 — 43752 — 0.05P ＝ 94798(萬元)

⑵ 成本法估價過程 具體技術思路為：假設在估價時點條件下重新取得建設用地，以現有設計、工藝、技術水平、現有原材料、施工方式，重新建設與估價對象具有同等效用的房地產，所需花費適當、必須的客觀成本、費用，再加上正常的投資利潤及稅費，求取估價對象的積算價格，由于估價對象為在建工程不考慮折舊，最終確定估價對象的價格。

成本法使用公式：

P ＝ L ＋ A ＋ B ＋ C ＋ D ＋ E ＋ F ＋ G ＋ H 其中 P ：評估價格； L ：土地費用； A ：前期費用； B ：建安工程費； C ：基礎設施配套費； D ：資源性費用； E ：管理費；

F ：利息及融資費用； G ：投資利潤； H ：稅費。

具體分項測算如下： ⒈ 取得土地的費用

根據估價對象所占用土地的性質，此項費用包括土地出讓金、拆遷安置補償費和城市基礎設施配套費。① 土地出讓金

估價對象所占用的土地為國有出讓土地，根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地塊的土地出讓金經平均修正后為每平方米建筑面積 900 元，計算該土地的土地出讓金：

900 × 140274.34 ≈ 12600)(萬元)② 拆遷安置補償費

根據有關部門提供的資料及本評估機構掌握的資料，該地區拆遷安置補償所需的費用為每平方米占地面積 7500 元左右，則計算拆遷安置補償費為： 7500 × 7593.66 ≈ 5695(萬元)③ 綜合配套費

根據××市政府相關文件規定，××綜合配套費為每平方米建筑面積 300 元左右，則計算此項費用為：

300 × 140274.34 ≈ 4200(萬元)④ 土地費用合計： 12600 ＋ 5695 ＋ 4200 ＝ 22495 萬元 ⒉ 前期費用

前期費用包括“三通一平”工程費和專業費用。① “三通一平”工程費約為 30 萬元 ② 專業費用

包括規劃、勘察設計、可行性研究等費用。參照同類房地產此項費用計算估價對象專業費用為 1120 萬元。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費

根據委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 × 140274.34 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎設施配套費

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒌ 資源性費用

估價對象為在建工程，該項費用尚未發生，故本報告不計此項費用。⒍ 管理費

根據估價對象類型及規模，管理費按總投資的 4% 計算： 2377萬元。⒎ 投資利息

此項費用支出按××市近期平均水平計算，年利率按 7.02%，建設期按 3 年進行計算，則計算利息總額約為 6500 萬元。⒏ 投資利潤

根據同類檔次房地產同期平均投資利潤率 20% 計算約為13658 萬元。⒐ 銷售費用及稅金

按銷售價格的 2.5% 計算銷售費用，按銷售價格的 5.55% 計算 營業稅及附加，則此項費用約為 0.0805P。⒑ 估價對象價格

估價對象重置成本總價為：

P ＝ 22465 ＋ 1150 ＋ 35770 ＋ 2377 ＋ 6500 ＋ 13658 ＋ 0.0805P P ＝ 89125(萬元)⑶ 估價結果確定

假設開發法估價結果為 94798 萬元，成本法估價結果為 89125萬元，兩估價結果相差比例為 6.37% 比較接近，利用簡單算術平均數法，求得計算結果為 91962 萬元。評估人員經過綜合分析上述結果，最終確定估價結果為 9.2 億元。

七 估價結果

根據上述分析、測算，確定估價對象——××大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。

×× 房地產估價公司 二 ○ ○四年十一月六日