第一篇：2014中國房地產上市公司TOP10研究報告

1．研究背景與目的由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十二年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。在新型城鎮化戰略全面推進、房地產長效機制逐步確立的背景下，房地產板塊受到資本市場的廣泛關注。一批優秀房地產上市公司聚焦主流市場，積極優化市場布局與產品結構、持續強化快周轉運營策略，收獲了良好的業績，投資價值彰顯。

2．研究結果及分析

2.1 中國房地產上市公司整體發展狀況分析

“2014中國房地產上市公司TOP10研究”的研究對象主要包括135家滬深上市房地產公司和45家大陸在港上市房地產公司。研究結果顯示：2013年，房地產上市公司精準把握市場脈搏，經營業績實現了穩步增長；但在激烈的市場競爭中，由于規模效應、管控水平、運營效率的差異導致上市公司在盈利表現、財富創造力和財務穩健性等方面的分化日益加劇。

（1）經營狀況：營業收入與利潤規模穩步增長，業績分化加速

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產公司平均營業收入及增長率

2013年，房地產上市公司的業績規模穩步提升，滬深上市房地產公司營業收入均值為56.15億元，同比增長30.10%；大陸在港上市房地產公司營業收入均值為194.37億元，同比增長30.08%。同年，滬深上市房地產公司凈利潤均值為7.29億元，同比增長8.31%；大陸在港上市房地產公司凈利潤均值為34.02億元，增速降至13.05%。房地產上市公司在2011年末及2012年上半年降價促銷的項目于2013年集中進入結算期，導致利潤空間縮小、凈利潤增長趨緩，與營業收入的高增長節奏形成較大反差。

為緩解降價促銷項目結轉帶來的利潤率下滑壓力，房地產上市公司積極強化內部管控降低成本費用，滬深上市房地產公司2013年的銷售費用率、管理費用率、財務費用率較上年分別下降0.25、0.44、0.24個百分點，利潤空間得到了一定程度的保障。

（2）股東回報：資產收益水平下行，財富創造能力差距擴大

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益與凈資產收益率均值

2013年，滬深及大陸在港上市房地產公司的凈資產收益率均值分別下降至12.26%和18.18%，每股收益均值與2012年基本持平，分別為0.37元和0.64元。具體來看，滬深及大陸在港上市房地產公司中分別有54%和42%的企業凈資產收益率出現下滑，且大多為資產規模小、業績表現一般的中小企業；同期龍頭房企則實現了有質量的增長，行業發展分化加劇。

2013年，滬深上市房地產公司的EVA均值為1.38億元，同比降低近30%；而大陸在港上市房地產公司的EVA均值為4.04億元，同比增長22.05%，在財富創造能力方面明顯領先于滬深上市房地產公司。滬深上市房地產公司的資本成本均值增幅達23.50%，大大超過稅后凈營業利潤的增幅，同期大陸在港上市房地產公司資本成本增幅僅為13.82%，可見資本成本的快速上升已成為制約滬深上市房地產公司提升財富創造表現的關鍵因素。

（3）財務穩健性：負債水平小幅上升，高成本拿地加劇現金流壓力

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率與有效負債率均值

2013年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為64.17%，大陸在港上市房地產公司的資產負債率均值為69.19%，較上年分別上升1.90、2.14個百分點，達到近4年最高水平。剔除預收賬款后，滬深上市及大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.88%和55.59%，較上年上升2.40、1.29個百分點，但總體負債水平仍處于合理可控范圍。

受銷售態勢良好、部分熱點區域及城市量價齊升的影響，滬深及大陸在港上市房地產公司加快了擴張步伐，資金流出額度擴大，現金流狀況趨緊：滬深及大陸在港上市房地產公司2013年每股經營現金流凈額均值再次由正轉負，分別下降至-0.38元、-0.11元，現金流壓力持續加大。多頻次、高成本拿地是加劇企業現金流緊張的主要原因。

（4）投資價值：房地產板塊表現弱于大盤，利好政策提升部分公司投資價值

2010-2013年滬深及大陸在港上市房地產公司市值均值及其增長率

2013年，房地產板塊表現繼續疲弱，全年上證地產指數和深證地產指數分別下跌11.75%和16.16%，漲幅排名在申萬一級行業中位列倒數第四，房地產上市公司的市值明顯下挫。截至2013年底，滬深上市房地產公司的平均市值為74.77億元，同比下降10.83%；大陸在港上市房地產公司平均市值為168.71億元，同比下降19.20%。

由于2013年行業銷售形勢良好，大部分房地產上市公司的業績鎖定性較強，加之受新型城鎮化推進、系列區域規劃政策落地等因素影響，地產板塊的估值修復行情值得期待。

2.2 2014中國房地產上市公司TOP10研究結果

（1）綜合實力TOP10

2014滬深上市房地產公司綜合實力TOP102014中國大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 000402.SZ 600340.SH 601992.SH 002146.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產 招商地產 金地集團 金融街 華夏幸福 金隅股份 榮盛發展

2014排名2 3 4 5 6 7 8

股票代碼 3333.HK 0688.HK 1109.HK 2007.HK 0960.HK 0813.HK 3900.HK 2777.HK

股票簡稱 恒大地產 中國海外發展 華潤置地 碧桂園 龍湖地產 世茂房地產 綠城中國 富力地產10

002244.SZ 600376.SH

濱江集團 首開股份10

3383.HK 0817.HK

雅居樂地產 方興地產

2013年，滬深、大陸在港上市房地產公司綜合實力TOP10總資產均值分別為1491.20億元和1824.55億元，經營規模持續壯大，同期每股收益（EPS）均值分別為同類上市公司的3.51倍和2.28倍，綜合經營績效優異。

萬科、恒大精準把握市場節奏，加快推出中小戶型產品覆蓋剛需市場，保持了高速周轉，綜合實力持續位居行業領先水平；華夏幸福把握新型城鎮化機遇，持續強化產業新城運營模式，營業收入和利潤規模實現了高質量的成長；金融街、榮盛發展、方興地產等企業把握市場機遇、優化發展策略，凈利潤分別實現30.54%、44.06%、21.35%的增長，推動綜合實力穩步提升。

（2）財富創造能力TOP10

2014滬深上市房地產公司財富創造能力TOP102014中國大陸在港上市房地產公司財富創造能力TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600383.SH 600340.SH 002146.SZ 000402.SZ 600266.SH 002244.SZ 000031.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產 招商地產 金地集團 華夏幸福 榮盛發展 金融街 北京城建 濱江集團 中糧地產

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 0688.HK 3333.HK 0960.HK 2007.HK1109.HK1638.HK0410.HK 3900.HK 1030.HK 2608.HK

股票簡稱 中國海外發展 恒大地產 龍湖地產 碧桂園 華潤置地 佳兆業集團 SOHO中國 綠城中國 新城發展控股 陽光100中國

2013年，滬深上市房地產公司財富創造能力TOP10的EVA（經濟增加值）均值達到19.51億元，是同期滬深上市房地產公司EVA均值的14.14倍；中國大陸在港上市房地產公司財富創造能力TOP10全年EVA均值為11.52億元，是同期大陸在港上市房地產公司EVA均值的2.85倍，領先優勢明顯。

中海、綠城、金融街等企業在2013年抓住市場上升期，通過品質及服務的提升強化產品附加值，獲得了較高的利潤空間。此外，萬科、保利、龍湖等企業通過發行債券、銀行貸款等多元融資組合有效降低資金成本，實現了更高的經濟增加值。

（3）財務穩健性TOP10

2014滬深上市房地產公司財務穩健性TOP102014中國大陸在港上市房地產公司財務穩健性TOP10

2014排名

股票代碼 000002.SZ

股票簡稱 萬科A

2014排名

股票代碼 0688.HK

股票簡稱 中國海外發展3 4 5 6 7 8 9 10

000024.SZ 600048.SH 600383.SH 000402.SZ 600266.SH 600340.SH 601992.SH 600376.SH 000926.SZ

招商地產 保利地產 金地集團 金融街 北京城建 華夏幸福 金隅股份 首開股份 福星股份3 4 5 6 7 8 9 10

3333.HK 1109.HK 0960.HK 3377.HK 0884.HK 1238.HK 1628.HK 1369.HK 1862.HK

恒大地產 華潤置地 龍湖地產 遠洋地產 旭輝控股集團 寶龍地產 禹洲地產 五洲國際 景瑞控股

2013年，滬深、大陸在港上市房地產公司財務穩健性TOP10的有效負債率均值分別為47.99%、51.42%，貨幣資金與短期及一年到期債務的比率均值分別為1.39、2.52，均優于滬深、大陸在港上市房地產公司同期指標。

萬科、金地、福星股份、中海、華潤置地等企業的資產負債率及有效負債率也都處于較為合理的區間，穩健經營能力強；同時這些企業多選擇了謹慎擴張、合理投資。保障了現金流的充裕，為持續健康增長奠定了堅實基礎。

（4）投資價值TOP10

2014滬深上市房地產公司投資價值TOP102014中國大陸在港上市房地產公司投資價值TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 000002.SZ 600048.SH 000024.SZ 600340.SH 000402.SZ 600383.SH 000656.SZ 601992.SH 000732.SZ 000926.SZ

股票簡稱 萬科A 保利地產 招商地產 華夏幸福 金融街 金地集團 金科股份 金隅股份 泰禾集團 福星股份

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 3333.HK 0688.HK 0960.HK 1638.HK 0884.HK 0817.HK 2608.HK 1628.HK 1238.HK 1369.HK

股票簡稱 恒大地產 中國海外發展 龍湖地產 佳兆業集團 旭輝控股集團 方興地產 陽光100中國 禹洲地產 寶龍地產 五洲國際

2013年，滬深及大陸在港上市房地產公司投資價值TOP10每股收益均值分別為1.24元、0.75元，是同期滬深及大陸在港上市房地產公司均值的3.35倍和1.17倍；其凈利潤均值分別達51.96億元、56.37億元，分別為同類上市公司均值的7.13倍、1.66倍。

萬科、保利、恒大、中海等企業實力雄厚、業績增長持續穩定，是值得長期關注的價值型龍頭公司。龍湖、寶龍、方興地產、五洲國際等企業則充分發揮商住綜合運營優勢，開發與持有運營業務快速增長，獲得海內外市場的廣泛認可，投資價值不斷顯現。

園區類開發上市公司在促進產業聚合、區域價值提升等方面發揮著更加重要的作用。

2014園區開發上市公司TOP10

2014排名2 3 4 5 6 7 8 9 10

股票代碼 600663.SH 600648.SH 600064.SH 600736.SH 600895.SH 600639.SH 600133.SH 600658.SH 000573.SZ 600082.SH

股票簡稱 陸家嘴 外高橋 南京高科 蘇州高新 張江高科 浦東金橋 東湖高新 電子城 粵宏遠A 海泰發展

2014園區開發上市公司TOP10緊跟國家政策導向，積極創新優化園區經營模式，加速產業資源整合，強化服務平臺搭建和金融創新，在物業租售規模、招商引資額、園區地均GDP等方面進步顯著，實現了較好的運營業績。

浦東金橋、蘇州高新等企業通過戰略轉型和業務結構調整，推動業績穩步增長，而陸家嘴、外高橋、張江高科等企業抓住自貿區建設的利好因素，積極推進產業調整升級，實現企業綜合競爭力和盈利能力的提高，長期投資價值值得關注。

3．結語

2013年，政策調控趨于穩定、房地產調控長效機制框架初現，全面推進的新型城鎮化戰略蘊含著巨大的行業機遇，全年國內主要城市房地產市場行情穩步向好。房地產上市公司準確把握市場走勢，適時調整產品結構及市場布局，并采取靈活有效的銷售策略，有力促進了業績的快速提升。同時，由于規模效應、運營效率、資源整合能力、管控水平的差異，房地產上市公司在經營業績、財富創造能力、財務穩健性等方面都呈現出較高程度的分化。其中，龍頭上市房地產公司表現出了持續穩定的盈利能力，核心財務指標控制得當，市場份額明顯提升，吸引了資本市場的廣泛關注。

進入2014年，主要城市房地產市場表現較為平淡，部分房地產上市公司業績增長低于預期。但基于上一年的良好銷售表現，房地產上市公司的業績鎖定性較高，結算利潤率也將在今年有一定程度改善。同時，隨著市場化改革的深入、一系列區域規劃政策的出臺，為部分上市公司帶來較好的增長預期，投資價值彰顯。未來，行業分化發展的格局仍將持續，優秀房地產上市公司在保持快速增長的同時，要進一步強化內部管控，提升運營效率和財務安全保障，以實現有質量的發展，為股東、員工和社會持續創造價值，引領行業健康發展。

第二篇：中國上市公司治理評價研究報告

中國上市公司治理評價研究報告

一、上市公司總體治理狀況評價

本報告利用對中國上市公司治理狀況的調查數據，運行中國公司治理指數模型，對２００２年中國上市公司總體治理狀況進行了評價與分析。結果顯示中國上市公司經過十余年的發展，監管部門以及上市公司在公司治理結構與治理機制的建設方面，取得了一定的成績，但離規范的要求還有一段距離，提高公司治理質量任重而道遠。同時對公司治理指數與公司績效的關系的實證分析顯示良好的公司治理將使公司在未來具有較高的財務安全性，良好的公司治理將有利于公司盈利能力的提高，良好的公司治理有利于上市公司股本擴張能力的提高。

１、中國上市公司總體治理狀況

樣本公司治理總指數呈現正態分布趨勢，公司間治理指數差異較大。觀察數據顯示樣本公司治理指數平均值為４９．６２，上市公司間公司治理狀況差異較大。全部樣本公司中達到７０－８０的只占２．１５％，在６０－７０之間的上市公司占８．５９％；在５０－６０間的占４２．７５％；指數為４０－５０以下的占４２．３２％指數為４０以下的占４．１９％。表明中國上市公司經過十余年的發展，監管部門以及上市公司在公司治理結構與治理機制的建設方面，取得了一定的成績，但離規范的要求還有一段距離。

從公司治理的各個角度來看，①控股股東行為平均指數為５３．７０。全部樣本公司中只有２家達到８０－９０，４４家達到７０－８０。表明在規范上市公司控股股東行為方面取得了一定的成績，但仍需進一步完善；②董事會治理的平均指數為４３．４，在各治理要素中最低，且上市公司間差異很大。董事會治理指數在７０－８０間的只有７家，占０．７５％，有７３．５８％的上市公司董事會治理指數在５０以下。數據表明中國上市公司在董事會的建設方面取得了一定的成績，但董事會的決策制衡作用尚未很好發揮，仍需進一步強化；③監事會平均治理指數為４８．６４，上市公司間差異較大。監事會治理指數低于５０的占５６．８２％。上市公司監事會的作用尚未充分發揮；④上市公司經理層的任免、激勵以及執行保證程度的平均評價值為４７．４４。上市公司經理層的制度建設，取得了一定的成績，但仍需進一步完善；⑤樣本公司信息披露平均指數為５８．４４，在決定公司治理質量的五個維度中的指數最高。表明監管部門的監管與外部市場的制約使上市公司更加注重信息披露的制度建設，并取得了較好的成績。

２、中國上市公司行業治理狀況

樣本數據顯示２００２年中國上市公司行業間治理狀況呈現不同的特征，且行業治理狀況與地區經濟發展水平具有一定的關聯度。根據分析結果將五大行業的治理特征概括為：治理狀況偏好型、偏差型、穩定型、波動較大型四類。公用事業類為偏好型，６３家樣本公司的平均治理指數為５０．１１，在五大行業中為最高，較全部樣本公司治理指數平均值高１．１５個百分點；工業類為治理狀況偏差型。工業類６２９家樣本公司的平均治理指數為４８．７１，低于全國平均水平０．２５個百分點；服務業為穩定型。服務業上市公司治理狀況在按治理指數的分組的比重樣本偏差為２．２５％，比重最高一組與最低一組相差６．２１％；綜合類為波動較大型。綜合類上市公司第一組的比重達到２０．４５％而比重最低組２、３、５組的比重只有６．８２％，相差１３．６３％。對行業治理狀況與地區經濟的發展水平顯示，公用事業、工業以及農業類上市公司的治理狀況與地區分布具有顯著相關性，工業、公用事業以及農業三類上市治理指數東部沿海地區高于中部地區，中部地區高于西部地區，其中工業尤為顯著。這一現象表明，公司治理的狀況與地區的經濟發展水平具有一定的相關性。經濟發展水平較高的東部地區注重公司治理機構與治理機制的建設，并取得了一定的效果。

３、上市公司治理狀況與企業績效的實證分析

本報告認為衡量公司治理的效果，不應僅局限于傳統的企業績效指標，還應系統考慮其在對增加上市公司市場價值、增強上市公司股本擴張能力以及有效

防范上市公司經營風險，提高財務安全性等方面的貢獻。本報告將從上市公司的市場價值、盈

利能力、成長性、股本擴張能力以及未來財務安全性等五個方面系統考慮公司治理的績效。為了準確反映公司治理指數與企業績效的關系，我們將全部上市公司依據治理指數的高低分組。全部樣本公司按ＣＣＧＩＮＫ平均數分為５組，以ＣＣＧＩＮＫ ６０分以上一組為標準，比較其與各組績效指標的差異，結果顯示公司治理狀況的好壞與上市公司績效有著密切的關系。樣本數據顯示中國上市公司中公司治理指數最高的前１／４組公司的治理治理指數平均值為５５．０３而后１／４組上市公司治理指數為４２．８９，相差１２．１４個百分點。相應地績效差異十分明顯。公司治理指數前１／４組上市公司的凈資產收益率為后１／４組的４．７９倍，主營業務利潤率為１．２７倍，每股收益為５．４３倍，每股凈資產為１．１４倍。

對上市公司指數與公司績效的回歸結果顯示，上司公司未來的財務安全性與ＣＣＧＩＮＫ呈現正相關，表明良好的公司治理結構與完善的治理機制，有利于規避財務風險，提高財務的安全性；上市公司每股收益與ＣＣＧＩＮＫ呈現出正相關關系；主營業務利潤率與ＣＣＧＩＮＫ也呈現正的相關性。表明良好的公司會治理結構與治理機制，有利于公司盈利能力的提高；公司治理指數與公司成長性以及公司股本擴張能力的回歸結果顯示樣本公司治理的質量與公司成長能力未呈現出顯著的相關性，表明目前我國上市公司治理的狀況未能增強上市公司的成長能力；公司治理指數與每股凈資產呈現顯著的正相關性，表明在中國治理質量好的上市公司傾向于股權融資，同時也從另外一個角度說明由于上市公司擁有高質量的治理結構與治理機制，因而容易從資本市場上采用股權融資的方式籌集資金；公司治理指數與公司的市場價值等呈現不顯著正相關，我們認為這與我國資本市場尚處于發展階段，資本市場的市場化程度不高有關；第一大股東持股比例與每股市價表現出了負相關關系，但關系不顯著。從某種程度上說明一股獨大對我國上市公司的市價具有負面的影響。反映公司控制權市場競爭程度的指標第二大股東至第五大股東持股比例之和與托賓Ｑ值的不顯著的正相關性，一定程度上表明，公司控制權競爭有利于公司價值的提高。公司控制權市場競爭越激烈，越有利于提高公司價值。

二、上市公司控股股東行為評價

１、公司股東行為的治理狀況

（一）控股股東行為的總體狀況

由于經濟轉型過程中體制因素的影響，使得我國上市公司與其控股股東之間存在著種種的關聯，控股股東對上市公司的行為往往超越了上市公司的法人邊界。如：控股股東通過“隧道行為”轉移上市公司的資源。

控股股東行為指數基本上符合正態分布，平均值５３．７，統計結果表明我國上市公司控股股東行為具有較強的負外部性。

（二）關聯交易狀況

關聯交易指數平均值為５３．７４，中值為５４．０１，關聯交易指數整體水平是偏低的。在被測樣本中，控股股東與上市公司存在同業競爭的占５８．０２％；有６８．１６％的企業存在關聯交易；通過關聯交易實現的利潤占當年利潤總額５０％以上的公司占６１．３％；有２３．４８％的公司存在控股股東違規占用上市公司資金；有４０．３７％的公司為控股股東及關聯方提供擔保，而這部分提供擔保的樣本中，有２０％的公司的董事長、總經理和個別董事就有權通過擔保決議。關聯交易指數狀況表明，我國上市公司控股股東在企業運營層面，存在著較強的“濫用關聯交易”的傾向。一方面出于“保殼”的動機而進行盈余管理、另一方面通過“隧道行為”獲取自身收益。

（三）上市公司的獨立性狀況

上市公司的獨立性有所提高，指數平均值為７８．０２。在上市公司獨立性方面的指標狀況，可以看出多數的上市公司在資產、財務等方面能夠保持獨立，在被測樣本中，財務部門具有獨立性，不接受控股股東的財務會計部門的領導和業務指導的占７１．８３％，獨立擁有生產經營場所的土地使用權無需向控股股東租用占７９．６６％。但是，我們在評價中發現，在人員、業務方面上市公司與控股股東仍存在較多的關聯，如：上市公司董事長不在控股股東處兼職的僅占４１．４６％、能夠獨立完成原材料采購或產品銷售的占３８．６４％，表明控股股東與上市公司之間的關聯走向更加隱蔽。

（四）股東大會狀況

股東大會的指數相對較高（平均值為６３．９１），但在被測樣本中，近三年股東大會平均參會代表所代表的股份占總股份的比例，超過７０％的僅占３．７８％；低于４０％的多達５１．２４％。這一指標表明中國上市公司股東大會的參與性很低，在召開程序、代表資格等方面，還存在著諸多對中小股東不利的地方，為控股股東控制重大決策、封鎖信息創造了條件。

（五）中小股東權益保護狀況

中小股東權益保護平均值僅為７．１９，在被測樣本中，股東大會在選舉董事、監事時采用累積投票制的僅占１１．３６％；在召開股東大會時，發生過征集投票權的僅占０．８４％；發生過單獨或合并持有公司有表決權股份總數１０％以上的股東請求召開臨時股東大會的僅占２．１５％；在股東大會上，單獨或合并持有公司表決權股份總數５％以上的股東或監事會提出過臨時提案的僅占１８．３４％。在我國上市公司中還沒有形成對控股股東行為有效的約束機制，保護中小股東的制度還未得到很好的實施，沒有形成有效的中小股東參與的氛圍，保護中小股東制度體系的建設尚處在起步階段。

２、不同性質控股股東行為指數的比較分析

從整體指標來看，在國有性質控股股東中，最低是“政府或國有資產管理部門類”（平均值４４．０２）。由政府直接控制上市公司時，對中小股東產生會形成更大的負外部性，這種負外部性主要來自上市公司獨立性方面，“政府或國有資產管理部門類”明顯低于其他類。導致“政府或國有資產管理部門類”指數偏低的主要原因在于，直接由政府或國有資產管理部門控制的上市公司中，人員、財務的獨立性很差。可見，“政府或國有資產管理部門”類的控股股東更偏好與直接干預上市公司的人事與財務。而業務的不獨立已經成為上市公司的普遍現象（平均值只有２３％）。

三、上市公司董事會治理評價

１、董事會治理整體狀況分析

董事會治理指數基本呈現正態分布趨勢，從實際分析結果看，樣本公司董事會指數最高值為７４．５１，最低值為１．５６，平均值為４３．４０，樣本公司董事會治理整體狀況相對較差。我國上市公司董事會治理指數整體偏低，公司間差異較小，但各子因素間的差異較大，這說明我國的上市公司并未能從整體上建立起有效的董事會治理機制。不同公司只是在董事會的某些方面做得較好（尤其是證監部門有強制性要求的方面），而在監管政策尚未涉足的、屬于上市公司主動性提升董事會治理質量方面卻亟待完善。

２、董事會治理子因素狀況分析

從董事會評價指數子因素層評價指數分布中可以看出，總體上來說董事會運行狀態與獨立董事制度狀況偏好，這說明在監管部門連續出臺相關政策法規規范的方面，董事會治理效果較為明顯；在董事會運行狀態子因素中，董事會人數和外部董事指數良好，平均值分別達到９９．６８和６１．００；而董事會成員來源與董事人選指數則較低，平均值分別為３５．７５與２２．４３。這說明在董事會治理方面，各上市公司基本上都符合有關法律法規的要求，但在運作機制方面仍亟待改善。董事權利與義務指數最差，子因素董事長對外投資決策指數平均值僅為１６．５４，董事會未能有效地參與決策。這說明我國上市公司在董事會治理方面雖然依法建立了相應的治理機構，但未能形成有效的治理機制。公司董事長仍然包攬一切，董事會在公司決策中遠沒有起到應有的作用。

四、監事會治理評價

１、監事會治理的總體分析

從總體上看，樣本公司監事會，平均治理指數為４８．６４公司之間差別較大，上市公司監事會治理質量最好的上市公司治理指數為７７．７最差的為１１．９８。總體來講，監事會治理指數呈現正態分布，但監事能力保證性和監事會運行的有效性兩個指標卻呈現出不規則的分布。

并且各企業監事會運行有效性指標值大多低于監事能力保證性，這說明中國上市公司監事會盡管在功能設置上日益完善，但在具體運行機制方面，目前仍存在諸多問題。

２、監事會治理的行業分析

不同行業的監事會治理治理狀況存在一定差異，公用事業類的監事會治理指數為５３．０４，工業類上市公司監事會治理治理指數為４６．８５，農業類監事會的治理指數為４６．２９綜合類上市公司監事會的治理指數為４８．２２，服務業監事會的治理指數為４７．６。公用事業類上市公司監事會治理質量高于其它行業。這是因為公用事業類上市公司，從事的大都為有關國計民生的產業，如電力、能源等，因此政府具有強烈的參與意識，政府在監事會建設過程中發揮了重要的作用。

五、上市公司經理層治理評價

１、經理層治理評價指數的總體狀況

樣本公司經理層治理評價指數呈現正態分布趨勢，樣本公司經理層治理指數最高值為７７．７４，最低值為１１．９８，平均值為４７．４４。從經理層評價的次級指標來看，樣本公司經理層任免制度指數平均值為６３．０７，經理層激勵與約束機制指數平均值最低，平均值僅為３３．０２，經理層執行保障指數平均值為６１．７７。由此可見，雖然我國上市公司在經理層治理方面已經取得了較大進展，但總體治理狀況仍較低，特別是在激勵與約束機制方面。

２、經理層治理指數的行業比較分析

從經理層治理的行業狀況來看，房地產業是經理層平均治理狀況最好的產業，指數得分為５０．４６，其在任免制度、執行保障和激勵約束機制三個次級指標上均得分較高，位居三甲。綜合類行業公司的綜合得分（５０．４２）位于第二位，但在下一級指標中，只有在任免制度方面的得分仍然列入前三名，其它兩個方面，則相對較差。這說明在綜合類行業中，雖然總體水平相對較好，但經理層治理制度建設方面沒有得到均衡發展，要進一步建設和完善經理執行保障、激勵約束制度。而綜合排名列第三位的農、林、牧、漁業，其所有次級指標排名中，均排在三甲之外，說明雖然經理層治理的各項制度建設中沒有很突出的，但由于注重制度的全面建設，因而總體治理水平較好。綜合指數排名居于中等水平的信息技術業，其在任免制度方面建設的比較出色，在該方面的得分為所有行業得分中的最高值。

３、經理層治理指數的第一大股東性質比較分析

通過分析我們得出，第一大股東為民營企業、集體企業和外資公司的經理治理總指數的得分位居前列，分別為４９．７３、４９．３８和４９．０５，而這三類股東的產權較為明晰已經是公認的事實，說明產權明晰有利于提高經理層治理的水平，提高對經理層激勵約束的效果；經理層總指數得分較差的股東為非銀行金融機構、大專院校、科研機構及其他事業單位和政府、國有資產管理或其他政府部門，得分為４４．５０、４７．１３和４７．５１，說明公司的第一大股東為這三類時，由于它們所追求目標的多元化，容易與上市公司經營目標的發生偏離，制約了經理層治理水平的提高。

４、經理層治理評價指數與企業績效的相關分析結果

通過經理層治理評價指數與企業績效的相關性實證研究發現，經理層治理評價指數與每股收益和每股凈資產有顯著的正相關關系，經理層治理評價指數得分平均提高１０，公司的每股收益就會平均增加０．０２７８元，每股凈資產平均增加０．１０４４元。

從經理層治理評價的次級指標來看，任免制度建設狀況得分與每股收益高度顯著正相關，顯著性水平為５％，回歸系數為０．４０９，反映了上市公司任免制度建設對公司的業績有著非常重要的影響。

六、上市公司信息披露評價研究

１、信息披露具體項目分析

信息披露具體項目分析包括：審計意見類型、近三年會計政策變更、近三年會計師事務所變更、會計師事務所提供非審計業務情況分析、監事會在信息披露中的作用、委托理財信息披露等。

（一）審計意見類型

樣本公司中有１６５家企業未說明審計意見類型；有６３．３７％（５９０家）的公司近三年來財務報告沒有被出具非標準無保留意見；有１７６家上市公司（１８．９１％）近三年來財務報告曾被出具非標準無保留意見。

（二）近三年會計政策變更

有６９１家（占７４．２２％）樣本公司近三年來有會計政策或會計估計變更，未作回答的有２１．４８％，這將可能影響到上市公司信息披露的真實性，造成投資者理解的困難甚至誤解，降低了會計信息的連續性、可比性和可用性，甚至導致一定程度的混亂。

（三）近三年會計師事務所變更

樣本公司中有２６０家樣本上市公司（２７．９３％）近三年更換了會計師事務所，同時有１１．９２％的上市公司對此問題未作回答。被更換的會計師事務所提出異議或作過申訴的占２．３１％，未予回答的占６．５４％。

（四）會計師事務所提供非審計業務情況

除了１８７家未作回答之外，近三年為上市公司提供財務報告審計服務的會計師事務所有５１．５６％（４８０家）為公司提供其他業務，這將很可能對會計師事務所的獨立性造成不良影響，例如降低審計的獨立性。

（五）監事會在信息披露中的作用

樣本公司監事會發揮作用的程度有限，僅有５家上市公司的監事會曾發現并糾正公司財務報告不實之處，占總體樣本的０．５４％。

（六）股東大會、董事會、監事會決議披露情況

除５６家未作回答之外，９３．７７％（８７３家）上市公司及時充分披露股東大會的會議決議；除６６家未作回答之外，９２．０５％（８５７家）上市公司及時充分披露了董事會的會議決議。上市公司應按規定準確、及時地披露注冊會計師的審計意見。樣本上市公司定期報告披露基本上是及時的，推遲披露的情況為７．９５％，總共７４家。８７６家（占總體樣本的９４．０９％）上市公司都充分披露了監事會會議的決議。

（七）關于委托理財信息披露

在回答問題的２６７家所選樣本上市公司中有１６３家（６１．０５％）達到了這一要求，而有１０４家（３８．９５％）樣本公司不符合規定。因此可以說，所選樣本上市公司在委托理財上的財務透明性有待加強，為此，必須規范上市公司重要信息的披露，以減少信息不對稱性。２、信息披露評價值與股東會、董事會、監事會、經理層治理指數相關性分析

第一，信息披露與股東會治理效率有一定的相關性。這在一定程度上說明我國上市公司股東會功能有所發揮，特別是一股獨大，控股股東行為直接影響到信息披露質量。也反映出信息披露質量在較大程度上取決于治理結構之外的因素。

第二，上市公司董事會治理對信息披露質量的影響不大，其中原因可能在于董事會功能弱化或者信息披露質量主要來自于高層經理的影響。

第三，公司經理層治理對信息披露質量產生積極影響。經理層行為直接影響到信息披露質量。

七、政策建議

針對轉軌經濟時期中國公司治理的特征和一般規律，提出改善上市公司治理質量的政策性建議。

（一）優化制度環境，限制控股股東濫用“關聯交易”，損害中小股東利益的行為。優化制度環境，即完善的法律法規體系是改善控股股東行為的必備前提，如以立法的形式強制實行累計投票制度等項制度，以形成有效的中小股東權益保護機制。對上市公司要進一步加強監管，以使內部關聯交易和“隧道行為”的預期風險足夠大，這樣才能使公司行為向“最優公司治理結構行為”收斂。

（二）發揮獨立董事主動參與的積極性、加大董事激勵力度、加速董事市場的建設，以強化董事會的戰略決策功能。一是強化董事會的戰略決策功能，尤其是董事會參與戰略決策的功能應該發揮重要的作用；二是充分發揮獨立董事主動參與治理的積極性，今后進一步改進和完善獨立董事的提名、選聘機制，如限制或取消控股股東的提名權；三是加大董事激勵力度，選擇合適的董事激勵方式；

四是強化董事會的文化建設；五是加速董事市場的建設，構建健康有序的董事市場運行機制。

（三）從制度建設與結構設計兩方面確保監事會監督職能的實施，解決其虛置問題。為充分發揮監事會的監督作用，最重要的就是以優化股權結構為契機，在監事會成員的選聘、激勵、黨政兼職以及監事會的結構、會議召開的有效性等方面加以完善；在監事會的結構方面，通過必要的法律法規等制度安排，確定適當的規模、內外部監事比例，適時引入獨立監事。

（四）弱化對經理層的行政治理，適度提高經理層的薪酬水平，并實現動態激勵、長期激勵與顯性激勵。首先，要實際取消經理層的行政職務；其次，適度提高經理層的報酬水平，實現企業與經理人員的雙贏；再次，科學設計經理人員的薪酬結構，要體現出薪酬水平與企業績效及企業價值的動態性關系，適度提高經理人員的股權激勵，以形成長期經營行為；最后，我國目前對經理層的激勵大多是隱性的，這種非制度性激勵的風險越來越大，因此我們應努力把這些隱性激勵顯性化、制度化。

（五）完善治理結構，加大信息披露監管力度，提高審計獨立性

當前提高信息披露的關鍵是對經理層的治理。為了提高信息透明度，維護利益相關者權益，應更多地關注經理層行為對信息披露的影響，特別是要關注上市公司會計政策變更，關注會計師事務所變更等。

（六）打造企業長期競爭優勢的關鍵是構建完善的治理結構與治理機制

打造企業長期競爭優勢的關鍵是構建完善的治理結構與治理機制。應從強化公司治理入手，利用各種可行的公司治理方案，降低企業的非理性行為。

（七）提高財務安全性的關鍵是要完善公司治理結構與治理機制

公司治理狀況與財務安全性呈現正相關的實證結果表明降低公司財務風險，提高財務安全性的關鍵是要靠科學的決策與監督制衡機制實現。科學的決策機制的實施有利于降低因決策失誤而帶來的財務風險，而監督制衡機制的完善又是減少實施過程中有可能影響財務安全性的各種因素。同時提高公司治理與管理的匹配性，也是降低財務風險的重要途徑。

第三篇：2014中國房地產上市公司TOP10研究

2014中國房地產上市公司TOP10研究 由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構共同組成的“中國房地產TOP10研究組”，自2003年開展中國房地產上市公司TOP10研究以來，已連續進行了十二年，其研究成果引起了社會各界特別是機構投資者的廣泛關注，中國房地產上市公司TOP10研究的相關成果已成為投資者評判上市公司綜合實力、發掘證券市場投資機會的重要標準。

在新型城鎮化戰略全面推進、房地產長效機制逐步確立的背景下，房地產板塊受到資本市場的廣泛關注。一批優秀房地產上市公司聚焦主流市場，積極優化市場布局與產品結構、持續強化快周轉運營策略，收獲了良好的業績。未來，這些優秀公司仍有望依托資源整合優勢、加速戰略投資步伐，開拓更具持續性的業務模式，在行業分化的進程中占得發展先機，具有更高的投資價值。在2014中國房地產上市公司研究中，中國房地產TOP10研究組在總結歷年研究經驗的基礎上，進一步完善了研究方法和指標體系，本著“客觀、公正、準確、全面”的原則，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，探索不同市場環境下房地產上市公司的經濟增長方式，為投資者提供科學全面的投資參考依據。

第四篇：電氣設備上市公司研究報告

電氣設備上市公司研究報告

系

部：

電氣工程系

專

業：

智能樓宇

班

級：

10130

1姓

名：

李洋洋 學

號：

103906130109

手

機：

***

日期：2012月05月26日

指導老師：張伯輝

目錄

一、電氣設備概述及指標................................1

1、電氣設備概述

2、電氣設備各項指標

2.1總量指標

2.2平均指標

2.3相對指標

二、經營業績排行......................................2

1、總股本排名表

2、總資產排名表

3、凈利潤排名表

4、每股凈資排名表

三、目標公司價值評述..................................3

1、上海電氣

2、特變電工

3、東方電氣

四、課程學習體會......................................7

1、課程學習內容概述

2、學習體會

一、電氣設備概況

1、電氣設備概況

目前我國電網建設已由全面鋪開轉投重點項目，理解政府主導下發展的優先順序：短期應看緊迫性，同時兼顧與中長期發展需求相關的必須性。從緊迫性角度理解短期影響：以農網為拉動的配電網建設和以電力供給為主旨的非石化能源投資將最為受益。從必須性角度理解中長期發展方向：隨著技術障礙掃除，肩負新能源輸送和全國電力調配的特高壓直、交流或將迎來一輪發展；核電伴隨三代技術成熟，也存在規模建設可能。另外，二次設備能有效提高電網的運行安全和穩定性，投資占比提升趨勢明顯。考慮行業技術成熟、規范正逐步建立，后續以智能變電站為代表的發展值得關注。

2、電氣設備各項指標

目前，電氣設備上市公司共114家。

行業分布:電氣機械、儀器儀表、專用設備、電子、信息技術、普通機械、金屬制品、有色制品、交運設備、社會服務、化學制品、醫藥生物。

上市時間主要分布： 年份 上市公司數2 量 3 1994 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003 年份 上市公司數2004 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 量

2.1總量指標 1 9 5 9 30 20 5

總股本：58359000000股 總資產：576038000000元 總凈資產：257946784452.44元 總凈利潤：3244000000元 總收入：3501539922元 2.2平均指標

平均每股資產：9.870594081元 每股凈資：4.42000007629395元 每股收益：0.***5元 2.3相對指標

平均利潤率/資產：0.005631573 利潤率/凈資產：0.012576238 銷售利潤率：0.007801569

3、產品以及服務概況

電氣設備:

一、二次設備招標規模同比普遍增長

變壓器招標數量為508臺，同比增長26.68%。開關產品中，組合電器招標1312個間隔，同比增長30.68%，GIS/HGIS推廣速度加快；但斷路器招標899臺，同比減少23.81%；隔離開關招標2702組，同比減少29.90%。高壓開關柜因納入了10kV電壓等級，同比增速最高。電容器、電抗器、消弧線圈招標規模分別增長11.06%、38.83%、20.79%，但互感器和避雷器招標規模分別下滑18.04%和17.88%。

從電壓等級分布來看，220kV及以上產品需求放緩，增量主要來自110kV及以下電壓等級產品。招標電壓等級范圍進一步往下收體現了國網集中控制力，110kV及以下產品招標規模增速普遍高于220kV及以上產品。例如，220kV及以上變壓器招標93臺，同比減少34.04%；而110kV及以下變壓器招標415臺，同比高增長59.62%。220kV及以上組合電器招標252個間隔，同比僅增長4.13%，而110kV及以下組合電器招標1060個間隔，同比高增長39.11%。

智能變電站推進速度持續加快，保護和監控設備的智能化程度均在50%以上。本次共招標2954套保護類設備和241套變電站監控系統，其中智能變電站對兩類設備的招標規模占比分別達51.96%和73.03%。由于國網2012年對部分變電二次裝置啟動全年框架協議招標而不再放進具體批次招標，因而與2011年第一批的數據口徑較難統一，粗略估計保護+監控設備的總招標規模增速至少在57%以上。

國家電網2012年對部分變電二次裝置啟動協議庫存貨物招標活動。該公開招標方式將集中確定2012年全年虛擬庫存貨物的中標供應商和中標產品的價格、數量等，協議有效期內，國網可按合同條款即時采購相應供應商中標的產品。以故障錄波、時間同步、在線監測（智能變電站用MGA）、相量測量裝置等為代表的總計11種貨物被納入了該協議招標，并基本不再出現在全年六批次集中招標名單中。新的招標模式將在一定程度上改變中元華電、理工監測等相關公司以往的銷售模式。

二、經營業績排行（前10名）

對于這35家上市公司，分別從總股本、總資產、凈利潤、每股凈資等方面進行了排名，結果如下表：

第二排名 第一名

名

名稱 上海電氣 中國

金風科第三名

名 特變

名 華銳

名 東方

名 國電

名 天威

名 正泰

東方電子

第四

第五

第六

第七

第八

第九

第十名 西電 4357總股本 ***

技 電工 263

5風電 20102000電氣 20038600南瑞 15755382保變 13729909電器 1005

97816

320000

03.13

269458

5596

8125 00

87.5

00

00

81.3

37.5

00

排名 第1名 第2名

第3名

第4名

第5名

第6名

第7名

第8名

第9名

東方

特變

金風

華銳

中國

天威

三普名稱 上海電氣

中利科技

電氣 電工 科技 風電 西電 保變 藥業 80538

34422

32497

31146

2869

117819

10320總資1.064467

894547423000

73500

46750

08500

74750

75500

36437產 5E+11

375 0

0

0

0

0

0

排名 第1名 第2名

第3名

第4名

第5名

第6名

第7名

第8名

第9名

東方電

特變電

正泰電

明星電

駱駝股

三普藥

國電南

匯川技名稱 上海電氣

氣 工 器 纜 份 業 瑞 術 74678

28568

19640

13282

11130

70757

68667

5948893673703凈利潤 1406.0097.6191.1298.8300.402.3

597.6

398.41.25 25

排名 第1名 第2名 第3名 第4名

第5名

第6名 第7名 第8名

第9名

第10

名

正泰

電器 83063

36875

第10

名

華銳風

電 56758

701.1

第10

名

東方名稱 上海電氣

電氣 7.256每股凈資 2.35319800199588 747

結論：上述指標表現較好公司有3家，依次是上海電氣、東方電氣、特變電工

969 6999

000595

97993

763

741

電工 5.000

4.080

14.28039

0000

9998

999596

98215

09

器

特變

正泰電

明星電纜

股份 3.170

藥業 6.731

1.837

36.25969

800

2瑞

駱駝

三普

國電南

匯川技術

風電 6.920華銳

三、目標公司價值評述

1、上海電氣

概況：

相關指數：180治理 A股指數 工業指數 上證380 上證工業 上證小盤 上證 中小 新綜指 治理指數

行業類別：普通機械制造業

相關股票：上海電氣

證券類別：上海A股

上市日期：2008-12-05

法人代表：徐建國

總 經 理：黃迪南,徐建國

公司董秘：伏蓉

獨立董事：呂新榮,張惠彬,朱森第 聯系電話：86-21-33261888

傳

真：86-21-34695780

萬維網址：http://www.tmdps.cn

注冊地址：新疆維吾爾自治區昌吉市延安南路52號

辦公地址：新疆維吾爾自治區昌吉市延安南路52號

經營范圍：變壓器、電抗器、互感器、電線電纜及其他電氣機械器材的制造、銷售、檢修、安裝及回收；硅及相關產品的制造、研發及相關技術咨詢；礦產品的加工；新能源技術、建筑環保技術、水資源利用技術及相關工程項目的研發及咨詢；太陽能系統組配件、環保設備的制造、安裝及相關技術咨詢；太陽能光伏離網和并網及風光互補系統、柴油機光互補系統及其他新能源系列工程的設計、建設、安裝及維護；太陽能集中供熱工程的設計、安裝；太陽能光熱產品的設計、制造。

｜ 主營業務：變壓器、電抗器、互感器、電線電纜及其他電氣機械器材的制造、銷售、檢修、安裝及回收；硅及相關產品的制造、研發及相關技術咨詢；礦產品的加工；新能源技術、建筑環保技術、水資源利用技術及相關工程項目的研發及咨詢；太陽能系統組配件、環保設備的制造、安裝及相關技術咨詢；太陽能光伏離網和并網及風光互補系統、柴油機光互補系統及其他新能源系列工程的設計、建設、安裝及維護；太陽能集中供熱工程的設計、安裝；太陽能光熱產品的設計、制造。

經營特點：

公司堅持科技研發投入，按照“生產一代、研制一代、儲備一代” 瞄準世界前沿技術及發展趨勢，堅持做到常規技術常用常新、成熟技術完善配套、儲備技術加快攻關，攻克各產業中的科研難題。公司將加大成熟型、專業化、國際化人才引進力度，強化崗位培訓及任職資格管理，加快網上大學的建設與應用，用培訓不斷增強公司的軟實力。業績分析：

公司2011年實現營業收入181.64億元，同比增長2.22%；歸屬于上市公司股東的凈利潤12.29億元，同比下降23.71%。公司方表示：在輸配電行業景氣度下滑、原材料價格升高等背景下，公司保持收入微增、毛利率僅下降不到2個百分點，盈利能力遠高于同業平均水平，體現了作為行業龍頭的實力。公司的光伏一體化總包也增添亮色，多晶硅產能釋放使光伏業務占比提升至17.56%，收入同比增長19.31%，毛 利率同比增長3.40個百分點。

三、課程學習體會

經過一學期的證劵與期貨課程的學習，我對證券與期貨也有了一定的了解，對金錢的價值判斷也有了一定的提升。

1、這門課程主要闡述了證券與證券市場的導論、主體市場和客體市場、市場的功能市場的基本面分析及技術分析等。從學習的內容上看，要想在證券或期貨上賺錢，不是一日之功，沒有對市場，政治，自然等各方面的了解，很難估算未來的發展趨勢。

2、其實學習過程中老師常提的一個詞就是“理財”。“理財”這個詞在我還沒有學習這門課的時候，我對它的理解是非常簡單的。學了這門課后對它的感覺就是在進行一次賭博，在幾乎沒有規律的曲線上尋找規律，大膽的估算未來。就像賭博一樣，不僅是數量上的較量，更是一心理上的比拼。

3、然而，我現在的理財目標也沒那么復雜，我只想先讓我的小積蓄保值，物價在不停的上漲，如果單純的將錢存入銀行，相對程度上還是下跌的，所以還得繼續學習了解。

第五篇：2012上半年中國房地產市場研究報告

2012上半年中國房地產市場研究報告

2012年國家仍然延續上的公民福利政策之路，房地產業將在擠壓與淘汰中頑強成長。

由于上對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮住房剛性需求根本不會逆轉，房地產業也絕對不會崩盤，商品房開發商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產業政策松動的光環，要等到下半年。

2012年房地產業仍屬于國家為經濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

一、房地產政策調整

2012年國家對房地產政策一是完善，二是調整，三是繼續整頓，國家將進一步理順房地產政策，糾偏改錯，使其房地產業健康發展。

1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策；

2、國家進一步完善房地產土地分類供應政策；

3、一線城市征收房產稅將陸續出臺；開征房產稅之時，就是限購房政策自動取消之日；

4、國家按區域性調整政策性商品房政策；

5、下半年對商品房的金融政策將適度調整；

6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

二、土地供應量走勢

土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現商品住房有錢也無地的局面；三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

1、保障性住房土地供應方式：以計劃經濟形式供應占總土地供應量15%。

2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

3、商品住房土地供應方式：以市場經濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態勢暫時無法緩解。

三、房地產資金走勢

對房地產金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位；

2、連續出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢；

3、區域性產業結構趨同化現象沒有進行合理調整，政府需構建防范經濟泡沫風險圍墻；

4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產品全額由中央財政與地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子；

5、仍然要利用房地產把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經濟目標。

所以，2012年金融管理對房地產資金走勢仍處于貨幣從緊的態勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產業政策就會松動，要等到下半年。

四、保障性住房走勢

國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監管，加強對保障性住房使用監管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產品指令性任務按分配，納入中央與地方政府財政預算。

一線城市：第一批廉租房與公租房陸續到位，第二批廉租房與公租房開建；

二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變為政策性商品住房銷售，用來保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

五、政策性商品住房——限價房走勢

限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮人口對房產的需求市場，30年內房地產的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變為政策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產開發商新的相互角逐的戰場。

六、商品房走勢

無人能夠改變城鎮住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經濟共存的怪

圈。土地在市場經濟模式下循環，建設在計劃經濟模式下循環。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變為政策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態勢已經形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態勢仍然嚴峻。

一、二線城市商品房：按土地按市場經濟運行，建設按計劃經濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發商來說，可能會逼迫房地產開發商轉向為商業辦公用房開發，這是房地產業的一個危險信號。

線城市商品房：這里的房地產商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

地方政府是持續土地財政的做法，房地產業必須完成地方財政稅收。四線城市商品房：屬于窮則思變地區。應該說四線城市房地產商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

七、商品房價格走勢一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然2011年一樣，上漲空間較大。

一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。

二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

八、房地產業產業質量標準化走勢

在房地產業的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產企業決策者都會想到解決本企業的產品質量問題。

2012年房地產業的產品標準化會有四點突破：

1、房地產業的產品標準化；

2、房地產業產品工藝化；

3、房地產業配套產品標準化；

4、房地產業配套產品工藝化。

現行粗框大面積房地產業建設，一無法有效的控制作業時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業質量。產品質量標準化與質量工藝化是我國房地業必經之路。

九、2012年房地產業的警示

1、房地產企業由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發時，必須考慮到本企業自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發周期，如果沒有資金實力，進

入商品辦公用房開發請三思。

2、2012年房地產開發商根據房地產政策對土地的供應及土地價格問題會出現：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產商將轉入商品辦公用房開發時，房地產泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現建設資金鏈斷裂。

3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

結束語

2012年國家對房地產政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩過渡。我國公民對房地產的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。

房地產市場調查報告

房地產市場調查報告的特點

（1）內容豐富。報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消費者到產品等都進行全面的調查。

（2）篇幅較長。一份報告至少上萬字以上，有的其他甚至五六萬字才能把調查的內容說完。

（3）多為集體負責完成。由不同專業的人員組成一個小組，統一分工，共同完成。

2、房地產市場調查報告的內容。

第一部分房地產市場環境調查

（1）政治法律環境調查。

1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。

2）有關房地產開發經營的法律規定。

3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

（2）經濟環境調查。

1）國家地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。

2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。

3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。

4）國民經濟產業結構和主導產業。

5）居民收入水平、消費結構和消費水平。

6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。

7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。

8）財政收支

第二部分社區環境調查

（1）房地產市場需求。

1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。

2）房地產市場影響因素調查。（如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調查和變化；消費者和構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。）

（2）消費行為調查。

1）需求行為調查。（如消費者的購買意向，影響消費者購買動機的因素，消費者購買動機的類型等。

2）購買行為調查。（如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。

第三部分房地產產品調查

（1）房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命同期。

（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。

（3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。

（4）本企業產品的銷售潛力及市場占有率。

（5）建筑設計及施工企業的有關情況。

第四部分房地產價格調查

（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。

（2）房地產市場供求情況的變化趨勢。

（3）房地產商品需求彈性和供給彈性的大小。

（4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。

（5）國際、國內相關房地產市場和價格。

（6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。

（7）價格變動后消費者和開發商的反應。

第五部分房地產促銷調查

（1）房地產廣告時空分布及廣告效果測定。

（2）房地產廣告媒體用情況的調查。

（3）房地產廣告預算與代理公司調查。

（4）人員促銷的配備狀況。

（5）各種公關活動對租售績效的影響。

（6）各種營業推廣活動的租售績效。

第六部分房地產營銷渠道調查

（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。

（2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。

（3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。

（4）房地產租售客戶對租售代理商的評價。

第七部分房地產市場競爭情況調查

（1）競爭者及潛在競爭者（以下統稱競爭者）的實力和經營管理優勢調查。

（2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。

（3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。

（4）對競爭者廣告監視和廣告策略、廣告費用的研究。

（5）對競爭者的情況、銷售渠道、使用情況調查和分析。

（6）對未來競爭者的情況的分析和估計等。

（7）整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。

（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。