第一篇：所得稅會計準則與實務講解（最終版）

所得稅會計準則與實務講解

一 單選題(每題只有一個正確選項)

1.下列哪項屬于永久性差異（A）。

A.企業購買國庫券的利息收入B.會計與稅法上固定資產折舊方法不同而產生的差額

C.預提產品質量的擔保費用D.采用權益法核算的長期股權投資，被投資企業實現盈利

2.下列哪項符合稅法上的實質重于形式原則（D）。

A.容易誤導會計使用者的會計信息要單獨報告

B.或有事項、或有負債、預計負債確認為一項負債

C.在融資租賃中，承租方要對租入的固定資產計提折舊

D.企業進行非貨幣性資產交換要按照規定計算繳納企業所得稅

3.下列哪項不屬于資產負債觀的特點（D）。

A.以公允價值為計量屬性B.將資產要素的重要性放在首位

C.采用綜合收益的概念D.注重可靠性

4.企業合并后，如果預計能夠產生足夠的應納稅所得額來抵扣原未入賬的可抵扣暫時性差異的影響，企業應當考慮導致該利益變為可能實現的事實和環境是否在購買日已經存在，如果這些事實和環境在購買日已經存在，企業應該進行的賬務處理是（B）。

A.借：遞延所得稅資產 貸：所得稅費用B.借：遞延所得稅資產 貸：商譽

C.借：所得稅費用 貸：遞延所得稅資產D.借：商譽 貸：遞延所得稅資產

5.甲企業2011年1月3日以3 000萬元取得乙企業30%的股權，擬長期持有并施加重大影響，故采用權益法核算。投資時乙企業可辨認凈資產公允價值9000萬元，與其賬面價值相同。乙企業2011年實現凈利潤1200萬元，甲乙企業適用所得稅稅率均為25%，稅法規定居民企業之間的股息紅利免稅。則甲企業應初始確認（A）。

A.應納稅暫時性差異，300萬B.可抵扣暫時性差異，300萬

C.應納稅暫時性差異，75萬D.可抵扣暫時性差異，75萬

6.利用應付稅款法核算所得稅的缺點是（B）。

A.核算程序比較復雜B.將應交所得稅等同于所得稅費用

C.計算結果不準確D.使用范圍受限

7.免稅合并中外購商譽的計稅基礎是（B）。

A.商譽的初始確認金額B.0

C.合并成本-商譽初始確認金額D.商譽初始確認金額-商譽的累計攤銷額

8.下列不需要繳納企業所得稅的是（C）。

A.國有企業B.私營企業C.某縣的審計局D.某港商在大陸投資的一家制衣廠

9.所得稅費用的計算公式正確的是（C）。

A.所得稅費用=應交稅費+遞延所得稅負債

B.所得稅費用=應交稅費+遞延所得稅資產－遞延所得稅負債

C.所得稅費用=應交稅費+遞延所得稅負債－遞延所得稅資產

D.所得稅費用=應交稅費－遞延所得稅資產

10.假如某企業因對關聯方提供債務擔保確認了預計負債200萬元，關聯方的借

款是300萬，而擔保方并未就該項擔保收取與相應責任相關的費用。那么該企業該項預計負債的計稅基礎是（C）。

A.0B 300萬C.200萬D.500萬

11.負債的計稅基礎等于（A）。

A.賬面價值-未來可稅前列支的金額

B.賬面價值-以前期間已在稅前列支的金額

C.賬面價值+以前期間已在稅前列支的金額

D.賬面價值+未來可稅前列支的金額

12.非同一控制下的企業合并，被并企業的資產負債相抵之后要按照（A）計價。

A.公允價值B.未來現金流量的現值 C.歷史成本D.重臵成本

13.某公司2012年由于政策性原因發生虧損2 000萬元，該虧損可用于抵減以后5個年度的應納稅所得額。該公司預計未來5年有足夠的應納稅所得額用于彌補該項虧損。則該事項產生（C）。

A.暫時性差異，0B.永久性差異，0

C.暫時性差異，2000萬D.永久性差異，2000萬

14.在計算應納稅所得額時，向關聯企業捐贈現金要（A）利潤總額中。

A.加回B.減去C.不調整D.加回一半

15.可抵扣暫時性差異（B）。

A.導致未來期間應稅所得和應交所得稅的增加

B.導致未來期間應稅所得和應交所得稅的減少

C.將形成遞延所得稅負債

D.前期減少應納稅所得額、后期增加應納稅所得額

16.資產的計稅基礎等于（C）。

A.實際成本-累計折舊-減值準備

B.實際成本-累計折舊

C.資產成本-以前期間已在稅前列支的金額

D.資產成本-未來期間可在稅前列支的金額

17.利用納稅影響會計法法核算所得稅的優點是（B）。

A.簡便易行B.計算相對準確

C.使用范圍廣泛D.考慮了資產負債表上可能存在的差異

18.所得稅費用由（C）構成。

A.應交所得稅和未交所得稅

B.遞延所得稅資產和遞延所得稅費用

C.應交所得稅和遞延所得稅

D.應交所得稅和遞延所得稅負債

19.2012年12月31日，甲企業持有一項交易性金融資產的成本為400萬，公允價值變動為50萬，適用稅率30%，則甲企業應確認遞延所得稅（B）。

A.遞延所得稅資產，15萬B.遞延所得稅負債，15萬

C.遞延所得稅資產，0D.遞延所得稅負債，0

20.2011年12月20日，某企業購入一臺價值80000元不需安裝的設備，預計使用期限為4年，會計上采用直線法計提折舊，無殘值。假定稅法規定應采用年數總和法計提折舊，也無殘值。該企業每年的利潤總額均為l00000元，無其他納稅調整項目，所得稅稅率為30%。那么企業2013年應確認遞延所得稅為（D）。

A.遞延所得稅資產，3600元B.遞延所得稅負債，3600元

C.遞延所得稅資產，1200元D.遞延所得稅負債，1200元

二 多選題(每題至少有一個正確選項)

21.如果長期股權投資采用權益法核算，那么產生暫時性差異的原因包括（ACD）

A.初始投資成本的調整B.投資單位改變長期股權投資的核算方法

C.投資損益的確認D.享有被投資單位其他權益的變化

22.下列關于應納稅所得額的計算公式中，正確的是（BC）。

A.應納稅所得額＝凈利潤+會計確認但稅法不允許扣除的費用-會計確認但稅法規定免稅的收入

B.應納稅所得額＝收入總額－不征稅收入－免稅收入－扣除額(特別扣除、不得扣除）－允許彌補的以前年度虧損

C.應納稅所得額＝會計利潤+會計確認但稅法不允許扣除的費用-會計確認但稅法規定免稅的收入

D.應納稅所得額=利潤總額

23.產生暫時性差異而不產生時間性差異的情況包括（ABCD）。

A.聯營企業或合營企業沒有向母公司分配全部利潤

B.重估資產而在計稅時不予調整

C.作為報告企業整體組成部分的國外經營主體的非貨幣性資產和負債以歷史匯率折算

D.資產和負債的初始確認的賬面金額不同于其初始計稅基礎

24.同時滿足以下哪些條件的，企業應當將遞延所得稅資產與遞延所得稅負債抵銷后以凈額列示（AB）。

A.企業擁有以凈額結算當期所得稅資產及當期所得稅負債的法定權利

B.遞延所得稅資產及遞延所得稅負債是與同一個稅收部門對同一個納稅人相關，或者是對不同納稅人相關，但在未來遞延所得稅資產及負債轉回期間內，納稅人意圖以凈額結算當期所得稅資產和負債或是同時取得資產、清償負債。

C.企業在編制合并財務報表時

D.企業在編制個別財務報表時

25.下列選項中符合權責發生制的有（AB）。

A.應該確認為本期的收入，無論款項是否收到，都要計入本期的收入

B.應該確認為本期的成本費用，無論款項是否支出，都要計入本期的成本費用

C.某一期間的成本和費用必須要相配比

D.企業在會計期末計提資產減值準備

26.下列不屬于時間性差異的是（ACD）。

A.企業購買國庫券的利息收入

B.會計與稅法上固定資產折舊方法不同而產生的差額

C.企業發生的非公益性的捐贈支出

D.企業被工商局處罰繳納的罰款

27.下列哪些會計事項不需要確認遞延所得稅資產（AC）。

A.企業自行研發形成的無形資產成本加計扣除

B.期末按公允價值調增可供出售金融資產的金額

C.企業合并過程中產生的商譽

D.企業因銷售商品提供售后服務確認的預計負債

28.下列哪些是會計上實質重于形式原則的體現（BD）。

A.容易誤導會計使用者的會計信息要單獨報告

B.或有事項、或有負債、預計負債確認為一項負債

C.期末對固定資產計提固定資產減值準備

D.在融資租賃中，承租方要對租入的固定資產計提折舊

29.下列關于遞延所得稅的計算公式中，正確的是（BC）。

A.遞延所得稅=應交稅費+遞延所得稅負債

B.遞延所得稅=（期末遞延所得稅負債-期初遞延所得稅負債）-（期末遞延所得稅資產-期初遞延所得稅資產）

C.遞延所得稅=當期遞延所得稅負債的增加-當期遞延所得稅資產的增加

D.遞延所得稅=應交稅費+當期遞延所得稅負債－當期遞延所得稅資產

30.因確認遞延所得稅資產和遞延所得稅負債而產生的遞延所得稅，不計入所得稅費用的情況包括（ABD）。

A.期末按公允價值調增可供出售金融資產的金額

B.某項交易或事項按會計準則規定計入所有者權益的，由其產生的遞延所得稅資產或負債亦應計入所有者權益。

C.企業因銷售商品提供售后服務確認的預計負債

D.企業合并中取得的資產、負債的賬面價值與計稅基礎不同，應確認遞延所得稅的，該遞延所得稅的確認影響合并中產生的商譽或計入合并當期損益的金額。

31.資產負債觀與收入費用觀的區別包括（ABCD）。

A.資產負債觀側重決策有用論，而收入費用觀側重受托責任論。

B.資產負債觀注重相關性，而收入費用觀注重可靠性。

C.資產負債觀的計量重心是資產計價，而收入費用觀的計量重心是收益確定。

D.資產負債觀確認未實現損益，而收入費用觀不確認未實現損益。

32.會產生遞延所得稅資產的情況有（BC）。

A.資產的帳面價值＞計稅基礎B資產的帳面價值＜計稅基礎

C.負債的帳面價值＜計稅基礎D.負債的帳面價值＞計稅基礎

33.因會計準則規定與所得稅法規定不同，企業持有的資產可能造成賬面價值與計稅基礎存在差異，這些資產包括（ABD）。

A.計提了資產減值準備的可供出售金融資產

B.采用公允價值模式計量的投資性房地產

C.采用成本模式計量的投資性房地產

D.消耗性生物資產

34.存在暫時性差異，但不確認遞延所得稅負債的情況有（BCD）。

A.企業合并中既影響會計利潤又影響應納稅所得額的事項

B.商譽的初始確認

C.在企業合并以外的其他交易中，若交易發生既不影響會計利潤，也不影響應納稅所得額，則由資產、負債的初始確認所產生的遞延所得稅負債。

D.與聯營企業、合營企業的投資相關的應納稅暫時性差異產生的遞延所得稅負債，同時滿足投資企業能夠控制暫時性差異轉回的時間和該暫時性差異在可預見的未來很可能不會轉回這兩個條件。

35.2012年某企業發生如下會計事項：（1）向關聯企業捐贈現金支出200萬；

（2）期末持有交易性金融資產的公允價值上升50萬；（3）違反環保規定被罰款100萬；（4）對本期存貨計提存貨跌價準備80萬。則上述事項中不影響本期遞延所得稅負債的有（ACD）。

A.事項（1）B.事項（2）C.事項（3）D.事項（4）

36.對子公司、聯營企、合營企業的投資相關的可抵扣暫時性差異，同時滿足下列哪些條件的，應當確認遞延所得稅資產（AD）。

A.暫時性差異在可預見的未來很可能轉回

B.暫時性差異在可預見的未來不是很可能轉回

C.未來用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額有限

D.未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性差異的應納稅所得額

37.會計利潤與應納稅所得額形成差別的原因有（AC）。

A.收入、費用確認時間上的差異

B.不同的人在確認收入、費用時產生的差異

C.收入、費用計量口徑上的差異

D.不同性質的企業在確認收入、費用上產生的差異

38.下列有關遞延所得稅資產的確認原則中，正確的是（ABCD）。

A.期末企業對能夠結轉后期的可抵扣暫時性差異，應當以能夠獲得用于抵扣的未來應納稅所得額為限，確認遞延所得稅資產。

B.有關交易或事項發生時對稅前利潤或應納稅所得額產生影響的所確認遞延所得稅資產應作為所得稅費用的調整。

C.有關可抵扣差異產生于直接計入所有者權益的交易或事項的，確認的遞延所得稅資產也計入所有者權益。

D.企業合并中取得的有關資產、負債產生的可抵扣差異，其所得稅影響調整合并中確認的商譽或是應計入合并當期損益的金額。

39.下列哪些 不屬于資產負債表債務法的核算特點（AD）。

A.不能直接反映對未來的影響

B.注重暫時性差異，可直接得出遞延所得稅資產、遞延所得稅負債余額

C.能直接反映其對未來的影響，可以使企業所得稅費用計算更真實

D.不能處理非時間性差異的暫時性差異

40.會計上的計價基礎都包括（ABCD）。

A.公允價值B.未來現金流量的現值C.歷史成本D.重臵成本

三 判斷題(每題只有一個正確選項)

41.除利潤表中列示所得稅費用以外，在資產負債表中一般分別列示遞延所得稅資產和遞延所得稅負債的金額，但不需要在附注中披露與所得稅有關的信息。錯

42.企業使用當期確認法對能夠結轉后期的尚可抵扣虧損確認遞延所得稅資產時，企業應當對五年內可抵扣暫時性差異是否能在以后經營期內的應稅利潤充分轉回做出判斷，如果不能，企業仍可以確認。錯

43.從國家的大局來看，會計目標與稅法目標是一致的。對

44.基于資產負債觀對所得稅進行會計處理要采用資產負債表債務法。對

45.對于使用壽命不確定的無形資產，其計稅基礎等于實際成本。對

46.時間性差異會隨著企業生產經營的持續進行而逆轉和消失，而永久性差異卻不會。對

47.會計目標與稅法目標的差異主要體現在，會計的目標是保證及時、安全、完整納稅，而稅法的目標是保護投資者、所有者的利益。錯

48.按稅法規定可以結轉以后年度的未彌補虧損，由于并非因資產、負債的賬面價值與計稅基礎不同而產生，因此不能確認與其相關的遞延所得稅資產。錯

49.配比原則是在權責發生制原則基礎之上派生出來的原則。對

50.可供出售金融資產的公允價值變動損益不計入利潤表，計入資產負債表。對

51.稅法上的實現原則要求企業納稅時考慮收入是否真正實現，而不需要考慮費用是否真正實現。錯

52.稅法上的配比原則指的是收入和費用相配比。錯

53.如果長期資產計提資產減值準備后，未用到報廢就出售或轉讓處臵了，則視為稅法規定的損失實現處理，此時需要經稅務機關審核批準后將尚未轉回的“遞延稅款資產”余額在資產處臵當期全部轉銷。對

54.時間性差異一定是暫時性差異，但暫時性差異并不都是時間性差異。對

55.使用資產負債表債務法核算所得稅的理論基礎是業主權益理論。對

56.某些情況下，如果企業發生的交易或事項不屬于企業合并，交易發生時既不影響會計利潤也不影響應納稅所得額，且該項交易中產生的資產、負債的初始確認金額與其計稅基礎不同，產生可抵扣暫時性差異的，會計準則規定在交易或事項發生時不確認相關遞延所得稅資產。對

57.在資產負債觀下，收益計量模式用公式表示為：收益(或虧損)＝當期收入－當期費用。錯

58.導致未來期間應稅所得和應交所得稅的增加的暫時性差異是可抵扣暫時性差異。錯

59.金額較小的、零散的資產、負債、收入或費用可以合并同類項，簡化核算，這反映了會計上的配比原則。錯

60.在稅法上，符合生產經營常規的支出指的是同一事項無論由誰管理都會發生費用支出的那些支出。對

第二篇：房地產開發企業所得稅會計實務（推薦）

房地產開發企業所得稅會計實務

第二編 房地產開發行業的特點

1．投入金額大。由于房地產項目產品的高價值性且建設開發周期較長，對資金需求量較大，因此房地產開發企業的自有資金量是否充足、融資渠道是否暢通極為重要。

提示：利息支出成為企業所得稅管理的一個重點。

2．建設開發周期長。房地產開發從土地取得到售后服務，期間要經過開發用地取得、規劃設計、建筑施工、產品預售、竣工驗收、產品銷售、售后服務等多個環節。整個開發周期一般為3-5年。

提示：開發周期長，導致資金核算的周期長。是造成企業的應納稅所得額在各個間忽高忽低的主要原因。

3．業務發展地域性強。房地產開發與地區經濟發展密不可分，經濟較發達的地區，房地產開發行業發展往往較快，產品質量、售價也都較高。

4．監管部門多。房地產開發行業的經濟帶動性強，社會關注度高，政府調控性強，監管部門多。整個開發環節內，政府監管部門主要有：國土局、發改局、規劃局、建設局和工商、稅務等多個部門。

提示：國稅部門必須盡可能取得第三方信息，加強監管。

第三編 房地產開發的業務流程簡介

第一步：開發設想與可行性研究(發改局)在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。這需要房地產開發商認真研究房地產市場的變化趨勢，確定不同地段的發展前景，把握不同項目的市場需求狀況。

開發商確定可行后，還得報發改局審批。

工作程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

第二步：申請項目用地（國土局）土地是所有建筑的基礎，申請土地是房地產開發正式啟動的第一步。在我國，由于人多地少，土地資源成為極為稀缺的資源，對許多開發商來說，拿到土地才是最關鍵的一步，有了土地就有了開發的全部條件，有土地就不愁項目賺不到錢。我國原來規定可以有劃撥和出讓兩種獲得土地的方式，劃撥土地太多，沖擊了正常的土地市場的運行，目前只有少數幾種情況才可以獲得劃撥土地，絕大多數土地都是通過出讓獲得。但在實際上，從原土地使用者（即原來占有國有土地的國有企事業單位）獲得土地卻是主要方式。開發商在獲得了土地使用權的規定使用年限之后，要到建設局備案，領取《房地產開發項目手冊》。

工作程序：

（一）國有土地使用權的出讓

1、辦理建設用地規劃許可證

2、辦理建設用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權出讓合同

10、領取臨時國有土地使用證

11、領取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權出讓金的返還

（二）集體土地的征用

1、征用集體土地用地申請

2、到擬征地所在區（縣）房地局立案

3、簽訂征地協議

4、簽訂補償安置協議

5、確定勞動力安置方案

6、區（縣）房地局審核各項協議

7、市政府下文征地

8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

9、辦理批地文件、批地圖

10、辦理凍結戶口

11、調查戶口核實勞動力

12、辦理農轉工工作

13、辦理農轉居工作

14、辦理超轉人員安置工作

15、地上物作價補償工作

16、征地結案

第三步：項目設計（規劃局）根據項目的規模，設計的具體工作流程也有所不同。對于規模較大的房地產開發項目來說，一般要分成方案設計、初步設計和施工圖設計3個具體步驟。

方案設計反映了建筑平面布局、功能分區、立面造型、空間尺度、建筑結構、環境關系等方面的設計要求。初步設計在方案設計的基礎上，應提出設計標準、基礎形式、結構方案及各專業的設計方案。初步設計文件應該包括設計總說明書、設計圖紙、主要設備與材料表、工程概算書4個部分。

施工圖設計是初步設計基礎上的更詳細的設計，具有工程設備各構成部分的尺寸、布置和主要施工方法；并要繪制完整詳細的建筑及安裝祥圖及必要的文字說明。

工作程序：

1、開發商在進行規劃及建筑設計前，向城市規劃行政管理部門申報規劃設計條件，以獲得規劃設計條件通知書（主要規定規劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度、停車位個數等）。

2、開發商根據規劃設計通知書，委托有規劃設計資格的單位完成方案設計。持方案設計報審表、方案設計及其說明書等有關資料，報經城市規劃行政管理部門審查，確認符合規劃要求后，核發《建設用地規劃許可證》。

3、根據《建設用地規劃許可證》進行初步設計，報經城市規劃行政管理部門審查，確認其符合規劃設計要點。

4、審查符合要點后進行施工圖設計，報經城市規劃行政管理部門審查合格后，核發《建設工程規劃許可證》。

第四步：征地及拆遷安置（國土局）

在取得《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》之后，就需要進行征地及拆遷安置的工作。開發商還需要到土地管理部門辦理相關手續。土地管理部門根據房地產開發商的土地使用權證書及建設用地規劃許可證，進行場地范圍的實地劃定。開發商只能在劃定的范圍內，進行征地及拆遷方案的實施工作。

工作程序

1、委托進行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結

7、暫停辦理相關事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協議

10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置

11、發放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、行政強制拆遷

第五步：籌措資金（金融機構）取得土地使用權后，大部分房地產開發商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發所需的房地產開發資金，就成了房地產開發商最重要的工作。開發商需要制定資金使用計劃，然后以此為基礎確定所需要籌措的資金數量。再通過各種融資方案的選擇，確定合理的融資方案。目前，我國房地產開發商的融資渠道偏少，基本上是通過商業銀行貸款。

第六步：建設工程招標（建設局）通過程項目招標，房地產開發商首先可以選擇合適的項目承包商，以確保工程投資不超過預算、質量符合設計要求、工期達到預期目標。在確定了工程承包商后，房地產開發商還需要通過招標選擇合適的監理單位，以便對工程進行建設工程監理。

工程建設招程序

1、辦理招標登記、招標申請

2、招標準備

3、招標通告

4、編制招標文件并核準

5、編制招標工程標底

6、標底送審合同預算審查處確認

7、標底送市招標辦核準，正式申請招標

8、投標單位資格審批

9、編制投標書并送達

10、召開招標會，勘察現場

11、召開開標會議，進行開標

12、評標、決標

13、發中標通知書

14、簽訂工程承包合同

15、工程承包合同的審查

第七步：工程施工（建設局）

為了確保按照建設工程規劃許可證的規定進行組織施工，國家規定必須由城市規劃行政管理部門在施工現場進行放線、驗線，并到建設行政主管部門領取建設工程施工許可證后，才可以破土動工。在招聘監理單位之后，主要的項目工作就交由監理單位進行，開發商只控制最后的管理權，即保持對監理單位的有效監督，必要時解聘監理單位。項目施工完成后，還需要通過由城市建設行政主管部門主持的綜合竣工驗收。通不過驗收，就不能投放到房地產市場。

工作程序：

（一）開工手續的辦理

1、辦理質量監督注冊登記手續

2、建設工程監理

3、辦理開工統計登記

4、交納實心黏土磚限制使用費

5、辦理開工前審計

6、交納投資方向調節稅

7、領取固定資產投資許可證

8、報裝施工用水、電、路

9、協調街道環衛部門

10、協調交通管理部門

11、交納綠化建設費，簽訂綠化協議

12、領取建設工程施工許可證

（二）工程施工

13、施工場地的“三通一平”

14、施工單位進場和施工暫設

15、工程的基礎、結構施工與設備安裝

16、施工過程中的工程質量監督

第八步：商品房預售（建設局）

房地產項目如果符合政府主管部門的預售條件，開發商就可以在進行施工的同時，進行所開發的房地產項目的預售工作。

房地產預售條件：

清遠市建設局關于辦理商品房預售許可證的規定： 預售商品房時，應當取得商品房預售許可證。取得商品房預售許可證應當具備下列條件：

（一）預售人已取得房地產開發資質證書、營業執照；

（二）按照土地管理部門有關規定交付土地使用權出讓金，已取得土地使用權證書；

（三）持有建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證，并已辦理建設工程質量和安全監督手續；

（四）已確定施工進度和竣工交付使用時間；

（五）七層以下（含七層）的商品房項目已完成主體結構工程并封頂；七層以上的商品房項目，已完成三分之二結構工程；

（六）已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶；

（七）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權；

（八）法律、法規規定的其他條件。

建設部規定：

預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。商品房預售，開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

工作程序：

1、提交完成建設項目投資證明

2、簽署預售商品房預售款監管協議

3、辦理《商品房預（銷）售許可證》

4、銷售項目備案

5、委托中介代理機構進行銷售

6、與購房者簽訂認購書

7、與購房者簽訂房地產銷售合同

8、辦理預售登記

9、辦理轉讓登記

10、辦理房地產抵押登記手續

第九步：工程竣工驗收（建設局）竣工驗收條件：

工程符合下列要求方可進行竣工驗收：

（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。

（二）施工單位在工程完工后對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，并提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。

（三）對于委托監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，并提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程監理單位有關負責人審核簽字。

（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，并提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。

（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。

（六）有工程使用權的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告。

（七）建設單位已按合同約定支付工程款；

（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。

（九）城鄉規劃行政主管部門對工程是否符合規劃設計要求進行檢查，并出具認可文件。

（十）有公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件。

（十一）建設行政主管部門及其委托的工程質量監督機構等有關部門責令整改的問題全部整改完畢。

工程竣工驗收程序：

（一）工程完工后，施工單位向建設單位提交工程竣工報告，申請工程竣工驗收。實行監理的工程竣工報告須經總監理工程師簽署意見。

（二）建設單位收到工程竣工報告后，對符合竣工驗收要求的工程，組織勘察、設計、施工、監理等單位和其他有關方面的專家組成驗收組，制定驗收方案。

（三）建設單位應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間、地點及驗收組名單書面通知負責監督該工程的工程質量監督機構。

（四）建設單位組織工程竣工驗收。

1．建設、勘察、設計、施工、監理單位分別匯報工程合同履約情況和在工程建設各個環節執行法律、法規和工程建設強制性標準的情況；

2．審閱建設、勘察、設計、施工、監理單位的工程檔案資料； 3．實地查驗工程質量；

4．對工程勘察、設計、施工、設備安裝質量和各管理環節等方面作出全面評價，形成經驗收組人員簽署的工程竣工驗收意見。

參與工程竣工驗收的建設、勘察、設計、施工、監理等各方不能形成一致意見時，應當協商提出解決的方法，等意見一致后，重新組織工程竣工驗收。

建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案

第十步：交付使用（建設局）

《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》（建房[2010]53號）規定：

明確商品住房交付使用條件：

商品住房交付使用條件應包括工程經竣工驗收合格并在當地主管部門備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、北方地區住宅分戶熱計量裝置安裝符合設計要求、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質量責任承擔主體已明確、前期物業管理已落實。房地產開發企業在商品住房交付使用時，應當向購房人出示上述相關證明資料。

國家實行房屋所有權登記發證制度，在房產過戶時必須辦理土地使用證和房產權屬證。房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的房地產按期交付給買受人。對預售的商品房自交付使用之日起90日內，承購人應當持有關憑證到縣級以上人民政府房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬登記手續。

第四編 房地產開發企業的會計核算簡介

第一節 會計改革歷程：

第一階段

時間：1979年至1988年 代表作：

1．1979年至1983年以前的《基本建設簡易會計制度》：

2．1984年至1986年執行的《國營建設單位會計制度——會計科目和會計報表》；

3．1987年至1988年執行修訂后的《國營建設單位會計制度——會計科目和會計報表》。

第二階段

時間：1989年至2005年

代表作： 1989年1月1日實施的《國營城市建設綜合開發企業會計制度——會計科目和會計報表》。

1993年7月1日實施的《房地產開發企業會計制度》；因為同期發布了多個行業的會計制度，合并稱為分行業會計制度。

舊企業會計準則：1項基本準則16項具體會計準則。因為2006年發布了新的企業會計準則，故上世紀90年代發布的那套會計準則也稱為舊企業會計準則。

第三階段

時間：2005年至今。代表作：

2001年1月1日實施的《企業會計制度》（財會[2005]25號），股份有限公司于2001年1月1日開始執行的，其他企業選擇執行，至2005年1月1日全部企業執行。相對于分行業會計制度而言，也稱為統一企業會計制度。

2007年1月1日實施的《企業會計準則—基本準則》和38項具體準則（也稱新企業會計準則）。上市公司于2007年1月1日執行，同時鼓勵其他企業執行。

目前是統一《企業會計制度》與新《企業會計準則》并行，企業選其中一種執行。

第二節 房地產開發業務主要會計科目介紹

1、無形資產

本科目核算企業持有的無形資產，包括專利權、非專利技術、商標權、著作權、土地使用權等。

采用成本模式計量的已出租的土地使用權和持有并準備增值后轉讓的土地使用權，在“投資性房地產”科目核算，不在本科目核算。

企業應當按照無形資產項目進行明細核算。土地使用權的明細科目： 無形資產——土地使用權 了解以下科目： 1702 累計攤銷

1703 無形資產減值準備

2、原材料

本科目核算企業庫存的各種材料，包括原料及主要材料、輔助材料、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

本科目應當按照材料的保管地點（倉庫）、材料的類別、品種和規格等進行明細核算。

3、開發成本

相當于工業企業的“生產成本”和“制造費用”的融合體 多數房地產企業的本科目下設三科明細科目，如： 開發成本—**成本對象—基礎設施建設費—**小區道路 開發成本—前期工程費—**成本對象—設計費 開發成本—開發間接費—水電費

盡量要求企業在“開發成本”下設明細科目中，有一級科目是與備案的成本對象名稱保持一致，以方便核對賬目。

4、預收賬款

本科目核算企業按照合同規定向購貨單位預收的款項。本科目應按購貨單位進行明細核算。

企業向購貨單位預收的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；銷售實現時，按實現的收入借記本科目，按實現的營業收入，貸記“主營業務收入”科目。

購貨單位補付的款項，借記“銀行存款”科目，貸記本科目；退回多付的款項，做相反的會計分錄。

本科目期末貸方余額，反映企業向購貨單位預收的款項；期末如為借方余額，反映企業應由購貨單位補付的款項。

盡量要求企業按“購房人+備案成本對象”的形式設立明細科目核算。

5、預付賬款 本科目核算企業按照合同規定預付給供應單位的款項。

預付款項情況不多的，也可以不設置本科目，將預付的款項直接記入“應付賬款”科目的借方。

本科目應當按照供應單位進行明細核算。

6、開發產品

相當于工業企業的“產成品”

本科目核算商品房竣工驗收時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記“開發成本”科目。

期末，應結轉對外轉讓、銷售開發產品的實際成本，結轉時，借記“主營業務成本”科目，貸記“開發產品”科目。

盡量要求企業按備案成本對象設立明細科目。

7、營業稅金及附加

本科目核算企業經營活動發生的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等相關稅費。

房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”等科目核算，不在本科目核算。

企業按規定計算確定的與經營活動相關的稅費，借記本科目，貸記“應交稅費”等科目。

期末，應將本科目余額轉入“本年利潤”科目，結轉后本科目應無余額。

第三節 主要業務的會計分錄

1、購入土地使用權時

借：無形資產—土地使用權—**地塊

貸：銀行存款

注意重置成本問題，主要是注意企業是否將以前取得的成本較低的土地使用權（或主要資產），不按歷史成本入賬，而按重置成本（或其他計量方式）入賬，但又未做納稅調整。

重置成本：是指企業重新取得與其所擁有的某項資產相同或與其功能相當的資產需要支付的現金或現金等價物。

會計計量屬性

新基本準則第四十三條規定： 企業在對會計要素進行計量時，一般應當采用歷史成本，采用重置成本、可變現凈值、現值、公允價值計量的，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并可靠計量。

企業會計制度第11條規定，企業的各項財產在取得時應當按照實際成本計量，其后，各項財產如果發生減值，應當按照本制度規定計提相應的減值準備。

2、土地使用權的攤銷 借：管理費用

貸：累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

如果企業不計提，或者購入土地使用權時，直接記入了“開發成本”，可以不怎么理會他。

3、出售土地使用權 借：銀行存款

貸：主營業務收入 借：主營業務成本

累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

貸：無形資產—土地使用權—**地塊

4、土地使用權投入開發

借：開發成本—**成本對象—土地使用費—土地買價

累計攤銷—無形資產攤銷—**地塊土地使用權

貸：無形資產—土地使用權—**地塊

5、購入原材料

借：原材料—**材料

貸：銀行存款

6、原材料投入開發

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—材料費

貸：原料料—**材料

7、預付工程款

借：預付賬款—**施工單位

貸：銀行存款

8、按工程進度結算工程款

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：預付賬款—**施工單位 注意甲方供料的問題。

房地產開發企業項目投資過程中,為了有效防止施工方購買殘次原料用于施工,從而影響項目質量，房地產開發企業（甲方）與施工方（乙方）一般有兩種處理方案。一是由甲方指定主材供應方、材料型號等，乙方購買后用于甲方的開發項目，這種方式俗稱“包工包料”，一般不會影響到開發雙方的會計處理，也不影響涉稅業務。二是由甲方直接購買主材，分期分批向乙方供應，這種方式俗稱“包工不包料”或是“包工不包主料”，可能導致以下問題。

正常情況下，甲方將外購的主材直接記入開發成本，再將乙方開業的工程勞務費記入開發成本。這是正當的。

但由于地稅局向乙方征收建筑工程營業稅，是按包含主材在內的項目總工程開支征收的，故乙方無論是包工包料，還是包工不包料，交納營業稅時計征的基礎是一樣的，乙方也就可能開具了包料的發票給甲方，如果甲方不扣除已入賬的主材部分，而是按全額記賬，就會造成主材金額重復記賬，虛增了開發成本。

建筑安裝成本是否偏高，市局在稅收管理指引中設定了預警值，可以參考使用，（預警值是以清遠市區2010年為測算標準，已有點偏高了，相對縣來說，相對以前來說，則更是偏高，因此，使用時要注意參考當地的成本價。）如果偏高，要注意核實是否存在甲方供料問題，或是故意虛大建筑安裝費等問題。

9、發生費用，如利息支出 借：財務費用 借：開發成本—開發間接費—利息支出

貸：應付利息—**銀行

（注：借款費用要分資本支出或費用支出，注要以下規定：

國稅發[2009]31號第21條規定，企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

《〈企業會計準則第17號——借款費用〉應用指南》規定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業（房地產開發）開發的用于對外出售的房地產開發產品、企業制造的用于對外出售的大型機械設備等。這類存貨通常需要經過相當長時間的建造或者生產過程，才能達到預定可銷售狀態。這就是說，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，在房地產完工前，應計入有關房地產的開發成本，在房地產完工后，應計入財務費用，千萬不要把已在開發成本列支的借款費用再從財務費用中重復稅前扣除。）

10、收取購房意向金或訂金時，借：銀行存款

貸：其他應付款—**客戶

（注：如果沒有簽訂銷售合同，所得稅處理暫不確認收入。）

31號文第六規定：企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，……

11、預售商品房時

借：銀行存款（收取的首期款）

其他應付款—**客戶（意向金轉預售款）

貸：預收賬款—**客戶（**成本對象）

12、收到銀行撥付的按揭貸款 借：銀行存款

貸：預收賬款—**客戶（**成本對象）（注意要全額，不能扣除按揭保證金）

31號文第十九條規定：企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

13、完工結算

企業所得稅的完工時間與企業財務的竣工時間往往不同，故企業所得稅規定的完工時點到了，企業財務往往是什么都不做。

財務收入確認原則：

《企業會計準則第14號——收入（2006）》

第四條 銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認：

（一）企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；

（二）企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制；

（三）收入的金額能夠可靠地計量；

（四）相關的經濟利益很可能流入企業；

（五）相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。

31號文規定的完工條件：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。（國稅函2010-201號有規定）

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

商品房是一套一套的交付給客戶的，財務上的收入也可能（不一定）是一套一套的確認收入，但稅收規定的完工是對備案的整個成本對象而言的（有些爭議）。成本對象中只要有一套房交付使用了，整個成本對象就進入完工結算程序了。

所以說，稅收確認完工時，會計財務上可能什么都不處理，但稅收規定進入了結算程序：

1、選定已完工的成本對象的計稅成本核算終止日；（第35條）

2、歸集終止日前的計稅成本，計算此前銷售收入（預售收入）的實際毛利額；（第9條）

3、將實際毛利額與預計毛利額之間的差額，計入當（完工）的應納稅所得額。（第9條）

14、企業確認收入

借：預收賬款—**客戶（**成本對象）

貸：主營業務收入—商品房銷售

15、結轉成本（1）預提成本：

借：開發成本—**成本對象—建筑安裝工程費—施工費

貸：其他應付款（或預提費用）—**單位（注：新準則沒有“預提費用”科目）（2）結轉商品房成本

借：開發產品—**成本對象

貸：開發成本—**成本對象—**（3）結轉銷售成本

借：主營業務成本—商品房銷售

貸：開發產品—**成本對象

期末，收入與成本均轉入“本年利潤”，同時，當期的期間費用也轉入“本年利潤”。

16、營業稅金及附加（1）計提時：

借：營業稅金及附加

貸：應交稅費—應交土地增值稅 —應交營業稅

—應交城建稅

—應交教育費附加（2）期末結轉： 借：本年利潤

貸：營業稅金及附加（3）繳交時：

借：應交稅費—應交土地增值稅

—應交營業稅

—應交城建稅

—應交教育費附加

貸：銀行存款 部分企業預售時只做第（3）個分錄，第（1）（2）項待財務確認收入時才做，這導致了納稅申報表的填寫方法不一致。

17、企業所得稅處理（1）每月預繳時：

借：應交稅費—應交企業所得稅

貸：銀行存款

（附的憑證中，須注明本月預繳的所得稅的計算明細。）（2）匯算清繳時：

借：所得稅費用（當期所得稅費用）

貸：應交稅費—應交企業所得稅

匯算清繳時，是補稅還是退稅？就根據“應交稅費—應交企業所得稅”科目余額在借方還是在貸方而定，借方余額表示要辦理退稅，貸方余額表示要補稅。但要注意是當的，不要把新1-5月預繳的混進去了。實在搞不清，就設個三級科目，“應交稅費—應交企業所得稅—**年”（純屬個人意見，沒見過）

房地產企業所得稅匯算清繳不是不能辦理多繳退稅，多繳退稅一般有三種情況：一是當年分月預繳時多交了，匯繳時可以辦理分月預繳時多交的稅；二是以前匯繳時搞錯數據了，實事求是地改正數據后重新辦理以前的匯算清繳，可以補稅或退稅。第三種情況是土地增值稅造成的（國家稅務總局公告2010年第29號）

（3）所得稅債務法調整

借：所得稅費用（遞延所得稅費用）

貸：遞延所得稅負債 或：

借：遞延所得稅資產

貸：所得稅費用（遞延所得稅費用）所得稅費用科目轉入“本年利潤”

這個調整跟我們計算交納所得稅關系不大，這是企業計繳了所得稅后，應列入那一年的利潤而已，是經營業績的問題，可以不理他。

**思考的問題：

某一房地產開發企業，適用的預計計稅毛利率為25%。

2008年開工建設，當年全部預售，共收到預售款10000萬元，繳納營業稅金及附加750萬元，當年發生可扣除的期間費用250萬元。

當年匯算清繳數據為：

計稅毛利額＝10000×25%＝2500（萬元）

應納稅所得額＝2500－250－750＝1500（萬元）應納所得稅＝1500×25%＝375（萬元）

2009年，當年沒有收入。開發產品當年完工，企業選定當年12月31日為該成本對象計稅成本核算終止日。完工結算時，可扣除的計稅成本為7800萬元，當年發生可扣除的期間費用200萬元。

當年匯算清繳數據為：

實際毛利額＝10000－7800＝2200（萬元）毛利額調整額＝2200－2500＝-300（萬元）納稅調整后所得＝－300－200＝-500（萬元）應納稅所得額＝0（萬元）

2010年，當年沒有收入。企業投入300萬元用于該項目的園林綠化等后期建設，當年發生可扣除的期間費用100萬元。

當年匯算清繳數據為：

納稅調整后所得＝－300－100＝-400（萬元）應納稅所得額＝0（萬元）

問題：2009年和2010年，納稅調整后所得均為負數，能不能從2008年繳交的375萬元中辦理多繳退稅？

答案：不能。依據：《企業所得稅法》第54條：“……企業應當自終了之日起五個月內，向稅務機關報送企業所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。……”

在本題中也可以看出：如果預計計稅毛利率制定得不合理，會造成企業的實際應交所得稅的不合理，如果毛利率低，預售匯算的所得稅就少，但在完工可以補交；如果預計計稅毛利率高，預售匯算的所得稅就多，但在完工不可以退稅，只是加大了虧損額，在以后的其他盈利項目中彌補。這點要求密切注意我市企業毛利情況，盡量爭取每年調整一次，貼近實際毛利率。

第五編 房地產企業所得稅管理的主要法律法規

（一）稅收法律法規

1、中華人民共和國企業所得稅法（主席令第63號）

2、中華人民共和國企業所得稅法實施條例（國務院令第512號）

3、國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）

4、國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知（國稅發[2006]31號）

5、國家稅務總局關于房地產開發企業所得稅預繳問題的通知（國稅函[2008]299號）

6、財政部、國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知（財稅[2008]121號）

7、國家稅務總局關于房地產開發企業開發產品完工條件確認問題的通知（國稅函[2010]201號）

（二）其他法律法規

1、中華人民共和國土地管理法（主席令第28號）

2、中華人民共和國城市房地產管理法（主席令第72號）

3、城市房地產開發經營管理條例（國務院令第248號）

4、商品房銷售管理辦法（建設部令88號）

5、城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號）

6、廣東省商品房預售管理條例

（三）房地產企業所得稅管理的主要文件：2009—31號文 法源：

《企業所得稅法實施條例》第九條規定：

企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。本條例和國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。

31號文《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》屬于另有規定的情況。因此，房地產企業的收入與成本不太適用權責發生制，多處體現的是收付實現制。

計稅收入確認，基本上以簽定的合同為準，以實際收到款項為準。（第6條）計稅成本的扣除，完工前，以核定的成本率（1-計稅毛利率）為準；完工結算時，以實際已發生的，加上允許預提的為準（第32條）；完工結算后，以實際發生的為準。（第12條、第34條）

營業稅金及附加的扣除，以實際發生的為準。（第12條）期間費用的扣除，以實際發生的為準。（第12條）（以上的“實際發生”，須取得合法憑證。）注意：計稅成本存在一個“核算終止日”，（第35條）。也就是說，企業可以選定“核算終止日”，而不規定是當年的12月31日。企業從其利益角度出發，往往選擇在第二年的4月末至5月上中旬。但文件中未規定收入、營業稅金及附加、期間費用等也依據“核算終止日”進行完工結算，因此，后三者仍按《企業所得稅法》第五十三條執行：“企業所得稅按納稅計算。納稅自公歷1月1日起至12月31日止。”

第六編 稅收管理中的幾個基本概念 第一節 結算與清算

（一）企業所得稅完工結算

房地產企業完工結算，文件說的是某個開發產品（成本對象）符合完工條件后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。但應認識到：一般情況下，完工結算時，開發產品的計稅成本也是不完整的，此時的“實際毛利額”也不是對應開發產品的“真實毛利額”。

舉例：

【例】甲房地產開發企業開發的某樓盤于2009年全部預售，預售款20000萬元，樓盤已于2009年10月完工并全部交付入住，土地等項目成本6000萬元，已取得發票；出包工程合同總金額為8000萬元，2009年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元，2010年4月取得的發票金額為1000萬元。甲公司2009年12月31日按照合同造價預提了3000萬元，年終結轉后開發成本無余額。

計稅成本核算以2010年5月1日為終止日，企業的計稅成本包括：

1.2009年12月31日前已取得的發票11000萬元； 2.2010年4月取得的發票1000萬元；

3.不超過出包合同總額10%的預提成本800萬元；

企業的銷售成本當為14000萬元，（6000+5000+3000）企業的計稅成本當為12800萬元，（6000+5000+1000+800）。

財務毛利額＝（20000－14000）÷20000＝30% 實際毛利額＝（20000－12800）÷20000＝36% 真實毛利額＝（20000－12000－X）÷20000＝Y%

企業所得稅完工結算的本質內容是：將原來預計計稅成本調整為至核算終止日為止的實際計稅成本，進而計算出毛利額調整額。

理解：

1、商品房預售時，稅收規定已確認為銷售收入，但銷售成本無法確認，就暫估了一個預計計稅成本（計稅成本率＝1－計稅毛利率）作為稅前扣除，再扣除符合規定的期間費用、營業稅金及附加等項目后，就是預售當年的應納稅所得額。

2、在項目（成本對象）完工后，開展完工結算的本質內容，就是將預售產品的原預計計稅成本調整為符合規定的計稅成本，并將兩個計稅成本之間的差額調整入完工當年的應納稅所得額。

預計計稅成本＞實際計稅成本的，調增完工的應納稅所得額； 預計計稅成本＜實際計稅成本的，調減完工的應納稅所得額。

（二）企業所得稅清算 企業所得稅清算，實際上是企業清算時企業所得稅的處理，是指企業在不再持續經營，發生結束自身業務、處置資產、償還債務以及向所有者分配剩余財產等經濟行為時，對清算所得、清算所得稅、股息分配等事項的處理。

房地產企業某個項目完工時只須辦理成本對象完工結算，不須辦理項目所得稅完工清算，實際上也不存在某個項目的企業所得稅清算業務。通俗所講的完工清算，是指企業所得稅完工結算或者是土地增值稅清算。

實務操作中，企業所得稅無法按項目進行清算的。由于一個企業的期間費用（特別是管理費用）是不按經營項目或開發項目分開核算的，如果一個企業同時開發多個項目，或是混業經營（如既開發房地產，又經營百貨公司），管理費用就難以分清（你能說總經理的工資是按什么比例在不同項目之間分配嗎？），因此，項目的應納稅所得是無法計算出來的。關鍵問題是法律法規沒有授權房地產開發經營業務分項目核算期間費用。

（三）兩者的主要區別

1、條件不同： 完工結算條件：除土地開發之外，房地產企業的其他開發產品符合下列條件之一的，應準備開展完工結算：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。（2）開發產品已開始投入使用。

（3）開發產品已取得了初始產權證明。

所得稅清算條件：下列企業應進行清算的所得稅處理：（1）按《公司法》、《企業破產法》等規定需要進行清算的企業；（2）企業重組中需要按清算處理的企業。

2、業務不同：

企業所得稅完工結算包括以下內容：（1）選擇確定計稅成本核算的終止日（2）計算預售收入的實際毛利額

（3）將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業的應納稅所得額。

企業清算的所得稅處理包括以下內容：

（1）全部資產均應按可變現價值或交易價格，確認資產轉讓所得或損失；（2）確認債權清理、債務清償的所得或損失；

（3）改變持續經營核算原則，對預提或待攤性質的費用進行處理；（4）依法彌補虧損，確定清算所得；（5）計算并繳納清算所得稅；

（6）確定可向股東分配的剩余財產、應付股息等。

注：清算所得的概念

《企業所得稅實施條例》第十一條規定：清算所得，是指企業的全部資產可變現價值或者交易價格減除資產凈值、清算費用以及相關稅費等后的余額。

完工結算后，再投入的成本和費用，怎么處理？ 可以在發生當期扣除。31號文的第28條規定。計稅成本核算的程序：

1、發生的支出，判斷是期間費用還是開發成本，作以下分錄： 屬期間費用的，借：管理費用（等）

貸：銀行存款 期末：

借：本年利潤

貸：管理費用（等）這就扣除了。

屬開發成本的，借：開發成本—開發間接費—

貸：銀行存款

2、合理歸集后，分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象 借：開發成本—**成本對象—

貸：開發成本—開發間接費

屬于已完工成本對象的，繼續做以下分錄： 借：開發產品—**成本對象

貸：開發成本—**成本對象—

3、由已完工成本對象負擔的，按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配

屬已銷開發產品的，借：主營業務成本

貸：開發產品—**成本對象 這也扣除了。

屬已轉固定資產的，借：固定資產—**資產

貸：開發產品—**成本對象

進入了固定資產，等著計提折舊進成本扣除了。

屬未銷開發產品的，不用做分錄。

仍然留在開發產品，等著出售后再扣除。

第七編 2011年3號文件的主要內容

1、統一確定預計計稅毛利率

原來市局授權各縣局按每一企業每一項目核定毛利率，效果不好。一是工作量大，二是難以核實，各地也是統一確定一個毛利率，企業填寫的數據不支持稅務局核定的毛利率，公正點說，基層稅務人員也難以核實數據。

部分地方仍按預計利潤率辦理預繳稅款，甚至是匯繳稅款。

以前已核定了利潤率或計稅毛利率的，可以繼續執行到完工結算，但建議調整為市局統一規定的毛利率。

如果繼續執行原毛利率的，在《成本對象完工報告表

（一）》中第12欄要按原核定的毛利率填寫。如果調整的話，可以按原預售收入×（新毛利率—原毛利率或利潤率），統一作為今年某一個月份（最好是匯繳前）的預繳稅款，原來未扣除的期間費用和營業稅金等可一起計算扣除。當然，也可以采用其他合理的方法，這由各地自行根據實際情況解決。這個問題不宜拖了，特別是仍在使用利潤率的地方，一定盡快處理。

對于部分地方,預繳時采用利潤率、匯繳時采用毛利率的，一定要實事求是地妥善處理好。

用利潤率計算稅款，可不可以扣除期間費用？？一直爭論不休，我市一般理解是不允許扣除，因為15%的利潤率，如果扣除期間費用和稅金等，可能已經無稅可交了。上級的文件也一直不說清楚。但從“毛利”變為“利潤”，文字的變化，就讓人感到應該有不一樣的地方。我認為稅總當時也是想不讓扣除的，但實務操作中做不到。問題還是出在多項目經營或混業經營上。以上已經說了，沒有特別規定，一個企業的期間費用是不會按不同項目來劃分的，作為一個整體，它已經在企業的其他項目利潤（或應納稅所得額）的計算中扣除了，在非預售收入的正常業務核算中全部扣除了，我們怎么不讓其扣除？怎么劃分出不允許扣除額？可見，稅總的2008-299號文并不理想。稅總在2008年末的時候應該很清楚這一問題了，他在回答納稅人咨詢的時候，承認了是可以扣除的，但稅總不直接廢除該文，直至2009-31號第9條才把它實際廢掉了。

2、企業會計處理辦法的備案

備案的目的是對企業收取意向金、預售商品房、營業稅金及附加、以及完工結轉收入等會計處理辦法有所了解，稅收管理員必須清楚知道，這一企業在以上事項上，在什么條件下做了什么分錄。如營業稅金及附加，要知道企業在繳交時做了什么分錄，在計算繳交的當期利潤時是否已經扣除了，還是在以后再扣除，這關系到納稅申報表的填寫。

到現在為止，未辦理備案的或備案資料中不清晰的，要督促企業在今年匯繳前重新辦理備案。

3、成本對象的備案

這是31號文的要求，成本對象是房地產企業所得稅管理的直接對象。對于以前備案的資料中未明確成本對象的，要補辦備案手續。

成本對象劃分越細，對企業應該是有利的，但過細了，會增加企業財務核算工作量。這是企業自行選擇的，企業備案后，應盡量要求企業在“開發成本”科目中設立一級明細科目用來分別核算不同成本對象的成本。

4、完工產品的結算

房地產企業所得稅管理中最重要的一個環節。對當年達到完工條件的，當匯算清繳時，一定要求企業提供完工結算資料。否則按31號文的35條處理。稅務機關核定計稅成本時，核算終止日確定為完工當年的12月31日，計稅成本按實際發生的符合扣除規定的成本計算（意思是不計算3項預提費用）。

5、納稅申報表的填寫

這次統一了納稅申報表的填寫，主要思路是：

一、不增加附加表，因為附加表格不規范，數據也進不了CTAIS，難以開展數據分析。因此只能對申報表格的一些欄次做些調整。

二、對可調可不調的盡量不調，如預售收入，稅收規定是確認了收入的，但在預繳申報表時仍按規定只填寫會計確認的收入，故還是規定不填；但在申報表時，如果不填寫收入，將會導致業務招待費、廣告費等難以填寫，所以只好做了調整。

三、相應的，企業預售收入的營業稅金及附加，會計計算利潤時可能未計提也未扣除，但稅收規定在預售時扣除，故也只能作了調整。

四、由于主表的數據不能直接更改，只能通過填寫附表來體現主表的修改，故文件中的數據填寫，是通過填寫（）內的附表來實現數據的填寫的。用“加增”和“減除”的意義是原欄次數據的基礎上“加上”或“減去”要處理的數額。

五、完工結算時，由于預售收入不填入“營業收入”欄，而是分拆出來填寫到了“納稅調整增加額”，（這樣的目的是防止虛大計算業務招待費、廣告費的營業收入欄），故預售收入對應的“開發成本”也應填入“營業成本”。這樣就計算出了“實際毛利額”。

第三篇：繼續教育試題(企業所得稅納稅實務與會計處理)

判斷題：

1、目前，我國企業所得稅實行的稅率是比例稅率與超額累進稅率相結合的稅率形式。[題號：Qhx007979] A、對 B、錯 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：目前，我國企業所得稅實行的稅率是比例稅率。

2、資本弱化的特點是企業注冊資本與負債的比例不合理，注冊資本太多。[題號：Qhx007989] A、對 B、錯 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：資本弱化的特點是企業注冊資本與負債的比例不合理，注冊資本太少。

3、新企業所得稅法和新企業所得稅法實施條例繼續采用內、外資有別的企業所得稅法律規范體系。[題號：Qhx007966] A、對 B、錯 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：新企業所得稅法和新企業所得稅法實施條例的頒布標著我國內、外資企業所得稅法律規范的最終統一。

4、稅收抵免中當年超過抵免限額的部分，可以在以后五個內，用每抵免限額抵免當年應抵稅額后的余額進行抵補。[題號：Qhx007991] A、對 B、錯 您的回答：A正確答案：A

5、企業對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅所得額時可以扣除。[題號：Qhx007974] A、對 B、錯 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：企業對外投資期間，投資資產的成本在計算應納稅所得額時不得扣除。

單選題：

1、企業所得稅法規定，利息收入按照（）的日期確認收入的實現。[題號：Qhx008007] A、實際收到債務人支付利息 B、合同約定的債務人應付利息 C、會計準則《收入》規定 D、預交企業所得稅 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：利息收入，按照合同約定的債務人應付利息的日期確認收入的實現。

2、中國居民企業股東證明其控制的外國企業不屬于受控外國企業的條件中不包括以下哪項內容（）。[題號：Qhx008016] A、設立在國家稅務總局指定的非低稅率國家（地區）B、主要取得積極經營活動所得 C、主要取得投資活動所得

D、利潤總額低于500萬元人民幣 您的回答：C

正確答案：C 題目解析：中國居民企業股東能夠提供資料證明其控制的外國企業滿足以下條件之一的，可免于將外國企業不作分配或減少分配的利潤計入居民企業股東的當期所得：設立在國家稅務總局指定的非低稅率國家（地區）；主要取得積極經營活動所得；（正常經營活動而不僅僅是投資）；利潤總額低于500萬元人民幣。

3、下列關于關聯關系的判斷，錯誤的是（）。[題號：Qhx008002] A、公司直接持有B公司30％的股份，A公司和B公司屬于關聯企業

B、A公司持有B公司50％的股份，B公司持有C公司40％的股份，則A公司和C公司不具有關聯關系

C、A公司實收資本為300萬元，A公司從B公司（非金融機構）借入200萬元款項從事生產經營，A公司和B公司屬于關聯企業

D、A公司對B公司的生產經營、交易具有實質控制，A公司和B公司屬于關聯企業 您的回答：B

正確答案：B 題目解析：關聯方，是指與企業有下列關聯關系之一的企業、其他組織或者個人：（1）在資金、經營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關系；（2）直接或者間接地同為第三者控制；（3）在利益上具有相關聯的其他關系。選項“A公司持有B公司50％的股份，B公司持有C公司40％的股份，則A公司和C公司不具有關聯關系”中A公司對C公司間接控股達到20%，在資金上存在直接或間接控制關系。

4、企業為投資者或者職工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，在工資總額的（）內，準予扣除。[題號：Qhx008008] A、2% B、3% C、4% D、5% 您的回答：D

正確答案：D 題目解析：企業為投資者或者職工支付的補充養老保險費、補充醫療保險費，在國務院財政、稅務主管部門規定的范圍和標準內，準予扣除（工資總額的5%）。

5、國外稅收抵免，主要指以下哪種稅收（）。[題號：Qhx008019] A、所得稅 B、財產稅 C、增值稅 D、消費稅 您的回答：A

正確答案：A 題目解析：只有所得稅享受稅收抵免，外國財產稅、增值稅和消費稅不能取得國外稅收抵免，除非在稅收協定約定，但可以扣除。

多選題：

1、以下屬于免稅收入的是（）。[題號：Qhx008037] 查看答案

A、國債利息收入

B、符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益 C、中國居民企業從外國企業獲得的股息、紅利 D、居民企業之間的利息收入 您的回答：AB

正確答案：AB 題目解析：以下屬于免稅收入：國債利息收入；符合條件的居民企業之間的股息、紅利等權益性投資收益。

2、下列納稅人不需要申報繳納企業所得稅的有（）。[題號：Qhx008033] 查看答案

A、個體工商戶 B、個人獨資企業 C、合伙企業 D、股份有限公司 您的回答：ABC

正確答案：ABC 題目解析：在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（以下統稱企業）為企業所得稅的納稅人，依照本法的規定繳納企業所得稅。個人獨資企業、合伙企業不適用本法。

3、在進行企業所得稅的會計核算時，影響“遞延所得稅資產或負債”計量的有（）。[題號：Qhx008035] 查看答案

A、應納稅所得額 B、應納稅暫時性差異 C、可抵扣暫時性差異 D、應納所得稅額 您的回答：BC

正確答案：BC 題目解析：比較資產、負債的賬面價值與其計稅基礎，對于兩者之間存在差異，形成應納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異。會計允許確認的費用，但是稅法不允許確認，則，不產生暫時性差異。

4、在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除的有（）。[題號：Qhx008030] 查看答案

A、向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項 B、企業所得稅稅款 C、稅收滯納金

D、罰金、罰款和被沒收財物的損失 您的回答：ABCD

正確答案：ABCD 題目解析：在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項；企業所得稅稅款；稅收滯納金；罰金、罰款和被沒收財物的損失；（行政處罰）；稅法規定以外的捐贈支出；未經核定的準備金支出（不符合國務院財稅主管部門規定的各項資產減值準備、風險準備等準備金支出）；如存貨跌價準備等。

5、按照政府規定的范圍和標準繳納的（）準予扣除。[題號：Qhx008028] 查看答案

A、基本養老保險費 B、基本醫療保險費 C、失業保險費 D、工傷保險費 您的回答：ABCD

正確答案：ABCD 題目解析：按照政府規定的范圍和標準繳納的“五險一金”，即基本養老保險費、基本醫療保險費、失業保險費、工傷保險費、生育保險費等基本社會保險費和住房公積金，準予扣除。

第四篇：農民專業合作社會計實務講解

農民專業合作社會計實務講解針對農民專業合作社財務這一塊，主要談四個方面的問題：

一、做好合作社會計核算工作的意義。

二、農民專業合作社會計賬簿的設置。

三、農民專業合作社財務會計核算的特殊要求。

四、農民專業合作社財務會計核算要注意的六個會計科目。

一、做好合作社會計核算工作的意義

（一）是創建示范合作社的需要。

合肥市農委《關于創建農民專業合作組織百家示范工程的實施意見》（合農〔2008〕31號）提出農民專業合作社示范社創建“四有八規范”的標準。

“四有”即：

1、有組織制度。1）、農民專業合作社依法在縣級工商部門注冊登記，注冊資金5萬以上；農民專業協會依法經縣級以上民政部門注冊登記，有效運轉一年以上；2）、有完善的組織章程并按照章程運作，實行成員大會（或成員代表大會）制度，理事會、監事會制度健全，組織活動正常；3）、有明晰的產權結構、獨立的會計核算體系和完善的內部管理制度，獨立設立財務；4）、有較完善的組織檔案（包括會議記錄、活動記錄、合作協議、財務憑證等）。

2、有合作手段。1）、有固定的辦公場所，必要的辦公設施和名稱標志牌；2）、有一定的資金、技術、設備以及土地、建筑物等經營要素；3）、與成員在市場信息、生產管理、業務培訓、技術指導和產品銷售等方面有具體的、穩定的服務關系和合作內容。農民專業合作社要建立成員帳戶，有成員入股資金，股本結構和分配方式比較合理，重大事項決策民主。

3、有較大規模。1）、農民專業合作社成員要達到200戶以上，其中農民成員占80％以上，年銷售額50萬元以上；農民專業協會成員數要達到100戶以上，其中農民成員占80％以上，有一項或數項實質性內容的指導和服務；2）、以土地入股的合作組織，入股農戶100戶以上，入股土地面積200畝以上，保底收益每畝500元以上；3）、有統一的產品注冊商標、獲得有機食品、綠色食品、無公害農產品“三品”認證或品牌認證、有統一生產技術操作規程。

4、有明顯效益。1）、與成員簽定服務合同或承諾無償、低償服務，實行訂單或保護價收購，在推進農業結構調整、實施“一村一品”、開展社會化服務、增加農民收入等方面具有一定的示范和帶動作用；2）、實行盈余返還，建立健全積累機制，合作社成員人均純收入比非成員高出20%以上。

“八規范”即：

1、規范章程制度。章程應按照《農民專業合作社法》和農業部示范章程，本著精簡、實用、有效的原則，結合實際，由全體成員討論確定。章程的正式文本要全體成員共同簽名或蓋章。建立健全農民專業合作社崗位職責、生產管理、收購營銷、財務會計等制度，做到有章可循。

2、規范股權結構。合作社成員必須按章程規定認購股金，向社員簽發股權證，作為盈余分配的依據。從事生產的農民成員持有的股份必須占50%以上，單個成員持有的股份最多不超過20%，防止一股獨大。

3、規范組織機構。建立健全農民專業合作組織社員（代表）大會、理事會、監事會等組織機構。社員代表大會依《章程》規定行使職權；理事會要嚴格執行社員（代表）大會的決議，做好日常工作，保障合作組織正常運行；監事會要監督理事會執行社員（代表）大會決議和日常工作情況。合作組織根據生產經營的需要，設置相應的內部管理機構，并建立崗位責任制。合作組織可根據生產經營需要，聘請專業人才進入理事會或內部管理班子，從事本社的生產經營活動。

4、規范民主管理。定期召開社員（代表）大會、理事會、監事會。重大事項應由合作組織社員（代表）大會討論決定。社員（代表）大會實行一人一票制，出資額或者與本社交易量（額）較大的成員可以享有附加表決票，但不得超過本社成員基本表決票的20%。真實記錄每個投票人的票數和具體意見。

5、規范財務管理。合作社要按照財政部制定的農民專業合作社財務會計制度進行會計核算，為每個成員設立成員賬戶，記載該成員的出資額、公積金份額、與本社的交易量（額）；國家財政扶持資金和他人捐贈資金，要平均量化到各成員帳戶；農民專業合作社與其成員的交易、與利用其提供服務的非成員的交易，應當分別核算；合作社定期進行財務公開，每年進行內部審計，并向成員（代表）大會報告審計結果；財務人員應實行持證上崗，會計和出納不得相互兼任，正副理事長、監事長不得擔任本社的財會人員。

6、規范盈余分配。合作社盈余按章程規定提取公積金和比例，并按規定用途使用。所提公積金必須按章程規定量化為每個成員的份額；提取公積金后的盈余，應按成員與本社的交易量（額）比例返還成員，返還總額不得低于可分配盈余的60%；剩余部分以成員賬戶內記載的出資額和公積金份額，按比例分配給本社成員。

7、規范經營服務。合作社要充分發揮組織功能，建立完善生產經營服務體系，做到四個統一，即統一農業投入品的采購和供應。根據生產經營和社員的需要，統一組織采購、供應農業投入品，實行規模采購，努力減少社員的生產成本；統一生產質量安全標準和技術、培訓服務。按照生產質量安全要求，制訂、實施生產技術規程和產品質量標準，逐步建立產品質量追溯、檢測監督等制度。向社員提供生產技術和經營信息等，統一技術指導和培訓；統一品牌、包裝和銷售。積極開拓市場，努力提高統一銷售社員產品的份額；統一產品和基地的認證認定。統一認證認定無公害基地、無公害農產品、綠色食品、有機食品及地方名牌、著（知）名商標等，提升產品品牌和檔次。

8、規范檔案管理。建立合作組織工作檔案，將組織成員情況、章程文本、相關制度、會議記錄、財務收支、經營服務活動等全部資料，進行分門別類整理，建立檔案，妥善保管。

（二）是解決當前合作社會計核算不規范問題的需要。

當前合作社會計核算不規范現象主要有以下幾個方面：

1、籌集資金未入賬。有些合作社在籌集股本金時沒有向社員開收據，會計賬面不能反映出社員在合作社中所占的股份比例。有些合作社理事長另辦有公司，合作社在向其公司借款時不開發票，沒能在會計賬中核算，合作社債務資金得不到真實反映。

2、原始憑證不規范。許多合作社在購買生產資料時未取得對方單位出具的正式發票；合作社存在著大量的自制原始憑證，有家合作社在基建工程完工后自制一張原始憑證，沒有購買材料的發票及清單，工程造價的真實性不強。有些原始憑證沒有經手人簽字，有些原始憑證沒有財務審批人審批。

3、賬簿設置不完整。有些合作社只設有總賬，沒有明細賬。如有家合作社的股金賬戶只有總賬沒有明細賬，從會計賬中看不出有多少社員，每個社員交納多少股金。有些合作社沒有將銷售非社員產品業務單獨進行核算，會計賬不能反映合作社銷售的真實情況。

4、科目使用不準確。有些合作社會計在核算中會計科目使用不準確，造成會計信息失真。如有些會計不會使用“內部往來”科目，把合作社與社員之間的經濟往來記入應收款、應付款賬戶中。有些會計核算簡單化，把合作社的費用都記入經營支出。

5、收益分配制度不完善。嚴格按照《合作社法》規定對社員進行收益分配，合作社的收益分配方案必須經過社員（代表）大會批準，按交易量（額）返還比例不得低于可分配盈余的百分之六十。

鑒于以上情況，為了規范農民專業合作社的會計工作,保護農民專業合作社及其成員的合法權益,財政部于2007年12月發布了《農民專業合作社財務會計制度(試行)》，自2008年1月1日起施行。

二、農民專業合作社會計賬簿的設置。

農民專業合作社賬簿設置和企業基本相似。設立以下三種賬簿：

1、總帳（總賬的格式采用三欄式，外表形式一般應采用訂本式賬簿。）

2、明細賬（明細賬的格式主要有三欄式、數量金額式和多欄式，合作社應根據財產物資管理的需要選擇明細賬的格式。）

3、日記賬（根據財政部《會計基礎工作規范》的規定，各單位應設置現金日記賬和銀行存款日記賬，以便逐日核算和監督現金和銀行存款的收入、付出和結存情況。）

三、農民專業合作社財務會計核算的特殊要求。（有三點特殊要求）

農民專業合作社的會計記賬方法和企業一樣也采用借貸記賬法。但是，作為獨立的市場主體，農民專業合作社在成員構成、業務往來、盈余分配和公積金量化等財務活動方面有其獨特性。

（一）合作社與成員和非成員的交易分別核算制度。

1、以成員為主要服務對象，是合作社區別于其他經濟組織的根本特征。比如一個草莓合作社，它成立的主要目的是銷售成員生產的草莓，而一個草莓公司的成立目的是通過銷售草莓賺錢，為了賺錢可以銷售任何人的草莓。

2、將合作社與成員和非成員的交易分別核算也是為了向成員返還盈余的需要。《農民專業合作社法》第三十七條規定，合作社可分配盈余應當按成員與本社的交易量(額)比例返還，返還總額不得低于可分配盈余的百分之六十。返還的依據是成員與合作社的交易量（額）比例。在確定比例時，首先要確定所有成員與合作社交易量（額），然后才能計算出每個成員所占的比例。

3、將合作社與成員和非成員的交易分別核算，也是合作社為成員提供優質服務的需要。由于合作社是成員之間的互助性經濟組織，因此成員與合作社交易時的價格、交易方式往往與非成員不同。將兩類交易分別核算也是合作社正常經營的需要。比如成員購買成產資料時的價格要低于非成員，只有這兩類交易分開核算，才能更準確地反映合作社的經濟活動。

（二）設立成員賬戶制度

1、成員賬戶的概念及核算內容

成員賬戶是農民專業合作社用來記錄與合作社交易情況以及在合作社中所擁有份額的會計賬戶，也是確定成員參與合作社盈余分配、財產分配的重要依據。農民專業合作社為每個成員設立單獨賬戶進行核算，可以很清晰反映出該成員對本社的出資，量化為該成員的國家級份額以及該成員與本社的交易量（額）情況。《農民專業合作社法》第三十六條規定，成員賬戶主要記載三項內容：一是記錄成員出資情況；二是記錄成員與合作社交易情況；三是記錄成員的國家級變化情況。

2、成員賬戶的主要作用

（1）通過成員賬戶，可以分別核算成員與合作社的交易量（額），為成員參與盈余分配提供依據。

（2）通過成員賬戶，可以分別核算成員的出資額和公積金變化情況，為成員承擔責任提供依據。《農民專業合作社法》第五條規定，農民專業合作社成員以其賬戶內記載的出資額和公積金份額為限對農民合作社承擔責任。在合作社因各種原因解散清算時，成員如何分擔合作社的債務，都需要根據其成員賬戶的記載情況確定。

（3）通過成員賬戶，可以為處理成員退社時的財務問題提供依據。

（三）、特殊的盈余分配制度

盈余分配是農民做好合作社財務會計工作的核心。對于合作社而言，其盈余的形成既有成員出資的貢獻，也有成員與合作社之間交易的貢獻，因此，盈余分配的關鍵，是要合理確定按交易量（額）返還與按照出資額分配的界限。具體的盈余公積核算在會計科目中再說。

四、農民專業合作社財務會計核算要注意的六個會計科目。

根據我個人對農民合作社財務會計的體會，我覺得在核算時要特別關注以下六個會計科目。

（一）、“應收款”科目：和企業會計的“應收款項”科目相似。

合作社的應收款項劃分為兩類：一是合作社與外部單位和個人發生的應收及暫付款項，為外部應收款，以“應收款”科目核算；二是合作社與所屬單位和社員發生的應收及暫付款項，為內部應收款，以“成員往來”科目核算。先說一下外部應收款項核算

外部應收款項是指合作社與外部單位和外部個人發生的各種應收及暫付款項。合作社外部應收款項通過“應收款”賬戶進行會計核算。該賬戶借方登記合作社應收及暫付外部單位和個人的各種款項，貸方登記已經收回的或已轉銷的應收及暫付款項，余額在借方，反映尚未收回的應收款項。

在“應收款”科目下，應按不同的外部單位和個人設置明細賬，詳細反映各種應收款項的情況。

【例】禽業合作社銷售一批雞蛋到某超市，成本20000元，售價23000元，貨款尚未收到。會計分錄為兩筆：一是應收款增加，經營收入增加；另外結轉成本，經營支出增加，產品物資減少，會計分錄為：

借：應收款一某超市 23000 貸：經營收入 23000 同時清算成本

借：經營支出 20000 貸：產品物資一雞蛋 20000

（二）“成員往來”科目，企業會計中沒有這個科目。

內部應收款項是指合作社與社員發生的各種應收及暫付款項。合作社內部應收款項通過“成員往來”賬戶進行核算。“成員往來”是一個雙重性質的賬戶，凡是合作社與所屬單位和社員發生的經濟往來業務，都通過本賬戶進行會計核算。也就是說，它既核算合作社與所屬單位和社員發生的各種應收及暫付款項業務，也核算各種應付及暫收款項業務。該賬戶借方登記合作社與所屬單位和社員發生的各種應收及暫付款項和償還的各種應付及暫收款項，貸方登記合作社與所屬單位和社員發生的各種應付及暫收款項和收回的各種應收及暫付款項。該賬戶各明細賬戶的期末借方余額合計數反映合作社所屬單位和社員尚欠合作社的款項總額，各明細賬戶的期末貸方余額合計數反映合作社尚欠所屬單位和社員的款項總額。

為詳細反映成員往來業務情況，合作社應按社員設置“成員往來”明細賬戶，進行明細核算。各明細賬戶年末借方余額合計數應在資產負債表的“應收款項”項目內反映，各明細賬戶年末貸方余額合計數應在資產負債表的“應付款項”項目內反映。

有關成員往來業務核算舉例如下：

【例】某生豬合作社向社員張華按協議提供飼料10噸，成本14000元，售價14500元，價款暫未收到。

銷售商品是合作社正常經營活動，該業務同時導致經營收入增加，同時應收款(成員往來借方)增加。

會計分錄為：

借：成員往來一張華 14500 貸：經營收入 14500 同時結轉成本

借：經營成本 14000 貸：產品物資 14000 【例】社員李湘向合作社借款20000元，用于周轉，合作社從銀行轉賬支付，會計分錄為：

借：成員往來一李湘 20000 貸：銀行存款 20000 【例】年終，按成員大會決議，社員張華在合作社盈余分配時，按交易額比例可分12000元，按股本分配可分8000元。

借：盈余分配一未分配盈余 20000 貸：應付盈余返還一張華 12000 應付剩余盈余一張華 8000 將所有成員賬戶應收、應付款項轉入成員往來科目。

借：應付盈余返還一華豐 12000 貸：應付剩余盈余一華豐 8000

（三）“產品物資”科目

合作社出入庫的材料、商品、包裝物和低值易耗品，以及驗收入庫的農產品，通過“產品物資”賬戶進行核算。包裝物如果使用頻繁、數量大，也可增設為一級科目。該賬戶借方登記外購、自制生產、委托加工完成、盤盈等原因而增加的物資的實際成本，貸方登記發出、領用、對外銷售、盤虧、毀損等原因而減少的物資的實際成本，余額在借方，反映期末產品物資的實際成本。

【例】某蜂業合作社為加工蜂蜜，購進輔助材料一批，發票注明價款5000元，貨款已用銀行存款支付。

會計分錄為：

借：產品物資——材料5000 貸：銀行存款 5000 【例】大米加工合作社接受社員以稻谷作為入社投資，雙方協議作價5000元，會計分錄為：

借：產品物資——材料5000 貸：股金 5000

特別說一下商品核算（看課堂情況決定是否忽略）

商品是指合作社已完成全部生產過程并已驗收入庫，可以作為商品對外銷售的產品，以及外購或委托加工完成驗收入庫用于銷售的各種商品。1．從事商品流通合作社商品物資的核算

合作社在商品到達驗收入庫后，按商品進價，借記“產品物資”，貸記“應付款”、“成員往來”、“銀行存款”、“庫存現金”等科目，發出商品后，結轉成本，借記“經營支出”，貸記“產品物資”科目。

【例】養雞合作社到社員李義家收購山雞一批，價格2000元，價款尚未支付。會計分錄為：

借：產品物資——山雞2000 貸：成員往來——李義2 000、同月，這批山雞實現對外銷售，計2200元，款存銀行。會計分錄為：

借：銀行存款 2200 貸：經營收入 2200 結轉發出商品成本：

借：經營支出 2000 貸：產品物資 2000 2．加工型合作社商品物資的核算

從事加工生產的合作社，其商品物資主要指產成品。生產完成驗收入庫的產成品，按實際成本，借記“產品物資”科目，貸記“生產成本”等科目。合作社在銷售產成品并結轉成本時，借記“經營支出”，貸記“產品物資”科目。

【例】蜂業合作社的生產車間將蜂蜜加工成飲料，當月共加工飲料10000箱，實際單位成本72元，共計720000元，會計分錄為：

借：產品物資 720000 貸：生產成本 720000 同月，上例實現對外銷售5000箱，每箱售價120元，會計分錄為：

借：銀行存款600000 貸：經營收入600000 月底，結轉發出商品的成本：

借：經營支出 360000

（四）、“股金”科目，與企業會計中的“實收資本”相似。

成員出資要用到這個科目。股金是合作社成員實際投入合作社的各種資產的價值。它是進行生產經營活動的前提，也是合作社成員分享權益和承擔義務的依據。

為了反映投資人實際投入的股金以及股金的增減變化情況。應設置“股金”賬戶，該賬戶屬所有者權益類賬戶。貸方登記實際收到的股金金額以及用資本公積轉增的股金數額，借方登記按規定程序減少的股金數額。期末貸方余額反映合作社實際擁有的股金總額。該賬戶應按合作社成員設置明細賬戶進行明細核算。1．合作社收到成員以貨幣資金投入的股金，按實際收到的金額，借記“庫存現金”、“銀行存款”科目，按成員應享有合作社注冊資本的份額計算的金額，貸記本科目，按兩者之間的差額，貸記“資本公積”科目。

【例】根據合作社和某外單位簽訂的投資協議，該單位向合作社投資25000元，款存銀行。協議約定入股份額占合作社股份的20％，合作社原有股金60000元。

該單位投入到合作社的資金25000元中，能夠作為股金入賬的數額是：60000x20%／(1—20％)=15000元，其余的10000元，只能作為股金溢價，記入“資本公積”賬戶。會計分錄為：

借：銀行存款 25 000 貸：股金一法人股金 15 000 資本公積 10 000 2．合作社收到成員投資入股的非貨幣資產，按投資評估價格或各方確認的價值，借記“產品物資”、“固定資產”、“無形資產”等科目，貸記本科目，按成員應享有合作社注冊資本的份額計算的金額，貸記本科目，按兩者之間的差額，貸記或借記“資本公積”科目。

【例】合作社收到成員投入材料一批。評估確認價13000元。

借：產品物資一X_X材料13 000 貸：股金一個人股金 13 000 3．合作社按照法定程序減少注冊資本或成員退股時，借記本科目，貸記“庫存現金”、“銀行存款”、“固定資產”、“產品物資”等科目，并在有關明細賬及備查簿中詳細記錄股金發生的變動情況。

【例】合作社付給某農戶退股5000元。其中：庫存現金支付1000元，從開戶行存款支付4000元。

借：股金一個人股金 5 000 貸：現金 1 000 銀行存款 4 000 【例】合作社退出成員投入的材料一批，評估確認價3000元。

借：股金一個人股金 3 000 貸：產品物資一XX材料 3 000

(五)、“專項基金”科目，企業會計中沒有這個科目。

專項基金是合作社通過國家財政直接補助轉入和他人捐贈形成的專用基金。1．合作社使用國家財政直接補助資金取得固定資產、農業資產和無形資產等時，按實際使用國家財政直接補助資金的數額，借記“專項應付款”科目，貸記本科目。

【例】合作社使用國家財政專項補助50000元建成水果保鮮庫房一間，全部支出總計50000元，工程驗收完成交付使用。會計分錄為：

借：固定資產 50 000 貸：在建工程 50 000 借：專項應付款 50 000 貸：專項基金 50 000 2．合作社實際收到他人捐贈的貨幣資金時，借記“庫存現金”、“銀行存款”科目，貸記本科目。

【例】合作社收到縣農業局干部職工捐贈現金8000元。會計分錄為：

借：庫存現金8 000 貸：專項基金8 000 3．合作社收到他人捐贈的非貨幣資產時，按照所附發票記載金額加上應支付的相關稅費，借記“固定資產”、“產品物資”等科目，貸記本科目；無所附發票的，按照經過批準的評估價值，借記“固定資產”、“產品物資”等科目，貸記本科目。

【例】合作社收到興旺集團捐贈水果分離機一臺，發票價12000元。會計分錄為：

借：固定資產——水果分離機 12 000 貸：專項基金——捐贈資金 12 000

（六）、“盈余分配”科目。下面重點介紹這個科目。

前面講過，《農民專業合作社法》第三十七條規定，在彌補虧損、提取公積金后的當年盈余，為農民專業合作社的可分配盈余。可分配盈余按照下列規定返還或者分配給成員，具體分配辦法按照章程規定或者經成員大會決議確定：(一)按成員與本社的交易量(額)比例返還，返還總額不得低于可分配盈余的百分之六十；(二)按前項規定返還后的剩余部分，以成員賬戶中記載的出資額和公積金份額。以及本社接受國家財政直接補助和他人捐贈形成的財產平均量化到成員的份額，按比例分配給本社成員。1．盈余分配的要求

合作社的盈余分配，是指把當年已經確定的盈余總額連同以前的未分配盈余按照一定的標準進行合理分配。盈余分配是合作社財務管理和會計核算的重要環節，關系到國家、集體、成員及所有者等各方面的利益，具有很強的政策性。因此，合作社必須嚴格遵守財務會計制度等有關規定，按規定的程序和要求，搞好盈余分配工作。

合作社在進行盈余分配前，首先應編制盈余分配方案，方案應詳細規定各分配項目及其分配比例。盈余分配方案必須經合作社成員大會或成員代表大會討論通過后執行。其次，應做好分配前的各項準備工作，清理有關財產，結清有關賬目，以保證分配及時兌現，確保分配工作的順利完成。2．盈余分配的順序

合作社的可供分配的盈余，按照下列順序進行分配：(1)彌補上年虧損。主要是彌補上年虧損額。

(2)提取盈余公積。盈余公積用于發展生產、轉增資本，或者用于彌補虧損。(3)提取應付盈余返還。盈余返還部分是指在彌補虧損、提取盈余公積后可供當年成員分配的盈余。主要按成員交易量(額)進行盈余返利的比例不得低于60％。

(4)提取剩余盈余返還。扣除上述各項后的盈余可按“成員出資”、“公積金份額”、“形成財產的財政補助資金量化份額”、“捐贈財產量化份額”合計數為成員應享有的“剩余盈余返還金額”量化到成員進行分配。3．盈余分配的核算 為了反映和監督盈余的分配情況，合作社應設置“盈余分配”賬戶，核算合作社當年盈余的分配(或虧損的彌補)和歷年分配后的結存余額。本科目設置“各項分配”和“未分配盈余”兩個二級科目。合作社用盈余公積彌補虧損時，借記“盈余公積”科目。貸記本科目(未分配盈余)。按規定提取公積金時，借記本科目(各項分配)，貸記“盈余公積”科目。按交易量(額)向成員返還盈余時，借記本科目(各項分配)，貸記“應付盈余返還”科目。按成員賬戶中記載的出資額和公積金份額。以及本社接受國家財政直接補助和他人捐贈形成的財產平均量化到成員的份額，按比例分配剩余盈余時借記本科目(各項分配)，貸記“應付剩余盈余”科目。

年終，合作社應將全年實現的盈余總額，自“本年盈余”科目轉入本科目，借記“本年盈余”科目，貸記本科目(未分配盈余)，如為凈虧損，則作相反會計分錄。同時，將本科目下的“各項分配”明細科目的余額轉入本科目“未分配盈余”明細科目，借記本科目(未分配盈余)，貸記本科目(各項分配)。終了，本科目的“各項分配”明細科目應無余額，“未分配盈余”明細科目的貸方余額表示未分配的盈余，借方余額表示未彌補的虧損。

【例】合作社用盈余分配彌補上年虧損30000元。

用盈余分配彌補上年虧損，會減少盈余分配數額，增加盈余公積，因此應借記“盈余分配一未分配盈余”賬戶，貸記“盈余公積”賬戶。會計分錄為：

借：盈余分配一未分配盈余 30 000 貸：盈余公積 30 000 【例】合作社本實現盈余12000元，根據經批準的盈余分配方案，按本年盈余的5％提取公積金。提取盈余公積后，當年可分配盈余的70％按成員與本社交易額比例返還給成員，其余部分根據成員賬戶記錄的成員出資額和公積金份額，以及國家財政直接補助和他人捐贈形成的財產按比例分配給全體成員。(1)結轉本年盈余時：

借：本年盈余 12 000 貸：盈余分配一未分配盈余 12 000(2)提取盈余公積時，按規定比例計算出提取金額12000x5%=600(元)借：盈余分配一各項分配一提取盈余公積 600 貸：盈余公積 600(3)按成員與本社交易額比例返還盈余時，根據成員賬戶記錄的成員與本社交易額比例，分別計算出返還給每個成員的金額和總額(12000-600)x70％=7980(元)借：盈余分配一各項分配一盈余返還 7 980 貸：應付盈余返還一×成員 7 980(4)分配剩余盈余時，根據成員賬戶記錄的成員出資額和公積金份額，以及國家財政直接補助和他人捐贈形成的財產平均量化到成員的份額。按比例分別計算出分配給每個成員的金額和總額12000-600-7980=-3420(元)借：盈余分配一各項分配一分配剩余盈余 3 420 貸：應付剩余盈余一×成員 3 420(5)結轉各項分配時：

借：盈余分配一未分配盈余 12 000 貸：盈余分配一各項分配 12 000

第五篇：會計理論學習與會計實務

會計理論學習與會計實務

摘要：會計是一門基礎性學科，操作性很強，我們目前接觸更多的是理論知識，但對真正的會計流程并沒有清晰的認識，所以必須與會計實務結合起來才能使我們更好地理解本學科。

關鍵詞：會計理論；會計實務；關系

一、會計理論學習的意義及重要性

會計是一門知識性很強的學科，專業性很強，在實際工作中沒有正確的會計理論指導，面對會計實務時也就無法下手。加強會計理論的學習不能忽視。會計作為一門管理學科，理論的研究可以使我們正確認知會計職能。

（1）理論作為規律的普遍適用性

在不同的會計發展時期，會計的處理方法也是不同的，會計是在不斷發展完善的，會計準則的變化是十分頻繁的，但理論知識作為其中的規律性的東西卻是不變的，理論知識的豐富儲備可以使我們更快的理解變更的會計準則，會計理論學習也有助于我們真正領會會計法規定制的緣由更能理解法規的實質。并且在很多情況下，理論轉化為實踐是需要一個過程。提前做好理論上的準備，實際應用時才可做到胸有成竹

（2）對會計工作進行總結評價

會計理論的學習可以對會計實務總結和對會計實務進行評價。從合理的會計實務中提煉出理論成份同時可以加深對會計實務的認識。通過會計理論研究的總結評價，不僅有利于提高會計工作水平，而且也有利于會計理論體系的不斷完善。也能更好地體現會計的管理功能。提高會計的時效性和預測性。

二，加強會計實務學習的重要性

理論的學習的目的是為了更好地利用，實務操作就是把理論與實踐相結合。再強大的理論也只有在實際工作中才能體現其作用，會計實務操作才是我們工作后的重點內容。只有加強我們的實務處理能力才能使我們的理論知識得以利用，做到理論指導實踐。

（1）會計學科是與實際工作聯系很緊密的一個學科，實際

工作是很瑣碎和細致的，接觸到實務后我們能更準確地認識到自己的不足，也能使我們意識到需要加強在哪些方面的學習。有助于提高我們學生的綜合素質。也能真正做到學以致用。

（1）“紙上得來終覺淺，絕知此事躬行。”一個報表的完

成，中間有很多瑣碎的過程，需要我們耐心和細致。一次次的實踐也可以加強我們對業務的熟悉程度，也能更快的適應工作。在完成一整套會計流程是也有利

于培養我們的會計意識，使我們真正意識到我們會計人員的真正工作是什么樣的，是怎么工作的。減少我們實際工作的難度，提高學生的工作能力。也能增加我們學習理論知識的興趣，提高學生學習的積極性。同時也能提高教學的針對性，密切了課堂教育和實際工作的關系。

三．在做會計實務時遇到的問題及心得體會

在拿到題的時候我一直是無從下手的，我可以做出會計分錄，但是我不確定我做的是否正確，因為這不是一道練習題，錯了影響不大，分錄錯了，以后改正起來就會很麻煩，在平時學習中，面對一個個分錄后者在看一個報表時也能理解，但第一次自己試著把從一個個的分錄到最后完成幾個報表，我很沒有信心，不是特別清楚這個流程，也不知怎么才能把報表畫出來，不過還好我們的報表是打印好的，減少了一部分難度。分錄做出來之后，開始做T性賬戶，因為不熟練，我在面對寫左還是寫右的時候出了很多錯誤，有不細心的失誤也有的是因為不理解。在最后的幾個報表填制方面多次手忙腳亂。在試算平衡表上，因為在數字方面粗心大意或者填錯導致了多次試算不平衡的問題。在資產負債表中，科目種類繁多，細心填制保證不出錯很重要，但是很多時候考慮不全面該加上的沒有加上，該減去的未減去，導致數字出錯，利潤表式一個相對簡單的表格，填制起來沒遇到什么較大問

題。

總體來說，因為對整個會計流程的不了解，以及知識的零散性導致我此次作業中多次不知道如何下手整合。以前學習的知識沒有形成一個系統，而是一個個單獨的知識塊，很多報表上的東西不知道根據什么填寫，但看看書又明明是講過的，離開了書本，有時候又不知道該怎么計算，在平常的而學習中，我沒有很好的把知識系統起來，而只是一個漏洞百出的網，只有大方向的框架而不了解具體，在實際處理會計問題時焦頭爛額。

四．以后的學習方向及自我提高

（1）加強學校課程學習

在以后的學習中，要時刻認識到自己的不足，在學習的時候深入進去，不能僅僅滿足于看的懂，要努力是自己能夠做得出。不能滿足于一知半解。在學習過程中，要時刻在心中構造出一個知識網并不斷完善自己的知識網絡，真正理解這些知識是在哪里用的，做什么時候用的，知道該用在哪里才能在實際中知道怎么用。

（2）培養會計意識

我希望在以后的學習中，提高自己的會計技能，不斷能夠提高我自身的會計意識，學會用會計的眼光看問題處理問題。另外要閱讀一些會計方面的書籍，更好地理解會計工作，及時的了解會計的變化發展，樹立不斷學習終身學習的目標，早日培養出自己的專業素質。