第一篇：試述房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的會(huì)計(jì)與稅收處理

試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的會(huì)計(jì)核算與稅收處理2008.04

段光勛、1126自強(qiáng)不息

售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場(chǎng)所。售樓部的會(huì)計(jì)如何核算、如何進(jìn)行稅務(wù)處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并無細(xì)化、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》教科書均無明確，值得我們認(rèn)真探討。

（一）售樓部的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件里沒有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說來不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會(huì)計(jì)核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會(huì)計(jì)科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生的成本費(fèi)用均在該科目反映。

（2）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用應(yīng)該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費(fèi)用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗(yàn)收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過程中，計(jì)提的折舊費(fèi)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”；

（4）售樓部拆除時(shí)，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進(jìn)行處理；

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設(shè)期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時(shí)等均涉及相關(guān)稅金處理。現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設(shè)期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。1

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時(shí)均不存在涉稅處理問題。

（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財(cái)稅[2006]186號(hào)

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財(cái)稅地字第008號(hào)：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費(fèi)

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時(shí)的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時(shí)，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說來，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失），這是由于沒有達(dá)到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務(wù)總局令第13號(hào)，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時(shí)的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳以下稅金：

A 售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進(jìn)行出租時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)繳納以下稅金：

A將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）“

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠]發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時(shí)與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國家稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。因此，只有當(dāng)該售樓部實(shí)現(xiàn)銷售，該售樓部所對(duì)應(yīng)的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

房地產(chǎn)收入分期結(jié)轉(zhuǎn)的幾個(gè)問題 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理 2009-12-15 10:40:11 閱讀428 評(píng)論7字號(hào)：大中小 訂閱

對(duì)于單個(gè)小的項(xiàng)目房地產(chǎn)公司來說，一般收入成本等基本上銷售完畢時(shí)一次性結(jié)轉(zhuǎn)，但對(duì)于較大的項(xiàng)目來說，出于財(cái)務(wù)報(bào)表的需求，存在分批跨年度結(jié)轉(zhuǎn)收入成本的情況。這種情況有可能是這樣的，產(chǎn)品已經(jīng)完工，銷售超過2/3，分批已驗(yàn)收交付，分批辦理產(chǎn)證，余下的已是現(xiàn)房銷售樓房。出于報(bào)表要體現(xiàn)當(dāng)年收入，需要年度結(jié)轉(zhuǎn)部份收入成本，同時(shí)盡可能在年度所得稅匯繳計(jì)算時(shí)，不用再補(bǔ)繳所得稅。

一、收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)

1、產(chǎn)品完工國稅發(fā)（2009）31號(hào)文關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工有三條標(biāo)準(zhǔn)，符合其一即視為完工：

（1）、開發(fā)產(chǎn)品已完成竣工備案；

（2）、開發(fā)產(chǎn)品已投入使用；

（3）、開發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明。

2、產(chǎn)品已交付客戶，并開具發(fā)票

按照正常的項(xiàng)目操作程序來講，產(chǎn)品竣工備案在前，然后才交付使用，但在實(shí)際中經(jīng)常存在先交房，同時(shí)辦理備案手續(xù)的情況。所

以選擇那個(gè)標(biāo)準(zhǔn)做為結(jié)轉(zhuǎn)收入的完工條件，時(shí)間上有時(shí)候相差數(shù)月。

開多少銷售發(fā)票，視需要結(jié)轉(zhuǎn)多少收入確定。舉個(gè)例子講，公司本年12月需要結(jié)轉(zhuǎn)收入100，000，000.00元，可是預(yù)收帳款科目已交房客戶金額達(dá)120，000，000.00元，備案手續(xù)還未完成，那么12月份只開具100，000，000.00發(fā)票，另外已交房未開票的放到

一月份開具發(fā)票。

二、分批結(jié)轉(zhuǎn)的毛利率問題

由于在銷售過程中大多存在階段性漲價(jià)問題，早期銷售的房子價(jià)格低，越到后期銷售價(jià)格越高，因?yàn)樵趩挝幻娣e銷售收入呈現(xiàn)前前低后高的問題。同時(shí)按建筑面積法計(jì)算成本的話，銷售毛利率也呈現(xiàn)前低后高，尤其是有的項(xiàng)目中有正房、閣樓、在先售正房、后售閣樓的情況下，在后期閣樓銷售的單位面積收入就少了許多，毛利率也很大幅下降。因此，如果為了保證毛利率變動(dòng)平穩(wěn)，在結(jié)轉(zhuǎn)成本是需要

做些調(diào)整。按照收入高，相應(yīng)匹配成本高的原則，在實(shí)際操作中，我是這樣操作的：

（1）當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入比例＝當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)收入/預(yù)計(jì)總銷售收入

（2）當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)成本＝當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入比例*預(yù)計(jì)總成本

在項(xiàng)目銷售完畢時(shí)，對(duì)預(yù)計(jì)銷售收入和預(yù)計(jì)總成本的差額進(jìn)行一次性調(diào)整。

三、預(yù)提成本

國稅發(fā)（2009）31號(hào)文第三十二條，關(guān)于預(yù)提費(fèi)用有如下規(guī)定：

（1）出包工程未是辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以是，但最高不超過合同總金額的10%；

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算千價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣、模型中明確承諾建造且不可撤銷、或者按照法律規(guī)定必須建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。

從這三條看，相對(duì)于2006年的31號(hào)文有較大的寬松成份，同時(shí)也很務(wù)實(shí)。因而在年終部份結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，可測(cè)算考慮預(yù)提部份成本，增加單位成本。

第二篇：試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的會(huì)計(jì)核算與稅收處理

試述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部建設(shè)成本的的會(huì)計(jì)核算

與稅收處理

售樓部是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所特有的，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的場(chǎng)所。售樓部的會(huì)計(jì)如何核算、如何進(jìn)行稅務(wù)處理，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》并無細(xì)化、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)》教科書均無明確，值得我們認(rèn)真探討。

（一）售樓部的會(huì)計(jì)核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部如何核算，在財(cái)政部會(huì)計(jì)核算的相關(guān)文件里沒有進(jìn)行規(guī)范，僅僅是國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）第八條作出了明確規(guī)定：

1、開發(fā)企業(yè)建造的售樓部（接待處）和樣板房，凡能夠單獨(dú)作為成本對(duì)象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

2、售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，一般說來不外乎存在以下四種情況：

1、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售基本完成后，再將該售樓部的房屋銷售；

2、利用企業(yè)開發(fā)的商品房臨時(shí)性作為售樓部，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

3、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

4、在開發(fā)的商品房附近重新修建售樓部，待銷售完成后，將其拆除。

針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售樓部的以上四種情況，售樓部的會(huì)計(jì)核算可分為以下2種模式：

1、使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）核算模式，適用于上述的1、2情況

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算售樓部成本，仍然使用“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）會(huì)計(jì)科目，售樓部建設(shè)、裝修發(fā)生的成本費(fèi)用均在該科目反映。

（2）當(dāng)售樓部與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“生產(chǎn)成本”（或開發(fā)成本）轉(zhuǎn)入“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）科目。

（3）當(dāng)售樓部（商品房）銷售后，分別結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本。其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（4）當(dāng)售樓部轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。當(dāng)售樓部出租時(shí)，其成本從“庫存商品”（或開發(fā)產(chǎn)品）轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。

2、使用“在建工程”核算模式，適用于上述3、4情況

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)修建售樓部，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用應(yīng)該在“在建工程”科目核算。

（1）修建售樓部的成本費(fèi)用先在“在建工程”科目核算；

（2）待售樓部竣工驗(yàn)收后，將其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”；

（3）售樓部使用過程中，計(jì)提的折舊費(fèi)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”；

（4）售樓部拆除時(shí)，按照“固定資產(chǎn)清理”的程序進(jìn)行處理；

（5）售樓部由開發(fā)商自用或出租時(shí)，僅僅是計(jì)提折舊，不作其他帳務(wù)處理。當(dāng)售

樓部出租時(shí)，其成本從“固定資產(chǎn)”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

（二）售樓部的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部具有特殊性，不僅在建設(shè)期涉及稅金處理，而且在使用期、拆除時(shí)等均涉及相關(guān)稅金處理。現(xiàn)根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)稅收政策，就涉稅處理探討如下：

1、建設(shè)期的涉稅處理

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不存在涉稅處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購材料、自請(qǐng)工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

（2）重新修建售樓部，在“在建工程”核算，無論是自建還是發(fā)包完成，竣工投入使用時(shí)均不存在涉稅處理問題。（3）城鎮(zhèn)土地使用稅，不管是利用商品房還是重新修建的，根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》財(cái)稅[2006]186號(hào)

二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題，以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

2、使用期的涉稅處理

（1）售樓部在使用過程中，不管是利用商品房還是重新修建的，從開始使用的次

月，應(yīng)該繳納房產(chǎn)稅的，其依據(jù)如下：

A按照《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號(hào)）

第二條第四款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅”之規(guī)定，開發(fā)企業(yè)的利用商品房作售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

B根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》（86）財(cái)稅地字第008號(hào)：“十九,關(guān)于新建的房屋如何征稅？納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅.”，開發(fā)企業(yè)自建售樓部，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

（2）售樓部的折舊費(fèi)

按照《企業(yè)所得稅法》第十一條規(guī)定，按照固定資產(chǎn)管理的售樓部可以計(jì)提折舊，可以在稅前予以扣除。

3、拆除時(shí)的涉稅處理

固定資產(chǎn)管理的售樓部拆除時(shí)，按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。一般說來，清理的凈值均是負(fù)數(shù)（也就是有損失），這是由于沒有達(dá)到固定資產(chǎn)的使用年限。根據(jù)《企業(yè)財(cái)產(chǎn)損失所得稅前扣除管理辦法》國家稅務(wù)總局令第13號(hào)，《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第三十二條企業(yè)所得稅法第八條所稱損失，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的固定資產(chǎn)和存貨的盤虧、毀損、報(bào)廢損失，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)損失，呆賬損失，壞賬損失，自然災(zāi)害等不可抗力因素造成的損失以及其他損失。企業(yè)發(fā)生的損失，減除責(zé)任人賠償和保險(xiǎn)賠款后的余額，依照國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定扣除。因此，售樓部拆除時(shí)的凈損失，可以在稅前扣除。

4、轉(zhuǎn)作自用或出租的涉稅處理

（1）修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳以下稅金：

A 售樓部轉(zhuǎn)作自用（辦公等）時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照其原值的70％的1.2％，繳納房產(chǎn)稅；

B 售樓部進(jìn)行出租時(shí)，根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入的12%繳納房產(chǎn)稅；根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，按照租金收入繳納5%的營業(yè)稅；還應(yīng)該繳納城建稅、教育費(fèi)附加等。

（2）利用商品房的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)繳納以下稅金：

A將售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十五條企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。新稅法排除了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）“

六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題”的“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售”，因?yàn)樽杂没虺鲎獠]發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以說不繳納納企業(yè)所得稅。

B 售樓部出租或自用時(shí)與“修建的售樓部轉(zhuǎn)作自用或出租時(shí)，應(yīng)該繳納以下稅金”一致。

5、銷售的涉稅處理

將售樓部銷售后，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。其依據(jù)是：

國家稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅若干問題的通知》（國稅發(fā)

[2006]31號(hào)）相關(guān)規(guī)定，已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)視為已經(jīng)完工的開發(fā)產(chǎn)品。開發(fā)企業(yè)按照收入確認(rèn)原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。因此，只有當(dāng)該售樓部實(shí)現(xiàn)銷售，該售樓部所對(duì)應(yīng)的成本才能予以結(jié)轉(zhuǎn)，在稅前扣除。

以上根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的實(shí)際，結(jié)合現(xiàn)行稅收政策的一家之言，不妥之處在所難免，還望與同行多多交流探討。

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)階段會(huì)計(jì)與稅務(wù)處理

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。

(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。

(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。

(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。

(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。

2、建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：

(1)土建工程費(fèi)

① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。

② 主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。

③ 有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(2)安裝工程費(fèi)

① 電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

② 電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。

④ 電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。

⑤ 空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。

⑦ 煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。

⑧ 采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。

⑨ 上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。

(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。

(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。

(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清

第四篇：企業(yè)有關(guān)支出會(huì)計(jì)處理與稅收處理差異

企業(yè)有關(guān)支出會(huì)計(jì)處理與稅收處理差異(2009-08-04 22:44:53)

企業(yè)有關(guān)支出會(huì)計(jì)處理與稅收處理差異

在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)所有的支出都可以在一定的會(huì)計(jì)科目里進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，但是，按照企業(yè)所得稅法的規(guī)定，有些支出項(xiàng)目不得在稅前扣除。《企業(yè)所得稅法》第十條規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得稅前扣除：1.向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)；2.企業(yè)所得稅稅款；3.稅收滯納金；4.罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失；5.本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出（即公益性捐贈(zèng)以外的捐贈(zèng)支出）；6.贊助支出；7.未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出；8.與取得收入無關(guān)的其他支出。現(xiàn)將上述不得稅前扣除的相關(guān)支出會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理差異簡(jiǎn)述如下：

1、向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)

在會(huì)計(jì)處理上，向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)，在“利潤分配”科目進(jìn)行核算。在稅務(wù)處理上，由于權(quán)益性投資是一種和經(jīng)營無關(guān)的資產(chǎn)性的投資，所以它的收益是整個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營的收益，是屬于稅后利潤分配的一部分，本質(zhì)上不屬于企業(yè)取得經(jīng)營收入的正常支出，故不允許在企業(yè)所得稅前扣除。

2、企業(yè)所得稅稅款

在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)所得稅稅款是在“所得稅費(fèi)用”科目核算。從稅務(wù)處理上，企業(yè)所得稅稅款是依據(jù)應(yīng)稅收入減去扣除項(xiàng)目的余額計(jì)算得到，本質(zhì)上是企業(yè)利潤分配的支出，是國家參與企業(yè)經(jīng)營成果分配的一種形式，而不是為取得經(jīng)營收入所發(fā)生的費(fèi)用支出，不能作為企業(yè)的成本、費(fèi)用在稅前扣除。同時(shí)，企業(yè)所得稅稅款如果作為企業(yè)扣除項(xiàng)目，會(huì)出現(xiàn)計(jì)算企業(yè)所得稅稅款時(shí)循環(huán)倒算的問題，不符合企業(yè)所得稅原理。

3、稅收滯納金

在會(huì)計(jì)處理上，稅收滯納金以損益類科目作為費(fèi)用列支。在稅務(wù)處理上，稅收滯納金是稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)未按規(guī)定期限繳納稅款的納稅人按比例附加征收的。納稅人未按照稅務(wù)規(guī)定的繳納期限繳納稅款，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定解繳稅款的，都屬于稅款的滯納。所以，稅收滯納金不允許在稅前扣除。

4、罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失

在會(huì)計(jì)處理上，罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失以損益類科目作為費(fèi)用列支。在稅務(wù)處理上，真實(shí)、合法和合理是納稅人經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的費(fèi)用支出可以稅前扣除的基本原則。罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失，本質(zhì)上都屬違反了國家法律、法規(guī)或行政性規(guī)定所造成的損失，不屬于正常的經(jīng)營性支出，而是非法支出。因此，罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失不允許在稅前扣除。

5、《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出

在會(huì)計(jì)處理上，捐贈(zèng)支出在“營業(yè)外支出”科目核算。稅務(wù)處理上，公益性捐贈(zèng)以外的捐贈(zèng)支出不得扣除。其原因：一是捐贈(zèng)支出本身并不是與取得經(jīng)營收入有關(guān)的正常、必要的支出，原則上不允許在稅前扣除；二是為防止納稅人以捐贈(zèng)支出名義列支不合理的與企業(yè)本身生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的支出，導(dǎo)致稅收流失，不利于加強(qiáng)對(duì)公益性捐贈(zèng)以外的捐贈(zèng)支出的稅收管理。

6、贊助支出

在會(huì)計(jì)處理上，贊助支出在“營業(yè)外支出”科目核算。稅務(wù)處理上，贊助支出不得在稅前扣除。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十四條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第十條第（六）項(xiàng)所稱贊助支出，是指企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)無關(guān)的各種非廣告性質(zhì)支出。企業(yè)贊助支出本身并不是與取得經(jīng)營收入有關(guān)正常、必要的支出，不符合稅前扣除的基本原則，故不允許在稅前扣除。

7、未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出

在會(huì)計(jì)處理上，基于資產(chǎn)的真實(shí)性和謹(jǐn)慎性原則考慮，為防止企業(yè)虛增資產(chǎn)或虛增利潤，保證企業(yè)因市場(chǎng)變化、科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，或者企業(yè)經(jīng)營管理不善等原因?qū)е沦Y產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的變動(dòng)能夠客觀真實(shí)地得以反映，要求企業(yè)合理地預(yù)計(jì)各項(xiàng)資產(chǎn)可能發(fā)生的損失，提取準(zhǔn)備金。在稅務(wù)處理上，一般不允許企業(yè)提取各種形式的準(zhǔn)備。企業(yè)只有按照稅法標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定該項(xiàng)資產(chǎn)實(shí)際發(fā)生損失時(shí)，其損失金額才可申報(bào)在稅前扣除。《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十五條規(guī)定，《企業(yè)所得稅法》第十條第（七）項(xiàng)所稱未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出，是指不符合國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的各項(xiàng)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備等準(zhǔn)備金支出。財(cái)政部國家稅務(wù)總局發(fā)文明確允許企業(yè)在稅前扣除的準(zhǔn)備金有：證券行業(yè)準(zhǔn)備金支出（財(cái)稅[2009]33號(hào)）、保險(xiǎn)公司準(zhǔn)備金支出（財(cái)稅[2009]48號(hào)）、金融企業(yè)貸款損失準(zhǔn)備金（財(cái)稅[2009]64號(hào)）、中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)有關(guān)準(zhǔn)備金（財(cái)稅[2009]62號(hào)）。

8、與取得收入無關(guān)的其他支出

在會(huì)計(jì)處理上，企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)支出無論與取得收入有無關(guān)系，都會(huì)在一定的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。但是，從企業(yè)所得稅處理上看，企業(yè)一些支出項(xiàng)目受到國家稅收政策的限制，且無法一一列舉，從總體上說，判斷一項(xiàng)支出是否可以在所得稅前扣除，關(guān)鍵看其是否與取得收入相關(guān)。企業(yè)發(fā)生的與取得收入無關(guān)的其他支出，一律不允許在企業(yè)所得稅前扣除。

第五篇：房地產(chǎn)知識(shí)庫房產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)類知識(shí)14339

房地產(chǎn)知識(shí)

61、設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件？

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

（一）注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬元；

（二）有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員；

（三）有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán)；

（四）有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營場(chǎng)所；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款

（一）、（二）、（三）、（五）項(xiàng)規(guī)定的條件。工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù)；對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

2、如何申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得營業(yè)執(zhí)照后三十日內(nèi)到主管部門備案，并申請(qǐng)領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》，主管部門應(yīng)在十五日內(nèi)依照法律、法規(guī)的規(guī)定核發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。主管部門對(duì)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》實(shí)行審核制度。

3、什么是商品房預(yù)售？

答：商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

64、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？

答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：

（一）預(yù)售許可證編號(hào)；

（二）發(fā)展商名稱；

（三）項(xiàng)目名稱；

（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；

（五）土地使用權(quán)出讓合同書號(hào)、地塊編號(hào)；

（六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；

（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；

（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；

（九）附注內(nèi)容等。

65、當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？

答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。

66、商品房預(yù)售需要具備哪些條件？

答：商品房預(yù)售需具備以下條件：

（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；

（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；

（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；

（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（五）七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)；

（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

67、是否可以認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)？

答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。因此不能認(rèn)購內(nèi)部認(rèn)購時(shí)期的房地產(chǎn)。

68、什么是商品房現(xiàn)售？

答：商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

69、房地產(chǎn)現(xiàn)售需要具備哪些條件？

答：(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(四)已通過竣工驗(yàn)收；

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

70、什么情況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列情況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得

商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

71、開發(fā)商發(fā)布房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交哪些材料？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產(chǎn)銷售廣告，應(yīng)向廣告經(jīng)營與發(fā)布單位提交下列材料的復(fù)印件，并出示原件：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》；

（三）預(yù)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。現(xiàn)售的，應(yīng)提交《房地產(chǎn)證》。

72、房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)銷售廣告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）樓宇地點(diǎn)、竣工交付時(shí)間、售價(jià)等；

（二）預(yù)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》證號(hào)；

（三）現(xiàn)售的，應(yīng)有《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》證號(hào)、《房地產(chǎn)證》證號(hào)。

廣告經(jīng)營與發(fā)布單位不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布不具備前款規(guī)定內(nèi)容的房地產(chǎn)銷售廣告。

73、在房地產(chǎn)廣告中，不得包含哪些內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)融資或變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；不得出現(xiàn)返本銷售或變相返本銷售的內(nèi)容；不得出現(xiàn)售后包租或變相售后包租的內(nèi)容。

74、對(duì)售樓廣告及資料內(nèi)容有哪些具體規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中以參照物表示項(xiàng)目位置的，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間、車程等來表示距離。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。

75、對(duì)未取得《商品房預(yù)售許可證》而刊登房地產(chǎn)廣告的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)未取得商品房預(yù)售許可證而以“內(nèi)部認(rèn)購”、“內(nèi)部認(rèn)訂”、“內(nèi)部登記”等方法刊登廣告的，建設(shè)、房管和工商部門要加強(qiáng)檢查監(jiān)督，及時(shí)查處。

76、在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？

答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。銷售已建成的商品房以及二、三級(jí)市場(chǎng)的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價(jià)。

77、發(fā)展商發(fā)布虛假房地產(chǎn)廣告時(shí)，應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：對(duì)違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)廣告及發(fā)布的房地產(chǎn)廣告失實(shí)、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經(jīng)營者、發(fā)布者，建設(shè)、房管部門可責(zé)令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預(yù)售項(xiàng)目、降低資質(zhì)等級(jí)等處罰。工商部門可責(zé)令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關(guān)規(guī)定給予處罰。

78、對(duì)房地產(chǎn)廣告中所承諾的內(nèi)容，購房人是否有權(quán)要求在購房合同中約定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。

79、對(duì)房地產(chǎn)廣告中的各種排名、獎(jiǎng)勵(lì)等內(nèi)容，有哪些規(guī)定？

答：預(yù)售商品房廣告中出現(xiàn)各種評(píng)獎(jiǎng)、排名、國家或省示范工程等稱號(hào)的，必須符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評(píng)獎(jiǎng)機(jī)關(guān)、獎(jiǎng)勵(lì)種類、有效年份。對(duì)列入實(shí)施計(jì)劃但未經(jīng)驗(yàn)收獲得獎(jiǎng)勵(lì)稱號(hào)的，不得使用該稱號(hào)。

80、發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

81、發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

82、銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容？

答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

83、在發(fā)展商處購房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示那些事項(xiàng)？

答：

（一）開發(fā)資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照；

（二）商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖；

（三）項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；

（四）項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖；

（五）商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn)；公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒ǎ?/p>

（六）預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法；

（七）商品房預(yù)售的專用賬戶；

（八）物業(yè)管理事項(xiàng)；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

84、發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄？

答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣買合同（預(yù)售）》中已約定，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（）號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書》及號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；

（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；

（三）主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告

85、對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)？

答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

86、對(duì)已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

87、購房預(yù)定款性質(zhì)的費(fèi)用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

88、在什么情況下，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用？

答：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目完工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)規(guī)劃、消防、環(huán)保、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、城建檔案、燃?xì)夂兔穹康扔嘘P(guān)主管部門進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收，并按專項(xiàng)驗(yàn)收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件，并組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理等單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

89、在交付時(shí)，與樣板房不一致時(shí)該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。

90、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔(dān)什么責(zé)任？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

91、在房屋交付時(shí)，發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件？

答：在房屋交付時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

92、在房屋交付使用后，在質(zhì)量保修方面有哪些規(guī)定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。

商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）中確定的最低保修

期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。

93、商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？

答：因轉(zhuǎn)讓人的過錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。違約金數(shù)額在房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導(dǎo)租金。造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

轉(zhuǎn)讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間九十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權(quán)解除合同，但轉(zhuǎn)讓人與受讓人另有約定的除外