第一篇：房地產合作開發協議的概念與主要內容

房地產合作開發協議的概念與主要內容

劉忠洲 北京德恒律師事務所武漢分所

最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第14條規定，合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。

從該定義可以看出，房地產合作開發具有三個基本特征，即共同投資、共享利潤、共擔風險。

共同投資即指合作各方分別投入合法的土地使用權、資金、技術、管理等合作開發房地產所必需的要素。

共享利潤是指房地產合作開發的各方共同分享開發成果，分配比例由各方協議約定，分配方式可以是資金、房地產實物、經營權及其他經濟利益表現形式。

共擔風險是指合作各方對房地產合作開發失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。

筆者認為，共同投資、共享利潤屬房地產合作開發的必要特征，而把共擔風險作為房地產合作開發的必要特征則與合同自治理論和合同法的平等自愿原則發生沖突，也不符合經濟社會發展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益（這種風險利益通常較高），法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿

進行的權益處置。例如，房地產合作開發的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優先股，利潤分配時優先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合公司法第三十五條之規定，“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。”可見公司法明確支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產合作開發協議的基本特征和內容有違意思自治的法理和法律原則。

房地產合作開發協議一般包括以下主要內容：

1.合作的基本原則

2.合作的方式

3.供地方的權利與義務

4.非供地方的權利與義務

5.風險分擔方式

6.利益分配方式

7.違約責任

8.其他必要內容

9.相關附件協議

第二篇：房地產合作開發概念與類型

房地產合作開發概念與類型

房地產合作開發是指具有房地產開發資質的一方與提供建設用地使用權或提供資金、技術、勞務等一方或多方在共擔風險、共享收益條件下合作開發房地產項目。實踐中，主要有三種方式：一是以簽署聯合經營協議的合伙制聯建；二是組建具有獨立法人資格的項目公司開發；三是房屋參建。三者在法律上的性質、所需要承擔的風險及運作方式等方面都有著相當大的區別。

房地產聯建是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方合作進行房地產開發，雙方在合同里明確約定按比例分配房屋和土地使用權，并以各自所有的或者經營管理的財產承擔民事責任的房地產合作開發行為。由于該類合作開發，涉及法律審批手續復雜、繁瑣，同時雙方簽訂的項目合作開發合同過于簡單，在實踐中常常存在大量的法律糾紛，且相當部分行為因此而無效，不受到法律的保護。根據當前法律規定，房地產聯建行為要合法有效，合作雙方必須共同獲得政府有關部門對土地使用、規劃許可、項目施工許可等所有行政審批手續。同時，合作協議里的“保底條款”是無法律效力的。

項目公司開發是指提供資金、技術、勞務一方的與提供土地的另一方以組建法人資格的經濟實體來合作進行房地產開發的行為。在該種情況下，房地產合作開發的合作人即成為項目公司的股東，合作人之間的權利義務不再由合作協議書來規范，而是由項目公司的章程來明確各自的權利與義務。合作人不再以合伙的連帶責任承擔民事責任，而是以項目公司的注冊資本為限承擔有限責任。

房屋參建是指參建人以參建名義對已經成立的房地產項目參與投資或預購房屋的行為。該類參建行為往往因為沒有被政府的主管部門行政批準而被認定為行為無法律效力。實踐中常常表現為被參建人非法融資，即被參建人由于項目建設資金短缺，又無法通過其它合法途徑獲得周轉資金，在未取得商品房預售證情況下，打著“優惠價”、“內部價”旗號，以商品房預售方式，吸引參建人投入資金，以獲得資金。

另外，現實中還存在不同以上類型的房屋建設方式，即安居工程合作建房。根據國務院住房制度改革領導小組、建設部、國家稅務局于1992年2月頒發的《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》規定：本辦法所稱住宅合作社，是指經市（縣）人民政府房地產行政主管部門批準，由城市居民、職工為改善自身住房條件而自

愿參加，不以盈利為目的公益性合作經濟組織，具有法人資格。合作住宅是指住宅合作社通過社員集資合作建造的住宅。該類房屋建造行為不屬于房地產開發范疇，而是國家為緩解城市居民住房緊張狀況，彌補國家建設資金短缺而采取的一種政策性支持政策。房屋建造后如果職工不準備繼續居住，則應退還房屋或者補交國有土地出讓金后才可以到市場上自由轉讓。

第三篇：房地產合作開發協議

房地產合作開發協議

甲方：（以下簡稱甲方）

乙方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發“ ”項目事宜，經友好協商，達成如下協議，以明確責任，共同遵守。

一、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“ ”。項目用地面積平方米（約 畝），規劃用地性質為 用地，土地使用年限 年。項目總建筑面積平方米，其中地上 層（包括住宅面積平方米、底層商網面積平方米），地下一層（面積平方米）。

二、合作形式

根據優勢互補、互惠互利的原則，雙方采用合作開發、分段實施、自負盈虧的合作形式。

甲方負責辦理項目前期的土地出讓、圖紙設計、規劃審批、施工許可等相關手續，并承擔相關費用。乙方在此基礎上分期支付給甲方人民幣XXXXXX 萬元整（￥ 萬元），作為甲方的項目前期補償與收益。乙方負責項目的開發建設與房屋銷售，承擔相關費用，并獨立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權利與義務

1、甲方負責辦理本項目前期的土地出讓、圖紙設計、規劃審批、施工許可等相關手續。自本協議簽定之日起 個月以內，取得本項目的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》，自本協議簽訂之日起 個月以內，取得本項目的《建設工程施工許可證》（含深基坑手續）。并保證本項目的各項規劃指標與本協議第一條的內容一致。

2、甲方負責承擔項目前期的土地出讓金、各項規費與配套費（包括城市建設配套費、垃圾處理、綠化、人防、消防等費用）、圖紙設計費，以及辦理施工許可證的相關費用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費用）。

3、甲方應在乙方按照本協議約定的付款方式支付第一期款之日起5日內，向乙方移交項目地塊以及現場臨時供水、供電，并保證項目用地無界址糾紛，項目產權明晰，無抵押等他項權利。

4、甲方應按本協議第六條約定的移交方式向乙方移交相關的行政手續與本項目的全部資料與圖紙文件。

5、在項目建設過程中，甲方應負責同施工現場周邊關系的協調，排除項目周邊單位或居民對乙方正當開發建設工作的干擾，保證乙方開發建設工作的順利進行。

6、甲方負責承擔本項目在本協議簽訂以前的一切法律責任，以及由此產生的一切經濟責任。

四、乙方權利與義務

1、乙方應按照本協議約定的付款方式，向甲方支付本協議第二條約定的項目補償與收益。

2、乙方在向甲方支付補償與收益后，對本項目具有獨立的開發權與經營權，獨立開展本項目的開發建設與營銷工作，并享有本項目的全部收益。

3、為保證項目開發工作的順利進行，乙方定員派出一名工作人員協助甲方的規劃報批、圖紙設計以及申請施工許可等相關工作。

4、乙方承擔自己進行項目開發建設期間所發生的一切有關債權債務。

5、乙方在項目完成后負責向甲方交回甲方所提供的相關行政手續。

五、付款方式

1、自本協議簽訂之日起一個月以內，甲乙雙方在 銀行共同設立共管帳戶，用于乙方向甲方分期支付本協議第二條約定的甲方項目補償與收益。

2、自甲方取得本項目的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》之日起5日內，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

3、自甲方取得本項目的《建設工程施工許可證》之日起5日內，乙方通過共管帳戶向甲方支付總金額的 %，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

4、在項目結構封頂之日，乙方通過共管帳戶向甲方支付 %余款，即人民幣 萬元（￥ 萬元）。

5、甲方應在乙方付款的同時，向乙方提供相應的含稅發票。

六、項目相關資料手續的移交

1、甲方自本協議簽訂之日起10日內，向乙方移交本項目前期相關的全部資料影印件，包括項目的相關批文、經審核的方案圖紙等，供乙方進行項目的開發準備工作。

2、在乙方向甲方支付第一期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》以及甲方相關的行政手續與項目全部資料、圖紙的原件。

3、甲方向乙方移交的相關行政手續包括：甲方的工商營業執照正副本、法人代碼證正副本、房地產開發資質證正副本、稅務登記證正副本、公司公章、協議專用章、財務專用章、銀行帳戶。甲方所提供的一切行政手續由甲乙雙方共同派專人保管，甲方保證乙方在本項目開發工作范圍內對甲方行政手續的正常使用，直至項目最后完成由甲方負責收回。

4、在乙方向甲方支付第二期款的同時，甲方向乙方移交本項目的《建設工程施工許可證》及相關資料原件。

七、違約責任

1、雙方應履行本協議約定的責任和義務，任何一方未能履行本協議規定的義務則應視為違約，違約方應向另一方賠償由此產生的一切經濟損失，并賠償協議總金額的5%違約金。

2、乙方未按協議規定的時間（日期）支付款項，每超過一日，應償付給甲方未支付款項5‰的逾期違約金。

八、適用法律及爭議解決

1、本協議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

2、因履行本協議發生爭議，雙方協商解決，協商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協議一式二份，甲乙雙方各執一份，經甲乙雙方簽章之日起生效。協議生效后，未經另一方許可，任何一方不得向外公開本協議內容。

2、本協議未盡事宜，經雙方共同協商，可另行簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等效力。

甲方： 乙方：

法定或授權代表簽字： 法定或授權代表簽字：

年 月 日

從該定義可以看出，房地產合作開發具有三個基本的特征，即共同投資、共享利潤、共擔風險。

共同投資即指合作各方分別投入合法的土地使用權、資金、技術、管理等合作開發房地產所必需的要素。

共享利潤是指房地產合作開發的各方共同分享開發成果，分配比例由各方協議約定，分配方式可以是資金、房地產實物、經營權及其他經濟利益表現形式。

共擔風險是指合作各方對房地產合作開發失敗，或沒有完全達到預期目標而導致的現實損失或預期損失進行分擔。分擔的比例和方式由各方自行約定。

共同投資、共享利潤屬房地產合作開發的必要特征，而把共擔風險作為房地產合作開發的必要特征則與合同自治理論和合同法的平等自愿原則發生沖突，也不符合經濟社會發展實際情況。只要合作各方在平等自愿基礎上達成協議，一方投資后收取固定利益，他方投資后承擔全部風險，收取風險利益（這種風險利益通常較高），法律并無禁止，法律和司法機關也沒有必要干涉民事主體自愿進行的權益處置。例如，房地產合作開發的各方出資成立項目法人公司，并約定一方股權為優先股，利潤分配時優先獲得固定股息收益，并由其他股東對此收益提供擔保。該情況符合公司法第三十五條之規定，“股東按照實繳的出資比例分取紅利；公司新增資本時，股東有權優先按照實繳的出資比例認繳出資。但是，全體股東約定不按照出資比例分取紅利或者不按照出資比例優先認繳出資的除外。”可見公司法明確支持股東利益分配自治原則。因此，司法解釋把共擔風險作為房地產合作開發協議的基本特征和內容有違意思自治的法理和法律原則。

房地產合作開發協議一般包括以下主要內容：

1.合作的基本原則

2.合作的目的3.合作的方式

4.供地方的權利與義務

5.非供地方的權利與義務6.風險分擔方式7.利益分配方式8.房屋銷售9.物業管理10.違約責任11.本協議的變更和終止

12.其他必要內容

第四篇：最新房地產合作開發協議范本

最新房地產合作開發協議范本

甲方：（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）

根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發“”項目事宜，經友好協商，達成如下協議，以明確責任，共同遵守。

第一條、項目概況

本項目位于，項目暫定名為“”。項目用地面積平方米（約畝），規劃用地性質為用地，土地使用年限年。項目總建筑面積平方米，其中地上層（包括住宅面積平方米、底層商網面積平方米），地下一層（面積平方米）。

第二條、合作形式

根據優勢互補、互惠互利的原則，雙方采用合作開發、分段實施的合作形式。

1、__方提供土地（土地位于筠連縣筠連鎮小北街94號，面積：3114.9平方米，土地使用性質目前為工業用地）_乙方_提供全部建設資金。且甲方負責在三個月內將現有的工業用地變更為商住用地，乙方在此基礎上支付給甲方人民幣貳佰伍拾萬元整（￥250萬元），作為甲方土地變性補償費，超出部分由甲方全部自行承擔。

2、項目工程完成后按如下分配：甲方享有該項目電梯房的負一樓車庫一半面積（除開

設備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應在900平方米以內以相關主管部門批準的設計面積為準）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米，超出115平方米的其超出面積部分按市場售價由甲方補差給乙方。此三套住房的水、電、氣的開戶費由甲方負責承擔。）；其余部分歸乙方享有。

3、甲方所享有的該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫若乙方愿意以人民

幣貳仟萬元（￥2000萬元）回購，則甲方應無條件將上述物業以人民幣貳仟萬元（￥2000萬元）出售給乙方，且乙方對該項目的電梯房的1、2、3、4樓、叁套住房及車庫擁有絕對的處置權。

4、乙方負責項目的開發建設與房屋銷售，承擔相關費用，并獨立享有項目銷售的全部收益。

三、甲方權利與義務

1、乙方在土地性質變更為商住用地后，應當在他項權利手續。

2、甲方負責承擔項目前期的土地出讓金、各項規費與配

套費（包括城市建設配套費、垃圾處理、綠化、人防、消防等費用）、圖紙設計費，以及辦理施工許可證的相關費用（包括白蟻防治、商混、墻改、檔案整理等費用）。

3、甲方應保證項目用地無界址糾紛，項目產權明晰，無

抵押等他項權利。

4、在項目建設過程中，甲方應負責同施工現場周邊關系的協調，排除項目周邊單位或居民對乙方正當開發建設工作的干擾，保證乙方開發建設工作的順利進行。

5、甲方負責承擔本項目在本協議簽訂以前的一切法律責任，以及由此產生的一切經濟責任。

四、乙方權利與義務

1、乙方應按照本協議約定的付款方式，向甲方支付本協議第二條約定的補償費。

2、乙方在向甲方支付補償費后，對本項目具有獨立的開發權與經營權，獨立開展本項目的開發建設與營銷工作，并享有本項目除甲方應得利益外的全部收益。

3、乙方負責辦理各種建設手續及房屋產權證書，包括但不限于：建設項目選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證、甲方所得房屋的國有土地使用證（所產生的稅費由甲方負責承擔）、房屋所有權證（所產生的稅費由甲方負責承擔）等。除為甲方辦理國有土地使用證、房屋所有權證所產生的稅費由甲方負責承擔外的其他相關辦證費用由乙方負責承擔80%、甲方負責承擔20%，甲方提供必要的協助。

4、房屋修建過程中的一切風險責任均由乙方負責。

5、合作開發的該項目工程由乙方全權負責落實工程發包、設計單位的發包及竣工驗收等工作。

第五條 物業交付

1、合作開發物業應于竣工后交付使用，合作項目應取得《建設工程質量核驗證書》。

2、合作開發物業竣工交付時，甲乙雙方應共同參加承包商、設計單位的竣工驗收。

第六條 產權確認與產權過戶

1、本協議簽署后應報送_________（合作項目主管機關）審批，以便按本協議規定確定合作項目性質物業的產權歸屬，即甲方分得該項目電梯房的負一樓車庫一半面積（除開設備用房、公攤、通道等）、及1、2、3、4樓（每層樓的面積應在900平方米以內以相關主管部門批準的設計面積為準）及住房叁套（7樓以下樓層由甲方自選，每套房屋的面積約為100--115平方米）的產權，乙方分得整個項目其余部分的產權。

2、按法律及政策規定，乙方分得物業時，相應分攤的國有土地應辦理土地使用權變更登記手續，即將該片國有土地使用權人變更為乙方的手續。此項手續由甲方負責協調辦理。

第六條其他約定：甲乙雙方簽字之日，乙方借支付人民幣壹佰萬元（￥100萬元）

給甲方，作為甲方處理所有該項目的遺留問題，該項目正式啟動后此借款自動轉換為乙方對甲方的補償款。當工程開工時乙方另借款壹佰萬元（￥100萬元）給甲方，此借款在工程竣工驗收時歸還，利息按支付。

第七條、違約責任

違約責任：方應履行本協議約定的責任和義務，任何一方違反本協

議中的條款均為違約，由違約方向守約方支付人民幣叁佰萬元整（￥300萬元）并賠償守約方由此引起的相關損失。

八、適用法律及爭議解決

1、本協議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中

華人民共和國法律的保護和管轄。

2、因履行本協議發生爭議，雙方協商解決，協商不成的，可向所在地人民法院起訴。

九、其他

1、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份，經甲乙雙方簽章之日起生效。協議生效后，未經另一方許可，任何一方不得向外公開本協議內容。

2、本協議未盡事宜，經雙方共同協商，可另行簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等效力。

甲方：乙方：

法定或授權代表簽字：法定或授權代表簽字：

年月日

第五篇：房地產合作開發協議參考

房地產合作開發協議參考

國土資源和房屋管理局定于200×年×月×日公開拍賣×宗儲備國有土地使用權。經本協議本協議當事人當事人(以下簡稱本協議當事人)充分協商,本協議當事人決定聯合參加青島市×區×路×號地塊(以下簡稱×號地塊)的竟買,拍買購得寧夏路×號地塊后,由本協議當事人按本協議的約定聯合投資開發。****** 項目部是本協議項下合作項目(以下簡稱合作項目)的最高權力機構,由其全權負責合作項目的開發、決策和管理。項目部下設各部具體負責合作項目實施。****** 土地竟買、工程前期的報批、對規劃設計單位、工程監理單位、施工單位的選擇和確定、工程的營造(本協議當事人按整樓座取得房屋的除外)、工程款支付、通過媒體推介合作項目、工程的驗收以及工程竣工后材料的備案、房屋的保修、物業管理單位的選擇等事項由項目部統一管理。分得房屋的銷售由本協議當事人自行負責。****** 本協議當事人通過聯合竟買的方式取得合作項目的土地。****** 本協議當事人通過竟買方式競得開發土地,實行土地按份123

****** 竟買保證金的繳納日期按******項辦理。****** 拍賣機構傭金的繳納日期按******項辦理。****** 土地出讓金的繳納日期按******項辦理。****** 竟買土地不成的,其竟買保證金的退還按******項辦理。****** 工程前期向有關部門所繳納的行政性事業性收費,在項目報批前由本協議當事人支付。****** 合作項目各項稅收的繳納按稅法和稅務機關的規定各自繳納。****** 項目部及下設部租用的辦公場所發生的租賃費用,在房屋租賃合同簽訂前繳納。****** 根據《建設工程施工合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付工程款日期。****** 根據《建設工程設計合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付設計費日期。******根據《建設工程監理合同》的約定,屆時由項目部確定具體的支付監理費日期。****** 其他費用的支付,屆時由項目部根據合作項目的進度另行確定。第七章、土地竟買:****** 本次拍賣會及本協議當事人123

****** 財務人員未經項目部同意擅自支付費用的,由派出單位按實際支付費用的×倍承擔違約責任。……。第十六章、合同管理****** 合作項目所涉的合同,實行洽談權、審查權和批準權相對獨立、互相制約的原則。為保證合作項目的依法、規范開發,由本協議當事人