第一篇：合作開發房地產項目合同的法律效力分析

合作開發房地產項目合同的法律效力分析

作者：蔡江林

(本文發表于《武漢房地產》2009年第三期)

房地產開發時刻面臨來自于法律、政策、管理和市場等各個方面的風險，合作開發房地產情況尤為復雜。但以合作的形式共同開發房地產項目，又是我國現行土地制度的必然產物。因為國家所享有國有土地的所有權是不可動搖的、不可轉讓的。國家土地所有權不可能授予任何民事主體，也不可能進入市場流轉。所以國有土地只能通過使用權來進行合法利用和流轉，這就決定了國有土地的使用權人可以通過土地作為出資與他人合作開發房地產，實現土地要素與資金要素的結合，從而在最大程度上實現了國有土地使用權人的權利。

鑒于合作開發合同糾紛案件比例較高且案件復雜程度較高，又缺乏法律依據，最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對合作開發房地產作了比較詳細的規定，是人民法院處理合作開發房地產項目法律糾紛的重要法律依據，該《解釋》僅“合作開發房地產合同糾紛”一節就有14條，占去《解釋》整個28個條文的一半。現本文結合《解釋》，對房地產合作開發合同效力法律認定的幾個因素作一探討。

合作開發房地產項目合同的法律定義

我國《城市房地產管理法》第27條規定：“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。”

最高人民法院《解釋》第14條規定：“本解釋所稱的合作開發房地產合同，是指當事人訂立的以提供出讓土地使用權、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔風險合作開發房地產為基本內容的協議。”

從《城市房地產管理法》中所規定的合作開發形式，實際上只是一種狹義的合作開發，而《解釋》中所規定的合作開發房地產是一種廣義的合作開發，只要是雙方合作在土地上增添建筑物的活動，都可以歸入房地產項目合作開發的范疇。它不限于一方出地，另一方出資，也可以是雙方共同出資出地；它不限于高開發后進入市場，也可以建設完畢后歸自己使用；合建的主體也不局限于企事業

單位，而可以是單位和自然人之間，或者自然人和自然人之間。

影響合作開發房地產項目合同法律效力的因素

一、房地產開發經營資質

《解釋》第15條規定：“合作開發房地產合同的當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。當事人雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得房地產開發經營資質或者已依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。”

《解釋》的這個規定，正與合作開發房地產合同并不需要合作各方“共同經營”的精神相吻合。由于房地產開發經營非常復雜，投資者出于自身條件或者其他因素的考慮而不參與房地產開發經營，即體現了當事人的自愿原則，也不妨害國家的市場管理秩序、社會公共利益，不違反國家強制性法律法規。因此，合作各方有權約定是否共同經營。既然法律不要求合作各方共同經營，當然也沒有必要要求合作各方都必須具有房地產開發經營資質。當然鑒于房地產開發的復雜性和專業性，《解釋》規定了至少合作方有一方要具備開發經營資質。

二、土地使用權轉讓限制條件

1、尚未取得《國有土地使用權》證書的《解釋》第九條規定：“轉讓方未取得出讓土地使用權證書與受讓方訂立合同轉讓土地使用權，起訴前轉讓方已經取得出讓土地使用權證書或者有批準權的人民政府同意轉讓的，應當認定合同有效。”

2、使用權性質為劃撥土地

《解釋》第16條規定：“土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同合作開發房地產的，應當認定合同無效。但起訴前已經辦理批準手續的，應當認定合同有效。”

劃撥土地使用權是土地使用者經縣以上級政府依法批準，在繳納補償、安置等費用后取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。其特點是取得的法定性、取得的無償性或低償性、使用的無期限性和處分的局限性、正是

基于上述特征，劃撥的土地未經過批準不得作為投資參與合作開發房地產。

這里所指的“批準”指的是經過縣以上級人民政府批準，并由土地使用權受讓人辦理使用權出讓手續，并依照國家的有關規定繳納土地出讓金。

“偽合作開發房地產項目合同”的認定

“共同出資、共同經營、共享利潤、共擔風險”是合作開發房地產法律關系的基本特征，如果合同約定以土地使用權投資或者提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益，則雙方不具備合作開發的所應當具備的“風險共擔”的特征，其收取的固定利益已經成為“投入”土地使用權或者現金的對價，這已經背離了合作開發房地產的本意，其法律性質和與其他合同特征一致，法律上當當事人的意思表示的外在形式和內在真實意思并不一致的情況下，一般采用以真實意思確定法律關系性質。

《解釋》中對一些名為合作開發但合同約定的內容又名不副實的情況做了規定，具體是

1、名為合作開發房地產實為土地使用權轉讓

《解釋》第24條規定：“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。”

2、名為合作開發房地產實為房屋買賣

《解釋》第25條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只分配固定數量房屋的，應當認定為房屋買賣合同。”

3、名為合作開發房地產實為借款

《解釋》第26條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只收取固定數額貨幣的，應當認定為借款合同。”

4、名為合作開發房地產實為房屋租賃

《解釋》第24條規定：“合作開發房地產合同約定提供資金的當事人不承擔經營風險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應當認定為房屋租賃合同。”

人民法院對合作開發房地產項目合同的認定及審判原則

根據最高人民法院負責人就《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適

用法律問題的解釋》的說明及司法審判實踐，人民法院對于合作開發房地產項目的認定及審判大致遵循一下原則。

1、集體土地和農業用地不適用《解釋》

按照《土地管理法》確立的土地用途管制制度和基本農田保護制度，我國土地分為農用地、建設用地和未利用地，嚴格限制農用地轉為建設用地。在國有土地上，對于按照土地利用總體規劃劃入基本農田保護區的農用地要嚴格管理，因房地產開發建設需要使用國有建設用地的，可通過出讓或者劃撥的方式取得；涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。因此，《解釋》調整的國有土地范圍為國有建設用地，不包括國有農用地。

2、不輕易確認合同無效，促進社會和諧穩定。

合同效力的認定不僅關系著土地交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，而且關系到房地產市場的有序發展。因此，《解釋》根據《合同法》的規定，結合社會現狀和審判實際，在對欠缺生效條件合同的效力認定處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在向人民法院起訴前，符合法律、行政法規規定的條件，不存在《合同法》第52條規定的無效情形，就應當認定合同有效，盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用。同時，對當事人訂立的隱藏真意的合同，我們按照合同約定的實質內容，作出符合當事人真實意思表示的認定,而不是簡單地認定合同無效。此外，在合同的解除上，《解釋》嚴格當事人行使解除權的條件，只有在出現根本違約，合同目的無法實現的情況下，當事人請求解除的才予以支持。這樣，人民法院在適用法律過程中既能維護法律的嚴肅性，又能維護合同交易關系的穩定性，確保房地產市場快速發展。

第二篇：房地產項目合作開發合同

房地產項目合作開發合同

甲方：亞丹青源文化傳媒發展有限公司（以下簡稱甲方）合同簽訂地：海口市合同編號：20100812 乙方：海南嘉源房地產開發有限公司（以下簡稱乙方）簽訂日期：根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》及其他有關法律、法規的規定，甲乙雙方本著平等自愿、互惠互利的原則，就合作開發“三亞海螺農場丹青源”項目事宜，經友好協商，達成如下協議，以明確責任，共同遵守。

一、項目概況

本項目位于三亞市海螺農場丹青源地塊，項目以世界藝術家聯合總會、人民日報海外版炎黃東（三亞）文化傳媒發展有限公司、中國反腐網、廉政書畫院、世界藝術家網、共同創辦，名稱為“丹青源養生創作基地”。項目用地面積23畝，規劃用地性質為農業用地（合作后要變為商業用地）。項目總建筑面積30000平方米。具體位置、面積以及項目規劃經濟指標按今后文件批復，雙方約定嚴格按照文件規定的規劃進行建設，不得單方面擅自更改。

二、合作形式

甲方負責辦理項目前期的土地證，（規劃設計、規劃審批、直至施工許可證等相關手續，項目實施過程中甲乙雙方共同負責辦理，乙方承擔相關費用）。工程前期的相關手續包括但不限于下列事項：

1、建設項目的立項和可行性研究報告

2、建設項目的市場調研，確定開發項目的整體方案；

3、規劃方案設計和規劃方案的報批；

4、申領《土地證》；

5、協助乙方簽訂《建筑設計合同》；

6、設計方案和施工圖的審批；

7、申領《建設工程規劃許可證》；

8、委托質檢工作；

9、申辦《施工許可證》；

10、辦理規劃驗線。

甲方在本協議生效后的半年內負責拿到本項目的土地證及相關文件。

三、合作期限

自本合同簽訂之日起至本協議約定的丹青源所有房屋全部分配完畢之日止。

1、乙方作為項目經營方，在該項目中負責項目的工程設計、工程建設、房屋銷售，并代表甲方對第三方享有項目開發商的全部權利。

2、甲方確保對本協議約定的項目擁有完整的產權，以及對該項目建設的合法性。

3、乙方對合作開發項目的工程建設享有完全自主的經營管理權，包括對外簽約、建筑施工方選定、人事任免以及財務支出等，甲方不得無故干涉。

四、分配比例

雙方約定本協議范圍的工程項目建成竣工后，按以下分配比例及分配方式進行分配：其中房產的所有權屬于甲方的占建筑總面積的28%，其中房產的所有權屬于乙方的占建筑總面積的72%，無法進行整體分割的，住宅房屋按照建筑面積每平方米人民幣8000元的估價，商鋪、商場按照建筑面積每平方米人民幣15000元的估價進行分割，要房的一方須向另一方支付房款,甲方不應以任何理由自行銷售，但由甲方負責的免費房或贈送房可以在不涉及整體銷售的情況下由甲方自行決定。

五、銷售

本項目的銷售由甲方負責組成銷售隊伍統一對外銷售或委托第三方進行銷售，其銷售所得款首先用于支付乙方對本項目的墊付、借付款，其余的部份在工程完成竣工驗收后按本協議約定的分配比例進行分配。

六、甲方權利與義務

1、甲方負責提供本項目開發所需的所有合法證件、資料。

2、甲方負責辦理項目前期的土地證，及相關文件。

3、甲方應在本協議簽訂之日起五個工作日內，與乙方共同到公證處對本協議進行公證，公證所產生的費用由雙方各自負責。

4、在項目建設過程中，甲方應負責施工現場周邊關系的協調、處理，排除項目周邊單位或居民對乙方正當開發建設工作的干擾，保證乙方開發建設工作的順利進行。

5、甲方代表除乙方外的其他股東與乙方合作，若其他股東有異議的，由甲方負全責。

6、甲方用樂東養植的土地作為擔保，乙方借款500萬元給甲方。

七、乙方權利與義務

1、乙方負責籌措建造丹青源。本協議范圍的工程所需的全部工程款資金。

2、為保證項目開發工作的順利進行，乙方定員派出一名工作人員協助甲方的規劃報批、規劃設計以及申請施工許可證等相關工作的辦理和預售證、產權證、土地證等業務的辦理。

3、乙方承擔本項目在工程建設期間所發生的與本工程建造有關的債權債務。

4、乙方在項目完成后負責向甲方交回甲方所提供的相關行政手續。

5、乙方應在甲方提交樂東養植相關的所有資料、證件原件后，給甲方500萬元。該筆款項在甲方所占有的本項目的28%股份所應得的銷售房款中扣還。

八、項目實施方式

1、自甲方取得本項目的土地證，及相關文件后十個工作日內由甲方負責清理、拆除項目地塊上的己建構筑物、建筑物直至可以交付乙方動工建設。

2、甲方清理完成地塊上的所有己建構筑物、建筑物后的1個月以內，乙方負責組織工程建設隊伍進場建設，且在24個月內建設完成，工程建設期間所需的相關資料、證件由甲方負責在施工單位進場前提供，由于甲方或政府原因造成的延誤的，工期順延。

3、自本項目1/3的工程量完成結構封頂之日起30天內，甲方負責辦理完成《商品房預售許可證》并提交原件給乙方。乙方在甲方辦理預售許可證的過程中負責及時提供工程相關資料。

九、項目相關資料手續的移交

1、甲方應在本協議簽訂生效之日起在6個月內辦理完成土地證，及相關文件，并向乙方移交本項目前期相關的全部資料原件，包括項目的相關批文、經審核的圖紙的原件等（含電子版本），以備相關職能部門及乙方工程項目部隨時檢查、調用。

2、甲方向乙方移交的相關行政手續包括：丹青源的工商營業執照正副本、法人代碼證正副本、房地產開發資質證正副本、稅務登記證正副本、公司公章、法人章、協議（合同）專用章、財務專用章、所有開設的銀行帳戶。甲方所提供的一切行政手續由乙方派專人保管，乙方保證所有行政手續均只局限于本合作項目的正常使用，直至項目最后完成后由甲方負責收回。

十、違約責任

1、任何一方因違反本協議第一條規定擅自更改建設規劃的，導致銷售價格下跌或者無法銷售的，視為違約，應向另一方賠償損失。

2、甲方因本協議第三條第二款約定的產權有暇疵或者違法導致本協議約定項目無法順利完工的，視為甲方違約，乙方有權解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。

3、如乙方于本協議第八條第一款、第三款約定的期限無法完成的，視為乙方違約，逾期六十日的，甲方有權解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。

4、甲方無法完成本協議第六條第一款、第叁款、第四款、第伍款、第六款規定的，視為甲方違約，乙方有權選擇：①、解除合同，并要求甲方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元；②、由乙方接手繼續完成應由甲方完成而甲方未完成的事務、手續的辦理，其相關費用在甲方所占有的本項目的30%的股份中扣除，并要求甲方賠償相關損失。

5、乙方無法完成本協議第八條第二款規定的，視為乙方違約，甲方有權解除合同，并要求乙方賠償損失。

6、如甲方無故要求終止合同或有其他違約行為的，應向乙方賠償損失及違約金人民幣壹仟萬元。

7、任何一方未能履行本協議規定的義務則應視為違約，違約方應向另一方賠償由此產生的一切經濟損失，并賠償本協議范圍工程總造價的5%違約金。

十一、適用法律及爭議解決

1、本協議訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決均受中華人民共和國法律的保護和管轄。

2、因履行本協議發生爭議，雙方協商解決，無法協商的，雙方同意提交有管轄權的仲裁委員會仲裁或向法院起訴。

十二、其他約定

1、工程建設完成標準：

●內墻：混合砂漿抹平。

●地面：水泥砂漿抹平（公共部份完成鋪磚）。

●天棚：混合砂漿抹平（公共部份完成吊頂及括白）。

●門、窗：外立面相關的按設計圖紙完成，內立面預留門、窗洞。●廚房、衛生間：供水管到位，預留接水口，排水管安裝到位。●外墻：外立面相關的按設計圖紙完成。

●供電系統：通電至戶內，公共部份完成照明。

●排水系統：按小區設計要求完成。

●園林綠化：完成小區園林綠化、裝飾小品。

2、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份，經甲乙雙方簽章之日起生效。協議生效后，未經另一方許可，任何一方不得向外公開本協議內容。

3、本協議未盡事宜，經雙方共同協商，可另行簽訂補充協議。補充協議與本協議具有同等效力。

4、其它：

甲方：乙方：海南嘉源房地產開發有限公司

簽字：法人或委托代表簽字：

地址：地址：

聯系電話：聯系電話：

2010年月日2010年月日

第三篇：房地產合作開發和項目轉讓合同模版

房地產合作開發及項目轉讓合同的主要條款

1、房地產合作開發合同的主要條款：

（1）合作開發當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等）；

（3）項目現狀；

A、項目報批現狀包括規劃參數，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發現狀。

（4）合作方式；

A、共同組建項目公司方式

需約定：項目公司的注冊資金、出資比例、時間；組織機構的設立、運作程序、利潤分配等；

B、合作建房協議方式；

需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評估）、投入期限、投資比例、合作經營方式、運作機構的組成、利益（權益）分配等。

（5）項目公司成立前后的權利義務的轉移（包括項目公司成立前所發生費用的補償、土地使用權的轉移手續辦理等）；

（6）項目的總投資數額（包括成立項目公司的注冊資本及投資總額的差異）的投入方式；

（7）項目合作建設計劃（規模、進度等）；

（8）合作各方的權利義務（應約定有關審批手續的辦理、有關項目建設管理工作的分擔以及合作投資回報的分配方式）；

（9）違約責任；

（10）解決爭議的方法；

（11）合作當事人約定的其它事項。

2、房地產項目轉讓合同的主要條款

（1）轉讓當事人的名稱、姓名、住所；

（2）項目概況（包括：座落地點、項目性質、四至、占地面積、有關規劃指標等）；

（3）項目轉讓時土地使用權性質，獲得方式及使用期限；

（4）項目現狀；

A、項目報批現狀包括規劃參數，并列明取得的批文；

B、項目動拆遷、開發現狀（停建、緩建）；

C、項目涉及的土地或工程的權利限制情況；

（5）項目轉讓方式；

A、以開發項目轉讓方式；

需約定：轉讓費用的構成、數額、支付方式，項目的立項、用地、工程建設的有關審批程序重新辦理手續等；

B、以轉讓項目公司股權方式；

需約定：項目公司概況、股權轉讓比例、價格、支付方式，現有資產的認定，需出示原公司股東會決議并需辦理工商變更登記手續等。

（6）項目轉讓價格、支付方法和期限；

（7）項目標的物轉讓、交割日期及方式；

（8）轉讓前原有債權債務以及土地或工程的權利限制的處理；

（9）雙方的權利義務；

（10）違約責任；

（11）解決爭議的方法；

（12）轉讓當事人約定的其它事項。

三、制作房地產合作開發和項目轉讓合同應注意的問題

1、制作房地產合作開發合同應注意的問題

（1）要明確合作各方的開發資質或取得資質的相應責任；

（2）約定先合伙或合作、后成立項目公司的方式，其承擔民事責任方式先后不同；要明確先后的權利義務關系及辦理相應手續的責任主體；

（3）組成項目公司合作開發的，要明確注冊資本投入方式以及注冊資本與投資總額的差異的處理對策及相應的責任；

（4）以土地使用權入股組成項目公司的，土地使用權須作評估；

（5）以籌建處或其它名義合作開發的，須使之成為能獨立承擔權利義務的其它經濟組織，并明確合作籌建各方的權利義務；

（6）合作開發一方以土地使用權作為合作投資的，應辦理土地使用人和使用性質的變更登記手續，并明確有關費用的承擔方式和責任人；

（7）一個地塊上合作開發涉及幾個性質不同的項目，應分別立項、分別進行審批并辦理不同的證照；

（8）合作開發各方的投資回報的方式，應按是否以開發項目的房屋為標的分別規定權利義務，投資回報系約定分房的，應明確房屋分配的具體辦法；投資回報系分配利潤的，應約定利潤的計取方式；

（9）合作開發合同應約定建筑面積增加時的政府批準手續和增加面積的成本，增加分擔及面積分配方式；

（10）合作開發合同由于需辦理相關手續，往往效力待定，合作合同應具體約定一旦合同被確認無效或不生效時的具體處理方法。

2、制作房地產項目轉讓合同應注意的問題

（1）房地產開發項目轉讓必須由所有人轉讓、受讓的當事人以書面形式協商一致；

（2）轉讓項目已有的各種政府批文均必須在合同中列明，包括立項和規劃批文等；

（3）項目轉讓應符合開發不同階段的政府有關允許轉讓的條件；

（4）已成立項目公司以公司股權轉讓方式轉讓全部或部分房地產項目，應按公司法有關規定辦理工商變更登記手續，同時辦理房地產轉讓的變更登記手續；

（5）成立項目公司的轉讓方的債權債務要明確，潛在債務的澄清，要約定公告程序；

（6）未成立項目公司以合作各方的投資權益內部轉讓全部或部分房地產項目，應按項目土地使用的不同情況，申辦變更立項和土地使用的批準手續；轉讓給合作各方以外當事人的，須獲得原合作各方及受讓方的一致同意；

（7）轉讓的項目如尚未辦理土地出讓手續或雖已辦理了出讓手續，轉讓時尚未付清出讓金的，應約定辦理出讓手續的具體責任人及有關費用包括尚未付清的費用的承擔方式；

（8）項目轉讓時，項目未按出讓合同約定的期限和條件進行開發，轉讓合同應約定補辦政府主管部門認可手續及具體責任人；

（9）項目轉讓時，按出讓合同的土地使用年限已開始使用的，轉讓合同約定的土地使用年限應作相應扣除；

（10）房地產項目轉讓前已實行預售的，應約定轉讓雙方通知預購業主，并明確因此引起相應責任的處理方法。

第四篇：合作開發房地產項目

兩公司合作開發房地產項目如何進行會計處理？

原作者:安徽稅務籌劃網 添加時間:2008-11-29 原文發表:2008-11-29 人氣:3459 來源：安徽稅務籌劃網

問：我公司與丙公司合作開發一房地產項目，所發生的費用成本單獨核算，雙方約定建成銷售后按利潤的比例分成。我公司投入的資金應計入哪個科目，這部分資金投出去又應計入到哪個科目，項目所在地在另外一城市，他們是不是應將分得的利潤計入我公司所得額，營業稅在當地交納，土地增值稅在哪兒交納，這些我們與合作開發的公司簽訂的合同中都沒有說，通常我們的賬應該怎樣建立，交稅時應怎樣交納？

會計處理如下：公司以分配利潤為目的合作，一般應與對方協商成立非獨立法人的項目公司(項目部)，甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，可以任何一方的名義開設銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。

假設以甲公司的名義開設銀行賬戶，會計處理為：

1．項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時：

借：銀行存款——專戶

貸：其他應付款——甲公司

其他應付款——乙公司

同時，甲公司在投入資金時：

借：應收賬款——項目部

貸：銀行存款—一般結算戶

2．開發產品預售時：

借：銀行存款——專戶

貸：預收賬款

5．預繳稅款時以甲公司名義申報

按月計提預交營業稅時：

借：待攤費用——預交營業稅金及附加

貸：應交稅費——應交營業稅

按季計提預交所得稅時：

借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交所得稅

借：應交稅費——應交所得稅

貸：銀行存款

月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都足以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應收賬款——項目部”與項目部的“其他應付款——甲公司”抵銷。

6．結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時：

借：利潤分配

貸：其他應付款——乙公司

7．項目部業務結束，將全部資產、負債與甲公司(母公司)并賬。

稅務處理：

2006年3月6日，為了進一步加強房地產稅收征收管理，國家稅務總局下發了《關于房地產開發業務

征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)文件，其中就合作建造開發產品的稅務處理問題進行了明確，其中在以分配項目利潤為目的合作建房方面，強調了實質重于形式的要求。

雖然合作各方沒有另外單獨成立法人公司，部分合作者沒有成為法律形式上的股東，但是由于雙方實質上足共同投資、共同承擔投資風險、共享利潤的投資行為，因此，所得稅上可以按照實質性投資收益進行稅收處理。如果稅收上不作為投資處理，那么就只能作為資金借貸關系處理。合作方投資收回的利潤，視同借款利息收入；房地產企業就可以將分配的利潤，作為利息支出，按稅法規定稅前列支。

《通知》規定：開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同取得股息、紅利，憑開發企業的主管稅務機關出具的證明按規定補繳企業所得稅。根據以上規定，先以開發企業為所得稅納稅人，按照規定繳納企業所得稅，剩余稅后利潤才可以進行分配，即先稅后分。而且，作為房地產開發企業，不能因接受合作投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。同樣，合作投資方也不必將利潤分配視為利息收入，納入應納稅所得額征稅。

對合作者分配的利潤，盡管不是實際的法定股東投資者，但是還是作為股息所得征稅。按照《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》(國稅發[2000]118號)規定：凡投資方企業適用的所得稅稅率高于被投資企業適用的所得稅稅率的，除國家稅收法規規定的定期減稅、免稅優惠以外，其取得的投資所得應按規定還原為稅前收益后，并入投資企業的應納稅所得額，依法補繳企業所得稅。

房地產特殊業務稅務風險防范--合作開發的會計核算與稅務風險

(2011-08-29 11:04:57)

1、聯合開發過程中的財務管控（核算、納稅申報、收款）（1）加強和完善對“共管賬戶”的管理措施（2）掛靠經營中的風險控制

2、房地產合作開發立項分為三種情況：

（1）供地方申請立項——供地方辦理房屋初始登記時，分給出資方的房屋及其占用范圍內的土地使用權，屬于銷售行為，應繳納銷售不動產營業稅。而出資方分得的房屋及其占用范圍內的土地實際上是出資方用建設資金購買的；

固定收益（實際為債權性投資）——按利息處理

分配利潤（注意投資主體，如果為個人需代扣個稅）——按股息紅利

（2）出資方申請立項——在申請房屋產權登記前，應辦理從供地方以轉讓方式獲得的土地使用權轉移登記手續；

（3）合作雙方共同申請立項——在辦理分配所得的房屋初始登記申請手續時，應先辦理該房屋占用范圍內土地使用權的轉移登記手續。

3、提供土地方收取固定收益的定性

《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第24條：合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。

合作建房風險很大，風險有兩個：一是股東合作不下去的風險；另一個的就是稅務風險。合作建房常見有兩種方式：一是甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，乙方立項，合作建房，然后分房子或者甲方提取固定利潤；二是甲方擁有土地，也擁有開發資質，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。基本操作模式是：（1）以甲方為主體開發，實際由乙方運作；（2）乙方將資金投入到甲方，乙方提取固定利潤或分配利潤。

國稅函[2005]1003號，甲方提供土地使用權，乙方提供所需資金，以甲方名義合作開發房地產項目的行為，不屬于合作建房，不適用國稅發[1995]156號第十七條有關合作建房征收營業稅的規定。

國稅函[2005]1003號主要是針對乙方的，如果乙方提取固定利潤，就相當于借款給甲方，當然就不是合作建房。對于甲方來說，只要甲方提取固定利潤的模式，無論是甲方立項，還是乙方立項，都不影響認定為土地使用權轉讓。

4、掛靠經營

例：A房地產開發公司受讓了某破產企業的一宗土地，各項開發審批手續都已辦齊，但遲遲未能動工。B建筑企業以3000萬元的價格將A公司一部分土地進行開發，為了方便，建筑公司以A公司的名義進行開發，所以土地一直未辦理過戶手續。目前所開發的商品房也已開始預售。但最近稅務機關在檢查中發現，開發公司所取得的售房款均未確認收入，而是全額轉給了建筑公司，且開發公司賬務中未見開發項目支出票據。經過詢問得知，開發過程中所發生的價款是B直接對外結算，票據直接開給了建筑公司，或者是發票雖開給開發公司，但最后也轉給了建筑公司，即該項目實際是由建筑公司開發運作。

稅務機關認為：雖然開發公司轉讓給建筑公司的土地未辦理過戶手續，但按照國稅函〔2007〕645號，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據表明其實質轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規定繳納營業稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。

在此基礎上，檢查人員認定：開發公司轉讓土地使用權未按規定繳納營業稅、土地增值稅等相關稅收，建筑公司未繳納契稅；建筑公司開發房地產所取得預售收入未按規定繳納營業稅，要求企業盡快整改，補辦相關手續，規范運作。

分析：建筑公司雖然名義上受讓了土地，但沒有過戶，從法律上來說，該經濟行為尚未完成，還有重新認識和定性的余地。即，可以規范為建筑公司與房地產開發公司以某種合作方式共同開發房地產。如何補救？

5、聯合開發的會計核算

分配開發產品的處理：2008年2月，甲房地產公司在開發南苑小區的過程中，因為資金不足，吸收乙公司投資900萬元，丙公司投資300萬元，三方約定，房產建成后，乙公司可得3000m，丙公司可得1000m，剩余歸甲公司所有，當年11月南苑小區開發完成。假如“首次分配”時，能夠計算出計稅成本為2800元/m。

2231號文件規定：開發企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。

由于未能成立獨立法人公司，乙、丙公司不是法律意義上的股東，也不屬于代建性質，只是定向銷售的客戶，因此，會計處理為：

1）收到乙、丙公司投入資金時

借：銀行存款1200萬

貸：其他應付款——乙公司900萬

——丙公司300萬

2）分配開發產品時

借：經營成本1120萬[（1000+3000）×2800=1120萬]

貸：開發產品1120萬

同時結轉收入：

借：其他應付款——乙公司900萬

——丙公司300萬

貸：經營收入1200萬

3）計提營業稅

借：營業稅金及附加66.6萬

貸：應交稅金——應交營業稅66.6萬

1200－1120－66.6=13.4萬元應計入甲公司當期應納稅所得額。

續：假如分房時無法計算計稅成本，則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理，即：1200萬×15%（假如項目所在地計稅毛利率為15%）×25%=45萬元

1）收到乙、丙公司投入資金時

借：其他應付款1200萬

貸：預收賬款1200萬

2）根據稅法規定，商品房預售時需交納營業稅

借：待攤費用——營業稅金及附加66.6萬

貸：應交稅金——應交營業稅66.6萬

3）待計算出計稅成本，結轉收入、成本時

借：營業稅金及附加66.6萬

貸：待攤費用——營業稅金及附加66.6萬

借：所得稅45萬

貸：應交稅金——應交所得稅45萬

※以分配利潤為目的的合作

案例：甲、乙公司均屬房地產開發公司，以甲公司名義通過拍賣方式取得一塊土地，并以甲公司為主體聯合乙公司共同開發，雙方約定不成立獨立法人公司，共同投資，利潤共享，風險共擔，甲公司股份比例占60%，乙公司股份比例占40%。

31號文件規定：開發企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤，同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

應成立非獨立法人的項目公司（項目部），甲、乙雙方按股份比例派員參與管理，以甲公司名義開設銀行專戶，在會計核算上作為一個會計主體，采取獨立核算，自負盈虧，獨立納稅，利潤分成。會計處理為：

1）項目部接受投資方按股份比例投入土地款及前期費用時

借：銀行存款——專戶

貸：其他應付款——甲公司

——乙公司

同時，甲公司在投入資金時

借：應收賬款——項目部

貸：銀行存款——一般結算戶

2）在領取“四證”后，以甲公司名義用土地使用權作抵押物取得銀行借款時

借：銀行存款

貸：短期借款

3）支付土地價款或工程款時

借：開發成本

貸：銀行存款——專戶

4）開發產品預售時

借：銀行存款——專戶

貸：預收賬款

5）預繳稅款時以甲公司名義申報，按月計提預交營業稅時

借：待攤費用——營業稅金及附加

貸：應交稅金——應交營業稅

按季計提預交所得稅時

借：遞延稅款

貸：應交稅金——應交所得稅

月末，項目部單獨編制有關財務報表，但由于該項目從拍賣土地、立項、領取預售證等都是以甲公司名義辦理，對外仍屬于甲公司開發的項目之一，因此必須將項目部的財務報表與甲公司的財務報表合并。將兩張報表相同的會計項目金額相加，把甲公司的“應收賬款——項目部”與項目部的“其他應付款——甲公司”抵消。

6）結轉收入、成本并形成項目利潤，交納所得稅后，對投資方分配利潤時

借：利潤分配

貸：其他應付款——乙公司

7）項目部業務結束，將全部資產、負債與甲公司（母公司）并賬。

6、代建業務的會計核算

代建工程同時符合以下條件的，可就收取的代建手續費按“服務業-代理業”征收營業稅，如不同時符合下述條件，應按照國稅函[1998]554號的規定，受托方按“銷售不動產”征收營業稅。

1）由委托方自行立項；

2）不發生土地使用權或產權轉移；

3）受托方不墊付資金，單獨收取代建手續費（或管理費）； 4）事先與委托方訂有委托代建合同。

5）施工企業將建筑業發票全額開具給委托建房單位（原票轉交）。問：為政府代建項目，如果不能同時符合以上條件，該怎么處理？

第五篇：房地產合作開發合同

北京泰躍房地產開發有限責任公司

房地產合作開發合同

房地產合作開發合同

甲方：北京泰躍房地產開發有限責任公司（以下簡稱“甲方”）

乙方：香港華建國際集團有限公司（以下簡稱“乙方”）

甲乙雙方依照我國有關法律、法規，就“八家新村一期工程項目”（以下簡稱“項目”）的合作開發事宜，經平等、自愿、充分協商，達成一致，特訂立本合同。

第一條 項目狀況

一、“八家新村一期工程項目”是經北京市發展計劃委員會“京計投資字[2000]2049號”文件批復立項由甲方開發建設的工程項目。

二、該項目的投資總額為人民幣壹拾叁億玖仟肆佰捌拾貳萬（￥1,394,820,000）元。

第二條 合作方式

一、甲乙雙方合作開發該項目。

二、乙方對該項目投資人民幣貳億伍仟萬（￥250,000,000）元整，甲方負責其它部分資金的投入及項目的審批和實施。

北京泰躍房地產開發有限責任公司

房地產合作開發合同

第三條 合作期限

合作期限為一年，合作期滿經雙方協商可以繼續合作，但須另行簽訂書面協議。

第四條 投資回報

乙方獲得該項目A區A3、A4、A6、A7、A8共5座樓陸萬壹仟壹佰（61,100）平米的商品房的所有權（見附圖）作為該項目的投資回報。

第五條 雙方的權利和義務

一、乙方在本合同簽署生效3日內，將投資資金足額注入甲方指定的銀行賬戶。

二、甲方主要負責該項目的規劃、施工和銷售，乙方可應甲方要求完成力所能及的配合工作。甲方應竭力使該項目的開發建設及銷售工作順利完成，乙方有權知悉項目的進展狀況。

三、甲方在本合同簽署之日起6個月內，付給乙方人民幣

萬元，作為乙方開展合作的費用，該費用將在乙方分配的利潤或乙方的補償金中扣除。

四、合作期限內，甲方有權以現金方式等值回購乙方對該項目的投資；根據市場變化，乙方也有權要求甲方在合作期內履行回購義務。

五、甲方回購乙方投資時應對乙方的投資金額按照每年

%的比例付給乙方補償金；同時乙方失去相應份額的利潤分配權利。

北京泰躍房地產開發有限責任公司

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六、甲方如在合同期滿時不能履行本合同第四條、第五條第三、四、五款規定的義務，甲方必須以現金方式返還乙方投資，并按照不低于 %的年利率支付資金占用費。

第六條 對乙方上述權利的擔保

一、為保障乙方上述權利的實現，如本協議第四條規定的條款不能使乙方收回投資并獲得合理的收益時，甲方同意將甲方名下自有產權的海淀區太陽園地下車庫共壹拾壹萬肆仟壹佰捌拾捌點肆柒（114,188.47）平米的房產作為抵押，合作期間，地下車庫的房屋所有權證抵押給乙方，抵押登記手續由甲方負責辦理。

二、為保障乙方上述權利的實現，甲方還同意提供其它相關擔保合同作為本合同的附件。

第七條 合同的變更、解除

未經甲乙雙方協商一致，任何一方不得變更、解除本合同。對經甲乙雙方協商一致而對本合同所作的變更或解除，應當簽訂書面補充協議。

第八條 違約責任

一、任何一方不履行或不完全履行本合同的義務的為違約。

二、由于一方違約，造成本協議不能履行或不能完全履行時，由違約方承擔違約責任；如屬雙方違約，根據實際情況，由雙方分別承擔各自應負的違約責任。北京泰躍房地產開發有限責任公司

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三、由于國家政策法律、法規、政策的規定導致本合同無法實現的，免除各方違約責任；非由本合同規定可以豁免違約責任的情形，違約方須承擔違約責任。

第九條 不可抗力

由于地震、臺風、水災、火災、戰爭以及其它不能預見且對其發生和后果不能防止或避免的不可抗力，致使直接影響協議的履行或者不能按約定的條件履行時，遇有上述不可抗力的一方，應立即電報通知對方，并應在１５天內，提供不可抗力詳情及協議不能履行，或者部分不能履行，或者需要延期履行的理由的有效證明文件，此項證明文件應由不可抗力發生地區的公證機構出具。按其對履行協議影響的程度，由雙方協商決定是否解除協議，或者部分免除履行協議的義務，或者延期履行協議。

第十條 其他約定

本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議，作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。

第十一條 爭議解決方式

一、甲乙雙方在本合同履行中發生爭議，應協商解決；協商不成的，任何一方可依法應向合同簽訂地人民法院起訴。

二、甲乙雙方在協商或訴訟期間，對不涉及爭議的本合同項下其他條 北京泰躍房地產開發有限責任公司

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款，仍須執行。

第十二條 合同附件

本合同項下有關附件為本合同組成部分，與本合同有同等法律效力。第十三條 合同生效

甲乙雙方蓋章及授權代表簽字之日起生效。第十四條 合同文本

一、本合同一式肆份，甲乙雙方各執貳份，具有同等法律效力。

二、甲乙雙方對本合同有關條款都已充分磋商；甲乙雙方對本合同所有條款內容的理解不存在爭議。

甲方：北京泰躍房地產開發有限責任公司 授權代表人：

乙方：香港華建國際集團有限公司 授權代表人：

簽約日期:二○○二年

月

日 簽約地點：北京 北京泰躍房地產開發有限責任公司

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