第一篇：138房地產調查報告完成

房地產調查報告

——五洋蜂尚 調查成員：201112061027劉濤（組長）

201112061060劉勝201112061022胡鋒201112061018彭周201112061059吳曉春201112061016文小東201112061044蔡嬌嬌為了解五洋蜂尚的樓盤狀況，我小組本著實踐為準的理念，完成了對該樓盤的實際調查。以下是我小組此行形成的調查報告。

1、概況由江蘇五洋集團開發的五洋蜂尚位于匯龍東路二路218號，屬于新城核心大商圈，城市景觀中軸線南段，是目前為數不多可供開發的黃金地塊。東北面毗鄰34000平方米中央水景公園、5000余平方米濱河公園和人民公安局辦公樓，東南面與體育館隔街相望，東南面與重慶文理學院大門為鄰，102、501公交車起點站停靠校園大門。五洋蜂尚進百米滿眼都市繁華，退百米尊享愜意生活。繁華與寧靜，一線之間,天人合一。

2、周圍環境

東北面毗鄰34000平方米中央水景公園、5000余平方米濱河公園和人民公安局辦公樓，東南面與體育館隔街相望，東南面與重慶文理學院大門為鄰，102、501公交車起點站停靠校園大門。新世紀大型超市、人人樂商場、IT及通訊產品、個性獨特的專賣店，休閑娛樂中心、品牌時尚服裝店，家居產品、酒吧、水吧、網吧、咖啡廳、茶餐廳、電影院等一應俱全，使小區居民生活服務十分便利、豐富。

3、建筑概況及風格

五洋蜂尚的建筑外立面亮麗、簡約、時尚，總建筑面積55000平方米，共計464戶，該空間由兩棟30層復式高層、一棟32層公寓，以及一條商業街構成。每層8個戶型，多用于出租，每隔一層都有躍層。負一樓是停車庫，垂直空間有一客梯和一貨梯。每棟樓的二樓都有露臺。每層每戶都有陽臺；交叉型樓梯。2009年建成。

4、交通

五洋蜂尚交通四通八達，正門方向即是一條縱向大道，和興龍大道直連。往來的車流量大，102、501公交車起點站緊靠五洋蜂尚正門，且這些公交的站點均是如人民廣場、永川區建委、公安局、客運中心等繁華或行政地點。往來的出租車亦是一條亮麗的風景線，給小區居民的出行帶來了極大的便利。

5、通風采光五洋蜂尚樓棟布置合理，通風狀況良好，符合當地的氣候風向，配合小區內的綠化樹木，夏季多有居民納涼。房間內窗戶、房門的位置得當，能形成穿堂風，有益于空氣的流通。窗戶分內外窗，具有較好的采光效果。走欄內電燈布置合理，滿足居民的采光要求。

6、房屋附屬設備設施

室內給水排水管暗敷，無線網絡信號良好，非出租房還配備有有線電視。衛生間環境良好，配有蹲式和坐式大便器，浴霸冷熱水24小時供應，另外還配有洗臉臺。照明為節能燈照明，達到照明標準。室內配有空調。走廊內配有消防設備消火栓。

7、安全功能及疏散通道五洋蜂尚的抗震設防設計為七度。小區四周設有環形消防車道,車道上空無障礙物;小區內有草地、矮樹、車位,不妨礙登高消防車操作,消防撲救條件良好。與周圍建筑物短向間距13m,長向間距約40m,因此有充足的防火間距。每樓層設有防火門，且各給水排水管道等設有阻燃圈。五洋蜂尚的疏散通道布置合理，各棟樓均有前、左、右三個方向的通道，且都通向寬闊地域。各走廊、樓梯的安全指示燈完好。通過不同顏色地磚的搭配運用，使人流通道的方向非常明確且有層次感。

8、房屋建筑的結構組成通過我們小組本次的實地考察，主要從基礎，承重結構，墻體，樓板，屋頂這五大建筑結構的組成部分著手考察。五洋蜂尚住宅小區主要有三棟高層住宅組成，附屬低層商業建筑。下面就從五大主要組成部分看看其類型和作用。基礎。一般的高層建筑基礎都為樁基礎，通過本次調查，五洋蜂尚住宅小區采用混凝土灌注樁（端承樁）。其作用為：和別的基礎結構相比樁基礎具有承載力高、沉降量小而均勻、用料較省、機械化程度高而且能夠適用于各層地質條件。承重結構。該小區的建筑承重為剪力墻承重體系。起作用為：集承重、抗風、抗震、圍護與分隔為一體，經濟合理地利用了結構材料；抗震性能好，具有承受強烈地層裂而不倒的良好性能； 用鋼量較省；與框架結構體系相比．施工相對簡便與快速。

墻體。由于五洋蜂尚住宅小區的承重結構為剪力墻體系，墻體除主要剪力墻結構外，其余為外圍砌筑墻體和內部分割墻體。其作用為：外墻主要起外部圍護，保溫隔熱，抵御外部侵襲。內墻主要起分隔內部空間的作用。

樓板。樓板一律采用現澆混凝土樓板，厚度120mm。其作用為：在垂直方向上將樓層劃分為若干層，并將承受的荷載傳給墻體，對墻體也有水平支撐作用。屋頂。通過實地查看，該小區屋頂為上人平屋頂，女兒墻高度1300mm。其功能是抵御自然界的風雪霜雨、太陽輻射、氣溫變化以及其他不利因素。

9、建筑特點及優勢

? 景觀高層，視野開闊：總樓層32層，總高度90米，大尺度，寬視野，360度。憑欄而眺，盡收繁華都市于眼底：車水馬龍，燈紅酒綠，人來人往。憑窗而

望，攬盡近10000平方米的學院廣場，34000平方米中央水景公園和湖畔公園。? 挑高戶型，空間可變：五洋蜂尚屬永川首創可變空間，引領居住潮流，打破傳統的平層和錯層設計。面積60-120平方米，挑高5.6米，陽臺不僅更大氣了，而且采光更好，每個房間任由陽光與自然風自由流淌；層高達5.6米，為業主預留DIY空間，業主可以根據自己的個性需求設計房間，實現一房變二房，二房變三房，花一層的錢買兩層，更多實惠，更多空間，更多想象。

? 文化底蘊,體育盛世：五洋蜂尚讓居住者不僅享受都市繁華與時尚，公園的休閑與寧靜，而且與重慶文理學院為鄰，讓整個小區充滿了濃厚的文化底蘊，書香門第，在文化的熏陶下，顯得更加高貴而優雅。與體育公園為伴，濃厚的運動氛圍帶動居民強身健體，增添生活樂趣。

第二篇：社會調查報告完成稿

關于象山縣勞動和社會保障局的內部控制制度的調研報告

隨著我國經濟體制改革的不斷深化和行政事業單位會計制度的建立和完善，人們迫切要求規范會計行為，提高會計信息質量，強化經營管理，控制風險，防止錯誤和舞弊。2008年6月28日財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會在北京聯合發布了《企業內部控制基本規范》，對貫徹實施內控基本規范作出了專門布署。由于內控規范的實施是一項系統工程，本著循序漸進、穩步推開的原則，2009年7月1日起，首先在上市公司試行，然后在各單位逐步推開。這對于實施單位內控自我評價制度和加強內部監督有著十分重要的意義。為了了解掌握我縣行政事業單位在貫徹執行內部控制制度過程中遇到的問題，進一步做好行政事業單位財務會計工作。筆者就行政事業單位內部控制制度相關問題對我縣勞動和社會保障局進行了為期三個星期的調查，當中采取填寫調查表、聽、議、看相結合的方式，進行實地抽樣調研，現將調研情況總結匯報如下：

一、抽樣調研范圍

象山縣勞動和社會保障局屬于縣級行政事業單位，主管社會保險、就業與再就業、勞動合同與工資、勞動保障監察、技能培訓與鑒定以及勞動仲裁六大塊內容。按照調研計劃和調研提綱，筆者對社會保險方面進行了抽樣調查，因為它包涵養老、醫療、工傷、生育和失業。而這五種保險關乎到百姓的切身利益。所以我相繼走訪了社保中心、醫保中心和農保中心等相關部門。

二、基本運行情況

隨著我縣經濟又快又好的發展勢頭，各行政事業單位經濟活動的逐步擴大，一個單位的經濟業務往往涉及到多個管理職能部門，因此單位內部控制制度不僅僅是會計部門的制度，而是一個單位若干部門共同遵循的內部管理制度，特別是各單位資金收入、支出的控制制度的嚴密性及執行力度好壞的顯現。從此次調研的各保險中心，總的情況是好的，其表現在：

（一）是建立組織機構實施內控。各中心內部組織機構的設置及合理有效的職能分工控制比較明確，做到了相互監督，相互制約，執行一把手負責制，分管領導親自抓，并將此項工作列入領導實績考核內容。

(二)是建立了職務分離制度。如出納與會計分離，審批執行分離。保管賬務與記錄分離，較有效的防止了錯誤和舞弊行為，控制作用得到了有效的發揮。

(三)是授權批準較嚴密，且執行的也到位。特別是對一般授權業務，都能實施有效控制，使每項保險業務都有人把關，防止了授權不當或濫用職權現象的發生。

(四)是財產安全控制制度比較完善，均對財產清查的時間、范圍、方式、方法按內控制度的要求都作了明確規定。實現了資產的安全維護。

(五)是在會計監督制度方面，進行自我調節，定期進行審計，起到了一定的約束機制作用。

(六)是會計信息控制制度，如原始憑證取得、填制、傳遞、審批比較規范。使用會計科目符合會計制度要求，編制的手續依據完備。有規范的會計處理秩序和財務核對制度，在會計核算和管理制度是比較健全的。

三、存在普遍問題

行政事業單位內部會計控制制度的建立及有效實施是行政事業單位負責人的會計責任，建立內部會計控制的質量直接影響著行政事業單位的管理水平。根據筆者此次對各中心內控制度采取的方式、方法，調查發現各中心在內部控制方面不同程度地都有著有待改進的地方。其表現在：

(一)內控意識相對薄弱,特別是“一把手”的內控意識淡薄

內控意識是內控環境中的一項重要內容,良好的內控意識是確保內控制度得以健全和實施的重要保證。從調查情況看,與企業相比,行政事業單位內控意識相對較為薄弱,特別是“一把手”的內控意識淡薄。

1、對內部控制重要性的認識不夠。許多中心的“一把手”缺乏對內部控制知識的基本了解,因此對建立健全中心內部控制的重要性和現實意義的認識不夠,抱著有與沒有無所謂的態度。

有的中心負責人簡單地將財政的部門預算控制等同于內部控制,認為有了部門預算就無所謂內部控制體系了；還有的中心干脆拒絕進行內部控制制度的建設。這種現象在個別中心表現尤為明顯。

2、對財務與會計工作重視程度不夠。

財務與會計的基本功能是核算與控制(或監督),但在實際工作中,許多中心的負責人僅僅把財會部門當成“錢袋子”,多數中心的會計人員僅僅扮演“付款員”的角色,無權參與中心的重要決策乃至業務管理活動,對中心重要決策的過程和結果均不了解。特別是有些中心還在執行會計集中核算制度，弱化了中心的會計職能。

3、對經費支出缺乏基本的控制意識。

雖然各中心均建立了經費支出的審批控制制度，但個別中心還是未能對經費支出實施有效的控制，特別是一些大額支出，審批手續還是存在不完備的現象。

（二）財會基礎工作較為薄弱,財務管理制度不健全

有效的管理控制需要有堅實的基礎,包括制度建設、人員素質等。個別中心財務會計基礎工作仍較薄弱,還需要進一步的強化。

（三）會計核算不規范,資產家底不清

有效的內部控制需要有健全的會計記錄系統。目前存在的主要問題是不少中心的會計核算不規范。

1、原始憑證管理不規范。有些中心對原始憑證審核粗糙,原始憑證規定的內容填寫不全。

2、賬務核算處理不規范。比如預算外收入掛在往來賬,以此來掩埋收益。

3、固定資產管理混亂,存在賬外資產。

有的中心固定資產賬上有，但實際上已經不存在了,而實際使用著的某些固定資產卻尚未作價入賬,形成賬外資產。另外也存在著不

同單位的資產轉移,卻未辦理相應手續,也未反映到業務臺賬中的現象。

四、完善對策建議

(一)健全單位內部控制制度體系,規范單位內部行為

行政事業單位財務會計工作和內部控制工作的效果,需要有一套科學合理的制度體系來支持和保證。目前,財政部制定的《內部會計控制規范》雖明確指出其適用范圍包括行政事業單位,但實際上是針對企業制定的。由于沒有考慮行政事業單位的特點,也沒有體現行政事業單位資金和經費管理體制上的特殊性,諸如收支兩條線管理、部門預算、政府采購等,實際上對行政單位的適用性是比較差的。鑒于行政事業單位內部控制制度體系不健全、不完善的狀況,財政部門應當組織有關專家學者,研究制定體現行政事業單位特點的《非盈利組織內部控制指引》,促進行政事業單位建立健全內部控制的制度體系,并不定期地進行監督檢查。

(二)發揮財政與審計部門作用,完善單位內部控制體系

財政部門是會計與內部控制工作的主管部門,審計部門是重要的保證體系,因此,在健全完善行政事業單位內部控制體系的過程中,財政和審計部門應當發揮十分重要的作用。各級財政部門應當成立相應的組織機構,加強對行政事業單位內部控制制度建設的組織與指導,并撥出專項經費,為內部控制制度建設提供經費支持。

（三）強化內部審計的監督作用

充分發揮內部審計“一審、二幫、三促進”的作用。由于內部審

計與本單位的財務內部控制處于同一環境中，對本單位財務內部控制情況比較了解，因此可以把內部會計控制作為一個專題審計項目進行，也可以將內部會計控制的各個環節作為審計對象進行單獨審計，準確把握內部會計控制的薄弱環節及容易造成損失的失控點，通過有針對性的、經常性的、連續性的跟蹤審計監督，幫助有關控制部門逐步加強和完善內部會計控制，使內部會計控制起到應有的作用。

五、結論

我縣勞動和社會保障局各保險中心內部會計控制制度基本健全，當然部分制度還有待完整；執行情況良莠不齊，一些突出現象上面已陳述。這些問題雖存在于各行政事業單位但仍需引起重視，政府也應當通過相關法規，進一步強化各行政事業單位內控制度的意識，使我縣各行政事業單位財務核算更加有序，更加健康，對我縣經濟發展作出長足貢獻。

第三篇：作業完成情況調查報告

關于六年級三班中秋節完成作業情況的調查報告

1.調查目的：

大部分沒有做作業了解同學的情況。

2.調查方法：

和同學和好交流。并且語言情切。

3.問題：

1.你作業的完成情況（）、A，忘記做了 B.不想做 C.做了忘帶 D.這節課沒意思。4.

第四篇：房地產調查報告

深圳地產界競爭激烈，硝煙彌漫，每天都有高樓大廈拔地而起。一個地產項目要邁向成功，會遇到一系列的問題，需要打開問號，找到答案。現在，就讓我們來尋找皇達鴻錦華苑廣告推廣所需要的答案吧！

一、我們需要什么樣的主題形象？樓盤推廣，應該有一個鮮明的主題形象，這樣個性突出，容易引來市場的關注，促進銷售的成功。深圳發展商各出奇招，使地產舞臺異彩紛呈。皇達鴻錦華苑怎樣表現自己呢？賣樓，不僅賣給消費者一個居住空間，還應“附贈”一種新的生活方式，一種對美好生活全新的詮釋。這是我們思考的著力點。都市呼喚愛都市的生活從大自然躲在了林立的水泥森林之中。車水馬龍穿梭在缺乏柔美的鋼筋結構里，失去了綠色，失去了溝通，失去了人生應有的愛。如果將自己鎖在孤立的空間里，一成不變地守著時代發展帶來的所有電器文化；或將自己沉迷于虛擬的世界，一切的感情，一切的一切，在非現實中喜怒哀樂。逐漸……這個城市就會沒有了歡樂，沒有了激情，沒有了生命力。假若，有戶人家透過半掩的玻璃窗，愜意地享受著戶外的盎然綠意，欣賞自然對人的關愛，呼吸的不再是嗆鼻的空氣，撫面的不再是凄涼的晚風。這種感覺，這樣的生活，是否是都市中現代人家的追求？假若，有戶人家在回家的路上，被左鄰右舍問好，道聲工作辛苦了，每一張笑臉，每一聲問候，以及小區里成群的兒童嬉戲的場景，激蕩著內心的感謝與喜悅。可曾再掛慮著工作的煩心，瑣事的惱怒，輕松地沐浴著都市文明中積極的人文，是否是繁華城市中康樂人家的夢境？如果，您和家人深愛著家，流連于家的溫馨與浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪廳瘋狂地發泄，將每一點關愛凝注在魂牽夢繞的心靈居所，或在陽臺上相濡以沫，或在小區內花前月下，是否這就是幸福人家的寫照？如果，您已不通宵達旦地在侃網中迷惘，體會的是信息世界飛速發展給您帶來的成功與喜悅，領略著因特網賦予的時尚與精彩，每一天輕松享受著局域網為您打理生活的瑣碎。新的世紀，新的時代，是否這就是富貴人家的豪情？……這樣的時代，這樣的都市，這樣的人家，都將是皇達鴻錦華苑給業主營造的天堂，把來自自然、社區、世界的愛和親情、愛情、友情以及天地間種種亙古永恒的愛，精心締造一處愛的家園，我們所要闡述的思想與理念。呼吸著愛的溫馨與親切，一種意境，也是一種夢境……都市的月光與愛在夜空中徜徉……我們應該“愛”！我們選擇“愛”作為項目推廣的主題。考慮到“愛”的表達不應過于直白，而應內涵豐富，富有意境，所以有必要給皇達鴻錦華苑取一個推廣名，就叫做“LOVE時代”。這樣，“愛”的表達現代、時尚，既突出個性，主題鮮明，又和都市現代生活緊密相連。我們還考慮過一個推廣名“幸福快車”，希望這輛快車駛入現代都市人的生活。但我們沒有擋住“LOVE時代”的誘惑，所以只好將“幸福快車”放在原處。

二、我們會“被愛”嗎？我們的“LOVE時代”主題形象推向市場，會“被愛”嗎？這是我們緊接著遇到的問題。在都市快節奏的生活中，在“水泥森林”的空間里，人們承受著巨大壓力，身心俱疲。家的溫暖是撫慰身心之所。因為家有情，家有愛，家有歡樂。皇達鴻錦華苑提供給人們的是有情、有愛、有歡樂的家，是人們真實需要的，是心底呼喚的。所以我們對“LOVE時代”能引起消費者的內心共鳴，對我們“被愛”充滿信心。

三、“歌”唱給誰聽？我們的“愛”要大聲說，大聲唱。誰來聽呢？這就要求我們對目標客戶有一個準確的把握。

（一）都市白領一族文化：程度較高年齡層次：26-40歲經濟狀況：中高收入階層，有一定積蓄，具備本項目購買能力購房動機：自用，多為首次置業者購買習慣：理性，有主見，所需戶型適中重點分布區域：羅湖、福田家庭結構：2-5人2人，為2人世界。組成家庭時間不太長，注重溫馨浪漫。3人，為3口之家。有相當注意力放在下一代培養上，資金投入也會傾斜。4人，3口之家加一位長輩，消費更趨理性。5人，3口之家加一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂。分析以上特點，在廣告策略上，強化主題形象，豐富文化內涵，針對訴求對象的細分，有的放矢地展開訴求。如對2人世界，重點展現溫馨浪漫，共筑愛巢。對5口之家，則突出理性親情，天倫之樂。

（二）周邊屋村居民文化程度：一般年齡層次：23-45歲經濟狀況：實力雄厚，購買力強購買習慣：就近購買，對自己居住區域有感情，不遠求，所需戶型偏大。分布區域：項目周邊地帶家庭結構：3-5人3人為3口之家，下一代已上學或長大成人，考慮給下一代一個更好的成長空間或安一個家。4口之家是一對夫婦有兩個孩子或3口之家有一位老人。5口之家是3口之家加2位老人。還可能有其它結構，但不是主力。針對這一群體，突出現代社區的高尚性，是未來生活的方向，引起他們的向往，促成購買行動。

（三）香港客戶文化程度：較高，但文化觀念及習慣與深圳有所區別。年齡層次：25-45歲經濟狀況：就香港標準而言，屬中下，但足以擁有本項目。購買習慣：強調便利，尤重口岸和地鐵，重視物業管理。所需戶型適中。對香港客戶群，訴求時強調深圳的飛速發展，“深港一家”。突出口岸和地鐵概念，介紹物業管理的稱心如意。

四、自我如何評價？皇達鴻錦華苑在片區內屬較大規模，地理位置優越，加上發展商的精心打造，將成為本片區高質素的樓盤。自身優勢：

1、中心區一級輻射地塊，地理位置優越；

2、毗鄰皇崗公園，擁有28萬平米綠色園林；

3、較大社區，自身配套齊全；

4、周邊商場、學校、銀行、車站、食街等生活配套一應俱全，極為便利。劣勢：

1、臨街有較大噪音、粉塵污染，影響居家氛圍；

2、與成熟片區一路之隔，吸引客戶到現場有一定難度。本著揚長避短的原則，在“愛”的主題統籌之下，將優勢宣傳、張揚出來。建議在小區外圍適當栽種樹木，克服臨街的不利影響。靠廣告的有效訴求，導示系統的有效吸引，促銷活動的推動，吸引客戶到項目現場。

五、廣告策略如何制定？廣告策略是非常重要的，要嚴謹、科學、環環緊扣，方能取得良好效果。

（一）形象整合1、廣告主題：以愛為主題，突出自身個性，推廣名定為“LOVE時代”。

2、主廣告語：讓世界充滿愛把愛的主題突出張揚出來，喻示在LOVE時代里愛無處不在，給予人們的是全新的，心靈相應的愛。輔助廣告語：①都市的月光把愛喚醒 ②寫不完的愛 ③我想擁有的愛 ④呼吸著愛

3、廣告主題的分部演繹（1）中心區的感覺……………………………優越的地理位置（2）家門口的綠色………………………皇崗公園的滿目翠綠（3）“她”給我的愛………………………對LOVE時代的感受（4）足不出戶的滿足……………………………小區自身配套（5）舉步可達的便捷…………………………片區的完美配套（6）建筑精品……建筑設計和環境規劃都是大師的傾心杰作（7）稱心適意…………………………………完善的物業管理（8）下一代的世界………………………………突出教育概念

4、廣告表現體現較高的文化品位、自然典雅的清新風格、鳥語花香、愛意居家的生活氛圍。

5、廣告手段運用采用全方位、整合式、分階段出擊的廣告手段，將廣告、促銷、包裝、媒介等一切傳播活動形成一個有機整體，爭取最佳的廣告效果。

6、廣告階段的劃分（1）引導期（內部認購階段）此一階段主要做形象廣告，突出主題形象，讓市場感受并接受“愛”的主題。（2）推廣期（正式預售到封頂前）這一階段主要深化廣告主題，突出片區生活優越便利，增加理性訴求的比例。（3）強銷期（封頂至入伙前）此一階段以理性訴求為主，突出居家生活氣氛，并視前一階段廣告效果作出相應調整。（4）尾盤期（入伙后）此一階段強調賣點訴求，結合價格策略，促進尾盤銷售。

六、現場如何包裝？現場包裝,要極具個性化，只有個性鮮明，才能被廣大受眾記憶，進而接受。要突出個性，就要注意差異性包裝與眾多樓盤相區別。“個性化特色”和“差異性包裝”是本項目現場包裝的重要策略。我們先來看看附近的兩個樓盤：共和世家和天健陽光華苑，它們的成功包裝頗有研究價值。共和世家最突出的特點是“公園里的綠”，將最大的賣點張揚出來，外立面色彩冷靜、大氣，與鮮活的綠色恰到好處地融合，收到良好的效果。天健陽光華苑突出“陽光”的感覺，有著陽光般的心情：“生活著，快樂著”。讓人感受到生命活力的律動。外立面色彩及包裝整體形象給人以強烈的印象。這兩個樓盤的成功包裝給了我們有益的啟示：深入分析市場，確定主題形象，區別競爭對手，突出個性包裝，是走向成功有力保證。皇達鴻錦華苑在深入分析和把握市場的基礎，確定了“愛”的主題。在現場包裝的具體實施上，我們作如下考慮：1． 售樓處售樓處的外觀強調視覺沖擊，同時傳遞溫馨輕松的氣氛。室內的形象背景板、展板等主要體現溫馨居家感受，讓客戶感受到生活其間愛意環繞，愜意、舒適。2． 形象廣告牌位置：放置在項目之前，在交叉路口呈45度朝向福民路。這樣的放置，可以獲得最佳視覺效果，讓盡可能多的受眾看到。數量：一塊規格：8m×6m設計風格：突出“愛”的主題，渲染都市溫馨居家的氣氛（詳見設計稿）。3． 圍墻用色亮麗、鮮活，畫面體現都市溫馨浪漫氣氛，展示現代的“愛”。4． 現場條幅在建筑主體建至六層以上時懸掛，數量六條，整體風格與“愛”的主題相一致。朝向是南向和西向，面向福民路和益田路。5． “愛心通道”的布置將看樓通道命名為“愛心通道”，放置安全帽、雨傘、小玩具、小飾品等，這些物品都專門設計制作，讓客戶行走其間，真切感受到愛的氣氛。6． 商場的包裝突出人氣凝聚氣氛，給予商家信心。同時介紹進場的是知名品牌商家（如萬佳），品牌互動，讓業主感受到生活更加便利。

七、導示系統如何布置？皇達鴻錦華苑位于益田路和福民路交匯處。益田路停靠車站在項目南北兩側，距離都在300米以上。福民路上東側有皇崗村站，距項目60米；西側有福田新區委站，距項目150米。特別是還有天虹商場這個人流匯聚之地，所以福民路成為布置導示系統的當然之選。1． 燈桿旗 考慮規劃300面，從福民路天虹商場延伸至皇崗村站臺。這樣的布置能有效吸引福民路上的人流。2． 站臺廣告 爭取到福田新區委站臺兩側廣告發布權，有效傳遞項目信息。3． 形象指示牌 我們規劃形象指示牌4塊，分別放置于天虹商場右側路口，福民路與益田路交叉路口（靠天健陽光華苑一側），益田路與福強路交叉路口，皇崗食街出口。這樣對4處關鍵路口的人群形成有效指引。該指示牌將指示功能和形象展示結合于一體，擴大傳播影響力。規格：2.5m×1.5m

八、售樓資料如何規劃？1． 售樓書樓書是售樓資料的重中之重，本項目共有住宅656套，按1：10比例，規劃為6000份。設計風格亮麗、明快，富有都市生活氣息。樓書將把項目整體形象和各賣點薈萃其中。2． 宣傳折頁規劃為9000份（6個p，3折頁），突出項目主題形象和主要賣點。3． 宣傳單張規劃30000份，作大量派發，擴大宣傳影響面，濃縮樓書精華于其中。4． 戶型插頁5． 付款方式、購樓須知這是必不可少的資料，規劃為9000份。6． 手提袋手提袋方便客戶帶走售樓資料，同時又是流動的宣傳媒體，規劃3500個。

九、怎樣安排促銷？在皇達鴻錦華苑附近，最旺的地方是天虹商場，許多產品的促銷活動在這里舉行，收到良好效果。本項目也應考慮在天虹商場舉辦促銷活動，有效吸引人流到現場看樓。平日可在天虹商場設咨詢點，派發宣傳資料，加深人們對項目的印象。周未及節假日，舉辦促銷活動。多舉辦吹汽球、猜謎語及其它趣味活動，還可舉行幼兒歌舞表演等。對積極參與活動并表現突出者，給予適當購房優惠，或是贈送半年管理費等，促進現場銷售。在開盤等重大節日，增加歌舞表演內容，提高檔次，聚集人氣。促銷活動進行時，天虹商場處設看樓專車，接送看房人群。不管買與不買，都送回家，進行感情投資。一方面體現“LOVE時代”給予的是真實的愛。另一方面到天虹購物的人居住較近，容易送回，不會增加太多成本。

十、媒體計劃如何？

（一）媒體分析 各種媒體都有自己固有的特點，分析不同媒體的優缺點，對他們有一個十分清晰的概念，把握住各種媒體的特性，對在廣告活動中取得最大的效果至關重要。現分別將幾種媒體特性介紹分析如下： 報紙媒體 優點：報紙的版面大，篇幅多，具有相當大的信息載量和較強解釋能力，可詳細刊登廣告內容，報紙媒體的特殊新聞性的準確可信度，無形中也使報紙廣告顯示出準確性和較高的可信度，同時，報紙媒體單位的權威性也使受眾產生信賴感，這都大大提高了受眾人群的信任度；報紙具有保存價值，其內容無閱讀時間的限制；報紙發行面廣，投遞迅速準確，發行地區和發行對象明確，且隨著印刷質量的提高，廣告效果更加明顯。缺點：報紙出報頻繁，前一天的報紙在第二天已成歷史，與受眾相對接觸時間不長；有一定文化層面的人才能接受報紙媒體。電視媒體 優點：電視媒體傳速迅速，覆蓋面廣，收視率高，內容非常廣泛，包羅萬象；它訴諸于人的視覺和聽覺，具有形聲兼備的功能，表現力豐富，娛樂性強；對廣告可進行高頻度重復，加深印象。缺點：宣傳印象消逝的速度快，對觀眾的選擇性和針對性較低，電視廣告制作復雜且費用較高。雜志媒體優點：讀者對象確定，選擇性強；印刷精美，刊登內容相對固定；有限時間長，使于閱讀和保存。缺點：周期長，傳播速度慢，時效性差；讀者面固定，影響面有限。其它媒體特點電臺：快速、深入廣泛、通俗、靈活。但消失快、印象不深刻、無法存查。郵寄廣告：能夠有針對性的選擇受眾，機動靈活，所傳達信息內容全面集中，制作簡便，費用低廉。車體廣告：流動性強，接觸面廣泛，受眾層面多樣化，具有預告性，重復性。制作簡單，費用低廉。但信息載量少，接觸時間短，印象不深刻。路牌廣告：廣告形象突出、鮮明，易記憶，不受時間和空間限制，有益于美化城市，但受場地條件限制和政策性限制。

（二）媒體選擇1． 選擇原則a.目標原則：媒體選擇保證與廣告目標和廣告策略相一致。b.適應原則：媒體選擇與客觀環境相適應，適合目前所針對的廣告市場。c.優化原則：堅持從多數媒體的比較中產生媒體組合方案，堅持在單一媒體種類選擇中進行優化組合。d.同一原則：堅持媒體的選擇必須有利于廣告內容的表達。e.效益原則：選擇廣告媒體時把廣告效益放在首位。2． 項目分析每個項目都有自己的特性，根據項目特性針對性地確定媒體策略，選擇組合媒體，以求制定出最適合本項目的方案，保證廣告費用最合理的應用。皇達鴻錦華苑項目幾個與媒體策略有關的特性如下：（1）10萬平方米的大型項目，擁有654套住宅，需要較大市場消化量。（2）以中等面積戶型為主，深圳同類樓盤眾多，競爭激烈，廣告漫天飛舞。（3）目標客戶分散，購買動機多樣，易感媒體不一。（如表一）（4）本項目的發售時間內有幾個事件值得關注a.中國國家足球隊再次沖擊世界杯b.深圳被評為世界花園城市，2001年各種活動會相對增加c.中國加入WTO如果順利，深圳受沖擊巨大，媒介市場與本項目目標市場都會反應強烈。表一：類 別 信息敏感性 媒體認同感 廣告認同感 易感媒體 首選類型年

齡 20—30歲 強 強 強 電視、報刊、戶外、網絡 本地 30—40歲 強 強 較強 報紙、電視、網絡 本地 40—50歲 較強 較強 一般 電視、報紙、本地 50歲以上 較強 一般 較強 報紙、電視、廣播 本地職

業 高級白領 強 強 較強 報紙、網絡 本地 小商業主 較強 較強 較強 電視、報紙 本地 投資者 強 較強 較強 網絡、報紙 本地 自由職業者 較強 較強 強 報紙、電視、網絡 本地 特殊職業者 較強 一般 強 電視、報紙 本地

3． 確定媒體（1）主力媒體的確定皇達鴻錦華苑的廣告推廣，主力媒體應選擇覆蓋面（包括職業、年齡、地域）廣，具有相當房地產廣告規模優勢的本地平面廣告媒體。深圳有一定房地產廣告規模的報紙比較如下：媒 體 類 別 發行量 千人成本(元/cm2)主體受眾 房地產廣告規模優勢 備注深圳商報 40萬 2.14 深圳 2 版面靈活香港商報（置業大觀）41萬 1.76 深圳 3 夾特報發行，僅有廣告版，屬夾報廣告南方都市報 23萬 2.07 深圳 4 零售為主證券時報 5萬 2.98 深圳 5 讀者單一確定主力媒體：深圳特區報 主力版位：第九版（體育新聞，二疊封面）主力發布時間：星期五

（2）輔助媒體的確定以深圳特區報為主力媒體，以較為固定的版位、時間，發布廣告進行訴求，同時需要其它媒體在版位、形式、發布時間上給予靈活機動的支持補充，形成一個合理有效的媒體組合，增強整個發布計劃的含蓋性，穩定性和易調整性。確定輔助媒體：

a.深圳商報 主要版位：普通版深圳商報與特區報有較為相以的讀者群體，并且發行量巨大，版面靈活多變，可調制性強，選擇深圳商報以靈活多變的版位安排，創意設計、特殊規格等作有力的輔助。

b.南方都市報主要版位：普通版南方都市報在深圳零售量第一，高達18萬份，讀者群體以年輕白領為主，包括青年婦女等多種類型的讀者

c.SZTV-1時段：A1、A2以影視廣告增加廣告訴求的形式多樣性和易接受性，電視廣告為大家所喜聞樂見，同時屬強迫接受型廣告，適合為建立LOVE時代形象進行感性訴求。d.公交車體廣告線路：3路、28路、218路數量：4臺（3路），4臺（27路），3臺（218路）。共11臺公交車體廣告費用低廉，受眾廣泛，用此媒體進行形象宣傳，對主力媒體訴求效果具有較強的支持作用。所選線路盡量含蓋羅湖、福田人群集中的成熟片區，同時考慮在樓盤發售期能夠拿到所選線路的車體數量有限。所選線路介紹如下：

廣告級別 線 路 起止站 途經主要路段特A 3 福田南—水庫 愛國路、東門、深南中、福田路A3 218 下梅林—仙湖 北環路、八卦路、筍崗、東門北、怡景路B 28 皇崗村—火車站西 福民、福強、彩田、皇崗、嘉賓、和平路

（三）組合運用深圳特區報、深圳商報、南方都市報、公交車體廣告、SZTV-1，依次覆蓋目標市場，以不同的廣告媒體向目標客戶傳遞樓盤信息，使目標客戶全方位感受到本項目廣告的沖擊。在訴求表現上，以特區報為首的報紙媒體著重賣點訴求，創意或直訴本項目的各個賣點，突現樓盤質素，求得市場認同，以SZTV-1和公交廣告作形象訴求，引起客戶情感上的共鳴與認同，促進購買行為，并增強報紙媒體的賣點訴求的力度。在廣告版面安排上，保證深圳特區報相對固定的發布頻率和版面，形成穩固形象，達成市場共識，其它媒體則以靈活的位置、時段、多變的創意進行多點進攻，使整體推廣達到穩中有變，變而不亂。既保持整體形象統一，又能夠靈活機動的進行廣告推廣。廣告發布在時間上，采用同步發布策略，項目的開盤銷售與廣告同期開始，前期僅在項目形象導入時期作少量廣告，進行入市前的鋪墊造勢。在廣告發布頻率上，采用固定頻率策略與變動頻率策略相結合，特區報以固定頻率策略為主，僅在銷售后期減小廣告投放量。其它輔助媒體則采用變動頻率策略，根據不同的銷售時期以及銷售狀況適時增加或減少廣告投放量。（注：公交廣告媒體。對于房地產廣告來講，不存在投放頻率的問題）

1． 引導期計劃時間一個月，在特區報、深圳商報發布軟性文章為主的的廣告，全面詮釋LOVE時代概念，引導樓盤形象主題，廣告投放以半版為主。2． 開盤強銷期計劃時間兩個月，以特區報賣點訴求為主，在第九版發布1/3版彩色廣告，每周一次，深圳商報、南方都市報以形象廣告為主，結合多變的創意、靈活的版位。進行品牌形象宣傳。SZTV-1影視廣告和公交車體廣告同期投放。主力媒體堅持固定的投放頻率，各輔助媒體則靈活運用，根據市場情況等積極調整發布頻率，以求取得最大廣告效果，達到銷售目的。3． 持續熱銷期計劃時間兩個月，承接上一階段強勁勢頭，利用前段大廣告量產生的市場邊際效益，創造一個持續熱銷期。堅持上一時期的媒體組合，適當減少廣告投放量，其中主要減少輔助媒體的廣告投放量。SZTV-1的形象訴求廣告停止，轉以專題片廣告，堅持公交車廣告。全方位加大理性訴求，維持穩定的銷售進度。4． 尾盤期在營造的形象品牌優勢下，利用大量購房客戶，營造出旺銷現象，促使產生羊群效應。以特區報和商報配合，少量投放廣告，把握游離客戶的心理，采取有針對性的訴求，達到樓盤銷售的完滿成功。

（四）發布計劃（根據招標要求，發布計劃做至開盤后一個月）階段類別 媒體 投放量 版位 規格 訴求表現引導期 特區報 1 9版 1/3版 軟性文章為主，以皇達鴻錦華苑演繹全新LOVE時代為主題做好開盤前的宣傳造勢，形象引導工作 2 地產版 半版深圳商報 1 普通版 半版 開盤強銷期 特區報 1 地產版 全版 硬性廣告，開盤慶賀各賣點訴求，創意與寫實相結合 4 9版 1/3版深圳商報 2 普通版 1/3版 硬性創意廣告主題訴求 南方都市報 2 二封底 半版 同上 SZTV-1 6次/周 A1時段A2時段 30秒 品牌形象與賣點相結合（五）媒體費用預算媒體發布費用計劃取所推廣項目市值的1.6%皇達鴻錦華苑住宅建筑面積：56490m2，以均價6500元/m2計，市值：6500元/m2×56490m2=367185000元媒體發布費用：367185000×1.6%=5874960元各階段、各媒體所占費用分配如下 金額（萬元）比率（%）階

段 引導期 34.9 5.9 開盤強銷期 329 56 持續熱銷期 200 34 尾盤期 24.1 4.1媒

體 特區報 300 51 深圳商報 94 16 南方都市報 47 8 公交車體 29

5（六）媒體計劃的控制和調整媒體計劃是實現廣告目標和廣告策略的具體操作手段，在整個項目推廣過程中，積極與發展商，代理商密切配合，在維護總體綱略的情況下，根據具體的銷售狀況，積極配合舉辦的各種促銷活動，以及可利用的社會事件，適時適度地調節具體的發布日期、規格和版位，直至訴求主題。不光市場是多變的，其它各種不可預見情況比比皆是，影響媒體發布的因素眾多，比如新聞事件、天氣變化、大型活動、交通問題等都需具體問題具體處理。1． 調整原則a.最利于銷售b.最大限度利用社會新聞價值，節日慶典效益c.保證主題推廣形象不變2． 調節方法a.根據銷售情況階段性調整a.根據市場變化現時調整

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第五篇：房地產調查報告

關于盛世花城的物業管理的調查報告

小組成員：高原負責調查問卷的設計及整理；

趙曉萌負責實地調查

劉一凡負責報告的匯總

調查時間：2011年11月26日

調查地點：濟南盛世花城（濟南市歷下區國際會展中心西北（新東方花園南）調查對象：盛世花園居民住宅小區

調查方法：以調查問卷形式的抽樣調查

調查目的：通過調查獲得有關濟南盛世花城居民住宅小區的發展現狀，希望能盡多地發現物業管理領域存在的問題，及時了解小區居民情況，以希得到解決。項目現狀：天業盛世花城地處濟南東部新城核心地段，項目南接輕騎路，北靠新城居住區，西臨新宇路和國際會展中心；僅需十余分鐘即可到達濟南國際機場、經十東路景觀大道、二環東路等城市主干道和重要交通樞紐。項目南鄰，政府規劃的中心商務區逐步成熟，周邊銀行、學校、餐飲等配套一應俱全。隨著區域內金融中心、政務中心、商務中心的興起，該地段將日益成為大濟南的城市新中心。

項目總占地173畝，總建筑面積達35萬平方米，由國內頂尖水平設計單位擔綱，全人車分流設計、高智能化設施，高貴品質不言而喻。社區由十八棟純板式小高層、高層組建而成。人性化戶型設計，面積從75㎡—180㎡不等，滿足不同客戶的需求。社區臨新宇路規劃了數萬平米的國際風情商業街，為生活更添便捷；小區內精英國際會所，是您商務洽談和健身休閑的好去處；新城首家社區內國際化幼兒園，為您的孩子提供國際水準的啟蒙教育。

存在的問題：

盛世花園的居民們認為

（1）該小區的物業管理的收費價格相對偏高與其服務水平不符

（2）80%的居民認為該小區的物業管理的收費的用途不夠透明，缺乏管理

（3）90%的居民對小區對外來人員的管理過于松散，缺乏責任

（4）60%對管理區域內小區綠化存在不滿

（5）對小區損壞的公共設施的維修太不負責

（6）80%的居民認為房屋及設備維修, 安全保衛的服務很不到位

（7）70%居民認為目前物業管理存在的問題的主要根源是物業管理法律、法規

不健全，其次是業主自身維權意識淡薄和缺乏有效地糾紛解決途徑

（8）需改進的物業服務依次是設置專門服務機構、服務態度、服務人員培訓、服務態度

（9）其次在調查中發現還存在的問題有公用部位的侵權糾紛問題小區公用部位的出租營利問題與小區內停車收費糾紛。

產生以上這種現象的主要原因主要有以下幾個方面：

一是物業管理公司和房地產開發公司有密切的聯系。

二是對于小區的公共空間和公共設施的產權界定不清楚，這往往是物業管理公司或者說房地產開發商和業主扯皮的根源之所在，而且，從目前的許多報道來看，凡是牽扯到雙方矛盾時，這些產權界定不清楚的物業往往成為雙方爭論的焦點和摩擦的根源。

三是同一小區的業主雖然有共同的利益，但是并沒有形成有效的利益共同體，充其量只不過是一個非常松散的利益集團。他們往往在火燒眉毛的時候才知道救火的重要性，但這時又錯過了最好的補救時機。

四是業主法制意識淡薄，加之法規不完善，業主只一味強調權利而忽視相應的義務。

改進方法:

1、業主應當合法地進行維權，同時要教育引導為主轉變觀念，提高素質，遵紀守法，依規辦事。

2、社區居委會是小區和諧氛圍形成的建設者。當前社區居委會必須轉變觀念，提高自身業務素質，特別要分析和研究新時期社區內業主的利益目標及現實需求，從他們最關心的問題出發，積極幫助業主組建業主委員會，配合物業管理企業在社區中依法開展物業服務活動，積極協調物業管理糾紛和鄰里糾紛。

3、物業公司也應充分考慮業主的利益，積極協調與業主指之間的沖突。對完善物業管理的幾點建議

(一)要逐步提高物業管理從業人員的素質，多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供人才資源。

(二)依法成立業主委員會并且物業管理協會應積極有效的發揮作用。

(三)業主要增強法律意識，依法維護自己的合法權益。

(四)廣大業主應更新觀念，順應我國房地產體制改革與發展的大趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業管理消費的認同感。

關于濟南盛世花城物業管理的調查問卷的統計

1、性別：

A男 50%B女50%

2、年齡：

A 20歲以下 0B 21-29歲20% C 30-39歲50% D 40-49歲20% E 50歲及以上10%

3、個人月平均收入：

A 2000元以下0B 2000-4000元70% C 4000元以上30%

4、您現在居住的小區每月交納多少物業費?

A、0.5元~1.0元/月㎡0B、1.0元~1.5元/月㎡ 100%C、1.5元/月㎡以上05、您認為目前你們小區物業管理的收費價格是否合理？

A 過高，與服務水平不相符 20%B.有點高，但與服務水平相符 40%

C合理，比較滿意30%D很便宜0E無所謂，不在乎 10%

6、物業公司有對物業管理費的用途對你們業主進行公開嗎？

A 不了解，沒公開過 30% B 不了解，但公開了20% C 通過其他途徑了解但沒公開50% D 了解也公開了07、你們小區對外來人員的管理是否嚴格？

A 管理非常嚴格、僅容許業主通行0B比較嚴格，非業主必須登記才能進入10%

C 雖然檢查，卻流于形式 50%D 小區出入管理相當松懈，甚至常有外人隨意穿梭40%

8、你們小區的保安都做什么？（多選題）

A檢查進出車輛和人員 50% B 負責小區安全50% C 經常在小區巡邏30% D 值班站崗90% E 協調業主糾紛0 F 收停車費50%

10、您在小區是否有自己的停車位？

A 有60%B沒有（跳過11題）40%

11、您的停車位是哪種？

A 露天車位20%B 地下車位40%C 單獨車庫0D其他012、對管理區域內小區綠化評價？

A 好 30% B 一般60%C 差10%

13、你們小區物業有對小區損壞的公共設施進行維修嗎？

A有，很及時0 B 有，但總要托好長時間才修 50% C 一定有人反映了，才過來修50% D 沒有，不管014、在現有的物業管理過程中，您認為服務最不到位的是？

A、安全保衛 30% B、房屋及設備維修50%C、小區綠化 0 D、衛生清掃10%E、交通管理10%

15、您認為目前物業管理存在的問題的主要根源是？

A、物業人員素質偏低 0B、物業管理法律、法規不健全70%C、業主自身維權意識淡薄30%

D、物業管理費使用不夠透明 20%E、缺乏有效地糾紛解決途徑30%

16、您認為現在應繼續改進的物業服務有哪些?

A、服務范圍種類40%B、服務態度60%C、服務設施30%D、服務人員培訓40%

E、專門服務機構設置80%