第一篇：2010年1月自學考試房地產法試題參考答案（范文模版）

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2010年1月自學考試房地產法試題參考答案

一、單項選擇題

1、D2、C3、D4、A5、B6、B7、D8、C9、B10、A11、B12、D13、C14、A15、B16、A17、D18、C19、B20、A21、D22、C23、A24、B25、C26、D27、A28、A29、B30、C31、B32、D33、C

二、多項選擇題

34、ABC35、ABCD36、BCDE37、ABC38、ABDE

三、名詞解釋題

39、是指坐落于直轄市、市、建制鎮的國有房屋和集體所有的房屋。

40、是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或違反建設工程規劃許可證的規定建設，嚴重影響市規劃的建筑。

41、是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

42、是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業管理服務合同，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

43、是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。

四、簡答題

44、（1）土地公有原則；（2）土地有償使用原則；（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地原則；（4）房地產綜合開發原則；（5）城鎮住房商品化原則；（6）宏觀調控和市場調節相結合原則。

45、（1）向外商出讓的只是土地使用權，土地的所有權仍屬于國家。（2）出讓的只是地上使用權，該土地的地下資源和埋藏物仍屬于國家所有。（3）開發企業依法自主經營管理，但在其開發區域內沒有行政管理權。（4）外商投資開發土地，設立和開辦生產、服務、商業等項目和設施及其經營活動，2010年1月自學考試房地產法試題參考答案

須遵守我國法律、法規。

46、（1）協商。指糾紛當事人在自愿的基礎上，依據實際情況自行商議解決爭議。（2）行政處理。指由房地產行政主管部門在自己的職權范圍內，對某些特定情況下的房地產糾紛直接作出處理決定。這種處理可能是根據當事人的要求而作出的，也可能是房地產行政主管部門主動作出的。（3）仲裁。指由專門的仲裁機構根據房地產糾紛的當事人雙方的仲裁協議和一方的申請，對他們的爭議作出判斷和裁決。（4）訴訟。由糾紛當事人向人民法院提起訴訟，由人民法院依據特定程序審理。

47、違反《城市房地產開發經營管理條例》規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產行政部門責令限期返修，并交付罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果并構成犯罪的，依法追究刑事責任。

五、論述題

48、我國基本農田保護制度的主要內容包括：（1）實行基本農田保護區制度：①基本農田保護區一經依法劃定，任何單位和個人不得改變或者占用；②需要占用基本農田應報國務院批準；（2）實行基本農田補充制度。占用基本農田的單位應按照縣級以上人民政府的要求，將所占用的基本農田耕作層的土壤用于新開墾的耕地、劣地或者其他耕地的土壤改良。（3）禁止破壞基本農田。（4）禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。（5）實行基本農田地力等級評定制度。（6）實行基本農田保護責任制度。

六、案例分析題

49、（1）培訓中心以自己的培訓樓進行抵押不會影響抵押合同的效力，因為該培訓中心具有營利性，其培訓樓并非屬于公共福利事業的房地產，可以用于抵押。（2）工行某支行作為抵押權人，對培訓中心在2007年4月到2007年7月的貸款利息及違約金擁有相對于其他普通債權人的優先受償權。因為根據我國法律規定，抵押權人的優先受償權不僅及于主債權，而且還及于利息、違約金和損害賠償金。（3）不能。甲公司與乙公司合作的土地最初是通過無償劃撥方式而產生的，根據我國相關法律，無償劃撥取得的土地原則上不能進入房地產市場，只有辦理了土地使用權出讓手續才能進入市場交易。

第二篇：2013年10月高等教育自學考試房地產法試題

2013年10月高等教育自學考試房地產法試題

一、單項選擇題（本大題共30小題，每小題1分，共30分)

1.依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，我國工業用地使用年限最高為

A.20年 B.30年 C.50年 D.70年

2.征收基本農田以外的耕地不足35公頃的，由

A.國務院批準 B.省、自治區、直轄市人民政府批準

C.市級人民政府批準 D.縣級人民政府批準

3.下列有關房屋預售條件的表述中，不符合法律規定的是

A.已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

B.持有建設工程規劃許可證

C.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期

D.按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的15%以上，并獲得房地產管理部門批準

4.國有土地租賃是出讓方式的補充，其不得適用的情形是

A.利用原有建設用地進行經營性房地產開發

B.原有建設用地因發生土地轉讓后依法應當有償使用

C.原有建設用地因企業改制后依法應當有償使用

D.原有建設用地因改變土地用途后依法應當有償使用

5.根據《國有土地上房屋征收與補償條例》的規定，被征收入在補償方式上

A.應當采取貨幣補償

B.應當采取房屋產權調換

C.既可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換

D.縣政府必須提供改建地段房屋

6.房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變用途等不當增加補償費用的行為，違反規定實施的A.勒令拆除 B.不予補償

C.處以罰款 D.補辦手續

7.《國有土地上房屋征收與補償條例》要求市縣級人民政府在作出房屋征收決定前要進行的評估是

A.社會福利評估 B.社會風險評估

C.商業利益評估 D.房屋價格評估

8.下列土地所有權，只能歸國家所有的是

A.城市市區土地 B.農村和城郊土地 C.宅基地 D.自留地、自留山

9.不動產物權轉讓時辦理的登記叫做

A.初始登記 B.總登記 C.轉移登記 D.他項權利登記

10.房屋所有人出賣已出租的房屋，承租人在同等條件下享有

A.優先購買權 B.阻止權 C.優惠購買權 D.拒絕交租金的權利

11.被征收人在法定期限內對補償決定不申請復議或者不提起行政訴訟的，在補償決定的期限內又不搬遷的，由作出房屋拆遷決定的縣、市人民政府申請

A.仲裁機構執行 B.行政機關執行 C.人民法院執行 D.社會機構執行

12.房地產抵押合同的生效時間是

A.簽訂之日 B.登記之日 C.履行之日 D.約定之日

13.業主委員會經業主大會選舉產生，應當自產生之日起30日以內

A.向物業所在地居民委員會備案B.向物業所在地區、縣級工商行政管理部門備案

C.向物業所在地區、縣級人民政府房地產行政主管部門備案D.向物業所在地區、縣級人民政府宣誓就職

14.下列不得設定抵押的房地產是

A.出讓取得的國有土地使用權 B.張某的個人房屋

C.我國某名牌大學的教學樓 D.某私營企業的國有土地使用權

15.按《房地產管理辦法》、《城市房地產開發經營管理條例》的規定，下列符合設立房地產開發企業應具備資本條件的是

A.注冊資本100萬元人民幣以上 B.注冊資本50萬元人民幣以上

C.注冊資本30萬元人民幣以上 D.注冊資本10萬元人民幣以上

16.召開業主大會會議

A.應當于會議召開1個月前通知全體業主B.應當于會議召開15日前通知全體業主

C.應當于會議召開5日前告知居民委員會D.每位業主應當作好業主大會會議記錄

17.下列關于住房公積金提取和使用的表述，不正確的是

A.職工死亡，其繼承人可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額

B.職工提取住房公積金賬戶內的存儲余額的，應由所在單位核實并出具提取證明

C.住房公積金管理中心可以向他人提供擔保

D.申請人申請住房公積金貸款的，應當提供擔保

18.我國房產稅中依照房屋租金計算繳納的稅率為

A.1.2% B.12% C.15% D.20%

19.依照城市房地產交易法律制度的有關規定，房地產交易的形式不包括

A.房地產轉讓 B.房地產抵押 C.房地產開發 D.房屋租賃

20.限價商品住房，對多次參加搖號均未搖中且輪候3年以上(不含3年)的申請家庭，區縣住房保障管理部門可以

A.優先配售 B.重新搖號配售 C.直接配售 D.暫緩配售

21.土地增值稅采用四級超率累進稅率，下列表述正確的是

A.增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%

B.增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%的部分，稅率為50%

C.增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，稅率為60%

D.增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為70%

22.依據《房地產開發企業資質管理規定》，注冊資本≥100萬元人民幣、具備從事房地產開發經營時間≥1年、有已竣工的建筑工程、專業管理人員職稱結構及人數符合規定標準的房地產開發企業，可達到資質評定標準是

A.一級資質 B.二級資質 C.三級資質 D.四級資質

23.為了保障建設工程質量和安全，法律禁止建筑工程

A.招標發包 B.直接發包C.肢解發包 D.承包

24.張三將在A市某住宅小區購得的房屋賣給王五，該行為實際上是完成了

A.房產交易 B.地產交易 C.土地所有權轉讓 D.房產交易和地產交易

25.下列關于住房公積金管理委員會的主任的表述，正確的是

A.應當由具有社會公信力的人士擔任 B.是管理委員會的法人代表 C.應當由政府負責人擔任 D.應當由人大代表擔任

26.職工個人繳存的住房公積金，繳存的方式是

A.由職工個人每月向受托銀行繳存B.由職工所在單位每月從其工資中代繳

C.由住房公積金管理委員會每月向受托銀行繳存D.由設區的市級人民政府財政部門每月向受托銀行繳存

27.未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處罰款，其罰款的幅度為人民幣

A.1～5萬元 B.5～20萬元 C.10～15萬元 D.10～20萬元

28.房地產相鄰關系的客體是

A.兩個以上房地產所有人或使用人的房地產 B.一個房地產所有權

C.不動產本身 D.相鄰關系人因行使所有權引起的經濟利益或其他利益

29.房地產經紀機構，必須到所在直轄市、市、縣人民政府房地產主管部門備案的時間是領取營業執照之日起的A.5日以內 B.10日以內 C.15日以內 D.30日以內

30.下列關于商品房包銷的描述，錯誤的是

A.包銷商一般是房地產經紀機構 B.包銷商擁有該商品房的獨家銷售權

C.包銷商對商品房的價格無任何決定權 D.包銷可以幫助開發商化解風險

二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)

31.按照土地用途，土地分為

A.農用地 B.建設用地

C.未利用地 D.已利用地

E.空閑地

32.依據《城市房地產管理辦法》，下列屬于不得轉讓的房產是

A.司法機關依法查封的房產

B.權屬有爭議的C.未依法登記取得權屬證書的D.共有房地產未取得其他共有人書面同意的E.行政機關依法裁決限制轉讓的房產

33.依據《物業管理條例》規定，下列屬于業主大會職責的是

A.制定管理規約 B.使用專項維修資金

C.維修物業 D.保養物業

E.選舉業主委員會

34.根據《物權法》的規定，下列可以抵押的有

A.土地所有權 B.宅基地

C.房屋 D.土地承包經營權

E.依法被查封的房地產

35.目前，我國的房地產中介服務機構有

A.房地產咨詢機構 B.房地產價格評估機構

C.房地產經紀機構 D.房地產開發商

E.房地產管理部門

三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)

36.房產稅

37.存量房

38.地役權

39.經濟適用房

40.個人住房貸款

四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)

41.簡述物業服務企業的法律地位。

42.簡述土地管理制度的基本內容。

43.簡述房地產交易的特征。

44.簡述房地產中介服務的主要特點。

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第三篇：2009年10月自學考試房地產法試卷參考答案

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2009年10月自學考試房地產法試卷參考答案

單項選擇題

1、B2、C3、D4、B5、A6、A7、A8、D9、B10、C11、A12、B13、B14、D15、A16、B17、A18、C19、C20、A21、A22、D23、B24、A25、C26、D27、A28、C29、B30、C31、A32、D33、C

二、多項選擇題

34、BCDE35、ABCDE36、BD37、ABCD38、ABCD

三、名詞解釋題

39、是指建筑物所有人對建筑物專有部分的所有權、共用部分的持分權以及因共詞關系所生的成員權。

40、是指拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人在過渡期內自行過渡可能發生費用的補助，通常又稱為過渡費。

41、是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買房人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。房屋預售又稱“賣樓花”。

42、是指經業主大會選舉產生并經房地產行政主管部門登記，在物業管理活動中代表和維護全體業主合法權益的組織。

43、是指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。

四、簡答題

44、（1）土地公有原則。（2）土地有償使用原則。（3）十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地的原則。（4）房地產綜合開發原則。（5）城鎮住房商品化原則。（6）宏觀調控與市場調節相結合的原則。

45、（1）通過出讓方式取得土地使用權。（2）土地使用權作價入股。（3）通過租賃廠房和場地的方式。（4）通過企業拍賣或租賃經營方式。（5）與農村經濟組織合資、合作經營取得集體土地使用權。

46、按照《合同法》和《城市房地產管理法》的有關規定處理。房地產開發企業應當對其交付的商品房承擔質量保證的責任。具體責任是：（1）房地產開發企業應當按照其向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，對所售商品房承擔質量保修責任。在保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，致使房屋功能受到影響，給買受人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。（2）商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

47、（1）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業管理企業的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下罰款。

（2）建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，不移交有關資料，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下罰款。

五、論述題

48、發包方的權利包括：（1）發包的權利；（2）監督的權利；（3）處理的權利。發包方的義務包括：（1）維護承包的土地承包經營權；（2）尊重承包方生產經營自主權；（3）為承包方提供必要的服務；（4）組織農業基礎設施建設；此外，還有法律、行政法規規定的其他權利與義務。

六、案例分析題

49、（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意。根據我國現行法律規定，抵押人將已出租的財產抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同有效。根據我國相關法律規定，當事人之間訂閱的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關法律規定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。（4）丙公司無權向乙公司收取租金來充抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有，本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。

2009年10月自學考試房地產法試卷參考答案 1

第四篇：《房地產法兼合同法》試題答案[最終版]

《房地產法兼合同法》試題

一、單項選擇題

1、拆遷補償的對象是指被拆遷人，主要是指（B）

A．房屋使用人

B．房屋所用人

C．房屋代管人

D．國家授權的國有房屋管理人

2、我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，教育、科技用地的最高年限為（C）

A．70年

B．40年

C．50年

D．80年

3、關于土地出讓的招標事宜，下列說法正確的是（A）

A．招標人向社會發出的招標公告是邀約邀請

B．招標人不得要求投標人交納投標保證金

C．決標后，招標委員會向中標者發出中標通知書

D．招標方式的中標者一定是出價最高者

4、下列不屬于土地使用權抵押實現方式的有（C）

A．拍賣

B．折價

C．沒收

D．變賣

5、土地開發是指通過“三通一平”或者“七通一平”，將生地變為熟地。下列屬于“三通一平”的有（D）

A．通水、通電、通熱力、平整土地

B．通排水、通電、通熱力、平整土地

C．通郵政、通電、通水、平整土地

D．通水、通電、通路、平整土地

6、下列不屬于房地產開發企業違反資質等級規定的處罰措施的是（C）

A．注銷資質等級證書

B．吊銷資質等級證書

C．沒收財產

D．罰款

7、某建設單位2013年1月1日領取了施工許可證，該建設單位應該在（C）前開工，否則應申請延期。

A．2013年2月1日

B．2013年3月1日

C．2013年4月1日

D．2013年5月1日

8、下列房地產可以轉讓的是（A）

A．屬甲乙兩人共有房地產，且經兩人同意的B．甲乙權屬爭議起訴的C．依法收回土地使用權的D．甲的房屋但被司法機關查封

9、《合同法》214條規定，租賃期限不得超過（A），超過部分無效。

A．20年

B．40年

C．50年

D．10年

10、異議登記的主要效力是（B）

A．限制更正申請人的權利

B．限制現時登記權利人的處分權

C．限制利害關系人的權利

D．限制請求權人的權利

11、訴訟采用（），仲裁采用（C）

A．一審終局，一審終局

B．一審終局，二審終局

C．二審終局，一審終局

D．二審終局，二審終局

12、房地產糾紛按照涉及的客體不同，分為(D)

A．房地產民事糾紛和房地產行政糾紛

B．房地產物權糾紛和房地產債權糾紛

C．國內房地產糾紛和國外房地產糾紛

D．土地糾紛和房屋糾紛

13、A企業收到傳真后向B發出傳真，對單價進行了調整，這屬于作出實質性變更的行 為，因此原要約失效，該傳真屬于（D）

A．要約邀請

B．要約

C．承諾

D．新要約

14、甲乙兩個企業在4月1日簽訂了100萬元的買賣合同，合同4月1日成立，事后經查合同的標的是走私汽車，則該合同（B）

A．有效

B．無效

C．效力待定

D．不成立

15、代理是指經紀機構在受托權限內，以(C)名義與第三方進行交易，并由委托人直接承擔相應法律責任的商業行為。

A．經紀人

B．受托人

C．委托人

D．代理人

16、《民法通則》規定，向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為(D)年，法律另有規定的除外。

A．3

B．4

C．5

D．2

二、多項選擇題

1、下列“三改四建”內容中屬于“三改”的有（BCD）

A.建立住房公積金制度

B.建立是社會化、專業化運行體制

C.建立按勞分配的貨幣工資分配方式

D.建立國家、單位、個人三者合理負擔的住房建設投資體制

2、需要由國務院批準才可以征收的土地包括（ACD）

A.基本農田

B.基本農田以外的耕地超過45公頃

C.其他土地超過70公頃的D.基本農田以外的耕地超過35公頃

3、屬于集體土地所有權的客體的有（BCD）

A.城市的土地

B.宅基地

C.自留地

D.自留山

4、可以由政府劃撥的建設項目用地包括（AC）

A.軍事用地

B.居住用地

C.城市基礎設施用地

D.工業用地

5、下列關于房地產開發企業說法正確的有（ABD）

A.房地產專營企業按照資質分為五級

B.《暫定資質證書》有效期為1年

C.工商行政管理部門對符合法定條件的登記申請，應在收到申請之日起10天內予以登記

D.房地產開發企業也稱開發商或建設單位

6、城市房地產開發規劃管理集中體現在“一書兩證”制度上，即（ABC）

A.《建設用地選址意見書》制度

B.《建設用地規劃許可證》制度

C.《建設工程規劃許可證》制度

D.《建筑工程施工許可證》制度

7、根據法律法規規定，可以不通過招標選擇施工單位的項目包括()

A.涉及國家秘密或者搶險救災而不適宜招標的B.屬于利用扶貧資金實行以工代賑需要使用農民工的C.施工技術主要采用專有技術的D.普通住宅小區

8、甲、乙、丙、丁分別購買了某住宅樓（共四層）的一至四層住宅，并各自辦理了房產證。下列哪些說法是正確的（AD）

A．甲、乙、丙、丁有權分享該住宅樓的外墻廣告收入

B．一層住戶甲對三、四層間樓板不享有民事權利

C．若甲出賣其住宅，乙、丙、丁享有優先購買權

D．如四層住戶丁欲在樓頂建一花圃，須得到甲、乙、丙同意

9、社會保障住房包括（ABC）

A．廉租房

B．經濟適用房

C．限價房

D．商品房

10、免征房產稅的有（ABCD）

A．軍隊的自用房產

B．國家機關自用的房產

C．宗教寺廟、名勝古跡自用的房產

D．個人所有非經營性用的房產

11、“三資企業”包括（ABC）

A．中外合資經營企業

B．中外合作經營企業

C．外商獨資企業

D．民營企業

12、房地產交易中，依照法律定，優先購買權有(AB)

A．承租人優先購買權

B．共有人優先購買權

C．業主直系親屬優先購買權

D．業主債權人優先購買權

13、《合同法》規定，有下列情形之一的，合同可申請變更或撤銷（AD）

A．合同存在重大誤解

B．以合法形式掩蓋非法目的C．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益

D．合同訂立顯失公平

14、在要約生效后、受要約人承諾前，要約人可以撤銷要約。但《合同法》規定，下列情形要約不得撤銷：（ABC）

A．要約人確定了承諾期限

B．要約人以其他形式明示要約不得撤銷

C．受要約人有理由認為要約是不可撤銷的，并已經為履行合同作了準備工作

D．受要約人違約

15、合同的法定解除條件包括（ABCD）

A．因不可抗力致使不能實現合同目的B．在履行期限屆滿前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行債務

C．當事人一方延遲履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行

D．當事人一方延遲履行債務或者有其它違約行為致使不能實現合同目的三、名詞解釋

1、財產征收（課本33頁）

2、土地所有權（課本61頁）

3、買賣不破租賃原則（課本156頁）

4、代位權：因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代為行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的債權除外。

四、簡答題

1、房地產法的淵源(課本11頁:1-8)

2、簡述房地產權利原始取得的方法（課本167頁1-4）

3、簡述“五險一金”的內容：

五險： ①養老保險②醫療保險③生育保險④工傷保險⑤失業保險

一金：住房公積金

4、簡述《合同法》中要約失效的情形：

①拒絕要約的通知達到要約人；②要約人依法撤銷要約；

③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；④受要約人對要約的內容作出實質性變更。

五、案例分析題(共10分)

2000年3月5日，甲公司與乙公司簽訂了一份房屋租賃合同，約定：甲公司將A廣場的一棟大樓出租給乙公司，每月租金150萬元，按月收租，租期二年，從2000年4月1日到2002年3月30日止。合同簽訂后，雙方到房地產管理部門辦理了登記備案手續。乙公司交付了押金和租金后，甲公司將樓房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800萬元，便將該樓房抵押給丙公司，雙方訂立了抵押合同，約定：如甲公司不能在2000年12月底還債，丙公司將對該房屋行使抵押權。但是一直到2000年12月，甲公司仍然無錢清償對丙公司的債務，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其繳納租金，乙公司拒絕。從2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之間存在的抵押合同糾紛尚未解決為由，既拒絕向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同糾紛訴到法院。

問題：

(1)甲公司能否將已出租的房屋抵押給丙公司，是否需要取得乙公司的同意?為什么?(3分)

(2)如果甲公司與乙公司簽訂抵押合同沒有進行登記，甲公司與丙公司的抵押合同是否有效?為什么?(2分)

(3)如果甲公司與丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在債務履行期限屆滿時將樓房拍賣，以清償自己的債權?如承租人提出異議能否成立?為什么?(3分)

(4)丙公司是否有權向乙公司收取租金，以充抵甲公司的債務?為什么?(2分)

答案：

三、名詞解釋：

1、財產征收

2、土地所有權（課本61頁）

3、買賣不破租賃原則（課本156頁）

4、代位權：因債務人怠于行使其到期債權，對債權人造成損害的，債權人可以向人民法院請求以自己的名義代為行使債務人的債權，但該債權專屬于債務人自身的債權除外。

四、簡答題：

1、(課本11頁:1-8)

2、（課本167頁1-4）

3、五險： ①養老保險②醫療保險③生育保險④工傷保險⑤失業保險

一金：住房公積金

4、①拒絕要約的通知達到要約人；②要約人依法撤銷要約；

③承諾期限屆滿，受要約人未作出承諾；④受要約人對要約的內容作出實質性變更。五、六、七、八、九、十、十一、十二、十三、案例分析題

（1）甲公司將已出租給乙公司的房屋抵押給丙公司，不需要獲得乙公司的同意；根據我國現行法律規定，抵押人將已出租的房屋進行抵押的，應當書面告知承租人，原租賃合同繼續有效。抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效。

（2）未登記對抵押合同沒有影響，抵押合同繼續有效。根據我國法律規定，當事人之間訂立的抵押合同，自合同成立時生效，未辦理登記不影響合同效力。

（3）丙公司可以將房屋拍賣。承租人的異議不能成立。因為我國相關法律規定，丙公司拍賣之后，房屋的買受人并不能終止租賃關系，承租人的利益不會受到影響。

（4）丙公司無權向乙公司收取租金來沖抵自己對甲公司的債權。租金請求權屬于出租人所有。本案中甲公司是出租人，擁有租金請求權。

第五篇：全國2014年4月高等教育自學考試房地產法試題

絕密★考試結束前

全國2014年4月高等教育自學考試

房地產法試題

課程代碼：00169

請考生按規定用筆將所有試題的答案涂、寫在答題紙上。

選擇題部分

注意事項：

1．答題前，考生務必將自己的考試課程名稱、姓名、準考證號用黑色字跡的簽字筆或鋼筆填寫在答題紙規定的位置上。

2．每小題選出答案后，用2B鉛筆把答題紙上對應題目的答案標號涂黑。如需改動，用橡皮擦干凈后，再選涂其他答案標號。不能答在試題卷上。

一、單項選擇題(本大題共30小題，每小題1分，共30分)

在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其選出并將“答

題紙”的相應代碼涂黑。錯涂、多涂或未涂均無分。

1．從自然屬性來看，土地是萬物之本，是一切生產和一切存在的源泉，其特征是

A．基礎性

C．風險性B．支配性 D．排他性

2．依據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，出讓取得教育、科技、文化用地使用權的最高年限為

A．30年

C．50年B．40年 D．70年

3．住房公積金的貸款對象僅為住房公積金的繳存主體，除信用等級高的個人可以上浮外，單筆最高額度為人民幣

A．20萬元

C．40萬元B．30萬元 D．50萬元

4．房地產信托融資中，信托公司運用信托資金主要采取的信托方式中不包括 ．．．

A．貸款信托

C．財產權信托B．股權信托 D．人格權信托

5．《房屋登記辦法》要求房屋登記機構自受理國有土地范圍內房屋所有權登記申請之日起一定時間內，將申請登記事項記載于房屋登記簿或者作出不予登記的決定，該時間是

A．1O個工作日

C．30個工作日B．15個工作日 D．60個工作日

6．劃撥國有建設用地使用權依法轉為出讓國有建設用地使用權的，應申請

A．初始登記B．轉移登記

C．更正登記D．異議登記

7．下列建設用地使用權流轉屬于土地一級市場的是

A．建設用地使用權入股

C．建設用地使用權出租B．建設用地使用權轉讓 D．建設用地使用權抵押

8．根據我國《土地管理法》的規定，行使征收土地審批權的政府機關至少應是

A．鄉級人民政府

C．市級人民政府B．縣級人民政府 D．省級人民政府

9．按照國家規定，需要有關部門批準或核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或核準前，應當向城鄉規劃主管部門申請核發

A．建設項目用地呈報說明書

C．項目規劃書B．選址意見書 D．土地利用總體規劃書

10．對于經營性房地產開發用地，建設用地使用權合同設立的方式是

A．國有建設用地使用權出讓

C．國有土地使用權作價出資B．國有土地出租 D．建設用地使用權劃撥

11．國有土地租賃可以根據具體情況實行短期租賃和長期租賃，短期租賃的年限一般不超過 ．．．

A．1年

C．5年B．3年 D．1O年

12．《國有土地上房屋征收與補償條例》明確了征收補償的責任主體是

A．建設單位

C．財政部門B．人民政府 D．住房和城鄉建設管理部門

13．根據《城市房地產管理法》及《城市房地產開發經營管理條例》的規定，設立房地產開發企業必須有一定金額的注冊資本，該金額最低為

A．50萬元

C．1000萬元B．100萬元 D．5000萬元

14．下列關于房地產開發企業資質等級條件的表述中，符合一級資質的是

A．注冊資本5000萬元以上

B．從事房地產開發經營時間3年以上

C．近3年房屋建筑面積累計竣工20萬平方米以上

D．連續3年建筑工程質量合格率達到100％

15．《建設工程質量管理條例》規定，在正常使用條件下，建設工程電氣管線的最低保修期限為

A．1年

C．3年B．2年 D．5年

16．下列關于工程款優先受償權規則的表述中，不正確的是 ．．．

A．承包人的工程款清償不僅優先于普通債權，而且優先于以該工程設定的抵押權

B．工程款優先受償權不得對抗已交付購買商品房全部或大部分款項的商品房買受人

C．優先受償的工程款不僅包括工人工資、材料款等在工程建設中實際支出的款項，也包括發包人違約所造成的承

包人的利息損失或違約金

D．優先權行使的期限為6個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算

17．根據《城市房地產管理法》的有關規定，房地產交易的形式不包括 ．．．

A．房地產轉讓

C．房地產租賃B．房地產抵押 D．房地產經紀

18．根據《城市房地產管理法》的有關規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由

A．全國人大規定

C．住房和城鄉建設部規定B．國務院規定 D．國土資源部規定

19．房屋轉租中，因承租人的原因，出租人有權解除合同的情形為

A．未經出租人同意，承租人擅自轉租

B．雖經出租人同意，承租人轉租給第三人，但未向房屋所在地房屋管理部門備案

C．出租人知道或應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議

D．因承租人拖欠租金，但次承租人請求代承租人支付欠付的租金

20．下列關于房屋承租人行使優先購買權的表述中，正確的是

A．出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，在合理期限內通知了承租人，承租人有以同等條件優先

購買房屋的權利

B．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，承租人的優先購買權優先于房屋共有人

C．出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，在5日前通知了承租人，承租人雖未參加拍賣，人民法院應當認定承租人仍

然享有優先購買權

D．出租人將房屋出賣給其兄弟，承租人若行使優先購買權，人民法院應當支持

21．下列關于規制商品房銷售廣告的表述中，不正確的是 ．．．

A．預售房地產，未取得該項目預售許可證的，不得發布廣告

B．涉及面積的，應當表明是建筑面積或者使用面積

C．涉及銷售價格的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限

D．廣告中含有能夠為人住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾

22．職工和單位住房公積金的繳存比例均不得低于職工上一月平均工資的A．5％

C．1 O％B．7％ D．1 2％

23．關于經紀機構從事房地產代理活動的表述中，正確的是

A．必須以被代理人的名義從事代理活動

B．可以以被代理人的名義也可以以自己的名義從事代理活動

C．必須以自己的名義從事代理活動

D．不得超越代理權限，但對被代理人有益的，對被代理人有約束力

24．下列關于土地增值稅征稅范圍的選項中，正確的是

A．有償轉讓國有土地使用權

B．有償轉讓集體土地使用權

C．以繼承方式取得的國有土地上的房屋

D．以贈與方式取得的國有土地上的房屋

25．“依山傍水”小區建成后，業主們決定通過業主大會選舉業主委員會。根據物權法律制度的規定，下列關于業主大會選舉業主委員會表決通過標準的表述中，正確的是

A．經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主或占總人數2／3以上的業主同意

B．經專有部分占建筑物總面積2／3以上的業主且占總人數2／3以上的業主同意

C．經專有部分占建筑物總面積超過1／2的業主或占總人數超過1／2的業主同意

D．經專有部分占建筑物總面積超過1／2的業主且占總人數超過1／2的業主同意

26．業主是房屋的A．使用人

C．租賃人B．占有人 D．所有人

27．物業服務企業或者其他管理人的管理權源于

A．房地產開發商的委托

C．物業服務公司的章程B．業主的委托 D．政府房地產管理部門的委托

28．根據《物權法》和《城市房地產抵押管理辦法》的規定，下列財產中，不可以作為抵押權客體的是 ．．．

A．建設用地使用權

B．房屋及其土地附著物

C．以招標方式取得的荒地的土地承包經營權

D．依法公告列入拆遷范圍的房地產

29．同一財產向兩人以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押財產所得價款應當依照有關擔保法律制度的規定清償。下列各項中，不符合《物權法》規定的是 ．．．

A．抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償

B．抵押權已登記且登記順序相同的，按照債權比例清償

C．抵押權已登記的先于未登記的受償

D．抵押權未登記的，按照抵押合同生效時間的先后順序清償

30．房地產抵押權設立的時間是抵押合同

A．簽訂之時

C．登記之時B．約定之日 D．履行之時

二、多項選擇題(本大題共5小題，每小題2分，共1O分)

在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其選出并將“答題紙”的相應代碼涂黑。錯

涂、多涂、少涂或未涂均無分。

31．下列選項中，屬于業主在物業管理中享有的權利有

A．監督業主委員會的工作

B．參加業主大會會議，行使投票權

C．提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

D．對政府房地產管理部門提出意見與建議

E．按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務

32．不動產權屬證書是權利人享有該不動產的證明。土地權利證書包括

A．國有土地使用權證

C．集體土地使用證

E．土地他項權利證明書

33．申請經濟適用住房的家庭必須同時具備下列條件

A．具有當地城鎮戶口

B．家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收人家庭收入標準

C．申請人需具有完全民事行為能力

D．申請家庭成員在一定時限內沒有住房交易記錄

E．無房或者是現住房面積低于市、縣人民政府規定的住房困難標準

34．以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應具備的條件有

A．轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書

B．按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

C．按照出讓合同約定已經支付一半以上土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

D．按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開

發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

E．按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之五十以上，屬于成片開發

土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件

35．房地產評估活動除遵循獨立、客觀、公正原則外，還應當遵循

A．合法原則

C．最高最佳原則

E．估價時點原則 B．社會效益原則 D．替代原則 B．國有土地所有權證 D．集體土地所有證

非選擇題部分

注意事項：

用黑色字跡的簽字筆或鋼筆將答案寫在答題紙上，不能答在試題卷上。

三、名詞解釋題(本大題共5小題，每小題3分，共15分)

36．建設工程監理

37．土地利用總體規劃

38．房屋租賃

39．房地產融資

40．房地產稅收

四、簡答題(本大題共4小題，每小題6分，共24分)

41．簡述宅基地使用權的概念及特征。

42．簡述建設工程招標的性質和范圍。

43．簡述商品房包銷的基本流程。

44．簡述建筑物專有部分所有權的確定標準。

五、論述題(本題1O分)

45．論述國有土地上房屋征收的補償范圍、標準和方式。

六、案例分析題(本題11分)

46．2013年2月20日，王某與丁某簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，王某將一套位于錦城住宅小區的房屋出售給丁某，房價200萬元。丁某因一筆銀行定期存款一個月后才到期，購房款不足，遂與王某商定，先交付一半的購房款，等余款付清后交房并辦理房屋所有權變更登記手續。一個月以后，丁某前往王某處付款并要求辦理過戶手續時，得知王某已經將該套房屋賣給了張某，并與張某辦理了房屋所有權變更登記手續。經過交涉沒有結果后，丁某向人民法院提起訴訟，主張擁有該房屋的所有權，但法院經審理判決該房屋所有權屬于張某。張某入住后，發生如下事項：(1)張某要求租用地下車庫的停車位時，被告知車位已滿，張某由于沒有合適的位置停車，遂自行將小區內的一塊綠地改造為停車位；(2)由于很多業主對電梯運行狀況不滿意，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，業主委員會決定動用專項維修基金對現有電梯進行改造。

問題：

(1)王某與丁某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效?為什么?

(2)法院判決該套房屋所有權屬于張某是否正確?請說明理由。

(3)張某自行將小區內的一塊綠地改造為停車位的行為是否合法?請說明理由。

(4)業主委員會決定動用專項維修基金對現有電梯進行改造的決定是否合法?請說明理由。