第一篇：城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報材料（范文）

近期，我們就城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要

載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、城市土地儲備情況

城市土地儲備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲備工作啟動實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。市政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)［］67號文件，為今后一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止上半年，市區(qū)累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財政資金10億元；以儲備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅持規(guī)劃先行。“十一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項。先后完成了市總體城市設(shè)計，古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項規(guī)劃20余項。特別是規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃得到了全國權(quán)威專家的高度評價。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由的70%（三版總規(guī)），提高到的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會事業(yè)項目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)狻⑽幕⑿庞脫?dān)保等多個領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項目建設(shè)法人職責(zé)已歷時四年，代建項目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項目6個，續(xù)建項目6個，新項目2個，年內(nèi)擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項目2個。

同時，城投公司及時調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會事業(yè)統(tǒng)建項目的同時，重點(diǎn)落實(shí)自營項目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項目逐個編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個地標(biāo)名片和城市核心區(qū)——金融廣場3個項目建設(shè)為主線，帶動其他開發(fā)項目的實(shí)施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造城市核心區(qū)——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設(shè)

第二篇：城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報材料

城市土地資源經(jīng)營情況調(diào)研匯報材料

近期，我們就城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、城市土地儲備情況

城市土地儲備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲備工作啟動實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。市政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)［］67號文件，為今后一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止上半年，市區(qū)累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財政資金10億元；以儲備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅持規(guī)劃先行。“十一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。中心城市面積由的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由的28萬增加到50萬。以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項。先后完成了市總體城市設(shè)計，古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項規(guī)劃20余項。特別是規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃得到了全國權(quán)威專家的高度評價。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由的70%（三版總規(guī)），提高到的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會事業(yè)項目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)狻⑽幕⑿庞脫?dān)保等多個領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項目建設(shè)法人職責(zé)已歷時四年，代建項目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項目6個，續(xù)建項目6個，新項目2個，年內(nèi)擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項目2個。

同時，城投公司及時調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會事業(yè)統(tǒng)建項目的同時，重點(diǎn)落實(shí)自營項目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項目逐個編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個地標(biāo)名片和城市核心區(qū)--金融廣場3個項目建設(shè)為主線，帶動其他開發(fā)項目的實(shí)施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造城市核心區(qū)--金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設(shè)上采用bt模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業(yè)建設(shè)。并與西部機(jī)場集團(tuán)達(dá)成友好合作關(guān)系。三是啟動了空港區(qū)的開發(fā)建設(shè)，逐步形成城投公司發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地。以體育中心、會展中心、會議中心三個中心起步，同時規(guī)劃建設(shè)大型空港物流商貿(mào)園區(qū)、文化創(chuàng)意園和經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)。四是拓展其他領(lǐng)域的開發(fā)，參股投資了通用航空項目，控股投資城市“一卡通”項目，啟動了全市12個縣區(qū)污水處理等水務(wù)項目的整合研究工作，積極開辟信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

二、城市土地資源經(jīng)營中存在的突出問題

城市土地資源經(jīng)營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個方面：

1、城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司存在兩個明顯問題，①經(jīng)營城市資源帶有計劃經(jīng)濟(jì)色彩，對公司定位不夠準(zhǔn)確，存在政府舉債風(fēng)險。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何經(jīng)營城市土地資源是個全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認(rèn)真研究的重大問題。應(yīng)該肯定，市政府在組建市城投公司嘗試經(jīng)營城市資源的初衷是好的。但由于多年來受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，所以經(jīng)營城市資源的理念難免帶有計劃經(jīng)濟(jì)的色彩，對城投公司的定位不夠準(zhǔn)確。按有關(guān)規(guī)定，城投公司為四類企業(yè)，政府不能承諾擔(dān)保貸款。但當(dāng)初市政府確定城投公司的職能時決定，對政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)項目由城投公司履行統(tǒng)建代建職能，建設(shè)資金沒有采取市場化運(yùn)作融資，而是政府大包大攬，結(jié)果給自己背上了沉重的包袱。據(jù)調(diào)研，政府經(jīng)市人大批準(zhǔn)為城投公司舉債28億元，發(fā)行企業(yè)債卷14億元，共計42億元，占到本級政府經(jīng)人大批準(zhǔn)或合同約定債務(wù)總額90.62億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)項目本身沒有收入來源，還本付息全由市財政承擔(dān)，給財政造成很大壓力。據(jù)市財政局提供資料顯示，歷年來市財政為城投公司投資本金利息和統(tǒng)建項目資金達(dá)12億元，其中0.56億元，2.37億元，2.12億元，1.03億元，3.2億元，上半年已預(yù)借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運(yùn)作方式、多元化投融資格局和可持續(xù)發(fā)展等方面存在先天不足，主要體現(xiàn)在“五個不到位”。

一是政府債務(wù)的償還機(jī)制的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)不到位。市人大批準(zhǔn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會事業(yè)項目建設(shè)的28億元貸款額度時明確：“市本級土地出讓收入優(yōu)先用于償還商業(yè)銀行貸款本息，不足償還時，從市本級財政預(yù)算安排的還款準(zhǔn)備金中解決。但實(shí)際情況還本付息資金一直難以保障。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資回報不到位。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會事業(yè)項目，完善城市功能，帶動城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區(qū)不能及時和統(tǒng)一將土地出讓金收入按規(guī)定上繳市財政，市財政無力保障債務(wù)償還機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三是土地儲備整理和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配合不到位。往往在開發(fā)一些區(qū)域時急于先搞基礎(chǔ)設(shè)施，形成周邊土地增值，而土地儲備整理在后，使收儲整理成本加大，收儲整理和開發(fā)工作難以開展。

四是應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金流的相關(guān)資源和職能不到位。城投公司先期開工建設(shè)和交付使用的項目全部在城市功能和社會效益上，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，短期內(nèi)無法依靠自身收益償還巨額債務(wù)。加之國發(fā)［］19號文件禁止政府進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保，而市上應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金的相關(guān)資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權(quán)經(jīng)營的資產(chǎn)相對應(yīng)掛起鉤來，使融資工作難以進(jìn)行。

五是政府各職能部門間的共識和聯(lián)動不到位。沒有形成推動城投公司發(fā)展的合力。

以上“五個不到位”使城投公司難以繼續(xù)拉動在建和具備開工條件的政府項目群，也難以達(dá)到和符合金融市場的運(yùn)行規(guī)則要求。

2、中心城區(qū)土地“六統(tǒng)一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重。市政府決定對中心城區(qū)土地“實(shí)行一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理”，但“六統(tǒng)一”管理體制至今尚未形成。由于條塊分割、多頭管理，市中心城區(qū)涉及橫山縣范圍的50平方公里未能納入市上統(tǒng)一管理，土地儲備空間受到限制。同時，土地收益分別由市財政、縣、區(qū)財政、開發(fā)區(qū)財政征收、管理和使用，統(tǒng)計口徑不一，征收標(biāo)準(zhǔn)各異，財力使用分散。

3、各自為政，建設(shè)用地未全部納入統(tǒng)征、儲備的主渠道，沒有實(shí)現(xiàn)壟斷土地一級市場的目標(biāo)。榆政發(fā)［］67號文件規(guī)定，未經(jīng)市政府統(tǒng)征的土地，縣區(qū)政府不得批準(zhǔn)提供土地，國土資源部門不得受理土地規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)用地預(yù)審和用地報批申請，市發(fā)改、林業(yè)、規(guī)劃等部門不得辦理項目立項、使用林地、規(guī)劃選址等審批手續(xù)，已辦理使用林地等前置手續(xù)，但未經(jīng)市政府統(tǒng)征，未辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的一律不得使用土地。對按規(guī)定應(yīng)通過招拍掛方式公開讓土地的，發(fā)改、規(guī)劃部門不得先行給具體對象辦理項目立項、規(guī)劃審批。但這些規(guī)定并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，致使未經(jīng)市政府統(tǒng)征儲備的土地進(jìn)入審批程序。另外，違法用地、違法建設(shè)屢禁不止，一部分土地游離于監(jiān)管之外，沒有進(jìn)入統(tǒng)征儲備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)。

4、土地儲備工作阻力大，儲備土地變現(xiàn)難，土地儲備資金周轉(zhuǎn)困難。市政府67號文件規(guī)定，積極推行貨幣補(bǔ)償與安排村民生活安置用地相結(jié)合的辦法征收集體農(nóng)用地。政府在征收土地時，根據(jù)村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其余土地由政府按片區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后予以征收。但阻力很大，難以推進(jìn)。儲備土地變現(xiàn)難，建設(shè)項目用地和規(guī)劃報批周期長，土地儲備資金周轉(zhuǎn)困難，財政資金難以落實(shí)，受國家調(diào)控政府融資平臺政策影響貸款困難。

5、土地出讓收入繳入國庫不及時，沒有嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。一些縣區(qū)不能及時足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實(shí)行“收支兩條線”，導(dǎo)致土地出讓收入數(shù)額土地部門征收數(shù)據(jù)和財政部門入庫數(shù)據(jù)差距較大。另外還存在不能嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度，市級土地出讓收入不規(guī)范的問題。

三、推進(jìn)城市土地資源經(jīng)營工作的對策和建議

1、加大榆政發(fā)［］67號文件的落實(shí)力度，著力解決條塊分割、多頭管理問題

土地是政府經(jīng)營城市、建設(shè)城市的依托。為了加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理、規(guī)范建設(shè)用地審批、使用和管理行為，切實(shí)解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進(jìn)區(qū)域中心城市建設(shè)，市政府根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，出臺了《關(guān)于加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》，即榆政發(fā)［］67號文件。這個文件是加強(qiáng)城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理的綱領(lǐng)性文件，具有嚴(yán)肅性和權(quán)威性。據(jù)調(diào)研，市政府對中心城區(qū)土地管理實(shí)行“六統(tǒng)一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設(shè)用地全部納入政府統(tǒng)征儲備主渠道等重大問題難以落實(shí)和推動的主要原因是，城市規(guī)劃區(qū)土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能于近期召開專題會議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，采取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實(shí)力度。同時建議，鑒于市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變動，應(yīng)盡快調(diào)整由市長任組長的市規(guī)劃區(qū)土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對這項工作的具體領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)。

2、加大依法統(tǒng)征儲備土地工作力度

省上下達(dá)我市建設(shè)用地指標(biāo)15500畝，實(shí)批34000畝，說明我市土地供需矛盾突出。隨著城市化的推進(jìn)和我市經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，建設(shè)用地需求進(jìn)一步增大。我市有46處平房片區(qū)和城中村需改造，將增加大量土地，為征收儲備土地提供了有利條件。人總行在土地儲備貸款名單式管理中將西安、兩市列為可貸款對象，這為我市擴(kuò)大融資提供有利條件。所以，我市要加大統(tǒng)征儲備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規(guī)為依據(jù)，以理順管理體制，合理分配收益為切入點(diǎn)，以嚴(yán)格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅持土地儲備和出讓金征管兩手抓，創(chuàng)新思路和工作方法，努力實(shí)現(xiàn)土地收益增加、土地管理規(guī)范、城市快速發(fā)展，廣大群眾受益多重目標(biāo)。要主抓一體兩翼，輻射帶動縣區(qū)，即市上重點(diǎn)抓好城區(qū)及工業(yè)集中區(qū)的土地儲備工作。中心城區(qū)的工作重點(diǎn)主要抓好五個區(qū)域，即鐵西新區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、榆溪河畔、紅山北區(qū)和東沙物流區(qū)。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金征收管理

一是要堅決按照國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》精神，加強(qiáng)土地收入政策的貫徹落實(shí)，依法征收，認(rèn)真落實(shí)土地出讓收支金額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。對于土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區(qū)和單位，財政部門要依法采取措施堅決予以糾正，限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。二是要強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度。要切實(shí)維護(hù)土地出讓收支管理政策的嚴(yán)肅性，對于違反規(guī)定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，已收繳的土地出讓收入未按規(guī)定及時繳入地方國庫，越權(quán)減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴(yán)格依照《財政違法行為處罰處分辦法》的規(guī)定進(jìn)行處罰，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。三是規(guī)范市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳范圍，強(qiáng)化市級土地出讓收入資金管理，規(guī)范市級土地出讓收入收繳劃轉(zhuǎn)程序，財政、國土部門共同審核、確認(rèn)，劃轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)出讓收入。

4、在今年秋冬開展違法用地大清查

建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點(diǎn)查處一些企業(yè)借招商引資之機(jī)進(jìn)行“圈地”、協(xié)議征地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少占多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)等違法行為和問題，并能取得實(shí)效。要選擇典型案例進(jìn)行公開處理，并在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規(guī)，違法批準(zhǔn)、提供或使用土地，違反程序轉(zhuǎn)讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對有關(guān)責(zé)任人依法追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并對部門、單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行問責(zé)。樹立強(qiáng)勢政府執(zhí)政為民、依法行政形象，取信于民。

四、重視解決城投公司存在的問題充分發(fā)揮其作用的建議

1、城投公司作為城市土地經(jīng)營主體，要發(fā)揮其作用必須進(jìn)行改革

隨著國家宏觀政策調(diào)整，6月國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)地方政策融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)［］19號文件）出臺后，目前，國家徹底取消了利用政府信譽(yù)擔(dān)保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續(xù)生存下去，就必須進(jìn)行改革轉(zhuǎn)型。經(jīng)過調(diào)研，綜合各方面的情況，結(jié)合實(shí)際，參照外地經(jīng)驗，我們建議城投公司在城市土地資源經(jīng)營改革模式應(yīng)確定為：“政府主導(dǎo)，多元投資；社會參與，市場運(yùn)作；創(chuàng)新管理，拓展領(lǐng)域；重在‘造血’，自我發(fā)展”。改革宜分步實(shí)施：第一步，按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，創(chuàng)新城投公司管理組織和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改革轉(zhuǎn)型。城投子公司全部實(shí)行企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作，獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，照章納稅，自負(fù)盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業(yè)（國有控股）。第二步，堅持可持續(xù)發(fā)展，逐步從借錢搞建設(shè)轉(zhuǎn)到賺錢搞建設(shè)，具備‘造血’功能，以收益性項目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運(yùn)用各種融資工具，采取多種融資形式，構(gòu)建多元化融資格局；第四步，重組產(chǎn)業(yè)，通過資源整合、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作，提升城投公司整體運(yùn)營效能。通過“四步走”，實(shí)現(xiàn)城投公司“集團(tuán)化、集約化、產(chǎn)業(yè)化、市場化”的自我發(fā)展新態(tài)勢。真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財、以城養(yǎng)城、以城興城的路子。

2、準(zhǔn)確對城投公司進(jìn)行基本定位

圍繞建設(shè)區(qū)域中心城市的目標(biāo)和推進(jìn)工業(yè)化、城市化進(jìn)程，建議市政府將城投公司的基本定位調(diào)整為：“城市土地資源經(jīng)營主體”、“城市公共資產(chǎn)運(yùn)營主體”、“城市發(fā)展市場化投融資主體”、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體”。要學(xué)習(xí)借鑒外地的經(jīng)驗，發(fā)展思路，堅持兩條腿走路，多領(lǐng)域發(fā)展。城投公司自營業(yè)務(wù)，積極穩(wěn)妥向城市開發(fā)板塊、水務(wù)板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個板塊發(fā)展。城市開發(fā)板塊：包括舊機(jī)場開發(fā)、空港區(qū)開發(fā)、舊城改造、統(tǒng)建代建、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等項目，依托政府的政策支持，使這個板塊形成較大規(guī)模和影響。水務(wù)板塊：水務(wù)產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，目前全市12個縣區(qū)的14個污水處理企業(yè)，采用bot模式運(yùn)作的有4戶，有10戶企業(yè)由政府全額投資，運(yùn)行成本大，費(fèi)用高，政府負(fù)擔(dān)重，城投公司應(yīng)借助與中國國電合作，整合縣區(qū)水務(wù)企業(yè)，做大水務(wù)產(chǎn)業(yè)。能源板塊：以中燃公司管線建設(shè)為基礎(chǔ)，滿足主要工業(yè)廠區(qū)城市氣化發(fā)展需求，逐步整合12個縣區(qū)燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)，利用國家將天然氣分布式能源技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用和液化天然氣技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用列為鼓勵類產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，同時啟動天然氣分布式能源項目和天然氣液化項目。以上三個板塊應(yīng)作為城投公司近期發(fā)展的三個支柱產(chǎn)業(yè)，其中城市開發(fā)板塊為核心業(yè)務(wù)，水務(wù)、能源作為公司重點(diǎn)推進(jìn)的兩個主營業(yè)務(wù)。信息板塊和金融板塊：以目前運(yùn)作的信息產(chǎn)業(yè)園項目和擔(dān)保公司為載體，逐步培育成為發(fā)展的重點(diǎn)。

3、目前應(yīng)盡快解決落實(shí)的幾個具體問題

一是盡快落實(shí)市政府［］67號文件和市政府紀(jì)要賦予城投公司進(jìn)行土地儲備和一級開發(fā)職責(zé)。二是為了成功發(fā)行14億元企業(yè)債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業(yè)的部分資產(chǎn)，但城投公司對這些資產(chǎn)沒有實(shí)際控制權(quán)，無法形成現(xiàn)金流。建議政府劃入等量資源性財產(chǎn)，置換原來劃入的沒有實(shí)際控制權(quán)的資產(chǎn)。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目產(chǎn)權(quán)應(yīng)盡快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴(yán)重影響城投公司由政府融資平臺向一般性融資平臺過渡。四是建議市政府成立“天然氣開發(fā)利用領(lǐng)導(dǎo)小組”，盡快制定出臺“天然氣開發(fā)利用總體規(guī)劃”，提升政府對天然氣開發(fā)利用的控制能力，實(shí)行統(tǒng)一管理，改變目前無政府經(jīng)營狀態(tài)。

第三篇：關(guān)于榆林城市土地資源經(jīng)營情況的調(diào)研報告

關(guān)于榆林城市土地資源經(jīng)營情況的調(diào)研報告

近期，我們就榆林城市土地資源經(jīng)營情況進(jìn)行了比較深入的調(diào)研，并征求了北京、西安決策咨詢特邀顧問的意見，現(xiàn)將調(diào)研情況報告如下：

一、我市城市土地資源經(jīng)營現(xiàn)狀

城市資源從廣義上講，有自然資源、人文資源、人力資源、無形資源（潛質(zhì)資源）、實(shí)體特征資源、價值特征資源等等。在諸多資源中最主要的資源是土地資源。土地是城市價值的主要載體，經(jīng)營城市資源在很大程度上就是經(jīng)營土地資源。也可以這樣說，只有經(jīng)營好土地，才能經(jīng)營好城市。

1、榆林城市土地儲備情況

城市土地儲備是城市土地資源經(jīng)營的基礎(chǔ)。我市土地儲備工作啟動實(shí)施以來，在法律規(guī)定模糊、國家政策多變、輿論環(huán)境趨緊的情況下，艱難推進(jìn)，取得一定成效。2009年市政府出臺了《關(guān)于加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》（榆政發(fā)[2009]67號文件，為今后一個時期土地儲備工作提供了剛性政策依據(jù)，使土地儲備出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機(jī)。截止2011年上半年，市區(qū)累計儲備土地7000多畝，庫存儲備土地4557畝。儲備土地已出讓2444畝，為城市拆遷安置和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)提供土地824畝，節(jié)約財政資金10億元；以儲備土地質(zhì)押為政府貸款20多億元；利用儲備土地籌集資金4.5億元，解決了市毛紡廠等15戶企業(yè)職工的安置問題，并將企業(yè)土地收回儲備。按大口徑計算，連同榆橫、榆神工業(yè)區(qū)，市本級累計庫存儲備土地13.23萬畝，其中市區(qū)0.45萬畝，榆橫工業(yè)區(qū)2.54萬畝，榆神工業(yè)區(qū)10.24萬畝；全市累計收取土地出讓金60.33億元。市財政局提供，2010年市、縣繳入國庫土地出讓收入6.3億元；2011年上半年，全市繳入國庫土地出讓收入4.8億元。今年上半年，市區(qū)新統(tǒng)征儲備土地689.4畝，榆神、榆橫工業(yè)區(qū)分別新統(tǒng)征儲備土地0.66萬畝、2.96萬畝。

2、榆林城市土地經(jīng)營規(guī)劃狀況

城市規(guī)劃是重要的城市隱性資源，城市土地資源經(jīng)營必須堅持規(guī)劃先行。“十一五”以來，全市先后投入8000多萬元，用于各類規(guī)劃的編制，初步形成了由市域城鎮(zhèn) 體系規(guī)劃、總體規(guī)劃、各類專項規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和鄉(xiāng)村規(guī)劃組成的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系。榆林中心城市面積由05年的30平方公里擴(kuò)大到52平方公里，人口由05年的28萬增加到50萬。06年以來，在第四版城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，我市加大了中心城市詳細(xì)規(guī)劃的編制力度，共完成各類規(guī)劃70余項。先后完成了榆林市總體城市設(shè)計，榆林古城景觀提升規(guī)劃，完成了榆溪公園、河濱綠地修建性詳細(xì)規(guī)劃、榆陽河及河岸景觀整治規(guī)劃、榆溪河左岸濱河綠地廣場規(guī)劃及鴛鴦湖公園修建性詳細(xì)規(guī)劃；完成了迎賓路景觀整治規(guī)劃、榆林大道街景規(guī)劃、長城路綜合整治規(guī)劃；完成了榆林新城一、二片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃、中心商務(wù)區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃及30多個平房片區(qū)改造修建性詳細(xì)規(guī)劃。此外還編制完成城區(qū)道路、綠地、廣場、創(chuàng)衛(wèi)等專項規(guī)劃20余項。特別是2010年規(guī)劃編制工作無論是數(shù)量還是質(zhì)量較前有了大幅度提升，部分規(guī)劃得到了全國權(quán)威專家的高度評價。先后完成了空港生態(tài)園區(qū)規(guī)劃、大墩梁森林公園總規(guī)、榆陽路街景規(guī)劃、長樂路片區(qū)控制性詳規(guī)編制工作。榆林中心城區(qū)詳規(guī)覆蓋率由05年的70%（三版總規(guī)），提高到2010年的90%（四版總規(guī)），基本做到了有建設(shè)的地方就有詳細(xì)規(guī)劃指導(dǎo)，規(guī)劃滯后于城市建設(shè)的矛盾得以徹底解決。規(guī)劃引領(lǐng)、指導(dǎo)城市建設(shè)作用彰顯，龍頭地位得到確立。

3、城市土地資源經(jīng)營情況

榆林城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司是我市城市土地資源經(jīng)營主體。該公司于2007年3月7日掛牌成立，為市政府直屬國有獨(dú)資企業(yè)。市政府確定公司有四大職能：一是投資融資。根據(jù)市政府建設(shè)區(qū)域中心城市的實(shí)際需要，多渠道、多形式融資籌集城市建設(shè)資金，代表市政府對外進(jìn)行投資、發(fā)債及擔(dān)保。二是土地開發(fā)。代表市政府對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的土地統(tǒng)一收儲和進(jìn)行一級開發(fā)。三是經(jīng)營城市。對城市經(jīng)營性資產(chǎn)實(shí)施經(jīng)營開發(fā)。四是統(tǒng)建代建。對政府投資的重大社會事業(yè)項目履行統(tǒng)建代建職能。四年來，公司堅持“投資城市、建設(shè)城市、經(jīng)營城市、發(fā)展城市”的經(jīng)營理念，組建運(yùn)營了6個子（分）公司，即：城投房地產(chǎn)開發(fā)公司、榆林中燃公司、城投代建工程建設(shè)管理公司、城投開發(fā)建設(shè)管理公司、今創(chuàng)傳媒文化公司、國信擔(dān)保公司，將經(jīng)營范圍拓展到市政工程、房地產(chǎn)開發(fā)、天燃?xì)狻⑽幕⑿庞脫?dān)保等多個領(lǐng)域。

城投公司履行政府統(tǒng)建代建項目建設(shè)法人職責(zé)已歷時四年，代建項目建設(shè)有序推進(jìn)。已交付使用項目6個，續(xù)建項目6個，新項目2個，年內(nèi)擬新開工項目6個，開展前期工作項目7個，待確定選址及建設(shè)規(guī)模的項目2個。

同時，城投公司及時調(diào)整工作重心，在穩(wěn)步推進(jìn)重大社會事業(yè)統(tǒng)建項目的同時，重點(diǎn)落實(shí)自營項目的開發(fā)建設(shè)。統(tǒng)建項目適當(dāng)收縮戰(zhàn)線，項目逐個編制投融資規(guī)劃，資金落實(shí)一個開工一個。自營項目已啟動和加快，舊機(jī)場、空港區(qū)兩個地標(biāo)名片和城市核心區(qū)——金融廣場3個項目建設(shè)為主線，帶動其他開發(fā)項目的實(shí)施。一是啟動了原體育中心427畝土地的商業(yè)策劃工作，高端打造榆林城市核心區(qū)——金融廣場。今年積極探索嘗試了新的融資模式，在市二院項目建設(shè)上采用BT模式，吸引了20多億元民間資本投入我市公益事業(yè)建設(shè)。并與西部機(jī)場集團(tuán)達(dá)成友好合作關(guān)系。三是啟動了空港區(qū)的開發(fā)建設(shè)，逐步形成城投公司發(fā)展的產(chǎn)業(yè)基地。以體育中心、會展中心、會議中心三個中心起步，同時規(guī)劃建設(shè)大型空港物流商貿(mào)園區(qū)、文化創(chuàng)意園和經(jīng)濟(jì)總部產(chǎn)業(yè)。四是拓展其他領(lǐng)域的開發(fā)，參股投資了通用航空項目，控股投資城市“一卡通”項目，啟動了全市12個縣區(qū)污水處理等水務(wù)項目的整合研究工作，積極開辟信息產(chǎn)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展。

二、榆林城市土地資源經(jīng)營中存在的突出問題

榆林城市土地資源經(jīng)營中還存在諸多問題，比較突出的問題有五個方面：

1、城市投資經(jīng)營集團(tuán)有限公司存在兩個明顯問題，①經(jīng)營城市資源帶有計劃經(jīng)濟(jì)色彩，對公司定位不夠準(zhǔn)確，存在政府舉債風(fēng)險。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何經(jīng)營城市土地資源是個全新的課題，也是擺在各級政府面前需要不斷探索和認(rèn)真研究的重大問題。應(yīng)該肯定，市政府在2007年組建市城投公司嘗試經(jīng)營城市資源的初衷是好的。但由于多年來受計劃經(jīng)濟(jì)的影響，所以經(jīng)營城市資源的理念難免帶有計劃經(jīng)濟(jì)的色彩，對城投公司的定位不夠準(zhǔn)確。按有關(guān)規(guī)定，城投公司為四類企業(yè)，政府不能承諾擔(dān)保貸款。但當(dāng)初市政府確定城投公司的職能時決定，對政府投資的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)項目由城投公司履行統(tǒng)建代建職能，建設(shè)資金沒有采取市場化運(yùn)作融資，而是政府大包大攬，結(jié)果給自己背上了沉重的包袱。據(jù)調(diào)研，政府經(jīng)市人大批準(zhǔn)為城投公司舉債28億元，發(fā)行企業(yè)債卷14億元，共計42億元，占到本級政府經(jīng)人大批準(zhǔn)或合同約定債務(wù)總額90.62億元的46.3%。這些政府性融資貸款主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)項目本身沒有收入來源，還本付息全由市財政承擔(dān)，給財政造成很大壓力。據(jù)市財政局提供資料顯示，歷年來市財政為城投公司投資本金利息和統(tǒng)建項目資金達(dá)12億元，其中2006年0.56億元，2007年2.37億元，2008年2.12億元，2009年1.03億元，2010年3.2億元，2011年上半年已預(yù)借2億元，支付一季度利益0.4億元。②城投公司管理體制、運(yùn)作方式、多元化投融資格局和可持續(xù)發(fā)展等方面存在先天不足，主要體現(xiàn)在“五個不到位”。

一是政府債務(wù)的償還機(jī)制的建立和運(yùn)轉(zhuǎn)不到位。市人大批準(zhǔn)用于城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會事業(yè)項目建設(shè)的28億元貸款額度時明確：“市本級土地出讓收入優(yōu)先用于償還商業(yè)銀行貸款本息，不足償還時，從市本級財政預(yù)算安排的還款準(zhǔn)備金中解決。但實(shí)際情況還本付息資金一直難以保障。

二是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資回報不到位。建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和重大社會事業(yè)項目，完善城市功能，帶動城市及周邊土地增值，形成了土地級差收益，而共享收益的縣、區(qū)不能及時和統(tǒng)一將土地出讓金收入按規(guī)定上繳市財政，市財政無力保障債務(wù)償還機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

三是土地儲備整理和配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配合不到位。往往在開發(fā)一些區(qū)域時急于先搞基礎(chǔ)設(shè)施，形成周邊土地增值，而土地儲備整理在后，使收儲整理成本加大，收儲整理和開發(fā)工作難以開展。

四是應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金流的相關(guān)資源和職能不到位。城投公司先期開工建設(shè)和交付使用的項目全部在城市功能和社會效益上，不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，短期內(nèi)無法依靠自身收益償還巨額債務(wù)。加之國發(fā)[2010]19號文件禁止政府進(jìn)行信譽(yù)擔(dān)保，而市上應(yīng)當(dāng)給予城投公司組織后續(xù)資金的相關(guān)資源沒有到位，沒有把銀行舉債和授權(quán)經(jīng)營的資產(chǎn)相對應(yīng)掛起鉤來，使融資工作難以進(jìn)行。

五是政府各職能部門間的共識和聯(lián)動不到位。沒有形成推動城投公司發(fā)展的合力。

以上“五個不到位”使城投公司難以繼續(xù)拉動在建和具備開工條件的政府項目群，也難以達(dá)到和符合金融市場的運(yùn)行規(guī)則要求。

2、中心城區(qū)土地“六統(tǒng)一”管理體制尚未形成，條塊分割、多頭管理現(xiàn)象嚴(yán)重。2009年市政府決定對中心城區(qū)土地“實(shí)行一規(guī)劃、統(tǒng)一征收、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地和統(tǒng)一管理”，但“六統(tǒng)一”管理體制至今尚未形成。由于條塊分割、多頭管理，市中心城區(qū)涉及橫山縣范圍的50平方公里未能納入市上統(tǒng)一管理，土地儲備空間受到限制。同時，土地收益分別由市財政、縣、區(qū)財政、開發(fā)區(qū)財政征收、管理和使用，統(tǒng)計口徑不一，征收標(biāo)準(zhǔn)各異，財力使用分散。

3、各自為政，建設(shè)用地未全部納入統(tǒng)征、儲備的主渠道，沒有實(shí)現(xiàn)壟斷土地一級市場的目標(biāo)。榆政發(fā)[2009]67號文件規(guī)定，未經(jīng)市政府統(tǒng)征的土地，縣區(qū)政府不得批準(zhǔn)提供土地，國土資源部門不得受理土地規(guī)劃調(diào)整、建設(shè)用地預(yù)審和用地報批申請，市發(fā)改、林業(yè)、規(guī)劃等部門不得辦理項目立項、使用林地、規(guī)劃選址等審批手續(xù)，已辦理使用林地等前置手續(xù)，但未經(jīng)市政府統(tǒng)征，未辦理用地批準(zhǔn)手續(xù)的一律不得使用土地。對按規(guī)定應(yīng)通過招拍掛方式公開讓土地的，發(fā)改、規(guī)劃部門不得先行給具體對象辦理項目立項、規(guī)劃審批。但這些規(guī)定并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，致使未經(jīng)市政府統(tǒng)征儲備的土地進(jìn)入審批程序。另外，違法用地、違法建設(shè)屢禁不止，一部分土地游離于監(jiān)管之外，沒有進(jìn)入統(tǒng)征儲備的主渠道，壟斷土地一級市場的目標(biāo)沒有實(shí)現(xiàn)。

4、土地儲備工作阻力大，儲備土地變現(xiàn)難，土地儲備資金周轉(zhuǎn)困難。市政府67號文件規(guī)定，積極推行貨幣補(bǔ)償與安排村民生活安置用地相結(jié)合的辦法征收集體農(nóng)用地。政府在征收土地時，根據(jù)村組人均土地、住房及其他用地等情況，給村組安排一定面積的村民生活安置用地，其余土地由政府按片區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償后予以征收。但阻力很大，難以推進(jìn)。儲備土地變現(xiàn)難，建設(shè)項目用地和規(guī)劃報批周期長，土地儲備資金周轉(zhuǎn)困難，財政資金難以落實(shí)，受國家調(diào)控政府融資平臺政策影響貸款困難。

5、土地出讓收入繳入國庫不及時，沒有嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。一些縣區(qū)不能及時足額將土地出讓收入繳入國庫，沒有實(shí)行“收支兩條線”，導(dǎo)致土地出讓收入數(shù)額土地部門征收數(shù)據(jù)和財政部門入庫數(shù)據(jù)差距較大。另外還存在不能嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度，市級土地出讓收入不規(guī)范的問題。

三、推進(jìn)城市土地資源經(jīng)營工作的對策和建議

1、加大榆政發(fā)[2009]67號文件的落實(shí)力度，著力解決條塊分割、多頭管理問題

土地是政府經(jīng)營城市、建設(shè)城市的依托。為了加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理、規(guī)范建設(shè)用地審批、使用和管理行為，切實(shí)解決多家管地、多頭供地、違法用地、炒買炒賣土地等突出問題，加快推進(jìn)榆林區(qū)域中心城市建設(shè)，市政府根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策，出臺了《關(guān)于加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地管理的意見》，即榆政發(fā)[2009]67號文件。這個文件是加強(qiáng)榆林城市規(guī)劃區(qū)土地統(tǒng)一管理的綱領(lǐng)性文件，具有嚴(yán)肅性和權(quán)威性。據(jù)調(diào)研，市政府對中心城區(qū)土地管理實(shí)行“六統(tǒng)一”、對土地一級市場高度壟斷、把新增建設(shè)用地全部納入政府統(tǒng)征儲備主渠道等重大問題難以落實(shí)和推動的主要原因是，城市規(guī)劃區(qū)土地涉及眾多管理主體，利益碰撞已成為障礙。條塊分割、多頭管理、各自為政是主要阻力。建議市委、市政府能于近期召開專題會議，集中研究解決這些問題，理順管理體制，采取得力措施，加大市政府67號文件的貫徹落實(shí)力度。同時建議，鑒于市政府主要領(lǐng)導(dǎo)變動，應(yīng)盡快調(diào)整由市長任組長的榆林市規(guī)劃區(qū)土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，以加強(qiáng)對這項工作的具體領(lǐng)導(dǎo)和指導(dǎo)。

2、加大依法統(tǒng)征儲備土地工作力度

2010年省上下達(dá)我市建設(shè)用地指標(biāo)15500畝，實(shí)批34000畝，說明我市土地供需矛盾突出。隨著城市化的推進(jìn)和我市經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展，建設(shè)用地需求進(jìn)一步增大。我市有46處平房片區(qū)和城中村需改造，將增加大量土地，為征收儲備土地提供了有利條件。人總行在土地儲備貸款名單式管理中將西安、榆林兩市列為可貸款對象，這為我市擴(kuò)大融資提供有利條件。所以，我市要加大統(tǒng)征儲備土地的工作力度，排除阻力，以土地管理法律法規(guī)為依據(jù)，以理順管理體制，合理分配收益為切入點(diǎn)，以嚴(yán)格管理、壟斷土地一級市場為主要手段，堅持土地儲備和出讓金征管兩手抓，創(chuàng)新思路和工作方法，努力實(shí)現(xiàn)土地收益增加、土地管理規(guī)范、城市快速發(fā)展，廣大群眾受益多重目標(biāo)。要主抓一體兩翼，輻射帶動縣區(qū)，即市上重點(diǎn)抓好城區(qū)及工業(yè)集中區(qū)的土地儲備工作。中心城區(qū)的工作重點(diǎn)主要抓好五個區(qū)域，即鐵西新區(qū)、中心商務(wù)區(qū)、榆溪河畔、紅山北區(qū)和東沙物流區(qū)。

3、進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓金征收管理

一是要堅決按照國務(wù)院《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》精神，加強(qiáng)土地收入政策的貫徹落實(shí)，依法征收，認(rèn)真落實(shí)土地出讓收支金額納入地方基金預(yù)算管理的規(guī)定，將土地出讓收入金額繳入地方國庫，支出通過地方基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，嚴(yán)格實(shí)行“收支兩條線”管理。對于土地出讓收入違反“收支兩條線”管理的縣區(qū)和單位，財政部門要依法采取措施堅決予以糾正，限期補(bǔ)繳應(yīng)繳的土地出讓收入。二是要強(qiáng)化監(jiān)督檢查，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓收支管理的責(zé)任追究制度。要切實(shí)維護(hù)土地出讓收支管理政策的嚴(yán)肅性，對于違反規(guī)定拖欠土地出讓收入，未及時足額繳納土地出讓收入，未將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理，已收繳的土地出讓收入未按規(guī)定及時繳入地方國庫，越權(quán)減免或變相減免土地出讓收入等行為，要嚴(yán)格依照《財政違法行為處罰處分辦法》的規(guī)定進(jìn)行處罰，依法追究相關(guān)責(zé)任人員的行政責(zé)任。三是規(guī)范市級土地出讓收入資金管理。要明確市級土地出讓收入收繳范圍，強(qiáng)化市級土地出讓收入資金管理，規(guī)范市級土地出讓收入收繳劃轉(zhuǎn)程序，財政、國土部門共同審核、確認(rèn)，劃轉(zhuǎn)國有土地使用權(quán)出讓收入。

4、在今年秋冬開展違法用地大清查

建議市政府在今年秋冬在全市開展違法用地大清查，重點(diǎn)查處一些企業(yè)借招商引資之機(jī)進(jìn)行“圈地”、協(xié)議征地、非法炒買炒賣土地、未批先用、批少占多，擅自改變土地用途和容積率，利用劃撥土地進(jìn)行經(jīng)營性開發(fā)等違法行為和問題，并能取得實(shí)效。要選擇典型案例進(jìn)行公開處理，并在媒體上曝光。對公職人員違反土地管理法律、法規(guī)，違法批準(zhǔn)、提供或使用土地，違反程序轉(zhuǎn)讓土地，參與炒買炒賣土地等問題，依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，對有關(guān)責(zé)任人依法追究黨紀(jì)政紀(jì)責(zé)任，構(gòu)成犯罪的移交司法機(jī)關(guān)，并對部門、單位領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行問責(zé)。樹立強(qiáng)勢政府執(zhí)政為民、依法行政形象，取信于民。

四、重視解決城投公司存在的問題充分發(fā)揮其作用的建議

1、城投公司作為城市土地經(jīng)營主體，要發(fā)揮其作用必須進(jìn)行改革

隨著國家宏觀政策調(diào)整，2010年6月國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)地方政策融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[2010]19號文件）出臺后，目前，國家徹底取消了利用政府信譽(yù)擔(dān)保的融資渠道，市城投公司面臨成立以來最為嚴(yán)峻的困難和挑戰(zhàn)。在“斷奶”的新形勢下，城投公司要繼續(xù)生存下去，就必須進(jìn)行改革轉(zhuǎn)型。經(jīng)過調(diào)研，綜合各方面的情況，結(jié)合榆林實(shí)際，參照外地經(jīng)驗，我們建議城投公司在城市土地資源經(jīng)營改革模式應(yīng)確定為：“政府主導(dǎo)，多元投資；社會參與，市場運(yùn)作；創(chuàng)新管理，拓展領(lǐng)域；重在‘造血’，自我發(fā)展”。改革宜分步實(shí)施：第一步，按照現(xiàn)代企業(yè)管理模式，創(chuàng)新城投公司管理組織和機(jī)制，實(shí)現(xiàn)改革轉(zhuǎn)型。城投子公司全部實(shí)行企業(yè)化管理、市場化運(yùn)作，獨(dú)立法人，自主經(jīng)營，照章納稅，自負(fù)盈虧。條件成熟的可組建為股份制企業(yè)（國有控股）。第二步，堅持可持續(xù)發(fā)展，逐步從借錢搞建設(shè)轉(zhuǎn)到賺錢搞建設(shè)，具備‘造血’功能，以收益性項目利潤與資金流為城建提供保障。第三步，積極爭取政府政策性支持和資源投入，運(yùn)用各種融資工具，采取多種融資形式，構(gòu)建多元化融資格局；第四步，重組產(chǎn)業(yè)，通過資源整合、資產(chǎn)重組、資本運(yùn)作，提升城投公司整體運(yùn)營效能。通過“四步走”，實(shí)現(xiàn)城投公司“集團(tuán)化、集約化、產(chǎn)業(yè)化、市場化”的自我發(fā)展新態(tài)勢。真正實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展模式，走出一條利用城市資源走以城聚財、以城養(yǎng)城、以城興城的路子。

2、準(zhǔn)確對榆林城投公司進(jìn)行基本定位

圍繞榆林建設(shè)區(qū)域中心城市的目標(biāo)和推進(jìn)榆林工業(yè)化、城市化進(jìn)程，建議市政府將城投公司的基本定位調(diào)整為：“城市土地資源經(jīng)營主體”、“城市公共資產(chǎn)運(yùn)營主體”、“城市發(fā)展市場化投融資主體”、“城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)主體”。要學(xué)習(xí)借鑒外地的經(jīng)驗，發(fā)展思路，堅持兩條腿走路，多領(lǐng)域發(fā)展。城投公司自營業(yè)務(wù)，積極穩(wěn)妥向城市開發(fā)板塊、水務(wù)板塊、能源板塊、信息板塊和金融板塊等五個板塊發(fā)展。城市開發(fā)板塊：包括舊機(jī)場開發(fā)、空港區(qū)開發(fā)、舊城改造、統(tǒng)建代建、商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)等項目，依托政府的政策支持，使這個板塊形成較大規(guī)模和影響。水務(wù)板塊：水務(wù)產(chǎn)業(yè)是新興產(chǎn)業(yè)，目前全市12個縣區(qū)的14個污水處理企業(yè)，采用BOT模式運(yùn)作的有4戶，有10戶企業(yè)由政府全額投資，運(yùn)行成本大，費(fèi)用高，政府負(fù)擔(dān)重，城投公司應(yīng)借助與中國國電合作，整合縣區(qū)水務(wù)企業(yè)，做大榆林水務(wù)產(chǎn)業(yè)。能源板塊：以中燃公司管線建設(shè)為基礎(chǔ)，滿足主要工業(yè)廠區(qū)城市氣化發(fā)展需求，逐步整合12個縣區(qū)燃?xì)饨?jīng)營企業(yè)，利用國家將天然氣分布式能源技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用和液化天然氣技術(shù)開發(fā)與應(yīng)用列為鼓勵類產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，同時啟動天然氣分布式能源項目和天然氣液化項目。以上三個板塊應(yīng)作為城投公司近期發(fā)展的三個支柱產(chǎn)業(yè)，其中城市開發(fā)板塊為核心業(yè)務(wù)，水務(wù)、能源作為公司重點(diǎn)推進(jìn)的兩個主營業(yè)務(wù)。信息板塊和金融板塊：以目前運(yùn)作的信息產(chǎn)業(yè)園項目和擔(dān)保公司為載體，逐步培育成為發(fā)展的重點(diǎn)。

3、目前應(yīng)盡快解決落實(shí)的幾個具體問題

一是盡快落實(shí)市政府[2009]67號文件和市政府紀(jì)要賦予城投公司進(jìn)行土地儲備和一級開發(fā)職責(zé)。二是為了成功發(fā)行14億元企業(yè)債券，政府給城投公司劃入了幾家國有企業(yè)的部分資產(chǎn)，但城投公司對這些資 產(chǎn)沒有實(shí)際控制權(quán)，無法形成現(xiàn)金流。建議政府劃入等量資源性財產(chǎn)，置換原來劃入的沒有實(shí)際控制權(quán)的資產(chǎn)。三是市住建局等部門利用城投公司融資建設(shè)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目產(chǎn)權(quán)應(yīng)盡快劃入城投公司，使賬物相符。否則嚴(yán)重影響城投公司由政府融資平臺向一般性融資平臺過渡。四是建議市政府成立“榆林天然氣開發(fā)利用領(lǐng)導(dǎo)小組”，盡快制定出臺“榆林天然氣開發(fā)利用總體規(guī)劃”，提升政府對天然氣開發(fā)利用的控制能力，實(shí)行統(tǒng)一管理，改變目前無政府經(jīng)營狀態(tài)。

第四篇：經(jīng)營城市城鄉(xiāng)建設(shè)調(diào)研報告

阿爾山設(shè)市以來，各項事業(yè)蓬勃發(fā)展，由一個邊境小鎮(zhèn)建設(shè)成了一座城市，尤其是城市建設(shè)成效顯著，完成了最基本的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，構(gòu)建了城市框架，城區(qū)建設(shè)初見規(guī)模，這對于阿爾山品牌的成功塑造、“神泉雪城”品牌知名度的顯著提升、引起自治區(qū)政府高度重視而做出建設(shè)“阿爾山―柴河”旅游區(qū)的決策起到莫大作用。但總體來看，我市城市建設(shè)與市委、市政府所明確的旅游城市定位和自治區(qū)政府標(biāo)示建設(shè)國際知名、國內(nèi)一流的旅游區(qū)目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，與應(yīng)發(fā)揮的中心城市載體功能、加快經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的要求還很不適應(yīng)，主要表現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施不配套，城市功能不完善，載體作用不明顯，建設(shè)管理水平低。歸根結(jié)底，是我市城建起步晚、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄，城市建設(shè)資金來源單一，導(dǎo)致我市城市建設(shè)投入總量小，發(fā)展慢。

所以，要使我市城市建設(shè)步入高速發(fā)展的軌道，就必須搶抓自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)“阿爾山－柴河”旅游區(qū)的歷史機(jī)遇，以開展“二次創(chuàng)業(yè)”活動為契機(jī)進(jìn)一步解放思想，樹立經(jīng)營城市新觀念，全方位整合城市資源，通過市場化運(yùn)作，多渠道籌措建設(shè)資金，走以城建城，以城養(yǎng)城，以城興城的城市建設(shè)之路，促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)超常規(guī)、高速度、跨越式發(fā)展。

整合城市資源，主要是運(yùn)用市場機(jī)制，對城市空間和作為城市功能載體的自然資本（如土地），人力作用資本（如路、橋）及相關(guān)的延伸資本（如路、橋冠名權(quán)）等進(jìn)行重組和運(yùn)營，打破舊體制的束縛，從中獲取收益，并把收益重新投入到城市建設(shè)的新領(lǐng)域，即大力改革現(xiàn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施投資、運(yùn)營和管理模式，把城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與管理納入市場化運(yùn)作，廣泛吸納外資、內(nèi)資和民間資本，擴(kuò)大城建資金來源，以實(shí)現(xiàn)城市自我積累、自我增值、自我滾動、自我發(fā)展，逐步形成“政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、社會為主、多方籌集”的新機(jī)制。比較而言，我市建市晚，城市資源整合與盤活的余量大，有很大潛力多方面拓寬籌措建設(shè)資金渠道：

一、盤活土地資本，以土地聚集資金

城市最大資本是土地，經(jīng)營城市政府首先要盤活土地。建設(shè)幾年來，阿爾山城市建設(shè)與管理飽受體制不理順之苦，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上，城市管理力度抓不緊。所以，在阿爾山的第二次創(chuàng)業(yè)中，必須緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)“阿爾山－柴河”旅游區(qū)的歷史機(jī)遇，在編制“阿爾山－柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中，重新劃定阿爾山市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)，擴(kuò)大規(guī)劃區(qū)面積，屯積城市土地資本。

在此基礎(chǔ)上，政府要利用壟斷土地一級市場的優(yōu)勢，嚴(yán)格控制供地總量，讓用地者競爭用地，有效發(fā)揮市場機(jī)制配置資源的手段，建立起“一個渠道進(jìn)，一個池子蓄，一個口子出”的土地儲備管理機(jī)制，同時健全土地金收取、支出、使用制度，確保城市土地收益全部用于城市建設(shè)，使城市土地收益轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)主要財源，逐步解決長期以來城市建設(shè)資金“瓶頸”制約的問題。

二、靠規(guī)劃出精品，利用精品開發(fā)項目吸引資金

我們必須清醒地認(rèn)識到，即使在編制“阿爾山－柴河”旅游區(qū)規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編過程中重新劃定阿爾山市城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)及擴(kuò)大規(guī)劃區(qū)面積的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，阿爾山市城區(qū)面積相對較小、人口相對較少的問題仍然在一段時期內(nèi)存在。所以要使土地資產(chǎn)最大限度地發(fā)揮效能，必須從規(guī)劃入手，強(qiáng)化規(guī)劃對土地供應(yīng)的調(diào)控和指導(dǎo)作用。以規(guī)劃為指導(dǎo)，超前儲備城市基礎(chǔ)設(shè)施項目，認(rèn)真研究、考察、論證項目，尤其要推出一批“精品”開發(fā)項目，對有收益的進(jìn)行拍賣，拍賣時帶項目。特別是對重大項目，均應(yīng)提出其性質(zhì)、功能、規(guī)劃、布局意向、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，并進(jìn)行形象構(gòu)思設(shè)計，使投資者充分了解設(shè)計者意圖，并能有效地進(jìn)行成本與利潤的經(jīng)濟(jì)分析，以利投資決策，從而有序引導(dǎo)開發(fā)商向“黃金地段”投資最大限度地發(fā)揮土地資產(chǎn)的利用和效益。如烏蘭浩特市“五一廣場”，動工伊始，周邊地價便節(jié)節(jié)攀升，而廣場竣工后，周邊地價猛增了幾倍，也成了搶手貨。阿爾山市也應(yīng)因地制宜，在河濱公園、中心廣場、五里泉、海神療養(yǎng)院等處周邊土地做好長期土地儲備，并有序推出相應(yīng)的開發(fā)項目，吸引資金建設(shè)。

三、理順管理體制，優(yōu)化投資經(jīng)營領(lǐng)域，吸收社會融資

把城市建設(shè)管理看作生產(chǎn)力，在城市建設(shè)項目融資上，只求所在，不求所有。在啟動“二次創(chuàng)業(yè)”活動之初，緊緊抓住自治區(qū)規(guī)劃建設(shè)“阿爾山－柴河”旅游區(qū)的歷史機(jī)遇，將制約和束縛大景區(qū)建設(shè)和發(fā)展的體制理順，將不適應(yīng)新城市建設(shè)和管理的方法黜除，將原有落后的管理機(jī)制和陳舊的觀念摒棄。在此基礎(chǔ)上，樹立新的觀念，采取新的措施，建立新的機(jī)制，放開城市經(jīng)營市場，引入市場競爭機(jī)制，提高城市經(jīng)營的誘惑力和生命力，“讓經(jīng)營者看到利益，讓市場看到競爭”，這是經(jīng)營城市的關(guān)鍵所在。

開放投資經(jīng)營領(lǐng)域，把部分市政工程建設(shè)與管理，尤其是各景區(qū)景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，向市場開放――阿爾山獨(dú)特的礦泉群、石塘林、活火山群及冰雪資源，是阿爾山的最大資本，也是實(shí)現(xiàn)阿爾山旅游立市、興市、強(qiáng)市、富市的最好資本――采取獨(dú)資、合資、合作等各種形式，吸引外資和社會資金參與景區(qū)景點(diǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對有收益的項目可相應(yīng)給予自籌資金、自主建設(shè)、自行管理、自行還貸，合同期內(nèi)收益歸己政策，同時，也可以采取“捆綁”的方法解決一些無收益、負(fù)收益的公益設(shè)施建設(shè)項目，如景區(qū)旅游廁所、垃圾收集處理設(shè)施等。在此基礎(chǔ)上，加大對城市和景區(qū)景點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、廣告權(quán)、冠名權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)等無形資產(chǎn)進(jìn)行招標(biāo)拍賣力度，變無形資產(chǎn)為有形資產(chǎn)，拓寬籌措建設(shè)資金渠道，加快城市建設(shè)步伐。

四、將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)推向市場，進(jìn)行開源節(jié)流

在現(xiàn)階段，阿爾山市的財政十分吃緊，城市建設(shè)資金十分短缺，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目大都靠負(fù)債、拖欠 和借貸進(jìn)行，使得城市的基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)項目建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活需求，甚至出現(xiàn)了難以為繼的局面，這是不容回避的客觀事實(shí)。

所以，對城市公用設(shè)施養(yǎng)護(hù)管理作業(yè)體制進(jìn)行改革，打破政府一手“包辦”的局面，減輕財政壓力勢在必行。在城市建設(shè)初級階段、城市人口相對較少、城市生活水平相對較低的時候，在給予必須的財政補(bǔ)貼的同時，首先必須尋求市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)所需資金的開源，擴(kuò)大和提高市政、園林、環(huán)衛(wèi)作業(yè)服務(wù)面和收益；其次是確保服務(wù)收益有效利用，對專項資金進(jìn)行節(jié)流。

另一方面，隨著城市化水平提高，逐步將市政、園林、環(huán)衛(wèi)養(yǎng)護(hù)作業(yè)推向市場，通過公開招標(biāo)和企業(yè)承包的辦法，承擔(dān)各項任務(wù)，以節(jié)約建設(shè)資金，提高資金使用效益。

五、足額征收各種城建稅費(fèi)

根據(jù)國務(wù)院、自治區(qū)、盟行署和市政府的有關(guān)規(guī)定，用于城市建設(shè)方面的稅費(fèi)收入項目主要有城市土地出讓金、土地增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房產(chǎn)稅、電力附加等。長期以來，由于急于追求“招商引資”成果，優(yōu)惠政策施用不當(dāng)，出現(xiàn)稅費(fèi)征收力度不夠、漏征漏收漏管理，應(yīng)收稅費(fèi)大量減免現(xiàn)象。其實(shí)，這些政策性稅費(fèi)的征收潛力很大。所以，對應(yīng)收取的政策性城建資金應(yīng)當(dāng)加大征收力度，加強(qiáng)資金管理，確保城建資金足額收取并集中使用。

六、組建城建投資公司，靠公司經(jīng)營籌集城建資金

根據(jù)自治區(qū)“阿爾山――柴河”旅游景區(qū)規(guī)劃建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組的決策，阿爾山旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體（GIE）和在即。所以，為了建立城建資本運(yùn)營的有效機(jī)制，抓住組建阿爾山市特殊目的公司（SpV）的機(jī)遇，應(yīng)盡快成立城市建設(shè)投資開發(fā)公司。該公司可以是國有獨(dú)資企業(yè)，也可以是政府控股的股份有限公司。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的項目法人，具體負(fù)責(zé)城建資金的籌措、融通、投入和償還，實(shí)現(xiàn)資本的集中營運(yùn)和滾動發(fā)展。它可以接受政府委托對城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行資本營運(yùn)，將所有可以拿出來經(jīng)營發(fā)展的資本予以歸集，代表政府行使經(jīng)營、管理的權(quán)力，同時相應(yīng)承擔(dān)盈虧責(zé)任和市場競爭風(fēng)險。有了這樣的公司后，財政資金今后只需管維護(hù)和人頭費(fèi)，政府不再直接投資，新建基礎(chǔ)設(shè)施需要政府投入的部分，將通過公司運(yùn)作，這樣，既明確了舉債主體和擔(dān)保主體，也突破了財政單一包攬的模式，打破了一個項目成立一個指揮部面對整個運(yùn)作環(huán)節(jié)負(fù)不了責(zé)的模式，使公司自我舉債、自我還貸、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展，成為市場競爭主體。

以上幾條經(jīng)營城市的措施的實(shí)施，關(guān)鍵在于從我市實(shí)際出發(fā)，把阿爾山城市建設(shè)的定位定準(zhǔn)，在新市區(qū)建設(shè)和四鎮(zhèn)改造過程中不斷實(shí)踐，加大工作力度，不斷拓寬新的思路，出臺新的舉措，開創(chuàng)新的局面。

第五篇：關(guān)于經(jīng)營城市工作的調(diào)研報告

按照區(qū)委的通知要求，我們組織有關(guān)部門對我區(qū)經(jīng)營城市工作進(jìn)行了詳細(xì)的調(diào)查研究，經(jīng)過認(rèn)真的匯總和分析，形成報告如下。

一、基本情況

近幾年，通過認(rèn)真分析城市建設(shè)的新形勢，解放思想，轉(zhuǎn)變觀念，以經(jīng)營城市為理念，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關(guān)的延伸資本進(jìn)行了積極的集聚、重組和運(yùn)營，把城市建設(shè)由事業(yè)向產(chǎn)業(yè)過渡，轉(zhuǎn)變城市建設(shè)過分依賴政府，忽視市場作用的現(xiàn)狀，初步探索了一條以城養(yǎng)城，以城建城的新路子。

三是盤活存量，實(shí)施城市無形資產(chǎn)運(yùn)營。盤活城市無形資產(chǎn)，逐步剝離公用事業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，以冠名權(quán)、經(jīng)營管理權(quán)積極探索投入建設(shè)、開發(fā)、回報新路子，走出城市建設(shè)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相矛盾的誤區(qū)。臥龍路改造工程竣工后，將全長9.2公里的路燈廣告權(quán)整體出售，利用所得收益反哺道路的維修和養(yǎng)護(hù)；將XXX大街的停車站亭進(jìn)行整體包裝，準(zhǔn)備對外拍賣，從而切實(shí)改善了城市建設(shè)的投資主體，激活了城市資產(chǎn)。

五是政府宏觀調(diào)控，推動城市建設(shè)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。不斷加快住房制度改革，取消福利分房，加大公房出售，進(jìn)一步提高房屋租金，鼓勵機(jī)關(guān)干部職工購房和集資建房，全面放開了一級市場；加快了房改售房和經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)辦理工作，目前已辦理產(chǎn)權(quán)1019戶，同時不斷加大住宅小區(qū)的人居環(huán)境建設(shè)，有效激活了二級市場。98年以來，全區(qū)住宅建設(shè)達(dá)140萬平方米，住宅業(yè)的快速發(fā)展帶動了建筑業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

六是挖掘潛能，區(qū)域資產(chǎn)得到了合理利用。組織專人對轄區(qū)閑置資產(chǎn)、廠房、設(shè)備進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查，建立了閑置資產(chǎn)檔案，采取網(wǎng)上發(fā)布、舉辦招商會等辦法，使轄區(qū)閑置資產(chǎn)得到了合理利用。采取招商引資的辦法，引進(jìn)大哈大食品有限公司，盤活了乙烯技校閑置廠房1000平方米；引進(jìn)匯升塑料等項目，盤活薩東工業(yè)小區(qū)廠房3000平方米。近年來，共盤活閑置資產(chǎn)4000多萬元。通過盤活閑置資產(chǎn)保持了資本的高度活化，優(yōu)化了配置，加快了資本的聚集、增值，再聚集、再增值的循環(huán)過程。

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