第一篇：在市委常委會上關(guān)于改造“城中村”有關(guān)問題的講話

在市委常委會上關(guān)于改造“城中村”有關(guān)問題的講話

在市委常委會上關(guān)于改造“城中村”有關(guān)問題的講話

剛才，市規(guī)劃局匯報(bào)了XX中心城區(qū)“城中村”改造總體布局規(guī)劃方案，大家針對規(guī)劃方案講了很好的意見和建議，我都贊成。這個(gè)規(guī)劃，是市政府組織人員到外地學(xué)習(xí)考察后，結(jié)合XX“城中村”的實(shí)際編制的，總體上看是編制得比較好的。

下面，我就如何推進(jìn)“城中村”的改造工作講幾點(diǎn)意見：

一、要高度重視“城中村”是推進(jìn)城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物。隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，城市空間的迅速拓展，城市周邊的農(nóng)村不斷融入城市范圍。與此同時(shí)，已經(jīng)居住在城市的農(nóng)民的身份以及農(nóng)村集體所有制經(jīng)濟(jì)、管理體制、農(nóng)村土地等都沒有及時(shí)向城市轉(zhuǎn)變，使處于城市與農(nóng)村之間的區(qū)域出現(xiàn)了“城中村”。“城中村”的出現(xiàn)既是一個(gè)歷史問題，也是一個(gè)社會問題。雖然“城中村”問題出現(xiàn)的原因是多方面的，但歸根到底是“一個(gè)過快”、“兩個(gè)滯后”。“一個(gè)過快”就是農(nóng)村人口大量涌入城市成為流動人口，導(dǎo)致城市人口過快增長。“兩個(gè)滯后”：一是規(guī)劃滯后。XX的規(guī)劃視野主要在中心城區(qū)，沒有向城郊、農(nóng)村延伸，導(dǎo)致城郊、農(nóng)村規(guī)劃失控，成了規(guī)劃的“真空”地帶。二是管理滯后。一方面，面對城市與農(nóng)村之間的亂搭亂建，我們沒有及時(shí)去制止、去管理、去規(guī)范；另一方面，我們對城市空間的拓展、城市規(guī)模的擴(kuò)大出現(xiàn)的新問題新情況沒有及時(shí)進(jìn)行研究解決。

XX“城中村”量多面廣，形成村包城、城包村格局。“城中村”內(nèi)土地管理混亂、土地使用粗放、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重匱乏、建筑布局零亂、消防隱患突出、居住環(huán)境惡劣、社會治安混亂，與省會城市形象極不相稱，既不利于投資環(huán)境的改善和城市統(tǒng)一建設(shè)管理，也不利于已經(jīng)進(jìn)入城市的農(nóng)民生活水平的提高。“城中村”的出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了城市市容市貌，嚴(yán)重影響了城市功能的發(fā)揮、城市空間資源的優(yōu)化配置，嚴(yán)重影響了城市化的推進(jìn)和城市品位的提高，嚴(yán)重影響了人民群眾居住環(huán)境的改善。對“城中村”進(jìn)行改造，事關(guān)城市化進(jìn)程的推進(jìn)，事關(guān)城市競爭力的提升，事關(guān)人民群眾居住環(huán)境的改善，事關(guān)社會主義和諧社會的構(gòu)建，意義非常重大。我們要從這樣的高度來認(rèn)識“城中村”的改造問題，切實(shí)增強(qiáng)改造“城中村”的責(zé)任感和緊迫感。

當(dāng)然，“城中村”改造是一項(xiàng)艱巨的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，既是城市建設(shè)管理中的難中之難，也是城市建設(shè)管理工作中的重中之重。“城中村”的出現(xiàn)是一個(gè)歷史的過程，對“城中村”進(jìn)行改造也需要一個(gè)過程。因此，我們要充分認(rèn)識“城中村”改造的長期性和艱巨性，采取措施，強(qiáng)力推進(jìn)，把這項(xiàng)工作抓好，抓出成效。

二、要?jiǎng)?chuàng)新思路

根據(jù)規(guī)劃方案，列入此次改造的3個(gè)城區(qū)的“城中村”共有29個(gè)，占地面積達(dá)9.72平方公里，涉及農(nóng)業(yè)人口1.7萬戶6.05萬人、外來流動人口23.6萬人。對“城中村”進(jìn)行改造是一項(xiàng)涉及范圍寬、改造規(guī)模大、拆遷力度大、建設(shè)任務(wù)重，且投入成本很高、工作難度很大的工作。但不能因?yàn)椤俺侵写濉备脑煊须y度就畏縮不前，就在困難面前無所作為。我們一定要解放思想、創(chuàng)新思路，運(yùn)用市場機(jī)制解決“城中村”改造工作中的難題。當(dāng)前，要著力解決好以下四個(gè)方面的問題：

第一，樹立以人為本的思想和理念。“以人為本”是科學(xué)發(fā)展觀的本質(zhì)和核心，是我們一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。堅(jiān)持“以人為本”，就是要樹立為民的理念，真正把群眾的呼聲和意愿作為指導(dǎo)工作的第一信號，把關(guān)心和服務(wù)群眾作為各級領(lǐng)導(dǎo)的第一職責(zé)；就是要善于調(diào)動群眾的發(fā)展積極性，幫助群眾解決發(fā)展的難題，讓群眾在發(fā)展中創(chuàng)造新的業(yè)績；就是要完善科學(xué)的決策機(jī)制，在決策中體現(xiàn)以人為本的理念。只有把這些工作做好了，才能從源頭上、從根本上落實(shí)以人為本的要求，才能得到群眾的擁護(hù)，才能妥善地解決好與群眾利益的關(guān)系，才能保持社會穩(wěn)定。因此，我們在研究制定“城中村”改造有關(guān)政策的時(shí)候，必須堅(jiān)持把人民群眾的利益放在首位，牢固樹立“以人為本”理念。說到底，就是要把人民群眾答應(yīng)不答應(yīng)、滿意不滿意、高興不高興作為“城中村”改造工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。

第二，把“城中村”改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、完善城市功能結(jié)合起來。“城中村”長期不在城市的統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)管理范圍之內(nèi)，水、電、氣、道路、通訊、消防安全等市政基礎(chǔ)設(shè)施非常薄弱。我們對“城中村”進(jìn)行改造，不是簡單的拆舊建新，不是填平補(bǔ)齊，不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是建設(shè)現(xiàn)代化的城市文明社區(qū)。因此，在“城中村”的改造工作中，必須把改造與完善城市功能結(jié)合起來。完善的城市功能主要是完備的基礎(chǔ)設(shè)施。要切實(shí)解決“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施不完備、城市功能不全、城市管理不嚴(yán)、城市品位不高的問題。只有城市功能完善了，才有服務(wù)力、輻射力；沒有完善的功能就沒有服務(wù)力，更沒有輻射力。完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和城市功能，關(guān)鍵是要在道路建設(shè)、通訊設(shè)施、污水處理、垃圾填埋、市場建設(shè)等方面下功夫，要在凈化、亮化、美化、綠化上加大力度，切實(shí)提升城市品位，提高服務(wù)力和輻射力，提高城市吸引力和凝聚力，提升XX的城市形象。

第三，解決好錢從哪里來的問題。“城中村”改造的最大難題，仍然是資金問題。錢從哪里來？我們絕不能沿襲傳統(tǒng)的包投入、包拆遷、包改造、包建設(shè)、包管理的思路來搞“城中村”改造。完全由政府的投入進(jìn)行“城中村”改造，既是不現(xiàn)實(shí)的也是不可能的，因?yàn)槲覀儧]有那么大的投入，也不符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律。當(dāng)前，我們的首要任務(wù)就是要在解決錢從哪里來的問題上下功夫。應(yīng)該說，我們改造黔春路是一個(gè)成功范例，就是大膽挖掘潛力，通過市場的手段來解決資金問題。改造“城中村”就是要堅(jiān)持走政府領(lǐng)導(dǎo)、行政推動、市場化的路子，形成有利于吸引社會資本進(jìn)入的政策支撐。只要我們政策到位，充分考慮群眾和開發(fā)商的利益，就能夠充分吸引社會資本，推進(jìn)“城中村”改造進(jìn)程。如果政策不到位，改造阻力就很大，資金來源就非常有限。因此，我們一定要解放思想，創(chuàng)新思路，切實(shí)研究制定有利于“城中村”改造的政策。要善于運(yùn)作，敢于突破，通過市場找錢，通過改革找出路。

第四，“城中村”改造要與完善管理體制、機(jī)制結(jié)合起來。我們在實(shí)施“南明河三年變清”整治工程中，就反映出過去工作中存在的一些問題，特別是在規(guī)劃、建設(shè)上存在著一些薄弱環(huán)節(jié)。我們對這些暴露出來的問題進(jìn)行了深刻反思并加以解決，才使“南明河三年變清”整治工程得以順利實(shí)施。在“城中村”改造工作中，可能也會面臨同樣的問題，也會暴露出規(guī)劃、建設(shè)、管理方面存在著的許多薄弱環(huán)節(jié)。因此，我們一定要加快管理體制、機(jī)制的完善，規(guī)范各有關(guān)部門的職能，提高工作能力和工作水平，扎實(shí)推進(jìn)“城中村”的改造。

三、要強(qiáng)力推進(jìn)

規(guī)劃只是推進(jìn)“城中村”改造的前提和龍頭，落實(shí)規(guī)劃才是強(qiáng)力推進(jìn)“城中村”改造的關(guān)鍵。剛才有的同志的發(fā)言，顯得底氣不足，只看到“城中村”改造的難度，這是不行的。因此，我們一定要堅(jiān)定信心，強(qiáng)力推進(jìn)“城中村”的改造。這也是對我們執(zhí)政能力的一個(gè)檢驗(yàn)。

一要下決心降低成本。改造“城中村”需要投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成本很大，同時(shí)改造中的征地拆遷費(fèi)用、為原村民建立社會保障費(fèi)用、解決勞動就業(yè)費(fèi)用、集體資產(chǎn)改制注冊資金、文化教育醫(yī)療設(shè)施投入等等，涉及的成本是非常大的。因此，降低成本就顯得尤其重要和緊迫。首先要形成政策支撐，盡快研究制定具體的、明確的政策，降低資本進(jìn)入的門檻。其次要堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、綜合開發(fā)、成片改造的原則，有利于形成規(guī)模改造，降低成本。再次，要堅(jiān)持集約高效利用土地資源。

二要重點(diǎn)推進(jìn)。“城中村”改造是復(fù)雜的系統(tǒng)工程，是艱巨工程，毫無疑問要全面推進(jìn)，但每一個(gè)階段都有它的主要矛盾，重點(diǎn)環(huán)節(jié)。當(dāng)前，我們的主要工作就是要解決主干線、重要通道的“城中村”改造問題。比如頭橋到三橋這一段，是XX的一條主要通道，但城市建設(shè)非常滯后、管理也非常混亂，嚴(yán)重影響了XX的城市形象。因此要把主要干線、主要通道上的“城中村”作為改造的重點(diǎn)加以解決、強(qiáng)力推進(jìn)，并明確改造限期，務(wù)求取得實(shí)效。要把老城區(qū)的中華路、遵義路、延安路等幾條重要的主干道、重要通道和萬東橋、省醫(yī)一帶的城中村改造作為重點(diǎn)加以解決。要先解決重點(diǎn)，然后再全面推進(jìn)。

四、要形成合力

“城中村”改造是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，是一項(xiàng)艱巨工程，明確責(zé)任、形成合力至關(guān)重要。關(guān)于明確工作責(zé)任的問題，有的認(rèn)為應(yīng)以區(qū)為主，有的認(rèn)為應(yīng)以市為主。搞好“城中村”改造工作，市、區(qū)都有責(zé)任。只有堅(jiān)持市、區(qū)協(xié)同作戰(zhàn)，形成合力，才能攻克“城中村”改造這一難題。這里明確一下：市主要負(fù)責(zé)“城中村”的統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一部署工作，具體來說，就是抓規(guī)劃的編制，抓政策的制定，抓重大問題的協(xié)調(diào)，抓重點(diǎn)區(qū)域、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、核心位置的“城中村”的改造工作。除此之外應(yīng)以區(qū)為主，市有關(guān)部門要積極幫助支持。市直各有關(guān)部門要切實(shí)履行組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)職責(zé)，搞好與有關(guān)區(qū)的溝通聯(lián)系。各有關(guān)區(qū)要采取強(qiáng)有力的措施開展改造工作。要建立“城中村”改造工作責(zé)任制，把工作目標(biāo)任務(wù)層層分解，落實(shí)到區(qū)、到部門、到人頭。要加強(qiáng)宣傳，通過廣播電視、報(bào)刊等多種形式進(jìn)行廣泛宣傳，把改造工作的各項(xiàng)方針、政策向群眾深入解釋，使村民認(rèn)識到改造帶來的利益和好處，從思想上消除抵制情緒和顧慮，爭取村民對改造工作的理解、配合、支持和積極參與，保證改造工作的順利推進(jìn)。

五、要堅(jiān)持不懈

改造“城中村”既是強(qiáng)力推進(jìn)城市化進(jìn)程、提升城市品位的重要舉措，又是改善人民群眾居住環(huán)境、生活環(huán)境、工作環(huán)境的必然要求。當(dāng)然，“城中村”改造既是一個(gè)系統(tǒng)工程，也是一個(gè)復(fù)雜工程。說是一個(gè)系統(tǒng)工程，是因?yàn)椤俺侵写濉鄙婕案脑焐鐣⒔?jīng)濟(jì)、文化、政治、體制、政策等各個(gè)方面，關(guān)系到人民群眾的利益，關(guān)系到城市總體空間的布局和建設(shè)安排。

說是一個(gè)復(fù)雜工程，是因?yàn)橐环矫嬖诟脑旃ぷ髦校扔兴枷胗^念的轉(zhuǎn)變，又有既得利益的調(diào)整，還有體制機(jī)制等方面的問題；另一方面，隨著城市規(guī)模的拓展，在對現(xiàn)有“城中村”改造之后還會有新的“城中村”出現(xiàn)。所以，改造“城中村”就顯得艱巨而復(fù)雜。因此，我們要堅(jiān)定信心，堅(jiān)持不懈，敢于攻堅(jiān)，敢于克難，把“城中村”這個(gè)難題一抓到底。我相信，只要大家齊心合力，就一定能夠攻克改造“城中村”這個(gè)難題，把“城中村”改造成精品工程，人民群眾滿意的民心工程。

第二篇：在全縣城中村改造動員會上講話

在全縣城中村改造動員會上講話

同志們：

今天，我們召開全縣城中村改造動員大會，這標(biāo)志著我縣大規(guī)模的城中村改造工作開始正式啟動。剛才，00縣長和同志們做了很好的發(fā)言，我完全贊同，希望大家認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。下面，我再強(qiáng)調(diào)四點(diǎn)意見。

一、正確把握形勢

開展城中村改造工作，當(dāng)前面臨的形勢是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。從00的實(shí)際情況來看，當(dāng)前開展城中村改造還面臨一些突出問題，主要表現(xiàn)：一是任務(wù)繁重。全縣三年內(nèi)需改造的城中村有9個(gè)，市里給我們下達(dá)的任務(wù)是拆遷面積18萬平方米，開工建設(shè)面積35萬平方米，竣工面積28萬平方米，投資4億元。二是涉及面廣。我縣擬定的改造的9個(gè)城中村，涉及3萬多人，今年需要拆遷改造的面積近40萬平方米。三是情況復(fù)雜。其一是用地復(fù)雜。城中村內(nèi)既有國有土地，也有集體土地，還有村民的宅基地；其二是房屋復(fù)雜。城中村內(nèi)既有框架結(jié)構(gòu)的住房，也有磚混結(jié)構(gòu)的住房，既有平房、樓房，還有土坯房；其三是人員復(fù)雜。這一區(qū)域內(nèi)的流動人口有十幾萬之巨，相當(dāng)一部分都居住在城中村，由于流動人口的增多，加劇了治安管理的復(fù)雜性；其四

農(nóng)村、哪里是城市，誰是農(nóng)村人、誰是城里人，當(dāng)?shù)厝罕姷纳瞽h(huán)境、生活質(zhì)量得到了極大的提高。當(dāng)前外地的城中村改造主要有三種模式：第一種模式是村民自主開發(fā)。對于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的村，實(shí)行自主開發(fā)，收益歸村集體所有；第二種模式是引進(jìn)開發(fā)商開發(fā)。村集體經(jīng)濟(jì)沒有實(shí)力的，引進(jìn)開發(fā)商，通過商業(yè)開發(fā)來達(dá)到城中村改造的目的；第三種模式是合作開發(fā)。村集體經(jīng)濟(jì)有一定實(shí)力，可以通過與開發(fā)商合作，依據(jù)互利共贏的原則，共同合作，開發(fā)改造城中村，收益由雙方分享。我們要從外地經(jīng)驗(yàn)當(dāng)中吸收營養(yǎng)，用以推進(jìn)我們的工作。

三是政策支持力度較大。今年以來，市委、市政府連續(xù)召開了幾次會議，研討城市提升攻堅(jiān)戰(zhàn)的實(shí)施方案和操作細(xì)節(jié)，主要是減少行政審批，實(shí)行一條龍服務(wù)。減少辦事程序，提高行政審批效率。同時(shí)，對城中村改造相關(guān)行政服務(wù)性收費(fèi)也將采取減免政策。對城中村改造的實(shí)施方案，在00日報(bào)多次刊登，并成文下發(fā)到各縣區(qū)。

四是群眾愿望日益迫切。居住在城中村的居民都有一個(gè)共同的愿望，迫切希望改善自己的生產(chǎn)生活條件。城中村居民與城市居民同在城市生活，但生產(chǎn)生活條件卻差別很大，廣大城中村居民都迫切希望改變現(xiàn)有的居住條件，分享改革發(fā)展和現(xiàn)代文明的成果。因此，盡管當(dāng)前城中村改造面臨諸多困難，但是也面臨著許多機(jī)遇。我們要抓住機(jī)遇，迎接挑戰(zhàn)，趨利避害，乘勢而上，體化，農(nóng)村人口不斷向城市聚集。因?yàn)椋F(xiàn)代城市的特點(diǎn)就是開放、包容和文明，而傳統(tǒng)的小農(nóng)意識是封閉、排斥和落后。城中村盡管位臵處于城市之中，但是不少群眾仍然存在濃厚的小農(nóng)意識，還沒有同我們生活的城市融為一體。要推動城中村改造，廣大干部群眾要樹立城市意識，要把自己作為城市的主人，融入到現(xiàn)代城市文明當(dāng)中。

二是樹立民生意識。城中村改造從根本上講就是要解決民生問題，通過對舊村的改造，既能改善群眾的生活居住環(huán)境，又能創(chuàng)造更多的發(fā)展條件和就業(yè)機(jī)會，特別是通過城中村改造，能夠極大的推動我縣第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對接洛陽發(fā)展。通過改造，一方面使城中村有一個(gè)整潔靚麗的環(huán)境，另一方面也為居民就業(yè)提供了機(jī)會，使老百姓得到更多的實(shí)惠。

三是樹立責(zé)任意識。在座的村干部都是群眾的帶頭人。群眾信任我們，才選舉我們擔(dān)任“村官”，我們肩負(fù)著群眾的希望和重托。因此，必須做到“為官一任，造福一方”。

四是樹立機(jī)遇意識。在當(dāng)前的大好形勢下，能夠搶抓機(jī)遇，及早動手，推動了城中村改造，就是功臣；如果無動于衷，任機(jī)遇白白錯(cuò)過，那就成了罪人。各級干部，特別是各村的干部一定要抓住機(jī)遇，帶領(lǐng)群眾積極推進(jìn)城中村改造工作。

三、強(qiáng)化工作措施

（一）精心準(zhǔn)備。從今天開始，縣、鄉(xiāng)、村三級干部就要進(jìn)

率先完成拆遷任務(wù)的村，縣、鄉(xiāng)兩級將分別給予重獎(jiǎng)。

（三）全力招商。城中村改造投資大、周期長、回收慢，僅僅靠各村自己的力量是不行的，必須開展招商引資，通過引進(jìn)開發(fā)商來幫助我們完成城中村改造。一是包裝項(xiàng)目。各村的規(guī)劃制定后，要將項(xiàng)目包裝好。要根據(jù)實(shí)際情況選擇具體的包裝形式，有的地塊可以推出單體項(xiàng)目，有的則要實(shí)行捆綁項(xiàng)目，就是把基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)設(shè)施和村民安臵項(xiàng)目捆綁在一起招商。二是推介項(xiàng)目。通過一系列行之有效的招商引資活動，以及互聯(lián)網(wǎng)、宣傳冊等多種形式把城中村改造項(xiàng)目推介出去。三是以商招商。有的村前些年通過改造已經(jīng)結(jié)識了一些比較好的合作伙伴，要通過這些合作伙伴再引進(jìn)新的開發(fā)商。四是選商引資。對引進(jìn)的開發(fā)商要進(jìn)行挑選和考察，重點(diǎn)引進(jìn)實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)優(yōu)、業(yè)績好的開發(fā)商進(jìn)行投資，防止一些沒有實(shí)力的開發(fā)商拿到地之后無能力開發(fā)，損害村民利益。

（四）和諧拆遷。城中村改造涉及各方面利益，是一項(xiàng)難度很大、比較敏感的工作。為了使城中村改造能夠順利推進(jìn)，要堅(jiān)持“以人為本，和諧拆遷”，努力做到四個(gè)到位。一是思想工作要到位。村兩委班子、村組干部要善于做深入細(xì)致的思想工作，在做群眾工作時(shí)，要?jiǎng)又郧椋瑫灾浴袄保獛椭罕娝愫媒?jīng)濟(jì)帳和收入帳，讓群眾充分認(rèn)識到通過改造開發(fā)可以獲取直接的經(jīng)濟(jì)利益，是一項(xiàng)利大于弊的工作。二是拆遷補(bǔ)償要到位。前段時(shí)

下，真正做到“還干部一個(gè)清白，給群眾一個(gè)明白”。

四、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)

（一）聽從指揮。縣委、縣政府已經(jīng)成立城中村改造建設(shè)指揮部，對全縣城中村改造工作實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織和協(xié)調(diào)，希望各個(gè)村在縣里的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，不得各行其是、各自為政。

（二）明確責(zé)任。城中村改造工作，責(zé)任在鄉(xiāng)，主體在村，活力在基層。縣、鄉(xiāng)、村三級領(lǐng)導(dǎo)干部要高度重視，要按照下發(fā)的工作實(shí)施方案，盡職盡責(zé)的做好工作。縣委、縣政府對城中村改造納入績效考核，按照績效考核的辦法進(jìn)行獎(jiǎng)懲。同時(shí)還要把城中村改造任務(wù)的完成情況與干部的任用提拔相結(jié)合，在城中村改造中，表現(xiàn)優(yōu)秀的干部將優(yōu)先提拔，表現(xiàn)不好的要實(shí)施責(zé)任追究。鄉(xiāng)對各村也要明確責(zé)任，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰措施和激勵(lì)政策。

（三）落實(shí)政策。在城中村改造中，要把縣委、縣政府出臺的各項(xiàng)優(yōu)惠政策不折不扣的落實(shí)到位，又要把各項(xiàng)招商引資的優(yōu)惠政策進(jìn)行兌現(xiàn)，調(diào)動各方面的工作積極性。同時(shí)，每年縣委、縣政府將對城中村改造設(shè)臵不同獎(jiǎng)項(xiàng)，每年表彰一次；對工作成效推出的鄉(xiāng)、村進(jìn)行大張旗鼓的宣傳和獎(jiǎng)勵(lì)。

（四）全力配合。城中村改造是一項(xiàng)涉及面廣、龐大復(fù)雜的系統(tǒng)工程。各級各部門要通力協(xié)作，密切配合，共同努力，相關(guān)部門特別是領(lǐng)導(dǎo)小組的成員單位要心往一處想，勁往一處使，真心實(shí)意為城中村改造排憂解難，增磚添瓦。

第三篇：城中村改造問題

城中村改造問題多多 開發(fā)商急盼政府政策支持

來源：鄭州晚報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2011-8-25 閱讀：125次

自從2007年鄭州市政府103號文件出臺后，我市的城中村改造已經(jīng)全面鋪開。一些房地產(chǎn)開發(fā)商審時(shí)度勢，也投身到了這一事業(yè)中去。但是據(jù)了解，目前有些城中村改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)遇到了一些困難，一些項(xiàng)目甚至陷入停頓狀態(tài)。原因何在？開發(fā)商都遇到了哪些問題？是怎么解決的？本期“地產(chǎn)下午茶”邀請了幾位已經(jīng)或準(zhǔn)備參與城中村改造的開發(fā)商，就這些話題展開討論。晚報(bào)記者 盧志峰/文圖

“開盤死”凸顯剛性需求

記者：目前房地產(chǎn)市場形勢依然嚴(yán)峻，你們作為參與城中村改造的開發(fā)商，也要面對同樣的問題，各位覺得從這次的行業(yè)性危機(jī)中可以得到什么啟示？

羅超：現(xiàn)在有一個(gè)很普遍的問題，就是所謂的“開盤死”，就是開完盤之后當(dāng)時(shí)的情況挺好的，但是后面相當(dāng)長的一段時(shí)間里不行，我們后來也分析了，開盤的時(shí)候這一部分就是剛性的需求，把剛性的需求一滿足后面就沒有了。過了年后從中央到地方促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長政策效果會顯現(xiàn)，可能會有所好轉(zhuǎn)，到那個(gè)時(shí)候我覺得成交量可能會有所上升，但成交的價(jià)格出現(xiàn)較大的回升是不太可能的。

趙大偉：說到剛性需求，我覺得開發(fā)商要反思一個(gè)問題，就是以前我們對這一部分客戶的需求研究得不夠、不透。過去對投資型、改善型

客戶研究得比較多，現(xiàn)在市場形勢一變，剛性需求成主體了，就感覺到措手不及。所以有不少客戶到售樓部一看，對你的房子有些興趣，但又覺得你這個(gè)房子不能完全滿足他的需要，或者遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了他的需要，又猶豫，這就是個(gè)問題。所以我覺得要花大力氣研究這部分客戶的功能需求，要方正實(shí)用，要舒適，還要適度，不需要做得太奢侈，那是一種浪費(fèi)，讓客戶花冤枉錢。

張振海：實(shí)際上老百姓的購房欲望還是很強(qiáng)烈的，關(guān)鍵是我們要弄清楚他們的真實(shí)需求，研究好市場。像鄭州市東郊和西郊的需求就有差別，要搞清楚。我們在西郊搞開發(fā)，感到國家“70·90”政策還是很對癥的，甚至西邊礦區(qū)的也有不少來買。

“帶著鎖鏈”還要跳好舞

記者：城中村改造項(xiàng)目相對來說比較特殊，有自己的特點(diǎn)，也有一些政策上的限制和要求，比如容積率的要求、廉租房比例的要求，還有開發(fā)周期長的特點(diǎn)，這對開發(fā)商在項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)品設(shè)計(jì)上會有哪些影響？

趙大偉：城中村的項(xiàng)目開發(fā)周期會比較長，還要先安置村民，商品房這一塊要補(bǔ)安置房這一塊的成本，對開發(fā)商資金量的要求很高。我認(rèn)為城中村改造項(xiàng)目利潤應(yīng)該在后期，而不是在前期。前期為了照顧整個(gè)項(xiàng)目的現(xiàn)金流，價(jià)格不能太高，要及時(shí)回籠現(xiàn)金，不然你后期的開發(fā)就會有困難。后期可以在你逐步開發(fā)這個(gè)產(chǎn)品的過程中完善這個(gè)產(chǎn)品，這

樣能夠提升產(chǎn)品的價(jià)值，在后期提升了的產(chǎn)品價(jià)值實(shí)際上是你利潤的主要來源。

張振海：“70·90”、容積率、日照時(shí)間這個(gè)都是要基本滿足的。但是從城中村改造的特點(diǎn)來說，怎么樣讓它更人性化，更好，同時(shí)還要有市場、有利潤，這個(gè)確實(shí)也很難。你是搞高層，還是搞多層，還是搞小高層，有一些客戶感覺高層物業(yè)費(fèi)高，想要多層的，但多層多了容積率怎么辦？這就要我們想辦法，盡量做到均衡。

羅超：首先我們要執(zhí)行國家的政策，要按政府的規(guī)定來做，不然就要出局了。容積率對產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響我覺得還真不少。另外，城中村改造項(xiàng)目共性很大，都比較靠市中心的區(qū)域，人口密度大，拆遷的成本也都差不多，再加上政策要求也比較細(xì)，在這種情況下很容易出現(xiàn)產(chǎn)品的雷同。所以我總覺得，城中村改造確實(shí)要努力達(dá)到高手的水平才能去做。盼望政府繼續(xù)“扶一把”

記者：城中村改造項(xiàng)目政策性很強(qiáng)，涉及到的利益相關(guān)方也很多，在這方面你們在開發(fā)過程中感到有哪些突出問題需要解決？

張振海：城中村改造是利國利民的大好事，多數(shù)的城中村村民一聽說要改造也是很擁護(hù)，但是這里面有很多的實(shí)際情況還是需要政府大力支持的。再一個(gè)就是手續(xù)的辦理，希望在符合程序的前提下能夠再快一點(diǎn)，不能拖，盡快地拆遷，盡快地去蓋，加快資金的周轉(zhuǎn)，這個(gè)不能慢，慢的話開發(fā)商要付出很多成本，像過渡費(fèi)就要付出很多，這對開發(fā)商也是一個(gè)比較大的負(fù)擔(dān)。

羅超：城中村改造政策的支持是少不了的，有些問題可以盡快明確，讓開發(fā)商吃定心丸。比如所建廉租房要先租給政府5年，那么租以前是不是要求開發(fā)商辦成自己的產(chǎn)權(quán)？租用期滿5年后要返還給開發(fā)商，到時(shí)這些房子是作為新房上市還是作為 二手房上市？說到加快各種手續(xù)的審批，提高辦事效率，鄭州的支持力度應(yīng)該更大一些。

趙大偉：政策支持方面有不少政府是考慮到了的，像城中村土地招拍掛，103號文說要對前期介入的開發(fā)商有所照顧。不久前市政府17條穩(wěn)定市場的政策中對城中村改造這一塊也給了一些優(yōu)惠政策，這些政策牽涉到的部門很多，希望能夠盡快地落實(shí)，使城中村改造的步子邁得更快一些。

第四篇：在城中村改造工作專題詢問會上的講話

在城中村改造專題詢問會上的講話

同志們：

城中村改造是省十方面民生實(shí)事之一，是市委“八大戰(zhàn)役”決策部署的重要組成部分，也是老百姓十分關(guān)心的民生問題。近年來，特別是去年以來，在全市各級各有關(guān)部門的共同努力下，我市的城中村改造工作推進(jìn)順利，真正取得了“群眾得實(shí)惠、城市得提升、產(chǎn)業(yè)得發(fā)展、政府得民心”的多重成效。我覺得，可以從四個(gè)方面來概括：一是改出了發(fā)展新空間。城中村改造挖掘整合出了數(shù)量可觀的發(fā)展用地，為培育新動能、新業(yè)態(tài)，發(fā)展都市經(jīng)濟(jì)特別是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等，預(yù)留了廣闊空間。如越城區(qū)的黃酒小鎮(zhèn)、上虞區(qū)的e游小鎮(zhèn)，都是在城中村改造后的土地上建立起來的。二是改出了城市新面貌。城中村的存在，一定程度上影響了城市的整體面貌，阻礙了城市的連片發(fā)展。通過城中村改造，尤其是區(qū)域交界面的城中村改造，我們拆出了公路、拆出了花園、拆出了公共綠地，城市功能更趨完善，城鄉(xiāng)面貌大大改觀。三是改出了生活新品質(zhì)。城中村普遍存在“臟、亂、差”和危舊房等問題，生活質(zhì)量低下。城中村改造優(yōu)先把一大批無衛(wèi)生設(shè)施、未截污納管的房屋以及危舊房納入拆改范圍，拆改群眾從“舊居”搬入了“新房”，生活品質(zhì)明顯提升。四是改出了干部新形象。全市有近5000名干部投入了改造工作，通過“白+黑”、“5+2”，以“釘釘子”的精神、啃“硬骨頭”的勁頭，咬定目標(biāo)抓落實(shí)，干部作風(fēng)和精氣神在一線得到鍛煉提升。

在肯定成績的同時(shí)，我們也要看到工作中還存在一些問題，比如拆后土地如何高效利用的問題、拆遷資金如何保障的問題、拆遷工地的揚(yáng)塵治理問題等，希望政府及相關(guān)部門認(rèn)真研究，妥善解決。

下面，就落實(shí)好這次專題詢問要求，進(jìn)一步推進(jìn)我市城中村改造工作，我再簡單提四點(diǎn)要求，概括講就是要做到“四個(gè)拆改”。

1．堅(jiān)持規(guī)劃先行，做到“科學(xué)”拆改。要按照科學(xué)、高效、集約要求，加快編修城市總體規(guī)劃，明確未來城中村改造計(jì)劃，確保城中村改造分批、有序推進(jìn)。在編制具體的拆改規(guī)劃時(shí)，特別要把水系生態(tài)建設(shè)和歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)作為強(qiáng)制性內(nèi)容，確保城中村的河道、湖泊等水域不被隨意填占，確保珍貴的歷史文化遺產(chǎn)能夠得到妥善保存、合理利用，不能拆了老舊房屋丟了文化傳承。同時(shí)，對拆后利用也要提前規(guī)劃，既要推動城中村的成功轉(zhuǎn)型，使其盡快融入到城市中；也要延續(xù)城中村優(yōu)秀的文化傳統(tǒng)，形成特色產(chǎn)業(yè)布局，為城市帶來新面貌。像越城區(qū)的黃酒小鎮(zhèn)、上虞區(qū)的e游小鎮(zhèn)這種有特色的拆后利用，越多越好。

2．堅(jiān)持開拓創(chuàng)新，做到“高效”拆改。進(jìn)一步創(chuàng)新完善城中村改造相關(guān)政策，繼續(xù)推行城中村高層集聚改造和貨幣化安置，努力實(shí)現(xiàn)城中村改造由分散向集中轉(zhuǎn)變，由多層向高層轉(zhuǎn)變，由“實(shí)物安置”向“實(shí)物與貨幣給合”再到“貨幣安置為主”轉(zhuǎn)變，以拆改帶動商品房去庫存化。進(jìn)一步創(chuàng)新完善城中村改造方式方法，通過整村成片拆遷，破解“碎片化”難題；通過區(qū)域交界面拆遷，掃除城市建設(shè)盲區(qū)；通過“房票”等貨幣安置激勵(lì)措施，不斷提高拆改效率。進(jìn)一步創(chuàng)新完善項(xiàng)目資金籌措辦法，積極爭取國開行、農(nóng)發(fā)行棚改專項(xiàng)貸款，積極爭取中央和省級棚改專項(xiàng)補(bǔ)助，積極拓寬PPP等項(xiàng)目融資渠道，加大社會化融資力度，為拆改工作順利推進(jìn)提供資金保障。

3．堅(jiān)持依法公正，做到“和諧”拆改。嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》《土地管理法》，以及《紹興市區(qū)征收集體所有土地房屋補(bǔ)償辦法》《關(guān)于紹興市區(qū)城中村改造房屋征收貨幣補(bǔ)償和市場化安置獎(jiǎng)勵(lì)的實(shí)施意見》等法律法規(guī)和文件規(guī)定，做到依法依規(guī)拆改，按照規(guī)范流程拆改。繼續(xù)推進(jìn)拆改工作“四個(gè)公開”（即政策法規(guī)公開、目標(biāo)任務(wù)公開、建設(shè)項(xiàng)目公開、完成情況公開），和拆遷項(xiàng)目“六個(gè)公開”（即安置補(bǔ)償方案公開、操作流程公開、丈量評估公開、確權(quán)確戶公開、貨幣補(bǔ)償結(jié)果公開、安置房擇房結(jié)果公開），切實(shí)增加工作透明度，以公開促公正。在拆改中特別要把群眾利益放在首位，堅(jiān)持一把尺子量到底，以公平公正贏得群眾支持，并妥善解決所有權(quán)爭議、租賃糾紛、外嫁女安置等問題，切實(shí)提升人民群眾的滿意度和獲得感，在快速推進(jìn)拆改的同時(shí)確保社會和諧穩(wěn)定。

4．堅(jiān)持多元主體，做到“合力”拆改。城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，事關(guān)民生條件改善、城市功能完善和現(xiàn)代化城市建設(shè)，需要多方合力推動。首先，要發(fā)揮好政府的主導(dǎo)作用。從某種程度上來說，地方政府是城中村改造的最大受益者。因此，城中村改造政府要負(fù)主要責(zé)任，必須發(fā)揮主導(dǎo)作用。其次，要調(diào)動涉拆改村民的積極性、主動性。城中村改造是涉拆改村民生產(chǎn)和生活方式的革命，事關(guān)住房、養(yǎng)老、集體資產(chǎn)處置等重大利益調(diào)整。在拆改過程中他們絕不是旁觀者，更不應(yīng)該是對抗者，政府要從“以人為本、讓利于民”的角度出發(fā)，做好政策宣傳、資金獎(jiǎng)勵(lì)、妥善安置等工作，引導(dǎo)被拆改村民理解、配合、支持城中村改造，變“要我拆”為“我要拆”。第三，要營造良好社會氛圍。通過新聞媒體、現(xiàn)場展板、信息簡報(bào)等形式，進(jìn)一步加大城中村改造工作的宣傳力度，在接受社會各界監(jiān)督的同時(shí)，也為拆改深入推進(jìn)造勢鼓勁，凝心聚力，營造良好氛圍。

第五篇：城中村改造問題研究

【摘 要】“城中村”是我國城市化進(jìn)程的快速發(fā)展的必然結(jié)果，其根本形成原因是土地的二元所有制結(jié)構(gòu)，“城中村改造”只有解決了土地二元所有制問題，“城中村”才能成為真正意義上的城市，而要解決土地的二元所有制問題也只有通過征用途徑來完成。【關(guān)鍵詞】 城中村 土地所有權(quán) 土地使用權(quán) 征用

城中村改造問題的研究

城中村是在城鄉(xiāng)二元體制束縛下，城市化、工業(yè)化快速推進(jìn)過程中出現(xiàn)的特殊產(chǎn)物，“城中村”存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，即土地利用粗放，土地資產(chǎn)流失、管理體制不順，管理難度較大、人口構(gòu)成多元，社會治安堪憂、公共設(shè)施缺乏，環(huán)境問題嚴(yán)重、村民素質(zhì)較低，就業(yè)問題嚴(yán)峻，所以“城中村”問題現(xiàn)已經(jīng)成為影響城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展、和諧發(fā)展的重要障礙。如何積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城中村改造，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的必然選擇。

一、課題研究的目的

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市快速擴(kuò)張，對土地的需求更加迫切。“城中村”，這一名詞對于我國正處于加速城市化進(jìn)程的不少城市來說并不陌生。在一些城市尤其是經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的城市中，昔日的城鄉(xiāng)結(jié)合部逐漸成為城市內(nèi)部地域，城鄉(xiāng)結(jié)合部中的農(nóng)村也被包圍在城市地域之中，導(dǎo)致部分城市的城中村大量出現(xiàn)。但由于各地政府在處理城郊農(nóng)村時(shí)所采取的政策不同，特別是我國長期實(shí)行的人口、土

地的城鄉(xiāng)二元制度的影響，村內(nèi)的土地、人口、規(guī)劃、管理都沒有納入城市體系；再由于在城市化進(jìn)程中，城市的發(fā)展、土地的升值導(dǎo)致城中村以收取租金為主要特征的集體經(jīng)濟(jì)不斷壯大；城中村存在治安、衛(wèi)生、消防等大量的隱患，從而出現(xiàn)了諸多社會和環(huán)境問題。

“城中村”的存在嚴(yán)重影響到城市的進(jìn)一步健康發(fā)展，影響到城市化進(jìn)程，已到了必須綜合治理的境地。在城中村的改造上，問題相當(dāng)復(fù)雜，涉及到多方的利益博弈。對于城中村的研究需要綜合城中村表現(xiàn)的多個(gè)方面，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。

二、國內(nèi)外相關(guān)研究 1.國外相關(guān)研究

城中村城中村是我國快速城市化發(fā)展過程中特有的現(xiàn)象，國外尚未有關(guān)于城中村問題的研究，甚至沒有一個(gè)公認(rèn)的譯名。但從國外學(xué)者對城市的研究中還是能找到一些對城中村類似問題的闡述。基本為以下三種：（1）城市平民窟：英國地理學(xué)家Susan Mayhew 認(rèn)為平民窟是窮人住宅的聚集地，通常以多戶混居和擁擠為特征。貧民窟改造需要外部中介機(jī)構(gòu)在活躍社區(qū)內(nèi)部資源和獲得外界投入方面向社區(qū)提供支持，以提高社區(qū)能力進(jìn)而改善自身居住環(huán)境1；（2）城市邊緣帶（Desakota Reion）是德國地理學(xué)家Louis提出的，它指農(nóng)業(yè)活動與非農(nóng)業(yè)活動的高度混合，延伸與城市核心之間的廊狀區(qū)域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出現(xiàn)在以美國為主的發(fā)達(dá)國家。指的是城市化區(qū)域向未城市化地域的不相稱擴(kuò)張，是城市邊緣高度容積率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科學(xué)出版社，2004，第13頁 顧朝林，《集聚與擴(kuò)散—城市空間結(jié)構(gòu)新論》，東南大學(xué)出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的開發(fā)，使城鄉(xiāng)間的接線日趨模糊3。

由于城中村現(xiàn)象具有很強(qiáng)的獨(dú)特性，其他國家?guī)缀跽也坏较嗤陌咐由铣侵写瀣F(xiàn)象出現(xiàn)的時(shí)間不久，國外直接針對城中村現(xiàn)象進(jìn)行研究寥若星辰

2.國內(nèi)相關(guān)研究

現(xiàn)今，城中村改造問題已經(jīng)日益引起社會各界的關(guān)注，基本分為三個(gè)階段4：（1）20世紀(jì)90年代前：是城中村的雛形；（2）20世紀(jì)90年代中前：這時(shí)國內(nèi)顧朝林和熊江波兩位學(xué)者引入了國外“城市邊緣”的概念，開始了國內(nèi)學(xué)者對這一區(qū)域的研究，總體來說，這為城中村今后的研究做好了鋪墊；（3）20世紀(jì)90年代至今：城中村現(xiàn)象越來越明顯，可以從以下四個(gè)角度加以概括：第一從建筑景觀及環(huán)境角度講，城中村是村民陸續(xù)的房屋搭建，并沒有經(jīng)過統(tǒng)一的規(guī)劃。這種無序高密度的建設(shè)與城市整體景觀不協(xié)調(diào)，在加上城中村內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，導(dǎo)致內(nèi)部存在嚴(yán)重隱患；第二從城市經(jīng)濟(jì)和土地管理角度講，產(chǎn)生城中村這一現(xiàn)象的成因有二：一是開發(fā)商過于遷就行政隸屬、土地所有制等現(xiàn)狀，以至于延誤改造的最佳時(shí)機(jī)，使得民房區(qū)位價(jià)值不斷攀升，導(dǎo)致開發(fā)成本過高，二是民房位于景觀控制帶，由于容積率控制使得開發(fā)商無利可圖；第三從城市發(fā)展角度講，政府在同一時(shí)期進(jìn)行經(jīng)濟(jì)建設(shè)，沒有很多資金對每一項(xiàng)改造都提供財(cái)政支持。因此，在城中村的改造中應(yīng)該分高、中、低三種方案：高方案就是進(jìn)行全方位的改造，使城中村盡快成為城市的有機(jī)部分，34 張庭偉，《城市蔓延中的土地市場驅(qū)動力與政府角色》

成德寧，《城市化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展—理論、模式與政策》，科學(xué)出版社，2004

中、低方案是為日后改造做鋪墊。

三、城中村改造的現(xiàn)實(shí)意義

１．改造城中村，是構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展新平臺的客觀要求。改革開放以來，寧波全市經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展。分析新一輪經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展趨勢，寧波如何繼續(xù)保持關(guān)鍵在提升城鄉(xiāng)統(tǒng)籌力，空間在城郊，潛力也在城郊。因此，必須把城郊接合部作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的主戰(zhàn)場，積極推進(jìn)城中村改造，著力打好這場硬仗，努力形成城鄉(xiāng)互動、交融發(fā)展的新格局。

２．改造城中村，是推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城郊新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程的必然要求。隨著工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加快，城市的規(guī)模在擴(kuò)大，城市的功能在強(qiáng)化，解決“城中村”問題勢在必行。因此，改造城中村是一種方向、一種趨勢，既順應(yīng)工業(yè)化和城市化的發(fā)展趨勢，又符合城郊新農(nóng)村建設(shè)要求，使工業(yè)化、城市化和新農(nóng)村建設(shè)并駕齊驅(qū)。

３．改造城中村，是改善城郊農(nóng)民生產(chǎn)生活條件的迫切要求。寧波城郊農(nóng)民的房屋大多建于上世紀(jì)八十年代，由于受歷史原因的影響，村民住房困難比較突出，村內(nèi)公共服務(wù)和公共設(shè)施嚴(yán)重缺乏，農(nóng)民要求改善居住條件、提高生活質(zhì)量的愿望呼聲非常強(qiáng)烈。改造城中村，有利于從根本上解決城郊農(nóng)民的生產(chǎn)生活問題，是政府職責(zé)和群眾愿望的有機(jī)統(tǒng)一，也是一項(xiàng)為民造福的民心工程。

４．改造城中村，是構(gòu)建社會主義和諧社會的內(nèi)在要求。由于受城鄉(xiāng)二元體制的影響，城中村成為城市管理不到位、農(nóng)村管理不著邊的“游離體”，“臟亂差”、“假偽劣”等問題屢禁不止。如果不及時(shí)解決，很可能出現(xiàn)貧民窟，成為社會最不穩(wěn)定的地區(qū)，影響和諧社會的建設(shè)。改造城中村，有利于建立良好的城鄉(xiāng)公共秩序，使城市發(fā)展、城中村發(fā)展與村民發(fā)展融合和諧。

四、城中村改造中存在的問題

1、開發(fā)主體不適格：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定： 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第五條規(guī)定：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）有１００萬元以上的注冊資本；

（2）有４名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會計(jì)人員。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

也就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體必須是具有一定資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，沒有滿足這些條件是禁止從事房地產(chǎn)開發(fā)的。這不僅僅是資質(zhì)、能力、經(jīng)驗(yàn)的問題，還是社會責(zé)任感和道德約束力的體現(xiàn)。而城中村改造項(xiàng)目中的絕大部分開發(fā)主體根本就不能滿足以上條件，更甚者，是直接由村委會作為主體來開發(fā)建設(shè)的。

2、土地性質(zhì)不合法。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城

市房地產(chǎn)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)都明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，即只有取得了建設(shè)用地使用權(quán)(國有土地使用權(quán))才能從事房地產(chǎn)開發(fā)，而城中村改造項(xiàng)目很多直接是在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)及經(jīng)營，這樣做是嚴(yán)重的違法行為，造成了集體土地資源的流失，嚴(yán)重的侵害了集體成員的利益。土地作為一個(gè)國家最重要的權(quán)利客體之一，不僅僅體現(xiàn)在主權(quán)權(quán)利方面，更重要的體現(xiàn)在其作為物質(zhì)財(cái)富被最大限度的利用和產(chǎn)生效益方面。我們國家實(shí)行房地一體主義，作為財(cái)產(chǎn)，沒有土地使用權(quán)的房屋猶如空中樓閣般虛幻縹緲，建在“別人”土地上的房屋是沒有任何保障的。

3、不符合城市整體規(guī)劃。從事房地產(chǎn)開發(fā)必須是在城市的規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)行。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》中規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門批準(zhǔn)，并納入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。《城市規(guī)劃編制辦法》第三十二條中規(guī)定：規(guī)劃期限內(nèi)城市建設(shè)用地的發(fā)展規(guī)模，土地使用強(qiáng)度管制區(qū)劃和相應(yīng)的控制指標(biāo)（建設(shè)用地面積、容積率、人口容量等）；城市各類綠地的具體布局；城市地下空間開發(fā)布局都應(yīng)該符合城市規(guī)劃的強(qiáng)制性內(nèi)容。城中村改造如果沒有納入到城市規(guī)劃，或者暫時(shí)沒有納入到城市規(guī)劃，那么它不但影響了城市的整體結(jié)構(gòu)和功能，同樣也不能很好的發(fā)揮自身的功能，更有可能給城

市的發(fā)展帶來巨大的障礙。

4、項(xiàng)目質(zhì)量沒有保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將施工圖送審查機(jī)構(gòu)審查。建設(shè)單位可以自主選擇審查機(jī)構(gòu)，但是審查機(jī)構(gòu)不得與所審查項(xiàng)目的建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)企業(yè)有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向?qū)彶闄C(jī)構(gòu)提供下列資料：（1）作為勘察、設(shè)計(jì)依據(jù)的政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件及附件；（2）全套施工圖。審查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對施工圖審查下列內(nèi)容：（1）是否符合工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（2）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的安全性；（3）勘察設(shè)計(jì)企業(yè)和注冊執(zhí)業(yè)人員以及相關(guān)人員是否按規(guī)定在施工圖上加蓋相應(yīng)的圖章和簽字；（4）其他法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須審查的內(nèi)容。

另外，工程還要符合防震、消防、環(huán)保等等一系列的強(qiáng)制性規(guī)范。只有經(jīng)過了有關(guān)部門有力的審查監(jiān)督，才能最大限度的保證工程質(zhì)量。城中村改造在這一環(huán)節(jié)是缺位的，也許有人會說，沒問題，這些房子住上去是沒有問題的。可是隱患已然存在了。

5、沖擊了房地產(chǎn)市場，成為造成房地產(chǎn)市場泡沫的原因之一，給市場的調(diào)控帶來了困難。

（1）、沖擊市場：市場競爭是殘酷的，優(yōu)勝劣汰、物競天擇，盡管是非法項(xiàng)目，城中村改造的房屋銷售勢頭依然不減，對房地產(chǎn)市場形成了巨大的沖擊。居民的購買力是有限的，在購買力不變的情況下，開發(fā)面積的增加、銷售量的增加直接導(dǎo)致合法項(xiàng)目銷售的萎縮，開發(fā)

成本增加了，利潤就會減少，資金運(yùn)營周期拉長，資金鏈也會面臨中斷的危險(xiǎn)。

（2）、造成泡沫：泡沫產(chǎn)生直接的原因是市場開發(fā)總量與現(xiàn)實(shí)購買力之間的落差。大量的炒房會產(chǎn)生泡沫，那是因?yàn)槌捶繉?dǎo)致增加的市場需求量高于開發(fā)量，造成了市場需求量大增的假象，從而誘使開發(fā)企業(yè)加大開發(fā)力度；而城中村改造項(xiàng)目的銷售使實(shí)際的需求量小于開發(fā)量，造成市場萎靡的假象。

6、給社會安定埋下了隱患。城中村改造項(xiàng)目合法性的缺失會導(dǎo)致巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋是最重要社會不動產(chǎn)之一，有甚者幾乎構(gòu)成了工薪階層的全部家庭財(cái)產(chǎn)，不能辦理房產(chǎn)證也就意味著缺乏有效的權(quán)屬證明，不能證明該房屋是屬于自己的合法財(cái)產(chǎn)，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范圍和利用價(jià)值。如果項(xiàng)目沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證還將面臨被強(qiáng)行拆除的危險(xiǎn)，動輒涉及成百上千人的貼身利益，勢必造成巨大的糾紛以致于引起社會波動，不安定因素會隨之增加，成為了構(gòu)建和諧社會的膿瘡毒瘤。

7.拆遷補(bǔ)償政策靈活性不夠。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施和房地產(chǎn)市場的變化，有些“不適應(yīng)”拆遷現(xiàn)狀的問題日漸凸顯。因此在不改變相關(guān)政策文件規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的前提下，制定適當(dāng)?shù)姆桨浮＜匆紤]大多數(shù)人的利益，又要顧及一部分人的利益。比如現(xiàn)行的住房困難家庭捆綁政策與農(nóng)村宅基地建房批地的捆綁政策不一致，而且該政策對無房戶和獨(dú)立享受困難戶界定有一定的盲區(qū)。

8.政策可操作性差。國有土地上非住宅拆遷補(bǔ)償，按照目前政策

只能貨幣補(bǔ)償，實(shí)際操作中難度較大。大多數(shù)被拆企業(yè)要求落實(shí)企業(yè)遷建用地，以便生產(chǎn)和經(jīng)營能順利進(jìn)行。因此在江北區(qū)適當(dāng)區(qū)域劃出一片土地，作為有發(fā)展前途的企業(yè)遷建用地勢在必行。

9.安置滯后引發(fā)不少矛盾。征地拆遷安置在政策上講是先安后拆，但落實(shí)不好是相當(dāng)普遍的現(xiàn)象由此而引發(fā)不少的矛盾，拆遷安置機(jī)制不規(guī)劃是唯一引發(fā)矛盾的根源。征地拆遷補(bǔ)償本應(yīng)通過市場機(jī)制來運(yùn)作，而實(shí)際工作中大多又因?yàn)槭袌霾唤∪蚴袌鰴C(jī)制缺位而形成既非純粹的政府行為又非規(guī)范的市場行為，形成利益分配不清晰不規(guī)范，造成農(nóng)民對基層政府的普遍不信任情緒，嚴(yán)重制約了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，危及社會穩(wěn)定。

10.安置房小區(qū)物業(yè)管理缺失。安置房小區(qū)的物業(yè)管理一向來是個(gè)比較大的難題。小區(qū)里的住戶都是原本村里的農(nóng)民轉(zhuǎn)變過來的。無論是經(jīng)濟(jì)能力還是生活習(xí)慣等都與一般小區(qū)的住戶有一定差距。物業(yè)費(fèi)交不上來，物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)的話勢必在綠化養(yǎng)護(hù)，清潔衛(wèi)生，小區(qū)保衛(wèi)等方面都出現(xiàn)問題，使安置房小區(qū)變回到原本城中村的臟亂差的局面。因此在給予物業(yè)公司一定數(shù)量的商業(yè)用房外，是否可以由政府出資，對安置房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)貼。使小區(qū)物業(yè)能夠正常運(yùn)行。

五、“城中村”土地所有權(quán)的狀態(tài)分析

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第2條規(guī)定：“中華人民共和國實(shí)行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。”即所謂的“土地的二元所有制結(jié)構(gòu)”。土地所有權(quán)狀態(tài)依據(jù)《中

華人民共和國憲法》第10條、《中華人民共和國土地管理法》第8條規(guī)定，具體劃分為“城市市區(qū)的土地屬于國家所有”，“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有”。由于“城中村”在城市化不斷推進(jìn)的過程中，位于城區(qū)邊緣而被劃入城區(qū)，成為城市的一部分，既有城市的一些習(xí)性，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特質(zhì)，是二者的混合體。“城中村”土地的所有權(quán)狀態(tài)大體可分為三類：（1）、已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村已經(jīng)被城市完全包圍，原農(nóng)民已全部轉(zhuǎn)為居民，只是保留著農(nóng)村傳統(tǒng)的生活習(xí)慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經(jīng)過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權(quán)部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農(nóng)民未轉(zhuǎn)為居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有權(quán)狀態(tài)有國有土地所有權(quán)與集體土地所有權(quán)兩類，兩種土地所有權(quán)從表象看，僅是所有權(quán)主體不同而已，但其實(shí)質(zhì)是不平等的，表現(xiàn)在：（1）國家所有權(quán)的權(quán)利主體是國家，而集體所有權(quán)的權(quán)利主體為集體。根據(jù)土地法第10條：集體所有權(quán)的權(quán)利主體又分為：鄉(xiāng)集體、村集體、村民小組三種組織形式。兩種土地所有權(quán)在集體與國家之間可以進(jìn)行轉(zhuǎn)化，且是單方的，只能由集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化，而不能是國家向集體所有權(quán)轉(zhuǎn)化；同時(shí)集體所有權(quán)主體之間是

不能相互轉(zhuǎn)化的。（2）集體所有權(quán)向國家所有權(quán)轉(zhuǎn)化的條件是唯一的，我國憲法第10條和土地管理法第2條的規(guī)定，方式為出讓，這種行為其實(shí)質(zhì)可以看作是一種買賣，只不過是一種強(qiáng)買強(qiáng)賣罷了，只有一方當(dāng)事人（國家）的意思，幾乎是容不得對方（農(nóng)村集體）意思表示，農(nóng)村集體只有強(qiáng)制取締的義務(wù)，這就難以保證交易的公平了，自然出現(xiàn)了現(xiàn)實(shí)中征地賠償款太低，侵害農(nóng)民權(quán)益的事件的發(fā)生。（3）兩種所有權(quán)的權(quán)能上也是完全不平等，主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。而“城中村”土地所有權(quán)往往表現(xiàn)國家所有權(quán)借助“公共利益的需要”而不斷地?cái)U(kuò)大，“城中村”集體土地所有權(quán)逐漸縮小的趨勢；同時(shí)也表現(xiàn)集體土地所有者已經(jīng)看清國家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，為征用后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)獲得商業(yè)上的利益，因此，農(nóng)村集體在土地所有權(quán)交易中開始嘗試用市場價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，憑此來保留其土地所有權(quán)，村落在城市中得以延續(xù)。

六、關(guān)于城中村改造工作的幾點(diǎn)建議

1.確保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主體，城中村改造必然涉及每個(gè)村民的切身利益，村民最關(guān)心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的難點(diǎn)在村民自身。城中村改造不但要重視城中村的景觀改造，更要重視人的改造。改造后村民的生活方式?jīng)]有得到根本改變，依舊過著游手好閑的生活，是城市人力資源的極大浪費(fèi)。因此，要大力對村民開展宣傳教育活動，提高他們對開展改革的重要性、必要性的認(rèn)識；要將村民納入社會保障范疇，在過渡期內(nèi)保證他們的最低生活水平，免費(fèi)開展勞動技能培訓(xùn)，提高他們思想文化素質(zhì)，使他們能夠獨(dú)立地開展種植業(yè)以外的經(jīng)營活動，以便維持生計(jì)。2.切實(shí)搞好土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變。土地產(chǎn)權(quán)歸屬問題是城中村問題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)所在，只有在轉(zhuǎn)變產(chǎn)權(quán)歸屬的前提下，城中村的問題才能得到根本的解決。但是體制的變更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收歸國有在近期內(nèi)很難做到，而城中村的改造是近期必須從事的工作。因此，在提出土地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)變后改造策略的同時(shí)，必須著重提出近期切實(shí)可行的、在土地產(chǎn)權(quán)不發(fā)生變化的前提下的改造策略。3.積極推進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級。目前城中村村集體經(jīng)濟(jì)主要經(jīng)營形式有三種：商貿(mào)服務(wù)、土地出租、物業(yè)租賃，后兩種形式是集體經(jīng)濟(jì)的主要收入來源，是典型的“寄生型、外生式”經(jīng)濟(jì)，這種模式無法參與市場經(jīng)濟(jì)的競爭。只有村具備起碼的起動資金，城中村改造才能進(jìn)入議事日程。從短期看，集體資產(chǎn)能否做大做強(qiáng)，集體物業(yè)收益能否保值增值是城中村改造能否實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，而轉(zhuǎn)制后的集體經(jīng)濟(jì)能否成功轉(zhuǎn)型和升級更是新村能否實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的前提和動力。4.加強(qiáng)政府的積極引導(dǎo)作用。政府作為城市的管理者，首先要意識到城中村問題的嚴(yán)重性和改造的迫切性，積極推進(jìn)城中村的改造，實(shí)現(xiàn)城中村合理城市化。其次，城中村改造是一個(gè)綜合的社會轉(zhuǎn)變過程，需要相應(yīng)的全方位的物質(zhì)、制度和社會文化等方面的建設(shè)，包括政策、資金、技術(shù)、基礎(chǔ)設(shè)施的支持和社會文化的傳播引導(dǎo)，特別要注重大量失去土地的農(nóng)民由農(nóng)村就業(yè)轉(zhuǎn)為城市就業(yè)的心理要求。5.引入市場機(jī)制。在城中村改造中，由于村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，而當(dāng)?shù)卣植豢赡軐Τ侵写甯脑爝M(jìn)行大規(guī)模地投資，因此應(yīng)進(jìn)行市

場化的開發(fā)模式，鼓勵(lì)開發(fā)商、投資商介入?yún)⑴c城中村改造。在市場機(jī)制的作用下，城中村的改造向城市現(xiàn)代居住小區(qū)方向發(fā)展，這樣既可以使村民擯棄小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，改變居住環(huán)境和生活方式，在參與、享受城市文明的過程中逐漸改變其傳統(tǒng)的生活方式，真正實(shí)現(xiàn)向城市人的轉(zhuǎn)變。由于市場的導(dǎo)入，還可以盤活村集體經(jīng)濟(jì)，使其在組織制度、經(jīng)營機(jī)制上進(jìn)行市場化改革，以強(qiáng)化其投資能力、組織能力和市場適應(yīng)能力，發(fā)展壯大村集體經(jīng)濟(jì)。

6.實(shí)行積極的財(cái)政政策。在城中村改造的過程中，引入城市經(jīng)營的理念，政府提供服務(wù)、便利與優(yōu)惠措施，鼓勵(lì)資質(zhì)良好的公司與集體經(jīng)濟(jì)組織合作全面改造城中村。建立新的運(yùn)行機(jī)制，將城中村改造收益的一部分轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣＠Ｕ希ＷC村民老有所養(yǎng)，老有所依，享受城市居民一樣的待遇。對統(tǒng)建改造房屋給予一定規(guī)劃控制指標(biāo)的放寬；對統(tǒng)建改造房屋減免部分稅費(fèi)；同時(shí)根據(jù)具體情況，提供適當(dāng)?shù)膯淤Y金和低息貸款，并為改造劃撥改造配套用地，用于搬遷工廠以及居民臨時(shí)安置。

7.堅(jiān)持“以人為本”的發(fā)展理念。城中村在物質(zhì)形態(tài)、社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等發(fā)生根本轉(zhuǎn)變的情況下，必須逐步改變村民落后的文化素質(zhì)和小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識，使其在職業(yè)、文化、道德品質(zhì)、價(jià)值觀念和生產(chǎn)生活方式等方面也發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，成為真正的城市人。在更新改造的過程中，要注意鄉(xiāng)村的文化內(nèi)涵的挖掘，保護(hù)好有價(jià)值的文化遺產(chǎn)，如古村落保護(hù)、文物保護(hù)、傳統(tǒng)風(fēng)俗繼承和發(fā)揚(yáng)等，堅(jiān)持走保護(hù)和建設(shè)并舉的改造之路。

8.實(shí)行近、中、遠(yuǎn)期的結(jié)合。城中村的改造由于牽涉的面較廣，尤其受到開發(fā)商利益的驅(qū)使及投人產(chǎn)出的制約，在制定規(guī)劃的過程，注重近、中、遠(yuǎn)期實(shí)施規(guī)劃的結(jié)合，近期安排一些投資少、見效快的項(xiàng)目，為今后的改造提供資金的支持和保障，中、遠(yuǎn)期安排一些公共設(shè)施及服務(wù)設(shè)施，以創(chuàng)造優(yōu)美的居住、生活環(huán)境，使得城中村與城市的各項(xiàng)事業(yè)融為一體。

9.有形無形改造并重。這是城中村改造取得成功的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在城中村改造中，所進(jìn)行的改造不是簡單的拆舊建新，而是堅(jiān)持有形與無形改造同步推進(jìn)，既重視拆舊建新、拆遷安置的有形改造，也注重抓好涉及深層次問題的無形改造。在操作上，先進(jìn)行無形改造，后進(jìn)行有形改造。正是有了無形改造，才實(shí)現(xiàn)了村民向市民真正轉(zhuǎn)變；正是有了無形改造，才隔斷了相傳數(shù)千年的土地依賴，加速其生產(chǎn)和生活方式的更新；正是有了無形改造，才促使其轉(zhuǎn)變小富即安、不求上進(jìn)的小農(nóng)思想，在城市節(jié)奏、城市文化的熏陶下，樹立市場經(jīng)濟(jì)觀念，提高自身素質(zhì)和修養(yǎng)。如果說有形改造是對城市外在形態(tài)的一種提升，那么無形改造則是城中村村民“靈魂深處的變革”。城改是一場新的革命、新的變革，堅(jiān)持有形與無形改造并重，就能夠推動城中村改造工作健康發(fā)展。

七、結(jié)語

本文就“城中村”改造應(yīng)著重從利益兼顧、體制轉(zhuǎn)變、法制健全和思想觀念等方面入手, 同時(shí)根據(jù)一些城市的改造經(jīng)驗(yàn)和事例,闡述“城中村”的現(xiàn)狀及引發(fā)的問題。提出幾點(diǎn)意見希望對現(xiàn)實(shí)情況有一

些指導(dǎo)和幫助。

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