第一篇：房地產市場調研報告的寫作方法

市場調研報告的寫作方法

市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需

要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內

容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明

了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先

明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能

將以上的意思，表達的非常明確。

這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一

個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖

表加上條形圖表。

在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨

認；在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據

標識。

在我們進行過程中，請記住：選擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致

太過單一。

一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格

加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作

過程。

二、房地產市場調研的作用

（1）有助于企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；

（2）有利于房地產企業適時開發新產品，搶占新市場；

（3）有利于企業制訂正確的營銷策略；

（4）有利于企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

三、房地產市場調研的內容

（一）宏觀投資環境調查

（二）城市房地產市場概況

（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

（四）項目基本狀況調查

（五）項目所在區域市場狀況

（六）項目開發策略建議

（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

四、宏觀投資環境調查

1、政治環境

政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環

境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。

2、經濟環境

國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售

與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。

3、社會文化環境

居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生

活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。

4、政治環境

五、城市房地產市場概況

1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金

收繳情況；

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；

3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；

4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5、三級市場交易情況；

6、當地房地產業相關政策法規。

六、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

1、消費者行為調研

2、市場需求容量調研

消費者行為調研

消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購

買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研

需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。

七、商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：

（1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；

（2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；

（3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

（4）居民日常消費支出水平與消費結構；

（5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

八、項目基本狀況調查

宗地基本狀況資料（包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與

項目有關的投資及開發經營稅費政策；

九、項目所在區域市場狀況

項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。

其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新

能力與發展新產品的動向。

十、項目開發策略建議

1、市場細分與目標市場調研；

2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；

3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

十一、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研

1、宏觀經濟環境研究

2、市場供需與競爭對手動態調研

3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；

4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷

和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場占有率及銷售潛力分析；

5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和

競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

十二、房地產市場調研程序

（一）調研準備階段

（二）正式調研階段

（三）結果處理階段

調研準備階段

1、確定調研目標

2、初步情況分析

3、制定調研計劃

正式調研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調查表及調查問卷設計

4、抽樣調查

5、現場實地調查

結果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調研報告

房地產市場調研方法

（一）調研方法

1、全面調查法

2、重點調查法

3、抽樣調查法

（二）資料收集方法

1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集

①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序

首先應確定需要什么資料。

第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業外部進行搜尋。

第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資

料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源

1、內部來源：

本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專

家。

2、外部來源

（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或

貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。

（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。

（3）電腦數據庫、互聯網

（4）企業外部專家

（5）營銷調研公司

2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買

3、原始資料的收集方法：

（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查

（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法

（3）實驗法

第二篇：房地產市場調研報告的寫作方法

房地產市場調研報告的寫作方法

市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？

報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。（見下圖）

使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

商業房地產開發前期調查要點

房地產項目在開發的前期應對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量進行分析和研究，以期對項目進行整體的可行性分析并對市場定位提供依據回避風險。商業房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和開發商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據。

從我們在客戶的顧問的過程中總結包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討。

一、經濟環境的分析和生活結構研究

開發任何一個項目都涉及到經濟環境的分析和研究，尤其是商業房地產項目，由于其開

發周期長、投資大，受經濟發展和政策的影響大，其開發的最終目的是通過出租經營或者銷售來實現開發利潤，因此其風險很大。所以，在開發商業房地產項目時，對經濟環境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

◆總人口及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等◆GDP發展狀況及產業結構情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業增加值

◆城鄉居民的人均可支配收入

◆城鄉居民儲蓄存款余額

通過對統計局和城調隊定期公布的數據進行連續3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發展的總水平。有些資料通過統計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區域城市結構調查與城市發展規劃調查

所在區域城市的結構對商業房地產的開發有重要的意義，在傳統商業區不論是同業態的聚集經營還是不同業態的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發揮出來，由于人流集中自然能形成商業的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設施狀況 ◆交通體系狀況 ◆道路狀況、通行量 ◆城市性質與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規劃

通過對區域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區域城市結構機能的調查，了解該區域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環境的現狀以及將來的發展規劃。例如，交通網的開發計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發展規劃對商業將來的發展非常關鍵，諸如大型社區的發展計劃以及商業區建設計劃將直接對項目的規劃以及未來的經營產生重要影響。

以上調查必須通過專業的市場調查公司實地調查了解，由于反映問題的角度不同，一般的調查人員很難完成以上工作，調查必須有目的性，如果不知道目的是為什么，這樣得到的調查數據和資料的參考價值將大打折扣。

三、商業發展規劃和政策研究

每一個城市發展都有發展的規劃，商業布局和規劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產業特別是零售服務業的發展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業態的迅猛發展和外資零售商業的“入侵”，既加快了零售業的整體發展，也出現大型商業設施重復建設、資源浪費和過度競爭等現象，對國內零售商業的發展提出了新的挑戰，一些大中城市行業管理部門開始加強商業網點整體規劃和布局工作。

為增強城市商業網點規劃管理的科學性、權威性，擴大規劃工作覆蓋面，國家經濟貿易委員會國內貿易局于今年一月二十四日，在《關于城市商業網點規劃工作的指導意見》（國經貿貿易[2001]789號）和《關于進一步做好大中城市商業網點規劃工作的通知》（國經貿廳貿易[2002]44號）的基礎上，又下發了《關于加強城市商業網點規劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業網點規劃，要求未制定城市商業網點規劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業網點規劃并報貿易局備案。凡未制定商業網點規劃（包括含有網點規劃內容的商業發展規劃）的城市，不得上報外商投資商業企業項目。通知要求在2004年12月底前完成規劃的制定及城市商業網點依法管理體系的建立工作。

目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經完成了該項工作，在對大型商業房地產開發過程中，開發商及時了解商業網點的布局規劃非常關鍵，避免政策性的風險和重復建設。例如，北京市商業委員會關于商業網點的規劃不僅考慮目前商業布局特點，而且結合城市發展對限制地區的限制項目都有明確的規定：特別鼓勵在四環路周邊發展大型專業市場、批發市場和新型零售業為主的商業圈；新發展的居住區，10-15萬人要規劃建設一個地區級商業中心；地區級商業中心1公里以外的居民區，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區商業中心。這些都是結合城市發展實際情況提出具體的建設性要求。

第三篇：市場調研報告的寫作方法

市場調研報告的寫作方法

市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？

報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認；在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。

在我們進行過程中，請記住：選擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。

一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。

第四篇：市場調研報告的寫作方法

市場調研報告的寫作方法

市場調研作為一種研究手段，已經被廣泛的應用到各行各業，與房地產相結合的市場調研則是一種全新的研究方法，為房地產開發定位提供相關的依據。如何將調研結果清晰明了的表現出來？這就要求撰寫的市場調研報告有明確的主題，清晰的條理，和簡捷的表現形式。

當一切調查和分析工作結束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們首先需要明確的是：報告應采取什么樣的結構體系？什么樣的方式來表達數據的涵義？

報告的結構體系應包括，調研目的、調研方法、調研范圍以及數據分析在內的一系列內容。這種體系基本上在每個同類型的報告中都適用，因此，此處不做更詳細的說明，以下內容主要針對數據分析結論的表現方法。

關于數據分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是最行之有效的表現手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來。在將調研的分析結果變成令人信服的圖表之前，首先要謹記，它只是一種傳遞和表達信息的工具，使用它的重要原則是“簡單、直接、清晰、明了”。每個圖表只包含一個信息，圖表越復雜，傳遞信息的效果就越差。

在實際操作中，各種表格、組織圖表、流動圖表、矩陣等都被大量的運用到報告中，但總的來說，以下幾種圖表形式是最常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。

使用圖表的目的在于：將復雜的數據變成簡單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數據所表達的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來表現不同類型的數據？首先，我們應先明確數據所表達的主題，然后確定可能使用的圖表類型。

通常我們的研究數據所體現的關系是：頻率分布、成分、時間序列、項類或相關性。要表達一個主題明確的數據，可能會有多種圖表形式。但是，哪種是最能將數據表達清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標題)突出重點，點明主題。讓我們來看一個例子，這個例子能將以上的意思，表達的非常明確。

這里的標題描述了圖表的內容范圍，大多數讀者在看了這個圖表后，都會把注意力集中到城西，認為圖表的主題是“城西是絕大多數的消費者可能選擇的區域”。但是，制圖者可能是想表達“選擇城北和城東的消費者較少，但隨著城市建設的進行，將具有較大的發展潛力”。為了使讀者將注意力集中在我們希望他注意的數據上，所以，我們可以在一般標題后附加一個重點標題：城北和城東將有更大的發展潛力。

既然已經確定了要表達的重點，那么接下來就是要明確數據間的相互關系，若是表示占頻率分布、對比等關系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實際工作中可根據具體需要進行選擇。總之，條形圖表應該是應用最廣的類型，而柱狀圖表是用得最多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個報告中圖表總數的半數左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應相對減少，更多的是將各種綜合運用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。

在用圖表表達數據的同時，還要注意一些細節的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時，柱體之間的距離應小于柱體本身；在說明文字較多時，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認；在使用餅形圖表時，應在標明數據的同時，突出數據的標識。即：同時使用數值與數據標識。

在我們進行過程中，請記住：選擇和使用圖表不是一個絕對精確的科學，所以你會注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來說、大多數情況、絕大多數、少數情況等等。所有這些都說明必須根據你的判斷來怎樣設計出最好的圖表。另外，要完成一份合格的報告不能只是單純的使用圖形，還應根據實際情況盡可能的使用一些表格來豐富整個報告形式，使其不致太過單一。

一份合格而優秀的報告，應該有非常明確、清晰的構架，簡潔、清晰的數據分析結果，其中的含義是需要在實際工作過程中去體會，自己加以總結。一份合格的報告不應該僅僅是簡單的看圖說話，還應該結合項目本身特性及項目所處大環境對數據表現出的現象進行一定的分析和判斷，當然一定要保持中立的態度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場調研報告都會有一個固定的模式，我們應該根據不同項目的不同需要，對報告的形式、風格加以調整，使市場調研報告能夠有更豐富的內涵。

一、房地產市場調研的含義

房地產市場調研是房地產開發企業為了及時作出正確的投資決策和營銷決策，而客觀、系統地收集、整理、研究、分析房地產市場有關信息資料，將其轉化為決策所需信息的工作過程。

二、房地產市場調研的作用

（1）有助于企業發現新的市場機會，確定正確的發展方向；

（2）有利于房地產企業適時開發新產品，搶占新市場；

（3）有利于企業制訂正確的營銷策略；

（4）有利于企業不斷提高產品質量，改善經營管理，提升市場競爭力。

三、房地產市場調研的內容

（一）宏觀投資環境調查

（二）城市房地產市場概況

（三）目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

（四）項目基本狀況調查

（五）項目所在區域市場狀況

（六）項目開發策略建議

（七）營銷策劃和營銷推廣、銷售執行階段的市場調研

四、宏觀投資環境調查

1、政治環境

政治環境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規等。一個國家、地區和城市的政治環境如何，將直接影響房地產企業正常的生產經營活動的開展。

2、經濟環境

國內生產總值、國民收入的發展狀況；能源和資源狀況；城市發展總體規劃、城市基礎設施建設、城市人口分布、區域劃分；社會固定資產投資狀況、金融、證券市場情況；商業零售與貿易狀況、居民消費結構、居民儲蓄和信貸情況等。

3、社會文化環境

居民受教育程度、文化水平、職業構成、民族分布、宗教信仰、風俗習慣、審美觀念等。社會文化往往對整個社會有深刻影響，盡管文化有相對穩定性，但不是固定不變的，特別是生活習慣，審美觀念往往隨著社會生產力發展而發生一定程度的變化。

4、政治環境

五、城市房地產市場概況

1、一級市場土地出讓情況，包括土地出讓數量及其規劃用途、土地價格、土地出讓金收繳情況；

2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結構；

3、全市房地產價格走勢，不同區域和物業類型的價格情況；

4、全市主要發展商開發銷售情況，包括開發量、竣工量、銷售面積及銷售金額；

5、三級市場交易情況；

6、當地房地產業相關政策法規。

六、目標客戶群消費行為與市場需求容量調研

1、消費者行為調研

2、市場需求容量調研

消費者行為調研

消費者包括房地產商品的現實購買者與潛在購買者。消費者行為調研內容包括消費者社會階層與數量、年齡構成、收入構成、家庭人口構成、居民居住現狀與住房消費傾向、房地產購買偏好、購買動機、購買特點等。

市場需求容量調研

需求容量，是指有支付能力的市場需求容量。只有有支付能力的需求，才是現實的市場容量。

七、商品住宅市場需求容量調研，主要包括以下幾方面：

（1）城市人口、家庭數量及變化趨勢；

（2）購買力，包括居民收入水平、儲蓄余額、財產狀況；

（3）居民居住現狀及改善目標，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等；

（4）居民日常消費支出水平與消費結構；

（5）不同社會階層和收入水平的居民數量及其對不同類型房地產商品的數量、品質、功能、價格的需求特點。

八、項目基本狀況調查

宗地基本狀況資料（包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權屬、地形、地貌、水文地質條件）、項目歷史與現狀資料、項目合作開發條件、土地獲得成本、用地規劃條件、與項目有關的投資及開發經營稅費政策；

九、項目所在區域市場狀況

項目所在區域城市功能、區域建設發展規劃、人口分布、居民收入水平、商業、文化氛圍、項目周邊環境、市政管網設施、交通狀況、公建配套與生活服務設施、項目所在區域房地產市場供需狀況與競爭水平，主要競爭對手所提供產品與服務的種類、數量、品質、特點、營銷手段、銷售狀況等，潛在競爭對手出現的可能性。

其中競爭對手調研又包括競爭對手的經營管理水平、資源狀況、市場競爭地位、產品地理位置、種類、開發規模、產品品質、成本、價格、營銷水平、銷售狀況、物業管理水平，創新能力與發展新產品的動向。

十、項目開發策略建議

1、市場細分與目標市場調研；

2、產品定位，包括產品類型、功能、品質、項目總體規劃研究；

3、開發策略分析，包括項目開發規模、開發周期、成本控制、價格策略等。

十一、營銷策劃和銷售執行階段的市場調研

1、宏觀經濟環境研究

2、市場供需與競爭對手動態調研

3、消費者調研，包括：消費者對本企業產品、服務包括物業管理的評價、意見和要求，客戶滿意度調研；

4、企業自身產品與服務調研，包括：產品優劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產品市場競爭地位分析，本企業產品的市場占有率及銷售潛力分析；

5、價格調研，包括：產品最適宜的售價、新產品的定價、老產品價格調整及消費者和競爭者對價格變動的反應；本企業產品價格與競爭企業同類產品價格的差異分析。

十二、房地產市場調研程序

（一）調研準備階段

（二）正式調研階段

（三）結果處理階段

調研準備階段

1、確定調研目標

2、初步情況分析

3、制定調研計劃

正式調研階段

1、確定資料來源

2、確定資料收集方法

3、調查表及調查問卷設計

4、抽樣調查

5、現場實地調查

結果處理階段

1、資料整理分析

2、編寫調研報告

房地產市場調研方法

（一）調研方法

1、全面調查法

2、重點調查法

3、抽樣調查法

（二）資料收集方法

1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購買、索取、委托情報網收集

①二手資料的收集程序 ②二手資料的收集來源

二手資料的收集程序

首先應確定需要什么資料。

第二步工作是從企業內部搜尋二手資料。

第三步工作是從企業外部進行搜尋。

第四步工作是對擬收集或已收集的二手資料進行評估，即評估資料的效度。

最后一步是確定需要收集的原始資料。只有決策所必需的，但又無法從二手資料中獲取的信息才有必要去收集原始資料

二手資料的來源

1、內部來源：

本人資料庫、企業檔案（會計記錄、銷售報告、其他數據資料）、企業內部專家。

2、外部來源

（1）組織機構，包括圖書館、外國使團、國際組織、本國政府機構、商會或貿易促進機構、行業公會、出版社、研究所、銀行、消費者組織、其他公司。

（2）文獻資料，包括文獻目錄、工商行名錄、貿易統計資料、報紙和期刊、綜合性工具書。

（3）電腦數據庫、互聯網

（4）企業外部專家

（5）營銷調研公司

2、商業資料獲取方法：向市場調研公司購買

3、原始資料的收集方法：

（1）訪問法：①面談調查 ②郵寄調查 ③留置調查 ④電話調查

（2）觀察法：①直接觀察法 ②間接調查法

（3）實驗法

第五篇：房地產市場調研報告

一、東莞市房地產發展狀況

在東莞新一輪城市建設高潮的帶動下，全市房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。

然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。

二、宏觀規劃對常平房地產的影響

1、高水平的城市化目標，常平房地產業成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產業。

東莞市政府關于常平（2001~2020）經濟發展戰略預測：2005年、2010年和2020年常平鎮國內生產總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；2005年、2010年和2020年城鎮化水平分別為70、75和80左右。

2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮區南部迎來了前所未有的發展機遇，必將成為常平房地產市場的熱點。

根據常平鎮新的城市規劃城市性質為“珠江三角洲東部地區的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經濟、文化中心、華南商貿重鎮”。規劃常平鎮2005年、2010年和2020年的城鎮總人口分別為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎設施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規劃2005年、2010年和2020年城鎮建設用地規模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設用地發展方向為主要向南，并適當向東發展，采取生活內聚、產業外延的拓展方式。

3、生態住宅將成為開發商及消費者共同關注的投資亮點。

常平鎮城市綠地景觀規劃將其中2020年常平鎮建成區綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統結構為“一軸、兩帶、三心、五點”。規劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節點，三區七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態城市。

三、房地產市場分析

1、常平各個區域分析：

1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布聯邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區，整個區域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設施齊全，是常平最繁華的商業圈。

2)西北面區域

西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結，本地人購買占80，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環境污染小、配套設施齊全，注重環境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區域樓盤銷售一直看好。

3)常平南面，常黃公路沿線區域

住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設計與需求日趨“內銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業主，如紫荊花園購買者98為香港人，其產品戶型設計針對港人設計，目前港人購房所占比例僅僅20左右，而陽光山莊2004年購房80為內地人，常黃公路沿線區域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內地市場延伸，其產品已不適應消費者需求。

4)常平東門區域，常平房地產的發展趨勢向東門聚集，鎮政府全力打造文化新城，一大批基礎設施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地熱點區域。加之政府全力扶植該區域的房地產，如東田麗園，旺角新城，04年一經推出就受消費者的相當大的關注，這與常平的規劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。

5)麗城開發商住居區，依托于隱賢山莊風景區的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業的