第一篇：關于農村土地征用問題

農村土地征用直接關系廣大農民群眾的切身利益。在土地征用工作中，正確處理好國家、集體、農民三者關系，不使農民群眾利益受到侵害，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現。從總體上講，在縣委、縣政府高度重視和各部門的共同努力下，廣大農民群眾對政府的征地工作是理解和支持的，土地征用工作取得了一定的成果。但隨著我縣工業經濟不斷增長，城市化進程持續加快，建設用地的需求量迅速增加，征用土地規模不斷擴大，涉及征地農民的人數劇增，一些深層次的問題也相繼暴露出來。為此，我們經過多次專題調查，對土地征用過程中存在的問題、成因及對策作了一些思考研究。

一、存在問題及成因

（一）征用土地規模呈攀升態勢，“征而不用”造成土地資源浪費。

從2000年以來，我縣共征用農村集體土地20661畝，平均每年為5165畝，最多的一年是2002年為8220畝。減少的耕地集中在丹城、石浦、西周等工業發達鄉鎮，尤其是丹城鎮，已經出現了不少無地村。被征用土地中，以工業和公益性基礎設施用地最多。從2003年來說，共報批農轉用土地7263畝，其中以協議方式出讓的工業用地占30．6%，以行政劃撥方式供給的公益性用地占43．4%，以招拍掛方式出讓的房地產開發為主的經營性用地占26%。由于利益的驅使，一些單位“征而不用”，超過規定期限而遲遲不動工開發建設。據統計，中心城區大約征而未用閑置土地34．18畝左右，另有264畝為政府控制性用地和村集體留地。一面是農民無地耕種，一面是土地閑置浪費，這種現象是引發農民不斷上訪的重要原因之一。

（二）“失地農民”缺少生活保障制度，后顧堪憂。

土地是農民的命根子，是農民賴以生存的保障。長期以來，我縣對土地征用補償實行的是單一的貨幣政策，不利于農民長遠生活保障。由于廣大失地農民文化素質和專業技能普遍較低，自謀職業的能力較弱，因而大部分失地農民對今后的生活顧慮很大。他們強烈要求政府解決失地后的生活保障問題，有的甚至提出了只要政府給他們安排好基本生活保障，土地可以白送給政府的呼聲。

（三）留地政策未能實施到位。

為謀求村集體經濟發展和給村民提供生存空間及生活保障，各村對留地要求十分強烈，主要是提出留好兩類地，一類是村經濟發展地，另一類是個人建房用地。我縣也陸續出臺了留地政策，2000年規定留地條件必須是征地總面積達到該村耕地2/3以上，留地面積按被征地面積10%計算，留地位置規定除象山港路、天安路、環城東路、新豐路等主要道路兩側以外的區塊。2003年縣政府規定村留地不準非法買賣，不準搞房地產開發，要求以土地入股，或建標準廠房出租等形式利用留地。但各村對留地位置要求較高，往往要求留在主要街道兩側，并允許他們搞房地產買賣，對此政府難以滿足他們的要求。由于留用地政策上存在分歧，造成土地征用工作難度增大。

（四）征地補償標準執行力度不足。

征地困難的核心是補償。根據《土地管理法》規定，現行征地制度是按照被征用土地的原用途進行補償，具體測算按被征用土地前3年平均年產值的倍數確定補償費用。由于年產值不確定，倍數標準又存在較大幅度，政府征用土地往往在法定范圍內盡可能以低限補償費用。這種補償辦法，造成同一區塊甚至同一宗地由于用途不同而補償標準差距懸殊的現象。況且，經營性用地出讓中，從農民手中以較低的價格征用，卻以高出數十倍甚至上百倍的價格出讓，導致被征地農民心理失衡。此外，政府為壯大發展本地企業，對重點扶持的企業征地行為實行特殊優惠政策，低價從農民手中取得土地；有些鎮鄉、街道為了招商引資

增加本地區的投資吸引力，往往把征地補償標準降得很低，作為給予投資方的優惠措施，侵害農民的利益，引發眾多失地農民逐級上訪，造成社會不穩定因素。如西周華翔汽車城、縣經濟開發區東陳區塊、天安電工城等，都是今年群眾信訪舉報的要件。西周鎮村民集體上訪市、省直至國土資源部，就是因為未批先占耕地千余畝，而安置補償不到位所致。

（五）土地補償費用管理不夠嚴格。

征地補償費事關穩定大局，事關失地農民切身利益?！断笊娇h土地征用暫行辦法》規定，征地補償費用由土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費組成。其中，土地補償費歸農村集體所有，納入公積金管理，用于被征地農民參保和發展生產、公益性建設，不得平分到戶。但在實際工作中，由于政府指導監督力度不足，有些村干部迫于村民的壓力，往往把土地補償費平分到人，有的村甚至發生村干部截留甚至借機揮霍土地補償費的現象。

（六）違法征地現象普遍，影響征地工作開展。

根據《土地管理法》規定，征地必須經村民代表大會或村民大會上2/3通過，方才有效。而部分鎮鄉、街道為了加快引資速度，往往包辦征地工作，直接與村干部簽訂征地協議，忽視廣大村民的要求，侵犯村民的合法權益。有些鎮鄉甚至自行設定開發區，變相圈地，未經報批而廣建廠房，既擾亂了土地征用秩序，也造成了土地資源的極大浪費。

二、對策與建議

（一）建立失地農民的基本生活保障制度

建立基本生活保障制度，其保障資金來源可以按照“農民與政府按一定比例出資，農民自愿申請加入的方式?？捎梢韵聨撞糠謽嫵桑阂皇巧暾埣尤牖旧畋Ｕ系氖У剞r民的全部安置補助費。根據目前標準我縣每畝耕地安置費為1萬元左右。不想加入基本生活保障的安置費歸農民自己所有，相對來說也減輕了政府一些負擔。二是政府從土地出讓金的收益中切出一大塊，作為失地農民的基本生活保障金，以維持失地農民的長遠生計。

（二）探索多種安置途徑，拓寬就業門路

目前，我縣實行單一的貨幣安置政策，很多村民在獲得貨幣補償后，基本上都用于日常生活消費，補償款花光后生活就無法保障。因此，幫助失地農民拓寬就業門路，探索多種安置方式勢在必行。

1、將被征地農民統一納入城鎮就業渠道。建立城鄉統一就業組織體系，幫助失地農民盡快在非農崗位上就業。在城市公共項目用工中（如環衛、物業、綠化等），應劃出一部分就業指標專門用于安排被征地農民再就業。要鼓勵用地單位把適合農民就業的工作崗位優先安排給失地農民。

2、積極開展失地農民再就業培訓。政府必須高度重視失地農民再就業培訓工作，加強對失地農民的再就業技能培訓，安排一定資金，專項用于培訓，尤其要有針對性地舉辦一些從事二、三產業的技能培訓。要引導和鼓勵失地農民轉變觀念，自立創業，在經商辦企業等方面給予優惠政策，扶持鼓勵失地農民承包農業園區基地，從事種養業獲取經濟收益。

3、大力推行留地安置政策。把村級留用地落實到有較好區位優勢，較大升值空間的地塊。為被征地村留足、留好村級集體發展留用地。村級集體留用地的具體使用，必須服從城市總體規劃，允許村里發展商業、工業、倉儲業等等，使村級集體留用地保值增值，為村民長遠生活提供保障。

（三）強化征地補償費用管理，規范分配使用

1、嚴格按規定分配征地補償費用。失地農民為了改善生活，提高自謀職業能力，都希望多分配一些征用補償費，而實際在分配過程中也已出現分多留少的趨勢。對此，必須嚴格按照《象山縣土地征用暫行辦法》規定，將安置補償費合理地分給村民，而土地補償費必須留作發展集體經濟用途。同時，政府有關部門必須加強對這部分補償費使用的監督與管理。

2、加強對土地征用安置費的分配指導。安置補償費的分配涉及千家萬戶的切身利益，必須堅持公正、公平、公開、合理的原則，堅持法律、政策規定前提下開展民主討論的原則。因此，在制訂分配方案時，要廣泛征求群眾意見，通過村民代表或村民會議決議的方式來確定分配方案。為了保證分配方案的合法性和合理性，分配方案必須經有關部門和單位審查批準后方可實施。

3、有效利用土地補償費用，發展村集體經濟。引導村民謀求長遠發展，并積極推行民主決策、科學決策機制，避免村經濟投資決策失誤。根據城區發展需要，結合村集體留地政策，大力發展服務業等勞動密集型產業，以建設廠房出租等形式，實現村集體經濟保值增值的目標。同時，建立健全村級民主理財、民主監督制度，加強對村土地補償費用使用管理的審計監督和財務監督，確保村土地補償費的正確使用。

（四）強化依法征地意識，遏制違法征地現象

1、強化土地征用權限。《土地管理法》規定，土地征用只能由縣級以上人民政府組織實施，縣級以上國土部門負責承辦，隸屬于縣國土資源局的縣統一征地事務所代表政府行使征地職能。鎮鄉、街道只能配合做好征地工作，而無權進行征地。任何未經縣統一征地事務所簽訂的征地協議一律無效，并要追究違法征地者的責任。

2、嚴格執行征地工作程序。依據國家土地管理法律法規及國土資源部關于土地征用有關規定，嚴格按照征地受理、補償協商和草簽協議，征地方案報批，“兩公告”及等程序實施。征地協議必須經得村民代表大會或村民大會2/3以上通過，讓農民享有充分的知情權、參與權、訴訟權。

3、切實按照規定標準補償。必須切實按照我縣征用補償的“區片價”和“最低保護價”政策規定標準進行補償。今后，應加緊建立宗地價格評估制度，通過評估，科學合理地確定補償標準。

4、加快征用土地的利用建設。對閑置土地應及早收回，重新落實項目，政府控制土地和村留地應盡快辦理用地手續或落實項目，及早建設利用。

依據《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》的規定，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有，是一種集體所有制形式。按用途可劃分為農用地和建設用地。農村土地管理就是依照《土地管理法》及相關法律法規行使對農村集體所有土地的保護、開發和利用等行為的管理，對土地違法行為給予行政處罰的行政職能。農村土地管理工作開展至今，時間僅二十余年，有許多不規范之處，筆者結合實際工作經驗做淺顯分析，認為普遍存在以下幾種現象：

一、農村土地的產權制度不夠完善，由此誘發了大量土地違法行為，農民的合法權益得不到保障 主要體現在三個方面：首先是集體土地所有權很模糊，《土地管理法》第六十二條規定，“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者用于非農業建設”。一方面法律規定土地歸村民集體所有；另一方面村民對自己擁有的土地沒有處置權。缺乏處置權的所有權，不是真正意義上的所有權，正是這種土地所有權的被弱化，導致了農民集體在許多征地過程中處于弱勢地位，合法權益得不到保障。其次就是農村集體土地所有權主體不明確，《土地管理法》第十條規定，“農村集體所有的土地可由村集體經濟組織或者村民委員會管理，也可以由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理，也可以由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理?！庇纱迕窬游瘯洜I、管理的，很難避免缺乏監督機制的村干部為了自己的私利，不做出損害農民土地權益的違法行為；由村民小組經營管理的，大多數村民小組無組織機構、法人資格和獨立帳戶，而且“集體”一詞不是我國民法上的主體概念，本身在法律上就無主體地位，管理者自身也就不硬了。第三就是被弱化的所有權對所有權主體內部成員的約束也是軟弱無力的。據調查，還有不少農民認為農村土地是屬于國家的，雖然同為公有制的所有制形式，但國家與集體所有的制度本質仍是大有不同。正是由于忽視了這種不同和集體觀念的淡薄，導致農村集體土地幾乎成了農民的私有財產，誰占到了就是誰的，強行割占宅基地，土地權屬糾紛層出不窮。而作為集體土地所有者的農民集體經濟組織卻無法處置自己的土地，嚴重喪失了所有權主體的所有權利，對內部成員的管理也就必須是松散的。

要改變這一現狀，必然要觸及我國土地產權制度的改革，強化農民集體土地所有權的權能，確立農民集體土地所有者的法律主體地位，強化農村土地集體所有的觀念。土地是農民集體的，管理也是農民集體應盡的職責，充分調動所有權主體的主觀能動性。

二、農村集體土地管理是一種靜態管理，沒有建立土地市場機制，土地缺乏流動性，土地的資產價值不能顯化，土地利用效率很低

導致這一現狀，有其立法上的主要原因，《土地管理法》第四十三、六十二、六十三條規定，“農村村民只能使用本集體經濟組織農民集體所有的土地；農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準”。所以在法律上是禁止農村集體土地流轉的。這種靜態管理模式阻礙了農村經濟的發展：第一，它不利于農村城鎮化建設的發展，小城鎮建設需要大量農民向建制鎮、集鎮、中心村集聚，而缺少農村集體土地的供給，城鎮化建設是不可能進行的。我國在加快城鎮化建設步伐的同時，農村集體土地市場建設卻滯后了。第二，它不利于發揮市場在資源配置中的基礎性作用，土地作為生產要素，當然也離不開市場的優化配制。農民的集體土地的資產價值要顯化，必須要通過市場運作，農民的土地收益才能得以體現。第三，允許農村集體建設用地依法流轉，是農民集體最大限度實現所有權的強烈要求。只有讓土地所有者和使用者在流轉中獲得土地收益，他們的積極性就會發揮出來，對土地管理、保護和利用就會重視，土地利用效率自然會得到提高。第四，允許農村集體建設用地依法流轉，有利于形成農村土地市場，土地供應、需求的增加，必然加速土地資產的流通，從而促進土地交易市場化的建設。

由于我們現行法律禁止農村集體土地流轉，時下城市郊區、集鎮的農村集體土地只能隱形交易。因無規范的程序和標準的價格體系可參照，隱形交易就成了沒有規則的交易，交易者的利益難免遭受損失，引發諸多土地權屬糾紛，給社會帶來不安定因素。農村集體土地流轉還有一個非常重要的問題要解決，就是要防止借“流轉”之名，行商品住宅之實，為切實保護耕地，必須要嚴格執行土地用途管制制度，嚴格按照土地利用規劃確定的用途使用土地。土地利用總體規劃就是農村集體土地能否流轉的決定性門檻，要嚴把規劃關。

三、農村集體土地的利用嚴重缺乏規劃，管理很不規范，是土地管理中存在的另一個非常嚴重的問題

大部分的農村村莊，宅基地沒有規劃，房子不整，樣式、座向不一，村莊里的道路彎彎曲曲，東抹西拐，兩邊又沒有排水設施，污水滿地橫流，一到下雨天就根本無法行走，居住環境十分惡劣。這里面有其歷史原因和體制問題，我認為主要有以下四點：

1、盡管我國現行《土地管理法》花了很大篇幅強調土地利用總體規劃，規定地方各級人民政府都要編制本級的土地利用總體規劃，但到了鄉一級的建制鎮、集鎮規劃，村一級的村莊規劃的編制幾乎是空白，農村土地管理根本就無規劃可依，也無規劃可言。要想從根本上改變這個現狀，必須要加強、加快農村集體土地利用規劃的編制，加大規劃的執行力度，樹立規劃的嚴肅性、法律性。

2、農民的土地“私有”觀念還根深蒂固，認為誰使用的土地就是屬于誰的，許多村莊的宅基地都劃分為一塊一塊，每戶都“霸占”了一塊，沒有一個統一的規劃。建房時宅基地界址不清，隱藏和出現了大量土地權糾紛，甚至大打出手、對簿公堂者也為數不少，這種無序的“霸占”導致農村村莊建設非?；靵y。

3、還有許多農民的封建迷信思想很嚴重，建房時都要請風水先生來選地址、定座向，時興避邪，本來規劃好好的宅基地，被分割的支離破碎。國土資源部門的科學規劃執行嚴重受阻，從另一方面正好反映農村基層國土資源部門無得力執法措施可采用，執行力度也不大。

4、還有許多村莊是由于地形原因而無法規劃，這些村莊大多建在山坡上，地形比較陡，建房不便于規劃，農民都是零星分散建房。

站在國土資源管理的角度來說，土地利用規劃在其職能中占據了首要位置，可以說規劃就是土地管理的龍頭，規劃搞好了土地管理工作就可以做到事半功倍的效果。特別是針對農村土地利用無規劃可依的現狀而言，規劃就是規則，規劃就是規范，只要搞好了規劃，至少可以達到以下四個目的：一是更有力地保障我國土地管理基本國策的執行，合理利用土地資源和切實保護耕地。未經批準規劃的農用地，一律不得轉為建設用地。二是提高土地利用效率，改變土地利用方式，由傳統的粗放型經營向集約型經營轉變，提高土地利用集約程度。三是根據市場導向和宏觀調控，有計劃地調整土地利用結構。四是改善農村面貌，美化農民居住環境，建設新農村。

農村土地管理其實就是一種監督行為。職能部門充當“裁判”角色，監督農村土地的所有者、使用者在管理、開發和利用時是否符合我國現行土地管理法律、法規規定的行為。只要是合法，其它的許多事項可以交由土地所有者和使用者自行主張，充分發揮主體的積極性，提高土地利效率。因此建立一套切合實際、可操作性強的土地管理法律體系就顯得尤為重要；其次就是依法行政，違法必究，強化土地執法監察力度。從這一個意義上來說，在法律完善和土地制度理順后，農村土地管理要重規劃和監管，輕土地供給的審批。只要規劃土地的使用范圍和方向，不能隨意亂建；在規劃使用的范圍內，土地的供給者和需求者可以對土地自由買賣和出租，職能部門只對土地的使用情況進行監管。

（一）申請用地

建設單位持經批準的設計任務書或初步設計、年度基本建設計劃以及地方政府規定需提交的相應材料、證明和圖件，向土地所在地的縣級以上地方人民政府土地管理部門申請建設用地，同時填寫《建設用地申請表》，并附下列材料：

１、建設單位依法設立的有關證明；２、項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；３、土地行政主管部門出具的建設項目用地預審報告；４、初步設計或者其他有關材料；５、建設項目總平面布置圖；６、占有耕地的，提出補充耕地方案；７、建設項目位于地質災害地區的，應提供地質災害危險性評估報告； ８、提供地價評估報告。

（二）受理申請并審查有關文件

縣級以上人民政府土地行政管理部門負責建設用地的申請、審查、報表工作，對應受理的建設項目，在３０日內擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后報上一級土地管理部門審查。

（三）審批用地

有批準權的人民政府土地行政管理部門，收到上報土地審批文件，按規定征求有關部門意見后，實行土地管理部門內部會審制度審批土地。

（四）征地實施

經批準的建設用地，由被征用土地所在地的市縣人民政府組織實施。１、征地公告。公告的內容包括：批準征地的機關、文號、土地用途、范圍、面積、征地補償標準、農業人員安置辦法和辦理補償的期限等；２、支付土地補償費、地上附著物和青苗補償費；３、安置農業人口；４、征收用地單位的費稅；５、協調征地爭議。

（五）簽發用地證書

１、有償使用土地的，應簽訂土地使用合同；２、以劃撥方式使用土地的，向用地單位簽發《國有土地劃撥決定書》和《建設用地批準書》；３、用地單位持使用土地證書辦理土地登記。

（六）征地批準后的實施管理

建設用地批準后直至頒發土地使用權證書之前，應進行跟蹤和管理，其主要任務是：１、會同有關部門落實安置措施；２、督促被征地單位按期移交土地；３、處理征地過程中的各種爭議；４、填寫征地結案報告。

（七）頒發土地使用證

用地單位向當地土地管理部門提出土地登記申請，經測繪部門測繪，核定用地面積、確認土地權屬界限，地籍管理部門注冊登記后，由人民政府頒發土地使用證，作為使用土地的法律憑證。

第二篇：農村土地征用存在問題及對策

一、鎮農村土地征用主要存在問題及原因

1、征地是政府行為，即由地方政府或相關部門直接介入征地活動，這就使得農民在征地中處于比較被動的位置，當農民和政府或開發商就補償、安置等問題無法達成協議，申請政府或職能部門協調裁決時，由于政府或職能部門既是“運動員”又是“裁判員”的雙重身份，農民要求解決的問題有時得不到解決。

2.農村征地款使用管理問題。據近期對新聯村被征地農民社保問題的調研，目前該村征地費的使用方式主要是：村集體所有，按其土地使用面積分配到戶。土地屬集體所有，征地補償費由村集體掌握。村集體根據本村土地下放時分田到戶的底冊，按每戶的土地使用面積登記造冊，一次性分配到戶，由農民自由支配使用，據了解，在1993至1994年間，新聯村大夫坣村小組平均每戶能分到征地補償費及附著物補償款3至4萬元，這種方式，村民在當時可以建房出租，有的棄農從商，一定程度上解決村民的生活問題。但是也存在一些問題，如出租給本村村民，村集體往往收取租金較困難，出租給本村集體以外個人又影響著本村的社會穩定，處于兩難抉擇的困境，村民也同樣面臨著養老等生活風險。

3、有關農村土地征用的法律法規急待完善。目前，土地征用的補償安置標準普遍偏低，主要是套用國家標準進行征地補償，補償費明顯較低。按國家新《土地管理法》征地補償標準，耕地補償費為該地被征前三年平均產值的6—10倍；安置補助費為該地前三年平均產值的4—6倍。安置措施不到位，有的地方出臺土地征用辦法時，更多地考慮政府或開發商的利益，低價征用，高價出售，犧牲農民利益。而對于農民來說，失地就意味著失業，因為拿不到足夠的補償，得不到妥善的安置，又失去了收入來源，他們的生活出現了困難，甚至重返貧困，同時也給社會穩定埋下了隱患。

二、我鎮解決被征地農民的情況及主要做法

一直以來，我鎮征用土地由地方政府直接介入征地活動，用地單位只需與鎮政府簽訂協議，預收征地補償費，政府再與村集體和農民協議征用，補償款由村集體造冊登記，政府依據冊子發放補償款。這種做法在一定程度上解決了征地款被拖欠、挪用的現象。但使農民在征地中處于比較被動的位置，當農民和政府就補償、安置等問題無法達成協議時，農民要求解決的問題有時得不到有效地解決。

三、對加強農村土地征用管理的幾點建議

1、各級地方政府及相關部門應提高對“土地是民生之本”的認識，在依法行政中牢固樹立“以民為本”的理念，加強管理，逐步完善有關法律法規，進一步規范農村土地征用行為。

2、各地政府及有關部門要從嚴把好征地關，嚴格界定公益性和經營性建設用地，征地時必須符合土地利用總體規劃和土地利用計劃，慎用征地權力，切實控制征地規模，要進一步發揮市場配置土地資源的基礎性作用。

3、從我國國情出發，實行最嚴格的耕地保護制度，尤其是要重點保護基本農田，同時還要做好土地占補平衡工作，充分挖掘土地資源潛力，以促進土地資源可持續利用，保障國家糧食安全。

4、切實維護被征地農民的合法權益，進一步完善征地程序，著重解決征地規模過大、補償安置不到位、同農民協商不夠等突出問題。建立補償標準聽證制度，嚴格按法律規定落實補償安置措施；急農民之所急，想農民之所想，補償標準要合理公正，土地補償費要及時到位。嚴厲查處拖欠、挪用、截留土地補償費等違法行為。

第三篇：農村土地征用協議

土地征用協議

甲方：農戶

乙方：林前村村委會

為加快本村農田的基礎建設，改善農戶的生產，經村兩委會議、村民代表會議決議，現需征用甲方的部分土地作為建設林前村土地平整項目，雙方現就土地征用事項協商，達成如下補償協議：

一、征用時間：一次性永久征用。

二、甲方土地四至界線：

東至：，西至：，南至：，北至：。

三、甲方土地面積及征用補償費：

土地面積及補償：該地長米，寬米，總面積合計畝，補償稻谷斤/年，折合人民幣仟佰拾元整/年（￥：元/年）

注：稻谷價格按當年的市場價格為補償標準。

四、補償方式：征用補償在項目驗收結束后在每年的12月31日之前一次性付清。

五、雙方的權利和義務：

1、合同簽字生效，即表示乙方同意甲方的征用方案，沒有異議；

2、合同生效后，該地塊歸乙方所有，乙方有權改變土地的用途；

3、土地征用后，甲方不得無故阻止、破壞、干擾乙方的改造、修建等正常施工。

4、若甲方違反合同，除全額退還乙方支付的費用外，另賠償給乙方由此造成的一切損失；

5、合同生效后，甲方不得以任何理由再增加土地補償款之外的其他補償款；

6、未盡事宜甲方雙方共同協商解決，可訂立補充協議。

六、本合同一式二份，甲乙雙方各執一份，雙方同意簽字后，即具有法律效力。

甲方（簽章并按手摸）：乙方（蓋章）：林前村村委會

法人代表：

2012年月日

第四篇：農村土地征用程序

2011年8月14日星期日

農村土地征用程序

根據法律法規規定，目前我國農用地轉為建設用地的程序簡單扼要地有以下步驟：

【第一步】農用地轉用、征用土地，必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用計劃。因此，用地單位在初步選定某農用地為建設用地后，應首先向國土資源局、建設部門、規劃部門咨詢是否符合該農用地的各項規劃。

規劃必須符合原國家土地管理局發布的《土地利用總體規劃編制審批規定》（《國家土地管理局令》第七號）的要求。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批準提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批準手續。

如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批準提供建設用地。

【第二步】確認該農用地可以用于建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》。用地單位應按規定繳納選址規費。

其中，農用地轉用和土地征收批準文件有效期兩年。農用地轉用或土地征收經依法批準后，市、縣兩年內未用地或未實施征

地補償安置方案的，有關批準文件自動失效。

【第三步】用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。

建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。

建設用地單位申請預審，應當提交下列材料： 1.建設項目用地預審申請表（該表由國土資源部統一規定）； 2.預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案； 3.需審批的建設項目還應提供項目建議書批復文件和項目可行性研究報告。項目建議書批復與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。

如建設項目涉密軍事項目或是國務院批準的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。

國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，并出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批準，可以延長十日?！镜谒牟健坑玫貑挝粦{《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，并繳納各項審批費用；

環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和（86）國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。

某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目（工程）勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。

【第五步】用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。

【第六步】國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。

能源、交通、水利、礦山、軍事設施等確需單獨選址建設的項目，在《國務院關于投資體制改革的決定》（國發?2004?24號）實施前批準立項的，仍按原規定報批用地；實施后，屬國務院、國家發展改革等部門或省級人民政府批準、核準的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報國務院批準；除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地征收的，報省級人民政府批準，其中征收土地面積超過省級批準權限的，土地征收必須報國務院批準；建設項目確需占用基本農田的，必須報國務院批準。

其中，如占用農用地沒有涉及占用耕地的，則不需擬定補充耕地方案；農村集體經濟組織占用本集體農用地和單位占用國有

農用地的，不需擬定征地方案。

以下建設占用土地涉及農用地轉為建設用地的，需報國務院批準： 1.國務院批準的建設項目； 天下房地產法律服務網 2.國務院有關部門和國家計劃單列企業批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目； 3.省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目； 4.在土地利用總體規劃確定的直轄市、計劃單列市和省、自治區人民政府所在地的城市以及人口在50萬以上的城市建設用地規模范圍內，為實施該規劃按土地利用計劃分批次用地。5.需要征用基本農田的； 6.需要征用基本農田以外的耕地超過三十五公頃的； 7.需要征用其他土地超過七十公頃的。

【第七步】由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行征用，簽訂補償安置協議，按征地程序辦理征地手續。

其中，征用土地的各項補償，應在征地補償安置方案批準之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批準書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如征用農村集體土地，征地補償款也可由國土資源局委托用地單位直接向被征地農村集體經濟組織支付。

國家征用土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補償。

征地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。

征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產值的三十倍。

征用其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。征用城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的六至十倍”。這里的“該耕地”，是指實際征用的耕地數量。而“每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產值的四到六倍”中的“該耕地”，則是指在被征用土地所在地，被征地單位平均每人占有的耕地數量。

【第八步】國土資源局根據批準的供地方案，在征地的補償、安置補助完成后，向用地單位發出批準用地文件和《建設用地批

準書》，被征地單位應在規定的期限內交出土地。

其中，農村集體經濟組織占用本集體的農用地或單位占用國有農用地的，經批準辦理了農用地轉用手續后，國土資源局可直接發出用地文件。

城市分批次建設用地和單獨選址建設項目用地經依法批準后，國土資源部門應通過新聞媒體或其他形式向社會公開批準情況；建設單位應將農用地轉用、土地征收批準文件及建設用地批準書等在施工場地懸掛，接受社會的監督。

【第九步】被征用單位交出土地后，該土地即成為國有土地，由國土資源局與土地使用者簽訂國有土地有償使用合同（出讓供地）或向土地使用者核發劃撥決定書（劃撥供地）。用地單位按約定繳納出讓費用。

但商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，則必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。用地單位只有中標，才可獲得該國有土地的使用權。

國有土地出讓成交簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，必須將規劃設計條件與附圖作為《國有土地使用權出讓合同》的重要內容和組成部分。沒有城市規劃行政主管部門出具的規劃設計條件，國有土地使用權不得出讓。如因特殊原因，確需改變規劃設計條件的，應當向城鄉規劃行政主管部門提出改變規劃設計條件的申請，經批準后方可實施。天下房地產法律服務網 【第十步】簽訂出讓合同并按約定繳納費用后，用地單位才真正

獲得該土地的使用權，用地單位即可辦理建設項目的相關審批手續予以施工建設。

其中，已經辦理審批手續的非農業建設占用耕地，1年內不用而又可以耕種并收獲的，由原耕種該幅耕地的集體或者個人恢復耕種，用地單位也可以自行組織耕種；1年以上未動工建設的，按照省級規定繳納閑置費；如超過連續2年未使用的，經原批準機關批準，縣級以上政府會下達《收回國有土地使用權決定書》，終止土地有償使用合同或者撤銷建設用地批準書，注銷土地登記和土地證書，即無償收回土地使用權，并交由原農村集體經濟組織恢復耕種。、其中，國有土地使用權出讓的受讓方在簽訂《國有土地使用權出讓合同》后，應當持《國有土地使用權出讓合同》向市、縣人民政府城鄉規劃行政主管部門申請發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。城鄉規劃行政主管部門對《國有土地使用權出讓合同》中規定的規劃設計條件核驗無誤后，同時發給建設項目選址意見書和建設用地規劃許可證。

【第十一步】如用地單位欲轉讓該土地使用權，必須符合國家關于已出讓土地轉讓的規定和《國有土地使用權出讓合同》的約定。轉讓國有土地使用權時，不得改變規定的規劃設計條件。以轉讓方式取得建設用地后，轉讓的受讓人應當持《國有土地使用權轉讓合同》、轉讓地塊原建設用地規劃許可證向城鄉規劃行政主管部門申請換發建設用地規劃許可證。

農村土地征用補償標準

<中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十二條 國家建設征用土地，建設單位應支付土地補償費、青苗和附著物補償費、安置補助 費，標準如下：

一、土地補償費 1．征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值（下同）的 六倍計算； 2．征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算； 3．征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產值的三倍計算； 4．征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算；房屋由建設單位另行征地移遷重建的，原宅基地不 再給予補償； 5．征用無收益的非耕地，一般不予補償。

二、青苗和附著物補償費 1．青苗補償費，一般按一季農作物的產值計算；能收獲的不予補償。多年生經濟林木，可以移 植的，由建設單位付給移植費；不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購； 2．房屋拆遷，按房屋結構、面積、新舊程度，給予合理補償； 違章建筑物和開始協商征地后突擊搶栽的樹木、突擊搶建的建筑物，不予補償； 3．農田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚塘、養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物，按照實際情況付給遷移費或補償費。

三、安置補助費 1．征地前農業人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補助費為該耕地被征用 前三年平均每畝年產值的三倍；征地前農業人口人均耕地不滿一畝的被征

地單位，征用每畝耕地安置 補助費以年產值的四倍起算，人均耕地每減少零點一畝，安置補助費相應增加年產值的一倍，但最高 不得超過年產值的十倍； 2．征用非耕地安置補助費，按該土地年產值和略低于鄰近耕地的安置補助倍數計算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。

四、按照本條規定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地 被征用前三年平均年產值的二十倍。

五、國家建設征用土地支付的各項補償費和安置補助費，除應當屬于個人的附屬物和青苗補償費 付給本人外，其他費用由縣級以上人民政府與有關鄉（鎮）村商定處理，用于組織被征地單位發展生 產、安排多余勞動力就業和不能就業人員的生活補助，任何單位和個人不得挪用或占用。

六、大型水利、水電工程建設項目征用土地的補償安置標準和辦法，由省人民政府根據國家規定 另行制定。

<中華人民共和國土地管理法> 第二十七條土地補償費按下列標準計付：

（一）征用耕地，屬水田、菜地、魚塘的，按同類土地被征用前三年平均年產值的八至十倍補償；屬其他耕地的，按該耕地被征用前三年平均年產值的六至八倍補償；

（二）征用果園或者其他經濟林地，按水田補償費的百分之六十至百分之七十補償；原屬耕地的，按同類土地補償標準補償；

（三）征用非經濟林地，按水田補償費的百分之四十補償；

（四）征用養殖生產的水面、灘涂，按水田補償費的百分之六十至百分之七十補償；

（五）征用鹽田，按水田補償費的百分之五十補償；

（六）征用其他未利用土地，按水田補償費的百分之十五補償。第二十八條需要安置的人員由集體經濟組織安置的，安置補助費支付給集體土地經營管理單位；由其他單位安置的，安置補助費支付給安置單位；不需要統一安置的，安置補助費支付給被安置人員個人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。

第二十九條征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被征用的耕地數量除以征地

前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個需要安置的農業人口的補助標準，按該耕地被征用前三年平均年產值的四至六倍補助。征用果園和其他經濟林地，按該土地被征用前四年平均年產值的三至五倍補助；征用鹽田和有養殖生產的水面、灘涂，按該土地被征用前四年平均年產值的二至四倍補助。第三十條青苗和地上附著物補償費應當支付給土地承包經營者或者地上建筑物的產權人。青苗或者地上附著物補償費按下列標準計付：

（一）農作物按前三年平均年產值的一倍補償；

（二）人工營建的水產養殖設施按其重置價格并結合成新補償，苗種按工本費的百分之六十補償；

（三）房屋及其他建筑物、構筑物的補償費，按重置價格并結合成新確定。具體標準由市、縣人民政府制定，報上一級人民政府批準后執行。地上附著物為林（果、竹）木的，征用后砍伐的林（果。竹）木，歸原所有者所有。其補償費按下列標準計付：

（一）用材林中的幼林按造林工本費的二倍補償，中齡林按成熟林畝材積產值的百分之四十至百分之六十補償，成熟林按其商材積產值的百分之三十補償；

（二）竹林按產值的二倍補償；

（三）果樹和其他經濟林按征用前四年平均年產值的二至七倍補償。但果樹未產果的，按工本費的二倍補償；已產果的，應當根據果樹的生長周期和樹勢的盛衰，按其產值的四至七倍補償；

（四）特種用途林。防護林按用材林同類林木標準的四至七倍補償；

（五）薪炭林按用材林同類林木標準的百分之四十至百分之六十補償。違法建筑物和征地公告發布后搶栽、搶種的農作物，不予補償。

第三十一條下列建設項目征用土地，土地補償費。安置補助費、地上附著物和青苗補償費按本辦法規定的補償、補助標準幅度的低限計付：

（一）國防、軍事用地；

（二）城市基礎設施、公益事業用地；

（三）國家或者省重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地；

（四）搶險救災修建永久性建筑物和其他設施用地。修建地下防空設施，免收土地稅費。

第三十二條依照本辦法支付的土地補償費和安置補助費，不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以適當增加安置補助費。但每公頃被征用耕地的安置補助費最高不超過被征用前三年平均年產值的十五倍。國務院調整征用耕地的土地補償費和安置補助費標準后，省人民政府應當根據本省實際情況作相應的調整。

第三十三條平均年產值計算方法為：征用前三年（果樹、經濟林、按前四年）的平均年產量乘以國家規定的價格。國家沒有規定價格的，按所在市、縣物價管理部門公布或者認可的市場價格計算。

前款所指的平均年產量，以被征土地所在地統計部門統計的該鄉（鎮）前三年的平均年產量為準。

第三十四條非農業建設經批準使用國有農、林業。牧、果、茶、漁場的土地或者集體所有土地的，應當參照征地補償標準和辦法，支付補償安置費用。

你的水田包括三項補償費

1、土地補償費應該按照被征用前三年平均年產值的十倍補償，2、安置補助費：見第二十九條

3、青苗和地上附著物補償費：見第三十條

中華人民共和國土地管理法>辦法》第二十二條 國家建設征用土地，建設單位應支付土地補償費、青苗和附著物補償費、安置補助 費，標準如下：

一、土地補償費 1．征用耕地、蔬菜地，根據國家規定的價格政策，按該土地征用前三年平均年產值（下同）的 六倍計算； 2．征用魚塘、藕塘、養殖場、果園、竹園、林地等土地，按該土地年產值的五倍計算； 3．征用柴山、灘地、水塘、葦塘和其他有收益的非耕地，按該土地年產值的三倍計算； 4．征用宅基地按鄰近耕地的補償標準計算；房屋由建設單位另行征地移遷重建的，原宅基地不 再給予補償； 5．征用無收益的非耕地，一般不予補償。

二、青苗和附著物補償費 1．青苗

補償費，一般按一季農作物的產值計算；能收獲的不予補償。多年生經濟林木，可以移 植的，由建設單位付給移植費；不能移植的，由用地單位給予合理補償或作價收購； 2．房屋拆遷，按房屋結構、面積、新舊程度，給予合理補償； 違章建筑物和開始協商征地后突擊搶栽的樹木、突擊搶建的建筑物，不予補償； 3．農田水利工程及機電排灌設施、水井、人工魚塘、養殖場和電力、廣播、通訊設施等附著物，按照實際情況付給遷移費或補償費。

三、安置補助費 1．征地前農業人口人均耕地在一畝以上的被征地單位，征用耕地的安置補助費為該耕地被征用 前三年平均每畝年產值的三倍；征地前農業人口人均耕地不滿一畝的被征地單位，征用每畝耕地安置 補助費以年產值的四倍起算，人均耕地每減少零點一畝，安置補助費相應增加年產值的一倍，但最高 不得超過年產值的十倍； 2．征用非耕地安置補助費，按該土地年產值和略低于鄰近耕地的安置補助倍數計算； 3．征用房屋和其他建筑物的地基以及無收益的非耕地，不支付安置補助費。

四、按照本條規定支付的土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省人民政府批準，可以增加安置補助費，但土地補償費和安置補助費的總和最高不得超過土地 被征用前三年平均年產值的二十倍。

五、國家建設征用土地支付的各項補償費和安置補助費，除應當屬于個人的附屬物和青苗補償費 付給本人外，其他費用由縣級以上人民政府與有關鄉（鎮）村商定處理，用于組織被征地單位發展生 產、安排多余勞動力就業和不能就業人員的生活補助，任何單位和個人不得挪用或占用。

六、大型水利、水電工程建設項目征用土地的補償安置標準和辦法，由省人民政府根據國家規定 另行制定。

第五篇：農村土地征用糾紛問題

關于農村土地征用糾紛問題背后的法律思考

在城市化進程中，伴隨著工業化和城市化快速發展，越來越多的農村土地被征用作非農建設，城鄉結合部的大量農村土地被國家征用，國家對其所征土地給予相應補償，隨之產生的糾紛與爭議因法律的缺位而大量存在。

首先，先讓我們看一個案例：北京密云縣十里堡鎮統軍莊村村民阻止京承高速聯絡線——西統路(簡稱西統路工程)道路施工，縣法院人員強制執行。強執過程中，村民與執法人員均受傷，10余名村民被拘。部分村民們稱，西統路工程手續不全，且征地補償未確定。密云法院及密云政府有關部門則表示，該工程手續齊全，強制執行是依據法院裁定。從此案例我們可得知，由于部分村民阻攔施工，在政府多次協調未果后，法院決定強制執行。然而，這一舉動卻遭到了村民的強烈反對，可是他們沒能夠按正常程序反映和提出其不同意見和訴求，最后導致糾紛矛盾加深。

在新農村建設中，類似的糾紛事件呈越來越頻繁的趨勢發展，同時也引起了社會的極大關注。這種農村土地征用糾紛問題的存在，最主要的因素還在于法律的缺位以及對安置補償費法院能否進行強制執行、如何執行。

當前的執行現狀是，在執行實踐中，要求協助執行人協助法院扣留、提取土地征用安置補償費往往遇到許多阻力。法院執行農村土地征用安置補償費不得力?？偟膩碚f，造成這種現狀主要有三方面原因：其

一、法律規定本身的缺位。我國《土地管理法》征地補償款的規定，雖然合乎集體所有制，卻忽視了農民土地承包經營權益的保護，農民的土地使用權因國家對土地的征用而成為虛置，征用行為侵犯了農民的土地使用權和收益權。其

二、協助執行困難。主要表現在：政府部門不贊成法院扣留、提取村民的土地征用補償費；村民委員會消極配合；金融機構的協助有局限性；在以村民小組為土地所有權主體的情況下，土地征用補償款普遍采用組有村管的方式。其

三、集體經濟組織收益分配導致的執行困難。此外，我國農村土地征用制度也存在著弊端。公共利益的范圍模糊，導致土地征用權濫用。導致國家的土地征用權事實上不受限制的情況，造成權力濫用。土地征用程序不規范、限制了農民的參與權。

根據這種現狀，國土資源部門通過大調解工作平臺設立土地糾紛調解工作小組，在人民調解員隊伍中培養鄉村土地糾紛調解員，因勢利導，就近受理及時調解涉及土地權屬、征地補償安置等引發的矛盾糾紛。

堅持最大限度地發揮土地的效用，最大限度地保護失地農民合法權益是農村土地征用制度改革的首先目標。因此，圍繞這個目標，在設計農村土地征用制度改革思路時，可以從界定公共利益范圍、完善土地征用程序、完善土地補償制度、完善農村社會保障體系建設等方面入手，同時積極探索土地征用的新模式。同時，村民如有不同意見和訴求，應按正常程序反映和提出，避免做出干擾法院執發的違法行為。