第一篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)土地登記概論輔導(dǎo)(11)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 我國(guó)土地登記的法律依據(jù)及效力

二、土地登記的效力

(二)實(shí)踐探討

我國(guó)現(xiàn)行的法律、法規(guī)和政策性文件對(duì)有關(guān)土地登記效力的規(guī)定比較零散。如《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，依法改變土地的權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng) 辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理權(quán)屬登記?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》規(guī)定，土地使用權(quán) 抵押，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和 土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。依法改變土地所有權(quán)、使用權(quán)的，因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向土地 所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn)行土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變 更登記之日起生效。依法改變土地用途的，必須持批準(zhǔn)文件，自土地所在地的縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請(qǐng)，由原土地登記機(jī)關(guān)依法進(jìn) 行變更登記。《土地登記規(guī)則》第六十九條規(guī)定，土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請(qǐng)初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處;對(duì)凡不按規(guī)定如期申請(qǐng) 變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，注銷土地登記，注銷土地證書。中共中央、國(guó)務(wù)院“關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理，切 實(shí)保護(hù)耕地的通知”規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓要辦理變更土地登記。不按規(guī)定辦理變更土地登記的，按土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓處理。綜合以上現(xiàn)行規(guī)定可以看出，我國(guó)的土地登記采用的是形式主義的立法思想，可以歸類于登記的生效要件主義、登記要件主義，進(jìn)言之，我國(guó)土地登記的一般效力是土地權(quán)利變動(dòng)非經(jīng)登記不得生效，土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的生效要件。關(guān)于我國(guó)的土地登記在登記存有瑕疵等特殊問題上的效力，依據(jù)最高人民法院處理房屋所有權(quán)人在未取得其他共有人同意的情況下出賣共有房屋，并且在 未提交共有人同意證明書的情況下辦理登記引發(fā)糾紛的做法：在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該 項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益;對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人賠償，可以看出我國(guó)的土地登記實(shí)際上引入了登記公信原則立法的解決 方法，即維護(hù)登記的公信力，規(guī)定善意第三人不負(fù)返還義務(wù)，原來的土地權(quán)利人有權(quán)要求無權(quán)處分土地的轉(zhuǎn)讓人賠償損失。

第二篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第一節(jié) 初始土地登記概述

三、我國(guó)初始土地登記概況

(一)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)初始登記1987年9月，為了適應(yīng)土地管理體制、土地使用制度改革和開征土地使用稅的需要，原國(guó)家土地管理局要求各地 開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)工作，建立初步的地籍檔案。1987年冬和1988年春，在上海市、山東青州市、廣東省花縣進(jìn)行了土地登記發(fā)證試點(diǎn)，并取得 了初步經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)的指示精神，原國(guó)家土地管理局分別于1988年5月18日和1988年7月19日，連續(xù)下發(fā)了《關(guān) 于擴(kuò)大土地登記發(fā)證試點(diǎn)和開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國(guó)土[籍]字第67號(hào))、《關(guān)于加快城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的通知》((88)國(guó)土[籍]字第100號(hào))，決定全面開展城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的申報(bào)。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作是依法進(jìn)行國(guó)有土地登記發(fā)證的第一步，根據(jù)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)申報(bào)工作的若干規(guī)定》，土地使用權(quán)的申報(bào)以市、縣為 單位組織進(jìn)行，申報(bào)范圍是全國(guó)城市、縣城、建制鎮(zhèn)建成區(qū)，獨(dú)立工礦及企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán);土地使用權(quán)申報(bào)者是申報(bào)范圍內(nèi)一切使用國(guó)有土地的單位和 個(gè)人;具體工作由市、縣土地管理部門承辦。1990年11月原國(guó)家土地管理局在西安召開“全國(guó)地籍管理研討會(huì)”，會(huì)議在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，提出了地籍 管理的發(fā)展戰(zhàn)略，明確了地籍管理的目標(biāo)和技術(shù)路線。會(huì)后，中國(guó)的地籍管理工作進(jìn)入全面開展時(shí)期，全國(guó)初始土地登記工作全面鋪開。1993年至1994年，土地登記在地籍調(diào)查的基礎(chǔ)上明顯加快，“國(guó)有土地使用證”發(fā)證率達(dá)到55%。同期，制定了《土地變更登記若干規(guī)定》和《土地登記規(guī)范化意見》，并在5個(gè)城 市開展了城鎮(zhèn)日常地籍試點(diǎn)，土地登記在規(guī)范土地市場(chǎng)中的作用得到初步發(fā)揮。

(二)農(nóng)村集體土地所有權(quán)初始登記

2001年11月9日，國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》(國(guó)土資發(fā)[2001]359號(hào))，決定在已有基礎(chǔ) 上，進(jìn)一步加大力度，全面部署開展全國(guó)集體土地所有權(quán)初始登記工作。并強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。

具體確權(quán)要求如下：

1.凡是土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊(duì))界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認(rèn)給村民小組農(nóng)民集 體所有。考慮到各地的差異和村民小組組織機(jī)構(gòu)不健全的實(shí)際，在具體登記發(fā)證時(shí)，可采取兩種方式進(jìn)行：一是有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有權(quán)證》直接發(fā)放 到村民小組農(nóng)民集體;二是采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有權(quán)證》發(fā)放到村，由村委會(huì)代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所 有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時(shí)，可將《集體土地所有權(quán)證》換發(fā)到組。對(duì) 于已經(jīng)打破了村民小組農(nóng)民集體土地界線的地區(qū)，應(yīng)本著尊重歷史，環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的原則，對(duì)這部分土地承認(rèn)現(xiàn)狀，明確由村農(nóng)民集體所有。

2.能夠證明土地已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，土地所有權(quán)應(yīng)依法確認(rèn)給鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體。沒有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織的，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))集體土地所有權(quán)由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府代管。

3.不能證明屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有或村民小組農(nóng)民集體所有的集體土地，應(yīng)依法確認(rèn)給村農(nóng)民集體所有。土地所有權(quán)主體以“XX村(組、鄉(xiāng))農(nóng)民集體”表示。集體土地所有權(quán)初始登記的基本單元也是宗地。

在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意以下幾點(diǎn)：

1.屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。

2.同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國(guó)有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對(duì)線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實(shí)地狀況的，也可不單獨(dú)分宗，但要在調(diào)查時(shí)注明，并相應(yīng)扣除其面積。

3.有爭(zhēng)議的土地，不得劃入任何宗地，待爭(zhēng)議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨(dú)立宗。

第三篇：2014年土地登記代理實(shí)務(wù)初始土地登記輔導(dǎo)(6)

環(huán)球網(wǎng)校移動(dòng)課堂 手機(jī)IPAD隨身看 第三節(jié) 初始土地登記申請(qǐng)

三、初始土地登記申請(qǐng)應(yīng)提交的證明文件

初始土地登記申請(qǐng)人向土地登記機(jī)關(guān)提交的證明文件資料基本上同一般的土地登記，只是反映在土地權(quán)屬來源證明上，有其自己的特點(diǎn)。

在初始土地登記中，申請(qǐng)人提交的土地權(quán)屬來源證明一般有以下幾種：

1.各時(shí)期政府土地主管部門征、撥(使)用的土地批準(zhǔn)文件。

2.因買賣、交換、贈(zèng)與、繼承等形式取得的土地使用權(quán)或所有權(quán)的，除提交買賣、交換、贈(zèng)與、繼承協(xié)議書或證明外，還應(yīng)提交土地使用權(quán)或所有權(quán)原始取得證明。

3.無任何手續(xù)，擅自占用土地的，應(yīng)提交按有關(guān)規(guī)定處理后的證明文件。

4.因歷史等原因無法提交權(quán)屬證明材料的處理。

1)個(gè)人使用土地的，由四鄰認(rèn)可，居民委員會(huì)或村民委員會(huì)開具證明。

2)單位使用土地的，由其上級(jí)主管部門開具證明。

第四篇：土地登記代理合同書

編號(hào)：

土地登記代理合同書

云南省國(guó)土資源廳監(jiān)制

甲方（委托方）：

乙方（代理方）：

土地登記代理許可證號(hào)：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《云南省土地登記條例》、《云南省土地登記代理暫行方法》的規(guī)定，甲方委托乙方開展土地使用權(quán)的登記代理工作，雙方本著平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，經(jīng)友好協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方委托乙方代理的事項(xiàng)（在□中打√）：

□ 代寫（填）辦證所需的文字；

□ 收集、整理錄入宗地的土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記

有關(guān)資料；

□ 幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；

□ 在國(guó)土資源部門的指導(dǎo)下，開展土地權(quán)屬調(diào)查工作，填寫地

籍調(diào)查表，完善四鄰簽字蓋章手續(xù)；

□ 根據(jù)業(yè)務(wù)、技術(shù)規(guī)范要求，實(shí)施宗地的地籍測(cè)繪，制作宗地

圖，形成宗地界址點(diǎn)成果表；

□ 制作土地登記所需資料電子文檔，向有權(quán)登記的國(guó)土資源部

門或登記辦理服務(wù)窗口提交土地登記申請(qǐng)及相關(guān)成果資料；

□ 在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到國(guó)土資源部門或登記辦證服務(wù)窗口繳納土

地登記費(fèi)、證書工本費(fèi)等，領(lǐng)取土地證書，驗(yàn)證并及時(shí)交給

委托方；

□ 查詢土地登記資料；

□ 查證土地產(chǎn)權(quán)；

□ 提供土地登記業(yè)務(wù)相關(guān)的其他事項(xiàng)：

二、甲方在本合同簽定之日起7日內(nèi)向乙方如實(shí)提供以下資

料，以便代理工作的開展：

1、土地權(quán)屬來源證明材料，包括

2、單位法人證明、法定代表人身份證明或個(gè)人身份證明。

3、房產(chǎn)證等地上附著物權(quán)屬證明；

4、其他證明文件：

三、代理期限自本協(xié)議簽定之日起至年月日止

（含國(guó)土資源部門受理的工作時(shí)限日）。

四、甲方負(fù)責(zé)如實(shí)提供土地登記所需的文件材料，協(xié)助乙方開展

工作，按時(shí)支付代理費(fèi)用；乙方負(fù)責(zé)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按要求完成代理工作，并保守乙方秘密。

五、乙方在代理工作完成后，應(yīng)向甲方提交以下成果資料（根據(jù)

雙方約定在□中打√）：

□依法登記后國(guó)土資源管理部門頒發(fā)的土地證書；

□收集、整理有關(guān)土地權(quán)屬資料，以及對(duì)土地權(quán)屬來源情況或查

證土地產(chǎn)權(quán)后的分析報(bào)告；

□解決土地權(quán)屬糾紛的方案建議；

□經(jīng)國(guó)土資源部門鑒證蓋章的土地登記資料；

□相關(guān)法律咨詢報(bào)告；

□其他：

六、代理費(fèi)為人民幣：

七、甲方在本合同簽定后日內(nèi)向乙方支付代理費(fèi)的℅，計(jì)人民幣元（大寫）；代理工作完成后，甲方向乙方支付代理費(fèi)余額，計(jì)人民幣元（大寫）。

八、違約責(zé)任：如乙方未按時(shí)完成工作，每逾期一天按代理費(fèi)的支付違約金給甲方；如甲方未按時(shí)提供辦理登記所需的資料或不配合代理工作的開展，代理期限順延。

九：其他約定：

十、本協(xié)議未盡事宜雙方另行協(xié)商解決。

十一、本協(xié)議一式三份，甲方、乙方及受理登記的國(guó)土資源部門各一份。

十二、本合同經(jīng)甲、乙方雙方簽字蓋章后生效。

甲方：（簽字或蓋章）乙方：

（蓋章）法定代表人：法定代表人：

經(jīng)辦人：

聯(lián)系電話：

地址：

開戶銀行：

賬號(hào)：

經(jīng)辦人： 聯(lián)系電話：地址： 開戶銀行：賬號(hào)：

年月日

第五篇：2014年土地登記代理人《實(shí)務(wù)登記》備考輔導(dǎo)

推薦：土地登記代理人歷年真題

幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的操作程序

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過程中，土地登記代理人主要有以下幾項(xiàng)工作內(nèi)容：

(1)代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書;

(2)代委托方起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議;

(3)代委托方舉證;

(4)協(xié)助辦案人員取證;

(5)其他工作。

在幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛相關(guān)手續(xù)的過程中，主要按照以下幾個(gè)步驟進(jìn)行操作：

(一)了解土地權(quán)屬糾紛情況，代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書

土地登記代理人首先要了解委托人委托事項(xiàng)的具體情況，主要包括：與什么單位或個(gè)人有爭(zhēng)議;爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是什么;有無確鑿的資料或證據(jù)。根據(jù)掌握的情況和資料，土地登記代理人代理委托人書寫書面申請(qǐng)書。代寫土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書時(shí)應(yīng)載明以下事項(xiàng)：

(1)申請(qǐng)人和對(duì)方當(dāng)事人的姓名或名稱、地址、郵政編碼、法定代表人姓名、職務(wù);

(2)請(qǐng)求的事項(xiàng)、事實(shí)和理由;

(3)有關(guān)證據(jù);

(4)證人的姓名、工作單位或者住址、郵政編碼。

(二)向土地管理部門提交土地權(quán)屬糾紛調(diào)處申請(qǐng)書

土地登記代理人代表委托人向土地管理部門進(jìn)行申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交土地登記代理委托書，代理委托書必須寫明委托事項(xiàng)、權(quán)限等。

(三)協(xié)助土地管理部門的承辦人員調(diào)查取證

土地登記代理人協(xié)助辦案人員調(diào)查取證的證據(jù)主要有以下幾種：

(1)人民政府頒發(fā)的確定土地權(quán)屬的憑證;

(2)人民政府或者主管部門批準(zhǔn)征用、劃撥或者出讓土地的文件;

(3)爭(zhēng)議雙方當(dāng)事人依法達(dá)成的書面協(xié)議;

(4)人民政府或者司法機(jī)關(guān)處理爭(zhēng)議的文件或者附圖;

(5)證人證言;

(6)其他證據(jù)。

(四)參與調(diào)解，起草糾紛雙方達(dá)成的書面協(xié)議

調(diào)解是解決糾紛的有效辦法之一。如果通過調(diào)解可以解決糾紛，土地登記代理人需要參與具體過程并起草最終的書面協(xié)議。如果糾紛當(dāng)事人無法達(dá)成協(xié)議，則由土地管理部門報(bào)人民政府作出處理決定。土地權(quán)屬糾紛調(diào)解完畢或作出處理決定后，代理人及時(shí)將處理決定及相關(guān)文件交還委托方。

代理查詢土地登記資料的操作程序

(一)明確委托人的查詢目的和內(nèi)容

土地登記代理人首先要了解委托人的意圖和目的，并以此為依據(jù)確定所要查詢的內(nèi)容。

(二)核實(shí)委托人的查詢要求，確定查詢范圍

由于各類土地登記資料的公開查詢均有一定的限制范圍，因此在確定需要查詢的內(nèi)容后，土地登記代理人還要根據(jù)公開查詢的相關(guān)規(guī)定初步確定委托人的哪些要求可以滿足，哪些無法滿足，哪些資料可能查詢到，哪些無法查詢;并就初步結(jié)果與委托人溝通。

(三)申請(qǐng)查詢，收集資料

查詢土地登記資料時(shí)委托人應(yīng)當(dāng)出具土地登記代理委托書;境外委托人的委托書還應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行公證或認(rèn)證。單位或個(gè)人委托代理人查詢?cè)紤{證時(shí)，應(yīng)當(dāng)由代理人或代理機(jī)構(gòu)向土地登記機(jī)關(guān)提交委托書、委托人及代理人的身份證明、代理機(jī)構(gòu)證明及查詢?nèi)说墓ぷ髯C件。

(四)整理查詢結(jié)果，回復(fù)委托方

按照委托人的要求，將查詢的結(jié)果進(jìn)行整理、匯總、分析，向委托人匯報(bào)查詢結(jié)果及分析報(bào)告。必要時(shí)，還可根據(jù)委托人的要求，要求土地登記機(jī)關(guān)在有關(guān)查詢結(jié)果上加蓋公章，以表示查詢結(jié)果的真實(shí)性。

代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)資料的操作程序

(一)明確收集資料的目標(biāo)、內(nèi)容 通過與委托人的交流，了解委托人進(jìn)行委托代理的目的：要解決什么問題或者要收集什么資料。

(二)利用各種渠道，收集所需資料

通過了解委托人的代理目的，土地登記代理人要運(yùn)用所掌握的專業(yè)知識(shí)確定解決問題的方法，明確解決問題所需要的資料，資料的可得性以及通過什么渠道進(jìn)行搜集。通常情況下，土地登記代理人可以通過收集文字資料、實(shí)地查勘及向有關(guān)當(dāng)事人了解情況等方法收集有關(guān)資料。

土地登記文件資料的收集應(yīng)按照及時(shí)、完整、連貫、系統(tǒng)、無遺漏的原則隨時(shí)進(jìn)行。在收集土地登記文件資料時(shí)，應(yīng)注意：

(1)土地登記文件資料要齊全、完整和準(zhǔn)確。

(2)應(yīng)收集與土地登記直接有關(guān)的材料。

(3)所收集的文件資料必須是土地管理部門形成的文件資料。用于參考目的、不反映土地登記活動(dòng)的資料，可以作為推斷的資料，但不能列入土地登記的法律文件資料，但用來證明權(quán)源的其他部門形成的文件資料除外;屬于土地管理部門委托形成的土地調(diào)查成果等文件資料，應(yīng)列入土地登記文件資料。

(4)資料必須具有保存價(jià)值。

(5)一般土地登記文件資料收集一份，重要的和使用頻繁的可視需要復(fù)制副本。為保證收集資料的權(quán)威性，土地登記代理人應(yīng)按照土地登記資料公開查詢的有關(guān)要求，向當(dāng)?shù)赝恋氐怯洐C(jī)關(guān)查詢有關(guān)權(quán)屬來源資料，以保證收集資料的合理性和權(quán)威性。

(三)整理資料，提交成果

收集資料后，土地登記代理人需要將資料進(jìn)行整理，將處于零亂狀態(tài)的資料，進(jìn)行分類、排列，使之系統(tǒng)化。在整理資料的過程中，土地登記代理人可根據(jù)需要，通過對(duì)已有資料的整理分析，對(duì)土地權(quán)屬來源情況作出推斷，并向委托人提供相應(yīng)的推斷分析報(bào)告和整理后的材料，供委托人參考。

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作程序

代理查證土地產(chǎn)權(quán)的操作步驟與代理查詢土地登記資料相類似。土地登記代理機(jī)構(gòu)及其土地登記代理人接受委托后，需要對(duì)委托方需要查證的資料進(jìn)行分析研究，不具備查證條件的，叫其補(bǔ)充材料，代理人通過電話、傳真、信函、實(shí)地查詢等方式，獲取土地產(chǎn)權(quán)查證結(jié)果，并及時(shí)告知委托方。代理土地產(chǎn)權(quán)查證大體可以分為以下三個(gè)步驟：

(一)明確查證目標(biāo)、內(nèi)容 根據(jù)委托人的要求，明確需要查證的內(nèi)容和范圍。

(二)收集所需資料

根據(jù)委托人的要求及查證對(duì)象的土地產(chǎn)權(quán)狀況，收集相應(yīng)的資料。如對(duì)于出讓土地產(chǎn)權(quán)查證，則需要收集國(guó)有劃撥土地來源資料、土地登記資料、轉(zhuǎn)讓資料等。

(三)整理和分析資料，向委托人提交分析結(jié)果

通過對(duì)收集的資料進(jìn)行整理和分析，土地登記代理人根據(jù)分析結(jié)果，作出土地產(chǎn)權(quán)查證的判斷結(jié)論。并向委托人提交分析報(bào)告，就土地產(chǎn)權(quán)查證的依據(jù)、過程及結(jié)果等向委托人進(jìn)行書面說明。

與代理查詢土地登記資料不同的是，土地產(chǎn)權(quán)查證需要以搜集、查詢的資料為依據(jù)進(jìn)行分析和判斷;而代理查詢土地登記資料，其查詢結(jié)果應(yīng)是真實(shí)資料的反映，不能帶有推斷的成份在內(nèi)。

提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢的操作程序

土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢包括土地登記、地籍管理等相關(guān)法律知識(shí)咨詢、法律事務(wù)交涉等。法律服務(wù)一般應(yīng)由律師提供，但由于土地登記所涉及的法律因素很多，有些法律事務(wù)很難與經(jīng)濟(jì)事務(wù)嚴(yán)格區(qū)分，因此，如果土地登記代理人能掌握較豐富的法律知識(shí)和相關(guān)專業(yè)知識(shí)，在提供土地登記代理服務(wù)的同時(shí)提供一些基本的法律服務(wù)，不僅可以提高受理業(yè)務(wù)的成功率，還能起到爭(zhēng)取新客戶、擴(kuò)大業(yè)務(wù)量的作用。一般來講，土地登記代理機(jī)構(gòu)的法律咨詢服務(wù)可以分為以下三個(gè)步驟：

(一)了解情況，明確問題

首先土地登記代理人要了解委托人的基本情況，了解委托人需要明確的問題，這是進(jìn)行咨詢的基礎(chǔ)工作。

(二)搜集資料，分析問題

在明確問題的基礎(chǔ)上，土地登記代理人收集相關(guān)材料和信息，并進(jìn)行深入地整理、加工和分析，提出相應(yīng)的意見和建議。

(三)出具建議或咨詢報(bào)告

根據(jù)資料收集和整理分析情況，由土地登記代理人以書面或者口頭的形式將分析得到的意見和建議提交給委托人。由于土地登記代理的政策性比較強(qiáng)，所以土地登記代理人在提供法律咨詢服務(wù)時(shí)，應(yīng)要求土地登記代理不僅要熟悉基本的法律要求和專業(yè)要求，還應(yīng)及時(shí)了解和掌握最新的土地登記法律，以保證法律咨詢結(jié)果的合理性、適時(shí)性。

土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情況下，不同的土地登記代理內(nèi)容，成果的內(nèi)容也不同。

(一)代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書

對(duì)于代理辦理土地登記申請(qǐng)、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地證書的情況，其成果內(nèi)容應(yīng)是向委托方提供的辦理土地登記后的規(guī)范的土地證書。需要注意的是，這里的土地證書的內(nèi)容不僅應(yīng)符合委托方的要求，還要符合土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定登記或變更登記的有關(guān)要求。

(二)代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料

對(duì)于代理收集土地權(quán)屬來源證明材料的情況，其成果主要為收集、整理后的有關(guān)資料，以及根據(jù)已收集資料的作出的對(duì)土地權(quán)屬來源情況的推斷分析報(bào)告。報(bào)告中應(yīng)根據(jù)資料情況，作出土地權(quán)屬來源的推斷結(jié)論以及推斷分析的依據(jù)，以供委托人參考。

(三)幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)

受土地權(quán)利人的委托，土地登記代理人可以幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)。土地登記代理的成果除為權(quán)利人收集、查詢有關(guān)資料外，還包括為委托人提供解決權(quán)屬糾紛的具體解決方案以及為解決土地權(quán)屬糾紛需要提供的相關(guān)資料，包括權(quán)屬來源資料、地籍資料(如宗地圖、地籍調(diào)查情況等)。土地登記代理人還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，通過實(shí)地查勘、代理指界、地籍測(cè)量等，協(xié)助解決土地權(quán)屬糾紛。對(duì)于能解決的，其成果主要為解決土地權(quán)屬糾紛后的權(quán)屬狀況、產(chǎn)權(quán)認(rèn)定結(jié)果以及解決后的地籍資料、宗地圖等;對(duì)于尚未解決的，土地登記代理人應(yīng)根據(jù)委托方的要求，提供未來的解決方案，該解決方案可以是口頭咨詢報(bào)告，也可以是書面報(bào)告。

為維護(hù)委托方的合法權(quán)益，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人在提交土地登記代理成果

時(shí)，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的審核、把關(guān)，保證土地登記代理結(jié)果的公正、合理。

(一)審核程序 對(duì)于土地登記代理成果進(jìn)行審核時(shí)，至少應(yīng)經(jīng)過以下程序：

(1)初審。即由土地登記代理人對(duì)土地登記代理的成果內(nèi)容進(jìn)行初審，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)進(jìn)行修改;

(2)復(fù)審。由土地登記代理機(jī)構(gòu)安排機(jī)構(gòu)內(nèi)部專門人員對(duì)提交的成果進(jìn)行復(fù)審，并提出復(fù)審意見;

(3)代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核。在出具正式代理成果時(shí)，應(yīng)將成果連同初審意見、復(fù)審意見一并送代理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人審核，審核通過后，形成并出具最終成果，提交給委托方。

(二)審核內(nèi)容

在對(duì)土地登記代理成果進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審核以下內(nèi)容：

(1)成果內(nèi)容及形式是否符合委托方的要求;

(2)成果內(nèi)容是否規(guī)范合法;

(3)委托代理內(nèi)容與要求是否合法;

(4)代理步驟及過程是否符合規(guī)定要求;

(三)需要注意的問題

(1)由于土地登記的專業(yè)性和政策性比較強(qiáng)，所以在對(duì)土地登記成果進(jìn)行審核時(shí)，應(yīng)注意土地登記代理過程及結(jié)果應(yīng)符合土地登記的有關(guān)技術(shù)規(guī)定。同時(shí)，也應(yīng)符合有關(guān)土地登記、地籍管理的政策規(guī)定。

(2)考慮到土地確權(quán)、代理解決土地糾紛的復(fù)雜性，土地登記代理人應(yīng)認(rèn)真收集有關(guān)資料，并應(yīng)實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)，以了解宗地的實(shí)際產(chǎn)權(quán)狀況和利用情況。

(3)對(duì)于提交書面報(bào)告的，應(yīng)在報(bào)告對(duì)土地登記代理成果的有關(guān)前提條件、假設(shè)條件以及代理成果的使用限制等予以說明，以最大限度地降低代理風(fēng)險(xiǎn)。

(一)歸檔的必要性

1、由于土地登記資料及土地登記代理成果涉及到委托方的權(quán)益，為保護(hù)土地權(quán)利人的利益，對(duì)土地登記的有關(guān)資料及土地登記代理成果進(jìn)行歸檔，可便于委托方及有關(guān)當(dāng)事人的查詢和對(duì)證，保證土地登記代理成果的公正合理。

2、土地登記代理成果是土地登記代理機(jī)構(gòu)開展土地登記代理業(yè)務(wù)的重要業(yè)績(jī)，及時(shí)對(duì)土地登記代理的有關(guān)資料進(jìn)行歸檔管理，也便于土地登記機(jī)關(guān)對(duì)土地登記代理機(jī)構(gòu)及土地登記代理人的監(jiān)督、檢查和管理。

3、及時(shí)對(duì)土地登記代理資料進(jìn)行歸檔管理，便于土地登記代理人和土地登記代理機(jī)構(gòu)掌握和收集更多的資料，為開展其他土地登記代理業(yè)務(wù)服務(wù)。如各地在土地登記中的有關(guān)法規(guī)文件等，對(duì)開展該地區(qū)其他土地登記代理業(yè)務(wù)具有重要的參考價(jià)值。

(二)歸檔的內(nèi)容

在完成土地登記代理業(yè)務(wù)后，土地登記代理機(jī)構(gòu)和土地登記代理人根據(jù)需要可以將開展土地登記代理過程中的土地登記代理委托書、土地登記代理合同、現(xiàn)場(chǎng)記錄、有關(guān)法規(guī)與政策資料、權(quán)證資料以及收集的其他資料等及時(shí)進(jìn)行歸檔。