第一篇：土地整理工作

①、土地整理工作

北興農(nóng)場土地整理項目為第三管理區(qū)7作業(yè)站、四管理區(qū)4、6作業(yè)站、六管理區(qū)12作業(yè)站高標準基本農(nóng)田建設(shè)項目，項目2012年12月17日由省國土資源廳和財政廳組織專家進行評審并對初步設(shè)計進行了批復，于2013年1月8日由省國土資源廳和財務(wù)廳聯(lián)合下發(fā)投資計劃，2013年2月28日在黑龍江正信偉業(yè)招標有限公司進行了公開招標，工程共分五個標段，由金光道集團經(jīng)緯建筑工程有限公司、黑龍江省世創(chuàng)佳年建筑有限責任公司、黑龍江省建安公路工程有限公司、黑龍江四海通市政工程有限公司、黑龍江紅興隆農(nóng)墾金樺建筑有限公司五家施工企業(yè)中標。工程建設(shè)內(nèi)容為：要清淤和改造支溝8條，長度19.56km，斗溝9條（含直斗溝）9條、長度15.48km。三處溝道陡坡護砌，長度為305m。布置建筑物107座，其中方涵4座、圓涵103座。對現(xiàn)有的9條，長15.21km田間路進行修繕；對現(xiàn)有的14條，長40.65km生產(chǎn)路進行修繕。工程量為82.56萬m3，其中土方72.53萬m3、砼0.38萬m3，石方9.65萬m3，無紡布0.73萬m2，鋼筋97t。本項目總投資為2548.50萬元。其中工程施工費為2200.97萬元；其它費用273.30萬元；不可預見費74.23萬元。

工程截止目前農(nóng)田水利工程完成進度98%，道路工程完成進度98%，總體形象進度完成98%。

第二篇：土地評估工作小結(jié)

工作小結(jié)

尊敬的領(lǐng)導：

自2013年1月19日接觸評估工作開始已近2個月的時間，在這段時間內(nèi)已基本了解評估工作的內(nèi)容與流程，并獲得不少的工作經(jīng)驗與心得。在此，要感謝各位領(lǐng)導，各位同事的業(yè)務(wù)知識傳授、工作上的幫助與支持。現(xiàn)將前段時間的工作小結(jié)與個人心得匯報如下：

剛接觸工作時，參與的民宅入戶調(diào)查。這項工作主要是了解評估戶的房建結(jié)構(gòu)，并對其進行評估作價。這項工作讓我了解到了北京地區(qū)新老宅子在房子結(jié)構(gòu)與用料上的差異與個人經(jīng)驗判斷、認定。

接下來接觸的是復核工作。此項工作的主要內(nèi)容是入戶時工作上的不嚴謹不細致，導致評估戶的細項清登遺漏的補救。并了解了“獎勵期”的含意。

隨后是輸機工作。輸機讓我了解到房屋的進深與間數(shù)影響著房子評估單價，房屋的門窗、墻體與裝修一樣影響著評估單價。同樣，輸機表也意味著評估戶對評估工作的認可態(tài)度，這也直接影響到下一步工作的進行。

最后則是評估戶對評估報告的疑問咨詢（對于作價的依據(jù)及附屬物的項目歸屬）做耐心、細致的回答及解釋。

在此期間我也認識到自身因?qū)I(yè)知識不夠扎實，從而影響工作效率。在此也希望公司可以安排相應(yīng)的專業(yè)知識培訓，提高專業(yè)知識水平，掌握相應(yīng)的職業(yè)技能，不斷提升、進步。在此對自己提出如下4點要求：

1、工作時應(yīng)保持細致、認真的工作態(tài)度且嚴謹、專業(yè)，這樣才能對估價對象負責，并為公司樹立良好的品牌形象；

2、繼續(xù)學習業(yè)務(wù)知識與相關(guān)國家政策，了解、熟悉各項與評估相關(guān)的專業(yè)知識；力爭成為一名合格的專業(yè)評估工作人員；

3、嚴于律己，恪守職業(yè)道德。工作遵循獨立，公正，客觀的原則，并對評估戶與委托方負責；

4、吃苦耐勞，端正態(tài)度，頂住壓力，認真高效的完成工作。

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2013-3-17

第三篇：土地流轉(zhuǎn)工作自查報告

土地流轉(zhuǎn)工作自查報告

近年來，我鎮(zhèn)在黨委、政府的領(lǐng)導下在，按照省政府辦公廳“關(guān)于做好農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，引導發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營的意見”，根據(jù)縣農(nóng)經(jīng)管理中的安排，按照產(chǎn)權(quán)明晰、形式多樣、管理嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的要求，加快培育土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，為土地流轉(zhuǎn)提供信息發(fā)布、政策咨詢、價格評估、合同簽訂、糾紛調(diào)處等服務(wù)，引導農(nóng)民規(guī)范有序流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，轉(zhuǎn)變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式，大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，不斷提高農(nóng)業(yè)的綜合效益。現(xiàn)將近年來我鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)工作總結(jié)如下：

一、全鎮(zhèn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

土地流轉(zhuǎn)，開展規(guī)模化生產(chǎn)是把農(nóng)民從土地中解放出來，是促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收的一個重要的途徑。現(xiàn)如今，農(nóng)民在對待土地流轉(zhuǎn)的決策中表現(xiàn)出相當?shù)睦硇裕麄兺鶎⑼恋亓鬓D(zhuǎn)與其自身家庭的比較優(yōu)勢和比較劣勢進行綜合權(quán)衡后做出理性決策。土地流轉(zhuǎn)的原因中占第一位的是其家庭勞動力在非農(nóng)業(yè)領(lǐng)域找到就業(yè)崗位；其次是因為土地的收益太低；第三是缺乏農(nóng)業(yè)勞動力。

二、主要問題

隨著土地流轉(zhuǎn)工作的推進，總的來說，我鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)的速度加快，流轉(zhuǎn)面積增大，土地的效益提高，但還處于發(fā)展階段，不可避免地存在一些問題，主要表現(xiàn)在：

（一）流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范。土地流轉(zhuǎn)無合同，通常是口頭協(xié)議，幾乎無書面協(xié)議，即使有書面協(xié)議也不規(guī)范，按規(guī)定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同應(yīng)該包括雙方的雙方當事人姓名、住所、流轉(zhuǎn)土地的名稱、坐落、面積、質(zhì)量等級、流轉(zhuǎn)期限和起始日期，流轉(zhuǎn)后土地用途、雙方當事人的權(quán)利與義務(wù)，流轉(zhuǎn)的價格確定和支付方式，違約責任等，但在實際的協(xié)議里，多數(shù)是按業(yè)主的意愿簽訂的合同，內(nèi)容不全面、不規(guī)范、有的還不盡合理。

（二）流轉(zhuǎn)主體不規(guī)范。在土地流轉(zhuǎn)的過程中采用簡單的行政手段，按照相關(guān)文件，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)沒有承包方的書面委托，任何組織和個人無權(quán)以任何方式?jīng)Q定農(nóng)戶的承包地流轉(zhuǎn)，但在實際的操作中，大多沒有充分尊重農(nóng)民的自主權(quán)，都是以村或組為單位造花名冊，農(nóng)戶在花名冊上表示同意流轉(zhuǎn)，以簽字代委托，容易導致土地流轉(zhuǎn)糾紛發(fā)生。

（三）農(nóng)民利益無保障。一是農(nóng)民應(yīng)得的流轉(zhuǎn)收益存在一定風險，一旦經(jīng)營不善，業(yè)主鉆合同不規(guī)范或無合同的空子，便一走了之，嚴重損害了農(nóng)民的利益。二是土地流轉(zhuǎn)到期后，原樣復耕困難。業(yè)主在承包土地后都要修建一定的基礎(chǔ)設(shè)施和臨時性建筑，并對土地進行整理，這將減少耕地面積，改變原有農(nóng)戶土地的承包界限，期滿后難以如數(shù)復耕和原樣退還給農(nóng)戶，使農(nóng)民心存疑慮，認為長遠利益得不到保障。三是租賃金與農(nóng)民自種收益存在差距，農(nóng)產(chǎn)品市場價格波動大，業(yè)主不愿支付過高的資金，農(nóng)民往往得到低價的租金。

（四）土地流轉(zhuǎn)不活躍。首先，我鎮(zhèn)的土地一部分是組內(nèi)農(nóng)戶間的自發(fā)流轉(zhuǎn)，一部分是通過上級領(lǐng)導牽線搭橋和熟人介紹的流轉(zhuǎn)，通過市場平臺流轉(zhuǎn)還沒有起步，土地的供需難以對接。其次，村民的土地分散在不同片塊的區(qū)域，難以做到協(xié)調(diào)耕作和集約化經(jīng)營，不便真正形成規(guī)模。再次，大量的勞動力沉淀土地上，阻礙了土地的流轉(zhuǎn)。

（五）業(yè)主開發(fā)難融資。較好條件流轉(zhuǎn)的土地不多，絕大部分耕地還沒有土地整理和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，水、電、路、氣配套基礎(chǔ)設(shè)施也不完善，因此業(yè)主開發(fā)高效農(nóng)業(yè)，需要大量的資金，但我鎮(zhèn)從事農(nóng)業(yè)開發(fā)真正有實力的業(yè)主不多，開發(fā)資金遠遠不夠，且目前在政策上、觀念上、財力上還存在一定困擾。

三、下步工作計劃

針對目前我鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展狀況，結(jié)合上述分析，下步我鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將在以下幾方面努力：

（一）加快土地流轉(zhuǎn)管理、中介服務(wù)。一是改善土地流轉(zhuǎn)的外部環(huán)境，利用現(xiàn)已初步形成的農(nóng)村勞動力信息資源系統(tǒng)，成立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，收集、整理土地流轉(zhuǎn)的供求信息，并及時發(fā)布、對接，促成農(nóng)戶與農(nóng)戶之間，農(nóng)戶與產(chǎn)業(yè)化公司之間，產(chǎn)業(yè)化公司之間的信息溝通和土地流轉(zhuǎn)。二是提供土地咨詢和法律服務(wù)，加大政策宣傳，提高思想認識，積極引導，監(jiān)督業(yè)主按照依法、自愿、有償?shù)脑瓌t與農(nóng)戶協(xié)商，保證土地的價格和土地用途的合理性，及時調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛，切實維護農(nóng)民的利益。

（二）健全土地流轉(zhuǎn)規(guī)章制度。按照目前已有的《中華人民共和國土地承包法》和農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的規(guī)定，加強對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的引導和指導，推進流轉(zhuǎn)的規(guī)范化，提高流轉(zhuǎn)質(zhì)量。目前，土地流轉(zhuǎn)還處于自發(fā)階段，各方面的關(guān)系缺乏調(diào)整的法律依據(jù)，建議上級部門制定、完善和出臺指導土地流轉(zhuǎn)的政策性文件和農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)管理辦法實施細則，使基層在操作中有規(guī)可依，有章可循，盡可能避免土地流轉(zhuǎn)糾紛的發(fā)生。

（三）擴大土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營規(guī)模。一是積極引進有實力的企業(yè)從事農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，通過成規(guī)模的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，進行適度規(guī)模經(jīng)營，促進土地、資金、技術(shù)、勞動力等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素合理流動和優(yōu)化組合。二是培育一批農(nóng)村農(nóng)業(yè)能人大戶，帶動農(nóng)業(yè)發(fā)展，積極引進農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，推進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。三是積極引進先進技術(shù)、先進設(shè)施，加大農(nóng)業(yè)機械化推廣力度，改進優(yōu)良品種，提高農(nóng)產(chǎn)品科技含量，增強農(nóng)產(chǎn)品的市場競爭力。四是加大財政扶持，優(yōu)化融資環(huán)境，適當安排農(nóng)業(yè)專項資金，對土地流轉(zhuǎn)扶持資金實行單列，制定相應(yīng)的扶持政策，適度放寬貸款條件，并給予優(yōu)惠政策。

二〇一二年六月

第四篇：土地整理工作流程

“生地”變“熟地”的工作流程

一、土地收購整理儲備的概念

（一）關(guān)于土地收購整理儲備的概念。

2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合頒布了《土地儲備管理辦法》，在該辦法中規(guī)定土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存已備供應(yīng)土地的行為。

此前，2006年6月，我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》第三章第十四條規(guī)定：本市實行土地收購儲備制度。土地收購儲備，是指土地收購儲備機構(gòu)將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征收，實施前期開發(fā)整理并予以儲存的行為。

上述兩個概念，一個是著重從土地儲備的目的和意義方面說的；另一個是從工作實施的程序上說的。兩者是統(tǒng)一的，表達了同樣的意思。

（二）為便于開展工作，統(tǒng)一統(tǒng)計、報表口徑，結(jié)合土地收購整理儲備工作的特點，根據(jù)天津市的實際情況，我們又將其細分為三個階段，需要說明的是，這個標準不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個內(nèi)部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。

第一階段，土地收購階段。

土地收購是指，土地收購整理儲備機構(gòu)與被收購土地原權(quán)屬方簽訂土地收購合同或協(xié)議，并將按合同或協(xié)議給予經(jīng)濟補償?shù)男袨椤Ｔ诒臼校韵滦袨榭烧J為是土地收購。

1、土地收購整理儲備機構(gòu)與使用國有土地的企事業(yè)單位簽訂土地收購協(xié)議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按協(xié)議規(guī)定的期限拆除地上物及騰空、移交土地。

2、土地收購整理儲備機構(gòu)與拆遷實施部門，簽訂居民房屋拆遷協(xié)議，收回住宅占用土地的使用權(quán)，明確補償標準和居民安置方案，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定的期限實施拆遷并移交土地。

3、土地收購整理儲備機構(gòu)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所在的區(qū)縣人民政府、或土地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經(jīng)濟組織簽訂集體土地征收補償協(xié)議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協(xié)議對方將按規(guī)定實施農(nóng)村集體土地征收的補償、安置等工作，在規(guī)定的期限內(nèi)移交土地。

第二階段，土地整理階段。

土地整理是指，土地收購整理儲備機構(gòu)根據(jù)土地收購協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)支付土地收購補償費用，土地被收購方按照協(xié)議的約定，在規(guī)定的期限內(nèi)實施地上（地下）物拆除的過程。被收購土地達到場清地平（“凈地”）并經(jīng)土地收購整理儲備機構(gòu)驗收合格后，即為土地整理工作完成。

在統(tǒng)計時，土地整理工作的完成情況，按照統(tǒng)計時點被收購土地的工作部位進行描述，分為完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”、完成拆遷整理50%以上、正在拆遷整理但未達到50%三種狀態(tài)。

1、完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”的，是指已收購的單宗土地基本達到“凈地”條件。“凈地”的含義為已收購土地的地上物拆遷完畢，且土地權(quán)屬已注銷登記至土地收購整理儲備機構(gòu)名下。

2、完成拆遷整理50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進度已達到50%以上但未達到80%的。

3、正在拆遷整理但未達到50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理工作已經(jīng)開始，但尚未達到整理50%的狀態(tài)。

三是土地儲備階段。

土地儲備是指，土地收購整理儲備機構(gòu)實施收購的土地已經(jīng)拆遷整理完畢，并已配備規(guī)劃指標，可隨時上市進行交易的土地，如果要用一個有別于“凈地”的詞匯，我們認為“熟地”比較恰當。

因此，我們所定義的土地儲備，應(yīng)同時具備“凈地”和規(guī)劃指標兩個條件，缺一均不能稱之為儲備。

二、我市土地收購整理儲備機構(gòu)的設(shè)置情況

2003年頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》(津政發(fā)[2003]51號)規(guī)定,我市實行土地收購儲備制度和土地供應(yīng)計劃管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收購儲備的唯一機構(gòu)，承擔全市范圍內(nèi)土地征用、開發(fā)整理、收購儲備、委托交易等工作。

鑒于當時歷史原因和部分城市基礎(chǔ)設(shè)施項目實施的需要，實際上講，除市土地整理中心外，進行土地收購相關(guān)工作的還有天津市海河建設(shè)發(fā)展投資有限公司、天津市建設(shè)投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結(jié)構(gòu)調(diào)整土地收購中心等單位。為進一步規(guī)范管理，2004年，根據(jù)有關(guān)文件，市土地整理中心與上述整理機構(gòu)的關(guān)系被明確為委托和被委托關(guān)系，市土地整理中心負責全市土地收購的業(yè)務(wù)指導工作。

2007年，根據(jù)環(huán)外新家園居住區(qū)建設(shè)和市區(qū)散片平房拆遷工作的需要，經(jīng)市政府批準，增加了天津市安居建設(shè)總公司、天津市房產(chǎn)總公司、天津市環(huán)境建設(shè)投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。

今年，按照市內(nèi)六區(qū)平衡試點工作的需要，各區(qū)分別設(shè)立了實施土地收購整理儲備的機構(gòu)，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲備工作，最近我們也召開的授權(quán)儀式，出具了土地整理委托書。

今后，根據(jù)需要還有可能增加委托土地整理機構(gòu)，收購整理儲備工作的活力將進一步增強。

三、土地收購整理儲備工作流程

土地收購整理儲備工作主要分為四個階段，即收購整理儲備計劃階段、收購整理儲備方案階段、收購整理儲備實施階段和委托出讓階段。

（一）土地收購整理儲備計劃階段

按照《天津市國有土地有償使用辦法》規(guī)定，土地收購整理儲備計劃是市土地資產(chǎn)管理委員會審議的重要內(nèi)容，也是土地收購整理儲備機構(gòu)實施土地收購、拆遷整理的依據(jù)。土地收購整理儲備計劃由市土地整理中心負責擬制，市國土房管局組織編制并上報市土地資產(chǎn)管理委員會審議。

土地收購整理儲備計劃具體落實到地塊，市國土房管局根據(jù)各整理機構(gòu)報送的實施計劃和資金狀況，匯總編制土地收購整理儲備計劃。

因此，各整理機構(gòu)的項目實施計劃是編制土地收購計劃的基礎(chǔ)。市內(nèi)六區(qū)平衡試點辦法施行后，各區(qū)平衡試點項目實施計劃是土地收購整理儲備計劃的重要內(nèi)容之一。

按照計劃編制、上報、審議、批準的時間要求，一般是每年十一月中旬前將下一土地收購整理儲備計劃報市土地整理中心，由市土地整理中心匯總，將土地收購整理儲備信息報市國土房管局，市國土房管局與規(guī)劃、建設(shè)等行政主管部門共同研究論證計劃盤子和具體項目。

就土地平衡試點項目講，計劃編制階段，由各區(qū)向市土地整理中心報送收購整理儲備計劃。計劃須落實到具體地塊，報送材料包括計劃文本、附表、地塊范圍示意圖等。

土地收購整理儲備計劃下達后，市土地整理中心向各區(qū)出具土地整理委托書。

（二）土地收購整理儲備方案階段

這個階段的主要工作是編制土地收購整理儲備方案，具體包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃論證、投入產(chǎn)出分析等幾個方面的工作。

1、現(xiàn)狀調(diào)查

根據(jù)土地使用現(xiàn)狀情況，主要劃分為三個方面： 一是集體土地現(xiàn)狀調(diào)查成果，包括：

（1）土地的地類、權(quán)屬情況，各地類土地面積構(gòu)成情況，各權(quán)屬單位土地面積構(gòu)成情況，由區(qū)縣國土資源部門出具地類權(quán)屬審核表。

（2）涉及多家集體單位的，進行土地現(xiàn)狀權(quán)屬指界、測量，由測繪部門出具測量報告。

（3）土地的現(xiàn)狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。

（4）涉及集體村莊的，調(diào)查成果包括村莊戶數(shù)、人口數(shù)、居住房屋的建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

二是企事業(yè)單位國有土地調(diào)查成果，包括：

（1）土地權(quán)屬情況，權(quán)屬單位國有土地使用權(quán)證，各單位土地使用情況，各單位經(jīng)營情況。

（2）土地權(quán)利登記情況，應(yīng)當在地籍管理部門的協(xié)助下，核查土地他項權(quán)利的情況。

（3）沒有國有土地使用權(quán)證的，查清原因，落實收購及后續(xù)登記的處理辦法。

（4）國有企事業(yè)單位用地范圍內(nèi)涉及居住用房的，同時調(diào)查居民的戶數(shù)、房屋建筑面積等。

（5）涉及土地權(quán)屬爭議的，報告爭議情況及解決方法的建議。（6）現(xiàn)場照片等其他資料。

三是城市居民住宅用地調(diào)查成果，包括：（1）土地面積。

（2）房屋的使用狀況，區(qū)分樓房、平房，調(diào)查房屋建筑面積。（3）居民戶數(shù)、人數(shù)等。（4）周邊地區(qū)建設(shè)情況。（5）現(xiàn)場照片等其他資料。

現(xiàn)狀調(diào)查的工作量很大，專業(yè)性很強，為提高效率，保證調(diào)查工作質(zhì)量，在整理單位自行組織現(xiàn)狀調(diào)查的同時，也可委托地籍管理部門、市國土資源分

局、區(qū)房管局等專業(yè)機構(gòu)負責。

2、規(guī)劃論證

根據(jù)土地市場需求和招商引資具體項目，結(jié)合規(guī)劃技術(shù)規(guī)范，進行收購地塊的初步規(guī)劃策劃，以便于開展投入產(chǎn)出分析。這項工作主要是和規(guī)劃管理部門銜接，此部分內(nèi)容，后面市規(guī)劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。

3、投入產(chǎn)出分析

收購整理儲備工作，一方面是實施規(guī)劃、促成項目建設(shè)的重要階段，另一方面也是對土地資產(chǎn)的經(jīng)營。因此，在經(jīng)濟上要進行投入產(chǎn)出分析，經(jīng)過經(jīng)濟可行性分析認為可行的才能繼續(xù)實施土地收購。

（1）投入產(chǎn)出分析原理

土地出讓價格=土地出讓成本+大配套費+土地出讓收益

其中，土地出讓價格是指，開發(fā)單位取得土地使用權(quán)愿意支付的地價款總額，這個價格可以通過咨詢土地價格評估機構(gòu)或意向開發(fā)單位設(shè)定。

土地出讓成本，包括兩個部分，一是土地整理機構(gòu)實施土地收購整理發(fā)生的土地整理成本，其最主要部分是土地收購補償費用，一般而言，還有大約10%左右的其它費用，如財務(wù)費用、測量、評估等；二是市政府規(guī)定的政策性成本，目前主要包括綜合規(guī)劃費、城市環(huán)境改善費、平衡費、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、政府借貸資金等費用、迎奧運及達沃斯論壇分攤費用、鐵路建設(shè)費等，下一步市政府將對這些費用進行整合，預計達700元/建筑平方米左右，最終還需要結(jié)合具體地塊確定。這個成本在出讓前通過核算、審計、審核等過程確定，在投入產(chǎn)出分析階段，可以結(jié)合有關(guān)規(guī)定估算。

大配套費，由市大配套辦公室統(tǒng)一收取的費用，具體標準市大配套辦公室掌握，在規(guī)劃性質(zhì)、用地面積、建筑面積和地塊區(qū)位確定的情況下，可以咨詢市配套辦公室具體數(shù)額。

土地出讓收益是指土地出讓價格減去土地出讓成本，再減去大配套費剩余的部分。

也即：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-大配套費

根據(jù)《天津市國有土地有償使用辦法》的規(guī)定，土地出讓收益應(yīng)不低于土地出讓價格的20%。投入產(chǎn)出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓金政府收益是否能夠達到20%，如果達到，按規(guī)定講，這個項目經(jīng)濟上是可行的，如果不到20%，則項目不可行。

（2）投入產(chǎn)出分析測算過程

下面結(jié)合一個簡單的案例，介紹一下投入產(chǎn)出分析的測算過程。假設(shè)：某宗地，已知三個條件：

a.根據(jù)前期調(diào)查情況，收購面積3萬平方米（45畝），預計收購價格150萬元/畝；

b.根據(jù)策劃方案，規(guī)劃性質(zhì)為居住用地，規(guī)劃可用地面積為20000平方米，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積為3萬平方米；

c.結(jié)合該地塊周邊房地產(chǎn)市場銷售和樓面地價評估情況，預計該地塊樓面地價可達4500元/建筑平方米；

現(xiàn)在需要論證一下，這個項目在經(jīng)濟上是否可行。按照前述原理：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-市政大配套費

其中：土地出讓價格=預期樓面地價×規(guī)劃建筑面積

=4500×3

=13500萬元

土地成本=土地整理費用+政策性成本

=土地收購補償費+其它費用+政策性成本

=45×150+45×150×10%+3×700

=9525萬元

大配套費=大配套費標準×規(guī)劃建筑面積

=200×3（假設(shè)咨詢后確定標準為200元）

=600萬元

土地出讓金政府收益=13500-9525-600

=3375萬元 收益率=3375/13500

=25% 大于20%，符合有償使用辦法規(guī)定的條件，經(jīng)濟可行。

以上是一種最簡單的推算過程，根據(jù)投入產(chǎn)出分析原理，我們還可以舉一反三，用于不同目的測算：（1）推算在土地出讓價格、規(guī)劃條件設(shè)定的條件下，最高可接受的土地收購補償標準；（2）推算在土地成本、出讓價格設(shè)定的情況下，理論上需要實現(xiàn)的建筑規(guī)模；（3）推算在土地成本、規(guī)劃條件確定的情況

下，最低需要達到實現(xiàn)的出讓價格。

4、土地收購整理儲備方案的擬定

上述土地現(xiàn)狀調(diào)查成果及投入產(chǎn)出分析是土地收購整理儲備方案的主要組成部分，除此之外，土地收購整理儲備方案還應(yīng)包括下面幾個方面的內(nèi)容：

（1）土地收購整理儲備的實施期限。

（2）土地收購整理儲備實施方式——委托收購或直接收購。（3）其它事項。

5、土地收購整理儲備方案的報批

就土地平衡試點項目而言，土地收購整理儲備實施方案是《土地平衡項目試點實施方案》的組成部分，需要納入《土地平衡項目試點實施方案》上報市政府審批，經(jīng)批準后實施。

（三）實施土地收購整理儲備

各區(qū)根據(jù)市政府批準的《土地平衡項目試點實施方案》和土地收購整理儲備計劃及土地整理委托書，自行組織實施土地收購、拆遷整理、申請規(guī)劃指標等工作。具體步驟如下：

1、簽訂土地收購補償協(xié)議；

簽訂土地收購協(xié)議之前，一定要調(diào)查清楚，企業(yè)的土地或房產(chǎn)有無設(shè)定抵押，有無法院查封，有無權(quán)屬糾紛，出現(xiàn)以上情況中的一種，必須先徹底解決，再簽訂協(xié)議。

2、辦理土地、房產(chǎn)注銷登記手續(xù)；

對于企事業(yè)用的國有土地，這個步驟尤為重要，是防范風險的重要措施，因為即使簽訂了土地收購補償協(xié)議，只要土地、房產(chǎn)尚未注銷或轉(zhuǎn)移，在法律意義上仍然是企業(yè)的財產(chǎn)，與企業(yè)有債權(quán)債務(wù)或其它糾紛的單位可以通過法律渠道進行查封，如果在此前支付了補償款，極有可能導致收購資金的損失。

3、實施拆遷整理并支付補償費用； 按照拆遷實施進度撥付補償費。

4、完成拆遷整理，實施土地看管；

必要時要圈建圍墻，以防發(fā)生土地的非法侵占，花費不必要的處理成本。

5、申請規(guī)劃指標，納入儲備。

（四）委托出讓

根據(jù)土地市場需求和各區(qū)招商引資需要，各區(qū)將具備儲備條件的地塊交由

市土地整理中心統(tǒng)一委托土地交易中心公開出讓。

市土地整理中心在組織統(tǒng)一委托出讓工作時，先由整理機構(gòu)向市土地整理中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認書、土地權(quán)屬文件、土地出讓成本文件、規(guī)劃設(shè)計條件和土地測量成果等相關(guān)資料。

委托出讓的程序具體為：

1、整理機構(gòu)向市土地整理中心提出委托出讓申請；

2、市土地整理中心組織出讓成本審計；

3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。

（五）關(guān)于土地出讓成本構(gòu)成

根據(jù)《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》規(guī)定，可計入土地出讓成本的主要有五項，具體包括：

1、土地收購費用，具體為：

（1）土地權(quán)屬、地類、地籍的前期調(diào)查和土地現(xiàn)狀評估工作經(jīng)費（2）測圖和購圖費用

（3）征地拆遷、補償、安置費用（4）收購土地過程中發(fā)生的管網(wǎng)拆改費用

2、相關(guān)稅費，具體為：（1）收購國有土地的拆遷管理費（2）耕地開墾費（3）耕地占用稅（4）新魚塘建設(shè)費（5）新菜田開發(fā)建設(shè)基金（6）森林植被恢復費（7）糧食差價補貼費

（8）新增建設(shè)用地土地有償使用費（9）征用集體土地的征地管理費（10）被征地農(nóng)民社會保障費用（11）海域使用金（12）綜合規(guī)劃費

3、土地整理費用，具體為：

（1）委托專業(yè)部門以自行配套方式進行市政基礎(chǔ)設(shè)施配套的費用

（2）對收購土地實施綠化、臨時綠化的工程費用

4、土地儲備和出讓前的費用，具體為：（1）臨時綠化管養(yǎng)費用及砌建圍墻、圍檔的費用（2）納入土地儲備庫的日常管理費用（3）策劃和可行性研究費用（4）財務(wù)費用

（5）管理費用（按照補償費用的0.8%提取的業(yè)務(wù)費）（6）審計和法律咨詢費用

5、其他費用，具體為：（1）城市環(huán)境改善費用

（2）政府收回墊付的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目資金（3）平衡費

（4）城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費（5）其他相關(guān)費用

四、土地收購整理儲備的相關(guān)制度規(guī)定

（一）國家級 1、2007年11月19日頒布實施的《土地儲備管理辦法》(國土資發(fā)[2007]277號)。2、2007年2月27日頒布實施的《土地儲備資金財務(wù)管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）。

（二）市級 1、2003年5月31日我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》（津政發(fā)[2003]51號），第三章第十四條規(guī)定“本市實行土地收購儲備制度。” 2、2006年6月9日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》（津財綜[2006]18號），是核算、審計土地平衡試點項目出讓成本的根據(jù)。

3、《市內(nèi)六區(qū)土地平衡項目試點暫行辦法》。該辦法作為土地平衡試點項目實施的主要依據(jù)。

（三）其他相關(guān)規(guī)定 1、2006年6月18日印發(fā)的《天津市經(jīng)營性土地收購整理儲備供應(yīng)計劃管理暫行辦法》（津國土房地市[2006]671號），規(guī)定了收購整理計劃報審的程序。2、2006年9月20日印發(fā)的《關(guān)于規(guī)范中心城區(qū)經(jīng)營性土地統(tǒng)一委托出讓

工作的通知》（地整辦字[2006]187號）主要進一步規(guī)范了委托出讓地塊應(yīng)具備的條件，整理單位需提供的要件及委托出讓工作的程序等。3、2006年8月16日印發(fā)的《關(guān)于中心城區(qū)土地收購價格擬定有關(guān)問題的通知》（地整辦字[2006]142號）中規(guī)定了為避免同一區(qū)域、同類土地收購價格迥異而造成土地收購整理工作的被動，土地收購整理機構(gòu)在正式確定收購整理價格前，需向市土地整理中心征求意見，由市土地整理中心依據(jù)掌握的全市范圍內(nèi)土地收購整理價格基本情況，提出書面具體意見。土地收購整理機構(gòu)需在征詢價格意見的同時附詳細的投入產(chǎn)出分析報告。4、2007年3月22日印發(fā)的《關(guān)于進一步規(guī)范土地收購整理儲備供應(yīng)情況月報告格式的通知》（地整辦字[2007]19號）規(guī)定，為進一步掌握全市范圍內(nèi)土地動態(tài)信息，將收購整理儲備供應(yīng)數(shù)據(jù)細化，進一步規(guī)范土地收購整理儲備供應(yīng)情況管理，編制了定期土地收購儲備供應(yīng)報表格式，建立了統(tǒng)一的報表信息管理制度。

除上述規(guī)定外，涉及土地收購整理儲備工作的相關(guān)規(guī)定還很多，在此鑒于時間關(guān)系不再一一贅述。在具體實施土地平衡試點項目時，歡迎大家提出工作中存在的問題，我們將積極解答，熱情服務(wù)，協(xié)助大家做好土地平衡試點項目。

第五篇：土地管理員工作職責

土地管理員工作職責

南澗縣擁翠中學皇麗芬

一、宣傳、貫徹、執(zhí)行國家和省有關(guān)國土資源管理的法律、法規(guī)、政策，以及上級主管部門的決定和文件。

二、認真辦理國土所分工范圍內(nèi)的國土管理業(yè)務(wù)工作，協(xié)助配合好所內(nèi)人員開展業(yè)務(wù)工作。

三、完成市局、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及所領(lǐng)導交辦的有關(guān)國土資源管理方面的具體工作，完成領(lǐng)導交辦的其它事務(wù)。

四、堅守工作崗位，對來所辦事的人員熱情接待，堅持和落實首問責任人的責任。

五、認真鉆研業(yè)務(wù)，不斷更新知識，能熟練處理本職范圍內(nèi)的各項工作。

六、執(zhí)行機關(guān)效能建設(shè)的制度和規(guī)定。