第一篇：大酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目背景

1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)：新建華容大酒店

1.2 項(xiàng)目主管部門(mén)：華容縣人民政府

1.3 項(xiàng)目承辦單位：華容縣馬鞍山新區(qū)管委會(huì)。

法人代表：石彥宏，編制人員：徐明、陳宏。

1.4 項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：華容縣馬鞍山新區(qū)研究工作依據(jù)

2.1 新建四星級(jí)華容大酒店項(xiàng)目已列入華容縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展總體規(guī)劃和馬鞍山新區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。****年納入湖南省重點(diǎn)商業(yè)旅游招商項(xiàng)目。(見(jiàn)《湖南省招商信息網(wǎng)》)。

2.2 中國(guó)加入WTO和旅游業(yè)的大發(fā)展為華容大酒店建設(shè)給予了強(qiáng)大的推動(dòng)。今年4月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加快旅游業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定了酒店享受一般工商企業(yè)同等水、電、氣價(jià)格的政策，這是對(duì)酒店業(yè)發(fā)展最有實(shí)際價(jià)值的支持。

2.3近年華容縣城市建設(shè)發(fā)展迅猛，馬鞍山新區(qū)成立三年多后城區(qū)面積擴(kuò)大一倍，作為地方發(fā)達(dá)與否的標(biāo)志、城市象征的星級(jí)酒店嚴(yán)重不足，現(xiàn)有的賓館、酒店其規(guī)模太小、檔次不高，均為新建華容大酒店留下了較大的發(fā)展空間。

2.4 新建華容大酒店除享受?chē)?guó)家、省市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施。

2.4.1 酒店從獲利年度起，第一年免征（獎(jiǎng)勵(lì)）企業(yè)所得稅；第二年至第三年減半（50%的獎(jiǎng)勵(lì)）企業(yè)所得稅。

2.4.2 新征土地出讓金一次性支付優(yōu)惠15%。

2.4.3 企業(yè)基本建設(shè)審批過(guò)程中除工本費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)外，所有行政、事業(yè)性收費(fèi)一律減免。信守“親商、富商、安商”等先進(jìn)理念，積極營(yíng)造招商引資環(huán)境。

2.4.4 新區(qū)管委會(huì)按照簡(jiǎn)化程序，提高辦事效益的原則，集中在新區(qū)辦理有關(guān)手續(xù)和證明。實(shí)行“一條龍服務(wù)、一站式管理、一個(gè)窗口對(duì)外”。并采取“一個(gè)項(xiàng)目一議”的方法，積極落實(shí)優(yōu)惠政策，讓投資者滿意。

附件1：華容縣計(jì)劃委員會(huì)華計(jì)報(bào)[2000]04號(hào)《關(guān)于馬鞍山新區(qū)賓館立項(xiàng)的報(bào)告》3 可行性研究結(jié)論

華容大酒店按四星級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群組成，包括停車(chē)場(chǎng)、前廳、大堂、歌舞廳、中西餐廳、咖啡廳、40個(gè)KTV包廂、140個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房、國(guó)際會(huì)務(wù)中心、棋藝館、保齡球館、游泳館、桑拿健身中心、購(gòu)物、商務(wù)中心等設(shè)施。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、商務(wù)、會(huì)展、餐飲、休閑娛樂(lè)等服務(wù)條件。華容大酒店征地42畝，總建筑面積

1.67萬(wàn)平方米。項(xiàng)目投資概括為3137萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資2937萬(wàn)元，流動(dòng)資金200萬(wàn)元。項(xiàng)目投產(chǎn)后預(yù)計(jì)：年?duì)I業(yè)收入1643.04萬(wàn)元，年利潤(rùn)504.64萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金59.35萬(wàn)元，投資回報(bào)期4.21年。項(xiàng)目建設(shè)的必要性和有利條件

4.1 建設(shè)條件優(yōu)越，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向

華容地處湘北鄂南（洞庭湖平原和江漢平原）的中心交匯處，經(jīng)濟(jì)組合、輻射效應(yīng)大，具有得天獨(dú)厚、得水獨(dú)優(yōu)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。1999年為有效實(shí)施省政府“城市梯度發(fā)展”戰(zhàn)略，市委、市政府批準(zhǔn)華容縣在縣城西北6.7平方公里區(qū)域劃定為馬鞍山新區(qū)，通過(guò)洞庭湖大橋、岳華公路升級(jí)改造、省道1869改線貫通和城市移民、縣機(jī)關(guān)大院搬遷等手段加快城市化步伐，盡快與中心城市實(shí)現(xiàn)對(duì)接，作為要素的聚集帶納入城市經(jīng)濟(jì)區(qū)網(wǎng)絡(luò)。在湖南、湖北二省連接的主干線上——華容大道西路北建設(shè)一座高水準(zhǔn)、多功能、國(guó)際化的大酒店，有著非常重要的商業(yè)機(jī)會(huì)。

4.2 旅游資源豐富，交通四通八達(dá)

華容縣地處岳陽(yáng)市境內(nèi)，有號(hào)稱(chēng)千古名勝的岳陽(yáng)樓、風(fēng)月無(wú)邊的洞庭湖、如詩(shī)如畫(huà)的君山島、古剎古松的桃花山和寶慈觀水庫(kù)，風(fēng)光奇麗、秀甲湘北，且鐘靈毓秀，名人輩出，歷史古跡，隨處可見(jiàn)。有著豐富的自然景觀和人文景觀，蘊(yùn)藏著巨大的旅游資源。

最著盛名的華容寶慈觀水庫(kù)，位于湘北名山——45里桃花山主峰南麓，三面群山環(huán)抱，重巒迭彩，樹(shù)木參天，濃蔭蓋地，四季不失蒼萃，月月各有特色。望江廟、王公廟、寶慈觀、三神亭、仙人洞遺址都有歷史名人留下的墨寶；七女峰、夜合山、筆架山奇秀無(wú)比，船行其間，宛如進(jìn)入長(zhǎng)江三峽。可乘船繞游覽，素有小三峽之美稱(chēng)。庫(kù)區(qū)可供游覽的山水，景色面積20平方公里。外延玄石山、車(chē)轱山、雪窩山、游覽面積可達(dá)40余平方公里。并可北上桃花山、塔市驛、烈士陵園等，組成一個(gè)面積近百平方公里的風(fēng)景旅游區(qū)。華容北通武漢、監(jiān)利；西至宜昌、沙市、石首、南縣、沅江、益陽(yáng)；東接岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，與岳陽(yáng)樓、君山島、南湖旅游區(qū)相連，組成岳陽(yáng)旅游度假大格局。旅游業(yè)的大發(fā)展將帶動(dòng)酒店業(yè)的大發(fā)展。旅游涉及到“行、游、住、食、購(gòu)、娛”六大基本要素。酒店業(yè)可承擔(dān)“住、食、購(gòu)、娛”職能，還可協(xié)助安排“行”和“游”。而且旅游半徑越近，對(duì)酒店依賴(lài)越大。

4.3 客源穩(wěn)定，市場(chǎng)前景樂(lè)觀

華容縣現(xiàn)有人口70多萬(wàn)，現(xiàn)有城市居民超過(guò)12萬(wàn)。隨著對(duì)外開(kāi)放日益加大，經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展迅速，流動(dòng)人口增加較快。目前全縣具有一定規(guī)模的旅館僅5家，床位約600個(gè)，其中帶空調(diào)的床位不足400個(gè)，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)，對(duì)中、高檔旅館的要求將迅速增加。通過(guò)對(duì)近二年旅館業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)查，全縣帶空調(diào)房十分緊俏，稍高檔次帶空調(diào)的客房平均客房出租率均在90%以上，大大高于****年全國(guó)星級(jí)飯店平均客房出租率62.1%的水平。（資料來(lái)源：《1998年中國(guó)旅游統(tǒng)計(jì)年鑒》）華容賓館****年平季4月、6月、7月、8月、11月和旺季5月、9月、10月的平均客房出租率則達(dá)到115%，全年的平均客房出租率也超過(guò)100%。

馬鞍山新區(qū)是對(duì)外開(kāi)放的前沿陣地和窗口。在新區(qū)新建一座設(shè)備齊全、功能配套的四星級(jí)大酒店，除享受?chē)?guó)家、省、市一系列優(yōu)惠政策外，還享有華容縣人民政府授予的外商（內(nèi)資）投資特殊優(yōu)惠政策和保護(hù)措施。縣委、政府、人大、政協(xié)四大家機(jī)關(guān)及縣直各單位已陸續(xù)搬遷到新區(qū)，有集中、穩(wěn)定的客源，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和工程概算

5.1 選址：華容大酒店選址定在馬鞍山新區(qū)華容大道西路北邊的馬鞍山居住小區(qū)主入口東側(cè)，占地42畝，購(gòu)買(mǎi)臨街面80米。

5.1.1 購(gòu)買(mǎi)臨街面80米按1.5萬(wàn)元/m，出資金120萬(wàn)元。臨街面的面積80米×25米=2000m2=3畝。

5.1.2 征地40畝：42-3=39畝×8萬(wàn)元=312萬(wàn)元

附圖1：《馬鞍山新區(qū)開(kāi)發(fā)示意圖》

附圖2：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——總平面圖》

附圖3：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——綠化景觀分析圖》

附圖4：《馬鞍山居住小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃——主入口平面、效果圖》

附圖5：《華容大酒店平面圖》

附圖6：《華容大酒店鳥(niǎo)瞰圖》（一、二）

5.2 項(xiàng)目按四星級(jí)酒店規(guī)劃設(shè)計(jì)，由主樓、輔樓及三棟假日式酒店建筑群，設(shè)計(jì)新穎，功能齊全。建成后，將為中外投資者、游客提供舒適幽靜的休息、辦公、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)條件。

華容大酒店規(guī)劃、設(shè)計(jì)

表1 面積：m2

序號(hào) 建筑名稱(chēng) 樓層 單位面積 間數(shù) 總面積 做法和要求地下停車(chē)場(chǎng) B 1200 鍋爐房、洗衣房、配電房等前廳、大堂 1 1200 假山噴池、購(gòu)物、商務(wù)、美容美發(fā)、休息閱覽3 歌舞廳 2 1 1200 中餐廳部分包房中餐廳 3 1 800 大宴會(huì)廳、包房、自助早餐、西餐西餐廳、咖啡廳 3 1 400 雞尾酒會(huì)廳、會(huì)餐會(huì)廳、咖啡廳KTV包房 4-5 40 1600 大房5個(gè)、中房25個(gè)、小房10個(gè)標(biāo)準(zhǔn)客房 6-12 40 140 5600 分單間、標(biāo)間、套房、總統(tǒng)套房國(guó)際會(huì)務(wù)中心 輔樓 2000 大、中、小會(huì)議室若干個(gè)棋藝館 輔樓 800 800桑拿、健身中心 輔樓 300 800 桑拿休息間、豪華間保齡球館 輔樓 1 800游泳館 輔樓 1 300

合 計(jì) 16700

5.3三棟假日式酒店按北京延慶金色假日式酒店模式實(shí)行產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)，使酒店的使用權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分隔成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，進(jìn)行出售。業(yè)主將客房委托酒店統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每年獲得相應(yīng)分紅，及若干時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)酒店作為一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，符合現(xiàn)代資源共享的基本原則，它將閑置房產(chǎn)和酒店的大門(mén)向社會(huì)打開(kāi)，向公眾推出一種集消費(fèi)、存儲(chǔ)一體，既是服務(wù)又是家產(chǎn)，既可自用又可贈(zèng)送的特殊商品，是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的有效結(jié)合。

5.4 投資總概算：項(xiàng)目總投入：2937萬(wàn)元，其中：

5.4.1 征地費(fèi)432萬(wàn)元；

5.4.2 土建、裝飾、設(shè)備等固定資產(chǎn)投資按1500元投資額/平方米計(jì)算：16700m2×1500元=2505萬(wàn)元

5.4.3 流動(dòng)資金貸款200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

6.1 營(yíng)業(yè)收入：1643.04萬(wàn)元。

6.1.1 年客房營(yíng)業(yè)收入=140間客房數(shù)/天×300天年實(shí)際營(yíng)運(yùn)天數(shù)×120元每間天平均房?jī)r(jià)=504萬(wàn)元

6.1.2 餐飲部營(yíng)業(yè)收入=356.8萬(wàn)元

餐飲部營(yíng)業(yè)收入

表2 人民幣：萬(wàn)元

部門(mén)金額計(jì)算方式

中餐廳240①餐位=500座×300天×40%（餐位利用率）=60000座②早餐收入：60000×8元=48萬(wàn)元③中餐收入：60000×16元=96萬(wàn)元④晚餐收入：60000×16元=96萬(wàn)元

西餐廳68.4 ①餐位=200座×300天×30%（餐位利用率）=180000座②早餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元③午餐收入：18000×15元=27萬(wàn)元④晚餐收入：18000×15元=27萬(wàn)元

咖啡廳37.8 ①餐位=200座×300×30%（餐位利用率）=18000座②早餐收入：18000×5元=9萬(wàn)元③午餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元④晚餐收入：18000×8元=14.4萬(wàn)元酒吧8.5 ①餐位=30座×300×30%（餐位利用率）=2700座②午餐收入：2700×15元=4.1萬(wàn)元③晚餐收入：2700×15元=4.1萬(wàn)元

大會(huì)議室 1.2 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費(fèi)=60次×200元/次=1.2萬(wàn)元

中會(huì)議室 0.72 ①出租次數(shù)=300天×20%（出租率）=60次②年出租費(fèi)=60次×200元/次=1.2萬(wàn)元

小會(huì)議室0.48 ①出租次數(shù)=300×20%=60次②年出租費(fèi)=60次×80元/次=0.48萬(wàn)元合 計(jì) 356.8

6.1.3 購(gòu)物中心年?duì)I業(yè)收入=42000（年銷(xiāo)售間天數(shù)）×2人/間天×40%（購(gòu)物者占居住者比例）×20（人均購(gòu)物支出）=67.2萬(wàn)元

6.1.4 美容美發(fā)中心收入=140×300×10元=42萬(wàn)元

6.1.5 桑拿、健身中心收入：

住店客收入：30人次×300×100元=90萬(wàn)元

非住店客收入：50人次×300×100元=150萬(wàn)元

6.1.6 棋藝館收入：40人×300天×20=24萬(wàn)元

6.1.7 旅游公司車(chē)隊(duì)收入：10臺(tái)×200元×30天=60萬(wàn)元

6.1.8 KTV包房收入：40間×300天×70%×200=168萬(wàn)元

6.1.9 歌舞廳收入：80人次×300天×20天=48萬(wàn)元

6.1.10 保齡球館收入：12道×10×300×15=54萬(wàn)元

6.1.11 游泳館收入：20人次×300×15元=9萬(wàn)

6.1.12 國(guó)際會(huì)務(wù)中心收入：30萬(wàn)元

6.1.13 停車(chē)場(chǎng)收入：100臺(tái)次×300天×5元=15萬(wàn)元

6.1.14、洗衣房收入：42000×2人/間天×10%×6元=5.04萬(wàn)元

6.1.15、其他服務(wù)收入：

商務(wù)中心收入、委托代購(gòu)票據(jù)收入等估計(jì)20萬(wàn)元。

6.2 營(yíng)業(yè)成本

酒店?duì)I業(yè)成本

表3 人民幣：萬(wàn)元

項(xiàng) 目 金額 計(jì) 算 方 法

餐飲營(yíng)業(yè)成本 154.6 ①中餐廳：240萬(wàn)元×50%=120萬(wàn)元②西餐廳：68.4萬(wàn)元×30%=20.52萬(wàn)元③咖啡廳：37.8萬(wàn)元×30%=11.34萬(wàn)元④酒吧：8.2萬(wàn)元×30%=2.5萬(wàn)元⑤會(huì)議室：2.4萬(wàn)元×10%=0.24萬(wàn)元

商場(chǎng)營(yíng)業(yè)成本 50.4 按營(yíng)業(yè)收入75%計(jì)：67.2萬(wàn)元×75%=50.4萬(wàn)元

綜合成本 355.31 1421.24×25%=355.31

企業(yè)管理費(fèi) 113.7 1421.24×8%=113.7

工 資 213.16 1421.24×15%=213.16

合 計(jì) 887.17

6.3 營(yíng)業(yè)稅金

表4：

項(xiàng) 目 金額 計(jì) 算 方 法

客 房 25.2 504萬(wàn)元×5%=25.2萬(wàn)元

餐 飲 10.7 356.8萬(wàn)元×3%=10.7萬(wàn)元

商 場(chǎng) 2 67.2萬(wàn)元×3%=2萬(wàn)元

其他服務(wù)業(yè) 21.45 715.04萬(wàn)元×3%=21.45萬(wàn)元

合 計(jì) 59.35

6.4 固定資金和流動(dòng)資金投資利息：

（2937+200）×4.7‰×12=176.9萬(wàn)元

6.5 固定資產(chǎn)折舊：

（總建設(shè)投資2937－20%殘值）15年綜合使用年限=191.88萬(wàn)元7 經(jīng)濟(jì)效益分析

7.1 利潤(rùn)：1643.04－（887.17+59.35+191.88）=504.64萬(wàn)元

7.2 投資回收期：2937/（504+191.88）=4.21（年）

第二篇：皇冠大酒店改建項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

總論

1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)：**縣皇冠花園大酒店建設(shè)項(xiàng)目 1.2 建設(shè)單位：**縣皇冠花園大酒店

1.3 建設(shè)地點(diǎn)：**縣**鎮(zhèn)東方紅大道原華星商場(chǎng) 1.4 建設(shè)性質(zhì)：改建 1.5 建設(shè)模式：ROT模式 1.6 建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容

將原華星商場(chǎng)改建成能容納1400人就餐、45間客房和180個(gè)停車(chē)位的星級(jí)大酒店。主要建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模如下：

改建餐廳、廚房和大堂面積2800平方米，改建客房面積1400平方米，新建180個(gè)停車(chē)位及地面硬化、綠化等配套設(shè)施。1.7 項(xiàng)目總投資：900萬(wàn)元

1.8 建設(shè)年限：6個(gè)月（2017年7月至2017年12月）1.9 效益分析

1、項(xiàng)目建設(shè)將拆除華星商場(chǎng)后一片破舊倉(cāng)庫(kù)，新建的星級(jí)酒店必將成為**老城的新亮點(diǎn)，極大的提升**的城市品味，樹(shù)立**老城的新形象。

2、項(xiàng)目建設(shè)停車(chē)位180個(gè)，可極大緩解**縣城老區(qū)停車(chē)壓力，方便人民出行。

3、本項(xiàng)目在明清老街附近建設(shè)星級(jí)酒店，既在設(shè)施硬件上為景區(qū)添色彩，又在服務(wù)軟件上直接為明清老街旅游服務(wù)，有利于明清老街旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)。

4、項(xiàng)目建設(shè)可消除華星商場(chǎng)及其附屬倉(cāng)庫(kù)區(qū)存在的墻體坍塌隱患、消防隱患、鼠害隱患。

5、項(xiàng)目建設(shè)可盤(pán)活華星商場(chǎng)及其附屬倉(cāng)庫(kù)區(qū)的閑置資產(chǎn)，使其發(fā)揮更好的效益。

6、本項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，可解決**縣供銷(xiāo)社部分下崗職工部分就業(yè)崗位，一定程度緩解了地區(qū)就業(yè)壓力，增加了地區(qū)居民社會(huì)保險(xiǎn)普及率，有利于構(gòu)建地區(qū)和諧社會(huì)。項(xiàng)目建設(shè)的必要性和條件

2.1項(xiàng)目建設(shè)背景

1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境

2015年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值67.7萬(wàn)億元，增長(zhǎng)6.9%，在世界主要經(jīng)濟(jì)體中位居前列。服務(wù)業(yè)在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重上升到50.5%，首次占據(jù)“半壁江山”。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到66.4%。單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值能耗下降5.6%。全國(guó)居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)7.4%，快于經(jīng)濟(jì)增速。去年末居民儲(chǔ)蓄存款余額增長(zhǎng)8.5%，新增4萬(wàn)多億元。又解決了6434萬(wàn)農(nóng)村人口飲水安全問(wèn)題。扶貧攻堅(jiān)力度加大，農(nóng)村貧困人口減少1442萬(wàn)人。

穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，加上全球經(jīng)濟(jì)的逐步復(fù)蘇成為了國(guó)內(nèi)各大項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建立、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的基礎(chǔ)與保障，因此本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，投資經(jīng)濟(jì)效益回報(bào)前景可觀。

2、酒店行業(yè)發(fā)展迅速

酒店行業(yè)是旅游行業(yè)的一個(gè)組成部分，它的特點(diǎn)是一個(gè)由多元因素組成的行業(yè)，它能夠代表一個(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的文明、文化，它能夠?yàn)橐粋€(gè)國(guó)家、一個(gè)地方、一個(gè)城市的發(fā)展和開(kāi)放起到積極的作用。我國(guó)酒店行業(yè)的起步，從1982年開(kāi)始，至今已有22個(gè)年頭，經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段，80年代，隨著國(guó)家改革開(kāi)放的政策，酒店行業(yè)在全國(guó)的各行各業(yè)中，率先對(duì)外開(kāi)放，引進(jìn)國(guó)際集團(tuán)的先進(jìn)管理，投資主體以國(guó)有資本為主。第二階段，90年代，各行各業(yè)新建酒店，作為主營(yíng)業(yè)務(wù)的一種補(bǔ)充，投資主體還是以國(guó)有資本為主。第三階段，到了21世紀(jì)，隨著北京申奧的成功和上海申博的成功，酒店行業(yè)的潛在需求，又成為大量房產(chǎn)發(fā)展商投資的目標(biāo)，投資主體以民營(yíng)資本為主。近年來(lái)，酒店行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)看好。

3、促進(jìn)**明清老街旅游發(fā)展的需要

明清老街是**縣城的一道風(fēng)景線，也是**縣全力打造的旅游景區(qū)，隨著老街知名度的不斷擴(kuò)大，旅客逐步增加，以及**縣其他旅游資源的不斷開(kāi)發(fā)，以賓館、酒店為主的服務(wù)業(yè)的發(fā)展和建設(shè)卻嚴(yán)重滯后，無(wú)論建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)或是接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場(chǎng)的需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。目前，**明清老街附近接待能力在100人以上的飯店只有**賓館一家，缺乏能同時(shí)舉行商務(wù)洽談、大型節(jié)會(huì)接待、綜合展覽、新聞發(fā)布等大型活動(dòng)的場(chǎng)所，直接影響了**明清老街的旅游形象。為此，在**明清老街新建一處集住宿、餐飲、商務(wù)、旅游為一體的綜合性四星級(jí)酒店顯得尤為重要。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性

1、是打造**老城新亮點(diǎn)的需要

**縣城東方紅大道全線除家家樂(lè)超市外，呈現(xiàn)一派破舊面貌，主街兩邊建筑陳舊、風(fēng)格單調(diào)，缺乏亮點(diǎn)建筑，大大降低了**縣城老區(qū)的城市品味，破壞了**的城市形象。項(xiàng)目建設(shè)將拆除華星商場(chǎng)后一片破舊倉(cāng)庫(kù)，將其改建成停車(chē)場(chǎng)；同時(shí)，新建皇冠花園大酒店裝飾美觀、外形獨(dú)特，必將成為**老城的新亮點(diǎn)，極大的提升**的城市品味，樹(shù)立**老城的新形象。

2、是緩解**老城停車(chē)壓力的需要

**縣城老城區(qū)目前沒(méi)有一個(gè)停車(chē)場(chǎng)，只是在主干道兩側(cè)安排了部分停車(chē)位，車(chē)輛停放非常不便，特別是從下馬路口到邊貿(mào)市場(chǎng)段，要找一個(gè)停車(chē)位往往非常困難。如遇節(jié)假日，大量外出人員返鄉(xiāng)時(shí)，停車(chē)位更是緊張，給出行帶來(lái)了不便。項(xiàng)目建設(shè)停車(chē)位180個(gè)，可極大緩解**縣城老區(qū)停車(chē)壓力，方便人民出行。

3、是服務(wù)**明清老街旅游開(kāi)發(fā)的需要

**明清老街作為**縣全力打造的旅游景區(qū)，景點(diǎn)硬件設(shè)施建設(shè)逐步到位，老街逐步呈現(xiàn)出江南古鎮(zhèn)的風(fēng)采。但其周邊環(huán)境卻未能與景區(qū)同步，到處可見(jiàn)破舊的倉(cāng)庫(kù)等建筑，呈現(xiàn)一派破舊的面貌，極大的影響了旅游業(yè)的發(fā)展。本項(xiàng)目在明清老街附近建設(shè)星級(jí)酒店，既在設(shè)施硬件上為景區(qū)添色彩，又在服務(wù)軟件上直接為明清老街旅游服務(wù)，有利于明清老街旅游業(yè)的開(kāi)發(fā)。

4、是消除老街安全隱患的需要

華星商場(chǎng)及附屬房倉(cāng)庫(kù)等，由于建設(shè)年代已久，長(zhǎng)期失修，漏雨滲水比比皆是，導(dǎo)致墻體破敗，存在較大的墻體坍塌隱患；倉(cāng)庫(kù)都是磚材材料做成，無(wú)序堆放木材、紙箱等易燃雜物，院內(nèi)雜草絲生，消防隱患也非常突出；院內(nèi)長(zhǎng)年人員進(jìn)出較少，倉(cāng)庫(kù)里食物較多，老鼠成群出沒(méi)，因此鼠患隱患也不容忽視。項(xiàng)目建設(shè)將對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行全面裝修，并拆除倉(cāng)庫(kù)等破舊附屬房，建成大型停車(chē)場(chǎng)，較好地消除了這些安全隱患。

5、是盤(pán)活**縣供銷(xiāo)社閑置資產(chǎn)的需要

華星商場(chǎng)及附屬房倉(cāng)庫(kù)等，由于建設(shè)年代已久，長(zhǎng)期失修，現(xiàn)實(shí)際上處于閑置狀態(tài)，項(xiàng)目建設(shè)可盤(pán)活這些閑置資產(chǎn)，使其發(fā)揮更好的效益。

6、可解決**縣供銷(xiāo)社部分下崗職工部分就業(yè)崗位 社會(huì)居民就業(yè)是國(guó)家的頭等大事，在我國(guó)已作為維護(hù)國(guó)家和社會(huì)穩(wěn)定的大事來(lái)抓。我國(guó)人口眾多，隨著城市化水平的提高，大量農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘惺忻瘢蜆I(yè)形式嚴(yán)峻。如何提高地區(qū)的就業(yè)率，直接關(guān)系到人們的生活改善，社會(huì)的穩(wěn)定與和諧。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能安排大量就業(yè)崗位，建設(shè)單位承諾，同等條件下將優(yōu)先錄用**縣供銷(xiāo)社下崗職工，為下崗職工提供部分就業(yè)崗位。本項(xiàng)目的建設(shè)運(yùn)營(yíng)，一定程度緩解了地區(qū)就業(yè)壓力，增加了地區(qū)居民社會(huì)保險(xiǎn)普及率，有利于構(gòu)建地區(qū)和諧社會(huì)。

2.3項(xiàng)目建設(shè)條件分析 2.3.1 自然條件

1、位置境域

**縣位于江西省中部偏東、**市東南部，地處武夷山西麓，撫河上游。介于北緯26°59′～27°35′，東經(jīng)116°42′～117°10′之間。東與福建省的光澤縣、邵武市毗鄰，南與福建省的泰寧、建寧二縣緊靠，西同本省的南豐縣接壤，北同本省的南城、資溪二縣相依。

2、地質(zhì)地貌

地勢(shì)南高北低，由東北部、東部和南部漸次向地勢(shì)平緩的中部和西北部呈撮斗形傾斜。地貌可分為低山、高丘陵、中丘陵、低丘陵、沖積小平原等五種類(lèi)型，低山區(qū)主要分布在縣境東北至東南為，高丘陵區(qū)主要分布在山區(qū)向丘陵延伸的過(guò)渡地帶，中丘陵區(qū)主要分布在縣境西部與縣域中心腹地的夾帶地區(qū)，低丘陵區(qū)主要分布在縣境中部腹地至西北洪門(mén)水庫(kù)一帶，而黎灘河、龍安河、資福河之中下游兩岸則為沖積小平原。

3、氣候條件

**縣屬中亞熱帶濕潤(rùn)性季風(fēng)氣候區(qū)，雨量豐沛，日照充足，氣候溫和濕潤(rùn)，無(wú)霜期較長(zhǎng)，具有冬夏長(zhǎng)、春秋短、四季分明的特點(diǎn)。全縣歷年平均氣溫為18℃左右。極端最高氣溫為42.2℃（2003年8月2日），極端最低氣溫為-12.3℃（1991年12月29日）。平均日照時(shí)數(shù)為1642.8小時(shí)，無(wú)霜期287天。年均降水量1800.8毫米，是江西省水份豐富的縣之一。

4、水文條件

**縣共有大小河流84條，總長(zhǎng)946千米，流域面積1553平方千米。解放后歷年平均水徑流總量18.3億立方米。全縣河流雖多，但河面狹窄，河道曲折，河床陡降，平常水淺，汛期暴漲，不能通航，只能浮運(yùn)木排、竹排。主要河流為3條：黎灘河，發(fā)源于德勝鎮(zhèn)眉毛峰北麓，全長(zhǎng)47千米，流域范圍6個(gè)鄉(xiāng)17個(gè)村，流域面積678.7平方千米；龍安河，發(fā)源于德勝鎮(zhèn)百家畬村，全長(zhǎng)67.9千米，流域范圍5個(gè)鄉(xiāng)13個(gè)村，流域面積533.1平方千米；資福河，發(fā)源于福建省光澤縣天子池，全長(zhǎng)43千米，流域面積為343.5平方千米。三條主河均匯入洪門(mén)水庫(kù)。

5、交通、通訊條件

**縣有高速公路、國(guó)道和省道通往全國(guó)各地，交通運(yùn)輸條件較為便利。

近年來(lái)，隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐的加快，**縣的電訊業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。電信、移動(dòng)通訊均已與全國(guó)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，國(guó)內(nèi)、國(guó)際電訊聯(lián)絡(luò)方便快捷，已達(dá)到了多功能、多層次、高技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)化的現(xiàn)代化水平。物流業(yè)務(wù)也遍及國(guó)內(nèi)和世界各地。

6、水、電供應(yīng)條件

110KV變電站做到了全縣電力供應(yīng)全覆蓋，計(jì)劃興建的南城至**220KV變電站建成后，更是供電充足。

本項(xiàng)目由**縣自來(lái)水管網(wǎng)供水。2.3.2 社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件

2016年，**縣全縣經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有進(jìn)，城鄉(xiāng)面貌持續(xù)改觀，社會(huì)保持和諧穩(wěn)定，總體開(kāi)局良好。全年完成生產(chǎn)總值65.5億元，增長(zhǎng)9.3%；財(cái)政總收入10.4億元，增長(zhǎng)2.6%；固定資產(chǎn)投資81.9億元，增長(zhǎng)13.4%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額24.8億元，增長(zhǎng)11.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值26.2億元、增長(zhǎng)9.2%；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá)到23912元、11779元，增長(zhǎng)8.4%、8.2%。市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)

3.1市場(chǎng)調(diào)研 3.1.1宏觀環(huán)境

中國(guó)的酒店市場(chǎng)經(jīng)過(guò)二十多年的改革與發(fā)展，已進(jìn)入一個(gè)新的階段，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的形勢(shì)也發(fā)生一些新的變化。中國(guó)同改革開(kāi)放初期相比，全國(guó)酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)四大變化：

1、從競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)容看，重點(diǎn)由單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到產(chǎn)品與企業(yè)品牌的競(jìng)爭(zhēng)，文化品位的競(jìng)爭(zhēng)。在改革初期，酒店企業(yè)之間主要是打價(jià)格戰(zhàn)，打品種、服務(wù)、裝修戰(zhàn)；現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，消費(fèi)者既要滿足生理需求，又要滿足心理需求，因此，越來(lái)越多的經(jīng)營(yíng)者把注意力轉(zhuǎn)向打造自己的品牌，提高企業(yè)的文化品位。這是一種更高水平的競(jìng)爭(zhēng)。

2、從競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模看，重點(diǎn)由單店競(jìng)爭(zhēng)、單一業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展到多業(yè)態(tài)、連鎖化、集團(tuán)化、大規(guī)模的競(jìng)爭(zhēng)。隨著酒店市場(chǎng)的擴(kuò)大，酒店業(yè)的業(yè)態(tài)已由過(guò)去少數(shù)比較高檔的酒店和比較簡(jiǎn)陋招待所，發(fā)展到具有能夠滿足不同層次消費(fèi)群體需要的眾多的業(yè)態(tài)。這種態(tài)勢(shì)加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的復(fù)雜性與激烈程度。

3、從競(jìng)爭(zhēng)地域看，由在本地發(fā)展走向外地發(fā)展，由小城市向大中城市發(fā)展，由東部沿海向中西部地區(qū)發(fā)展；也有的是由大城市向中小城市延伸，由西部向東部延伸。綜觀幾年來(lái)涌現(xiàn)出的一批大的酒店公司和連鎖企業(yè)，一個(gè)共同的特點(diǎn)是它們都尋求向外地?cái)U(kuò)張，立足和占據(jù)外地市場(chǎng)，甚至打進(jìn)中心城市和國(guó)際性大都市。如今，地域的概念已經(jīng)淡化，酒店企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)半徑大大延長(zhǎng)。

4、從競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象看，由民營(yíng)企業(yè)與國(guó)有企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為主，發(fā)展到民營(yíng)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)為主，進(jìn)而發(fā)展到國(guó)內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇。酒店業(yè)是改革開(kāi)放比較早的一個(gè)行業(yè)，個(gè)體、私營(yíng)企業(yè)先于其他行業(yè)發(fā)展起來(lái)，酒店市場(chǎng)也比較早地向外資開(kāi)放。中國(guó)加入世貿(mào)組織后，外資特別是一些國(guó)際名牌企業(yè)將進(jìn)一步涌進(jìn)中國(guó)酒店市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)也必將進(jìn)一步激化。

3.1.2微觀環(huán)境

1、經(jīng)濟(jì)條件越來(lái)越好，假日消費(fèi)漸成亮點(diǎn)

我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展進(jìn)步與人民生活水平的不斷提高是支撐酒店發(fā)展的主要基礎(chǔ)條件。隨著**經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)增多，人均收入持續(xù)增加，市場(chǎng)更加活躍，消費(fèi)需求日趨增強(qiáng)，對(duì)酒店業(yè)發(fā)展起到了有力的推動(dòng)作用，行業(yè)發(fā)展顯著攀升。

元旦、春節(jié)、五

一、國(guó)慶等節(jié)假日市場(chǎng)較往年更加火爆，市場(chǎng)潛力逐步顯現(xiàn)，家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)明顯增多。同時(shí)，節(jié)假日旅游人數(shù)逐漸攀升，相應(yīng)的餐飲、食宿業(yè)務(wù)增長(zhǎng)明顯。

2、品牌促銷(xiāo)力度加大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提高

縣內(nèi)各酒店名品推展、精品展銷(xiāo)、形象宣傳、文化促銷(xiāo)等活動(dòng)廣泛開(kāi)展。從價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)逐步向品牌文化競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)化，營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)的作用越來(lái)越大，得到企業(yè)的重視。各酒店普遍開(kāi)展美食節(jié)、展銷(xiāo)月等活動(dòng)，以節(jié)促銷(xiāo)、媒體促銷(xiāo)、文化活動(dòng)與美食相結(jié)合的特點(diǎn)更加突出。3.2前景預(yù)測(cè) 展望今明兩年酒店市場(chǎng)走勢(shì)，發(fā)展的外部環(huán)境與基礎(chǔ)條件將更趨看好，總體將繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

1、激烈競(jìng)爭(zhēng)仍將保持，大眾化經(jīng)營(yíng)不斷深化

通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)將繼續(xù)對(duì)現(xiàn)有酒店網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，市場(chǎng)的調(diào)劑與配置的作用更加充分，對(duì)企業(yè)進(jìn)一步整合與調(diào)整，不斷推動(dòng)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

假日消費(fèi)與旅游消費(fèi)繼續(xù)看好，大眾經(jīng)營(yíng)品種和餐飲食品開(kāi)發(fā)不斷加快，服務(wù)由以流動(dòng)人口、工薪階層服務(wù)為主，向商務(wù)宴會(huì)、家庭廚房和社區(qū)服務(wù)延伸，更好地滿足人民群眾的基本生活需求。

2、品牌創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)力度加強(qiáng)，傳統(tǒng)酒店加速轉(zhuǎn)向現(xiàn)代酒店 在行業(yè)由品種向品牌、數(shù)量向質(zhì)量、單店經(jīng)營(yíng)向規(guī)模經(jīng)營(yíng)的方向轉(zhuǎn)化中，企業(yè)要在市場(chǎng)占據(jù)一定地位必須加強(qiáng)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)力度和文化品牌內(nèi)涵，進(jìn)一步突出個(gè)性化特色經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)創(chuàng)新、樹(shù)立品牌、注重營(yíng)銷(xiāo)是廣大酒店企業(yè)面臨的重要課題。總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念

4.1 強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的情調(diào)、氛圍

現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)者，在進(jìn)行消費(fèi)時(shí)往往帶有許多感性的成份，容易受到環(huán)境氛圍的影響。在飲食上他們不再只注重食物的味道，而更注重進(jìn)食時(shí)的環(huán)境與氛圍；在住宿上不再只滿足“睡得著”，而更注重“睡得香”。要求食宿的環(huán)境“場(chǎng)景化“、“情緒化”，從而能更好的滿足他們的感性需求。因此，本酒店裝修過(guò)程中，在布置環(huán)境、營(yíng)造氛圍上下大功夫，力圖營(yíng)造出各具特色的，吸引人的種種情調(diào)。或新奇別致，或溫馨浪漫，或清靜高雅，或熱鬧刺激，或富麗堂皇.或小巧玲瓏。有的展現(xiàn)都市風(fēng)物，有的炫示鄉(xiāng)村風(fēng)情。有中士風(fēng)格的，也有西式風(fēng)情的，更有中西合壁的。從食宿環(huán)境到極富浪漫色彩的店名、房間名和菜名，使消費(fèi)者能在大快朵頤之際，烘托起千古風(fēng)流的雅興和一派溫馨的人和之情。酒店的內(nèi)部也配以奇特的創(chuàng)意，比如以郁金香、紅玫瑰等來(lái)取代桌號(hào)和房號(hào)的編號(hào)。4.2 注重生態(tài)、綠色和保健環(huán)境

隨著人們對(duì)環(huán)境污染、生態(tài)平衡、自身健康等問(wèn)題的關(guān)心程度日益提高，無(wú)公害、無(wú)污染的綠色食品、保健食品，受到了消費(fèi)者的歡迎，本酒店將適應(yīng)這種要求，推出了自己的保健綠色食譜，并增加保健設(shè)施，營(yíng)造保健環(huán)境。

近幾年，國(guó)內(nèi)外的許多有識(shí)之士，對(duì)健康的概念提出了全新的解釋。本酒店將會(huì)據(jù)此推出了一系列的促銷(xiāo)措施。例如，推銷(xiāo)健康食譜、引進(jìn)健康信息、提供健康設(shè)施、提供健康環(huán)境等，以此適應(yīng)人們觀念上的變化及其要求。

另外，藥膳的保健作用，已為越來(lái)越多的人所認(rèn)識(shí)。本酒店將時(shí)時(shí)開(kāi)辦藥膳餐廳，推出了本店精工細(xì)作的野菜時(shí)蔬。在此期間，將富含高纖維的蔬菜水果，沒(méi)有污染且營(yíng)養(yǎng)豐富的野菜，在菜肴中所占比例日漸擴(kuò)大，而原來(lái)作為餐館的主菜、大菜的高脂肪、高蛋白食品則退居次要的地位。因?yàn)閾?jù)科學(xué)分析，高纖維食品能夠 起到降低膽固醇，減低癌癥罹患率，控制血糖濃度的作用；而一向不為飲食業(yè)所重視的野菜，因其味美且沒(méi)有污染，安全可靠，又兼富含胡蘿卜素、抗壞血酸和核黃素等有利健康的微量元素，具有良好的藥用價(jià)值。據(jù)分析，野菜中的薺菜具有和脾利水、止血明目的作用，枸杞具有滋肝補(bǔ)腎、益精壯陽(yáng)的功用，馬蘭頭具有清肺消炎、止血涼血的作用，菊花腦有疏風(fēng)散熱、平肝明目的作用。4.3 提升文化品位，增加文化附加值

人們對(duì)物質(zhì)的需求是有限的，對(duì)文化的需求是無(wú)限的。提高酒店企業(yè)的食宿文化品位，已成為酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的一個(gè)重要領(lǐng)域，一種重要趨勢(shì)。

食宿文化是一個(gè)廣泛的概念。人們吃什么，怎么吃，吃的目的，吃的效果，吃的觀念，吃的情趣，吃的禮儀，以及住什么，怎么住，住的目的，住的效果，住的觀念，住的情趣等，都屬于食宿文化范疇。它貫穿于酒店企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程，體現(xiàn)在各個(gè)方面、各個(gè)環(huán)節(jié)之中。筵席宴會(huì)文化作為酒店的主營(yíng)業(yè)務(wù)是一種社交文化，是飲食文化的綜合體現(xiàn)。它的文化品位最高，文化含量最大，最能反映企業(yè)的文化檔次。服務(wù)文化也是酒店經(jīng)營(yíng)有的一種形象文化--人的形象文化。服務(wù)員是代表企業(yè)為客人服務(wù)的“大使”，她們的裝束打扮、服務(wù)動(dòng)作、神態(tài)氣質(zhì)，都反映企業(yè)的形象。營(yíng)銷(xiāo)文化更是酒店經(jīng)營(yíng)口的一種企業(yè)文化。它體現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念、宗旨、特點(diǎn)以及營(yíng)銷(xiāo)策略、方式等等，是企業(yè)包裝和推銷(xiāo)自己、贏得市場(chǎng)的重要手段。4.4 重視個(gè)性化、特色化、形象化的服務(wù)

隨著人們生活水平的提高，消費(fèi)需求將日趨個(gè)性化，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)非常重視人們的具體要求，注意根據(jù)具體的消費(fèi)場(chǎng)景、消費(fèi)時(shí)間、消費(fèi)對(duì)象，提供有針對(duì)性的服務(wù)，并據(jù)此塑造出符合顧客要求的企業(yè)形象。如情人餐廳、球迷餐廳、小盞餐廳、離婚餐廳、老街房、船屋房、玉湖房等。從現(xiàn)代消費(fèi)者的心理來(lái)看，許多人在進(jìn)行某種消費(fèi)時(shí)，不僅消費(fèi)商品本身，也消費(fèi)商品的名氣和通過(guò)商品體現(xiàn)出來(lái)的形象，因?yàn)樾蜗缶哂幸欢ǖ南笳鲀r(jià)值，能滿足人們對(duì)身份地位等方面的追求，能讓人產(chǎn)生自豪感，抑或給人們一種談資、一種經(jīng)歷。4.5 重視人們的情感生活、社交活動(dòng)等方面的需求

情感生活是人們的基本需要之一，近幾年來(lái)社會(huì)上興起了一股所謂“煽情”的營(yíng)銷(xiāo)方法，就是通過(guò)各種措施活動(dòng)刺激和調(diào)動(dòng)人們的情感，以達(dá)到促銷(xiāo)的目的。本酒店也將過(guò)設(shè)立諸如情侶包廂、情侶茶座、情侶套餐、情侶燒烤等服務(wù)項(xiàng)目來(lái)促銷(xiāo)。或以加強(qiáng)家人的團(tuán)聚、朋友的聚會(huì)、父母子女情、兄弟姐妹情、鄉(xiāng)親情、同學(xué)情等來(lái)調(diào)動(dòng)人們的消費(fèi)欲望。贈(zèng)送禮物服務(wù)，“生日送禮”、“猜謎贈(zèng)獎(jiǎng)”、“贈(zèng)送鮮花”等酬賓活動(dòng)。在宣傳上也將強(qiáng)調(diào)情感服務(wù)的特色，盡力突出自身適合各類(lèi)情感生活的消費(fèi)環(huán)境。項(xiàng)目定位

5.1 市場(chǎng)環(huán)境分析

本項(xiàng)目位于**縣**鎮(zhèn)東方紅大道中段，地處縣城老城區(qū)的核心地段，附近有明清老街景區(qū)、昌文步行街、財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)街、家家樂(lè)超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和學(xué)校等諸多重要人群禽的公共場(chǎng)合和核心圈。

本酒店位于縣城老城區(qū)居民集居地的中心地段和明清老街風(fēng)景區(qū)近旁，有龐大的消費(fèi)群體。5.2 目標(biāo)客戶定位

當(dāng)今的酒店市場(chǎng)有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是公款消費(fèi)減少，個(gè)人消費(fèi)增加，平均消費(fèi)水平下降。市場(chǎng)形成了“大眾化為主，高中低兼顧，多方位開(kāi)發(fā)”的格局。這是酒店市場(chǎng)走向穩(wěn)定健康發(fā)展的一種表現(xiàn)。本酒店將根據(jù)市場(chǎng)需求、周?chē)瑯I(yè)布點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)情況，以及自身的資金、技術(shù)、管理?xiàng)l件，選擇自己的經(jīng)營(yíng)服務(wù)對(duì)象，正確作出市場(chǎng)定位，然后根據(jù)市場(chǎng)定位確定企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。

本項(xiàng)目客戶群主要有以下幾類(lèi)：

1、**縣城老城區(qū)的家庭宴席、婚慶壽宴和散座業(yè)務(wù)。

2、明清老街風(fēng)景區(qū)及本縣其他景區(qū)景點(diǎn)游客的飲食住宿業(yè)務(wù)。

3、外來(lái)人口的商務(wù)用餐和住宿業(yè)務(wù)。5.3 空間與容量定位

本項(xiàng)目酒店設(shè)計(jì)為三層。一層為廚房和餐廳，設(shè)置140個(gè)席位；

二、三層為住宿，共有客房45間。餐飲部整體可容納1400多人同時(shí)就餐，可以同時(shí)滿足不同人士的高、中、低檔各種消費(fèi)需求，最大程度的方便顧客的飲食需要。住宿部有客房45間，最多可容納90人住宿。

院內(nèi)大型停車(chē)場(chǎng)，規(guī)劃車(chē)位可容納130輛小車(chē)正常停車(chē)，必要時(shí)可擴(kuò)增至180輛小車(chē)停車(chē)，可滿足酒店及附近商業(yè)街消費(fèi)者的停車(chē)需要。營(yíng)銷(xiāo)管理策略

面對(duì)新的日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，本項(xiàng)目酒店將從經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)形式、管理方法等諸多方面進(jìn)行研究、探索、調(diào)整、創(chuàng)新。具體說(shuō)來(lái)，主要著重從以下四個(gè)方面開(kāi)拓進(jìn)取。6.1 創(chuàng)名牌，提高知名度，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率

品牌是一種無(wú)形資產(chǎn)，是有價(jià)的無(wú)形資產(chǎn)。酒店企業(yè)品牌的形成，是以產(chǎn)品、服務(wù)、環(huán)境、文化等多種因素的整合與營(yíng)造，但其基礎(chǔ)是產(chǎn)品，是以產(chǎn)品的品牌為支撐。

6.2 發(fā)揚(yáng)特色，不斷創(chuàng)新，出奇制勝

特色，是擁有不同于他人或優(yōu)于他人的產(chǎn)品和服務(wù)，是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中賴(lài)以生存和發(fā)展的重要條件。本項(xiàng)目酒店將用自己的特色吸引眾多的消費(fèi)者，創(chuàng)出自己的品牌。

在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、消費(fèi)者圖新求變心態(tài)的驅(qū)動(dòng)下，酒店產(chǎn)品的市場(chǎng)周期有縮短的趨勢(shì)。在保持原有風(fēng)味特色的基礎(chǔ)上不斷地推出創(chuàng)新特色產(chǎn)品，才能戰(zhàn)勝對(duì)手，持續(xù)發(fā)展。創(chuàng)新，是企業(yè)保持生機(jī)和活力的推進(jìn)器。

在創(chuàng)新特色產(chǎn)品的研制和銷(xiāo)售中，我們會(huì)時(shí)刻注意：特色產(chǎn)品不僅要新，而且要好。如果某種菜肴雖符合“五新”要求，但菜的味感和質(zhì)感都不佳，消費(fèi)者不喜歡，這種“創(chuàng)新”就不具有市場(chǎng)價(jià)值，因而也就沒(méi)有生命力。

6.3 營(yíng)養(yǎng)衛(wèi)生，“味”“養(yǎng)”兼顧，向消費(fèi)者提供美味健康產(chǎn)品 在國(guó)家進(jìn)入小康社會(huì)，居民解決溫飽以后，營(yíng)養(yǎng)衛(wèi)生、健康消費(fèi)成為人們普遍關(guān)心的問(wèn)題，營(yíng)養(yǎng)衛(wèi)生已成為新世紀(jì)餐飲業(yè)的生命線，本項(xiàng)目酒店把營(yíng)養(yǎng)衛(wèi)生放到經(jīng)營(yíng)管理的重要位置上。

營(yíng)養(yǎng)衛(wèi)生涉及許多方面，如環(huán)境衛(wèi)生，綠色食品，科學(xué)烹調(diào)，膳食平衡，安全消費(fèi)等等。

人們常說(shuō)“病從口入”，這是千百年生活經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。過(guò)去講這句話，指的是吃了不干凈的帶菌帶毒的東西容易生病。這當(dāng)然要防止。但吃了容易引起心腦血管系統(tǒng)疾病和腸胃泌尿系統(tǒng)疾病的食物，同樣是“病從口入”。應(yīng)當(dāng)肯定，中國(guó)人的膳食結(jié)構(gòu)以植物性原料為主，葷素搭配，主副食搭配，用料廣泛，提倡雜食，這些都是符合酸堿平衡要求的。但是，有的地方有些菜肴也存在用油過(guò)多、菜量過(guò)大、結(jié)構(gòu)不合理的弊端，需要加以改善。針對(duì)餐飲業(yè)的這種現(xiàn)狀，我們將規(guī)定由服務(wù)人員主動(dòng)向顧客介紹菜的數(shù)量和營(yíng)養(yǎng)成分，指導(dǎo)消費(fèi)者“適量點(diǎn)菜，夠吃正好，科學(xué)膳食，健康消費(fèi)”。同時(shí)我們將針對(duì)不同的消費(fèi)者，實(shí)施不同的調(diào)整措施：對(duì)于酒會(huì)筵席，我們根據(jù)不同消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)合理設(shè)計(jì)菜單，有葷有素，數(shù)量適當(dāng)，營(yíng)養(yǎng)合理。對(duì)于零散客人，我們會(huì)建議并指導(dǎo)他們合理點(diǎn)菜，科學(xué)膳食。在實(shí)際操作中，堅(jiān)決杜絕為了多賣(mài)錢(qián)而拼命鼓勵(lì)和引導(dǎo)顧客多點(diǎn)菜、點(diǎn)貴菜。

在強(qiáng)調(diào)營(yíng)養(yǎng)和膳食平衡時(shí)，我們也決不會(huì)忽視每道菜的口味與特色。中國(guó)人是善于烹調(diào)的，“以味為核心，以養(yǎng)為目的”是中國(guó)烹飪的本質(zhì)特征。它的基本內(nèi)涵指的是，中國(guó)菜既講口味、風(fēng)味、特色，百菜百味，以味宜人；又講營(yíng)養(yǎng)、養(yǎng)生、健身，以養(yǎng)宜人。這就要求我們的餐飲企業(yè)和廚師向消費(fèi)者提供既美味又健康的食品，把“味”與“養(yǎng)”有機(jī)地統(tǒng)一起來(lái)。只講美味不講營(yíng)養(yǎng)與膳食平衡不行，這樣做容易引起“文明病”，造成“病從口入”；但只講膳食平衡不講美味同樣不行，這樣做看起來(lái)營(yíng)養(yǎng)搭配是合理了，就是不好吃，倒胃口，引不起人的食欲。所以，我們將致力于開(kāi)發(fā)各種“味”“養(yǎng)”兼顧的菜肴，以此取信于消費(fèi)者，贏得更多的顧客。6.4 加強(qiáng)管理，降低成本，提高競(jìng)爭(zhēng)力

科學(xué)、嚴(yán)格、有序的管理，苦練內(nèi)功，歷來(lái)是企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取勝的必備條件。

加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，降低成本，獲得最大的利潤(rùn)，是本項(xiàng)目酒店加強(qiáng)企業(yè)管理的出發(fā)點(diǎn)和歸宿。酒店的成本降低了，可以在同等條件下做到銷(xiāo)售價(jià)格比其他酒店低，銷(xiāo)量比其他酒店大；或者是價(jià)格差不多，但毛利比其他酒店高。兩種情況一種結(jié)果，都是利潤(rùn)的增加，競(jìng)爭(zhēng)力的提高。這也就是人們常說(shuō)的向管理要效益。

降低成本，必須在保證產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的前提下進(jìn)行。降低成本要靠先進(jìn)的管理理念、管理模式和管理方法，而決不能用偷工減料、以次充好、降低質(zhì)量、降低水平的方法去獲得。投資概算與資金來(lái)源

7.1 投資概算

經(jīng)測(cè)算，該酒店項(xiàng)目總投資900萬(wàn)元，均為固定資產(chǎn)投資。7.2 資金來(lái)源

項(xiàng)目總投資900萬(wàn)元，由建設(shè)單位自籌解決。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議

8.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 8.1.1項(xiàng)目本身風(fēng)險(xiǎn)

1、項(xiàng)目銷(xiāo)售報(bào)批中的不確定因素

2、涉及到項(xiàng)目所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的分離和確立問(wèn)題

3、政府政策指導(dǎo)對(duì)本項(xiàng)目的影響 8.1.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

市場(chǎng)對(duì)該類(lèi)型產(chǎn)品的接受程度 8.1.3經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

1、酒店的盈利能力直接決定對(duì)承諾投資回報(bào)的實(shí)現(xiàn)

2、**酒店業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)，其他酒店對(duì)本項(xiàng)目形成的威脅 8.1.4 政策風(fēng)險(xiǎn)

本項(xiàng)目采取ROT模式建設(shè)，經(jīng)營(yíng)時(shí)間長(zhǎng)短將決定著項(xiàng)目建設(shè)單位的贏利狀況，必須保證有足夠的經(jīng)營(yíng)時(shí)間。8.2防范建議

1、加快銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，搶占市場(chǎng)先機(jī)；

2、加大營(yíng)銷(xiāo)推廣力度，縮短銷(xiāo)售周期，規(guī)避政策調(diào)整對(duì)酒店市場(chǎng)的沖擊；

3、提高酒店經(jīng)營(yíng)管理水平，保證未來(lái)合理的投資回報(bào)。結(jié)論

9.1 研究結(jié)論

1、該項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合商品市場(chǎng)發(fā)展方向、符合城市總體規(guī)劃。

2、項(xiàng)目選址科學(xué)合理，所在地理位置優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，且符合城市總體規(guī)劃和棗陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，3、項(xiàng)目投資方案，籌資方案合理可行，回收快，還款能力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)效益可觀，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果優(yōu)良。9.2 建議

鑒于該項(xiàng)目在發(fā)展服務(wù)業(yè)方面的示范帶頭作用，地方政府和有關(guān)部門(mén)應(yīng)給予全力支持，促進(jìn)項(xiàng)目加快進(jìn)程，早日建成，發(fā)揮效益。

總之，本項(xiàng)目的立項(xiàng)實(shí)施，必將帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益，它適應(yīng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要，符合國(guó)家政府發(fā)展規(guī)劃，而且可以進(jìn)一步改善區(qū)域農(nóng)村文化與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)農(nóng)民增收，社會(huì)和諧穩(wěn)定。同時(shí)可與相鄰旅游規(guī)劃區(qū)開(kāi)展合作，強(qiáng)勢(shì)互補(bǔ)，以點(diǎn)帶面，全力創(chuàng)建服務(wù)高水平、規(guī)劃科學(xué)、規(guī)模的觀光休閑度假旅游圈。根據(jù)全方面的調(diào)查預(yù)測(cè)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)濟(jì)效益前景非常良好。本項(xiàng)計(jì)劃無(wú)論是國(guó)家政策符合度、投資金額、回收速度方面、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益均可說(shuō)是不可多得的好項(xiàng)目。

第三篇：羅浮山大酒店可行性研究報(bào)告

羅浮山大酒店可行性研究報(bào)告 2008/04/17 15:17一,招商項(xiàng)目名稱(chēng): 羅浮山大酒店(羅浮山渡假山莊)二,招商單位: 廣東省羅浮山旅游開(kāi)發(fā)總公司 法定代表人:古壬奎 三,項(xiàng)目地址: 廣東省惠州市羅浮山風(fēng)景名勝區(qū)――朱明洞景區(qū)內(nèi) 四,項(xiàng)目背景

羅浮山是我國(guó)道教十大名山之一.史學(xué)家司馬遷把羅浮山比作“粵岳”,所以羅浮山素有“嶺南第一山”之美稱(chēng).它位于惠州博羅縣境內(nèi),地處嶺南“旅游休閑走廊”的中心地段,是構(gòu)成“廣州――香港――惠州”旅游金三角的支撐性景區(qū)和代表型景區(qū).它西連發(fā)達(dá)的城市群(廣州,佛山及南番順等地),南接?xùn)|莞,深圳,毗鄰港澳與東南亞.景區(qū) 劃總面積260平方公里,內(nèi)有大小山峰432座,飛瀑名泉980多處,洞天奇景18處,石室幽巖72個(gè).羅浮山不僅自然風(fēng)光雄偉秀麗,而且文化底蘊(yùn)深厚,每年吸引數(shù)以百萬(wàn)計(jì)的游人慕名到此觀光攬勝,尋幽探險(xiǎn),休閑渡假.今年一月份,羅浮山已被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為第五批國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū),為其加快發(fā)展邁出了重要的一步.羅浮山朱明洞景區(qū)是羅浮山開(kāi)發(fā)得比較完善的四大核心景區(qū)之一,年接待游客近50萬(wàn)人次,占全山接待游客量近二分之一,是羅浮山目前最主要的功能景區(qū).其中,景區(qū)內(nèi)的沖虛古觀已有1600多年歷史,是全國(guó)十大古觀之一,每年吸引數(shù)十萬(wàn)游客到此祈福朝拜;元帥樓和十棟將軍樓曾接待過(guò)共和國(guó)朱德,林彪,劉伯承,賀龍,陳毅,徐向前,葉劍英等七大元帥和近500位將軍.尤其是去年12月廣(州)惠(州),惠(州)河(源)高速公路的相繼開(kāi)通,羅浮山到廣州,深圳,東莞,惠州等地都在60分鐘以?xún)?nèi),完全融入珠三角一小時(shí)生活圈,加上投資6000萬(wàn)元的羅浮山旅游大道將廣汕公路,廣梅公路,廣惠高速與朱明洞景區(qū)直接相連,徹底解決了以往游客到朱明洞景區(qū)行路難的問(wèn)題,促使到朱明洞景區(qū)的游客呈現(xiàn)出較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭.然而,朱明洞景區(qū)內(nèi)的接待設(shè)施規(guī)模小,檔次低且分散,25家客房的床位數(shù)169張,餐位為1690位,星級(jí)酒店一家為二星級(jí),這種狀況已不能滿足廣大游客的需求,制約著羅浮山明洞景區(qū)旅游事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展.因此,羅浮山旅游開(kāi)發(fā)總公司擬引資在朱明洞景區(qū)內(nèi)建一家高檔次的渡假型酒店.五,規(guī)劃用地: 桂花區(qū)(含蓮花樓,桂花樓,獅峰樓,仙苑餐廳)及大禮堂區(qū)域,面積約50000多平方米,其中可建筑用地4000平方米以上.六,項(xiàng)目規(guī)模: 床位:400張;餐位:750個(gè);大小會(huì)議室:10個(gè).七,投資總額: 人民幣(下同):3000―5000萬(wàn)元.八,項(xiàng)目設(shè)計(jì)要求: 1,范圍和規(guī)模:拆除桂花區(qū)(含蓮花樓,桂花樓,獅峰樓,仙苑餐廳)的建筑物,在原處重新建設(shè)一座擁有400張床位,10個(gè)會(huì)議室的高檔次渡假型酒店;修復(fù)大禮堂,恢復(fù)其大型會(huì)議娛樂(lè)的功能,成為新酒店的一部分.規(guī)劃面積約50000平方米.2,功能要求:集生態(tài)觀光,休閑渡假,養(yǎng)生美食,會(huì)議商務(wù),文化娛樂(lè)于一體.3,建筑風(fēng)格和布局建筑物風(fēng)格要統(tǒng)一,和諧,宜選用地材料,體現(xiàn)客家建筑特色或突出“道家文化”恬靜意境,與周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào),建筑體量不能過(guò)大,須采用園林,分散式建筑布局.建筑物層控制在3層以下,酒店主體建筑控制在4層以下,高度不能超過(guò)13.5米.建筑物的設(shè)計(jì)須考慮第五立面.4,環(huán)境保護(hù):對(duì)現(xiàn)有的名樹(shù)古木進(jìn)行保護(hù),維護(hù)現(xiàn)有山體的完整性;酒店美化綠化宜選用本地樹(shù)種.5,污水處理:建設(shè)生活污水處理設(shè)施,所有生活污水須經(jīng)處理,達(dá)標(biāo)后排放.九,效益分析: 假設(shè)投資總額為4000萬(wàn)元,建設(shè)期二年,第一年支付2000萬(wàn)元,第二年支付2000萬(wàn)元,全部形成固定資產(chǎn).固定資產(chǎn)按直線法計(jì)算,到期無(wú)償歸羅浮山旅游開(kāi)發(fā)總公司,所以折舊年限按25年計(jì)提,期末無(wú)殘值,則每年計(jì)提折舊160萬(wàn)元.中國(guó)人民銀行公布的中長(zhǎng)期貸款(一年至三年,含三年)貸款率為5.76%,本報(bào)告按8%作為項(xiàng)目投資貼現(xiàn)率.現(xiàn)行綜合稅率(營(yíng)業(yè)稅5%,城建稅5%,教育附加費(fèi)3%,堤圍防護(hù)費(fèi)2%)為5.5%;企業(yè)所得稅33%.參照同等條件同行,客房直接成本率為2%,費(fèi)用率50%;飲食業(yè)直接成本率45%,費(fèi)用率30%.按保守預(yù)測(cè):(一)每年經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè): 1,客房收入

如果每天平均住房率達(dá)65%,每間客房每天平均房?jī)r(jià)200元.每天營(yíng)業(yè)額為:200間×65%×200元/間=26000元 每年?duì)I業(yè)額:2.6萬(wàn)元×360天=936萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金:936×5.5%=51.48萬(wàn)元 成本費(fèi)用:936×(2%+50%)=486.72萬(wàn)元 所得稅:(936-51.48-486.72)×33%=131.27萬(wàn)元 稅后純收入:936-51.48-486.72-131.27=266.53萬(wàn)元 2,餐飲收入

每天接待游客500人次,平均每人消費(fèi)30元.每天營(yíng)業(yè)額為:500人×30元/人=15000元 每年?duì)I業(yè)額:1.5萬(wàn)元×360天=540萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅金:540×5.5%=29.7萬(wàn)元 成本費(fèi)用:540×(45%+30%)=405萬(wàn)元 所得稅:(540-29.7-405)×33%=34.74萬(wàn)元 稅后純收入:540-29.7-405-34.74=70.56萬(wàn)元 3,會(huì)議室收入 每年純收入約10萬(wàn)元 4,以上每年稅后收入

266.53+70.56+10=347.09萬(wàn)元

如果加大宣傳力度,可望營(yíng)業(yè)后1-5年有3%的增長(zhǎng)率,第六年后達(dá)到穩(wěn)定的收入,則 經(jīng)營(yíng)期每年稅后利潤(rùn): 第一年:347.09萬(wàn)元

第二年:347.09萬(wàn)元×(1+5%)=364.44萬(wàn)元 第三年:364.44萬(wàn)元×(1+5%)=382.67萬(wàn)元 第四年:382.67萬(wàn)元×(1+5%)=401.80萬(wàn)元 第五年:401.80萬(wàn)元×(1+5%)=421.89萬(wàn)元 第六年以后每年421.89萬(wàn)元(二)投資回收期 1,建設(shè)期凈現(xiàn)金流量(項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)每年現(xiàn)金流入量減去現(xiàn)金流出量的差額): 第一年:-2000萬(wàn)元

第二年:-2000(P/F,8%,1)=-1852 2,經(jīng)營(yíng)期凈現(xiàn)金流量: 第三年:347.09+160=507.09萬(wàn)元 第四年:364.44+160=524.44萬(wàn)元 第五年:382.67+160=542.67萬(wàn)元 第六年:401.80+160=561.8萬(wàn)元 第七年:421.89+160=581.89萬(wàn)元 第八年以后每年凈現(xiàn)金流量581.89萬(wàn)元

3,據(jù)上述情況,可推算出,包括建設(shè)期的投資回收期8.5年左右.若加強(qiáng)管理,減少費(fèi)用開(kāi)支,開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)(如開(kāi)設(shè)桑拿,早茶,夜宵等),多渠道增加收入,可提前回收投資額.(三)凈現(xiàn)值(在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或其他設(shè)定折現(xiàn)計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的代數(shù)和)-20001852+507.09(P/F,8%,3)+524.44(P/F,8%,4)+542.67(P/F,8%,5)+561.8(P/F,8%,6)+581.89(P/F,8%,7)+581.89[(P/A,8%,25)-(P/A,8%,6)]=1520.45萬(wàn)元

綜上所述,該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值大于零,說(shuō)明該項(xiàng)目投資回報(bào)率大于8%,投資回收期大約8.5年,投資具有可行性.二○○四年十二月三十日示

第四篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

小組：韓嶼霓 萬(wàn)儀冉 潘琴娜

第一章總論

第一節(jié) 項(xiàng)目提要

一、項(xiàng)目名稱(chēng)：生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目

二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：甌海區(qū)三垟街道甌海大道北側(cè)香緹錦園以

東

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商：溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司

四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商法定代表人：張瑜

五、項(xiàng)目性質(zhì)：新建商住樓

六、項(xiàng)目概況：

生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目是由萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)的。工程位于：溫州甌海大道以北，鐵道南路以南，湯家橋南路以東，三垟大道以西。生態(tài)園南仙花苑A-2地塊項(xiàng)目項(xiàng)目總用地面積53747平方米，總建筑面積為187281.38平方米，住宅、商業(yè)建筑及配套面積145063.15平方米，地下建筑面積41117.29平方米。容積率1.5，建筑密度15%，綠化率40%。

七、建設(shè)單位

溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司是萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司和中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為開(kāi)發(fā)該地塊而臨時(shí)聯(lián)合成立的一家公司，該公司位于溫州市三垟街道呂家岸路117號(hào)（一層），經(jīng)營(yíng)期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表張瑜，公司注冊(cè)資本50000萬(wàn)元，是一家主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的私營(yíng)有限責(zé)任公司(自然人控股或

私營(yíng)性質(zhì)企業(yè)控股)。

八、組織管理

項(xiàng)目建成前，由溫州萬(wàn)科中梁置業(yè)有限公司項(xiàng)目部統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，項(xiàng)目建成后實(shí)行公司經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

九、環(huán)境保護(hù)

本項(xiàng)目為中高檔商品房住宅，以保護(hù)生態(tài)環(huán)境為主題，與生態(tài)園相協(xié)調(diào)，與三垟濕地的自然相互適應(yīng)，綠化率達(dá)40%。施工過(guò)程中采取相應(yīng)的水土保持、施工噪聲、施工揚(yáng)塵等方面的防治對(duì)策和保護(hù)措施；運(yùn)營(yíng)期生活污水處理達(dá)標(biāo)后納入市政污水處理系統(tǒng)；備用的發(fā)電機(jī)產(chǎn)生的燃油廢氣、住戶廚房油煙以及地下車(chē)庫(kù)汽車(chē)尾氣經(jīng)專(zhuān)用煙道至樓頂排放；做好發(fā)電機(jī)、排風(fēng)機(jī)等配套設(shè)備的隔聲、消聲、減震措施；生活垃圾委托環(huán)衛(wèi)部門(mén)清運(yùn)處理。

十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

第五篇：項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

項(xiàng)目可行性研究的編制是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對(duì)擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的科學(xué)論證，在投資管理中，可行性研究是指對(duì)擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測(cè)建成后的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財(cái)務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

概述

是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的主要內(nèi)容和配套條件，如市場(chǎng)需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程等方面進(jìn)行調(diào)查研究和分析比較，并對(duì)項(xiàng)目建成以后可能取得的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)影響進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而提出該項(xiàng)目是否值得投資和如何進(jìn)行建設(shè)的咨詢(xún)意見(jiàn)，為項(xiàng)目決策提供依據(jù)的一種綜合性的分析方法。特點(diǎn)

預(yù)見(jiàn)性、公正性、可靠性、科學(xué)性

內(nèi)容

投資必要性

主要根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查及預(yù)測(cè)的結(jié)果，以及有關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策等因素，論證項(xiàng)目投資建設(shè)的必要性。

技術(shù)的可行性。主要從事項(xiàng)目實(shí)施的技術(shù)角度，合理設(shè)計(jì)技術(shù)方案，并進(jìn)行比選和評(píng)價(jià)。

財(cái)務(wù)可行性

主要從項(xiàng)目及投資者的角度，設(shè)計(jì)合理財(cái)務(wù)方案，從企業(yè)理財(cái)?shù)慕嵌冗M(jìn)行資本預(yù)算，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力，進(jìn)行投資決策，并從融資主體(企業(yè))的角度評(píng)價(jià)股東投資收益、現(xiàn)金流量計(jì)劃及債務(wù)清償能力。

組織可行性

制定合理的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、設(shè)計(jì)合理組織機(jī)構(gòu)、選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員、建立良好的協(xié)作關(guān)系、制定合適的培訓(xùn)計(jì)劃等，保證項(xiàng)目順利執(zhí)行。

經(jīng)濟(jì)可行性

主要是從資源配置的角度衡量項(xiàng)目的價(jià)值，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、有效配置經(jīng)濟(jì)資源、增加供應(yīng)、創(chuàng)造就業(yè)、改善環(huán)境、提高人民生活等方面的效益。

社會(huì)可行性。主要分析項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響，包括政治體制、方針政策、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、法律道德、宗教民族、婦女兒童及社會(huì)穩(wěn)定性等。

分類(lèi)

可行性研究報(bào)告分為：政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報(bào)告和融資用可行性研究報(bào)告。

（1）審批核準(zhǔn)用的可行性研究報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益和影響；

（2）融資用報(bào)告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作、股份合作、組建公司、征用土地、申請(qǐng)高新技術(shù)企業(yè)等各類(lèi)可行性報(bào)告。

作用及定位

大中型投資項(xiàng)目通常需要報(bào)請(qǐng)地區(qū)或者國(guó)家發(fā)改委立項(xiàng)備案。受投資項(xiàng)目所在細(xì)分行業(yè)、資金規(guī)模、建設(shè)地區(qū)、投資方式等不同影響，項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（立項(xiàng)報(bào)告為簡(jiǎn)版可行性研究報(bào)告）均有不同側(cè)重。為了保證項(xiàng)目順利通過(guò)發(fā)改委批準(zhǔn)完成立項(xiàng)備案，可行性研究報(bào)告的編制必須由專(zhuān)業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)協(xié)助完成重要性和組成項(xiàng)目可行性研究分類(lèi)

1、一般機(jī)會(huì)研究

鑒別與發(fā)展投資機(jī)會(huì)、形成投資意向，提供可供選擇的項(xiàng)目發(fā)展方向和投資領(lǐng)域。包括地區(qū)研究、部門(mén)研究、資源研究、政策研究等內(nèi)容。

2、特定項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究

主要用于篩選項(xiàng)目，提出項(xiàng)目建議。比一般機(jī)會(huì)研究更深入、更具體。包括市場(chǎng)研究、外部環(huán)境分析、優(yōu)勢(shì)分析、論證結(jié)論。以項(xiàng)項(xiàng)目建議書(shū)的形式出據(jù)項(xiàng)目相關(guān)者。

3、方案策劃

根據(jù)項(xiàng)目的目標(biāo)與功能要求，進(jìn)行總體規(guī)劃與設(shè)計(jì)。作為可行性研究的前提與實(shí)施的依據(jù)。主要包括功能與目標(biāo)分析，有總目標(biāo)、分目標(biāo)、技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、環(huán)境指標(biāo)等指標(biāo)；總體方案設(shè)想，有概念創(chuàng)新、方案設(shè)想等內(nèi)容；總體方案規(guī)劃，有布局、規(guī)模、指標(biāo)等內(nèi)容；各部分功能設(shè)計(jì)，有子系統(tǒng)功能、聯(lián)系等內(nèi)容；方案選擇與確定，有技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)、周期比較、確定一到兩個(gè)方案進(jìn)一步研究與論證等內(nèi)容。

4、初步可行性研究

對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步的論證和估計(jì)，分析前途、關(guān)鍵技術(shù)或管理與制度問(wèn)題、相關(guān)研究與工作確定。回答必要性、時(shí)間周期、資源需求、資金籌措、利益、合理、風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題。主要包括市場(chǎng)與生產(chǎn)能力，有市場(chǎng)預(yù)測(cè)、經(jīng)營(yíng)渠道、價(jià)格、銷(xiāo)量等內(nèi)容；資源投入量分析，主要有建設(shè)與運(yùn)行過(guò)程的資源需求；選址，有地點(diǎn)選擇、場(chǎng)地選擇等內(nèi)容；項(xiàng)目總設(shè)計(jì)，主要有規(guī)劃、工藝、設(shè)備、土建、技術(shù)、進(jìn)度、投資額、成本等內(nèi)容；收益估算，主要有經(jīng)濟(jì)性、技術(shù)性、環(huán)境結(jié)論等內(nèi)容。

5、詳細(xì)可行性研究

在決策前對(duì)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策等方面的條件和情況做詳盡、系統(tǒng)、全面的調(diào)查、研究與分析，對(duì)各種可能的建設(shè)方案和技術(shù)與工程方案進(jìn)行充分的比較論證，對(duì)項(xiàng)目完成后的經(jīng)濟(jì)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)，是項(xiàng)目評(píng)估和決策的依據(jù)。主要包括總論，主要有背景、必要性、依據(jù)和范圍需求預(yù)測(cè)；項(xiàng)目規(guī)模，主要有國(guó)內(nèi)外需求、能力、競(jìng)爭(zhēng)力、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析等內(nèi)容；資源情況，主要有原材料、設(shè)施、燃料、人員、技術(shù)、裝備等內(nèi)容；項(xiàng)目實(shí)施條件與地點(diǎn)選擇，主要有地理地形、氣象水文、地質(zhì)、交通運(yùn)輸、通訊、水、電、氣、地點(diǎn)選擇與比較等內(nèi)容；設(shè)計(jì)方案，主要有范圍、方法、進(jìn)度、工作量等內(nèi)容；組織建設(shè)方案，主要有機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員招募與培訓(xùn)等內(nèi)容；投資估算與資金籌措方案；社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)；環(huán)境評(píng)價(jià)，主要有保護(hù)、影響等內(nèi)容。

項(xiàng)目評(píng)估

由第三方根據(jù)政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等因素，從項(xiàng)目的國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的必要性、條件、市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境、效益等進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，判斷其是否可行，審查可行性研究報(bào)告的可靠性、真實(shí)性和客觀性，為審批項(xiàng)目提供決策依據(jù)。

評(píng)估依據(jù)有項(xiàng)目建議書(shū)、批準(zhǔn)文件、可行性研究報(bào)告、申請(qǐng)報(bào)告、初審意見(jiàn)、有關(guān)協(xié)議文件等內(nèi)容；評(píng)估程序主要有成立評(píng)

估小組、資料審查分析、調(diào)查分析、論證、編寫(xiě)評(píng)估報(bào)告、討論修訂、專(zhuān)家論證會(huì)、出具評(píng)估報(bào)告等步驟；項(xiàng)目評(píng)估內(nèi)容主要有項(xiàng)目概況評(píng)估、必要性評(píng)估、條件評(píng)估、方案評(píng)估、標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估、進(jìn)度評(píng)估、效益評(píng)估、費(fèi)用評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等內(nèi)容；評(píng)估報(bào)告內(nèi)容大綱主要有項(xiàng)目概況、詳細(xì)評(píng)估意見(jiàn)、總結(jié)建議等內(nèi)容。商業(yè)計(jì)劃書(shū)與投資價(jià)值分析報(bào)告

1、商業(yè)計(jì)劃書(shū)

明確表述項(xiàng)目提供的產(chǎn)品或服務(wù)、有利或不利條件、進(jìn)度、風(fēng)險(xiǎn)，計(jì)劃等信息，為項(xiàng)目管理提供分析基礎(chǔ)和信息交流依據(jù)，指導(dǎo)今后項(xiàng)目實(shí)施工作，增加各相關(guān)方的信心與興趣。內(nèi)容包括計(jì)劃、產(chǎn)品或服務(wù)介紹、人員及組織結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)、經(jīng)營(yíng)策略等部分。

2、投資價(jià)值分析報(bào)告

投資價(jià)值分析報(bào)告主要由項(xiàng)目立項(xiàng)方為潛在投資者或授信部門(mén)提供的旨在吸引投資或貸款的項(xiàng)目推介報(bào)告。主要包括產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，主要有行業(yè)、政策、區(qū)域等內(nèi)容；企業(yè)素質(zhì)，主要有經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)、人才、管理、文化、技術(shù)等幾方面內(nèi)容； 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要有產(chǎn)權(quán)、治理結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)、技術(shù)、產(chǎn)品等內(nèi)容；潛在價(jià)值，主要有競(jìng)爭(zhēng)力、盈利、市場(chǎng)、技術(shù)等幾方面內(nèi)容；風(fēng)險(xiǎn)，主要有技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、行業(yè)、市場(chǎng)、政策等幾方面內(nèi)容；最后是結(jié)論。