第一篇：新農(nóng)業(yè)服務(wù)站項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報

樂清市新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站項(xiàng)目建設(shè)可行性

報告

一、項(xiàng)目背景

石帆鎮(zhèn)是樂清市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)重鎮(zhèn)，東與虹橋鎮(zhèn)接壤，西與樂清市區(qū)毗鄰，104國道和高速鐵路縱貫?zāi)媳保煌ū憷側(cè)丝?5452人，轄 29個行政村，耕地1.7萬畝，農(nóng)業(yè)總收入3800萬元。常年糧食種植面積2.3萬畝，糧食總產(chǎn)1000萬公斤，2009年國家定購糧食儲備入庫460多萬斤，約占全市糧食儲備入庫總量的1/4，占虹橋片區(qū)總量 960萬斤的約1/2，早稻播種面積占全市1/11，并建有國家糧倉2個（竹嶼倉容300萬斤，后嶼倉容200萬斤），市糧食部門曾多次到鎮(zhèn)協(xié)商再建一個倉儲，這說明石帆鎮(zhèn)在全市糧食生產(chǎn)的重要地位。郭路紅柿、大界東魁楊梅、河淇草莓、順民瓜蔬等瓜蔬果，瓜蔬果年產(chǎn)量不少于500萬斤，在全市亨有威望；樸湖粉干歷史悠久，遠(yuǎn)銷北京、石家莊、天津等地，粉干加工每年在150萬斤以上；前林的農(nóng)業(yè)示范觀光園區(qū)；青嶼石棉瓦生產(chǎn)基地，一村－品優(yōu)勢突出。

發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的基本要求。可持續(xù)發(fā)展對農(nóng)業(yè)來說，就要實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)，也就是說我們要發(fā)展資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)型的循環(huán)農(nóng)業(yè)，這就是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是建設(shè)新農(nóng)村建設(shè)的著力點(diǎn)，是今后農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)工作的主體。但從目前來看石帆鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)還不是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，從種植規(guī)模上小、散，土地流轉(zhuǎn)緩慢、無序；從種植技術(shù)上粗、放；從經(jīng)濟(jì)效益上低；從種植結(jié)構(gòu)上單一；從機(jī)械化程度上偏低。種植大戶、農(nóng)機(jī)大戶受土地的制約，糧食、農(nóng)業(yè)機(jī)械無處堆放。郭路紅柿、樸湖粉干、果瓜蔬萊等特色產(chǎn)業(yè)提升及深加工附加值低，技術(shù)指導(dǎo)受行政的制約，造成農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢，為了解決石帆鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)的現(xiàn)狀，使土地、技術(shù)資源得到共享，本著節(jié)約土地，使生產(chǎn)技術(shù)得到最大化，決定建立新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站。

二、項(xiàng)目宗旨

為深入貫徹科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步推進(jìn)黨的十七屆三中全會的戰(zhàn)略部署，以提高農(nóng)民素質(zhì)、推廣先進(jìn)適用技術(shù)、增加農(nóng)民收入為目標(biāo)，以促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)為出發(fā)點(diǎn)。遵循“政府引導(dǎo)，聘用專家，社會參股、技術(shù)服務(wù)”的建站方針，堅(jiān)持以“三農(nóng)” 服務(wù)，以技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)、技術(shù)服務(wù) “三位一體”的農(nóng)業(yè)服務(wù)為特色，堅(jiān)持“機(jī)構(gòu)小，服務(wù)全、技術(shù)精”的靈活制度。建成集生產(chǎn)資料供應(yīng)、購銷、土地流轉(zhuǎn)、中介信息、農(nóng)機(jī)具維修、農(nóng)副產(chǎn)品加工、銷售等功能的綜合服務(wù)站，為廣大農(nóng)民提供服務(wù)。

三、項(xiàng)目建設(shè)的必要性和可行性

建設(shè)新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站是政策的需要。農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)，《農(nóng)業(yè)法》、《中共中央國務(wù)院關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見》等一系列政策的頒布實(shí)施，體現(xiàn)新時期農(nóng)業(yè)綜合工作的重要性和必要性。《農(nóng)業(yè)法》、《關(guān)于基層農(nóng)技推廣體系改革與建設(shè)示范縣項(xiàng)目實(shí)施指導(dǎo)意見的通知》的頒布實(shí)施，將有力推動農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、制度化建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)業(yè)綜合技術(shù)服務(wù)工作的管理，為農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)增添新的活力。“手中有糧, 心中不慌，保障公民生存的權(quán)利”是堅(jiān)持以人為本、統(tǒng)籌解決糧食問題的體現(xiàn)；“普及科學(xué)知識,科技創(chuàng)新”則是技術(shù)服務(wù)的重點(diǎn)。

建設(shè)新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站是農(nóng)業(yè)工作制度創(chuàng)新的需求。我們采取以企業(yè)、種植大戶、合作社員參股股份投資建設(shè)，聘請專家，中、高級技術(shù)人員為技術(shù)指導(dǎo)，經(jīng)營方式靈活，解決現(xiàn)有農(nóng)技推廣資金投入和技術(shù)服務(wù)上的不足。在生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)，采用先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)為廣大農(nóng)民服務(wù)，開展分階段、分季節(jié)、分種類的技術(shù)服務(wù)。在農(nóng)產(chǎn)品加工上，通過深加工，提高一村一品的農(nóng)產(chǎn)品附加值，增加農(nóng)民的收入。

建設(shè)新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站是充分利用石帆的農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)優(yōu)勢，整合提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的需要。石帆鎮(zhèn)是全市耕地連片萬畝以上為數(shù)不多的鎮(zhèn)。2001年起，通過各級政府的大力支持，投資3000萬元，對1.7萬畝農(nóng)田進(jìn)行農(nóng)業(yè)示范園區(qū)、噸糧工程、土地整理、糧食產(chǎn)量提升工程建設(shè)，現(xiàn)己形成“田成方、渠成網(wǎng)、路成框、樹成蔭”的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)。設(shè)施的完善及提升，將直接受益于農(nóng)業(yè)工作，但技術(shù)配套跟不上，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的裝備較滯后，農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度不高，土地規(guī)模種植小、散，部分農(nóng)民還存在著小農(nóng)意識，土地流轉(zhuǎn)無序，技術(shù)服務(wù)不到位等問題的存在，整體優(yōu)勢得不到有效發(fā)揮，嚴(yán)重制約農(nóng)業(yè)可持性發(fā)展。

建設(shè)新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站非常必要。石帆鎮(zhèn)是樂清市農(nóng)業(yè)大鎮(zhèn)，這里的農(nóng)民農(nóng)本意識較強(qiáng)，種糧積極性高，珍惜耕地，熱衷糧食生產(chǎn)，為整合農(nóng)民的從事農(nóng)業(yè)的意識，提升石帆農(nóng)業(yè)工作。石帆地處樂清市城鄉(xiāng)結(jié)合部，根據(jù)《樂清市農(nóng)業(yè)功能區(qū)》劃分，石帆的區(qū)域?yàn)榧Z、果、蔬功能區(qū)，為市區(qū)及周邊地區(qū)提供充足糧食與果蔬，穩(wěn)定糧、果蔬市場起到一定作用。農(nóng)業(yè)工作的好壞，直接影響著樂清市形象。

雖然農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施有所改善，但農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的裝備較滯后，技術(shù)配套有待提高，農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度不高，土地規(guī)模種植少散，部分農(nóng)民還存在著小農(nóng)意識，土地流轉(zhuǎn)無序，技術(shù)服務(wù)不到位，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不盡合理，土地產(chǎn)出能力低，農(nóng)產(chǎn)品加工粗放、附加值低。由于缺乏統(tǒng)一的農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)，村與村之間、戶與戶之間各自為戰(zhàn)，人為造成耕作零碎，不便于農(nóng)業(yè)機(jī)械使用，農(nóng)業(yè)科技在農(nóng)業(yè)增收中所占的比重較低，農(nóng)民文化水平普遍較低，思想觀念陳舊保守，掌握和運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的能力差，農(nóng)業(yè)高新技術(shù)、優(yōu)良品種的引進(jìn)和推廣步伐慢，農(nóng)業(yè)科技含量低，對農(nóng)業(yè)增收的貢獻(xiàn)不佳等問題的存在，嚴(yán)重制約農(nóng)業(yè)可持性發(fā)展。為此，為改變這種狀況，建立服務(wù)站的建設(shè)項(xiàng)目勢在必行，已是刻不容緩的事。

四、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

計劃在青嶼村建占地13.5畝集辦公、農(nóng)械維修、烘干、育秧流水線、農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)基地。服務(wù)站現(xiàn)經(jīng)工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照，現(xiàn)能在執(zhí)業(yè)許可的范圍內(nèi)開展各項(xiàng)農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)工作。

五、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模

堅(jiān)持實(shí)用適度原則，結(jié)合本鎮(zhèn)實(shí)際，根據(jù)《樂清市農(nóng)業(yè)功能區(qū)》、《農(nóng)村農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，總投資1681.95萬元

（具見項(xiàng)目預(yù)算表）。項(xiàng)目分二期進(jìn)行，具體如下：

1、建 3層共 5間辦公樓，總建筑面積 680平方米，總投資

71.4萬元，解決辦公用房的問題，投資810萬元。爭取在二期時簽訂13.5畝的用地協(xié)議，建5000平方米農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)，投資400萬元。

2、添置辦公、經(jīng)營、培訓(xùn)設(shè)備8.05萬元。

3、購置插秧機(jī)10臺，投資26.5萬元，己購置8臺，基本能解決晚稻機(jī)插的需要，明年（二期）準(zhǔn)備再添置15臺，投資39.75萬元，解決10000畝插秧任務(wù)。

4、建一條育秧流水線，配備育秧設(shè)備，己購秧盤3.3萬盤，投資22.44萬元，明年（二期）準(zhǔn)備再添置6萬盤，投資40.8萬元解決10000畝育秧任務(wù)。

5、建日烘干10噸的設(shè)施5臺，分別在樸湖三建3臺，解決原樸湖鄉(xiāng)15個村的烘干需要，在青嶼建2臺，解決原西聯(lián)14個村的烘千需要，總投資100萬元，解決稻、麥烘干難問題。

建設(shè)新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站不僅非常必要，而且迫在眉睫。但由于缺乏建設(shè)資金，我們采用農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)業(yè)大戶、科技示范戶股份投資建設(shè)辦法解決資金不足，但我們要求上級政府，要從政策、資金、技術(shù)、設(shè)備等方面予以大力支持，建設(shè)計劃被批準(zhǔn)立項(xiàng)后，新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站將組建精干人員組建基建辦公室，制定工作計劃，該項(xiàng)目順利實(shí)施。

六、投資概算與資金來源

經(jīng)測算建設(shè)服務(wù)站共需資金 1681.95萬元，現(xiàn)己自籌881.95 萬元，要求上級補(bǔ)助800萬元。

七、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度

若項(xiàng)目計劃批準(zhǔn)后，馬上開展圖紙?jiān)O(shè)計、手續(xù)相關(guān)辦理等工作，開工建設(shè)。

八、項(xiàng)目效益分析

新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站建成投入使用后，常年早稻種植1.1萬畝，據(jù)去年百畝種糧食大戶育插秧成本核算：秧苗培育+手插工資每畝成本為225元，如果采用機(jī)械插秧，每畝140元，農(nóng)戶可每畝節(jié)省生產(chǎn)成本85元，全鎮(zhèn)單早稻一季可節(jié)省成本93.5萬元，服務(wù)站收入可達(dá)55萬元。如按二季機(jī)插率65%計算，全鎮(zhèn)約機(jī)插面積1.5萬畝，可節(jié)省成本近127.5萬元，服務(wù)站收入可達(dá)75萬元。推行機(jī)械化收割，按全鎮(zhèn)機(jī)割率80%計算，全鎮(zhèn)約機(jī)插面積1.84萬畝，可節(jié)省成本128萬元，服務(wù)站收入可達(dá)75萬元。統(tǒng)一防治病蟲，按80%田塊進(jìn)行統(tǒng)計，為農(nóng)民節(jié)省成本150萬元，增加糧食100萬斤，增加收入115萬元。單機(jī)插、機(jī)割、統(tǒng)一治蟲，可節(jié)省成本405.5多萬元。占全鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總收入的10.7%。服務(wù)站收入可達(dá)150萬元，用8—10年時間，能收回投資成本。進(jìn)行農(nóng)機(jī)服務(wù)后，既解

決用工貴、用工難的問題，又解決農(nóng)機(jī)大戶用地難的問題，節(jié)約了耕地、節(jié)省了投資，提高了農(nóng)業(yè)機(jī)械率，使廣大農(nóng)民“臉朝黃土，背朝天”的勞作，使多余的勞動力，充實(shí)到第二、三產(chǎn)業(yè)中去，增加了農(nóng)民的收入。

開展農(nóng)產(chǎn)品加工，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值。烘干服務(wù)，準(zhǔn)備建設(shè)5臺，日烘干10萬公斤，解決因收割時遇到曬谷難，為農(nóng)戶減少不必要的損失。耕地進(jìn)行有序流轉(zhuǎn)，減少耕地拋荒，有利于規(guī)模經(jīng)營種植，總之建設(shè)農(nóng)業(yè)服務(wù)站，既使農(nóng)民節(jié)省成本、增加收入，服務(wù)站得到較好的效益；能不斷提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平，滿足廣大農(nóng)民在農(nóng)業(yè)政策宣傳教育、技術(shù)服務(wù)、培訓(xùn)指導(dǎo)、生產(chǎn)服務(wù)、信息咨詢等全程服務(wù)的需要，將收到顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，有力的推動農(nóng)業(yè)工作的向前發(fā)展。

九、結(jié)論

新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站建設(shè)項(xiàng)目有國家支持、市農(nóng)業(yè)局的高度重視、上級有關(guān)部門的大力支持，一定能夠順利實(shí)施。項(xiàng)目建成后，必

將穩(wěn)定農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，提高農(nóng)民素質(zhì)，增加農(nóng)民收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)發(fā)展，農(nóng)業(yè)的前景必將更輝煌。

樂清市新農(nóng)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)站

2010年3月8日

第二篇：合金電解電容器項(xiàng)目可行性研究報

北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

合金電解電容器項(xiàng)目可行性研

究報告

本報告是針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務(wù)的專項(xiàng)研究報告，此報告為個性化定制服務(wù)報告，我們將根據(jù)不同類型及不同行業(yè)的項(xiàng)目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎(chǔ)上重新完善行業(yè)數(shù)據(jù)及分析內(nèi)容，為企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、上馬、融資提供全程指引服務(wù)。

可行性研究報告是在制定某一建設(shè)或科研項(xiàng)目之前，對該項(xiàng)目實(shí)施的可能性、有效性、技術(shù)方案及技術(shù)政策進(jìn)行具體、深入、細(xì)致的技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評價，以求確定一個在技術(shù)上合理、經(jīng)濟(jì)上合算的最優(yōu)方案和最佳時機(jī)而寫的書面報告。

可行性研究報告主要內(nèi)容是要求以全面、系統(tǒng)的分析為主要方法，經(jīng)濟(jì)效益為核心，圍繞影響項(xiàng)目的各種因素，運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)資料論證擬建項(xiàng)目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優(yōu)缺點(diǎn)和建議。為了結(jié)論的需要往往還需要加上一些附件，如試驗(yàn)數(shù)據(jù)、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強(qiáng)可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設(shè)項(xiàng)目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等進(jìn)行調(diào)研、分析比較以及預(yù)測建成后的社會經(jīng)濟(jì)效益。在此基礎(chǔ)上，綜合論證項(xiàng)目建設(shè)的必要性，財務(wù)的盈利性，經(jīng)濟(jì)上的合理性，報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

技術(shù)上的先進(jìn)性和適應(yīng)性以及建設(shè)條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。

投資可行性報告咨詢服務(wù)分為政府審批核準(zhǔn)用可行性研究報告和融資用可行性研究報告。審批核準(zhǔn)用的可行性研究報告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目的社會經(jīng)濟(jì)效益和響；融資用報告?zhèn)戎仃P(guān)注項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行。具體概括為：政府立項(xiàng)審批，產(chǎn)業(yè)扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設(shè)、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術(shù)企業(yè)等各類可行性報告。

報告通過對項(xiàng)目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調(diào)查，在行業(yè)專家研究經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益及社會效益進(jìn)行科學(xué)預(yù)測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項(xiàng)目投資價值評估及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程等咨詢意見。

另：提供國家發(fā)改委甲、乙、丙級工程咨詢資質(zhì) 北京智博睿信息咨詢有限公司

www.tmdps.cn

可行性研究報告大綱（具體可根據(jù)客戶要求進(jìn)行調(diào)整）第一章 合金電解電容器項(xiàng)目總論 1.1合金電解電容器項(xiàng)目概況

1.1.1合金電解電容器項(xiàng)目名稱

1.1.2合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)單位

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

1.1.3合金電解電容器項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)

1.1.4合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模

1.1.5合金電解電容器項(xiàng)目性質(zhì)

1.1.6合金電解電容器項(xiàng)目總投資及資金籌措

1.1.7合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)期 1.2合金電解電容器項(xiàng)目編制依據(jù)和原則 1.2.1合金電解電容器項(xiàng)目編輯依據(jù)

1.2.2合金電解電容器項(xiàng)目編制原則

1.3合金電解電容器項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.4合金電解電容器項(xiàng)目可行性研究結(jié)論

第二章 合金電解電容器項(xiàng)目背景及必要性分析 2.1合金電解電容器項(xiàng)目背景

2.1.1合金電解電容器項(xiàng)目產(chǎn)品背景

2.1.2合金電解電容器項(xiàng)目提出理由

2.2合金電解電容器項(xiàng)目必要性

2.2.1合金電解電容器項(xiàng)目是國家戰(zhàn)略意義的需要

2.2.2合金電解電容器項(xiàng)目是企業(yè)獲得可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)市場競爭力的需要

2.2.3合金電解電容器項(xiàng)目是當(dāng)?shù)厝嗣衩撠氈赂缓驮黾泳蜆I(yè)的需要

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

第三章 合金電解電容器項(xiàng)目市場分析與預(yù)測

3.1產(chǎn)品市場現(xiàn)狀

3.3市場形勢分析預(yù)測

3.4行業(yè)未來發(fā)展前景分析

第四章 合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模與產(chǎn)品方案

4.1合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 4.2合金電解電容器項(xiàng)目產(chǎn)品方案

4.3合金電解電容器項(xiàng)目設(shè)計產(chǎn)能及產(chǎn)值預(yù)測

第五章 合金電解電容器項(xiàng)目選址及建設(shè)條件

5.1合金電解電容器項(xiàng)目選址

5.1.1合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)

5.1.2合金電解電容器項(xiàng)目用地性質(zhì)及權(quán)屬

5.1.3土地現(xiàn)狀

5.1.4合金電解電容器項(xiàng)目選址意見

5.2合金電解電容器項(xiàng)目建設(shè)條件分析

5.2.1交通、能源供應(yīng)條件 5.2.2政策及用工條件

5.2.3施工條件

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

5.2.4公用設(shè)施條件 5.3原材料及燃動力供應(yīng)

5.3.1原材料 5.3.2燃動力供應(yīng)

第六章 技術(shù)方案、設(shè)備方案與工程方案 6.1項(xiàng)目技術(shù)方案

6.1.1項(xiàng)目工藝設(shè)計原則

6.1.2生產(chǎn)工藝

6.2設(shè)備方案

6.2.1主要設(shè)備選型的原則 6.2.2主要生產(chǎn)設(shè)備 6.2.3設(shè)備配置方案 6.2.4設(shè)備采購方式 6.3工程方案

6.3.1工程設(shè)計原則

6.3.2合金電解電容器項(xiàng)目主要建、構(gòu)筑物工程方案

6.3.3建筑功能布局 6.3.4建筑結(jié)構(gòu)

第七章 總圖運(yùn)輸與公用輔助工程

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

7.1總圖布置

7.1.1總平面布置原則

7.1.2總平面布置

7.1.3豎向布置

7.1.4規(guī)劃用地規(guī)模與建設(shè)指標(biāo)

7.2給排水系統(tǒng)

7.2.1給水情況

7.2.2排水情況

7.3供電系統(tǒng) 7.4空調(diào)采暖

7.5通風(fēng)采光系統(tǒng)

7.6總圖運(yùn)輸

第八章 資源利用與節(jié)能措施

8.1資源利用分析

8.1.1土地資源利用分析

8.1.2水資源利用分析

8.1.3電能源利用分析

8.2能耗指標(biāo)及分析 8.3節(jié)能措施分析

8.3.1土地資源節(jié)約措施

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

8.3.2水資源節(jié)約措施

8.3.3電能源節(jié)約措施

第九章 生態(tài)與環(huán)境影響分析

9.1項(xiàng)目自然環(huán)境

9.1.1基本概況

9.1.2氣候特點(diǎn)

9.1.3礦產(chǎn)資源

9.2社會環(huán)境現(xiàn)狀

9.2.1行政劃區(qū)及人口構(gòu)成 9.2.2經(jīng)濟(jì)建設(shè)

9.3項(xiàng)目主要污染物及污染源分析 9.3.1施工期 9.3.2使用期

9.4擬采取的環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 9.4.1國家環(huán)保法律法規(guī)

9.4.2地方環(huán)保法律法規(guī)

9.4.3技術(shù)規(guī)范

9.5環(huán)境保護(hù)措施

9.5.1施工期污染減緩措施 9.5.2使用期污染減緩措施

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

9.5.3其它污染控制和環(huán)境管理措施

9.6環(huán)境影響結(jié)論

第十章 合金電解電容器項(xiàng)目勞動安全衛(wèi)生及消防

10.1勞動保護(hù)與安全衛(wèi)生

10.1.1安全防護(hù) 10.1.2勞動保護(hù) 10.1.3安全衛(wèi)生 10.2消防

10.2.1建筑防火設(shè)計依據(jù)

10.2.2總面積布置與建筑消防設(shè)計

10.2.3消防給水及滅火設(shè)備

10.2.4消防電氣 10.3地震安全

第十一章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置

11.1組織機(jī)構(gòu)

11.1.1組織機(jī)構(gòu)設(shè)置因素分析 11.1.2項(xiàng)目組織管理模式

11.1.3組織機(jī)構(gòu)圖

11.2人員配置

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

11.2.1人力資源配置因素分析 11.2.2生產(chǎn)班制 11.2.3勞動定員

表11-1勞動定員一覽表

11.2.4職工工資及福利成本分析

表11-2工資及福利估算表 11.3人員來源與培訓(xùn)

第十二章 合金電解電容器項(xiàng)目招投標(biāo)方式及內(nèi)容

第十三章 合金電解電容器項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案

13.1合金電解電容器項(xiàng)目工程總進(jìn)度 13.2合金電解電容器項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表

第十四章 投資估算與資金籌措

14.1投資估算依據(jù)

14.2合金電解電容器項(xiàng)目總投資估算

表14-1合金電解電容器項(xiàng)目總投資估算表單位：萬元 14.3建設(shè)投資估算

表14-2建設(shè)投資估算表單位：萬元

14.4基礎(chǔ)建設(shè)投資估算

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

表14-3基建總投資估算表單位：萬元

14.5設(shè)備投資估算

表14-4設(shè)備總投資估算單位：萬元

14.6流動資金估算

表14-5計算期內(nèi)流動資金估算表單位：萬元

14.7資金籌措

14.8資產(chǎn)形成第十五章 財務(wù)分析

15.1基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取

15.2營業(yè)收入、經(jīng)營稅金及附加估算

表15-1營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元 15.3總成本費(fèi)用估算

表15-2總成本費(fèi)用估算表單位：萬元

15.4利潤、利潤分配及納稅總額預(yù)測

表15-3利潤、利潤分配及納稅總額估算表單位：萬元 15.5現(xiàn)金流量預(yù)測

表15-4現(xiàn)金流量表單位:萬元

15.6贏利能力分析

15.6.1動態(tài)盈利能力分析

16.6.2靜態(tài)盈利能力分析

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等 北京智博睿信息咨詢有限公司 www.tmdps.cn

15.7盈虧平衡分析

15.8財務(wù)評價

表15-5財務(wù)指標(biāo)匯總表

第十六章 合金電解電容器項(xiàng)目風(fēng)險分析 16.1風(fēng)險影響因素

16.1.1可能面臨的風(fēng)險因素

16.1.2主要風(fēng)險因素識別

16.2風(fēng)險影響程度及規(guī)避措施 16.2.1風(fēng)險影響程度評價

16.2.2風(fēng)險規(guī)避措施

第十七章 結(jié)論與建議 17.1合金電解電容器項(xiàng)目結(jié)論 17.2合金電解電容器項(xiàng)目建議

報告用途：發(fā)改委立項(xiàng)、申請資金、申請土地、銀行貸款、境內(nèi)外融資等

第三篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

張世超

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 可行性 步驟 內(nèi)容 影響因素

摘要：決定房地產(chǎn)投資之前有很多因素要注意，這就體現(xiàn)了房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的必要性，首先要明確房地產(chǎn)投資可行性研究的意義，再就是可行性研究的步驟包括組織準(zhǔn)備，現(xiàn)場調(diào)查與資料收集，開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇等。明確要研究的內(nèi)容還有要周全的考慮到影響房地產(chǎn)投資的各種因素以及對投資商自身?xiàng)l件的考察都是決定一次投資成功還是失敗的關(guān)鍵。可行性研究的概念和作用

可行性研究是指在投資決策前，對與項(xiàng)目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等各方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、程序化，保證決策的可靠性，為項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供依據(jù)或參考。

我國房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)踐表明，開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)鍵是決策，而決策的依據(jù)是可行性研究報告。隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范，只有靠合法的房地產(chǎn)經(jīng)營，不斷提高決策水平，才能保證獲取開發(fā)收益的可靠性。因此，項(xiàng)目可行性非常重要，其作用如下：

1.1 可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。

項(xiàng)目投資決策，尤其是大型項(xiàng)目的投資決策的科學(xué)性，是以可行性研究報告中的詳細(xì)可靠的市場預(yù)測、成本分析、效益估算和準(zhǔn)確的項(xiàng)目評價分析為重要依據(jù)的。

1.2 可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。

在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng)、審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。

1.3 可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。

根據(jù)項(xiàng)目可行性研究報告的有關(guān)數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商可以了解項(xiàng)目所需資金的種類和數(shù)量，而且金融機(jī)構(gòu)可以了解項(xiàng)目的清償能力和盈利能力，并結(jié)合貸款的收益性和安全性原則，確定項(xiàng)目的貸款額度。因此，項(xiàng)目可行性研究報告可作為企業(yè)籌集資金和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。

1.4 可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。

可行性研究對開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，而這些都是項(xiàng)目設(shè)計任務(wù)書需要明確的內(nèi)容。

1.5 可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。開發(fā)商在可行性研究確定的項(xiàng)目實(shí)施方案框架內(nèi)，落實(shí)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作，并與設(shè)計、監(jiān)理、施工、供應(yīng)、資金融通等單位簽訂有關(guān)合同。因此，可行性研究也是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。可行性研究的步驟。

2.1 組織準(zhǔn)備。

進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究首先要組建研究班子，負(fù)責(zé)可行性研究的構(gòu)想、經(jīng)費(fèi)籌集、制定研究計劃方案等。其中，項(xiàng)目研究班子的成員應(yīng)包括了解房地產(chǎn)市場的專家、熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的工程技術(shù)人員、熟悉城市規(guī)劃及管理的專家，并由熟悉房地產(chǎn)市場、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)營、善于協(xié)調(diào)工作的專業(yè)人員來主持。

2.2 現(xiàn)場調(diào)查與資料收集。

現(xiàn)場實(shí)際調(diào)查主要包括投資現(xiàn)場的目然、經(jīng)濟(jì)、社會、技術(shù)現(xiàn)狀的調(diào)查，如居民人數(shù)、戶數(shù)及結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀調(diào)查，市政基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查，非居民產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營狀況調(diào)查等。收集的資料

主要有政府的方針政策，城市規(guī)劃資料，各類資源資料，有關(guān)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通、地質(zhì)、氣象等方面的技術(shù)資料，房地產(chǎn)市場分析的資料等。

2.3 開發(fā)方案的設(shè)計、評價和選擇。

這一階段的工作主要是根據(jù)項(xiàng)目前期工作的有關(guān)成果，結(jié)合開發(fā)商的現(xiàn)有資源情況和國家政策等，對項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行設(shè)計、評價、對比優(yōu)選，確定具體的項(xiàng)目開發(fā)方案。當(dāng)然，選擇不同的開發(fā)方案，會出現(xiàn)不同的社會經(jīng)濟(jì)效益。

2.4 詳細(xì)研究。

采用先進(jìn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，對優(yōu)選出的項(xiàng)目開發(fā)方案進(jìn)行財務(wù)評價、國民經(jīng)濟(jì)評價，從而分析項(xiàng)目的可行性。

2.5 編寫研究報告書。

可行性研究報告書是對可行性研究全過程的描述，其內(nèi)容要與研究內(nèi)容相同，且全面、翔實(shí)。房地產(chǎn)可行性研究的內(nèi)容。

按項(xiàng)目研究詳細(xì)程度的不同，可行性研究可劃分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個階段，各階段的內(nèi)容是一致的，只是指標(biāo)的詳細(xì)程度存在差別。當(dāng)然，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的具體內(nèi)容因項(xiàng)目的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況的不同而有所不同，但一般包括項(xiàng)目的必要性分析、實(shí)施的可能性分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價。其具體內(nèi)容如下：

3.1 項(xiàng)目概況。

項(xiàng)目概況主要包括項(xiàng)目的名稱、背景、宗旨的基本情況，開發(fā)項(xiàng)目的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目的規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等。

3.2 市場分析和需求預(yù)測。

在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對擬開發(fā)項(xiàng)目的市場需求及市場供給狀況應(yīng)進(jìn)行科學(xué)分析、客觀預(yù)測，包括開發(fā)成本、市場售價、銷售對象及開發(fā)周期、銷售期等。

3.3 規(guī)劃方案的優(yōu)選。

在對可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后方案，并對其進(jìn)行詳細(xì)描述，包括選定方案的建筑物布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

3.4 開發(fā)進(jìn)度安排。

對開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、交工驗(yàn)收等階段進(jìn)行。大型開發(fā)項(xiàng)目，其建設(shè)期長、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，這就需要對各期開發(fā)的內(nèi)容同時作出統(tǒng)籌安排。

3.5 項(xiàng)目投資估算。

項(xiàng)目投資估算即對開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)；用進(jìn)行分析估計。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套設(shè)施費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)等。估算的精度要求不高，但應(yīng)充分注意各項(xiàng)費(fèi)用在不同建設(shè)期的變化情況，力爭與未來事實(shí)相符。

3.6 資金的籌集方案和籌資成本估算。

根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投。資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對籌資成本進(jìn)行計算和分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資額巨大，開發(fā)商必須在投資前作好資金的安排，并通過不同方式籌措資金，保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

3.7 財務(wù)評價。

財務(wù)評價是依據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度、現(xiàn)行價格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目角度對項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目財務(wù)狀況進(jìn)行分析，借以考察項(xiàng)目財務(wù)可行性的一種方法。其內(nèi)容包括項(xiàng)目的銷售收入和成本預(yù)測，預(yù)計損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、財務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，財務(wù)評價指標(biāo)和償債指標(biāo)的計算，如財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等。

3.8 風(fēng)險分析。

風(fēng)險分析是可行性研究的一項(xiàng)重要內(nèi)容，主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。風(fēng)險分析通過對影響投資效果的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場等因素的分析，了解各因素對項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為控制項(xiàng)目運(yùn)作過程中的關(guān)鍵因素提供依據(jù)，也為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險大小及來源提供參考。

3.9 國民經(jīng)濟(jì)評價。

國民經(jīng)濟(jì)評價是按照資源合理配臵的原則，從國家、全社會的角度考察項(xiàng)目的收益和費(fèi)用，用資源的影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，分析計算項(xiàng)目對國民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，并評價項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。它是項(xiàng)目評價的重要組成部分，也是投資決策的重要依據(jù)之一。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，要綜合考慮項(xiàng)目對社區(qū)、城市環(huán)境、資源有效配臵的影響，進(jìn)行項(xiàng)目的國民經(jīng)濟(jì)評價。國民經(jīng)濟(jì)評價包括社會、經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益評價。財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價都屬于項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評價，但兩者的評價角度不同。財務(wù)評價側(cè)重于項(xiàng)目本身的獲利能力，國民經(jīng)濟(jì)評價側(cè)重于項(xiàng)目對于國民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，即按照資源合理配臵的原則，從國家整體角度考察分析項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，從而評價項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。所以國民經(jīng)濟(jì)評價又叫費(fèi)用效益分析。房地產(chǎn)投資需要注意的影響因素

4.1 社會經(jīng)濟(jì)環(huán)免對房地產(chǎn)市場的影響

房地產(chǎn)業(yè)不是個孤立的行業(yè)，本書多處強(qiáng)調(diào)，將房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作國民經(jīng)濟(jì)的‘噴頭產(chǎn)業(yè)”來看待是錯誤的，這并不僅僅是個說法問題，而是一個最基本的認(rèn)識問題：到底是房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展還是國民經(jīng)濟(jì)的成長帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展？如果把這個問題搞顛倒了，在形勢的判斷上就會出現(xiàn)根本性的失誤。無論政府還是企業(yè)都會導(dǎo)致“先人為主”的決策傾向。如年代初海南、惠州、北海等地出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當(dāng)?shù)貒窠?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位臵所帶來的后果。

4.2 當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊?/p>

一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)有著直接的影響。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。超前而科學(xué)的規(guī)劃、有效的規(guī)模控制、嚴(yán)格的規(guī)劃管理，使這兩個城市的房地產(chǎn)開發(fā)避免7盲目的、一窩蜂的現(xiàn)象，本著配套一片、開發(fā)一片、管理一片的原則，這里的小區(qū)住宅市場基本上沒有出現(xiàn)供大于求的情況，所有樓盤的預(yù)售成績都很好。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴(yán)重失控，房地產(chǎn)市場管理混亂，造成地皮炒賣現(xiàn)象嚴(yán)重，商品房供應(yīng)量過大，市場價格起落過劇，地方政府規(guī)劃管理不妥，給發(fā)展商們帶來了很大的風(fēng)險。

4.3 街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響

古北新區(qū)并非上海鬧市區(qū)，樓價何以如此昂貴？原來，由80年代起率先開發(fā)的第一個上海外貿(mào)區(qū)—一虹橋開發(fā)區(qū)，隨著愈來愈多外商人駐辦公，鄰近的古北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標(biāo)。區(qū)內(nèi)滿是豪華住宅，住戶大部分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實(shí)的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨(dú)特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)內(nèi)樓宇質(zhì)素又不賴，需求者多而且舍得花大價錢，故此售價及租金曾一直穩(wěn)步上揚(yáng)。進(jìn)入1996 年以后，該小區(qū)房價雖有所下跌，但仍是國內(nèi)最貴的地方。從古北新區(qū)的例子可以看出，房地產(chǎn)的價值似乎并不完全取決于樓盤自身的檔次和質(zhì)量，還與周邊的街區(qū)環(huán)境有關(guān)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。街區(qū)功能是使房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)其市場價值的外在動因。投資商自身?xiàng)l件考察

5.1 考察你的經(jīng)驗(yàn)

隔行如隔山，隔山買牛難。任何一家公司都不可能對自己完全不了解的領(lǐng)域進(jìn)行投資，房地產(chǎn)投資也是如此。即使是已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有一定資歷的企業(yè)，如果該公司以前是開發(fā)市內(nèi)寫字樓的，如今目標(biāo)投資對象是郊區(qū)別墅，那么能不能考慮呢？那要看公司的經(jīng)理層里是否有具備別墅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的人才，否則還是慎重為好。當(dāng)然，事情并不是絕對的，當(dāng)你認(rèn)為“經(jīng)驗(yàn)”這一風(fēng)險也值得冒的時候，就不必在這個問題上多思量了。

5.2 考察你的投資方式

由于企業(yè)背景和實(shí)力不同，各房地產(chǎn)投資企業(yè)的項(xiàng)目投資方式也不一樣。也許你的企業(yè)從來不會在建一幢樓后靠出租來獲取長期回報，而是建一部分賣一部分，甚至靠預(yù)售樓盤來滾動開發(fā)，那么對那些適合于長線開發(fā)的項(xiàng)目和適于長錢投資的地區(qū)，你就要三思而后行了。有時候一個好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。

5.3 考察你的融資能力

每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)都會遇到借貸和融資問題。問題是你的借貸渠道和融資渠道是否可靠，如果項(xiàng)目建到一半而你的后續(xù)資金又無人提供，那可要人命了。筆者見到不少這樣的事情：一個建了一半的項(xiàng)目因?yàn)闆]有后續(xù)資金而停工兩三年，前期成本已經(jīng)上升了一半，如此就算建好了也無利潤可言了，明擺著是虧本的生意。分析角度四：投資商的自身?xiàng)l件對營銷的影響俗語說“太貴有自知之明”。房地產(chǎn)商在進(jìn)行項(xiàng)目分析時是不可能不對自身的條件進(jìn)行分析的。一家公司不可能什么樣的項(xiàng)目都能開發(fā)，也不可能什么樣的風(fēng)險都敢去冒，所以在考察一個地區(qū)、一個項(xiàng)目值不值得去投資時，還必須有針對性地權(quán)衡：本公司適不適合于那個地區(qū)去投資，適不適合于投資那樣的項(xiàng)目。從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究

事實(shí)上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機(jī)會的利潤潛力，捕捉贏利機(jī)會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機(jī)構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機(jī)會。公司營銷人員的主要職責(zé)是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機(jī)會。消費(fèi)者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費(fèi)者市場包括個人和家庭、消費(fèi)者在年齡、收入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費(fèi)者群體和細(xì)小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費(fèi)者行為的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？結(jié)論。

運(yùn)用可行性研究的各種指標(biāo)數(shù)據(jù)，從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和財務(wù)各方面論述項(xiàng)目的可行性，分析項(xiàng)目可能存在的問題，提出有效的項(xiàng)目建設(shè)建議。

參考文獻(xiàn)：

[1] 王勉，唐嘯峰。我國經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)投資波動的關(guān)系[J].西南金融。1999

[2] 黃正軍，趙冬。中國房地產(chǎn)投資周期波動實(shí)證分析及預(yù)測[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報。2006

[3] 梁云芳，高鐵梅，賀書平。房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國社會科學(xué)。2006

[4] 岳朝龍，孫翠平。我國房地產(chǎn)投資與GDP 關(guān)系的協(xié)整分析[J].統(tǒng)計教育。2006

[5] 李聰明。我國房地產(chǎn)周期波動與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系分析[J].特區(qū)經(jīng)濟(jì)。2005

[6] 曲波，謝經(jīng)榮，王瑋。中國房地產(chǎn)周期波動的評介與探析[J].中國房地產(chǎn)金融。2003

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究概述

（一）可行性研究的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設(shè)帶來的損失和不良后果，以期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境等方面進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和建設(shè)方案等進(jìn)行認(rèn)真的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項(xiàng)目建成后的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境生態(tài)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項(xiàng)目在技術(shù)上的先進(jìn)性和適用性，在經(jīng)濟(jì)上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設(shè)上的可能性和可行性。依此就是否應(yīng)該投資開發(fā)該項(xiàng)目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，并作為進(jìn)一步開展工作的基礎(chǔ)。

可行性研究是在投資決策前必不可少的工作階段，主要對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預(yù)測和研究、技術(shù)方案研究、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價三個部分。

（二）可行性研究的作用

可行性研究的主要作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

1.作為確定項(xiàng)目建設(shè)的必要依據(jù)。投資者根據(jù)可行性研究報告對某一方案的評估結(jié)論，決定是否投資開發(fā)該項(xiàng)目。

2.作為向銀行和其他金融機(jī)構(gòu)融資的依據(jù)。對銀行而言，要在審查項(xiàng)目的可行性研究報告的基礎(chǔ)上，判斷借出資金在項(xiàng)目建設(shè)后有無償還能力，貸款的風(fēng)險如何，從而確定是否貸款以及貸款的利率。

3.可行性研究報告是向當(dāng)?shù)卣捌渌鶎俪鞘幸?guī)劃、土地管理部門、建設(shè)管理部門申請立項(xiàng)和建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)，同時也是環(huán)保部門審查項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)。

4.作為開展項(xiàng)目工程設(shè)計、設(shè)備訂貨、原材料訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期工作的基礎(chǔ)，可行性研究為進(jìn)行后續(xù)工作進(jìn)行鋪墊。

5.根據(jù)可行性研究報告對特定方案的評價，投資方可以合理進(jìn)行企業(yè)組織管理、制定機(jī)構(gòu)設(shè)置、設(shè)定勞動定員和職工培訓(xùn)計劃。

6.作為國家各級計劃部門編制固定資產(chǎn)投資計劃和編制下階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的階段、基本內(nèi)容和步驟

（一）可行性研究的階段

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作分為投資機(jī)會研究、初步可行性研究、詳細(xì)可行性研究和項(xiàng)目評估決策四個階段。

1.投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找有利的投資機(jī)會。

投資機(jī)會研究分為一般投資機(jī)會研究和特定項(xiàng)目的投資機(jī)會研究。與市場分析和預(yù)測相銜接，一般投資機(jī)會研究又分三種：地區(qū)研究、行業(yè)或部門研究和資源機(jī)會研究。一般機(jī)會研究是由國家機(jī)構(gòu)、公共機(jī)構(gòu)或由企業(yè)進(jìn)行，作為指定經(jīng)濟(jì)發(fā)展計劃的基礎(chǔ)。在對一般投資機(jī)會作出最初鑒別之后，再進(jìn)行項(xiàng)目的機(jī)會研究，即將項(xiàng)目設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)楦怕缘捻?xiàng)目投資建議，以指明具體的投資方向。

投資機(jī)會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、國內(nèi)外市場情況、工程項(xiàng)目建成后對社會的影響等。

投資機(jī)會研究較粗略，該階段投資估算的精確度為總投資的±30％。如果機(jī)會研究認(rèn)為

是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

2.初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”，在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。主要解決以下問題：

（1）在機(jī)會研究結(jié)論的基礎(chǔ)上，在詳細(xì)資料的基礎(chǔ)上作出是否投資的決定，并判定是否可能和有必要進(jìn)行下一步的詳細(xì)可行性研究。

（2）確定對某些關(guān)鍵性問題需要進(jìn)行專題的輔助研究。在廣泛的方案分析比較論證后，對各類技術(shù)方案進(jìn)行篩選，選擇最佳效益方案，以利于節(jié)省時間和費(fèi)用。

（3）根據(jù)項(xiàng)目的選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，確定項(xiàng)目的初步可行性。依據(jù)初步可行性研究結(jié)果編制初步可行性研究報告。

在初步可行性研究階段需對以下內(nèi)容進(jìn)行粗略的審查：市場需求與供給、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財務(wù)分析等。

初步可行性研究階段投資估算的精度應(yīng)達(dá)到±20％以內(nèi)。

3.詳細(xì)可行性研究，即通常意義上的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，它為項(xiàng)目決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)社會和財務(wù)方面的評價依據(jù)，為項(xiàng)目的具體事實(shí)提供科學(xué)依據(jù)。在這一階段內(nèi)進(jìn)行詳細(xì)深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證，是在分析項(xiàng)目的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

這一階段對建設(shè)投資估算的精度在±10％。

4.項(xiàng)目的評估和決策。按照國家有關(guān)規(guī)定，對于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢評估單位就項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行評估論證。未經(jīng)評估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

項(xiàng)目評估是由決策部門組織或授權(quán)于建設(shè)銀行、投資銀行、咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家對上報的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報告進(jìn)行全面的審核和再評估階段。其內(nèi)容包括：（1）全面審核可行性研究報告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；（2）分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計算是否都正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及定額費(fèi)率的選擇；（3）從企業(yè)、國家和社會等方面綜合分析和判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；（4）分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；（5）最后寫出項(xiàng)目評估報告。

（二）可行性研究的基本內(nèi)容

由于開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和復(fù)雜程度不同，其可行性研究的內(nèi)容不盡相同，各有側(cè)重。一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容應(yīng)主要包括以下幾個方面：

1.總論。包括綜述開發(fā)項(xiàng)目概況，項(xiàng)目提出的背景，投資的必要性和意義；可行性研究工作的依據(jù)和范圍；研究的主要結(jié)論以及存在問題和建議。

2.市場需求與供給預(yù)測——租售價格變化趨勢預(yù)測。

3.開發(fā)項(xiàng)目基本情況，分析其潛在優(yōu)勢與問題、機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

4.明確資源、原材料基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施條件。

5.根據(jù)慣常條件，確定開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施計劃和進(jìn)度要求。

6.資金來源及融資方式。

7.項(xiàng)目投資成本、銷售費(fèi)用的估算及投入時間。

8.項(xiàng)目租售收入預(yù)測。

9.國民經(jīng)濟(jì)評價和項(xiàng)目財務(wù)評價。

10.項(xiàng)目評價總結(jié)，得出評價結(jié)論。

（三）可行性研究的步驟

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究工作一般按以下七個步驟進(jìn)行：

1.接受委托，明確研究目標(biāo)。在項(xiàng)目建議被批準(zhǔn)之后，開發(fā)商即可委托有關(guān)咨詢評估公

司或投資顧問公司對擬開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究。承擔(dān)單位接受委托時，應(yīng)獲得項(xiàng)目建議書和有關(guān)項(xiàng)目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定工作計劃。

2.收集資料，調(diào)查研究。主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場調(diào)查應(yīng)查明并預(yù)測市場的供給和需求量、價格、競爭能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目的競爭能力。資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下步規(guī)劃方案設(shè)計、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

3.設(shè)計方案。根據(jù)項(xiàng)目建議書的要求，結(jié)合市場和資源調(diào)查，在收集到的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，建立若干可供選擇的開發(fā)方案。

4.財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。對經(jīng)上述分析后所確定的方案，在估算項(xiàng)目投資、成本、價格、收入等基礎(chǔ)上，對方案進(jìn)行詳細(xì)財務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價。研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和潛在盈利能力。

5.方案比較與選擇。根據(jù)以上分析，進(jìn)行反復(fù)的方案論證和比較，會同委托部門明確方案選擇的重大原則問題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，采用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的方法，評選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成、開發(fā)進(jìn)度。

6.制定實(shí)施計劃。對于選定的滿意方案，制定詳細(xì)的實(shí)施計劃，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計劃。

7.編制可行性研究報告。經(jīng)過上述分析與評價，即可編制詳細(xì)的可行性研究報告，推薦可行方案和實(shí)施計劃，提出結(jié)論性意見、措施和建議，供決策者作為決策依據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用估算

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資成本估算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從可行性研究到建成投入使用.，需要投入大量的資金。在項(xiàng)目的可行性研究階段，為了對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價并作出投資決策，必須對項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算。房地產(chǎn)開發(fā)投資成本估算的主要內(nèi)容包括：

1.土地取得費(fèi)和拆遷費(fèi)用、市政工程建設(shè)費(fèi)。

2.前期工程費(fèi)。

3.建筑安裝工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。

5.銷售費(fèi)用。

6.利息支出。

7.其他費(fèi)用。

8.不可預(yù)見費(fèi)。

9.各種稅費(fèi)。

（二）各項(xiàng)成本費(fèi)用估算的方法

1.土地費(fèi)用估算。土地費(fèi)用是指為取得項(xiàng)目用地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用。由于目前存在著有償出讓轉(zhuǎn)讓和行政劃撥兩種獲取土地使用權(quán)的方式，所以對土地費(fèi)用有有償和無償兩種。對土地使用權(quán)的有償取得，包含征用集體土地或批租和租賃國有土地兩種形式，計算時要針對實(shí)際情況而定。

（1）土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金是國家土地所有者權(quán)力的體現(xiàn)，在我國的現(xiàn)行土地使用制度中，使用者一定年期土地使用權(quán)的取得必須由國家以土地所有者身份加以確認(rèn)，在這個過程中土地使用者要向國家支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓金的估算一般可參照近期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額，按相關(guān)因素的市場比較修正得到；也可以依據(jù)城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價，根據(jù)項(xiàng)目用地所處的地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。土地使用權(quán)出讓金一般在項(xiàng)目啟動時一次性支付。

（2）市政建設(shè)配套費(fèi)用。市政建設(shè)配套費(fèi)是因政府投資進(jìn)行的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而由

受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用還包括非營業(yè)性的配套設(shè)施如居委會、派出所、幼兒園、中小學(xué)等的建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅Q配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。這些費(fèi)用的測算可根據(jù)各地的具體規(guī)定或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

（3）土地征用費(fèi)。對選取集體土地進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，必須支付土地征用費(fèi)用。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家建設(shè)征用集體土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、土地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、人員安置補(bǔ)助費(fèi)、新菜地開發(fā)基金、土地管理費(fèi)、耕地占用稅和拆遷費(fèi)等。在《中華人民共和國土地管理法》的指導(dǎo)下，各級地方政府對各項(xiàng)費(fèi)用的征收標(biāo)準(zhǔn)均有具體的規(guī)定，因此對集體土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和具體地塊的協(xié)商條件進(jìn)行。

（4）拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家或地方政府可以依照法定程序，將國有儲備土地或已經(jīng)由企事業(yè)單位或個人使用的土地劃撥給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因劃撥土地給原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予合理補(bǔ)償。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)實(shí)際包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。拆遷安置費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的使用人，依據(jù)有關(guān)規(guī)定給予安置所需的費(fèi)用。拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指開發(fā)建設(shè)單位對被拆除房屋的所有權(quán)人，按照有關(guān)規(guī)定給予補(bǔ)償所需的費(fèi)用。關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償，各地都有相關(guān)的地方性法規(guī)和執(zhí)行條例，計算時可按規(guī)定進(jìn)行。

（5）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。如果開發(fā)企業(yè)是選擇土地二、三級市場而取得土地使用權(quán)，則在開發(fā)過程中必須支付土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的確定一般在市場條件下進(jìn)行調(diào)節(jié)，但最終的轉(zhuǎn)讓價格可能與市場測評價格有較大出入。

如上條目的土地費(fèi)用并不同時發(fā)生。對征用集體土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（3）、（4）；對在城市內(nèi)部一級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，要發(fā)生土地費(fèi)用（1）、（2）、（4）；對于在城市內(nèi)部二、三級市場取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目而言，發(fā)生土地費(fèi)用（5）。

2.前期工程費(fèi)估算。前期工程費(fèi)主要包括開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文地質(zhì)勘測以及土地開發(fā)工程費(fèi)支出。一般情況下，規(guī)劃設(shè)計費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的1％～3％。水文、地質(zhì)勘探所需的費(fèi)用可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，一般為設(shè)計概算的0.5％左右（在平原地區(qū)，這項(xiàng)指標(biāo)多直接與規(guī)劃設(shè)計費(fèi)合并，統(tǒng)一按照3％左右的標(biāo)準(zhǔn)收取）。土地開發(fā)費(fèi)用，主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用，場地平整費(fèi)用和通水、電、路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。可根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.房屋開發(fā)費(fèi)。房屋開發(fā)費(fèi)包括建安工程費(fèi)、附屬工程費(fèi)和室外工程費(fèi)等。

（1）建安工程費(fèi)是指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用，主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)、必要的室內(nèi)裝飾家具費(fèi)、智能化設(shè)備安裝及預(yù)安裝費(fèi)用等。

（2）附屬工程費(fèi)包括鍋爐房、熱力站、變電室、煤氣調(diào)壓站、停車場、自行車棚、信報箱、小區(qū)物業(yè)管理用房等建設(shè)費(fèi)用。

（3）室外工程費(fèi)包括場內(nèi)的自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等的建設(shè)費(fèi)用。主要體現(xiàn)在電貼、水貼和綠化工程費(fèi)。

4.管理費(fèi)。管理費(fèi)是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費(fèi)用，可按項(xiàng)目投資或前述三項(xiàng)直接費(fèi)用的一個百分比計算，這個百分?jǐn)?shù)一般為2％～3％。

5.銷售費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售其產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。包括銷售人員工資、銷售機(jī)構(gòu)包裝費(fèi)、物料消耗費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、代理費(fèi)及銷售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。

6.財務(wù)費(fèi)用。財務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、融資代理費(fèi)等企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費(fèi)用。利息的計算可參照金融市場的貸款利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算，其計息基礎(chǔ)為包括自有資金的所

有投資。

7.其他費(fèi)用。其他費(fèi)用主要包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、保險費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用。這些費(fèi)用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算。

8.不可預(yù)見費(fèi)。不可預(yù)見費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用的3％～10％估算。

9.稅費(fèi)。開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資估算中應(yīng)考慮項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中型城市，這部分稅費(fèi)已經(jīng)成為開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用中占最大比重的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價

有關(guān)內(nèi)容見本書第五章。

第五篇：電子商務(wù)項(xiàng)目可行性研究

電子商務(wù)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究的概念

2.可行性研究的目的及依據(jù)

3.可行性研究的類型

4.可行性研究的內(nèi)容

5.可行性研究的步驟

6.可行性研究和評價的方法

7.編制項(xiàng)目可行性研究報告

電子商務(wù)項(xiàng)目可行性研究

1可行性研究的概念

2.可行性研究的目的及依據(jù)

3.可行性研究的類型 1.機(jī)會研究2.初步可行性研究 3.正式可行性研究

4.可行性研究的內(nèi)容與方法 1.必要性研究 2.技術(shù)可行性研究3.經(jīng)濟(jì)可行性研究 4.投資效益分析方法 5.不確定性分析

5.可行性研究的步驟

6.編制項(xiàng)目可行性研究報告 1.可行性研究報告的內(nèi)容2.可行性研究報告的內(nèi)容要求 3.可行性研究報告編制案例

電子商務(wù)項(xiàng)目可行性研究

1.可行性研究概述1.1可行性研究的含義 1.2可行性研究的目的1.3任務(wù)1.4可行性研究的類型1.5可行性研究的依據(jù)1.6可行性研究的步驟

2.3.4.電子商務(wù)項(xiàng)目技術(shù)可行性分析2.1常用的電子商務(wù)技術(shù)2.2技術(shù)可行性分析的內(nèi)容 電子商務(wù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析3.1項(xiàng)目的財務(wù)評價方法3.2經(jīng)濟(jì)可行性分析的內(nèi)容 電子商務(wù)項(xiàng)目實(shí)施可行性分析4.1內(nèi)部管理可行性4.2外部環(huán)境可行性