第一篇：房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn) 總

則

1.0.1 為統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)的術(shù)語并有利于國內(nèi)外的交流和合作，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.0.2 本標(biāo)準(zhǔn)適用于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，以及與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的管理、教學(xué)、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。

1.0.3 使用房地產(chǎn)估價(jià)術(shù)語時(shí)，除應(yīng)符合本標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。通用術(shù)語

2.0.1房地產(chǎn)估價(jià)real estate appraisal;property valuation 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

2.0.2房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)real estate appraisal company

依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

2.0.3房地產(chǎn)估價(jià)師real estate appraisal;property valuer

通過全國房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試或資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格的人員。

2.0.4注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師incensed real estate appraisal;certified property valuer

經(jīng)過執(zhí)業(yè)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。

2.0.5估價(jià)委托人 client

委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的單位或個(gè)人。

2.0.6 估價(jià)當(dāng)事人parties involved in appraisal

與房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)有直接關(guān)系的單位和個(gè)人，包括房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和估價(jià)委托人

2.0.7估價(jià)利害關(guān)系人interested parties

估價(jià)結(jié)果會(huì)直接影響其合法權(quán)益的單位和個(gè)人。

2.0.8估價(jià)項(xiàng)目appraisal project appraisal assignment

估價(jià)委托人委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的某項(xiàng)特定任務(wù)。

2.0.9估價(jià)目的appraisal purpose;purpose of valuation

估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)報(bào)告的預(yù)期用途。

2.0.10估價(jià)對(duì)象subject property

所估價(jià)的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

2.0.11價(jià)值時(shí)點(diǎn)date of value

所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格對(duì)應(yīng)某一特定的時(shí)間。

2.0.12 價(jià)值類型type of value

所評(píng)估的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格，包括價(jià)值或價(jià)格的名稱、定義或內(nèi)涵。2.0.13估價(jià)原則appraisal principles;valuation principles 估價(jià)活動(dòng)所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

2.0.14估價(jià)程序 appraisal process;valuation process 完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序。

2.0.15 估價(jià)依據(jù)appraisal support documentation;valuation evidence 作為估價(jià)的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。

2.0.16 估價(jià)假設(shè)appraisal assumptions 針對(duì)估價(jià)對(duì)象狀況等估價(jià)前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。

2.0.17 估價(jià)方法appraisal approaches;valuation methods 測(cè)算估價(jià)對(duì)象或價(jià)格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。

2.0.18估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) basic date for appraisal 估價(jià)測(cè)算所使用的反映估價(jià)對(duì)象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價(jià)對(duì)象及其類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格、運(yùn)營(yíng)收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。

2.0.19 估價(jià)參數(shù)appraisal parameters 用于測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的系數(shù)、比率或比值。

2.0.20 估價(jià)結(jié)果final value opinion 通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。

2.0.21 估價(jià)報(bào)告appraisal report;valuation report 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師向估價(jià)委托人所作的關(guān)于估價(jià)情況和結(jié)果的正式陳述。

2.0.22批量估價(jià)mass appraisal 基于統(tǒng)一估價(jià)目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)，對(duì)大量相似的房地產(chǎn)在給定日期的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

2.0.23 個(gè)案估價(jià) sing-property appraisal 相對(duì)于批量估價(jià)而言，單獨(dú)對(duì)一宗或若干宗房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。

2.0.24 類似房地產(chǎn)similar property;comparable property 與對(duì)象房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、權(quán)力性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度等相同或相近的房地產(chǎn)。

2.0.25 估價(jià)信用檔案 appraisers credit records 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)主管部門或房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織記錄房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的基本情況、業(yè)績(jī)、良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會(huì)公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。價(jià)格和價(jià)值

3.0.1成交價(jià)格transaction price,actual sale price 在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

3.0.2 正常價(jià)格 normal price 不存在特殊交易情況下的成交價(jià)格，或成交價(jià)格經(jīng)交易情況修正后的價(jià)格。

3.0.3 市場(chǎng)價(jià)格average market price 某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均交易價(jià)格。

3.0.4 評(píng)估價(jià)值appraisal value 通過房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.5 市場(chǎng)價(jià)值market value 估價(jià)對(duì)象經(jīng)適當(dāng)營(yíng)銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

3.0.6 投資價(jià)值investment value 估價(jià)對(duì)象對(duì)某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。

3.0.7現(xiàn)狀價(jià)值value in use 估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值。

3.0.8 快速變現(xiàn)價(jià)值liquidation value 估價(jià)對(duì)象在沒有充足的時(shí)間進(jìn)行營(yíng)銷情況下的價(jià)值。

3.0.9 殘余價(jià)值residual value 估價(jià)對(duì)象在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值。

3.0.10 抵押價(jià)值mortgage value;mortgage lending value 估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

3.0.11 抵押凈值net mortgage value 抵押價(jià)值減去預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金后的價(jià)值。

3.0.12 法定優(yōu)先受償款liens 假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

3.0.13 計(jì)稅價(jià)值assessed value;taxable value 為征稅目的而評(píng)估的價(jià)值。

3.0.14 保險(xiǎn)價(jià)值insurable value 為保險(xiǎn)目的而評(píng)估的價(jià)值。

3.0.15完全產(chǎn)權(quán)價(jià)值value of fee simple interest 房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價(jià)值。

3.0.16 無租約限制價(jià)值value of property as if no lease existed 房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為未出租部分和已出租部分均按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.17 出租人權(quán)益價(jià)值value of leased fee interest 出租人對(duì)自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.18 承租人權(quán)益價(jià)值value of leasehold interest 承租人對(duì)他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評(píng)估價(jià)值為按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評(píng)估的價(jià)值。

3.0.19 房地價(jià)值 building and land value 建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.20 建筑物價(jià)值building value 建筑物自身的價(jià)值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價(jià)值。

3.0.21 土地價(jià)值land value 土地自身的價(jià)值，不包含附著于該土地上的建筑物的價(jià)值。

3.0.22 樓面地價(jià)land price per unit of built-up area 一定地塊內(nèi)分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。

3.0.23 比較價(jià)值sales comparison approach indication 采用比較法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.24 收益價(jià)值income capitalization approach indication 采用收益法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.25成本價(jià)值cost approach indication 采用成本法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

3.0.26開發(fā)價(jià)值hypothetical development method indication 采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格。

4、估價(jià)原則

4.0.1獨(dú)立、客觀、公正原則principle of independence,objectivity and impartiality 要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.2合法原則principle of legality 要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.3價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則principle of date of value 要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。4.0.4替代原則principle of substitution 要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。

4.0.5 最高最佳利用原則principle of highest and best use 要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。

4.0.6 最高最佳利用highest and best use 房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。

4.0.7 謹(jǐn)慎原則principle of cautious 要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其做出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。估價(jià)程序

5.0.1 估價(jià)委托書appraisal assignment 估價(jià)委托人出具的委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供估價(jià)服務(wù)的文件。

5.0.2 估價(jià)委托合同appraisal contract 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)委托人之間就估價(jià)服務(wù)事宜訂立的協(xié)議。

5.0.3估價(jià)基本事項(xiàng)basic appraisal issues 估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型的統(tǒng)稱。

5.0.4 估價(jià)作業(yè)方案appraisal work plan 為完成特定估價(jià)項(xiàng)目而指定的用于指導(dǎo)未來估價(jià)工作的計(jì)劃，包括工作的主要內(nèi)容、質(zhì)量要求、作業(yè)步驟、時(shí)間進(jìn)度、人員安排等。

5.0.5估價(jià)技術(shù)路線appraisal technical route 評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格所遵循的基本途徑和指導(dǎo)整個(gè)估價(jià)過程的技術(shù)思路。

5.0.6實(shí)地查勘on-site inspection 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例現(xiàn)場(chǎng)，觀察、詢問、檢查、核對(duì)、記錄估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例狀況的活動(dòng)。

5.0.7 實(shí)地勘察記錄on-site inspection notes;on-site inspection records 記載實(shí)地查勘的對(duì)象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時(shí)間等內(nèi)容的材料。

5.0.8 估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核internal appraisal review 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)要求和內(nèi)部審核制度，對(duì)自己的已撰寫完成而尚未向估價(jià)委托人出具的估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和形式等的審查核定。

5.0.9 估價(jià)資料歸檔appraisal date filing 收集、整理在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的文字、圖表、聲像等形式的資料，對(duì)其中具有保存價(jià)值的資料進(jìn)行分類并保存。

5.0.10 估價(jià)檔案appraisal archives 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)活動(dòng)中獲得和形成的具有保存價(jià)值的文字、圖表、聲像等形式的資料。估價(jià)方法

6.1 比較法

6.1.1比較法sales comparison approach;comparative method 選取一定數(shù)量的可比實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.1.2 交易實(shí)例property sales;property transactions 真實(shí)成交的房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益及有關(guān)信息，包括交易對(duì)象的基本狀況、交易雙方基本情況、交易方式、成交日期、成交價(jià)格、付款方式、融資條件、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、交易目的等。

6.1.3 可比實(shí)例comparable property；comparables 交易實(shí)例中交易方式適合估價(jià)目的、成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。

6.1.4 建立比較基準(zhǔn)establishing comparison basis 使可比實(shí)例成交價(jià)格與估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格之間、各個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格之間口徑一致、相互可比的處理。

6.1.5 交易情況修正conditions of sale adjustment 使可比實(shí)例的非正常成交價(jià)格成為正常價(jià)格的處理。

6.1.6 市場(chǎng)狀況調(diào)整market conditions adjustment;time adjustment 使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。

6.1.7 房地產(chǎn)狀況調(diào)整property conditions adjustment 使可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格成為在估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)格處理，包括區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。

6.1.8 總價(jià)調(diào)整adjustment based on total price 基于總價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.9 單價(jià)調(diào)整adjustment based on unit price 基于單價(jià)對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.10 金額調(diào)整dollar adjustments 采用金額對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.11 百分比調(diào)整percentage adjustments 采用百分比對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.12 直接比較調(diào)整direct comparison adjustments 以估價(jià)對(duì)象狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例狀況與估價(jià)對(duì)象狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.13 間接比較調(diào)整indirect comparison adjustments 選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)，將估價(jià)對(duì)象狀況和可比實(shí)例狀況分別與標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整。

6.1.14 樓幢調(diào)整系數(shù)building adjusting factor 對(duì)位于不同樓幢的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。

6.1.15 樓層調(diào)整系數(shù) floor adjusting factor 對(duì)位于不同樓層的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。

6.1.16 朝向調(diào)整系數(shù)aspect adjusting factor 對(duì)位于不同朝向的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。

6.2 收益法

6.2.1 收益法income capitalization approach；income approach 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.2.2報(bào)酬資本化法yield capitalization 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相加得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.2.3直接資本化法direct capitalization 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.2.4收益乘數(shù)法income multiplier method 預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.2.5收益期remaining economic life 預(yù)計(jì)正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來可獲取凈收益的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。

6.2.6持有期holding period 預(yù)計(jì)正常情況下持有估價(jià)對(duì)象的時(shí)間，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來轉(zhuǎn)售時(shí)止的時(shí)間。

6.2.7 潛在毛收入potential gross income 估價(jià)對(duì)象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價(jià)對(duì)象的總收入。

6.2.8 空置和收租損失vacancy and collection loss 因空置或承租人拖欠租金等造成的收入損失。

6.2.9 有效毛收入effective gross income 潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。

6.2.10 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用operating expenses 維持估價(jià)對(duì)象正常使用或營(yíng)業(yè)的必要支出。

6.2.11 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率operating expenses ratio 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入的百分比。

6.2.12 凈收益net operating income 有關(guān)收入減去費(fèi)用后歸因于估價(jià)對(duì)象的收益。

6.2.13 凈收益率net income ratio 凈收益與有效毛收入的百分比。

6.2.14 期間收益annual income 預(yù)計(jì)持有期間各年可獲得的凈收益。

6.2.15 期末轉(zhuǎn)售收益reversion；income at reversion 預(yù)計(jì)在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時(shí)可獲得的凈收益。

6.2.16 實(shí)際收益actual income 估價(jià)對(duì)象實(shí)際獲得收益。

6.2.17 客觀收益objective income 估價(jià)對(duì)象在正常情況下所能獲得的收益，或?qū)嶋H收益經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后收益。

6.2.18 合同租金contract rent 租賃合同約定的租金。

6.2.19 市場(chǎng)租金market rent 某種房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均租金。

6.2.20 安全利率safe rate 沒有風(fēng)險(xiǎn)或績(jī)效風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率。

6.2.21 報(bào)酬率yield rate 將估價(jià)對(duì)象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的折現(xiàn)率。

6.2.22 資本化率capitalization rate 房地產(chǎn)未來第一年的凈收益與其價(jià)值或價(jià)格的百分比。

6.2.23 綜合資本化率overall capitalization rate 用于將全部房地產(chǎn)的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)價(jià)值的資本化率。

6.2.24 土地資本化率land capitalization rate 用于將歸因于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的資本化率。

6.2.25 建筑物資本化率building capitalization rate 用于將歸因于建筑物的經(jīng)收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的資本化率。

6.2.26 收益乘數(shù)income multiplier 房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入成熟、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。

6.2.27 市場(chǎng)提取法market extraction method 通過可比實(shí)例的有關(guān)數(shù)據(jù)測(cè)算相關(guān)估價(jià)參數(shù)的方法。

6.2.28 土地剩余技術(shù)land residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價(jià)值的方法。

6.2.29 建筑物剩余技術(shù)building residual technique 從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價(jià)值的方法。

6.3 成本法

6.3.1 成本法cost approach；contractor's method 測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.3.2 土地重置成本land replacement cost 在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新購置土地的必要支出，或重新開發(fā)土地的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

6.3.3 建筑物重置成本building replacement cost 采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料，建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在家知識(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

6.3.4 建筑物重建成本building reproduction cost 采用估價(jià)對(duì)象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

6.3.5 實(shí)際成本actual cost 購置估價(jià)對(duì)象實(shí)際支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際支出及所得利潤(rùn)。

6.3.6 客觀成本objective cost 購置估價(jià)對(duì)象的必要支出，或開發(fā)建設(shè)估價(jià)對(duì)象的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，或?qū)嶋H成本經(jīng)剔除特殊的、偶然的因素后的成本。

6.3.7 單位比較法comparative-unit method 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對(duì)其進(jìn)行處理后得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

6.3.8 分部分項(xiàng)法unit-in-place method 把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測(cè)算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或單位成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

6.3.9 工料測(cè)量法quantity survey method 把建筑物還原為建筑材料、建筑物配件和設(shè)備，測(cè)算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，調(diào)查在價(jià)值時(shí)點(diǎn)相應(yīng)的單價(jià)及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺(tái)班的數(shù)量及人工時(shí)數(shù)乘以相應(yīng)的單價(jià)和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。

6.3.10 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)率developer's profit rate 房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)與房地產(chǎn)開發(fā)投資或開發(fā)成本、銷售價(jià)格等的百分比，分為投資利潤(rùn)率、直接成本利潤(rùn)率、成本利潤(rùn)率、銷售利潤(rùn)率、稅前利潤(rùn)率、稅后利潤(rùn)率，總利潤(rùn)率、年利潤(rùn)率等。

6.3.11 建筑物折舊depreciation of building 各種原因造成的建筑物價(jià)值減損，其金額為建筑物在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本與在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。

6.3.12 物質(zhì)折舊physical deterioration 因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損。

6.3.13 功能折舊functional obsolescence 因建筑功能不足或過剩造成的建筑物價(jià)值減損，包括功能不足折舊和功能過剩折舊。

6.3.14 功能不足折舊functional obsolescence caused by deficiency 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等缺乏或低于市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)造成的建筑物價(jià)值減損。

6.3.15 功能過剩折舊functional obsolescence caused by superadequacy 因建筑物中某些部件、設(shè)施設(shè)備、功能等超過市場(chǎng)要求的標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的貢獻(xiàn)小于其成本造成的建筑物價(jià)值減損。

6.3.16 外部折舊external obsolescence 因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價(jià)值減損。

6.3.17年齡壽命法age-life method 根據(jù)建筑物的有效年齡和預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命或預(yù)期剩余經(jīng)濟(jì)壽命來測(cè)算建筑物折舊的方法。

6.3.18 分解法breakdown method 把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個(gè)組成部分，分別測(cè)算出各個(gè)組成部分后相加得到建筑物折舊的方法。

6.3.19 建筑物實(shí)際年齡actual age of building 建筑物自竣工時(shí)起至價(jià)值時(shí)點(diǎn)止的年數(shù)。

6.3.20 建筑物有效年齡effective age of building 根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑物實(shí)際狀況判斷的建筑年齡。

6.3.21 建筑自然壽命physical life of building 建筑字竣工時(shí)起至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時(shí)止的時(shí)間。

6.3.22 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命economic life of building 建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，即建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不在有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。

6.3.23 建筑物剩余自然壽命remaining physical life of building 建筑物的自然壽命減去實(shí)際年齡后的壽命。

6.3.24 建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命remaining economic life of building 建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去有效年齡后的壽命，即自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。

6.3.25 建筑物成新率building market value to replacement cost ratio 建筑物的市場(chǎng)價(jià)值與其重置成本或重建成本的百分比。

6.3.26 修復(fù)成本cost to cure 采用合理的修復(fù)方案恢復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。

6.3.27 可修復(fù)economically curable 預(yù)計(jì)修復(fù)成本小于或等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。

6.3.28 不可修復(fù)economically incurable 預(yù)計(jì)修復(fù)成本大于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)價(jià)值增加額。

6.4 假設(shè)開發(fā)法

6.4.1假設(shè)開發(fā)法hypothetical development method;residual method 求得估價(jià)對(duì)象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)和開發(fā)完成后的價(jià)值，將開發(fā)完成后價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價(jià)值時(shí)點(diǎn)后相減，或?qū)㈤_發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.4.2 待開發(fā)房地產(chǎn)proposed development;development property 具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)等。6.4.3 業(yè)主自行開發(fā)前提assumption of development by owner-occupier 估價(jià)對(duì)象將由其業(yè)主繼續(xù)開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)估價(jià)前提。

6.4.4 自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by intended developer 估價(jià)對(duì)象將被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。

6.4.5 被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提assumption of development by unidentified developer 估價(jià)對(duì)象將被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設(shè)開發(fā)法估價(jià)前提。

6.4.6后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期remaining construction and operating period 自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束時(shí)止的時(shí)間，包括后續(xù)建設(shè)期、銷售期和運(yùn)營(yíng)期。

6.4.7后續(xù)建設(shè)期remaining construction period 自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)止的時(shí)間。

6.4.8 銷售期marketing period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。

6.4.9 運(yùn)營(yíng)期operating period 自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工時(shí)起至其持有期或經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。

6.4.10開發(fā)完成后的價(jià)值gross development value 未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。

6.4.11后續(xù)開發(fā)的必要支出development cost 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成本未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)必須付出的各項(xiàng)成本、費(fèi)用和稅金。

6.4.1后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤(rùn)developer's profit 將待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)獲得的利潤(rùn)，通常為同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常情況下所能獲得的開發(fā)利潤(rùn)。

6.5其他估價(jià)方法

6.5.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正法benchmarks land value adjustment method 在政府或其有關(guān)部門已公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)對(duì)估價(jià)對(duì)象宗地所在位置的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象宗地價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.5.2 路線價(jià)法road rating method 在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段并設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，在每個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并測(cè)算其平均單價(jià)或樓面地價(jià)，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將該平均單價(jià)或樓面地價(jià)調(diào)整為各宗臨街土地價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.5.3 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法standard property value adjustment method 對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)并測(cè)算其價(jià)值或價(jià)格，利用有關(guān)調(diào)整系數(shù)將標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格調(diào)整為各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.5.4 多元回歸分析法multiple regression analysis 對(duì)估價(jià)范圍內(nèi)的所有被估價(jià)房地產(chǎn)進(jìn)行分組，是同一組內(nèi)的房地產(chǎn)具有相似性，在每組內(nèi)把房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格作為因變量，把影響房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的若干因素作為自變量，設(shè)定多元回歸模型，搜集大量房地產(chǎn)成交價(jià)格及其影響因素?cái)?shù)據(jù)，經(jīng)過試算優(yōu)化和分析檢驗(yàn)，確定多元回歸模型，利用該模型計(jì)算出各宗被估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。

6.5.5 修復(fù)成本法cure cost method 測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

6.5.6 損失資本化法income loss capitalization 預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

6.5.7 價(jià)差法before and after method 分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法

7估價(jià)報(bào)告

7.0.1估價(jià)結(jié)果報(bào)告summary appraisal report 簡(jiǎn)要記載估價(jià)委托人、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)原則、估價(jià)依據(jù)、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果、實(shí)地查勘期、估價(jià)作業(yè)期等內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告。

7.0.2 估價(jià)技術(shù)報(bào)告appraisal technique report 詳細(xì)記載估價(jià)對(duì)象描述與分析、市場(chǎng)背景描述與分析、估價(jià)方法適用性分析、估價(jià)測(cè)算過程、估價(jià)結(jié)果確定等內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告。

7.0.3 鑒證性估價(jià)報(bào)告appraisal report for identification 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向估價(jià)委托人出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告。

7.0.4 致估價(jià)委托人函letter of transmittal 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師正式地向估價(jià)委托人報(bào)告估價(jià)結(jié)果、呈送估價(jià)報(bào)告的文件。

7.0.5 估價(jià)師聲明appraiser`s certification 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)報(bào)告中對(duì)其估價(jià)職業(yè)道德、專業(yè)勝任能力、勤勉盡責(zé)估價(jià)等所作的承諾和保證。

7.0.6 估價(jià)假設(shè)和限制條件assumptions and limiting conditions 估價(jià)報(bào)告中對(duì)估價(jià)假設(shè)和估價(jià)報(bào)告使用限制的說明，包括一般假設(shè)、未定事項(xiàng)假設(shè)、背離事實(shí)假設(shè)、不相一致假設(shè)、依據(jù)不足假設(shè)以及估價(jià)報(bào)告使用限制。

7.0.7估價(jià)報(bào)告使用限制limiting condition of appraisal report 對(duì)估價(jià)報(bào)告的用途、使用者、使用期限等使用范圍的限定，以及在使用估價(jià)報(bào)告時(shí)需要注意的其他事項(xiàng)。7.0.8 估價(jià)報(bào)告使用者intended user of appraisal report 依法使用估價(jià)報(bào)告的單位或個(gè)人。

7.0.9 估價(jià)報(bào)告使用期限expired date of appraisal report 自估價(jià)報(bào)告出具之日起計(jì)算，使用估價(jià)報(bào)告不得超過的時(shí)間。

7.0.10 估價(jià)報(bào)告出具日期date of appraisal report 致估價(jià)委托人函中的致函日期。

7.0.11 實(shí)地查勘期on-site inspection period 實(shí)地查勘期的起止日期，自進(jìn)入實(shí)地查勘現(xiàn)場(chǎng)之日起至完成實(shí)地查勘之日止。

7.0.12 估價(jià)作業(yè)期appraisal work period 估價(jià)工作的起止日期，自受理估價(jià)委托之日起至估價(jià)報(bào)告出具之日止。

第二篇：房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（試行）

（征求意見稿）

第一條（制定目的）

為了提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱估價(jià)報(bào)告）質(zhì)量，統(tǒng)一估價(jià)報(bào)告評(píng)審內(nèi)容、要求和方法，保證估價(jià)報(bào)告評(píng)審客觀公平，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和有關(guān)估價(jià)指導(dǎo)意見，結(jié)合估價(jià)報(bào)告評(píng)審工作實(shí)際，制定本標(biāo)準(zhǔn)。

第二條（適用范圍）

對(duì)鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，適用本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)所稱鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為委托人提供給第三方使用，或者為委托人進(jìn)行內(nèi)部管理、接受外部監(jiān)管而出具的起著價(jià)值證明作用的估價(jià)報(bào)告，包括但不限于為了下列需要而出具的估價(jià)報(bào)告：

（一）房地產(chǎn)抵押貸款；

（二）房屋征收補(bǔ)償；

（三）人民法院拍賣房地產(chǎn)；

（四）房地產(chǎn)稅收；

（五）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓；

（六）用房地產(chǎn)作價(jià)出資設(shè)立公司或者企業(yè)；

（七）上市公司關(guān)聯(lián)交易；

（八）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量。

第三條（評(píng)審方式）

估價(jià)報(bào)告評(píng)審，采用定量評(píng)審與定性評(píng)審相結(jié)合的方式。

第四條（定量評(píng)審內(nèi)容）

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審，采用分項(xiàng)目逐項(xiàng)評(píng)分的方式。

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審項(xiàng)目，分為一般項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。

一般項(xiàng)目是指估價(jià)報(bào)告的基本組成要素和外在質(zhì)量，分為4個(gè)分項(xiàng)和28個(gè)子項(xiàng)（詳見附件）。

特殊項(xiàng)目是指特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容。其中，房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告的特殊項(xiàng)目分為6個(gè)分項(xiàng)：（1）估價(jià)假設(shè)和限制條件的特殊要求；（2）估價(jià)原則的特殊要求；（3）估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求；（4）估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析；（5）相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)提示；（6）附件的特殊要求。

第五條（定量評(píng)審得分）

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總分的滿分為100分。不應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，為各個(gè)一般項(xiàng)目的評(píng)審得分之和。

應(yīng)當(dāng)有特殊項(xiàng)目的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分，按照下列公式換算得出：

一般項(xiàng)目評(píng)審總得分＋特殊項(xiàng)目評(píng)審總得分

估價(jià)報(bào)告定量評(píng)審總得分＝————————————————————×100

100＋特殊項(xiàng)目的滿分

第六條（各評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分）

被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告存在本標(biāo)準(zhǔn)列舉的問題的，從該問題所在評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分中減去該問題對(duì)應(yīng)的扣分值。扣分值有一定范圍的，根據(jù)問題的輕重程度予以扣分。

每個(gè)評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分，為該評(píng)審子項(xiàng)的標(biāo)準(zhǔn)分減去其扣分值之和。該評(píng)審子項(xiàng)的扣分值之和超過其標(biāo)準(zhǔn)分的，僅將該標(biāo)準(zhǔn)分扣完使該評(píng)審子項(xiàng)得零分為止。

第七條（測(cè)算過程評(píng)審）

估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分按照下列方式確定：

（一）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，只能選用一種估價(jià)方法估價(jià)的，該估價(jià)方法測(cè)算過程的評(píng)審得分即為估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分。

（二）根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上估價(jià)方法估價(jià)的，先分別評(píng)定各種估價(jià)方法測(cè)算過程的得分，然后以其簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)測(cè)算過程的評(píng)審得分。理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由的，該估價(jià)方法測(cè)算過程的評(píng)審得分為零分。

第八條（創(chuàng)新特色加分）

鼓勵(lì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出具在內(nèi)容、形式等方面有創(chuàng)新、有特色的估價(jià)報(bào)告。

估價(jià)報(bào)告在嚴(yán)于《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、相應(yīng)估價(jià)指導(dǎo)意見以及本標(biāo)準(zhǔn)的要求且不同其有關(guān)內(nèi)涵相抵觸的前提下，有創(chuàng)新或者有特色的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)創(chuàng)新或者特色程度給予不超過30分的創(chuàng)新或者特色加分。其中，創(chuàng)新或者特色很突出的，加20～30分；較突出的，加10～20分；有一定創(chuàng)新或者特色的，加5～10分。給予估價(jià)報(bào)告創(chuàng)新或者特色加分的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式指出估價(jià)報(bào)告中的創(chuàng)新或者特色之處。

第九條（定性評(píng)審內(nèi)容）

估價(jià)報(bào)告定性評(píng)審，采用審查估價(jià)報(bào)告是否有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容的方式。

對(duì)于有不合格內(nèi)容的估價(jià)報(bào)告，仍然應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面的定量評(píng)審，盡量指出估價(jià)報(bào)告存在的問題，以使房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師了解估價(jià)報(bào)告存在的問題，幫助其提高估價(jià)報(bào)告質(zhì)量。

在進(jìn)行全面的定量評(píng)審中，不合格內(nèi)容所在的評(píng)審子項(xiàng)的評(píng)審得分為零分。第十條（重要內(nèi)容缺失的不合格）

估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）致估價(jià)委托人函；

（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明；

（三）估價(jià)假設(shè)和限制條件；

（四）附件。

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）估價(jià)委托人；

（二）估價(jià)機(jī)構(gòu)；

（三）估價(jià)目的；

（四）估價(jià)對(duì)象；

（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)；

（六）價(jià)值類型；

（七）估價(jià)依據(jù)；

（八）估價(jià)原則；

（九）估價(jià)方法；

（十）估價(jià)結(jié)果；

（十一）估價(jià)人員。

估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容，缺少下列內(nèi)容之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析；

（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析；

（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析；

（四）市場(chǎng)背景描述與分析；

（五）估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（根據(jù)估價(jià)目的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀價(jià)值的除外）；

（六）估價(jià)方法適用性分析；

（七）估價(jià)測(cè)算過程；

（八）估價(jià)結(jié)果確定。

特定估價(jià)目的的估價(jià)報(bào)告缺少應(yīng)當(dāng)具有的獨(dú)特組成要素或者缺少應(yīng)當(dāng)予以描述、分析的獨(dú)特內(nèi)容的，估價(jià)報(bào)告為不合格。

第十一條（有重大問題的不合格）估價(jià)報(bào)告有下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告為不合格：

（一）致估價(jià)委托人函上無房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章；

（二）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明上無兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字；

（三）估價(jià)報(bào)告出具日期（致估價(jià)委托人函上的落款日期）不在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)；

（四）隨意編造對(duì)估價(jià)結(jié)果有直接影響的估價(jià)假設(shè)；

（五）估價(jià)目的表述錯(cuò)誤或者未對(duì)應(yīng)其經(jīng)濟(jì)行為；

（六）根據(jù)估價(jià)目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行相應(yīng)處分、但不符合有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，估價(jià)對(duì)象界定不清或者有嚴(yán)重錯(cuò)誤，遺漏、虛構(gòu)估價(jià)對(duì)象；

（七）估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定錯(cuò)誤，與估價(jià)目的不適應(yīng)或者與有關(guān)規(guī)定不同且未充分說明理由；

（八）價(jià)值類型選擇或者價(jià)值內(nèi)涵、定義表述有嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（九）估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者未在“估價(jià)依據(jù)”中列明估價(jià)所必須依據(jù)的法律法規(guī)、估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見，或者估價(jià)依據(jù)運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，或者在估價(jià)中完全未體現(xiàn)估價(jià)依據(jù)的要求；

（十）估價(jià)方法選用錯(cuò)誤，或者理論上適用的估價(jià)方法未選用且未充分說明理由，或者估價(jià)技術(shù)路線（估價(jià)思路）嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（十一）估價(jià)方法運(yùn)用嚴(yán)重錯(cuò)誤，包括計(jì)算公式選用、測(cè)算過程、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤；

（十二）虛構(gòu)、編造估價(jià)基本數(shù)據(jù)、重要參數(shù)或者可比實(shí)例；

（十三）估價(jià)報(bào)告中的重要內(nèi)容前后矛盾或者不一致，包括致估價(jià)委托人函、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果不一致，估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法選用不一致。

第十二條（其他不合格情形）

估價(jià)報(bào)告例行評(píng)審可以不審查是否存在下列情形，但在評(píng)審中發(fā)現(xiàn)存在下列情形之一的，估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)不合格：

（一）根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》，估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)許可業(yè)務(wù)范圍；

（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)委托人或者相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系，或者與估價(jià)對(duì)象有利益關(guān)系；

（三）估價(jià)報(bào)告對(duì)應(yīng)的估價(jià)業(yè)務(wù)超出了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力，但有重要專業(yè)幫助并予以說明的除外；

（四）被評(píng)審的估價(jià)報(bào)告與出具給委托人或者完成時(shí)的估價(jià)報(bào)告內(nèi)容不一致；

（五）估價(jià)結(jié)果不合理偏高或者偏低。

第十三條（評(píng)審結(jié)論）估價(jià)報(bào)告評(píng)審結(jié)論由定量評(píng)審得分和評(píng)審意見組成。

沒有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告的定量評(píng)審總得分不足60分的，有創(chuàng)新或者特色加分的估價(jià)報(bào)告加分前的定量評(píng)審總得分不足55分或者加分后的總得分不足60分的，以及有本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的不合格內(nèi)容之一的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審不合格。前款以外的估價(jià)報(bào)告，為評(píng)審合格。其中，90分以上的，為一等報(bào)告；80分以上、不足90分的，為二等報(bào)告；70分以上、不足80分的，為三等報(bào)告；60分以上、不足70分的，為四等報(bào)告。

評(píng)審意見應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)報(bào)告是否合格，并指出估價(jià)報(bào)告存在的主要問題。第十四條（參照?qǐng)?zhí)行）

對(duì)非鑒證性估價(jià)報(bào)告進(jìn)行評(píng)審，參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第十五條（解釋權(quán)）

本標(biāo)準(zhǔn)由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第十六條（施行日期）

本標(biāo)準(zhǔn)自發(fā)布之日起施行。

第三篇：置業(yè)顧問必備房地產(chǎn)基本術(shù)語

置業(yè)顧問必備房地產(chǎn)基本術(shù)語

要成為一位專業(yè)房地產(chǎn)置業(yè)顧問，一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的地產(chǎn)精英，不但要具備良好的職業(yè)道德，良好的現(xiàn)代服務(wù)意識(shí)，良好的心理環(huán)境和心理狀態(tài)，還要具備房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，理解房地產(chǎn)基本術(shù)語，才能更好地賣房子。2008年，隨著市場(chǎng)走向理性回歸或低迷，市場(chǎng)走向了買方市場(chǎng)、走向?qū)I(yè)化、國際化。為此，我們需要每一天，不斷充電學(xué)習(xí)，才不被市場(chǎng)淘汰，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的人才市場(chǎng)環(huán)境中生存。

下面是作為一個(gè)合格的置業(yè)顧問應(yīng)具備的房地產(chǎn)110個(gè)基本術(shù)語，與大家一起學(xué)習(xí)分享！

1、城市居住區(qū)：城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

2、居住小區(qū)：居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模 7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活

聚居地。

3、居住組團(tuán)：居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服

務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。

4、環(huán)保小區(qū)：按國家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購房者來說，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌”的廣告效應(yīng)。

5、花園式住宅：也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。

6、躍層式住宅：這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)

入。

7、復(fù)式住宅：這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：

1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。

2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。

3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。

8、智能化大廈：又稱“智能型大廈”是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的服務(wù)及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS），辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）通信自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)（FAS）,保安自動(dòng)

化系統(tǒng)（SAS）。

9、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。

10、建造商：建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市政工程、基礎(chǔ)工程及土建裝修工程的建筑商。

11、發(fā)展商：發(fā)展商是指策劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目并籌資建設(shè)的房

地產(chǎn)公司。

12、代理商：代理商是指負(fù)責(zé)銷售策劃和銷售具體工作并以此賺取

傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。

13、物業(yè)管理：是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理項(xiàng)

目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

14、解困房：指在實(shí)施“安居工程”之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁擠戶而修建的住房。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供應(yīng)。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。

15、安居房：為了讓廣大普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國家開始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。安居房指由國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。

16、微利房：指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有

升值潛力。

17、貨幣分房：所謂貨幣分房，就是把原來單位以實(shí)物形式分配給職工的那部分住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或

租房。

18、房改房：指國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改過程中，按各單位確定的分房原則（一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算），已經(jīng)分配或?qū)⒁峙洹?zhí)行國家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或成本價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。

19、宗地：宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地

塊。20、宗地圖：宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。

21、三通一平：指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定

要求。

22、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

23、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。

24、其他用地：其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等。

25、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

26、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

27、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

28、道路紅線：道路紅線是指城市道路（含居住區(qū)級(jí)道路）用地的規(guī)劃控制線。

29、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制

線。

30、配建設(shè)施：配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

31、公共活動(dòng)中心：公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

32、建筑小品：建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和

指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

33、建筑密度：建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％），它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率

和建筑密集程度。

34、容積率：容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

35、綠化率：綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。綠化率高為好。

36、綠地率：綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率（%）。綠地率所指的“居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地”主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

37、房地產(chǎn)交易：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國家規(guī)定了基本的制度，即國有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地

產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。

38、征用價(jià)：指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)（如農(nóng)地、林地、市地等）向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。

39、出讓價(jià)：指政府將國有地產(chǎn)出讓若干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。40、轉(zhuǎn)讓價(jià)：指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨

幣總額。

41、出租價(jià)：指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金

額。

42、入股價(jià)：指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。

43、評(píng)估價(jià)：是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。

44、征稅價(jià)：如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。

45、清產(chǎn)核資價(jià)：為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)

該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。

46、補(bǔ)交價(jià)：指對(duì)行政劃撥或無償使用的國有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。若今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。

47、確認(rèn)價(jià)：是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是。

48、基準(zhǔn)地價(jià)：指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。

49、標(biāo)定地價(jià)：指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。

50、商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成：商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房?jī)r(jià)）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大部分組成：一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)

51、均價(jià)：均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)。

52、基價(jià)：基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

53、起價(jià)：起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。

54、預(yù)售價(jià)：預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

55、一次性買斷價(jià)：一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

56、一次性付款：這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠。

57、定金：定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

58、違約金：違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。

59、住房公積金：住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。

60、房地產(chǎn)保險(xiǎn)：是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和服務(wù)等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。

61、銀行按揭：銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等。

62、抵押貸款方式：是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。

63、房屋所有權(quán)：房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

64、使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。

65、公房：公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。

66、不可售公房：不可售公房是指根據(jù)現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生間合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花園住宅等成套房屋。

67、已購公房：已購公房又稱售后公房，就是購買的公有住房

68、單位產(chǎn)權(quán)房：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。

69、廉租房：廉租房是在新出臺(tái)的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。

70、私房：私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。

71、產(chǎn)權(quán)證書：產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。

72、共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

73、共有房產(chǎn)：共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

74、二手房：二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。

75、期房：期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

76、現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。

77、外銷房：外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。

78、內(nèi)銷房：內(nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。

79、準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

80、尾房：尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

81、爛尾房：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

82、購房面積：在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成部分，因此，按“套”或“單元”銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積。

83、建筑面積：住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

84、銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

85、套內(nèi)面積：俗稱“地磚面積”。它是在實(shí)用面積的基礎(chǔ)上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。

86、得房率：得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積 +分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

87、實(shí)用率：實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

88、居住面積：住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積（即結(jié)構(gòu)面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)。獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為1.83。

89、結(jié)構(gòu)面積：住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成部分的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。

90、輔助面積：輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

91、竣工面積：竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.92、計(jì)租面積：作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽臺(tái)（閉合式按一半計(jì)算），壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

93、使用面積：住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比較直觀地反應(yīng)住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。

94、公用面積：住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

95、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

96、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

97、剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。

98、層高：是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，通常下層樓板面到上層樓板面之間的距離。

99、凈高：是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

100、開間：住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。根據(jù)1987年發(fā)布的《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

101、進(jìn)深：住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。根據(jù)《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。

102、標(biāo)準(zhǔn)層：是指平面布置相同的住宅樓層。

103、陽臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

104、平臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

105、走廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。

106、地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

107、半地下室：是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

108、過道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

109、玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。玄關(guān)一般與廳相連，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。

110、隔斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?/p>

第四篇：房地產(chǎn)估價(jià)基本制度與政策_(dá)參考答案

一

AAABBDCDBDCABDDBBBDBBBCBA ACBDBDBBCBBBDCC

二、BCDEACEACDABDEAE

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四、CACDBAAADADBDACD

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第五篇：園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)全錄

園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)

條文說明——1.總 則

1.0.1 《園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡(jiǎn)稱“基本術(shù)語”)是指在園林行業(yè)中比較常見，與園林規(guī)劃設(shè)計(jì)聯(lián)系相對(duì)比較緊密的行業(yè)專門用語。“基本術(shù)語”中所稱的園林，包括傳統(tǒng)園林學(xué)、城市園林綠化學(xué)和大地景觀規(guī)劃三個(gè)部分，即通常所說的風(fēng)景園林所涉及的各個(gè)領(lǐng)域。

由于中國園林的歷史悠久、專業(yè)覆蓋面廣、內(nèi)容豐富以及空間應(yīng)用范圍大，行業(yè)術(shù)語的數(shù)量也很大，既有園林從古至今約定俗成的術(shù)語，也有從相關(guān)行業(yè)和不同領(lǐng)域借鑒來的術(shù)語，還有園林與相關(guān)學(xué)科相互滲透交融過程中產(chǎn)生的詞匯，許多術(shù)語的確切定義尚需做進(jìn)一步的討論。園林規(guī)劃設(shè)計(jì)作為行業(yè)的龍頭，基本上能夠?qū)⑿袠I(yè)所涉及的各個(gè)專業(yè)和相關(guān)術(shù)語聯(lián)系起來。術(shù)語是各門學(xué)科的專門用語，有嚴(yán)格規(guī)定的意義。本標(biāo)準(zhǔn)在篩選了數(shù)百個(gè)常見的園林名詞之后，選擇了117個(gè)術(shù)語。對(duì)于園林行業(yè)中一般的術(shù)語和不需要特別解釋的名詞，目前暫不予以選用。在以后《園林基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》的修編過程中，待一些術(shù)語的定義進(jìn)一步完善后，再進(jìn)行定義的調(diào)整和詞條的增減。

對(duì)園林術(shù)語的選擇和定義相對(duì)比較困難。有些術(shù)語如“園林意境”屬于純藝術(shù)范疇，涉及中國“天人合一”思想指導(dǎo)下獨(dú)特的造園境界的追求；有些術(shù)語如“綠化”，既是學(xué)科術(shù)語，又是行業(yè)名詞，同時(shí)也是大眾用語，其內(nèi)容比較開放、廣泛和不易確定。因此，本標(biāo)準(zhǔn)盡量在與園林學(xué)科有關(guān)的術(shù)語層面對(duì)它們作出規(guī)定。

本標(biāo)準(zhǔn)采用中、英文對(duì)照的方式，并采用英漢條文對(duì)照和漢語文字、拼音條文對(duì)照的方式索引。英文術(shù)語盡量以國家授權(quán)過的權(quán)威出版物為準(zhǔn)。

1.0.2“基本術(shù)語”將有利于園林及其相關(guān)行業(yè)在科學(xué)研究和技術(shù)交流中用語的規(guī)范化、行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的嚴(yán)謹(jǐn)描述及合同文本的準(zhǔn)確表達(dá)。條文說明——2.通用術(shù)語 2.0.1 園林學(xué)

采用“園林學(xué)”一詞作為主要行業(yè)術(shù)語的主要依據(jù)之一是全國自然科學(xué)審定委員會(huì)公布的《建筑 園林 城市規(guī)劃名詞》(1996)。該書在“前言”中有如下解釋和說明：“如‘園林學(xué)’一詞，有的專家認(rèn)為應(yīng)以‘景觀學(xué)’代替，但考慮到我國多年來習(xí)用的‘園林學(xué)’的概念已不斷擴(kuò)大，故仍采用‘園林學(xué)’，與英文的 landscape architecture相當(dāng)”。“根據(jù)國務(wù)院授權(quán)，委員會(huì)審定公布的名詞術(shù)語，科研、教學(xué)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)以及新聞出版等各部門，均應(yīng)遵照使用”。

中國園林歷史悠久，但是作為一門學(xué)科它又很年輕。在漢文化圈內(nèi)的國家和地區(qū)中，韓國稱之為“造景”，日本稱之為“造園”，臺(tái)灣稱之為“景園”；名稱雖略有不同，但是其所研究的內(nèi)容是一致的。因此，我們?nèi)匀谎赜弥袊鴤鹘y(tǒng)的“園林”一詞，作為學(xué)科的名稱。

作為研究園林理論和技術(shù)的綜合學(xué)科，現(xiàn)代的園林學(xué)包括：傳統(tǒng)園林學(xué)、城市園林綠化學(xué)和大地景觀規(guī)劃。傳統(tǒng)園林學(xué)主要包括園林歷史、園林藝術(shù)、園林植物、園林工程、園林建筑等分支學(xué)科，并運(yùn)用相關(guān)的成果來創(chuàng)造、保護(hù)和管理各種園林；選育優(yōu)良品質(zhì)的植物；研究表現(xiàn)良好的植物群落組合；研究植物生境特點(diǎn)及相關(guān)栽培管理技術(shù)；提高園林綠地的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和綠地的生態(tài)效益。城市園林綠化學(xué)研究的是園林綠化在城市建設(shè)中的作用，調(diào)查研究居民游憩、健身時(shí)對(duì)園林綠地的需求和文化心理，測(cè)定園林綠化改善和凈化環(huán)境能力的計(jì)量化數(shù)據(jù)，合理地確定城市中所需的綠量并合理布局，構(gòu)成系統(tǒng)；研究并實(shí)施城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)；研究城市中各類園林綠地的建設(shè)、管理技術(shù)；分析評(píng)估城市園林綠化在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的投資和效益；以及研究制定推進(jìn)城市園林綠化的政策、措施等。大地景觀規(guī)劃是發(fā)展中的課題，其任務(wù)是把大地的自然景觀和人文景觀當(dāng)作資源來看待，從生態(tài)價(jià)值、社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和審美價(jià)值三方面來進(jìn)行評(píng)價(jià)和環(huán)境敏感性分析；最大限度地保存典型的生態(tài)系統(tǒng)和珍貴瀕危生物種的繁衍棲息地，保護(hù)生物多樣性，保存自然景觀和珍貴的自然、文化遺產(chǎn)，最合理地使用土地。規(guī)劃范圍包括風(fēng)景名勝區(qū)、國家公園、休養(yǎng)度假勝地、自然保護(hù)區(qū)及其他跡地的景觀恢復(fù)等。2.0.2 園林

園林一詞始見于西晉。在歷史上，因時(shí)間、內(nèi)容和形式的不同曾用過不同的名稱，如囿、獵苑、苑、宮苑、園、園池、庭園、宅園、別業(yè)等。現(xiàn)代園林包括庭院、宅園、小游園、公園、附屬綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地等各種城市綠地。隨著園林學(xué)科的發(fā)展，其外延擴(kuò)大到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)的游覽區(qū)以及文化遺址保護(hù)綠地、旅游度假休閑、休養(yǎng)勝地等范圍。

從物質(zhì)形態(tài)來看，山(地形)、水、植物(生物)和建筑是園林組成的四大要素。園林不是對(duì)相關(guān)要素進(jìn)行簡(jiǎn)單的疊加，而是對(duì)它們進(jìn)行有機(jī)整合之后創(chuàng)造出的藝術(shù)整體。

園林學(xué)與園林、園的關(guān)系。“園林學(xué)”是關(guān)于園林發(fā)生、發(fā)展一般規(guī)律的學(xué)問；“園林”是對(duì)各種各樣公園、綠地概念的總稱；“園”則是指具體的公園、綠地等綠色空間。2.0.3 綠化

綠化包括國土綠化、城市綠化、四旁綠化和道路綠化等。綠化改善環(huán)境包括改善生態(tài)環(huán)境和一定程度的美化環(huán)境。

綠化與園林的關(guān)系。“綠化”一詞源于前蘇聯(lián)，是“城市居民區(qū)綠化”的簡(jiǎn)稱，在我國大約有50年的歷史。“園林”一詞為中國傳統(tǒng)用語，在我國已有1700年歷史。綠化單指植物因素，而植物是園林的重要組成要素之一，因此，綠化是園林的基礎(chǔ)，是局部。園林包括綜合因素，園林是對(duì)其各組成要素的有機(jī)整合，是各個(gè)組成要素的最高級(jí)表現(xiàn)形式，是整體。綠化注重植物栽植和實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益的物質(zhì)功能，同時(shí)也含有一定的“美化”意思；園林則更加注重精神功能，在實(shí)現(xiàn)生態(tài)效益的基礎(chǔ)上，特別強(qiáng)調(diào)藝術(shù)效果和綜合功能。因此，(1)在國土范圍內(nèi)，一般將普遍的植樹造林稱為“綠化”，將具有更高審美質(zhì)量的風(fēng)景名勝區(qū)等優(yōu)美環(huán)境稱為“園林”；(2)在城市范圍內(nèi)，一般將郊區(qū)的荒山植樹和農(nóng)田林網(wǎng)建設(shè)稱為“綠化”，將市區(qū)的綠色空間稱為“園林”；(3)在市區(qū)范圍內(nèi)，將普通的植物種植和美學(xué)質(zhì)量一般的綠色空間建設(shè)稱為“綠化”，將經(jīng)過精心規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工管理的公園、花園稱為“園林”。

園林與綠化在改善生態(tài)環(huán)境方面的作用是一致的，在審美價(jià)值和功能的多樣性方面是不同的。“園林綠化”有時(shí)作為一個(gè)名詞使用，即用行業(yè)中最高層次的和最基礎(chǔ)的兩個(gè)方面來描述整個(gè)行業(yè)，其意思與“園林”的內(nèi)涵相同。園林可以包含綠化，但綠化不能代表園林。2.0.4 城市綠化

城市綠化相對(duì)于城市園林而言，其形式較為簡(jiǎn)單，功能較為單一，美學(xué)價(jià)值比較一般，管理比較粗放，以生態(tài)效益為主，兼有美化功能，是城市園林的組成部分和生態(tài)基礎(chǔ)。2.0.5 城市綠地

廣義的城市綠地，指城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的各種綠地。

包括：公園綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地、附屬綠地和其他綠地。

城市綠地不包括：

(1)屋頂綠化、垂直綠化、陽臺(tái)綠化和室內(nèi)綠化；

(2)以物質(zhì)生產(chǎn)為主的林地、耕地、牧草地、果園和竹園等地；

(3)城市規(guī)劃中不列入“綠地”的水域。

上述內(nèi)容屬于“城市綠化”范疇。

狹義的城市綠地，指面積較小、設(shè)施較少或沒有設(shè)施的綠化地段，區(qū)別于面積較大、設(shè)施較為完善的“公園”。

“綠地”作為城市規(guī)劃專門術(shù)語，在國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ 137中指城市建設(shè)用地的一個(gè)大類，其中包括公共綠地、生產(chǎn)和防護(hù)綠地兩個(gè)種類。

本標(biāo)準(zhǔn)指的是廣義的城市綠地，即國務(wù)院《城市綠化條例》中“城市綠地”的范疇。條文說明——3.城市綠地系統(tǒng) 3.1 城市綠地 3.1.1 公園綠地

公園綠地指各種公園和向公眾開放的綠地。包括綜合公園、社區(qū)公園、專類公園、帶狀公園和街旁綠地，含其范圍內(nèi)的水域；不包括附屬綠地、生產(chǎn)綠地、防護(hù)綠地和其他綠地。

公園綠地中除“小區(qū)游園”之外，都參與城市用地平衡，相當(dāng)于“公共綠地”。在國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ 137中，“公共綠地”被列為“綠地”大類下的一個(gè)中類。包括“公園”和“街頭綠地”兩個(gè)小類。

“公共綠地”一詞來源于前蘇聯(lián)，突出反映的是綠地的所有權(quán)、產(chǎn)權(quán)等公共屬性。我國目前在綠地的分類上不存在私有綠地，所有的城市綠地都屬于國家、為公眾服務(wù)。公共綠地與國際上公園的內(nèi)涵相似，與我國的公園和開放型綠地相當(dāng)，因此，都屬于公園綠地性質(zhì)。鑒于此，公園綠地的概念更能夠反映出公共綠地的功能特征而不是屬性特征。3.1.2 公園

是公園綠地的一種類型，也是城市綠地系統(tǒng)的重要組成部分。狹義的公園指面積較大、綠化用地比例較高、設(shè)施較為完善、服務(wù)半徑合理、通常有圍墻環(huán)繞、設(shè)有公園一級(jí)管理機(jī)構(gòu)的綠地；廣義的公園除了上述的公園之外，還包括設(shè)施較為簡(jiǎn)單、具有公園性質(zhì)的敞開式綠地。發(fā)達(dá)國家的公園一般是向公眾免費(fèi)開放的。

國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《公園設(shè)計(jì)規(guī)范》CJJ 48對(duì)不同公園內(nèi)部的用地比例有明確的規(guī)定。3.1.3 兒童公園

附屬于公園綠地中的兒童活動(dòng)場(chǎng)地不屬于兒童公園。3.1.4 動(dòng)物園

指獨(dú)立的動(dòng)物園。附屬于公園中的“動(dòng)物角”不屬于動(dòng)物園。普通的動(dòng)物飼養(yǎng)場(chǎng)、馬戲團(tuán)所屬的動(dòng)物活動(dòng)用地不屬于動(dòng)物園。

動(dòng)物園包括城市動(dòng)物園和野生動(dòng)物園等。3.1.5 植物園

指獨(dú)立的植物園。側(cè)重科學(xué)研究的植物園以收集植物物種為主，側(cè)重植物觀賞的植物園以展示植物的景觀多樣性為主。附屬于公園內(nèi)的植物展覽區(qū)不屬于植物園。3.1.6 墓園

墓園不包括烈士陵園。3.1.9 花園

花園指以觀賞花卉植物為主要功能的園林。花園與公園的區(qū)別為：花園的規(guī)模相對(duì)較小，也可附屬在公園內(nèi)；花園的職能較為單一，公園的職能較為綜合；在國外，花園可能是私有的、收費(fèi)的，而公園是公有的，向公眾免費(fèi)開放的。3.1.10 歷史名園

歷史名園一定是國家級(jí)、省(自治區(qū))級(jí)、市(區(qū))級(jí)或縣級(jí)文物保護(hù)單位。沒有被審定為各級(jí)文物保護(hù)單位的園林不屬于歷史名園。3.1.11 風(fēng)景名勝公園

我國的風(fēng)景名勝區(qū)多數(shù)在城市郊區(qū)，位于城市建設(shè)用地之外，而公園多數(shù)位于市區(qū)，位于城市建設(shè)用地之內(nèi)。當(dāng)二者在空間上交叉時(shí)，往往會(huì)形成風(fēng)景名勝公園。位于或部分位于城市建設(shè)用地內(nèi)，依托風(fēng)景名勝點(diǎn)形成的公園或風(fēng)景名勝區(qū)按照城市公園職能使用的部分屬于此類。風(fēng)景名勝公園的用地屬于城市建設(shè)用地，參與城市用地平衡；屬于風(fēng)景名勝區(qū)但其用地又不屬于城市建設(shè)用地的部分，不屬于風(fēng)景名勝公園。3.1.12 紀(jì)念公園

紀(jì)念公園包括烈士陵園，不包括墓園。3.1.13 街旁綠地

街旁綠地包括小型沿街綠地、街道廣場(chǎng)綠地等。

街旁綠地又名街頭綠地。街旁綠地有兩個(gè)含義：一是指屬于公園性質(zhì)的沿街綠地；二是指該綠地必須不屬于城市道路廣場(chǎng)用地。3.1.14 帶狀公園

帶狀公園位于規(guī)劃的道路紅線以外。帶狀公園的最窄處必須保證游人的通行、綠化種植帶的延續(xù)以及小型休息設(shè)施的布置。3.1.17 社區(qū)公園

包括“居住區(qū)公園”和“小區(qū)游園”，不包括居住組團(tuán)綠地等分散式的綠地。3.1.18 生產(chǎn)綠地

生產(chǎn)綠地不管是否為園林部門所屬，只要是被劃定為城市建設(shè)用地，為城市綠化服務(wù)，能為城市提供苗木、草坪、花卉和種子的各類圃地或科研實(shí)驗(yàn)基地，均應(yīng)作為生產(chǎn)綠地。

臨時(shí)性的苗圃和花卉、苗木市場(chǎng)用地不屬于生產(chǎn)綠地。3.1.19 防護(hù)綠地

防護(hù)綠地針對(duì)城市的污染源或可能的災(zāi)害發(fā)生地而設(shè)置，一般游人不宜進(jìn)入。防護(hù)綠地包括：衛(wèi)生隔離綠帶、道路防護(hù)綠地、城市高壓走廊綠帶、防風(fēng)林帶等，不包括城市之間的綠化隔離帶。3.1.20 附屬綠地

根據(jù)國家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》GBJ 137的規(guī)定，附屬綠地不列入城市用地分類中的“綠地”類，而從屬于各類建設(shè)用地之中。包括附屬在公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地和特殊用地中的綠化用地。

附屬綠地不單獨(dú)參與城市用地平衡，其功能服從于其所附屬的城市建設(shè)用地的性質(zhì)。3.1.21 居住綠地

條文中的“居住用地”包括居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等各種類型的成片或零星的用地。居住綠地屬附屬綠地性質(zhì)，包括組團(tuán)綠地、宅旁綠地、配套公建綠地、小區(qū)道路綠地。

居住區(qū)級(jí)公園和小區(qū)游園屬于社區(qū)公園，不屬于居住綠地。居住區(qū)級(jí)公園參與城市建設(shè)用地平衡。3.1.22 道路綠地

道路綠地包括：道路綠帶、交通島綠地、廣場(chǎng)綠地和停車場(chǎng)綠地。道路綠帶指道路紅線范圍內(nèi)的帶狀綠地；交通島綠地指可綠化的交通島用地；廣場(chǎng)綠地和停車場(chǎng)綠地指交通廣場(chǎng)、游憩集會(huì)廣場(chǎng)和社會(huì)停車場(chǎng)庫用地范圍內(nèi)的綠化用地。

道路綠地位于規(guī)劃的道路廣場(chǎng)用地之內(nèi)，屬于附屬綠地性質(zhì)，不單獨(dú)參與城市用地平衡。3.1.23 屋頂花園

狹義的屋頂花園以綠化為主，主要功能是植物觀賞，游人可以進(jìn)入的花園。廣義的屋頂花園也包括以鋪裝為主、結(jié)合綠化，適宜游人休憩的或完全被植物覆蓋、游人不能進(jìn)入的屋頂空間。3.1.24 立體綠化

立體綠化是相對(duì)于地面綠化而言的，它包括棚架綠化、墻面垂直綠化、屋頂綠化等多種綠化形式。3.1.25 風(fēng)景林地

風(fēng)景林地僅限于具有景觀價(jià)值的林地。3.2 城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃3.2.1 城市綠地系統(tǒng)

城市綠地系統(tǒng)包括各種類型和規(guī)模的城市綠化用地，其整體應(yīng)當(dāng)是一個(gè)結(jié)構(gòu)完整的系統(tǒng)，并承擔(dān)城市的以下職能：改善城市生態(tài)環(huán)境、滿足居民休閑娛樂要求、組織城市景觀、美化環(huán)境和防災(zāi)避災(zāi)等。

現(xiàn)在的綠地系統(tǒng)往往與城市開放空間(open space)的概念相結(jié)合，將城市的綠化用地、廣場(chǎng)、道路系統(tǒng)、文物古跡、娛樂設(shè)施、風(fēng)景名勝區(qū)和自然保護(hù)區(qū)等因素統(tǒng)一考慮。不同的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)會(huì)產(chǎn)生不同的系統(tǒng)功效，綠地系統(tǒng)的整體功效應(yīng)當(dāng)大于各個(gè)綠地功效之和，合理的城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)是相對(duì)穩(wěn)定而長(zhǎng)久的。3.2.2 城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃

一般有兩種形式。第一種屬城市總體規(guī)劃的組成部分，是城市總體規(guī)劃中的專業(yè)規(guī)劃。其任務(wù)是調(diào)查與評(píng)價(jià)城市發(fā)展的自然條件；協(xié)調(diào)城市綠地與其他各項(xiàng)建設(shè)用地的關(guān)系；確定城市公園綠地和生產(chǎn)防護(hù)綠地的空間布局、規(guī)劃總量和人均定額。這實(shí)際是一種對(duì)城市部分綠地進(jìn)行的規(guī)劃或不完全的系統(tǒng)規(guī)劃。

第二種屬專項(xiàng)規(guī)劃，《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》第十六條提出(城市綠化規(guī)劃)“必要時(shí)可分別編制”的城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃指第二種形式。其主要任務(wù)是以區(qū)域規(guī)劃、城市總體規(guī)劃為依據(jù)，預(yù)測(cè)城市綠化各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)的發(fā)展水平，綜合部署各類各級(jí)城市綠地，確定綠地系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)、功能和在一定的劃期內(nèi)應(yīng)解決的主要問題；確定城市主要綠化樹種和園林設(shè)施以及近期建設(shè)項(xiàng)目等，從而滿足城市和居民對(duì)城市綠地的生態(tài)保護(hù)和游憩休閑等方面的要求。這是一種針對(duì)城市所有綠地和各個(gè)層次的完全的系統(tǒng)規(guī)劃。本標(biāo)準(zhǔn)指的是第二種情況。3.2.3 綠化覆蓋面積

所有植物的垂直投影面積只能計(jì)算一次，不得重復(fù)相加計(jì)算。3.2.4 綠化覆蓋率

計(jì)算公式：綠化覆蓋率＝區(qū)域內(nèi)的綠化覆蓋面積／該區(qū)域用地總面積X100％

“用地總面積”指垂直投影面積，不應(yīng)按山坡地的曲面表面積計(jì)算。3.2.5 綠地率

計(jì)算公式：綠地率＝區(qū)域內(nèi)的綠地面積/該區(qū)域用地總面積X100％

綠化用地面積指垂直投影面積，不應(yīng)按山坡地的曲面表面積計(jì)算。

綠化覆蓋率和綠地率的區(qū)別。綠化覆蓋率指植物冠幅的投影面積占城市用地的百分比，是描述城市下墊面狀況的一項(xiàng)重要指標(biāo)。綠地率指用于綠化種植的土地面積(垂直投影面積)占城市用地的百分比，是描述城市用地構(gòu)成的一項(xiàng)重要指標(biāo)。一般綠化覆蓋率高于綠地率并保持一定的差值。3.2.6 綠帶

僅指城市之間或城市外圍以綠化為主的建設(shè)控制地帶，目的是控制城市“攤大餅”式地盲目連片發(fā)展。防止城市環(huán)境惡化。綠帶不包括其他功能的帶狀綠地。3.2.7 楔形綠地

楔形綠地將城市內(nèi)、外相連，其基本功能是將郊區(qū)的新鮮空氣引進(jìn)城市，并形成廊道。條文說明——4.園林規(guī)劃與設(shè)計(jì) 4.1 園 林 史 4.1.2 古典園林

包括中國古典園林和西方古典園林。古典園林不同于古代園林，它既可以是建于古代的園林，也可以是建于現(xiàn)代而具有古代園林風(fēng)格的園林。古典園林曾用名傳統(tǒng)園林。4.1.3 囿

中國古代園林中，把種花木的叫園，養(yǎng)禽獸的叫囿。

囿是最早見于中國史籍記載的園林形式，也是中國皇家園林的雛形。通常在選定地域后劃出范圍或筑界垣，囿中草木鳥獸自然滋生繁育。帝王貴族進(jìn)行狩獵既是游樂活動(dòng)，也是一種軍事訓(xùn)練方式；囿中有自然景象、天然植被和鳥獸的活動(dòng)，可以賞心悅目，得到美的享受。4.1.5 皇家園林

包括古籍中所稱的苑、宮苑、苑囿、御苑等。4.1.6 私家園林

包括古籍中所稱的園、園亭、園野、池館、草堂、山莊、別業(yè)等，是相對(duì)于皇家園林而言的。

4.1.7 寺廟園林

寺廟園林的功能要服從于寺廟宗教環(huán)境的要求，寺廟園林即宗教化了的園林。寺廟園林不同于園林寺廟，園林寺廟指園林化的寺廟，即美化了的宗教環(huán)境。4.2 園林藝術(shù) 4.2.2 相地

中國古代造園用語。除了通常意義上設(shè)計(jì)者將園址作為客體進(jìn)行研究外，園址同時(shí)也成為設(shè)計(jì)者自身的一部分被體察、體悟。這里包含著中國古代“天人合一”和“物我齊觀”的認(rèn)識(shí)論和方法論。4.2.3 造景

使環(huán)境從沒有觀賞價(jià)值到具有觀賞價(jià)值，或從較低的觀賞價(jià)值到較高的觀賞價(jià)值的活動(dòng)。4.2.4 借景

“借”有借用、因借、依據(jù)和憑借的意思。借景可分為：近借、遠(yuǎn)借、鄰借、互借、仰借、俯借和應(yīng)時(shí)借等。4.2.5 園林意境

園林意境對(duì)內(nèi)可以抒己，對(duì)外足以感人。園林意境強(qiáng)調(diào)的是園林空間環(huán)境的精神屬性，是相對(duì)于園林生態(tài)環(huán)境的物質(zhì)屬性而言的。

園林造景并不能直接創(chuàng)造意境，但能運(yùn)用人們的心理活動(dòng)規(guī)律和所具有的社會(huì)文化積淀，充分發(fā)揮園林造景的特點(diǎn)，創(chuàng)造出促使游賞者產(chǎn)生多種優(yōu)美意境的環(huán)境條件。4.2.6 透景線

透景線與透視線有所不同。透景線遠(yuǎn)方空間的終點(diǎn)是可以被觀賞的具體景物，而透視線僅僅是遠(yuǎn)方的可透視空間。4.2.7 盆景

盆景大多用植物、水、石等材料，經(jīng)過藝術(shù)加工，種植或布置在盆中，使之成為自然景物縮影的一種陳設(shè)品。

日本的盆栽又稱盆栽植物(bonsai)，與我國的植物盆景相似。4.3 規(guī)劃設(shè)計(jì) 4.3.1 園林規(guī)劃

園林規(guī)劃包括風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃、城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃和公園規(guī)劃。面積較大和復(fù)雜區(qū)域的規(guī)劃，按照工作階段一般可以分為規(guī)劃大綱、總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。

園林規(guī)劃的重點(diǎn)為：分析建設(shè)條件，研究存在問題，確定園林主要職能和建設(shè)規(guī)模，控制開發(fā)的方式和強(qiáng)度，確定用地和用地之間、用地與項(xiàng)目之間、項(xiàng)目與經(jīng)濟(jì)的可行性之間合理的時(shí)間和空間關(guān)系。4.3.2 園林布局

園林布局是園林規(guī)劃、設(shè)計(jì)的一部分，主要是對(duì)于園林各個(gè)要素進(jìn)行空間安排，將園林中的空間資源進(jìn)行合理配置。包括園林山水骨架的形成，不同功能用地的劃分、園林主景的位置、出人口、園林建筑、園路和基礎(chǔ)設(shè)施布置等。園林布局很大程度上決定著園林的藝術(shù)風(fēng)格。根據(jù)園林布局手法的不同，分為規(guī)則式園林、自然式園林和抽象式園林三種形式。4.3.3 園林設(shè)計(jì)

指對(duì)組成園林整體的山形、水系、植物、建筑、基礎(chǔ)設(shè)施等要素進(jìn)行的綜合設(shè)計(jì)，而不是指針對(duì)園林組成要素進(jìn)行的專項(xiàng)設(shè)計(jì)。

園林設(shè)計(jì)包括總體設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。方案設(shè)計(jì)指對(duì)園林整體的立意構(gòu)思、風(fēng)格造型和建設(shè)投資估算；施工圖設(shè)計(jì)則要提供滿足施工要求的設(shè)計(jì)圖紙、說明書、材料標(biāo)準(zhǔn)和施工概(預(yù))算。

規(guī)劃與設(shè)計(jì)的關(guān)系。從工作程序上看，一般是規(guī)劃控制設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)指導(dǎo)施工，即總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、總體設(shè)計(jì)(方案設(shè)計(jì))、施工圖設(shè)計(jì)。從工作深度上看，一般圖紙的比例小于1／500為園林規(guī)劃，比例大于1／500為園林設(shè)計(jì)。規(guī)劃偏重宏觀的綜合部署和理性分析；園林設(shè)計(jì)偏重感性的藝術(shù)思維，主要通過造型來滿足園林的功能和審美要求。規(guī)劃所涉及的空間一般比較大，時(shí)間比較長(zhǎng)；設(shè)計(jì)所涉及的空間一般比較小，時(shí)間就是建設(shè)的當(dāng)時(shí)。規(guī)劃是基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)是表現(xiàn)。規(guī)劃和設(shè)計(jì)在中間層次有可能產(chǎn)生一定的工作交叉。4.3.4 公園最大游人量

公園最大游人容量是計(jì)算公園各種設(shè)施數(shù)量、規(guī)模以及進(jìn)行公園管理的依據(jù)。4.3.5 地形設(shè)計(jì)

地形設(shè)計(jì)往往和豎向設(shè)計(jì)相結(jié)合，包括確定高程、坡度、朝向、排水方式等。同時(shí)，地形設(shè)計(jì)還應(yīng)當(dāng)考慮工程上的安全要求、環(huán)境小氣候的形成以及游人的審美要求等。4.3.7 種植設(shè)計(jì)

種植設(shè)計(jì)是園林設(shè)計(jì)的重要部分。植物配置除講求構(gòu)圖、形式等藝術(shù)要求和文化寓意外，更重要的是考慮植物的生態(tài)習(xí)性及植物種類的多樣性，注重人工植物群落配置的科學(xué)性，形成合理的復(fù)層混合結(jié)構(gòu)。4.4 園林植物 4.4.1 園林植物

園林植物通常指綠化效果好，觀賞價(jià)值高或具有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的植物。園林植物要有形體美或色彩美，適應(yīng)當(dāng)?shù)氐臍夂颉⑼寥罈l件，在一般管理?xiàng)l件下能發(fā)揮上述功能。4.4.2 觀賞植物

常見的觀賞植物分為觀賞蕨類、觀賞松柏類、觀形樹木類、觀花樹木類、觀賞草花類、觀果植物類、觀葉植物類和觀賞棕櫚類及竹類。4.4.4 地被植物

地被植物包括貼近地面或匍匐地面生長(zhǎng)的草本和木本植物，一般不耐踐踏。

狹義的地被植物指株高50厘米以下、植株的匍匐干莖接觸地面后，可以生根并且繼續(xù)生長(zhǎng)、覆蓋地面的植物。廣義的地被植物泛指株形低矮、枝葉茂盛，并能較密地覆蓋地面，可保持水土、防止揚(yáng)塵、改善氣候，并具有一定的觀賞價(jià)值的植物。草本、木本植物都可以作為地被植物。4.4.5 攀緣植物

攀緣植物又稱藤蔓植物，包括纏繞類、卷須類和吸附類。其中屬于木本的稱作藤本類，屬于草本的稱作蔓草類。4.4.7 花卉

花卉可分為木本花卉、草本花卉和觀賞草類。原指具有一定觀賞價(jià)值的草本植物。4.4.8 行道樹

行道樹一般成行等距離種植，具有遮蔭、防塵、護(hù)路、減弱噪聲和美化環(huán)境等作用。4.4.9 草坪

草坪應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)條件：人工種植或改造(非天然)、具有觀賞效果(美學(xué)價(jià)值)和游人可以進(jìn)入適度活動(dòng)(承受踩踏)。4.4.10 綠籬

根據(jù)植物性狀的不同，綠籬又可以分為花籬、刺籬、果籬等，可用以代替籬笆、欄桿和墻垣，具有分隔、防護(hù)或裝飾作用。4.4.12 花境

花境也稱花緣、花邊、花帶。一般多用宿根花卉，栽植在綠籬灌叢或欄桿、草地邊緣、道路兩側(cè)、建筑物前。4.5 園林建筑 4.5.2 園林小品

園林小品與園林建筑相比結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，一般沒有內(nèi)部空間，體量小巧，造型別致，富有特色，并講究適得其所。根據(jù)其功能分為：供休息的小品、裝飾性小品、結(jié)合照明的小品、展示性小品和服務(wù)性小品。如園燈、園椅、園桌、園凳、汲水器、垃圾箱、指路牌和導(dǎo)游牌等。有些體量較小的園林建筑、雕塑、置石等也被泛稱為園林小品。4.5.3 園廊

原指中國古代建筑中有頂?shù)耐ǖ溃ɑ乩群陀卫龋竟δ転檎陉枴⒎烙旰凸┤诵№?.5.7 園臺(tái)

通常為登高覽勝游賞之地。臺(tái)上的木構(gòu)房屋稱為榭，兩者合稱臺(tái)榭。4.5.8 月洞門

有的月洞門只有門框，沒有門扇；有的具有多種風(fēng)格的門扇。用圓形門洞除了具有裝飾的意思外，還表示游人通過月洞門進(jìn)入了月宮般的一種仙境。

5、園林工程 5.0.1 園林工程

園林工程以園林建設(shè)中的工程技術(shù)為主要研究對(duì)象，其特點(diǎn)是以工程技術(shù)為手段，塑造園林藝術(shù)的形象。園林工程包括土方工程、筑山工程、理水工程、園路工程、種植工程等。5.0.5 基礎(chǔ)種植

種植的植物高度一般低于窗臺(tái)。5.0.6 種植成活率

計(jì)算公式：一定時(shí)期內(nèi)植物種植成活的數(shù)量/物種植總量X100％ 5.0.9 園藝

指園林中的栽植技藝。園藝不是“園林藝術(shù)”的簡(jiǎn)稱。5.0.10 假山

用土、石或人工材料結(jié)合建造的隆出地面的地形地貌，一般坡度在15％以上，區(qū)別于微地形。5.0.11 置石

置石還可以具有擋土、護(hù)坡和作為種植床等實(shí)用功能，用以點(diǎn)綴園林空間。置石比假山小，可以是孤石。5.0.12 掇山

一般經(jīng)過選石、采運(yùn)、相石、立基、拉底、堆疊中層和結(jié)頂?shù)裙ば虔B砌而成。5.0.14 園林理水

園林理水既包括模擬自然界的江、河、湖、海等自然式的水體景觀，也包括人工提煉、抽象出的規(guī)則式的水體景觀。5.0.15 駁岸

按照斷面形式，園林駁岸可分為整形式和自然式兩類。5.0.16 噴泉

原指泉的類型之一，其水受自然的壓力向外噴涌。條文說明——

6、風(fēng)景名勝區(qū) 6.0.1 風(fēng)景名勝區(qū)

簡(jiǎn)稱風(fēng)景區(qū)。經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)公布的法定地域。按照風(fēng)景資源的觀賞、文化、科學(xué)價(jià)值，環(huán)境質(zhì)量和風(fēng)景區(qū)規(guī)模、游覽條件的不同，分為國家、省和市(縣)三級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。

(1)國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)：指經(jīng)國務(wù)院審定公布的風(fēng)景名勝區(qū)；

(2)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)：指經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審定公布的風(fēng)景名勝區(qū)；

(3)市(縣)級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)：指經(jīng)市、縣人民政府審定公布的風(fēng)景名勝區(qū)。6.0.2 國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)

我國的國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)相當(dāng)于海外的國家公園，其英文名稱是 national park of China。6.0.5 風(fēng)景資源

風(fēng)景資源又稱景觀資源。6.0.8 景區(qū)

在風(fēng)景名勝區(qū)規(guī)劃中，往往將整個(gè)地域空間劃分成風(fēng)景區(qū)——景區(qū)——景點(diǎn)——景物若干個(gè)層次，逐層進(jìn)行規(guī)劃。景區(qū)是對(duì)風(fēng)景區(qū)按照風(fēng)景資源類型，景觀特征或游覽需求的不同而進(jìn)行的空間劃分。景區(qū)是僅次于風(fēng)景區(qū)的一級(jí)空間層次，它有著相對(duì)獨(dú)立的分區(qū)特征和明確的用地范圍。景區(qū)包含有較多的景物，景點(diǎn)和景點(diǎn)群。

它與旅游中景區(qū)的概念不同，旅游中的景區(qū)是對(duì)旅游區(qū)(點(diǎn))或風(fēng)景區(qū)(點(diǎn))的一種泛稱。6.0.9 景觀

景觀包括下列含義：

(1)指具有審美特征的自然和人工的地表景色，意同風(fēng)光、景色、風(fēng)景；

(2)自然地理學(xué)中指一定區(qū)域內(nèi)由地形、地貌、土壤、水體、植物和動(dòng)物等所構(gòu)成的綜合體；

(3)景觀生態(tài)學(xué)的概念，指由相互作用的拼塊或生態(tài)系統(tǒng)組成，以相似的形式重復(fù)出現(xiàn)的一個(gè)空間異質(zhì)性區(qū)域，是具有分類含義的自然綜合體。

園林學(xué)科中所說的景觀一般指第一種含義。6.0.11 環(huán)境容量

指環(huán)境對(duì)游人的承載能力。一般可以分為三個(gè)層次：

(1)生態(tài)的環(huán)境容量：生態(tài)環(huán)境在保持自身平衡下允許調(diào)節(jié)的范圍；

(2)心理的環(huán)境容量：合理的、游人感覺舒適的環(huán)境容量；

(3)安全的環(huán)境容量：極限的環(huán)境容量。