一、司法拍賣房產的流程及注意事項

一、閱讀公告

仔細閱讀法院在競拍平臺上發布的拍賣公告、拍賣須知和標的物介紹。充分了解法拍房相關信息，包括房屋基本信息、房屋性質、權屬、居住情況、租賃、抵押情況等。

二、核驗資質

1.購房資質

自2017年4月起，北京地區司法拍賣的房產納入限購范圍，競拍人需在房屋所在區縣的房管部門確認是否具備購房資格。

2.貸款資質

確認具備購房資格后可以向提供法拍貸款的銀行及合作機構提交資料進行貸款資質初審，并核算可貸款比例及貸款金額。目前工商銀行對于部分司法拍賣房產提供了專項的法拍貸產品，貸款類型為商業貸款，目前不支持公積金貸款。

三、實地看樣

根據法院公告的預展時間，前往房屋位置了解房屋的實際占用情況，騰退意向，屋內裝修，物業供暖水電欠費情況等。由于預展情況有可能發生變化，建議提前咨詢法院委托的司法拍賣輔助機構（法院公告中一般會注明輔助機構名稱及聯系方式）。

四、報名競拍

在網上拍賣平臺（阿里拍賣·司法）報名并繳納保證金，保證金一般是起拍價的10%-20%。可以使用銀行卡轉賬或支付寶凍結的方式進行繳納。開拍后，報名者可以參與競價，最終價高者獲得該房產。報名未出價或競價失敗者，保證金在拍賣完成72小時內解凍，3-5個工作日退回到銀行卡或支付寶賬戶。

五、支付余款

競拍成功后，最終買受人的保證金轉為房款，余款在法院公告規定的時間內支付到法院指定賬戶。如果申請了銀行的法拍專項貸款，請及時聯系銀行完成貸款審批和放款手續。

六、辦理過戶

余款繳納后，買受人持身份證明、購房資格證明、繳款憑證聯系法院取得相關法律文書，一般包括（1.法院裁定書、2.拍賣成交確認書、3.協助執行通知書復印件）根據各法院實際情況可能會有不同。取得相關法律文書后，辦理房屋解抵押、解查封等手續；然后到房管局辦理過戶手續并繳納相應稅款。

注意事項

1、悔拍：買受人逾期未交納拍賣余款或未辦理交接手續的，法院可以裁定重新拍賣。買受人悔拍的，交納的保證金不予退還，并可以追究由此造成的經濟損失。悔拍后重新拍賣的，原買受人不得參加競拍。

2、房產隱形問題：房產類型、土地性質對于能否過戶及過戶的稅費影響很大，需要提前了解清楚。房屋抵押情況，如果存在聯合抵押或多次抵押的情況，對于解抵押周期和過戶周期影響較大。

3、委托拍賣：個人及公司可以委托他人參加競拍，但是委托人、受委托人必須于拍賣前到法院辦理委托手續，經法院確認后錄入系統。各法院對于委托拍賣的要求不一樣，為避免出現房產無法正常過戶的風險，建議使用最終買受人的淘寶賬號報名，公司購買的請使用公司的淘寶賬戶報名。

競價技巧

1.異地法院查封拍賣房屋相對便宜。2.拍賣前一天交保證金，拍賣終止前半小時出價。3.小的拍賣平臺容易撿漏到低價房。3.裝修越好的房子越合算。4.在服務商協助下提前購買房抵貸債權。

二、房產交易服務

包括：法院對接、實地看樣、盡職調查、評估鑒定、稅費測算、銀行按揭、過戶辦證（其中與法律服務密切相關的環節是盡職調查）

以下是為法拍房交易過程全程提供服務的機構報價：

三、盡職調查

律師提供服務內容：

1房屋原產權人信息

2房屋現狀情況分析。

3房屋當前使用情況。

4房屋周邊信息

5戶籍學區情況。

6相鄰權信息

7房屋原產權人負債情況分析。

8糾紛情況說明。

9物業管理費用。

10房屋價值提升信息。

11關于房屋其他信息。

12第三方律師處理意見。

附：律師盡調報告

房源盡職調查報告

房產坐落

xxxxxx區xxxx

1x號樓301號房

房產所有權人

xxx

房產基礎信息

建筑總面積

97.23㎡

分攤總面積

17.52㎡

房齡

5年

房產戶型

2房2廳

所在樓層/總樓層

3/36

房產朝向

北

房地產情況

房產類型

商品房

土地使用權類型

出讓

土地使用期限

2011年3月1日——2081年3月1日

規劃用途

住宅

價格情況

起拍價

608000元（6253.21㎡/元）

市場參考價

1088101元（11191㎡/元）

房屋產權手續情況

房屋所有權證

未辦理

房產取得來源

2014年9月向開發商購買所得

權利限制

處置法院

xxxxxxx區人民法院

抵押

抵押權人：上海浦東發展銀行股份有限公司xxx分行

拍賣原因

案件信息

因被執行人的民間借貸糾紛而被拍賣

稅費情況

賣方：個人所得稅

適用稅率：3%（若拍賣成交價為1088101元，則應繳個人所得稅為：1088101元×3%=

32643.03元）

買方：契稅

適用稅率：3%（若該房產拍賣成交價為1088101元，且委托人購買此房為家庭名下在xxx的第三套住宅，則應繳契稅為：1088101元×3%=

32643.03元）

備注

根據拍賣公告內容，并電話咨詢拍輔機構確認，該房產在辦理過程中所涉及的買賣雙方所需承擔的一切稅、費均由買受人自行承擔。若房屋成交價為1088101元，則買受人需承擔約：65286.06元（個人所得稅與契稅之和）稅費。

買受人需在法院裁定書上的時間往后的一個月內繳納稅費，否則會產生滯納金。

騰空情況

是否有人居住

我司人員上門調查，嘗試進屋了解房屋情況未成功。因未能進屋查看，無法判斷房屋現狀。經咨詢物業得知該房產上月仍有水費產生，可初步判斷該房產有人居住。

是否騰空

未騰空。經電話咨詢拍輔機構得知，若競買人競拍成功，法院交房時將配合騰空。

租賃情況

經電話咨詢拍輔機構得知該房產無租賃。

欠費情況

物業欠費

經向物業了解得知，截至2018年9月13日，該房產未欠物業費、水電公攤費等費用。

小區調查

1.該房產位于xxxxxx廣場,地處市中心。小區環境優美，綠化率高，24小時保安巡視，安全舒適，安靜宜居。

2.小區內配套設施齊全，有老人小孩活動休閑場、游泳池、小型籃球場，能較好地滿足業主生活需要。小區周邊公共配套設施較齊全，有沃爾瑪，雅里菜市等，能較好地滿足生活及經營需要；公交車線路較多，十分利于出行。

3.根據《2018年xxx市城區學區地段劃分方案》得知，該小區可就讀小學為xxx壯志路小學；可就讀中學為xxx中。

4.該小區物業公司為xxxxx物業服務有限公司，小區物業費收取標準為1.5元/㎡/月，垃圾費8元/月。臨時停車一小時內不收費，超過一小時、三小時內5元/次，超過三小時10元/次，過夜12元/次。物業電話：xxx。

5、該房產被xxxxxx查封，競買人競拍成功后，xxxxxxx法院會辦理該房產的解封手續，對房屋取得、過戶手續無額外影響。

6.我司人員上門調查，嘗試進屋了解房屋情況未成功。因未能進屋查看，無法判斷房屋現狀。經電話咨詢拍輔機構得知，該房產現由業主居住，若競買人競拍成功，法院交房時將配合騰空。

7.該房產尚未辦理產權證，該小區開發商為xxxx產開發有限公司。經向開發商咨詢獲知，該小區正在辦理現售備案手續，預計2019年6月該房產可達到辦理《不動產權證書》的條件。競買人競拍成功后可憑《拍賣成交確認書》、《執行裁定書》、法院開具給xxxx產開發有限公司的《協助執行書》等相關法律文書以及身份證、戶口本、婚姻證明等材料，復印好后，交至開發商處變更聯系方式，待該房產達到辦證條件且收到開發商辦證通知后，憑以上材料辦理產權證。開發商辦證辦公室電話：xxxx。

8.合同房辦產權證流程

①法院辦理解封解抵押手續

②開發商處提取被執行人的購房資料檔案

③房產局備案科辦理撤銷被執行人備案證明的手續

④不動產登記中心撤銷被執行人預告登記的手續，⑤地稅局調出被執行之前購房時的契稅發票及購房發票

⑥不動產登記中心辦理轉移登記。

調查結論

該房產權狀況清晰；該房產目前未達到辦理《不動產權證書》的條件，辦證時間未明；稅費情況清晰；該房產有抵押；起拍價低于市場參考價；有人居住；未騰空；無租賃；無物業欠費。