第一篇：二手房按揭交易流程事項

二手房按揭交易流程事項

二手房按揭貸款應準備資料及注意事項

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向合作機構申請的貸款。

申請條件

1.借款人合法的身份證件;

2.借款人經濟收入證明或職業證明;

3.借款人家庭戶口登記簿;

4.有配偶的借款人需提供夫妻關系證明;

5.有共同借款人的，需提供借款人各方簽訂的明確共同還款責任的書面承諾;

6.所購二手房的房產權利證明;

7.與售房人簽訂的《房屋買賣合同》，及售房人提供的劃款賬號;

8.如抵押物須評估的，須由貸款人認可的評估機構出具的抵押物評估報告;

9.所購房屋產權共有人同意出售房屋的書面授權文件;

10.貸款人要求提供的其他文件或資料。

申請資料

買方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)、2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

4.工資收入證明(單位出示)

7.申請人的近期半年的銀行卡折對賬單

8.銀行要求提供的其他材料

賣方需要提供的資料

1.身份證(夫妻雙方)

2.戶口本(夫妻雙方)

3.婚姻證明(結婚證、離婚證、喪偶證明、單身證明)

5.房屋產權證

6.房產存根

7.銀行要求提供的其他材料

費用

1、房地產交易費：商品房6/平米，安居房、房改房1.5元/平米;

2、核檔費：30元;

3、契稅：評估價X3%（根據情況可優惠）

4、評估費：600-1000元;

5個稅：評估價X1%

6、保險費：10年以上房齡的收取。

7、公證費：100元

8、如果有中介公司參與則要繳納中介代理費、按揭貸款代理費。注意事項

·注意事項一：評估價與最高貸款額

在申請二手房貸款時，銀行一般會先對房產進行評估，評估值一般會低于其市值。銀行在放貸時取合同價和評估價兩者之間的低值為基礎，再乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

·注意事項二：竣工年代與貸款年限

房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其實銀行在審批貸款過程中，通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，多數銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。例如，某房屋竣工年代為1994年，那么目前的房齡為15年，所以貸款年限最長為14年。

·注意事項三：貸款成數和利率

·注意事項四：還款方式的選擇

銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙周供及固定利率等。各種還款方式針對的是不同的客戶推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人群，如還款方式相對于前者更能節省利息;雙周供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。借款人不要為了節省利息而選擇不適合自己的還款方式，此外，借款人在申請貸款時還要結合自身現有還

款能力，一般月供以不超過家庭收入的50%為宜。

·注意事項五：貸款銀行的選擇

現在商業銀行很多，但各家服務的特色又不盡相同，貸款品種也有所差別，比如之前提到的雙周供并非所有銀行都有。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇，當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。

·注意事項六：收入證明與還款能力

銀行在批貸時，會要求借款人提供能顯示其還款能力的證明，就是我們常說的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款，符合條件后，銀行也可以審批。另外，還有家庭的一些其他資產如：大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明，銀行是一般會作參考的。

·注意事項七：借款人自身相關情況

個人征信：對于貸款人來說個人征信紀錄非常重要，因為目前央行征信系統是全國聯網的。作為銀行審批的參考依據，個人信用的情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。其中信用卡記錄是很多借款人容易忽略的細節，雖然信用卡多數為小額消費，但是否按時還款直接反映了個人的信用良好與否。

借款人年齡：目前銀行對借款人年齡一般的規定是不超過65歲。舉例來說：若借款人現已45歲，那么最長借款年限為65減45為20年。

·注意事項八：申請貸款到放貸周期

購房人申請貸款的過程需要經過很多機構(包括：評估機構、擔保機構、銀行等)的配合才能完成。通常情況下，銀行需要客戶選定相應的擔保服務機構，通過擔保機構的話銀行一般從買賣雙方辦理完過戶手續起3-4個工作日將房款給業主。加上之前的的評估和銀行審批時間，一般最快的話7個工作日就可以辦理完成。因此，在辦理房貸過程中一定要配合各個機構，包括個人資料的準備以及面簽等需要借款人簽字的程序，這樣才能保證借款人在最快的時間內辦理完全部手續。

基本操作流程

1、確定按揭服務公司和貸款方案

借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按揭服務公司，并向按揭服務公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。

2、查詢公積金(如需公積金貸款)

與賣方確定購房意向后，借款人提供公積金帳號，由按揭服務公司進行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。

3、簽定房屋買賣合同

借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不同，江岸、江漢、橋口、洪山等區的房屋，需在合同簽好后到所在區域的交易中心辦理房屋過戶。

4、準備貸款資料，審核貸款資質

按揭服務公司協助借款人按照銀行要求準備貸款資料，有的房屋需要由指定的評估公司進行房價評估;并且由按揭服務公司進行初步審核。

5、簽貸款協議，公證，保險

按揭服務公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審核，通過后，按揭服務公司將安排借款人與銀行簽定貸款協議和辦理協議公證，同時收取費用，包括房屋保險費等。

6、辦理房屋過戶和抵押手續

借款人到房屋所在區的交易中心辦理房屋過戶和抵押手續，并將抵押收件收據通過按揭服務公司交貸款銀行。

7、辦理房產證和抵押證明

貸款人的房產證和他項權利證明辦出后，按揭服務公司將您的產證復印件和他項權利證明原件交銀行。、銀行放款

第二篇：二手房交易流程

二手房交易流程

買賣雙方持（房產證）或按揭合同原件至檔案大廈或國土財產權科

買賣雙方與經紀方簽定（居住合同）、買方向賣房付定金（不成交價20%)買房房地產原件放在經紀方（如果是房地產抵押在銀行則將購房合同即按揭合同的原件存放在經紀方

買方向擔保人，原按揭銀行提出贖樓申請，擔保人進行擔保審批，銀行發放贖樓擔保貸款，擔保人辦理贖樓和注銷抵押登記

買方向銀行提出貸款申請，銀行委托機構進行房產公司評估，評估機構出具房產評估報告給銀行，銀行審批后出具按揭合同許諾書給賣房，買方支付首期款進行首期款監管。

買賣雙方簽署《重慶市房產買賣合同》《現售》（涉外合同需公正）連同房地產轉讓相關資料送國土局遞件，經紀方領取回持。

買方將剩余款項存入銀行進行資金監管。

憑回執領取稅單，買賣雙方交付相關稅費后，領出新房產證并合同按揭銀行在國土局做抵押登記，銀行將首期規劃撥給賣方

銀行辦理完買方房地產抵押登記后，銀行發放二手樓按揭貸款給賣房，如果該房辦理贖樓，則銀行將在其中扣除已發放的贖樓擔保貸款。

買賣雙方與經紀公司一起辦理業務交接，同時辦理水、電、煤氣、有線電視等設施的。過戶手續。

買賣雙方交付相關稅收后，領出新房產證，銀行將監管款項劃入買房賬號。

二手房交易所需資料

買方：身份證、戶口簿

賣方：身份證、戶口簿、婚姻證明、產權證明

第三篇：二手房交易流程

二手房銷售流程

一、銷售人員入職業務開展：

1、員工實習期（1個月周期）： ⑴、工作適應期：（前7－10天）

①、所有新員工必須經過前7－10天的考評，以此來測試是否適合本行業；

②、新員工適應期的學習在銷售部門主管指導下學習有關于營銷的相關制度：有關公司的管理條例與現場

管理制度；

③、試用期內對商圈進行了解與繪制，及不少于6個樓盤小圈市調； ④、新員工入職前7－10天的考評成績是評定新員工是否錄用的唯一指標；

⑵基礎知識學習：（11－30天）

①、新員工基礎學習期的學習：在銷售部門主管指導下更加深入的了解房地產知識：房地產基礎數據與建

筑基礎知識；

②、在銷售部門主管指導下接受學習以下基礎知識：

A、基礎業務流程； B、市場調查； C、信息資源開發； D、客戶接待標準與技巧； E、電話溝通技巧 ； F、不動產勘驗； G、委托獲取； H、不動產推薦與報價；

I、稅費計算； ③、在部門銷售主管指導下完成應用系統的操作學習，及對信息管理制度進行了解，文字輸入不低于30

字/分鐘

④、完成基礎工作量化指標：

A、有效房源不少于10個，有效客源不少于10個；

B、市場調查分公司（門店）商圈覆蓋小區或樓盤不少于8個； ⑤、跟隨老同事進行房屋勘驗，共同帶看，按要求當日向主管進行工作匯報；

⑥、接受公司其他培訓（視公司安排）；

2、技能提升期（1－3個月）： ⑴、接受技能提升期的基礎知識加強培訓：

①、企業文化培訓； ②、房地產知識加強；

③、委托獲取技巧； ④、帶看技巧；

⑤、磋商與議價技巧：

⑥、簽訂合同的要素：

⑦、商務禮儀； ⑧, 房產評估； ⑵、、完成基礎工作量化指標： ①、要求掌握市區樓盤不少于30個；

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20個，有效客源每月不少于20個（以房友系統內經主管回訪確認

后的數據為準）；

③、要求電話回訪不少于每天5次（房源或客源以房友系統數據為準）；

④、要求房屋勘驗不少于每月30次（以房友系統數據為準）； ⑤、要求帶看量不少于每月26次（以房友系統數據為準）；

⑥、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經紀人月報表與周報表為準）；

⑶、獨立及正確使用應用系統（房友系統）；

⑷、有計劃的開展個人信息拓展，根據客戶需求在主管的協助下進行獨立操作；

⑸、借助系統及時完成客戶檔案建立，按質量要求在規定的時間內予以跟蹤（按公司要求標準進行）；

⑹、具團隊精神，能找到“一對一”人員幫扶配對對象；

⑺、接受公司綜合考評：學習期內考核業績不低于3000元作為晉升標準；

3、業務提高期：（3－6月）⑴、熟悉本區域房地產市場及最新動態；

⑵、業績承諾，完成業績不低于每月3000元（按照公司級別要求的規定）； ⑶、對客戶管理進行分類管理并建檔，按照標準及質量要求予以及時跟蹤；

⑷、在部門銷售主管的幫助下，做到1－2個樓盤專家（樓盤專家概念：能清楚明白小區的周邊狀況、發展商、樓盤歷史情況、建成年份、使用年限、小區管理狀況、配套設施、幢數及分布、梯戶數、總戶數及戶型配比、戶型朝向、車位配比、每幢層高、居住人群、開盤售價、目前售價、目前租金、置換率、交通狀況、教育入學狀況、購物商場、金融行業、菜市場等）；

⑸、完成基礎工作量化指標： ①、能清楚了解市區樓盤不少于50個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20個，客源20個（以房友系統統計數據顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統跟進數據顯示為準）；

④、每月不少于20個房源勘驗（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑤、每月不少于50組客戶帶看（以房友系統跟進數據顯示為準）； ⑹、按時完成每周工作總結及月工作總結（以經紀人月報表與周報表為準）；

⑺、能獨立完成稅費計算；

⑻、在銷售部門主管的指導下能獨立完成合同簽署；

⑼、熟悉房產貸款操作流程； ⑽、參予公司其他技能提升培訓；

⑾、接受公司綜合考評，獲取級別與薪資調整機會；

4、技能成熟期：（7－9個月）⑴、具有指導和帶領新員工能力；

⑵、能獨立操作個案； ⑶、完成基礎工作量化指標：

①、能清楚了解市區樓盤不少于70個；

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15個，客源15個（以房友系統統計數據顯示為準）；

③、每天回訪電話不少于20個（以房友系統跟進數據顯示為準）；

④、每月不少于30個房源勘驗（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑤、每月不少于26組客戶帶看（以房友系統跟進數據顯示為準）；

⑷、、接受公司綜合考評，接受級別與薪資調整機會；

二、電話溝通：

一）、接聽電話：

1、接聽標準用語：電話鈴聲三聲之內，必須接聽。接聽電話態度必須和藹，語音親切，主動問候“您好，積邦不動產！”；

2、詢問證實客戶需求：

⑴、業務咨詢：

①、信息出售、出租；

②、信息求購、求租；

③、折借與貸款咨詢；

⑵、找人，標準用語：

①、該人員不在時：您好！XX現在不在，請問您哪位找她/他，需要我幫你轉告嗎？請問您的電話？

②、該人員在時：您好！請稍等！她/他馬上過來！或您好，她現在正在……，請問您哪里找她/他，方便留個電話嗎？一會我叫她/他復您電話！

③、準備紙、筆，詳細記錄，交待該人員回來或有時間及時聯系。

⑶、手續代辦，客戶如尋求代辦手續：

①、當值人員應講明收費標準；

②、留下客戶電話與詳細需求，移交權證部，約定辦理時間；

3、獲得業務咨詢要獲取的信息：

⑴、房產出售/租；

①、獲知房產詳細地址、面積、戶型、售/租價等相關情況；

②、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

③、了解客戶的姓名、基本需求，聯系電話等個人背景情況的資訊，最重要的是留下對方的主要聯系方式；

④、說服業主進行勘驗并約定勘驗時間，告知勘驗對他的好處；

⑤、填寫房產出售出租登記表，當日交主管審核；

⑵、求購/租房產需求，房產咨詢；

①、了解客戶需求；

②、通過客人需求了解，予以房產介紹：引起客人興趣、產生看樓的欲望；

③、以豐富的信息量，邀請客戶到公司來，爭取有面談的機會，增進與客戶的進一步溝通，同時讓客人對

公司有更多的了解；

④、詢問客戶從何處了解我公司及獲取信息的途徑；

⑤、詢問客人打過來的電話是否本人所有并請客人留下主要聯系方式；

⑥、留下客人聯系方式的技巧：

A、假裝電話聽不清，讓對方留下電話再打過去。

B、故意說某個問題不清楚，要查詢，或要詢問經理，請留下電話再聯系。C、說自己不是該房源信息的業務員，說該業務員不在，留下電話詢問清楚后再聯系。

⑦、馬上將所得資訊記錄并在房友系統內進行輸入。

⑶、電話接聽注意技巧：

①、反客為主，不要一味回答客戶的問題，被客戶牽著走，要正確引導客戶。應由被動接聽轉為主動介紹、主動詢問，想象顧客在面前時應作的表情和動作（手勢）；最佳方法是客戶提出問題，不要馬上急于回答，要婉轉發問，然后等其回答所提問題后，再回答他的問題。②、在電話接聽中，可留下伏筆（如不回答問題，說去詢問稍后或過兩天給他回應，以便今后追蹤）。這

樣今后就有借口再打電話給他。

⑷、電話接聽注意事項：

①、時間不要太長，盡量控制在5分鐘之內；

②、要求客人過來公司多了解，與客人有近距離接觸，以便多了解；

③、保持輕松、愉快的心情，客人可以感受到；

④、不要打斷客人談話，善于傾聽；

⑤、準備紙、筆，重點予以記錄；

⑥、標準結束語（或類似）：XX先生/小姐，謝謝你的來電，我們會XX時候與您再聯系，再見！必

須由客人掛電話，銷售人員方可放下電話；

二）、撥打電話：

1、撥打前的準備：

⑴、撥打電話之前，確定打電話的對象是業主還是客人；

⑵、確定要談的內容，并逐項予以記錄；

2、標準用語：你好！XX先生/小姐，我是XXX,請問現在方便嗎?

3、確定打電話內容：

⑴、要求勘驗：

①、約業主勘驗，闡述勘驗的必要性：

②、了解房屋的現狀，是業主本人在住還是空置，或是出租中，約定好勘驗的時間，告知自己會在什么時

候到；

③、確定自己到的時間，確定業主到達勘驗點的時間； ④、了解勘驗是業主本人過去還是其他聯系人，問清聯系人的電話；

⑤、如是出租中房產，是業主過去或是先與租客聯系后，銷售人員再與租客電話溝通，約定勘驗的時間；

⑵、致電業主有客人要求看房：

①、詢問業主房屋目前的狀況，是否有出售，了解價錢是否有變動，賣方市場情 況下以先入為主的方式進行詢問，目前是不是XX元？買方市場情況下，以客戶的反應情況，詢問房價是

否變化？

②、詢問業主看房的時間，上午還是下午比較方便一些； ③、告知業主自己出門的時間及可能到達的時間；

④、提醒業主有客人到后需注意的事項，以站在業主立場的利益進行分析。

⑶、回業主客人看房后意向（回復看房結果）：

①、看完房后，業主最需要知道的就是結果，看房后必須于二天內與業主進行聯系，將客人反應告知（無論客戶是否有意向，都需回復業主，想好目的后再作溝通）；

②、客戶的價錢與業主接近時，以將客戶的報價適當控制報與業主，保留空間進行價格磋商；

③、客戶的價錢與業主報價存在較大差異時，仍然報與業主，留意業主的反應，也為以后價格磋商打基

礎；

⑷、確定致電客人的目的：

(5)①、物業介紹，是在初次對客戶進行了解后針對客戶需求，向客人推薦房產，強化需求點，引起看房欲望；

②、這是一個試探客戶需求的關鍵點：根據客戶的肯定與否定鎖定客戶需求；

③、付諸行動，約客人看房：嘗試與業主聯系后再確定看房時間；

④、控制時間段，詢問客人看房后的意向；

⑤、如客戶已買到房子，先做恭喜再詢問在哪套物業買的房子并了解還有沒有房產需要租售登記，以我們的服務爭取客戶的朋友親戚等潛在客戶。

4、約客戶到公司：

⑴、讓客戶對公司加深了解，感受更多的信息和服務；

⑵、有助于與客戶加強溝通及進行基礎感情維護，對客戶的需求了解更加深入；

⑶、帶看是簽約的基礎，客戶到公司，有助于簽署中介服務協議書，防止客戶跑單，保障傭金的收取，同時，也確保銷售人員自身的人身安全；

⑷、告知客戶成交前我們不收取任何費用，只需支付成功簽訂購買協議后的傭金比例；

⑸、提醒客戶帶上自己的身份證。

5、撥打電話注意事項及技巧：

⑴、注意語氣及方式避免客戶有厭煩的感覺，學會給客戶定時間聯系，不要不好意思。

⑵、根據客戶的職業特征，分析其一天的生活規律，給他打電話。

⑶、房屋介紹不要把產品所有情況在電話中一一介紹給客戶，適當進行保留一下，對他才更具有吸引力。

⑷、邀請客人過來或看樓，避免用提問式的方法，要用選擇式的方法提問。例：要

問：“×先生/小姐你看星期六過來還是星期天過來（“×先生/小姐，你看上午還是下午有時間？”）（給他限

定選擇）；

⑸、根據客戶需求，給客戶一個吸引的亮點；

⑹、給客戶朋友的感覺，使其不好拒絕你，誠懇的態度，像膏藥一樣貼住他；

⑺、讓客人先掛電話，再結束談話。三）、部門主管電話溝通能力檢測：

1、部門主管必須定期對營銷人員電話檢測，包括電話接聽，撥打；

2、營銷管理人員電話接聽檢測；

3、檢測為每月不定時進行檢查，檢查結果作為員工技能考核供人力行政部進行績效評分；

三、客戶接待： 一）、客戶到訪

流程：起身（快步出門）問好――詢問需求――邀請入店――邀請入座、遞名片、遞水――了解需求

標準：

問好：

1、看到客戶到訪（櫥窗外）應于三秒鐘內起身迎接，微笑問好，精神飽滿，聲音清脆、洪亮或立即

開門出外詢問；

2、服裝整齊，保持良好儀表，挺直身體，微往前傾，雙手自然放于值班臺上，或（櫥窗外）男同事手

背于后，女同事雙手交疊置于左下側；

3、非接待同事也應一并起身問候或向客戶點頭致意； 詢問需求：

1、面帶微笑，眼光集中于客戶面部，；

2、介紹或推薦房源基本信息要準確，快速； 邀請入店：

1、及時、禮貌的邀請客戶進到門店內做詳細了解；

2、沒有坐下的機會就沒有生意的開始；

3、在門前請客人先進入，而后自己方可進入；

4.在客戶沒坐下前, 自己不要坐下;邀請入座：

1、替客戶放置好隨身物品，引導客戶入座；

2、取出名片，將有字的一方遞向客戶，進行自我介紹；

3、詢問客戶姓名、稱呼；

4、及時遞水（協助進行，冬天以三分冷水七分熱水，夏天以冰水，常溫時有冷熱水各半或溫水），水為1/2杯為宜；

了解需求：

1、與客人寒暄，獲知了解本公司的渠道及需求（出售/租或求購/租，還是其他）

2、對客戶要素予以分析：

⑴、基本情況：

①、客戶的姓名 ②、了解客戶的年齡 ③、客戶電話 ④、詢問客戶的地址 ⑤、了解客戶籍貫，是哪里人 ⑥、了解客戶從事的職業 ⑦、了解客戶目前居住的區域

⑵、確定需求：

①、出售/租或需求房屋戶型 ②、出售/租或需求房屋面積 ③、出售/租或接受價格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客戶大致家庭情況

⑶、進行分析：

①、客戶的經濟條件 ②、摸索客戶的性格脾氣 ③、了解客戶生活

習慣 ④、試探客戶個人好惡 ⑤、客戶身體狀況 ⑥、了解客戶家庭背景 ⑦、了解（售房）

購房動機 ⑧、是否會存在一些干擾因素

3、獲悉客戶要素的方式：

①、通過與客戶寒喧、聊天 ②、仔細觀察客戶的神情變化 ③、密切留意客戶的舉止、行動

4、獲悉客戶要素注意事項：

①、要真實確切，避免被一些表面現象所迷惑；

②、詢問時逐層深入，不可冒進；

③、不要被客戶的氣勢所壓制，談話間注意引導，使其真實流露； ④、銷售人員態度要真誠可信，讓客戶感覺可以朋友相待。

二）、客戶接待：

房源登記（客源錄入）――信息配對――委托簽署――電話（約看房）――送客（勘驗、帶看）――接待

注意事項（委托簽署按情況而定）

標準： 信息登記：

1、業主房產出售或出租：

①、進行房產出租或出售登記，進行深入了解；

②、了解物業的詳細地址和基礎數據，分析該小區物業的大致售價和租價，與業主確定物業價格；

③、告知本公司的服務內容以及公司實力； ④、說服業主進行勘驗及約定勘驗時間；

⑤、確定產權的狀狀;⑥、確定產權所有人的狀況；

⑦、確定業主賣房的原因，以便日后的價格磋商。

2、客戶有房產求購求租需求時：

①、按客戶要求，推薦適合客戶的公司主推房源，選擇某一房源做試探性介紹，進一步了解客人需求； ②、當客戶超過一個人時，注意區分其中的決策者，把握他們之間的相互關系。通過交談正確把握客戶的真實需求，并據此迅速制定應對策略；

③、注意現場整潔和個人儀表儀容，以隨時給客戶良好印象；

④、確定客戶需求后，房源的介紹應以先中，后優，再差予以介紹，不應過多介紹或房源介紹無差異化，讓客戶無從選擇；

⑤、不管客戶是否真實需求者，都要熱誠接待；

⑥、密切留意客戶身邊的陪伴者，不要冷落，適當時予以贊揚，獲取認同。

3、請留下客戶電話： ⑴、客戶不留電話的原因：

①、擔心被騷擾； ②、沒有得到想得到的信息； ③、沒有足夠吸引他的東西； ④、所介紹的并非他理想的房子； ⑤、并不想買，只是想了解； ⑵、銷售人員要想好說辭，正確對待：

①、請放心，我一定不會在不方便的時候給您打電話；

②、要不您說個時間，哪個時間較方便，我會在那個時間打過去，或者給您發信息； ③、其實，我只是希望能把最新有關適合您的房源及時告知與您，讓您更客觀的做決定；

④、要不，您留個傳真或郵箱號碼，我發資料給您。

信息配對：

1、進行房產出售出租登記，注明隨物設施；

2、立即開始客戶配對，在房友網內選擇自己在半個月之內的客戶進行篩選，或電話聯系有需求較接近客戶的銷售人員

3、根據客戶需求范圍及承受能力于系統內進行合適房源的搜索；

4、列出意向（房源）客戶－列出購買意向的排序－按客戶購買力（房源實際成交可能）排序－選定主要客

戶逐一打電話給客戶或其他銷售人員；

5、信息搜尋時，可一邊搜索邊與客戶進行交談，避免冷落客戶；

6、配對過程中，應適時轉換系統轉換成GUEST模式，滿足客戶好奇心理或避免有意偷窺業主（客戶）

聯系方式；

委托簽署：

1、業主房產出售/租

①、委托簽署是對客戶的承諾，確定房屋的真實性，有效性及安全性，出于對客人的承諾，避免出現一房多售等購房陷井，同時也讓業主感受到認真負責的態度，產生信賴； ②、無償幫客戶進行房屋出售，對符合市場價的委托房屋可進行報刊發布，客源更為廣泛，加快銷售過程；

2、客戶求購/租：

①、首先讓客戶對所介紹的產品產生興趣。

②、盡量探索客戶需求，調動產品的所有資源來滿足客戶需求。

③、多提問，獲取協議簽署之前了解客人需求，抓住客戶關心的問題，抓住客戶關心的問題進行主推，將所介紹產品的特點講述的符合需求，使客戶感覺房子正是她/他所需求的；

④、告知客戶簽訂協議的目的是便于公司掌握經紀人的工作狀態，所有帶看房的量化以協議為準；

⑤、明確雙方義務，所看房屋成交之前不收取任何費用，以成交確定傭金的收取，3、委托簽署的基本要求及注意事項：

⑴、業主房產出售/租委托

A、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任； B、說服、簽署注意事項

①、確認委托人有委托資格；

②、確認產權的狀況；

③、確認委托的價格及費用支付；

④、確認傭金的給付（或無償）；

⑤、確認雙方的義務及責任；

⑥、確認委托的事項及范圍、生效日期及期限，并簽字確定；

⑵、簽署中介服務協議書：

①、條款解釋：委托簽署之前，銷售人員應向客人解釋內容條款，讓客戶清楚、明白知道他/她所享受的服

務及承擔的責任；

②、委托簽署必須附有客戶身份證、電話號碼，由銷售人員進行填寫；

③、客戶由銷售人員處每得知一項房產詳細信息（未帶看）或帶看必須由客戶予以簽名確定；

④、客戶方看樓人員有變化時必須重新簽定委托；

4、已簽署的委托審核流程：

⑴、房產出售/租委托：

A、當日交店長審核委托，根據業主的報價高低作出適當的對策: ①、價錢低于市場價，根據平時投資客聯系方式重點推廣爭取即時成交；

②、符合市場價，安排進行配對，并予以廣告發布；

③、業主期望高時，價錢高于市場價，但房產頗為優質，即時安排扮客殺價；

④、普通房源且價錢高時，安排保持適時跟蹤與聯系，告知業主向客源推介后但客人聽價沒有看樓

欲望，且一致認為價錢過高試探業主反應；

B、店長審核委托內容：

①、委托人具委托資格，是否產權人，是否存在產權共有人；

②、委托書有否記載產權詳細情況；

③、產權人是否對委托書進行確認。C、經紀人將委托情況于系統內作詳細跟進；

D、門店主管對委托簽名確認；

E、門店主管當日晚結進行分享，共同確定銷售方案； F、門店主管于每周一將店內委托上交運營管理部；

⑵、中介服務協議書： A、門店主管審核委托內容：

①、協議書內容必須由銷售人員填寫；

②、協議書要求有客戶身份證號碼、聯系電話、所看房產詳細地址、報價、系統客源編號；

③、客戶必須對委托內容予以確認；

④、客戶必須對所看的房產或獲取信息予以確認；

⑤、晚結進行即時分析，針對問題進行說明；

B、經紀人于系統內將客戶資料進行完善，并將帶看詳細作即時跟進（保證質量）；

C、門店主管核實、確認；

D、每周一門店將協議書上交運營管理部。

5、委托書歸檔；，⑴、行政秘書根據委托跟進及委托書在房友系統內進行委托人更改；

⑵、文秘對委托書收集、整理并入檔；

電話約看房

1、約業主；

告知有客戶看房的信息

詢問業主并約定看房的時間；

與業主約定統一報價及告知注意事項；

2、約客戶看房

撥通客戶電話，根據客戶需求簡單講述房源基本信息，注意針對客戶的需求點；

和客戶約定看房時間，約定客戶看房，注意安排時間；

房源推薦注意事項：以二選一或三選一（先中、再優、后差）

送客

1、送客標準：

⑴、客戶離開，值班人員應立即起身相送，提醒客戶帶好隨身物品；

⑵、接待人員先于客戶走到門口，將門向內打開，視乎客戶與門的遠近，如客戶已在門口，應將門向外打開，站立門口，與客戶握手，感謝對公司的信任與支持，再次告知客戶自己的姓名，很樂意為她/他提供

義務咨詢服務，與客戶約定下次聯系的時間；

⑶、歡迎客人下次有時間過來小坐，送客人出門口或上車，與客人揮手道別，目送客人離開視線后，接

待人員才可進門。

2、清理現場：

⑴、接待人員送客人出門時，其他同事或接待人員（為單獨值班時）完畢后應立即清理現場，收拾水杯、垃圾、清洗煙灰缸，收拾并整理臺面；

⑵、將桌椅等即時復位；

接待注意事項：

1、接待員應保持精神飽滿，熱情解答，表情豐富，認真聆聽客戶的需求，對客戶的價格適當加以建議，避免有抵觸或不耐煩、厭倦情緒，充分獲得客人認可，有繼續談話的意向；

2、保持安靜，請其他同事談話或電話時注意音量；

3、在客戶對傭金提出異議時銷售人員不可隨意承諾對客戶傭金的折扣，應與客戶分析服務質量及結果，如：能獲得較高售價，或較合適價錢買到心儀房產及對服務的認可；

4、不接待客戶的人員要主動幫助遞水遞煙缸。保持個人形象，避免一些小動作如挖鼻、盤發、掏耳、揉眼、剔牙、瘙癢等；

5、區別客人的真偽，是否同行刺探信息，或是政府職能部門人員進行一些調查工作，接待人員要注意言論，如發現有可疑的地方，立即上報門店主管或報公司行政部；

6、公司內部所發出的通知，機密文件等看完后要收好、放好，不可以隨便亂放或給客戶取

第四篇：二手房交易流程（范文）

江寧好房網 發表于：09-07-20 20:23[第10版 01-09 18:18↓][只看該作者]

二手房交易紛繁復雜，上至金融、稅收方面的宏觀政策，下至產權、物業等方面的細節問題，稍一不注意，就會出現差錯，基于此，本版就二手房過戶流程、貸款流程、交易稅費等一系列問題，為廣大購房者一一解答。

一、二手房交易基本流程：

1.查詢房源、發布房源：

2.實地看房：賣方出示房屋產權證、土地證、產權人身份證等相關證件。

3.簽訂《買賣合同》、《二手房買賣契約》：

賣方帶房屋產權證、土地證身份證明等；

買方帶定金、身份證明等，二手房買賣契約5份

4.辦理貸款手續：

買方準備貸款資料、賣方準備房產證明

買方資料：

身份證件原件/戶口本原件/婚姻證明/收入證明/已婚借款人需提供配偶身份證件原件、配偶戶口本原件/公積金貸款還需提供公積金繳存單原件

賣方資料：

賣方身份證原件/產權證原件/土地證原件

若賣方有未成年人，需承諾公證書

若需提前還貸：

借款合同原件/還款存折或卡/房產抵押合同

產權證及土地證

5.辦理交易過戶：（產權過戶時間為一周）

買賣雙方親自前往房產局辦理，攜帶相關證件原件（若委托辦理，需出具公正委托書）辦理交易過戶時，買方需向賣方支付房屋首付款,過戶同時買賣雙方需繳納相應稅費,賣方需提供原購房發票.6.辦理土地證過戶：

買方可單獨辦理，需準備新產權證、舊土地證、二手房買賣契約、買方身份證原件。銀行放款到賣方賬戶。

7.戶口遷出、房屋交驗，費用結清：

水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等過戶、鑰匙交接，簽署《物業交接確認書》，支付房屋尾款。

二、需要準備的費用（以下費用標準僅限于普通住宅）：

1.南京2009年1月1日至2009年12月31日(暫行)二手房交稅表

2、交易服務費：

房改房：100元

存量房：3元/平方米

3、產權登記費：

房改房：40元

存量房：80元

4、配圖費：

20元

5、共有權證工本費：

10元/本

三、銀行按揭貸款：

如果購房人（以家庭為單位）第一套購房商業貸款可享受現銀行利率的7折，商業貸款第一套首付30%，第二套首付提高10%。

重要提醒：在貸款前需進行個人資信的審核，如銀行有不良記錄（借款不按時還款）可能無法審核通過！

買賣雙方提供的貸款資料：

1.二手房買賣契約原件1份；

2.申請人夫妻雙方身份證復印件1份；

3.申請人夫妻雙方戶口簿復印件1份；

4.結婚證/離婚證復印件/單身證明原件1份 ；

5.收入證明原件1份 ；

6.土地證復印件1份 ；

7.賣方身份證復印件1份；

8.賣方原產權證復印件1份；

9.買方如是外地戶口需提供暫住證.10.如果公積金貸款需提供公積繳存單.四、交房的主要內容

①內部設施

②清算費用及過戶（包括水、電、煤氣、物管費、有線電視、電話等）

2、核查房屋的內部設施

3、清算物業費、水、電、煤氣等欠費

4、物業處資料更新及水過戶

5、電過戶

6、煤氣過戶

7、有線電視過戶

8、電話、寬帶過戶（需賣方陪同）

9、鑰匙交接，簽署《物業交接確認書》

五、交易時間表

1、交定金，簽定合同，約定首付款時間，并于當日過戶。

2、如原產權有貸款，過戶前先進行還貸解押的手續，時間3-30天不等，每個銀行不一樣。

3、產權過戶為七天，同時進購房人的貸款申請。（如是全現金購房領證當日即將剩余付清同時交房）

4、七天后拿產權證送到銀行抵押，土地證變更。

5、如是商業貸款約7-15天下款，公積金或組合貸款約1-2個月下款（下款至房主名下）

6、房主收到銀行貸款同時交付房屋。

（注：現是年底，銀行的貸款申請和放款時間都有延遲現象)

第五篇：購買二手房商業貸款(銀行按揭)的交易流程

購買二手房商業貸款（銀行按揭）的交易流程

一、買賣雙方協商一致達成購房意向，并確定房屋成交價格。

二、買方到二手房交易服務中心二樓（蔡鍔中路196號原市房產交易大樓）監管銀行貸款柜臺遞交貸款申請資料，如果是通過中介公司代辦的可由中介公司遞交申請資料。

申請貸款一般提供如下資料：１、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明（驗原件收復印件）；２、買方及配偶的收入證明原件、賣方的房產證（驗原件收復印件），有經適房貨幣補貼憑證的還需帶上貨補憑證原件。

３、其他資料（根據各貸款銀行的要求提供）（以上資料一式兩份）

三、由貸款銀行或擔保公司電話預約買賣雙方面簽購房貸款相關手續和擔保相關合同手續。

四、買賣雙方接到預約電話后，按照預約時間到二手房交易服務中心二樓擔保公司網上簽約窗口簽訂房屋買賣電子合同；如果是通過中介公司代辦業務的，由中介公司通知代辦。

注意事項：１、認真填寫《二手房交易資金監管信息登記確認表》； ２、帶上有效身份證件及相關資料；

３、如果貸款銀行是監管銀行的業務，監管銀行及擔保公司審批貸款時間一般在3－5個工作日內，如果是其他商業銀行的業務，根據各銀行規定時間辦理；

４、如果貸款銀行是監管銀行的業務，監管銀行面簽借款合同等法律文本后在1－2個工作日時間內發放申請人貸款，如果是其他 商業銀行的業務，根據各銀行規定時間辦理。

五、簽完房屋電子買賣合同后，按照合同約定由買方將房屋交易首付款存入資金監管賬戶，帶上首付款入賬憑證到銀行大廳簽約區，找貸款銀行面簽借款合同和購房貸款等相關手續，找擔保公司面簽擔保合同等相關手續。注意事項：存入首付款時需清楚填寫買賣合同編號：KFXXXXXXX，購房人姓名。

六、辦完簽約手續以后，買賣雙方在接到到賬通知后，帶有效身份證明到二手房交易服務中心二樓擔保公司領取過戶資料，并由擔保公司工作人員協助到三樓政務大廳辦理產權轉移登記手續，按規定繳納相關稅費，由擔保公司統一領取《長沙市房屋產權登記收件領證憑據》。

1、查詢到賬方式：① 憑電子合同號KFXXXXXXX直接到監管銀行大堂經理處查詢； ②

監管銀行的短信通知

2、稅費收取標準：按照國家規定的比例收取。

七、在五個工作日時間內，完成房屋產權轉移登記手續，擔保公司憑《長沙市房屋產權登記收件領證憑據》領取房屋所有權證，擔保公司預留新證復印件（以備客戶領取）。

八、交易完成后，監管銀行憑劃轉資金指令將監管資金劃轉至賣方指定賬戶

九、由擔保公司辦妥抵押登記手續。