第一篇：拆遷安置房交易流程及法律風險防范

【案情簡介】

陳某經過多處看房，看中位于上海市浦東新區某套拆遷安置房（低價配套商品房，自2004年6月14日起五年內不得上市交易），但又擔心拆遷安置方購買存在較大風險，特委托本律師提供全程陪購法律服務。

本律師接受委托后，向陳某出具了法律風險分析意見書，與陳某溝通確定法律風險防范措施、作出交易架構安排并起草相關法律文件，審核、簽訂相關法律文件并協助辦理相關房地產登記手續。最終，本次交易順利完成。

【法律意見書】

一、交易風險分析

1、賣方卷款潛逃的法律風險分析。

（1）買方可依據買賣合同向人民法院提起訴訟查封房屋并依據判決書直接辦理交接及過戶 手續；

（2）買方可向公安機關報案要求緝拿歸案；

2、賣方“一房二賣”的法律風險分析。

“一房二賣”的司法處理：

兩份房屋買賣合同中標的房屋均未辦理產權登記、均未實際交付的情況下，簽訂房屋買賣合同在先的一方當事人取得房屋所有權；

兩份房屋買賣合同均未辦理產權登記，但其中一份合同的買受人已實際入住占有標的房屋的，實際入住的一方當事人取得房屋所有權；

一份合同中的房屋已進行了產權登記，而另一份合同中的房屋沒有完成登記的，一般應確認已完成產權登記的一方買受人取得房屋所有權。

兩份房屋買賣合同中，一份合同中買受人已完成產權登記，另一份合同中的買受人已實際交付占有的，確認已完成登記的一方買受人取得房屋所有權。

因賣方“一方二賣”而未能取得所有權的買受人可以依據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條的規定要求出賣人承擔返還已購房款及利息、賠償損失并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

3、2009年3月14日至2009年6月14日間賣方將房屋抵押的風險分析。

根據上海市房地產登記的相關規定，辦理房地產抵押登記需提交房地產權屬證書原件。如果買方房地產權屬證書保存在中介或買方出，則賣方無法再行設定抵押，但賣方在媒體公告掛失房產證后再行補辦房產證的除外。

4、房屋過戶前因賣方對外債務被查封的法律風險分析。

因辦理完畢過戶手續前，買方尚有70萬元房款未支付。如果賣方對外債務低于70萬元，買方可將剩余房款支付給債權人解除查封并辦理過戶手續并要求承擔逾期過戶違約金；如果賣方對外債務高于70萬元，買方可向人民法院提起訴訟查封該房屋并請求返還已付房款并賠償定金及房屋差價損失。

5、其他法律風險分析。

（1）合同有效性風險。

合同經房屋所有權人一致同意并簽字后即生效。

（2）延遲交房、過戶、遷移戶口的風險。

可以約定較高違約金，并保留2萬元房款待所有手續辦完后支付。

二、風險防范措施分析

1、預告登記。

經向上海市浦東新區房地產交易中心咨詢窗口、業務受理窗口、總值班室當面咨詢、溝通，登記機關拒絕對取得產證未滿五年的配套商品房進行預告登記。

2、過戶前買方設立抵押權。

因上海房地產管理政策不允許房地產權利人在配套商品房初始登記滿五年前簽訂房屋買賣合同，上海房地產交易中心不允許以該房屋買賣合同為主合同對標的房屋設定抵押權，但允許以借款合同等其他合同形式對配套商品房設立抵押權。以借款轉房款的形式設立抵押權的防范效果分析：

賣方仍可卷款潛逃、仍可簽訂多份買賣合同、仍可設定抵押、仍可被查封，但買方在拍賣房產的時候享有優先獲得清償的權利。

3、代為保管產證。

4、資金監管。

5、盡可能提前交房、過戶。

第二篇：拆遷安置房的購買風險防范研究與分析

拆遷安置房的購買風險防范

高房價之下的實惠選擇是拆遷安置房，但是購買安置房有風險，在購買過程中需要小心防范。“新國八條”、存準率上調??樓市調控政策以及“銀根”收緊讓市區二手房成交量大幅下滑，催生了不少全額付款型的購房者。但為了一次性付清房款，不少人最近將目光轉向價格便宜的拆遷安置房。業內人士提醒，和商品房相比，購買拆遷安置房有較大的風險，盲目購買很可能在交易中陷入被動。

同地段，安置房價格便宜

“同等地段的房源，拆遷安置房與商品房每平方米的售價相差很多。”家住迎春東路的徐先生說。

上個月，徐先生看中一套蓮花七號區的房子，當時，中介經紀人信心滿滿地保證，只要交付了50%的首付房款，一定能幫忙向銀行貸到剩余的房款。但連續等了兩個星期，銀行都不肯放貸。在房產經紀的介紹下，徐先生把目光轉向拆遷安置房。

位于東站附近一房產中介負責人張女士說，從今年年初起，明顯感覺銀行收緊“銀根”，對二手房申貸開始“挑肥揀瘦”。到2月下旬，部分銀行干脆直截了當地拒絕二手房申貸，導致一些購房者將目光轉向了拆遷安置房。來自張女士門店兩個月的統計數據顯示，拆遷安置房成交比例占20%左右。

記者調查發現，由于本身地理位置較好，周邊又有高檔樓盤“助推”，市區部分拆遷安置房價格小幅上漲。例如，東苑公寓、鳳凰曦園、海曙頤園、梅苑小區等拆遷安置小區，交易價格在5000元/平方米至7000元/平方米，而智堡小區、森園小區、紫東花苑等位置稍微偏遠些的，價位保持在4000元/平方米左右。

交易時，需注意防范風險

隨著拆遷安置房交易量增多，買賣糾紛也時有發生。

據了解，在拆遷安置房買賣糾紛案件中，當事人毀約比例比較大。例如，房屋其他共有人不同意，由于拆遷安置房大部分是家庭共有財產，往往是以家庭中一員為代表與買方簽訂合同，賣方以其他共有人不同意為由毀約;有的賣房人在無法找到毀約理由時，直接以房價上漲為借口要求加價，否則不履行合同。

安置房買賣可能存在的風險

第一、政策因素。

根據相關法規及政策規定，拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動遷而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。此類房屋產權雖屬于個人所有，但在取得所有權的一定期限內不能上市交易。另一類是因房產開發等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房(與市場價比較而言)。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區別，屬于被安置人的私有財產，沒有轉讓期限的限制，可以自由上市交易。

第三篇：拆遷安置房買賣合同

拆遷安置房買賣合同

合同雙方當事人：

出賣人(甲方)：______________________(以下簡稱甲方)

身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

以上_______人是本合同中所述房屋的共有產權人。

買受人(乙方)：______________________(以下簡稱乙方)

身份證號碼：

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在________________________________，位于第____層，共______(套)(間)，房屋結構為________，建筑面積為______平方米，房屋用途為_______。(詳見土地房屋權證第_______________號)。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、本合同中所述房屋為________________________的家庭（夫妻）共同財產。房屋沒有產權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第三條、上述房產的交易價格：

成交價格為：人民幣___________元/㎡總價___________元(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第四條、付款時間與辦法：

甲乙雙方同意以現金付款方式一次性付款八萬元給甲方，充當首付房款。甲方開出村委會收據及甲方收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。其余房款待房屋建成交付后分期交付乙方。

第五條、房屋交付：

甲方應向乙方明確房屋交付時間，并將移民安置房屋相關的所有手續、余款、等一切和該出售房有關的文件及票據交付乙方(以各項文件及票據為證明)。甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶鑰匙全部交付給乙方。

第六條、甲方逾期交付房屋的違約責任：

除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，甲方如未按本合同第六條規定的期限將該房屋交給乙方使用，甲方按約定房屋交付之日第二天起至實際交房時間向乙方支付已支付房價款金額的_壹_%(大寫數字)的違約金，合同繼續履行;逾期超過_陸拾_天(大寫數字)，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列第____種約定，追究甲方的違約責任。

1.甲方按乙方累計已付款的_貳拾_%(大寫數字)向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在本合同第六條約定的實際交付之日起_玖拾_天內交付房屋。

2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額還與乙方，按_壹拾%_利率付給利息。

如甲方故意隱瞞此房屋的原產權所屬人、房屋位置、質量問題，影響乙方的居住及使用時，乙方有權要求退房，一切損失由甲方承擔(是否要注明損失的范圍)。

第七條、關于產權登記的約定：

由于本房產屬移民安置房，產權登記甲方應在交房之日起幫助乙方向上級主管部門申請房產證手續辦理，并做好過戶手續辦理。如無法辦理房產手續甲方應向乙方提供相關書面證明材料，如甲方有意隱瞞或單方面反悔要求終止合同。需向乙方賠付全額房款，并支付總房款10%的違約金。

第八條、違約責任條款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權要求甲方繼續履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息款。

2、乙方根據本合同規定向甲方提出辦理產權過戶手續，甲方超過_叁拾_天不協助乙方辦理手續，視為甲方違約，乙方有權要求甲方履行合同。并協商解決過戶問題。

3本合同約定價款為一口價，日后房屋是否升值貶值與甲方無關不得以任何理由追加房款，否則乙方有權退房甲方支付已付房款并支付已付房款百分之十的違約金。

4、當房屋因城市規劃再次面臨拆遷安置時，拆遷補償款歸乙方所有。

5、當出現因繼承、贈與或其他涉及房屋產權所有人變化時，新的產權所有人承擔甲方全部責任。

第九條、雙方約定的其他事項：

本合同附件如下：

《房屋實際所有人確認書》

《首付款(定金)收條確認書》

第十條、本合同主體

1、甲方是_____________________________________共_____人，委托代理人為_________即甲方代表人。甲方及甲方代表人保證出售本房屋，簽定本合同的時候經本房屋所有房屋共有產權人同意。

2、乙方是________________________________，代表人是____________。

第十一條、但本合同不經過任何法律公證具有同等的法律效力。本合同在雙方簽字之日(_2010_年_____月_____日)起生效。本合同中空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等法律效力。

第十二條、本合同需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_____份，一份_____張。甲方產權人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)____________一份，留存備查。

第十三條、本合同發生爭議的解決方式：

雙方本著友好協商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發生的爭議，雙方可通過協商解決。協商不成的，雙方同意按以下方式解決糾紛。

1.提交_澠池縣_仲裁委員會仲裁。

2.任何一方均可向有管轄權的人民法院提起訴訟。

第十四條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

身份證號碼：

身份證號碼：

電 話：

電 話：

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：

身份證號碼：

身份證號碼：

電 話：

電 話：

甲方(簽章)：

乙方(簽章)：身份證號碼：

身份證號碼：

電 話：

電 話：

年 月 日 年 月

見證方(中間人)：_______身份證號碼：

日期： ____年___月___日

見證方(中間人)：_______身份證號碼：日期： ____年___月___日

日

第四篇：拆遷安置房買賣合同

拆遷安置房買賣合同

合同雙方當事人：

出賣人（甲方）： 身份證號：（房屋共有產權人）身份證號：（房屋共有產權人）身份證號：

以上三人是本合同中所自述房屋的共有產權人。買受人（乙方）： 身份證號：

一次性付甲方房屋以及車庫共計人民幣元（大寫元整）。

人無關，如期間發生任何糾紛，甲方違約則須向乙方支付違約金人民幣貳拾萬元整。

5、如果甲方出現一房二賣的情況，或者其它導致合同目的不能實現的情況，視為甲方違約，并支付違約金人民幣貳拾萬元整。

6、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充的約定由甲乙雙方共同協商解決，與本合同同具法律效力。

本合同在雙方簽字之日起生效，本合同一式兩份，甲方及房屋共有產權人共持一份，乙方一份。

甲方： 乙方：

電話： 電話：

年 月 日

第五篇：拆遷安置房買賣合同

拆遷安置房買賣合同

合同雙方當事人：

出賣人(甲方)：______________________(以下簡稱甲方)

身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

(房屋共有產權人)_________身份證號碼：

以上_______人是本合同中所述房屋的共有產權人。

買受人(乙方)：______________________(以下簡稱乙方)

身份證號碼：

根據《中華人民共和國經濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》及其他有關法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就乙方向甲方購買房產簽訂本合同，以資共同信守執行。

第一條、房屋的基本情況：

甲方房屋座落在蕪湖經濟開發區萬春新苑，五十五棟三單元六零一室，建筑面積為______平方米的白坯房。乙方對甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意購買該房屋。

第二條、本合同中所述房屋為__回遷安置房__，是______的家庭(夫妻)共同財產。原建房不存在房屋抵押，債權債務，以及其他權利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不負任何責任。

第三條、上述房產的交易價格：

成交價格為：人民幣___________元整(大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整)。

第四條、付款時間與辦法：

甲乙雙方同意以現金付款方式一次性付款，并已在2013年4月___日將首付款人民幣____拾____萬____仟____佰____拾____元整交付甲方，付首款付款當天甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。第二筆房款人民幣___拾_____萬元整于_____年____月___日付給甲方。甲方開出收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。

第五條、房屋交付：

甲方應在交房當日(____年____月____日)將拆遷安置房屋相關的所有手續、余款、拆遷補償款等一切和該出售房有關的文件及票據交付乙方(甲方于房屋交付使用時將交易的房產及其附帶原房屋產權人的產權證及國土證，原房屋產權人結婚證及復印件，原房屋產權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的意見等各項文件及票據為證明)。以及鑰匙全部交付給乙方。

第六條、關于產權登記的約定：

本房屋以后若遇到需要辦理房屋產權證，土地證等其它手續，經甲乙雙方協商，按以下約定進行。

1、在乙方實際接收該房屋之后，在蕪湖市鳩江區出臺可以辦理房屋產權證時，甲方必須無條件協助乙方在房地產產權登記機關規定的期限內，向房地產產權登記機關辦理權屬登記過戶手續。如因甲方的過失造成乙方不能在規定時間內辦理房屋產權證導致后來無法辦理，乙方有權退房，甲方需賠付乙方貳十萬元整。

2.乙方如在本房屋買賣合同成立后，無論辦理房屋產權證，土地證及其過戶手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻撓。第七條、違約責任條款：

1、乙方沒有按照約定的期限內將房款交付給甲方，逾期達到一個月的，甲方有權解除本合同，乙方首付給甲方的房款中兩萬歸甲方所有，其余款項退回給乙方。

2、房屋首付款交付后不論房屋漲價還是跌價甲方乙方不得單方面解除購買合同否則需賠付對方五倍房款。

3、當房屋因城市規劃再次面臨拆遷安置時，拆遷補償款歸乙方所有。

4、當出現因繼承、贈與或其他涉及房屋產權所有人變化時，新的產權所有人承擔甲方全部責任。

第八條、本合同以及附件需由甲方，乙方，見證方三方共同簽字后方能生效。本合同一式_四_份，一份__伍__張(含附件壹張)。甲方產權人及甲方委托代理人共持一份，乙方一份,見證方(中間人)___________________________兩份，留存備查。

第九條、本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方，見證方三方共同協商解決，與本合同同具法律效力。

甲方(簽章)：

電 話：

甲方(簽章)：

電 話： 甲方(簽章)： 電 話：

乙方(簽章)電 話：

見證方(中間人)：___________身份證號碼： 見證人(中間人)：___________身份證號碼;

日期： ____年___月___日