小區內車位管理規定政府文件

物權法：

第三十條

因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

第三十九條

所有權人對自己的不動產或者動產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

第七十四條

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

(四)關于車庫車位租售管理的專門性部門規章

___年___月___日廣州市國土資源和房屋管理局和廣州市交通委員會聯合制定了的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》和___年___月___日兩部門聯合發布的《關于執行〈廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定〉的補充通知》，對車庫車位的租售問題進行了專門規定，主要內容如下：

第一，充分保障業主對小區車庫車位租售情況的知情權。

1、規定房地產開發企業或者其他房地產開發單位申請商品房預售時，必須按規劃用于停放汽車的車庫車位的相關信息填報完整的樓盤明細表和項目概況，并在“陽光家緣”網站公示。

2、規定開發企業在預售房地產開發項目的同時應向購房人明確告知車位、車庫的數量、租售方式、租金標準或最高售價等情況，并在商品房買賣合同中載明。

3、房地產開發企業或者其他房地產開發單位出售或者出租車位、車庫的，應當將出售或者出租方案在建筑區劃內顯著位置公示___日，并將出售或者出租方案報房地產行政主管部門備案。

第二，保障業主的首先租售權。

1、規定房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫數量無法滿足本項目業主需要的，開發企業原則上不得向本項目業主之外的單位或個人出售或出租。在已滿足本項目業主購買和租賃需要的前提下，開發企業確需將車位、車庫出售或出租給本項目業主之外的單位或個人的，必須按照《廣東省物業管理條例》第五十四條的規定辦理，也就是租賃業主以外的單位或個人最長不超過___個月。

2、房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫數量無法滿足本項目業主需要的，開發企業應采取競標、搖珠等公開競爭方式出售、出租。

3、車位、車庫權屬人出租或轉讓車位、車庫，也應當首先滿足本項目業主的需要。

第三，保障業主的公平分配權。

1、規定商品房項目車位、車庫不得預售。

房地產開發企業或者其他房地產開發單位出售或者出租房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位、車庫前，需經初始登記確認權屬。

2、在規劃用于停放汽車的車庫車位數少于本項目的房屋套數的，每購買一套房屋只能租售一個車庫車位。

3、為切實保障業主的公平分配權，車位、車庫房地產權證應當注明權屬人已購買本房地產開發項目房屋的房地產權證號或商品房買賣合同編號，以便主管部門進行監控和管理。

第四，允許增建機械和其他車庫車位。

為解決廣州許多較早建設的小區缺少車庫車位配套建設的實際問題，規定允許房地產開發企業或者其他房地產開發單位投資增建地上停車位，未占用業主共有的道路或者其他場地的，依照本規定執行。同時，鼓勵開發建設機動車機械停車位，但該類車位只能出租，不能出售，并應當首先滿足建筑區劃內業主的需要。

第五，鼓勵提供機動車位供臨時停車。為解決部分小區車位供求關系緊張的問題，還確定了鼓勵開發開發商提供機動的車位，供臨時停放的車輛使用。

第六，房地產開發企業或者其他房地產開發單位不得以“只售不租”等名義拒絕提供停車服務。

第七，規定平時利用人防工程停車的車位、車庫辦理房地產權證，但需注明相關使用注意事項。

第八，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，房地產開發企業或者其他房地產開發單位不得擅自出售或者出租。

第九，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫不得擅自改變使用功能。

第十，監管懲罰措施。規定對未按本規定執行的房地產開發企業，有關部門要求其整改并退回違規所得，并在網站和新聞媒體上曝光。違規行為記入誠信檔案，并向相關行政管理部門通報的管理和處罰措施。

以上規定的出臺，確實對緩解廣州市尤其是中心城區商品房項目車位車庫“租售糾紛”的問題起到積極作用。

但該規定還存在一些問題，離真正有效解決開發商、物業管理公司與業主租售矛盾的目標還有一定距離。主要問題如下：

第一，本規定沒有徹底禁止將車庫車位出售給業主以外的單位或個人，埋下糾紛的隱患。

第二，規定允許開發企業采取競標的方式出租出售車庫車位，筆者認為該規定對業主將造成不公平。因車庫車位是開發商壟斷的稀缺資源，若允許采取競標的方式進行出售、出租，將使開發商追逐最大利益，導致天價車位、車庫出現，將嚴重損害業主停車的權利。因此，在車庫車位無法滿足所有業主的需要時，宜以政府的指導價格采取搖珠的方式進行出租、出售，不易采取競標方式。

第三，在規劃用于停放汽車的車庫車位數少于本項目的房屋套數的，每購買一套房屋只能租售一個車位。該規定過于僵化和死板。車庫車位數少于房套數時，可能有些家庭沒有一輛車，有些家庭有幾輛車的情形，此時，若嚴格按此規定執行，可能出現小區車位空置且有些業主的車無法在小區停放的尷尬局面。筆者認為，此情況下限制一個業主只能購買一個車庫車位，不限制租賃的數量較為靈活和人性化。

第四，對開發商的違法處罰力度不夠。開發商違規出售或出租車庫車位，目的是獲取高額經濟利益。為有效遏制該違規行為，應加大處罰力度。

(五)和平期用作車庫的人防工程的有關規定

我國有關法律、法規和部門規章對平時利用地下防空設施用作車庫的規定如下：

1.___年___月___日中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會通過的《中華人民共和國人民防空法》第___條第___款規定人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。該條款沒有規定民間投資防空工程的所有權問題，造成以后全國各地對此工程的所有權處理做法不一。

2.___年___月___日原建設部發布的，___年___月___日修正的《城市地下空間開發利用管理規定》第___條規定：“地下工程應本著‘誰投資、誰所有、誰受益、誰維護’的原則，允許開發商對其投資開發建設的地下工程自營或者依法進行轉讓、租賃。”該條款規定了人防工程誰投資誰所有，解決了所有權問題。但該規定是建設部的部門規章，對物權所有權的問題其沒有立法權限。因此，該所有權的規定在全國并沒有得到認可和執行。

3.___年___月___日廣東省人民政府發布的《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》的第___條規定省人民政府應當建立人民防空工程使用權證制度，但沒有規定所有權的問題。所以，在廣東省范圍內，依據該辦法，人防工程沒有產權證，僅僅有使用權證。直到___年___月___日廣州市國土資源和房屋管理局和廣州市交通委員會聯合制定了的《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》出臺后，廣州市范圍內民間投資的人防工程平時用于車庫的才辦理房地產權，在證上特別注明注意事項。

4.___年___月___日上海市人民政府發布的《上海市民防工程建設和使用管理辦法》的第___條規定了民防工程的投資者可以按照房地產管理的有關規定取得民防工程的所有權。并規定民防工程的所有權登記，按照房地產登記的有關規定執行。