上海市物業管理規定

第一章　總則

第一條　為了規范住宅物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，根據____《物業管理條例》和其他有關法律、行政法規，結合本市實際情況，制定本規定。

第二條　本市行政區域內住宅物業管理、使用及其監督管理，適用本規定。

第三條　本規定所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅區內的業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本規定所稱業主，是指房屋的所有權人。

本規定所稱使用人，是指房屋的承租人和實際使用人。

本規定所稱物業管理企業，是指依法取得獨立法人資格、具有相應資質，從事物業服務的企業。

第四條　上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)負責全市物業管理的監督管理工作;區(縣)房地產管理部門負責本轄區內物業管理的監督管理工作。

有關行政管理部門按照各自職責，協同實施本規定。

街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責協調物業管理與社區建設之間的關系。

第二章　業主及業主大會

第五條　新建住宅區，包括分期建設或者兩個以上單位開發建設的住宅區，其設置的配套設施設備是共用的，應當劃分為一個物業管理區域。但該住宅區內已分割成多個自然街坊或者封閉小區的，可以分別劃分為獨立的物業管理區域。

建設單位在申請辦理住宅建設工程規劃許可證的同時，應當向區(縣)房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求。區(縣)房地產管理部門應當按照本條第一款的規定劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

尚未劃分或者需要調整物業管理區域的，區(縣)房地產管理部門應當會同街道辦事處(鄉鎮人民政府)，按照本條第一款的規定，結合當地居(村)民委員會的布局劃分物業管理區域，并在地籍圖和房地產登記冊上注記。

第六條　業主在物業管理中，除享有____《物業管理條例》規定的權利外，還有權提議召開首次業主大會會議，有權推選業主代表，并享有被推選權。

業主在物業管理中，應當履行____《物業管理條例》規定的義務。

業主應當通過建設單位、物業管理企業或者直接向業主委員會提供聯系地址、通訊方式。

第七條　業主大會由一個物業管理區域內的全體業主組成。

一個物業管理區域內，房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會會議，成立業主大會。

第八條　物業管理區域符合本規定第七條第二款所列條件之一的，建設單位應當書面報告區(縣)房地產管理部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間、已籌集的專項維修資金清冊等文件資料;建設單位未及時書面報告的，業主可以向區(縣)房地產管理部門提出成立業主大會的書面要求。

區(縣)房地產管理部門接到建設單位的書面報告或者業主的書面要求后，應當和街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織業主推薦產生業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)成員。

籌備組由業主代表組成，其成員名單應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告。

籌備組自成立之日起三十日內，在區(縣)房地產管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導下，應當召開首次業主大會會議。

第九條　業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的住宅套數計算，每套計一票。住宅區內的非住宅物業業主在首次業主大會會議上的投票權，按其擁有的物業建筑面積計算，每滿一百平方米計一票;不足一百平方米有單獨房地產權證書的，可與其他業主合并計票，每滿一百平方米計一票。單個業主在首次業主大會會議上所持的投票權，最高不超過全部投票權的百分之三十。

首次業主大會會議通過的議事規則，應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權的確定方法、業主小組的設立、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。

第十條　業主大會除履行____《物業管理條例》規定的職責外，還可以決定業主委員會的工作經費、撤銷業主小組不適當的決定。

第十一條　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業主大會會議應當有物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議，也可以由業主決定以其他方式推選業主代表參加業主大會會議。業主大會會議以業主代表參加的形式召開的，到會業主代表應當能夠代表物業管理區域內持有二分之一以上投票權的業主。

業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。

召開業主大會會議，籌備組或者業主委員會應當事先將會議時間、地點、議題和議程通知所在地區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會，邀請區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會派代表參加，并認真聽取區(縣)房地產管理部門和居(村)民委員會的意見、建議。

第十二條　首次業主大會會議選舉產生業主委員會。業主委員會成員應當符合____《物業管理條例》規定的條件。

業主委員會是業主大會的執行機構，依法履行職責。

第十三條　業主委員會自選舉產生之日起三十日內，持下列文件向區(縣)房地產管理部門備案：

(一)業主大會會議記錄和會議決定;

(二)業主大會議事規則;

(三)業主公約;

(四)業主委員會成員的名單和基本情況。

區(縣)房地產管理部門對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

業主委員會備案的有關內容發生變更的，應當按照本條規定重新備案。

第十四條　業主委員會任期為三年到五年。

業主委員會任期屆滿的兩個月前，應當書面報告區(縣)房地產管理部門。區(縣)房地產管理部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當按照本規定第八條指導成立換屆改選小組，指導召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。

業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，原業主委員會應當將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第十五條　同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層為單位成立業主小組。業主小組由該幢、單元、樓層的全體業主組成。

業主小組履行下列職責：

(一)討論業主大會擬討論的事項;

(二)推選業主代表出席業主大會會議，表達本小組業主的意愿。

業主小組會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。

第十六條　兩個或者兩個以上物業管理區域共用非市政道路或者其他配套設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。業主委員會聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區(縣)房地產管理部門、相關物業管理區域的業主委員會、居(村)民委員會、物業管理企業派員參加。

業主委員會聯席會議由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區(縣)房地產管理部門組織召開。

第三章　物業管理服務

第十七條　在業主、業主大會選聘物業管理企業前，建設單位應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業管理企業，提供前期物業服務。但是，投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積不超過五萬平方米的，經物業所在地的區(縣)房地產管理部門批準，建設單位可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。

第十八條　建設單位簽訂物業管理區域內首份房屋銷售合同前，應當參照市房地資源局制作的示范文本，制定業主臨時公約和房屋使用說明書，作為房屋銷售合同的附件。

業主臨時公約應當對物業的使用和維護管理、業主義務、違反業主臨時公約應當承擔的責任等事項作出規定，但不得與法律、法規、規章相抵觸，不得侵害物業買受人的合法權益。業主臨時公約應當報區(縣)房地產管理部門備案。

房屋使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設備，詳細的房屋結構圖(注明房屋承重結構)，不得占用、移裝的共用部位、共同設備，以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

建設單位與物業買受人簽訂的房屋銷售合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容，以及建設工程規劃許可文件載明的建設項目平面布局圖，并在房屋交接書中列明物業管理區域內歸全體業主所有的配套設施設備。

建設單位不得將物業共用部分的所有權或者使用權單獨轉讓。

第十九條　建設單位應當按照市人民政府規定的標準在物業管理區域內配置物業管理企業用房和業主委員會用房(以下合稱物業管理用房)，并在業主大會成立后無償移交給業主大會。

建設單位申請房屋預售許可證、房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房設置的室號、面積等相關資料。市房地資源局、區(縣)房地產管理部門在核發房屋預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當注明物業管理用房室號。

第二十條　物業管理區域內的下列配套設施設備歸全體業主所有：

(一)物業管理用房;

(二)門衛房、電話間、監控室、地面架空層、共用走廊;

(三)物業管理區域內按規劃配建的非機動車車庫;

(四)物業管理區域內的公共綠化、道路、場地;

(五)建設單位以房屋銷售合同或者其他書面形式承諾歸全體業主所有的物業;

(六)其他依法歸全體業主所有的設施設備。

建設單位申請房屋所有權初始登記時，應當提出前款規定的配套設施設備登記申請，由房地產登記機構在房地產登記冊上予以記載，但不頒發房地產權證書。

第二十一條　物業管理企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務合同可以約定下列服務事項：

(一)物業共用部位、共用設施設備的使用管理和維護;

(二)公共綠化的維護;

(三)公共區域的保潔;

(四)公共區域的秩序維護;

(五)車輛的停放管理;

(六)物業使用中對禁止性行為的管理措施;

(七)物業維修、更新、改造和養護費用的賬務管理;

(八)物業檔案資料的保管;

(九)業主大會或者業主委托的其他物業服務事項。

物業管理企業可以將物業服務合同中的專項服務事項委托給專業性服務企業，但不得將物業服務合同約定的全部事項一并委托給他人。

第二十二條　物業管理企業提供物業服務，應當遵守下列規定：

(一)符合國家和本市規定的技術標準、規范;

(二)及時向業主、使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務;

(四)配合居(村)民委員會做好社區管理相關工作。

物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。

物業管理企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，不得侵害業主的合法權益，不得妨礙國家機關工作人員依法執行職務。

第二十三條　物業服務收費應當遵循合理、公開、質價相符的原則。

物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。執行指導價的范圍，按照市人民政府的規定執行。

物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協商確定。

物業管理企業應當在物業管理區域內書面公布物業服務項目及其收費標準。

第二十四條　前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用，由建設單位承擔。

出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費用，由物業買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業服務收費標準承擔;房屋銷售合同未約定的，由建設單位承擔。

第二十五條　利用物業共用部分獲取的收益，歸共同擁有該物業的業主所有，主要補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

第四章　物業的使用與維護

第二十六條　禁止下列損害公共利益的行為：

(一)損壞房屋承重結構;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)破壞房屋外貌;

(四)擅自改建、占用物業共用部分;

(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;

(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;

(七)排放有毒、有害物質;

(八)發出超過規定標準的噪聲;

(九)法律、法規和規章禁止的其他行為。

第二十七條　業主、使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、使用人。

業主、使用人裝飾裝修房屋，應當遵守國家和本市的規定以及業主臨時公約、業主公約。

第二十八條　業主、使用人應當按照規劃管理部門批準或者房地產權證書載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。

第二十九條　物業管理企業發現業主、使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關規定以及業主臨時公約、業主公約行為的，應當依據有關規定或者業主臨時公約、業主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內報告業主委員會和有關行政管理部門。

第三十條　車輛在全體共用部分的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，參照物價部門的規定確定收費標準。業主大會成立前，車輛在物業管理區域內停放的，其收費標準應當按照物價部門的規定執行。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業管理企業另行簽訂保管合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務時在物業管理區域內停放，不得收費。

物業管理區域內停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

第三十一條　物業管理區域內的機動車停車場(庫)，應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。停車位不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人;停車位有空余的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位、個人。

第三十二條　新建商品住宅、公有住宅以及住宅區內的非住宅物業出售時，物業出售人和買受人應當按照國家和本市的規定交納專項維修資金。專項維修資金應當用于物業的共用部分的維修、更新和改造，不得挪作他用。

第三十三條　專項維修資金應當存入銀行專戶，按幢立賬、按戶核算。

業主委員會或者業主大會委托的物業管理企業每半年至少公布一次專項維修資金的收支情況，接受業主的監督。

第三十四條　物業維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：

(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔;

(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔;

(三)全體共用部分的所需費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔。

按照本規定設立專項維修資金的，部分共用部分、全體共用部分的維修、更新和改造費用在專項維修資金中列支。但物業的共用部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

第三十五條　單幢房屋的共同部分，其維修、更新、改造和養護由該幢業主決定。涉及房屋大修或者專項維修、更新、改造的，應當經該幢房屋全體業主所持投票權三分之二以上同意，且不得與業主大會對全體共用部分作出的決定相抵觸;其他決定事項，應當經該幢房屋全體業主所持投票權二分之一以上同意。單幢房屋的業主投票權確定方法和單個業主所持投票權最高限額，按照本規定第九條執行。

第三十六條　機動車停車場(庫)的維修、養護費用由其所有人承擔。機動車停車場(庫)的專項維修資金按照物業管理專項維修資金標準交納，納入業主大會的專項維修資金賬戶管理，單獨核算。

第三十七條　物業存在安全隱患或者被鑒定為危險房屋，可能危及公共利益或者他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務的，可以由物業管理企業報經業主大會同意或者直接按照業主公約的約定，代為維修養護或者采取應急防范措施，費用由責任人承擔。

發生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業管理企業應當立即組織維修、更新或者采取應急防范措施，并及時通知業主委員會，維修費用由相關責任人承擔。

物業應當定期維修養護。物業出現國家和本市規定的必須維修養護的情形時，業主或者物業管理企業應當及時履行維修養護義務。經區(縣)房地產管理部門督促限期改正，仍未進行維修養護的，由區(縣)房地產管理部門組織代為實施，費用由相關責任人承擔。

第五章　法律責任

第三十八條　違反本規定的行為，法律、行政法規或者本市其他法規有處罰規定的，依照有關法律、法規的規定處理。

第三十九條　業主、使用人違反本規定或者業主臨時公約、業主公約，有損壞房屋承重結構、擅自改變物業使用性質等行為，損害其他業主、使用人合法權利的，業主委員會應當予以勸阻、制止;相關業主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。

第四十條　建設單位違反本規定第八條第一款規定，未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告區(縣)房地產管理部門，或者未按照規定提供有關資料的，由區(縣)房地產管理部門責令限期改正，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

建設單位違反本規定第三十二條規定，未按規定交納專項維修資金的，由市房地資源局或者區(縣)房地產管理部門責令限期改正，可處應交專項維修資金數額一倍以下的罰款。

第四十一條　違反本規定第二十六條第一項規定，損壞房屋承重結構的，由區(縣)房地產管理部門責令立即改正，恢復原狀，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

違反本規定第二十六條第三項、第四項、第五項規定，破壞房屋外貌，擅自改建、占用物業共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備的，由區(縣)房地產管理部門責令改正，恢復原狀，可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節嚴重的，可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

第四十二條　違反本規定第二十六條第二項規定，違法搭建建筑物、構筑物的，由區(縣)房地產管理部門責令限期拆除，可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當事人逾期未拆除的，區(縣)房地產管理部門可以申請區(縣)人民政府組織強制拆除。

對正在實施違法搭建建筑物、構筑物的，區(縣)房地產管理部門應當責令立即停止施工，可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的，可以組織代為改正，代為改正的費用由當事人承擔。

附有違法建筑并結構相連的房屋，房地產登記機構不予辦理房地產轉移、抵押登記。

第四十三條　業主、使用人違反本規定第二十八條規定，擅自改變物業使用性質的，由區(縣)房地產管理部門責令限期改正，恢復原狀，可處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十四條　物業管理企業違反本規定第二十九條規定，對業主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規定時間內報告有關行政管理部門的，由區(縣)房地產管理部門責令改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款。

第四十五條　當事人對市房地資源局、區(縣)房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的具體行政行為不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》的規定，申請行政復議或者提起行政訴訟。

當事人對具體行政行為逾期不申請復議，不提起訴訟，又不履行的，作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請人民法院強制執行。

第四十六條　市房地資源局、區(縣)房地產管理部門以及其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的，由其所在單位或者上級主管部門依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章　附則

第四十七條　本規定中有關專業用語的含義：

(一)專有部分，是指在構造上及利用上具有獨立性，由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

(二)部分共用部分，是指由部分業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

(三)全體共用部分，是指由全體業主共同使用、管理的物業部位、設施設備及場地等部分。

第四十八條　非住宅物業管理和未選聘物業管理企業提供物業服務的住宅物業的管理，參照本規定執行。

第四十九條　本規定自___年___月___日起施行。___年___月___日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過的《上海市居住物業管理條例》同時廢止。