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第一篇：三明市城市房屋拆遷單位資質審核

城市房屋拆遷單位資質審核

服務單位：建設局

辦事地點：三明市行政服務大廳

項目名稱：城市房屋拆遷單位資質審核

項目類型：承諾上報件

必備材料：

1、填報《年檢登記表》一式三份原件

填報《年檢登記表》一式三份原件

2、《資格證書》副本原件/復印件

《資格證書》副本原件/復印件

3、法定代表人或主要負責人變更的，應附相關證明文件原件

法定代表人或主要負責人變更的，應附相關證明文件原件

4、職工花名冊及聘用合同原件/復印件

職工花名冊及聘用合同原件/復印件

5、新增有職稱的工程技術、經濟管理人員的職稱證書原件/復印件

新增有職稱的工程技術、經濟管理人員的職稱證書原件/復印件

6、房屋拆遷管理部門認為需要提交的其他材料

房屋拆遷管理部門認為需要提交的其他材料

辦事程序：

1、網上申報：企業將材料在省建設廳網站申報。

2、受理：企業將提交申請文件、材料送我局窗口。如所提交材料齊全，且符合法定要求，立即受理并簽發受理通知單。如所交材料存在可以當場更正的錯誤，申請人可當場更正，更正后，立即受理，并簽發受理通知單；如所交材料不齊全或不符合法定要求，將在5個工作日內一次告知申請人，須補齊的全部內容，并發補正通知單

3、審核：窗口將提交申請文件送我局（市拆遷辦）審核；

4、核準上報：提交局領導審核，確認材料后核準，返還市拆遷辦從網上批準上報。

辦理機構：建設局

辦理地點：三明市行政服務大廳

承諾時間： 5個工作日

第二篇：福建省城市房屋拆遷單位管理規定

關于印發《福建省城市房屋拆遷單位管理規定》的通知

閩建房[2005]107號瀏覽次數:3142

各設區市城市房屋拆遷管理部門：

原《福建省城市房屋拆遷單位管理規定》自2003年1月1日實施以來，為規范我省城市房屋拆遷單位的拆遷行為、促進城市房屋拆遷的順利實施起到了積極的作用。但隨著城市房屋拆遷環境的變化，原《福建省城市房屋拆遷單位管理規定》中的一些條款已經不能適應實踐的需要。為進一步規范拆遷行為，促進拆遷市場的有序競爭，我廳對原《福建省城市房屋拆遷單位管理規定》進行了修改，現予印發，請遵照執行。

附件：福建省城市房屋拆遷管理規定

福建省建設廳

二○○五年七月十五日

附件

福建省城市房屋拆遷單位管理規定

第一條

為加強城市房屋拆遷單位的管理，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《福建省城市房屋拆遷管理條例》和建設部《城市房屋拆遷單位管理規定》，結合我省實際情況，制定本規定。

第二條

福建省建設廳負責全省城市房屋拆遷單位的管理工作。各市、縣房屋拆遷管理部門負責本行政轄區內城市房屋拆遷單位的管理工作。

第三條

本規定所稱城市房屋拆遷單位（以下簡稱房屋拆遷單位），是指依法取得《城市房屋拆遷單位資格證書》（以下簡稱《資格證書》），對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償安置協議，協助組織拆除房屋及其附屬物的具有法人資格的單位。第四條

對城市房屋拆遷單位實行資格管理制度，未取得房屋拆遷資格證書的單位不得接受委托承擔拆遷業務。

第五條

新設立房屋拆遷單位應當具備以下條件：

（一）已領取營業執照；

（二）有健全的組織章程和管理制度；

（三）注冊資金不低于75萬元人民幣；

（四）有專職建筑結構工程師1人，初級以上的工程、經濟專業技術人員不少于4人。

第六條

新設立的房屋拆遷單位應當自領取營業執照之日起30日內，申請核發《資格證書》。

第七條

申請《資格證書》的單位，應提交下列文件和材料：

（一）《城市房屋拆遷單位資格申報表》一式三份；

（二）企業法人工商營業執照（副本）、企業章程和注冊資金證明文件；

（三）法定代表人身份證明文件；

（四）有職稱的工程技術、經濟管理人員的職稱證書復印件及勞動聘用合同；

（五）拆遷從業人員培訓合格證書；

（六）房屋拆遷管理部門認為需要提交的其它材料。

試用期不滿一年或兼職聘用的技術人員不得計入所在房屋拆遷單位的技術人員總數。

第八條

《資格證書》由省建設廳統一核發。

房屋拆遷單位應持本規定第七條規定的申報材料，經所在地設區市或縣（市）房屋拆遷管理部門初審后，報省建設廳審批并核發《資格證書》。

第九條

房屋拆遷單位發生分立、合并的，應當在變更登記后30日內，向省建設廳申請注銷原資格后，按本辦法的規定，重新申請資格認定。

第十條

持有《資格證書》的房屋拆遷單位可以在全省范圍內承攬拆遷業務，且拆遷規模不受限制。

跨區域承攬拆遷業務的拆遷單位應于簽訂委托合同后十日內到拆遷項目所在地的拆遷管理部門備案。

第十一條

房屋拆遷單位在破產、歇業或者因其他原因終止業務前，應當在向工商行政管理部門辦理注銷《營業執照》的同時，向省建設廳申請注銷《資格證書》。

第十二條

《資格證書》遺失的，必須公開登報申明作廢后，方可向省建設廳申請補發。

第十三條

從事房屋拆遷業務的人員應當接受法規、政策和業務、技術培訓。

第十四條

房屋拆遷單位接受委托拆遷時，應當與拆遷人依法簽訂拆遷委托合同。拆遷委托合同需載明委托的形式、拆遷地點、范圍、任務、費用、安置方式、時間、安置房和周轉房的數量和提供方式、違約責任、以及雙方認為必須訂立的其他內容。拆遷委托合同應報核發拆遷許可證的拆遷管理部門備案。

房屋拆遷單位不得將受托的拆遷業務轉委托給其他單位。

第十五條

房屋拆遷單位應當推行使用由省建設廳和省工商行政管理局統一監制的拆遷補償安置協議示范文本。

第十六條

房屋拆遷單位應認真建立拆遷業務檔案，妥善保管房屋拆遷補償、安置的相關資料。拆遷檔案除文字資料外還應包括拆遷過程中必要的音像資料。

房屋拆遷單位應在拆遷完畢后兩個月內做好房屋拆遷項目工作總結及被拆遷人補償、安置情況匯總表，并報核發拆遷許可證的拆遷管理部門備案。

第十七條

房屋拆遷單位實行資格年檢制度。

凡成立滿一年的房屋拆遷單位，均應按規定接受年檢。

年檢應提交下列材料：

（一）填報《年檢登記表》一式三份；

（二）《資格證書》副本；

（三）法定代表人或主要負責人變更的，應附相關證明文件；

（四）職工花名冊及聘用合同；

（五）新增有職稱的工程技術、經濟管理人員的職稱證書原件和復印件；

（六）房屋拆遷管理部門認為需要提交的其它材料。

第十八條

房屋拆遷單位年檢時間為三月一日至四月三十日，房屋拆遷單位應于每年三月十日前將年檢材料送交注冊地房屋拆遷管理部門初審。

注冊地房屋拆遷管理部門應將經初審的房屋拆遷單位年檢材料，在三月底前匯總報省建設廳審定。

對于未申報年檢或年檢不合格的拆遷單位，應當限期改正；逾期不改或者整改后仍不合格的，由省建設廳注銷其《資格證書》。

第十九條

房屋拆遷單位存在下列行為之一的，房屋拆遷管理部門責令其改正，記入其信用檔案，其年檢按不合格處理：

（一）偽造、涂改、轉讓《資格證書》的；

（二）接受單位、個人掛靠的；

（三）與拆遷人惡意串通，損害被拆遷人或者房屋承租人利益的；

（四）對房屋拆遷管理部門要求其依法處理的投訴問題，拒不處理或者拖延處理的，以及未按要求反饋處理情況，情節嚴重的；

（五）在實施拆遷過程中存在其他違法行為，損害拆遷當事人合法權益的。房屋拆遷單位年檢不合格的，不得承攬新的拆遷業務。

第二十條

城市房屋拆遷單位申請時隱瞞真實情況、弄虛作假取得《資格證書》的，由省建設廳撤銷其《資格證書》。

第二十一條

城市房屋拆遷單位有下列情形之一的，由市、縣人民政府房屋拆遷管理部門予以警告，責令限期改正，并可按照有關規定給予沒收非法所得、罰款等處罰；對有關責任人員，由有權部門給予行政處分：

（一）未取得《資格證書》，從事房屋拆遷活動的；

（二）偽造、涂改、出租、轉借、轉讓《資格證書》的；

（三）采取停水、停電、停氣、阻斷交通等手段強迫被拆遷人搬遷的；

（四）采取補償安置費用包干的方式承攬房屋拆遷業務的。

第二十二條

城市房屋拆遷單位及其從業人員應當遵守職業道德，嚴格保守拆遷人的商業秘密和被拆遷人的有關信息資料，為拆遷當事人依法提供規范、優質服務。

第二十三條

房屋拆遷工作人員弄虛作假、以權謀私的，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分。

第二十四條

房屋拆遷工作人員有下列行為之一的，房屋拆遷單位應當將其調離崗位：

（一）在拆遷過程中濫用職權，損害拆遷當事人合法權益的；

（二）工作方式簡單粗暴，或者政策水平低，激化拆遷矛盾，群眾多次投訴的。

房屋拆遷單位未按規定將前款規定人員調離崗位的，房屋拆遷管理部門可以按照本規定第十九條第一款第（四）項的規定處理。

第二十五條

本規定由福建省建設廳負責解釋。

第二十六條本規定自2005年8月1日起施行。2003年1月1日實施的《福建省城市房屋拆遷單位管理規定》同時廢

發布時間:2005年07月15日

第三篇：上海市城市房屋拆遷單位管理實施辦法

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上海市城市房屋拆遷單位管理實施辦法

上海市城市房屋拆遷單位管理實施辦法狀態:失效發布日期:1998-08-01 生效日期: 1998-08-01 發布部門: 上海市房地局

發布文號: 滬房地拆第209號

(2002年1月1日起施行的《上海市城市房屋拆遷單位管理實施辦法》將本文廢止)

第一條為加強對城市房屋拆遷單位的管理，根據《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷單位管理規定》和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》，結合本市實際情況，制定本實施辦法。

關聯法規：

第二條上海市房屋土地管理局(以下簡稱市房地局)負責本市

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贏了網s.yingle.com 房屋拆遷單位的管理工作。各區、縣房地產管理部門負責本行政區域內房屋拆遷單位的管理工作，業務上受市房地局的領導。

市、區、縣房地產管理部門對房屋拆遷單位及自行拆遷單位的房屋拆遷業務進行指導、監督和檢查。

第三條本辦法所稱的城市房屋拆遷單位(以下簡稱房屋拆遷單位)，是指依法取得房屋拆遷資格證書，接受拆遷人委托，對被拆遷人進行拆遷動員，組織簽訂和實施補償、安置協議，拆除房屋及其附屬物的單位。

第四條設立房屋拆遷單位必須具備下列條件：

(一)經上級主管部門同意組建;

(二)有明確的名稱、組織機構、業務范圍和固定的辦公場所;

(三)能夠獨立承擔民事責任;

(四)自有流動資金不少于100萬元;

(五)有與承擔拆遷業務相適應的技術、經濟、財務管理人員;

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(六)專業拆遷公司有領取《上海市房屋拆遷工作人員上崗證》(以下簡稱《上崗證》)的正式工作人員不少于10人，非專業拆遷公司有領取《上崗證》的正式工作人員不少于5人。

第五條凡在本市國有土地上接受建設單位和個人委托，對被拆遷人進行拆遷動員、組織簽訂和實施補償、安置協議的單位，應當向單位注冊地的區、縣房地產管理部門提出申請，經初審合格后，報市房地局審核批準，領取《房屋拆遷資格證書》或《房屋拆遷資格臨時證書》(以下統稱《資格證書》)后，方可接受委托拆遷。未取得《資格證書》的單位不得接受委托拆遷。

第六條申請《資格證書》應按規定填寫《上海市城市房屋拆遷單位資格申報表》，并附下列文件和材料：

(一)上級主管部門同意組建的批準文件;

(二)企業法人營業執照(副本)或業務范圍證明文件;

(三)公司章程;

(四)當年的自有流動資金證明文件;

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(五)法定代表人證明文件;

(六)正式拆遷工作人員的《上崗證》復印件及有關人員的職稱證明文件。

第七條市房地局和各區、縣房地產管理部門依照有關規定，對申請設立房屋拆遷單位進行資格審查，對合格的單位頒發《房屋拆遷資格臨時證書》。《房屋拆遷資格臨時證書》有效期限為二年。期滿前三個月，房屋拆遷單位應向注冊地的區、縣房地產管理部門申請考核，并由區、縣房地產管理部門上報市房地局對該單位進行考核。考核后對達到資質等級條件的單位，給予換發《房屋拆遷資格證書》并核定資質等級;對未達到資質等級條件的，則取消其房屋拆遷單位資格。

第八條《房屋拆遷資格證書》和《房屋拆遷資格臨時證書》由市房地局統一印制。

第九條房屋拆遷單位按資質條件分為一、二、三級，取得《房屋拆遷資格臨時證書》的房屋拆遷單位不定級。

(一)一級資質房屋拆遷單位應具備的條件：

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1.二年內獨立承擔并完成的拆遷基地總數不少于6個，累計拆遷居民戶數不低于1500戶;

2.領取《上崗證》的正式工作人員不少于20人;

3.拆遷單位內至少有3人取得中級或中級以上職稱;

4.拆遷單位自有流動資金不少于800萬元;

5.二年內申請裁決的數量不超過拆遷居民總戶數的5%。

(二)二級資質房屋拆遷單位應具備的條件：

1.二年內獨立承擔并完成的拆遷基地總數不少于4個，累計拆遷居民戶數不低于1000戶;

2.領取《上崗證》的正式工作人員不少于15人;

3.拆遷單位內至少有2人取得中級或中級以上職稱;

4.拆遷單位自有流動資金不少于500萬元;

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5.二年內申請裁決的數量不超過拆遷居民總戶數的5%。

(三)三級資質房屋拆遷單位應具備的條件：

1.二年內獨立承擔并完成的拆遷基地總數不少于2個，累計拆遷居民戶數不低于500戶(郊縣房屋拆遷單位累計拆遷居民戶數可適當降低);

2.領取《上崗證》的正式工作人員不少于10人;

3.拆遷單位內至少有1人取得中級或中級以上職稱;

4.拆遷單位自有流動資金不少于200萬元;

5.二年內申請裁決的數量不超過拆遷居民總戶數的5%。

第十條房屋拆遷單位承擔房屋拆遷業務應遵守下列規定：

(一)一級資質房屋拆遷單位同時實施的拆遷基地不得超過4個;

(二)二級資質房屋拆遷單位可承擔500戶居民以下基地的房屋

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贏了網s.yingle.com 拆遷業務，且同時實施的基地不得超過3個;

(三)三級資質房屋拆遷單位可承擔300戶居民以下基地的房屋拆遷業務，且同時實施的基地不得超過2個;

(四)取得《房屋拆遷資格臨時證書》的房屋拆遷單位，可承擔100戶居民以下基地的房屋拆遷業務，且同時實施的基地不得超過2個。

房屋拆遷單位需要承擔超出上述規定的房屋拆遷業務，需報市房地局審批。

第十一條資質等級由房屋拆遷單位向注冊地的區、縣房地產管理部門申報，經初審合格后報市房地局審批。

房屋拆遷單位申報資質等級應遞交下列文件和資料：

(一)獨立承擔并已完成的拆遷基地的《房屋拆遷許可證》復印件、基地房屋拆遷工作總結及該基地拆遷安置、補償情況匯總表;

(二)房屋拆遷委托合同;

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第四篇：城市房屋拆遷條例

中華人民共和國國務院令

第305號

《城市房屋拆遷管理條例》已經2001年6月6日國務院第40次常務會議通過，現予公布，自2001年11月1日起施行。

總理朱镕基

二00一年六月十三日

第一章總則

第一條為了加強對城市房屋拆遷的管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，制定本條例。

第二條在城市規劃區內國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，適用本條例。

第三條城市房屋拆遷必須符合城市規劃，有利于城市舊區改造和生態環境改善，保護文物古跡。

第四條拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。

本條例所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。

本條例所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有人。

第五條國務院建設行政主管部門對全國城市房屋拆遷工作實施監督管理。

縣級以上地方人民政府負責管理房屋拆遷工作的部門(以下簡稱房屋拆遷管理部門)對本行政區域內的城市房屋拆遷工作實施監督管理。縣級以上地方人民政府有關部門應當依照本條例的規定，互相配合，保證房屋拆遷管理工作的順利進行。

縣級以上人民政府土地行政主管部門依照有關法律、行政法規的規定，負責與城市房屋拆遷有關的土地管理工作。

第二章拆遷管理

第六條拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。

第七條申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提交下列資料：

(一)建設項目批準文件;

(二)建設用地規劃許可證;

(三)國有土地使用權批準文件;

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內，對申請事項進行審查;經審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。

第八條房屋拆遷管理部門在發放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。

房屋拆遷管理部門和拆遷人應當及時向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。

第九條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍和拆遷期限內，實施房屋拆遷。

需要延長拆遷期限的，拆遷人應當在拆遷期限屆滿15日前，向房屋拆遷管理部門提出延期拆遷申請;房屋拆遷管理部門應當自收到延期拆遷申請之日起10日內給予答復。

第十條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資格的單位實施拆遷。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。

第十一條拆遷人委托拆遷的，應當向被委托的拆遷單位出具委托書，并訂立拆遷委托合同。拆遷人應當自拆遷委托合同訂立之日起15日內，將拆遷委托合同報房屋拆遷管理部門備案。

被委托的拆遷單位不得轉讓拆遷業務。

第十二條拆遷范圍確定后，拆遷范圍內的單位和個人，不得進行下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

房屋拆遷管理部門應當就前款所列事項，書面通知有關部門暫停辦理相關手續。暫停辦理的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年;拆遷人需要延長暫停期限的，必須經房屋拆遷管理部門批準，延長暫停期限不得超過1年。

第十三條拆遷人與被拆遷人應當依照本條例的規定，就補償方式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。

拆遷租賃房屋的，拆遷人應當與被拆遷人、房屋承租人訂立拆遷補償安置協議。

第十四條房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協議必須經公證機關公證，并辦理證據保全。

第十五條拆遷補償安置協議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

第十六條拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

第十七條被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。

實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全。

第十八條拆遷中涉及軍事設施、教堂、寺廟、文物古跡以及外國駐華使(領)館房屋的，依照有關法律、法規的規定辦理。

第十九條尚未完成拆遷補償安置的建設項目轉讓的，應當經房屋拆遷管理部門同意，原拆遷補償安置協議中有關權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人和受讓人應當書面通知被拆遷人，并自轉讓合同簽訂之日起30日內予以公告。

第二十條拆遷人實施房屋拆遷的補償安置資金應當全部用于房屋拆遷的補償安置，不得挪作他用。

縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門應當加強對拆遷補償安置資金使用的監督。

第二十一條房屋拆遷管理部門應當建立、健全拆遷檔案管理制度，加強對拆遷檔案資料的管理。

第三章拆遷補償與安置

第二十二條拆遷人應當依照本條例規定，對被拆遷人給予補償。

拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償;拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

第二十三條拆遷補償的方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。

除本條例第二十五條第二款、第二十七條第二款規定的外，被拆遷人可以選擇拆遷補償方式。

第二十四條貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。

第二十五條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。

拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

第二十六條拆遷公益事業用房的，拆遷人應當依照有關法律、法規的規定和城市規劃的要求予以重建，或者給予貨幣補償。

第二十七條拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。

被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。

第二十八條拆遷人應當提供符合國家質量安全標準的房屋，用于拆遷安置。

第二十九條拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

第三十條拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執行。

第三十一條拆遷人應當對被拆遷人或者房屋承租人支付搬遷補助費。

在過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應當支付臨時安置補助費;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的周轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。

搬遷補助費和臨時安置補助費的標準，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

第三十二條拆遷人不得擅自延長過渡期限，周轉房的使用人應當按時騰退周轉房。

因拆遷人的責任延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費;對周轉房的使用人，應當自逾期之月起付給臨時安置補助費。

第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。

第四章罰則

第三十四條違反本條例規定，未取得房屋拆遷許可證，擅自實施拆遷的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，并處已經拆遷房屋建筑面積每平方米20元以上50元以下的罰款。

第三十五條拆遷人違反本條例的規定，以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，并處拆遷補償安置資金1%以上3%以下的罰款。

第三十六條拆遷人違反本條例的規定，有下列行為之一的，由房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以并處拆遷補償安置資金3%以下的罰款;情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證：

(一)未按房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施房屋拆遷的;

(二)委托不具有拆遷資格的單位實施拆遷的;

(三)擅自延長拆遷期限的。

第三十七條接受委托的拆遷單位違反本條例的規定，轉讓拆遷業務的，由房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，并處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。

第三十八條縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門違反本條例規定核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件的，核發房屋拆遷許可證以及其他批準文件后不履行監督管理職責的，或者對違法行為不予查處的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;情節嚴重，致使公共財產、國家和人民利益遭受重大損失，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第五章附則

第三十九條在城市規劃區外國有土地上實施房屋拆遷，并需要對被拆遷人補償、安置的，參照本條例執行。

第四十條本條例自2001年11月1日起施行。1991年3月22日國務院公布的《城市房屋拆遷管理條例》同時廢止。

物權法兩個相關司法解釋

——《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的征求意見稿。

最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理業主建筑物區分所有權糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》的相關規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條依法取得建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分所有權的人，或者雖未依法登記取得所有權，但基于買賣、贈與等旨在移轉所有權的民事法律行為已經依法占有使用該專有部分的人，應當認定為物權法第六章所稱業主。

第二條具有構造和利用上的獨立性，并能夠登記成為單個業主所有權標的物的建筑物內的住宅、經營性用房等房屋或者特定空間，應當認定為物權法第六章所稱專有部分。

建筑區劃內的建設用地使用權，專有部分以外的建筑物部分，以及建筑區劃內建筑物以外的其他公共場所、公用設施，應當認定為物權法第六章所稱共有部分。

前款所稱專有部分以外的建筑物部分，包括物業服務用房、外墻面、樓頂平臺、大堂、樓梯、過道等必須為業主共有的部分，但樓頂平臺根據規劃文件規定專屬于單個業主的除外。

第三條建筑區劃內根據規劃文件規定專屬于個人的綠地部分，應當認定為物權法第七十三條所稱“明示屬于個人的”綠地。

建筑區劃內除道路、綠地以外，已經登記為全體業主共有或者根據其功能應當為業主共同利用的公共健身場所、廣場、園林等場所，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“建筑區劃內的其他公共場所”。

建筑區劃內已經登記為全體業主共有或者雖未登記但系為保障業主建筑物區分所有權的行使而修建或者埋設的配套設施，包括圍墻、大門、車棚、公共健身設施

等，以及公共照明、安保、供電、供水、供熱、供氣、有線電視設施，應當認定為物權法第七十三條所稱屬于業主共有的“公用設施”。但根據法律、行政法規規定

屬于其他權利人所有的除外。

第四條建設單位在沒有確保每一戶業主在辦理房屋入住手續后四年內，能夠按照規劃文件中有關車位、車庫配比的規定，通過購買或者承租等方式取得或者使用一個建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位或者車庫的情況下，將其通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人的，應

當認定為違反物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”規定的情形。

第五條建設單位違反物權法第七十四條第一款規定，將建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫通過出售、贈與或者出租等方式處分給業主以外的人，業主請求確認該行為無效的，應予支持。

建設單位應當就其未違反物權法第七十四條第一款規定承擔舉證責任。

第六條改變建筑區劃內按照規劃建設的公共建筑、公用設施以及屬于業主共有的道路、綠地的用途，應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”。

第七條物權法第六章規定的面積和人數，按照下列方式確定：

(一)專有部分，按照建筑面積計算。

(二)建筑物總面積，按照不動產登記簿記載的專有部分的建筑面積總和計算。

(三)總人數，按照專有部分的數量統計。

(四)建設單位已經出售的專有部分，一戶按一人計算;建設單位未出售的專有部分，按一人計算。

第八條因其他業主將住宅改變為商業用房或者辦公用房等經營性用房，致使其正常居住和生活環境的安全或安寧受到或者可能受到直接損害的業主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。

第九條業主未經有利害關系的業主同意，將住宅改變為經營性用房，有利害關系的業主請求排除妨害或者恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

業主實施其他違反專有部分用途的行為，參照前款規定處理。

第十條建筑區劃內經營性用房的業主或者占有使用人從事經營活動，嚴重影響其他業主的正常居住和生活環境的安全或安寧，受到損害的業主請求排除妨害的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十一條合法權益受到侵害的業主在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內，行使物權法第七十八條第二款規定的撤銷權的，應予支持。

業主大會或者業主委員會作出的決定違反法律規定的程序或者超越其權限，業主請求撤銷的，應予支持。撤銷權的行使，參照前款規定處理。

第十二條對維修資金的籌集、使用情況，業主請求公布或者查閱的，應予支持。

第十三條業主共同權益受到侵害、妨害或者可能受到妨害的，原告的訴訟主體資格按照下列方式確定：

(一)已經選舉出業主委員會的，為業主委員會;

(二)沒有選舉出業主委員會，或者業主委員會怠于行使權利的，為業主大會或者業主。

有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十四條建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等擅自占用建筑區劃內屬于業主共有的綠地、道路、其他公共場所、公用設施、物業服務用房或者改變其使用功能，當事人請求排除妨害、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

建設單位、物業服務企業、業主委員會、業主等應當對其具有權利來源承擔舉證責任。

第十五條建設單位、物業服務企業等利用建筑區劃內業主共有部分從事盈利性活動，當事人請求返還扣除相應成本之后的收益的，應予支持。

第十六條業主違反法律、法規或者管理規約，實施下列損害共同權益或者他人合法權益的行為，當事人請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持：

(一)危及建筑物安全;

(二)妨害建筑物正常使用;

(三)損害建筑物外觀;

(四)違反相關規定進行房屋內裝飾裝修;

(五)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲;

(六)違章搭建、侵占通道以及建筑物的其他共有部分;

(七)拒付物業費;

(八)違反規定飼養動物;

(九)其他違反法律、法規或者管理規約，以及損害他人合法權益的行為。

第十七條業主或者物業服務企業等因維護或者修繕專有部分或者共用部分，請求相鄰業主就其專有部分提供必要便利的，應予支持。提供便利的業主請求恢復原狀的，應予支持。造成損害的，并應負賠償責任。

第十八條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

(征求意見稿)

為正確審理物業服務糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條物業服務企業未按照物業服務合同約定履行維修、養護、管理和維護等義務，或者履行義務不符合物業服務合同的約定，業主委員會或者業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，應予支持。

第二條物業服務企業拒絕履行或者在合理期限內拖延履行物業服務合同約定的維修、養護和維護等義務，或者經多次維修、養護和維護等仍不能達到物業服務合同

約定的標準，業主委員會或者業主自行或者委托他人對業主專有部分或者共有部分進行維修、養護和維護，請求物業服務企業承擔相關費用的，應予支持。

前款所稱專有部分、共有部分以及相關費用，以物業服務合同約定范圍為限。

第三條業主委員會或者業主實施妨害物業服務企業對建筑區劃內的建筑物及其附屬設施和業主共同生活秩序進行服務和管理的行為，物業服務企業請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，應予支持。

第四條物業服務企業違反規定擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，或者不當收取手續費、備付金等額外費用，業主委員會或者業主請求退還的，應予支持。

第五條業主委員會或者物業服務企業請求業主履行交納物業費的義務，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

全體業主根據物權法第七十六條的規定共同決定籌集建筑物及其附屬設施的維修資金，業主以放棄共有權利作為抗辯理由的，不予支持。

第六條物業服務合同期限屆滿后，物業服務企業繼續進行物業服務和管理，對方當事人沒有提出異議的，原物業服務合同繼續有效，物業服務期限為不定期。一方請求解除物業服務合同的，應在三個月之前通知對方當事人。

第七條物業服務合同期限屆滿或者終止、解除后，業主委員會或者業主大會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房以及物業管理服務所必須的相關資料及費用的，應予支持。

第八條物業服務企業未盡合理限度范圍內的安全保障義務致使物業服務區域內發生人身損害結果，賠償權利人請求其承擔相應賠償責任的，應予支持。

因第三人侵權導致損害結果發生的，參照《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第六條第二款的規定處理。

第九條車輛在物業服務區域內丟失或者毀損，業主請求物業服務企業承擔賠償責任的，應當根據物業服務企業的過錯程度、收費情況等因素，確定其是否承擔賠償

責任以及承擔賠償責任的范圍。業主對車輛丟失或者毀損有過錯的，應當根據其過錯程度減輕或者免除物業服務企業的賠償責任。

物業服務合同包含車輛保管服務內容或者當事人另行簽訂車輛保管服務協議，按照相關合同或者協議約定處理。

第十條有關業主共同權益的生效裁判，對全體業主具有約束力。其訴訟利益歸屬于全體業主。

第十一條本解釋自年月日起施行;施行后受理的第一審案件適用本解釋。

第五篇：城市房屋拆遷法律問題

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城市房屋拆遷法律問題

作為全國眾多拆遷糾紛案件之一，本案之所以在全國乃至于全世界引起轟動，原因在于剛剛結束的第十次全國人民代表大會第五次會議通過了《中華人民共和國物權法》(以下稱《物權法》)，人們都在密切關注著這部新的所謂的保護公民合法私有財產的法律究竟能發揮什么作用。筆者試圖從該案出發，分析中國城市房屋拆遷立法、司法等現狀，并就存在的問題提出建議。

房屋拆遷;物權法;公共利益;

一.對于本案的誤解

如前所述，全國人民都非常關注這部具有歷史意義的《物權法》的頒布和實施，尤其是想通過該案的處理結果來檢驗這部法律的效用是否像想象的那么理想。本案當事人吳萍女士在接受記者采訪時就是手握一本《中華人民共和國憲法》(以下稱《憲法》)和《物權法》，法律咨詢s.yingle.com

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并聲稱要用《物權法》捍衛自己的權利。但是，《物權法》目前還未施行，等到2007年10月1日才能夠正式施行，因此，對于現在發生的糾紛，并不能援引《物權法》來判案。

二.中國城市房屋拆遷的相關法律法規規定及其程序

重慶的這起案件只是中國城市房屋拆遷糾紛的一個縮影，因此，本文試圖從目前城市房屋拆遷的整體法律法規規定及其程序開始分析。

《憲法》第十三條規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯。國家依照法律規定保護公民的私有財產權和繼承權。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對公民的私有財產實行征收或者征用并給予補償。”《土地管理法》第二條第四款：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”基于《憲法》和《土地管理法》中關于國家對城市單位及公民的房屋進行征收的相關規定，國務院于2001年頒布了《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》(以下稱《拆遷條例》)，就城市房屋拆遷的相關程序做出了具體的規定。首先，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。經主管部門審查，對符合條件的，頒發房屋拆遷許可證。拆遷人取得房屋拆遷許可證后，應當與被拆遷人“就補償方式

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和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，訂立拆遷補償安置協議。”第一，如果雙方當事人達成了拆遷補償安置協議后，被拆遷人在搬遷期限內拒絕搬遷的，“拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。”第二，如果雙方當事人達不成協議，“經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。”如果“被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。”本案即出現了前面所述的第二種情形，雙方當事人就拆遷補償問題一直未能達成協議，于是拆遷人依照《拆遷條例》相關規定申請主管部門裁決，并申請法院強制執行。最終在法院的主持下，雙方當事人達成和解協議。本案能有這樣的結局也算是被拆遷人的幸運，如果不是處在《物權法》剛剛頒布這樣的關鍵時期，恐怕那座高高聳立的“紀念碑”早已被強制拆除了。但是，就全國所有的拆遷糾紛以及今后可能發生的糾紛來說，筆者認為，還有更多的問題值得探討。

三.立法、司法及執法等存在的問題

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(一)立法問題：《拆遷條例》不合法

現在解決城市房屋拆遷糾紛主要的依據為《拆遷條例》，經過這幾年的發展，尤其是隨著2004年憲法修正案的通過，以及2007年《物權法》的頒布，保護公民合法私有財產的觀念已經深入人心，這部由國務院頒布的行政法規顯然已經跟不上時代發展的步伐，而且還違反憲法以及物權法的規定。《拆遷條例》第七條規定，拆遷房屋的單位要向房屋拆遷管理部門申請領取房屋拆遷許可證，前提是提交所要求的資料，其中包括“國有土地使用權批準文件”。拆遷人取得拆遷許可證后就可以與被拆遷人談判解決拆遷問題。但是，這其中存在很嚴重的侵權行為：被拆遷人作為房屋的所有人和土地的合法使用權人，同時，國家卻在沒有對被拆遷人任何補償并收回土地使用權的情況下，將土地使用權又批準給被拆遷人，這種做法嚴重侵犯了被拆遷人的用益物權——土地使用權。《拆遷條例》做出這樣的規定違背了《憲法》及《物權法》“保護公民合法私有財產”的立法宗旨，從而也違反了《憲法》第五條第三款的規定：“一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。”

(二)政府定位問題：政府既是當事人，又是裁判者，還是營利方

政府從被拆遷人手中征收土地，和政府把土地出讓給被拆遷人，法律咨詢s.yingle.com

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這是兩個法律關系。然而，目前政府普遍的做法是讓拆遷人直接和拆遷戶發生關系，從而實現政府轉嫁責任和風險。本來應該由政府先將土地使用權收回，然后再出讓給拆遷人，但是，按照《拆遷條例》的規定，政府先是將拆遷人與被拆遷人置于談判協商的位置，一旦雙方達不成協議，通常經過拆遷人的申請，政府又會以裁判者的身份出現，對該爭議做出行政裁決，如果當事人拒不執行，還可申請法院強制執行。當然，當事人可以在3個月內提起行政復議或者行政訴訟，但是，由于行政行為具有的特殊執行力，在這期間，即使當事人提起行政復議或者行政訴訟，也不能阻止法院強制拆遷。而且，根據《拆遷條例》第四條的規定：“拆遷人應當依照本條例的規定，對被拆遷人給予補償、安置;被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。”，即被拆遷人沒有不拆遷的權利，而且即使有異議也不能阻止房屋被拆遷。對于政府和拆遷人，做到程序上的合法性很容易，裁決，或者申請法院的強制執行。但被拆遷人不想啟動拆遷程序，就很難，沒有相應的程序保障。最后被拆遷人會感覺裁決判決，都是向著拆遷人和政府既定的開發意圖去的。

此外，政府出讓土地使用權給拆遷人，通常都是賺錢的，但是其并不會將所賺部分利潤分給被拆遷人;而拆遷人也是本著營利的目的而為拆遷，更難給與被拆遷人更多的補償。這就導致最終受害的總是被拆遷人。

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